0112-KDIL3.4012.438.2026.2.MBN

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia:

·      czy planowana przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy;

·      czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury lub faktur dokumentujących ww. dostawę Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo pismem z 6 sierpnia 2026 r. (wpływ 6 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2)  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej także: „Zbywca”), Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nr 1 (dalej także: „Małżonka Zbywcy”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nr 2 (dalej także: „Nabywca”) są polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości osiąganych dochodów.

Zbywca oraz Małżonka Zbywcy pozostają w ustawowym ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej i są właścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...), o powierzchni (...) ha, składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (...), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (...) (dalej: „Nieruchomość”).

Zbywca i Małżonka Zbywcy nabyli Nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości z dnia (…) sierpnia 2017 r. (Rep. A nr (…)). Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”). Tym samym, podatek VAT nie został naliczony w związku z jej nabyciem.

Nieruchomość znajduje się na obszarze objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy (...). Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, Nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem „(...)” − teren działalności gospodarczej.

W latach 2021-2023 Zbywca oraz Małżonka Zbywcy oddawali Nieruchomość do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu zawartej poza działalnością gospodarczą (w ramach tzw. najmu prywatnego) na rzecz spółki prawa handlowego, której są wspólnikami. Nieruchomość była wykorzystywana przez najemcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zbywca oraz Małżonka Zbywcy zamierzają sprzedać Nabywcy prawo własności Nieruchomości. Nabywca planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynków produkcyjno-magazynowych z częścią biurowo-socjalną wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przeznaczonych do sprzedaży oraz najmu. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Powyższe zostało potwierdzone w umowie przedwstępnej sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego z dnia (…) lutego 2026 r. (Rep. A nr (…)).

Nabywca prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości, magazynowanie i przechowywanie towarów oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Z tego tytułu Nabywca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT.

Z kolei, Zbywca oraz Małżonka Zbywcy, w związku z planowaną i opisaną we wniosku transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonali rejestracji jako czynni podatnicy VAT.

Uzupełnili Państwo opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

1.  Dlaczego zarejestrowali się Państwo jako czynni podatnicy podatku VAT w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki nr (...)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

2.  W jakim zakresie są Państwo czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Ad 1 i 2.

Zbywca zarejestrował się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki nr (...), ponieważ Nieruchomość była przez Niego w latach 2021-2023 wykorzystywana do odpłatnego świadczenia usług najmu.

W konsekwencji, Zbywca uznał, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych, lecz była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z tego względu, w ocenie Zbywcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana przez Niego w charakterze podatnika VAT.

Zbywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w zakresie związanym z planowaną transakcją sprzedaży działki nr (...).

Małżonka Zbywcy zarejestrowała się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki nr (...), ponieważ Nieruchomość była przez Nią w latach 2021-2023 wykorzystywana do odpłatnego świadczenia usług najmu.

W konsekwencji, Małżonka Zbywcy uznała, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych, lecz była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Z tego względu, w ocenie Małżonki Zbywcy, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana przez Nią w charakterze podatnika VAT.

Małżonka Zbywcy jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT w zakresie związanym z planowaną transakcją sprzedaży działki nr (...).

3.  Czy prowadzą Państwo działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Ad 3.

Zbywca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Małżonka Zbywcy nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

4.  Czy ktoś z Państwa dokonał/zamierza dokonać jakichkolwiek czynności (ponieść nakłady) w celu przygotowania działki do sprzedaży (np.: usunięcie starych drzew, uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, wytyczenie dróg wewnętrznych, wytyczenie i utwardzenie drogi dojazdowej do działki, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości, bądź atrakcyjności działki? Jeśli tak, to jakie były/będą to czynności (nakłady)? Jeśli tak, to kto z Państwa dokonał tych czynności? Informacji należy udzielić dla każdego Zainteresowanego oddzielnie.

Ad 4.

Żaden z Zainteresowanych nie dokonał, ani nie zamierza dokonać jakichkolwiek czynności, ani ponosić nakładów w celu przygotowania działki nr (...) do sprzedaży. W szczególności żaden z Zainteresowanych nie dokonał, ani nie zamierza dokonać usunięcia starych drzew, uzbrojenia terenu w media, ogrodzenia Nieruchomości, wytyczenia dróg wewnętrznych, wytyczenia lub utwardzenia drogi dojazdowej do działki ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości.

5.  W związku z informacją, że:

– proszę wskazać:

a)  czy stroną umowy najmu Nieruchomości ze spółką, był wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy Pan wspólnie z żoną?

b)  kto uzyskiwał korzyści z tytułu najmu Nieruchomości – czy wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy Pan wspólnie z żoną?

c)  kto rozliczał umowę najmu – czy wyłącznie Pan, wyłącznie Pana żona, czy Pan wspólnie z żoną?

d)  czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy najmu? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tytułu najmu Nieruchomości?

e)  kto i w jaki sposób dokumentował usługę najmu Nieruchomości? Czy była dokumentowana fakturami? Jeśli nie, to proszę wyjaśnić dlaczego.

Ad 5.

Stronami umowy najmu Nieruchomości zawartej ze Spółką byli wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy.

Korzyści z tytułu najmu Nieruchomości uzyskiwali wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy.

Umowę najmu rozliczali wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy.

Z tytułu umowy najmu Nieruchomości nie wystąpił podatek należny. Zarówno Zbywca, jak i Małżonka Zbywcy korzystali ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ustawy o VAT.

Usługa najmu Nieruchomości została udokumentowana zawartą umową najmu. Zbywca oraz Małżonka Zbywcy nie dokumentowali usługi najmu fakturami, ponieważ zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, nie byli zobowiązani do wystawiania faktur w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT.

6.  Czy posiadają Państwo inne nieruchomości, które zamierzają Państwo w przyszłości sprzedawać? Jeśli tak, to ile i jakie? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Ad 6.

Poza Nieruchomością, Zbywca oraz Małżonka Zbywcy posiadają jedną nieruchomość gruntową. Obecnie nie zamierzają jej sprzedać.

7.  Czy ktoś z Państwa dokonywał już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszli Państwo w ich posiadanie?

b) w jakim celu działki te zostały przez Państwa nabyte?

c) w jaki sposób działki te były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d) kiedy dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e) ile działek zostało przez Państwa sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

f)  czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) byli Państwo zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego Zainteresowanego.

Ad 7.

Zbywca dokonał wcześniej sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej na terytorium (…).

Zbywca nabył udział w tej nieruchomości w listopadzie 2004 r. w celu wykorzystywania nieruchomości na własne cele rekreacyjne. Od momentu nabycia do chwili sprzedaży nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do celów rekreacyjnych.

Zbywca zbył udział w nieruchomości w 2024 r. Przyczyną sprzedaży było sporadyczne korzystanie z nieruchomości ze względu na znaczną odległość od miejsca zamieszkania Zbywcy.

Była to jedyna dokonana wcześniej przez Zbywcę sprzedaż nieruchomości lub udziału w prawie własności nieruchomości.

Z tytułu sprzedaży udziału w tej nieruchomości Zbywca nie był zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT ani do wykazania podatku VAT należnego od tej sprzedaży.

Małżonka Zbywcy nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

8.  Czy na moment sprzedaży działki nr (...) będzie obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że ww. działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem „(...)” − teren działalności gospodarczej i czy na moment sprzedaży, wynikać będzie z tego planu możliwość jej zabudowy budynkiem/budowlą?

Ad 8.

Na moment sprzedaży działki nr (...) będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta będzie położona na terenie oznaczonym symbolem „(...)” − teren działalności gospodarczej. Z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikała możliwość zabudowy działki budynkiem lub budowlą.

9.  Kto i z czyjej inicjatywy wystąpił/wystąpi o uchwalanie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr (...)?

Ad 9.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący działkę nr (...) został uchwalony w (...) r. z inicjatywy Gminy (...).

Pytania

1.  Czy planowana przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? (ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 sierpnia 2026 r.)

2.  Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury lub faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości dokonaną przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy na rzecz Nabywcy?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 sierpnia 2026 r.)

Ad 1.

Zdaniem Zainteresowanych, planowana przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad 2.

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a.  nabycia towarów i usług,

b.  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Jak wynika z powyższych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego jest podstawowym i fundamentalnym prawem podatnika, wynikającym z samej konstrukcji podatku od towarów i usług jako podatku od wartości dodanej.

Dodatkowo, aby możliwe było odliczenie VAT, nie może wystąpić żadna z przesłanek określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa bowiem listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na względzie, że zarówno Zbywca, Małżonka Zbywcy, jak i Nabywca są czynnymi podatnikami VAT oraz jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nabędzie Nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości, magazynowania i przechowywania towarów, wynajmowania i zarządzania nieruchomościami własnymi. Nieruchomość będzie zatem przez Nabywcę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

W świetle powyższego, należy stwierdzić, że w świetle art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury lub faktur wystawionych przez Zbywcę oraz Małżonkę Zbywcy, dokumentujących dostawę Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE” Rady:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-     po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-     po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Zbywca oraz Małżonka Zbywcy są właścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej, składającej się z działki ewidencyjnej o numerze (...). Zbywca i Małżonka Zbywcy nabyli Nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości w sierpniu 2017 r. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, podatek VAT nie został naliczony w związku z jej nabyciem. 
Na moment sprzedaży działki nr (...) będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta będzie położona na terenie oznaczonym symbolem „(...)” − teren działalności gospodarczej. Z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikała możliwość zabudowy działki budynkiem lub budowlą. 
W latach 2021-2023 Zbywca oraz Małżonka Zbywcy oddawali Nieruchomość do odpłatnego używania na podstawie umowy najmu zawartej poza działalnością gospodarczą (w ramach tzw. najmu prywatnego) na rzecz spółki prawa handlowego, której są wspólnikami. Nieruchomość była wykorzystywana przez najemcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Stronami umowy najmu Nieruchomości zawartej ze spółką byli wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy. Korzyści z tytułu najmu Nieruchomości uzyskiwali wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy.
Umowę najmu rozliczali wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy. Z tytułu umowy najmu Nieruchomości nie wystąpił podatek należny. Zarówno Zbywca, jak i Małżonka Zbywcy korzystali ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ustawy. Usługa najmu Nieruchomości została udokumentowana zawartą umową najmu. Zbywca oraz Małżonka Zbywcy nie dokumentowali usługi najmu fakturami, ponieważ zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy, nie byli zobowiązani do wystawiania faktur w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy.
Zbywca oraz Małżonka Zbywcy zamierzają sprzedać Nabywcy prawo własności Nieruchomości. Nabywca planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynków produkcyjno-magazynowych z częścią biurowo-socjalną wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przeznaczonych do sprzedaży oraz najmu. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT. Powyższe zostało potwierdzone w umowie przedwstępnej sprzedaży.
Z kolei Zbywca oraz Małżonka Zbywcy, w związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonali rejestracji jako czynni podatnicy VAT. Zbywca i Małżonka Zbywcy zarejestrowali się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z planowaną transakcją sprzedaży działki nr (...), ponieważ Nieruchomość była przez Nich wykorzystywana do odpłatnego świadczenia usług najmu. W konsekwencji, Zbywca i Małżonka Zbywcy uznali, że Nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych, lecz była wykorzystywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Ani Zbywca, ani Małżonka Zbywcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Żaden z Zainteresowanych nie dokonał, ani nie zamierza dokonać jakichkolwiek czynności, ani ponosić nakładów w celu przygotowania działki nr (...) do sprzedaży. W szczególności żaden z Zainteresowanych nie dokonał, ani nie zamierza dokonać usunięcia starych drzew, uzbrojenia terenu w media, ogrodzenia Nieruchomości, wytyczenia dróg wewnętrznych, wytyczenia lub utwardzenia drogi dojazdowej do działki ani innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości. 
Poza Nieruchomością, Zbywca oraz Małżonka Zbywcy posiadają jedną nieruchomość gruntową. Obecnie nie zamierzają jej sprzedać.
Zbywca dokonał wcześniej sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności nieruchomości położonej na terytorium (…). Zbywca nabył udział w tej nieruchomości w listopadzie 2004 r. w celu wykorzystywania nieruchomości na własne cele rekreacyjne. Od momentu nabycia do chwili sprzedaży nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę do celów rekreacyjnych. Małżonka Zbywcy nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Państwa wątpliwości w sprawie w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy dostawa Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy podjęli w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

Aby rozstrzygnąć, czy sprzedaż działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy ustalić, czy w odniesieniu do tej czynności Zbywca i Małżonka Zbywcy będą spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Najem/dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Istota umowy najmu/dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy/dzierżawcy. Najemca/dzierżawca za oddaną mu w najem/dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem. Należy wskazać, że umowa najmu/dzierżawy jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego/wydzierżawiającego, jak i najemcę/dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”.

Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Zatem, najem/dzierżawa jako usługa wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu/dzierżawy mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem i dzierżawa będą prowadzone w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, najem/dzierżawa ww. nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (zwanego dalej jako: „NSA”) z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku NSA z 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że z tytułu sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, będą Państwo podatnikami podatku od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, działka nr (...), w latach 2021-2023 była wykorzystywana do odpłatnego świadczenia usług najmu. Stronami umowy najmu Nieruchomości zawartej ze Spółką byli wspólnie Zbywca oraz Małżonka Zbywcy.

Należy w tym miejscu ponownie wskazać, że najem działki nr (...) stanowi czynność, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, wskazać należy, iż z tytułu najmu działki nr (...), straciła ona charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania działki nr (...) spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Zbywcę oraz Małżonkę Zbywcy sprzedaż działki nr (...) będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Podkreślić należy, że działka nr (...) była wykorzystywana do odpłatnego świadczenia usług najmu, nie była więc wykorzystywana przez cały okres jej posiadania wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych Zbywcy oraz Małżonki Zbywcy.

Tak więc, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że należy Zbywcę oraz Małżonkę Zbywcy uznać za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży działki nr (...).

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Zbywcy oraz Małżonki Zbywcy za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanej działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że na moment sprzedaży niezabudowanej działki nr (...) będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka ta będzie położona na terenie oznaczonym symbolem „(...)” − teren działalności gospodarczej. Z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będzie wynikała możliwość zabudowy działki budynkiem lub budowlą.

Zatem, niezabudowana działka nr (...) na moment dostawy będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·      brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Przenosząc powyższą analizę na grunt rozpatrywanej sprawy należy zauważyć, że zgodnie z opisem sprawy, Zbywca i Małżonka Zbywcy nabyli Nieruchomość na podstawie umowy zniesienia współwłasności nieruchomości w sierpniu 2017 r. Nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, podatek VAT nie został naliczony w związku z jej nabyciem. Nie można zatem uznać, że Zbywcy i Małżonce Zbywcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Zbywcy i Małżonce Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości lub że takie prawo Zbywcy czy Małżonce Zbywcy nie przysługiwało, skoro przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Oznacza to, że nie zostały spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zatem, w przedmiotowej sprawie, dostawa niezabudowanej działki nr (...) nie będzie mogła korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr (...), Zbywca i Małżonka Zbywcy będą działać w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Nich dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury lub faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości dokonaną przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy na Jego rzecz.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Z opisu sprawy wynika, że Nabywca prowadzi działalność gospodarczą obejmującą m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości, magazynowanie i przechowywanie towarów oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. Z tego tytułu Nabywca jest zarejestrowanym w Polsce czynnym podatnikiem VAT. Nabywca planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynków produkcyjno-magazynowych z częścią biurowo-socjalną wraz z infrastrukturą towarzyszącą, przeznaczonych do sprzedaży oraz najmu. Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zatem, odnosząc się do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego, należy wskazać, że skoro dostawa działki nr (...) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki, to – jako zarejestrowanemu, czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług, który będzie wykorzystywał ww. działkę do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Działki na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktury lub faktur dokumentujących dostawę Nieruchomości dokonaną przez Zbywcę i Małżonkę Zbywcy na Jego rzecz.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 we wniosku uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.