0112-KDIL3.4012.431.2026.2.MS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek sygnowany datą 16 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług, który dotyczy opodatkowania sprzedaży udziałów w prawie własności niezabudowanych działek nr 1 i 2 udokumentowania fakturą ww. czynności oraz korzystania ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży udziałów w prawie własności zabudowanej działki nr 3.

Uzupełnił go Pan pismem z 6 lipca 2026 r. (wpływ 17 lipca 2026 r.) oraz pismem z 14 czerwca 2026 r. (wpływ 22 lipca 2026 r., data nadania – 17 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowany w piśmie z 6 lipca 2026 r.)

Wnioskodawcy przysługuje prawo własności nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (…), w której jako właściciele, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, wpisani są właściciele nieruchomości położonej przy ulicy (...) , oznaczonej między innymi nr ewidencyjnym działki 3, identyfikator działki: (...), o powierzchni (...) ha. Działka nr 3 zabudowana jest dwoma budynkami handlowo-usługowymi i jednym budynkiem magazynowym. W ewidencji gruntów działka nr 3 oznaczona jest jako „inne tereny zabudowane” (symbol Bi) i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Prawo własności opisanej wyżej nieruchomości nabyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...).

Wnioskodawca jest także właścicielem działki, dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (…), w której jako właściciele, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, wpisani są właściciele niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), oznaczonej nr ewidencyjnym działki 1, identyfikator działki: (...), o powierzchni (...) ha ((…)). W ewidencji gruntów działka nr 1 oznaczona jest jako „tereny różne” (symbol Tr) i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Prawo własności opisanej wyżej nieruchomości nabyli od Gminy (...) na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności przesyłu z dnia (...)

Wnioskodawca jest również właścicielem nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w (...), V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą (..), w której jako właściciele, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, wpisani są właściciele niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), oznaczonej nr ewidencyjnym działki (...), identyfikator działki: 1, o powierzchni (...) ha ((…)). W ewidencji gruntów działka nr 1 oznaczona jest jako „tereny mieszkaniowe” (symbol B) i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Prawo własności opisanej wyżej nieruchomości nabyli od Gminy (...) na podstawie ostatecznej decyzji Przewodniczącego Zarządu Miasta i Gminy (...) z dnia (...), znak: (…).

Wnioskodawca oświadcza, że umową majątkową małżeńską z dnia (...) (Repertorium A nr (...)) zawartą przed notariuszem (...), Wnioskodawca wraz z żoną wyłączyli obowiązującą w ich małżeństwie wspólność ustawową majątkową małżeńską i ustanowili rozdzielność majątkową. Małżonkowie nie dokonywali umownego ani sądowego podziału majątku wspólnego, który obejmowałby opisane wyżej nieruchomości, w związku z czym wobec ustania wspólności przysługują im równe udziały (po 1/2) w tym majątku.

Opisane powyżej działki gruntu o nr ewidencyjnych 1, 3 i 2 nie są i nie były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy ani umowy użyczenia na rzecz osób trzecich. Na terenie działek 1, 3 i 2 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i dla działek tych dotychczas nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, nie została również podjęta uchwała o rewitalizacji ani o wyznaczeniu Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Opłaty związane z eksploatacją opisanej wyżej nieruchomości, w tym podatek od nieruchomości, zostały uregulowane i z tego tytułu nie istnieją żadne zaległości.

Opisane powyżej działki gruntu o nr ewidencyjnych 1, 3 i 2 nie są ujęte w uproszczonym planie urządzenia lasu, nie stanowią lasu, ani nie była dla nich wydawana decyzja określająca zadania z zakresu gospodarki leśnej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów. Opisane powyżej działki gruntu, o nr ewidencyjnych 1, 3 i 2, nie są przedmiotem pierwokupu w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (nie wchodzą w ich skład grunty pod śródlądowymi wodami stojącymi).

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo własności całej nieruchomości (wszystkich udziałów):

·      zabudowanej działki położonej przy ulicy (...) w (...), gminie (...), oznaczonej nr ewidencyjnym 3 o powierzchni (...) ha,

·      niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), gminie (...), oznaczonej nr ewidencyjnym działki 1 o powierzchni (...) ha,

·      niezabudowanej nieruchomości położonej w (...), gminie (...), oznaczonej nr ewidencyjnym działki 2 (...) ha.

Kupująca Spółka planuje na tej nieruchomości wybudować jednokondygnacyjny obiekt handlowo-usługowy o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych i prowadzić na tej nieruchomości działalność gospodarczą.

W akcie notarialnym nr (...) z dnia (…) – umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem – Kupująca nieruchomość Spółka zobowiązała się do załatwienia wszystkich formalności związanych z inwestycją na przedmiotowej nieruchomości na własny koszt i staranie. To jest, Spółka zobowiązała się do:

·   Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Spółki, w tym jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż (...) m² wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych,

·   Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowy nieruchomości jednokondygnacyjnym obiektem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej (...) m² (w tym sala sprzedaży o powierzchni (…) m²) wraz z miejscami parkingowymi w liczbie minimum (…) miejsc postojowych,

·   Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości,

·   Uzyskania prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość lub pozwolenia na budowę przedmiotowego zjazdu według koncepcji Spółki (dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego), a także uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych utrudniających obsługę komunikacyjną nieruchomości,

·   Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew wraz ze zgodą na odpowiednie nasadzenia zamienne,

·   Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością jej rekultywacji,

·   Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,

·   Uzyskania warunków technicznych przyłączy: kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Spółki,

·   Uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowo-usługowym.

Tym samym, w momencie spełnienia się powyższych warunków (bądź rezygnacji z nich przez Kupującą Spółkę) w uzgodnionym terminie, Wnioskodawca wraz z żoną zobowiązują się sprzedać powyższą nieruchomość składającą się z działek nr 1, 3 i 2.

Na zakończenie Wnioskodawca oświadcza, że:

·   W stosunku do ww. działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia na potrzeby sprzedaży,

·   W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca nigdy samodzielnie nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie korzystał z pośredników i nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności w Internecie, prasie ani radiu,

·   Powyższe nieruchomości (zarówno zabudowana działka nr 3, jak i niezabudowane działki nr 1 i 2), były wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (służyły one prowadzeniu oraz obsłudze tej działalności),

·   Przedmiotem sprzedaży jest m.in. działka nr 3, która jest zabudowana dwoma budynkami handlowo-usługowymi i jednym budynkiem magazynowym (budynki te są trwale związane z gruntem),

·   Działki nr 1 i nr 2 są działkami niezabudowanymi,

·   Wnioskodawca nie dzierżawi i nie wynajmuje obecnie przedmiotowych działek osobom trzecim, jak również nie czynił tego w przeszłości,

·   Nabycie nieruchomości nie było dokumentowane fakturą VAT,

·   Nabycie nie było opodatkowane podatkiem VAT,

·   Podatek od nabycia nie został odliczony (z uwagi na brak opodatkowania transakcji zakupu podatkiem VAT),

·   Działki były wykorzystywane do pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT prowadzonej przez Wnioskodawcę,

·   Działki nie były wykorzystywane do działalności rolniczej i nie sprzedawano z nich żadnych płodów rolnych,

·   Działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Jego żonę wyłącznie do celów prywatnych (osobistych),

·   Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT,

·   Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym,

·   Nieruchomości zostały nabyte przez małżonków ponad 2 lata temu (odpowiednio w (…)),

·   Nieruchomości nie były przez Wnioskodawcę ani Jego żonę modernizowane ani uatrakcyjniane.

Wnioskodawca oświadcza, iż udziela Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych wyżej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie przedmiotowej nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Sprzedawcy oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa wskutek śmierci któregokolwiek z mocodawców.

Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną powyżej na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp., oraz udostępni Kupującemu nabywaną nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu. Po przeprowadzeniu badań i niezbędnych czynności teren zostanie niezwłocznie przywrócony do stanu pierwotnego przez Kupującego.

Sprzedawca oświadcza, że wyraża zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nabywanej nieruchomości tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Jednocześnie Kupujący oświadcza, że w przypadku nie zawarcia przez Strony umowy przyrzeczonej sprzedaży usunie niezwłocznie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na działce gruntu oraz przywróci teren do stanu pierwotnego.

W uzupełnieniu do wniosku odpowiadając na zadane pytania, wskazał Pan, że:

 1)  Które konkretnie działki będą przedmiotem sprzedaży (proszę je wymienić)? W opisie sprawy wskazał Pan, że zamierza sprzedać prawo własności nieruchomości złożonej z zabudowanej działki nr 3, niezabudowanej działki nr 1 i niezabudowanej działki nr 2, natomiast pytanie i stanowisko dotyczą wyłącznie działek niezabudowanych nr 1 i nr 2. Proszę wyjaśnić te nieścisłości.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem sprzedaży będą wszystkie trzy działki wymienione w umowie przedwstępnej, tj.: działka ewidencyjna nr 3 o powierzchni (...) ha (zabudowana dwoma budynkami handlowo-usługowymi i jednym budynkiem magazynowym), działka ewidencyjna nr 1 o powierzchni (...) ha (niezabudowana), działka ewidencyjna nr 2 o powierzchni (...) ha (niezabudowana).

Wnioskodawca oświadcza, że intencją wniosku jest uzyskanie interpretacji indywidualnej w odniesieniu do planowanej dostawy wszystkich trzech ww. działek (zarówno zabudowanej, jak i niezabudowanych), które są sprzedawane łącznie na rzecz jednego nabywcy w ramach tej samej transakcji. Dotychczasowe ograniczenie pytań i stanowiska do działek nr 1 i nr 2 wynikało z omyłki, którą niniejszym Wnioskodawca wyjaśnia i prostuje.

 2)  Czy sprzedaje Pan udział w działkach wynikający ze wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, czy całe działki objęte zapytaniem? W opisie sprawy wskazuje Pan, że w odniesieniu do wszystkich 3 działek o nr 3, 1 i 2 w księgach wieczystych zapisano:

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że na mocy umowy majątkowej małżeńskiej z dnia (...) (Rep. A nr (...)) wraz z żoną wyłączyli obowiązującą w ich małżeństwie wspólność ustawową majątkową małżeńską i ustanowili rozdzielność majątkową. Wnioskodawca oświadcza, że małżonkowie nie dokonywali umownego ani sądowego podziału majątku wspólnego obejmującego te nieruchomości. Wobec ustania wspólności, Wnioskodawcy oraz Jego żonie przysługują równe udziały (po (...)) w ich majątku wspólnym (współwłasność w częściach ułamkowych). Wnioskodawca oświadcza, że przedmiotem planowanej sprzedaży są całe działki objęte zapytaniem (tj. 100% prawa własności działek nr 3, 1 i 2), przy czym, dostawy tej dokonują wspólnie oboje małżonkowie jako współwłaściciele w udziałach po 1/2 części każdy.

 3)  Czy wskazane w opisie sprawy informacje:

– należy odnosić do wszystkich 3 działek opisanych we wniosku o nr 3, 1 i 2, czy tylko do tych objętych zapytaniem, tj. nr 1 i 2, czy tylko jednej z ww. wymienionych (której)? Użycie słowa „działka” powoduje moją wątpliwość, której z działek ten opis dotyczy. Proszę wyjaśnić tę kwestię. Jeśli opis dotyczy jednej działki, to należy wskazać której, jeżeli wszystkich działek objętych wnioskiem – powyższych informacji należy udzielić do każdej sprzedawanej działki odrębnie.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że przytoczone sformułowania należy odnosić indywidualnie do poszczególnych działek w następujący sposób:

·   Działka nr 3: W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił nakładów w celu jej uatrakcyjnienia na potrzeby sprzedaży. Działka ta jest zabudowana dwoma budynkami handlowo-usługowymi i jednym budynkiem magazynowym. Nabycie tej działki nastąpiło (...). i nie było dokumentowane fakturą VAT (nie było opodatkowane podatkiem VAT). Podatek od jej nabycia nie został odliczony. Działka wraz z posadowionymi na niej budynkami była wykorzystywana do działalności gospodarczej (działalności opodatkowanej podatkiem VAT). Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej i nie sprzedawano z niej płodów rolnych. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych.

·   Działka nr 1: W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Działka nie jest zabudowana. Nabycie działki nastąpiło (...) od Gminy (...) i nie było dokumentowane fakturą (brak opodatkowania podatkiem VAT). Podatek od jej nabycia nie został odliczony. Działka była wykorzystywana do działalności gospodarczej (działalności opodatkowanej podatkiem VAT). Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej i nie sprzedawano z niej płodów rolnych. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych.

·   Działka nr 2: W stosunku do tej działki Wnioskodawca nie ponosił nakładów w celu jej uatrakcyjnienia. Działka nie jest zabudowana. Nabycie działki nastąpiło na podstawie decyzji administracyjnej z dnia (...) i nie było dokumentowane fakturą (brak opodatkowania podatkiem VAT). Podatek od jej nabycia nie został odliczony. Działka była wykorzystywana do działalności gospodarczej (działalności opodatkowanej podatkiem VAT). Działka nie była wykorzystywana do działalności rolniczej i nie sprzedawano z niej płodów rolnych. Działka nie była wykorzystywana wyłącznie do celów prywatnych.

 4)    W opisie sprawy wskazał Pan:

Proszę zatem wyjaśnić:

a) czy prowadzi Pan działalność gospodarczą, jeśli tak w jakim zakresie i czy z tytułu tej działalności jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?

b) czy jest to działalność opodatkowana podatkiem VAT, zwolniona od podatku?

c) czy działki objęte przedmiotem zapytania były/są wykorzystywane w tej Pana działalności? Jeśli tak, to w jaki sposób? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

d) do jakich innych celów, niż prywatne, wykorzystywał Pan opisane działki? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

Odpowiedź a) oraz b):

Wnioskodawca oświadcza, że prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i z tego tytułu jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT). Jest to działalność opodatkowana podatkiem VAT. Podatnikiem podatku VAT jest od (...) z tytułu działalności: (...).

Odpowiedź c) oraz d):

Wnioskodawca oświadcza, co następuje:

·   Działka nr 3: Była i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (budynki handlowo-usługowe i magazynowy znajdujące się na tej działce służyły prowadzeniu tej działalności). Nie była wykorzystywana do celów prywatnych.

·   Działka nr 1: Była i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (jako grunt powiązany z obsługą i funkcjonowaniem całej infrastruktury gospodarczej). Nie była wykorzystywana do celów prywatnych.

·   Działka nr 2: Była i jest wykorzystywana w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej (jako grunt powiązany z obsługą i funkcjonowaniem całej infrastruktury gospodarczej). Nie była wykorzystywana do celów prywatnych.

 5)    Czy prowadzi Pan i/lub Pana żona działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że ani On, ani Jego żona nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, ani żadnych innych usług o zbliżonym charakterze związanym z obrotem nieruchomościami czy ich budową na sprzedaż.

 6)    W jakim celu działki objęte zakresem wniosku zostały przez Państwa nabyte? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że:

·   Działka nr 3 została nabyta w dniu (...). w celu prowadzenia na niej działalności gospodarczej o charakterze handlowo-usługowym.

·   Działka nr 1 została nabyta w dniu (...) od Gminy (...) w celu poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej (działki nr (...)) oraz na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

·   Działka nr 2 została nabyta na mocy decyzji z dnia (...) również w celu poprawienia zagospodarowania nieruchomości przyległej i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

 7)  Czy Pana żona jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać, od kiedy i w jakim zakresie Pana żona prowadzi działalność gospodarczą.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że Jego żona, (...), nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT) oraz nie prowadzi samodzielnej działalności gospodarczej.

 8)  Czy działki opisane we wniosku, mające być przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana żonę działalności gospodarczej? Jeśli tak, to na jakiej podstawie. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że w odniesieniu do wszystkich trzech działek (nr 3,1,2), żadna z nich nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Jego żonę, ponieważ żona Wnioskodawcy takiej działalności nie prowadzi.

 9)  W jaki sposób działki opisane we wniosku były wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę przez cały okres ich posiadania (proszę szczegółowo opisać w jaki sposób i przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan i/lub Pana żona ww. działki i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)? Informacji proszę udzielić oddzielnie dla Pana i Pana żony oraz dla każdej działki osobno.

Odpowiedź: Wnioskodawca ((...)):

·   Działka nr 3: Przez cały okres posiadania (od (…)) była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (handlowo-usługowej i magazynowej).

·   Działka nr 1: Przez cały okres posiadania (od (…)) była wykorzystywana jako grunt pomocniczy i funkcjonalnie powiązany z działalnością gospodarczą (czynności opodatkowane podatkiem VAT).

·   Działka nr 2: Przez cały okres posiadania (od (…)) była wykorzystywana jako grunt pomocniczy i funkcjonalnie powiązany z działalnością gospodarczą (czynności opodatkowane podatkiem VAT).

Żona Wnioskodawcy ((...)):

Działki nr 3, 1, 2: Przez cały okres posiadania żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała osobiście tych działek do żadnych czynności podlegających opodatkowaniu, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu VAT w ramach własnej działalności, ponieważ jej nie prowadzi. Działki te stanowiły składnik majątku małżeńskiego (później objętego rozdzielnością współwłasności ułamkowej), który w całości był udostępniony i faktycznie służył działalności gospodarczej męża (Wnioskodawcy).

10) Czy działki opisane we wniosku były/są/będą wykorzystywana przez Pana i/lub Pana żonę w działalności rolniczej (o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm. – zwanej dalej ustawą)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że w odniesieniu do wszystkich trzech działek (nr 3, 1, 2), żadna z nich nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, ani przez Jego żonę, w działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o VAT.

11) Czy Pana żona była/jest rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że Jego żona nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.

12) Czy z działek opisanych we wniosku były/są dokonywane przez Pana i/lub Pana żonę zbiory i dostawa (sprzedaż) produktów rolnych opodatkowana podatkiem VAT (jeśli tak, to w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce)? Czy też produkty rolne były wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę na własne potrzeby? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że w odniesieniu do wszystkich trzech działek (nr 3, 1, 2) nigdy nie były z nich dokonywane żadne zbiory ani dostawy produktów rolnych, jak również żadne produkty rolne nie były wykorzystywane na własne potrzeby, gdyż nieruchomości te nie mają i nie miały charakteru rolnego.

13) Czy działki opisane we wniosku były wykorzystywane przez Pana i/lub przez Pana żonę wyłącznie (przez cały okres jej posiadania) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne były realizowane i w jakim okresie? Informacji proszę udzielić oddzielnie dla Pana i Pana żony oraz dla każdej działki osobno.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że w odniesieniu do wszystkich trzech działek (nr 3, 1, 2), żadna z nich nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę ani przez Jego żonę wyłącznie na cele prywatne (osobiste). Przez cały okres posiadania nieruchomości te były przeznaczone i faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

14) Czy w stosunku do działek opisanych we wniosku do dnia sprzedaży zamierza Pan i/lub Pana żona prowadzić jakieś działania, aby zwiększyć wartość tych działek lub uatrakcyjnić je dla potrzeb sprzedaży (np. ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzbrojenie, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to będą działania?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że ani On, ani Jego żona nie zamierzają do dnia sprzedaży prowadzić żadnych działań mających na celu uatrakcyjnienie lub zwiększenie wartości przedmiotowych działek (np. ogrodzenie, uzbrojenie, wydzielanie dróg itp.). Zgodnie z umową przedwstępną, to Kupująca Spółka na własny koszt i staranie podejmuje wszelkie działania zmierzające do uzyskania niezbędnych decyzji administracyjnych, warunków technicznych przyłączy oraz ewentualnych rozbiórek budynków.

15) W jaki sposób pozyskał Pan Nabywcę działek?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że nie korzystał z usług biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ani nie prowadził aktywnych działań marketingowych. Oferta zakupu została złożona bezpośrednio przez inwestora zainteresowanego tą lokalizacją pod planowaną inwestycję handlowo-usługową.

16) Wskazał Pan:

Proszę wskazać, czy wcześniej działki oddawał Pan i/lub Pana żona w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie udostępniał Pan i/lub Pana żona działki osobom trzecim? Na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka?) Czy udostępniał Pan i/lub Pana żona działki odpłatnie czy bezpłatnie? Czy będzie dokonywał Pan rozliczeń podatku VAT z tytułu zawartej umowy/umów? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki objętej wnioskiem.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że w odniesieniu do wszystkich trzech działek (nr 3, 1, 2), ani On, ani Jego żona nie oddawali ich wcześniej w najem, dzierżawę ani do używania na podstawie innych umów osobom trzecim. Przez cały okres posiadania działki te służyły wyłącznie własnej działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

17) Czy dokonywał Pan i/lub Pana żona już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to proszę podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan i/lub Pana żona w posiadanie tych nieruchomości?

b) czy nieruchomości te stanowią majątek wspólny Pana i Pana żony?

c) w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana/Pana żonę?

d) czy nieruchomości zostały nabyte w ramach Pana i/lub Pana żony majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej?

e) czy sprzedaż nastąpiła w ramach Pana i/lub Pana żony majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Pana i/lub Pana żonę działalności gospodarczej (czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości)?

f) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

g) kiedy dokonał Pan i/lub Pana żonę ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

h) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

i)  czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan i/lub Pana żona podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że ani On, ani Jego żona nie dokonywali wcześniej sprzedaży innych nieruchomości.

18) Czy posiada Pan inne działki, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że nie posiada innych działek, które na obecny moment zamierza sprzedawać.

19) Czy budynki/budowle znajdujące się na działce 3 są trwale związane z gruntem? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli lub ich części znajdującego się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że na działce nr 3 znajdują się dwa budynki handlowo-usługowe oraz jeden budynek magazynowy. Wszystkie te budynki są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

20) Czy z tytułu nabycia/budowy budynku/budowli lub ich części przysługiwało Panu i/lub Pana żonie prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, proszę podać przyczynę.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że z tytułu nabycia nieruchomości (działki wraz z istniejącą zabudową) w (...) nie przysługiwało Mu ani Jego żonie prawo do odliczenia podatku naliczonego. Przyczyną był fakt, że transakcja ta została przeprowadzona w (…) i nie była dokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem VAT (zakup nie był opodatkowany podatkiem VAT).

21) W jaki sposób i do jakich celów wykorzystywał Pan i/lub Pana żona budynki/budowle mający/mające być przedmiotem sprzedaży od momentu nabycia/wybudowania do momentu sprzedaży. Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce nr 3, będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że od momentu nabycia w (…) do chwili obecnej wszystkie trzy budynki (dwa handlowo-usługowe i jeden magazynowy) posadowione na działce nr 3 były wykorzystywane wyłącznie przez Wnioskodawcę do prowadzenia Jego własnej działalności gospodarczej (czynności opodatkowane podatkiem VAT). Żona Wnioskodawcy nie wykorzystywała osobiście tych budynków, udostępniając swój udział w nieruchomości na cele działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

22) Czy budynki/budowle znajdujące się na działce, będącej przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę w działalności gospodarczej? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że wszystkie budynki (tj. oba budynki handlowo-usługowe oraz budynek magazynowy) znajdujące się na działce nr 3 były w całości i nieprzerwanie wykorzystywane przez Wnioskodawcę w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Nie były one natomiast wykorzystywane w działalności gospodarczej przez Jego żonę, która takiej działalności nie prowadzi.

23) Czy budynki/budowle znajdujące się na działce będącej przedmiotem sprzedaży były/są wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywane były/są ww. budynki/budowle, Pan i/lub Pana żona wykonywał/wykonywała – należy podać podstawę prawną zwolnienia? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce nr 3.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że żadne budynki znajdujące się na działce nr 3 nie były i nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Jego żonę na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Służyły one wyłącznie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT.

24) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

-   dokładną datę pierwszego zasiedlenia;

-   jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części budynków/budowli, to proszę wskazać w jakiej części?

-   w wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części?

-   czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji proszę udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującego się na działce nr 3.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że dla wszystkich trzech budynków (dwóch handlowo-usługowych i jednego magazynowego), znajdujących się na działce nr 3, nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

-   Data pierwszego zasiedlenia: Nastąpiło ono najpóźniej w (...). Od momentu zakupu w dniu (...). Wnioskodawca rozpoczął ich faktyczne użytkowanie na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

-   Część budynku: Pierwsze zasiedlenie dotyczyło budynków w całości (100% ich powierzchni).

-   W wyniku jakich czynności: Pierwsze zasiedlenie nastąpiło w wyniku oddania ich do użytkowania (używania na potrzeby własnej działalności gospodarczej po ich nabyciu w (…)).

-   Okres między pierwszym zasiedleniem a dostawą: Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków (co miało miejsce w (…)) a ich planowaną dostawą (w (…)) upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata (ok. (…) lat).

25) Czy budynki/budowle znajdujące się na działce nr 3 są/były przedmiotem najmu dzierżawy lub umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać: kto zawierał umowę, datę zawarcia ww. umowy, na jaki okres była zawarta ww. umowa, czy czynsz z tytułu umowy był dokumentowany fakturami?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że budynki znajdujące się na działce nr 3 nie są i nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani żadnych umów o podobnym charakterze na rzecz podmiotów trzecich.

26) Czy budynki/budowle znajdujące się na działce 3 były/są/będą wykorzystywane przez Pana i/lub Pana żonę (przez cały ich okres posiadania, tj. od momentu nabycia/wybudowania do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że budynki znajdujące się na działce nr 3, od momentu nabycia w (...) do momentu planowanej dostawy, nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Jego żonę na cele prywatne (osobiste). Służyły one wyłącznie celom prowadzonej działalności gospodarczej.

27) Czy budynki/budowle znajdujące się na działce nr 3 stanowią wyłącznie Państwa majątek osobisty? Informacji należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli znajdującej się na działce będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawca oświadcza, że budynki posadowione na działce nr 3 nie stanowią majątku osobistego żadnego z małżonków. Jako naniesienia trwale związane z gruntem dzielą status prawny działki nr 3, w odniesieniu do której – po ustaniu wspólności ustawowej na skutek umowy z dnia (...) – Wnioskodawcy oraz Jego żonie przysługują równe udziały (po 1/2) w ramach współwłasności w częściach ułamkowych.

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 lipca 2026 r.)

                  1)  Czy sprzedaż prawa własności niezabudowanej nieruchomości składającej się z działki nr 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na zasadach ogólnych (bez uwzględnienia zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT) i w konsekwencji powinna zostać udokumentowana przez Wnioskodawcę fakturą VAT?

                   2) Czy sprzedaż prawa własności nieruchomości składającej się z działki nr 3 o powierzchni (...) ha, zabudowanej, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT??

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 6 lipca 2026 r.)

W Pana ocenie:

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż niezabudowanych działek 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha opisanych w stanie faktycznym jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Wnioskodawca przypomina, iż na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (...).

W świetle powyższej definicji sprzedaży nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów jest opodatkowana podatkiem VAT. Z opodatkowaną dostawą, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, mamy do czynienia pod warunkiem wykonania jest przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku, należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jak wskazano wyżej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Czyli podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym, czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług, w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, o przejawie takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, można mówić, gdy czynności wykonane przez sprzedającego przybierają formę zorganizowaną może to być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Wnioskodawca stwierdza, że w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmował aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Przypomnijmy, iż na działkach nr 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych. W stosunku do ww. nieruchomości Wnioskodawca samodzielnie nigdy nie podejmował żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał sprzedaży w środkach masowego przekazu, w szczególności nie ogłaszał sprzedaży w Internecie, prasie, radiu. Tutaj jednak należy podkreślić, iż doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Wnioskodawca uważa, iż warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zdaniem Wnioskodawcy, jak to już wyżej podkreślono, sam nie podejmował On działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, powyższe czynności zostaną jednak podjęte przez Kupującego, który będzie działał jako pełnomocnik Sprzedającego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu.

Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony. Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi. Czyli jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Czyli składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie działek 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w praktyce wywołuje skutki dla Kupującego.

Tym samym, Wnioskodawca twierdzi, iż dokonywał On czynności, które zazwyczaj dokonuje profesjonalny sprzedawca. Zdaniem Wnioskodawcy, w tej sytuacji zachowuje się jak podatnik podatku VAT wymieniony w art. 15 ww. ustawy. Kupujący będzie bowiem w Jego imieniu dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą działek 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha.

Przechodząc do możliwości zwolnienia działek jako terenów innych niż tereny budowlane, zdaniem Wnioskodawcy, nie znajdzie ono tutaj zastosowania. Wnioskodawca uważa bowiem, iż w związku z podjętymi działaniami tereny te utracą taki charakter.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293), kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy. Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy – ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – na podstawie ust. 2 powołanego przepisu – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.

Wnioskodawca podkreśla, iż na moment sprzedaży działki będą objęte decyzją o warunkach zabudowy wydaną w oparciu o udzielone pełnomocnictwo. Tym samym, ww. działki będą stanowiły tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT.

W konsekwencji, Wnioskodawca uważa, że sprzedaż działek nr 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha stanowiących tereny budowlane będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT.

Na zakończenie, w związku z tym, iż działki nie korzystają ze zwolnienia, ich sprzedaż powinna zostać udokumentowana fakturą VAT. W przypadku bowiem sprzedaży opodatkowanej, dokumentem potwierdzającym jej nabycie w świetle ustawy o podatku od towarów i usług jest faktura. W tym przypadku Kupującym jest Spółka, a więc czynny podatnik podatku od towarów i usług i zgodnie z art. 106b ustawy o VAT, transakcję należy udokumentować fakturą.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji, składająca się z zabudowanej działki niewątpliwie wypełnia znamiona definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż działki przez Zbywcę będzie kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów.

Na podstawie art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

•      dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

•      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Działka będąca przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży jest zabudowana. Od czasu zakupu, aż do chwili obecnej Wnioskodawca nie ponosił nakładów remontowych ani nie przeprowadzał zmian w celu podniesienia jej standardów budowlanych do zasiedlenia.

W odniesieniu do budynków posadowionych na działce nr 3 o powierzchni (...) ha doszło do pierwszego zasiedlenia i od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minął już okres co najmniej dwóch lat.

Tym samym, została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia. Ponadto w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zwolnienie wynikające z art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie może być krótszy niż 2 lata.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa wskazanej w zdarzeniu przyszłym działki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1pkt 10 ustawy, ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków pod warunkiem wskazanym w tym przepisie.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to sprzedaż dokonana przez Wnioskodawcę dotycząca gruntu, na którym znajduje się przedmiotowy budynek również będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w tym przypadku może On korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT działki nr 3, o powierzchni (...) ha.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy – Kodeks cywilny:

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy – Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy – Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Jednocześnie należy wskazać, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeks rodzinny i opiekuńczy”.

Według art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Co do zasady wspólność majątkowa trwa tak długo jak małżeństwo. Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może także ulec zniesieniu lub ograniczeniu: na skutek zawartej między nimi umowy – art. 47 § 1 cytowanego Kodeksu; na skutek orzeczenia sądu – art. 52 § 1 wskazanego Kodeksu; albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków – art. 53 ww. Kodeksu.

Na podstawie art. 47 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd, a także w wyniku ustania małżeństwa, między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Natomiast według art. 50¹ ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 51 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 51¹ ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie udziałów w nieruchomościach gruntowych (działce), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem (1/2 udziałów) niezabudowanych działek nr 1 i 2 i zabudowanej działki nr 3. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Oświadczył Pan, że umową majątkową małżeńską z dnia (...), wraz z żoną wyłączyli Państwo obowiązującą w ich małżeństwie wspólność ustawową majątkową małżeńską i ustanowili rozdzielność majątkową. Nie dokonywali Państwo umownego ani sądowego podziału majątku wspólnego, który obejmowałby opisane wyżej nieruchomości, w związku z czym wobec ustania wspólności przysługują Państwu równe udziały (po (...)) w tym majątku. Wskazał Pan, że dostawy tej dokonują wspólnie oboje małżonkowie jako współwłaściciele w udziałach po 1/2 części każdy.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż niezabudowanych działek nr 1 o powierzchni (...) ha i nr 2 o powierzchni (...) ha będzie opodatkowana podatkiem VAT i czy powinna być udokumentowana fakturą, a także ustalenia czy sprzedaż zabudowanej działki nr (...) będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić w pierwszej kolejności, czy w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Podkreślić należy, że w opisie sprawy jednoznacznie wskazał Pan, że ww. działki są wykorzystywane do prowadzonej przez Pana pozarolniczej działalności gospodarczej, z tytułu której jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Służyły one prowadzeniu oraz obsłudze tej działalności. Podał Pan również, że działki nabywane były w celu prowadzenia Pana działalności gospodarczej, a także, że wszystkie działki były wykorzystywane do działalności gospodarczej (działalności opodatkowanej podatkiem VAT).

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Skoro wykorzystywał Pan działki będące przedmiotem sprzedaży do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, to sprzedaż należących do Pana udziałów w tych nieruchomościach będzie dotyczyła majątku wykorzystywanego przez Pana w działalności gospodarczej, a zatem w odniesieniu do tej transakcji wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Nie można bowiem uznać, że dostawa udziałów w działkach, które są wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, będzie dokonana z Pana majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Wobec powyższego, planowana przez Pana sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2 i oraz zabudowanej działce nr 3, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan, z tytułu tej sprzedaży, będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przez Pana ww. działek będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Przechodząc do ustalenia, czy sprzedaż udziałów w niezabudowanej działce nr 1 o powierzchni (…) ha i w działce nr 2 o powierzchni (...) ha będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych i w konsekwencji powinna zostać udokumentowana przez Wnioskodawcę fakturą VAT, należy wskazać, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego, co wynika bezpośrednio z art. 2 pkt 33 ustawy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyr. Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Wskazał Pan, że na terenie niezabudowanych działek nr 1 i 2, nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i działek tych dotychczas nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Jednak wskazał Pan również, że jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki.

Tym samym, w myśl cytowanych powyżej przepisów, na moment dostawy udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2, działki te będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, niezabudowane działki nr 1 i 2 były wykorzystywane w Pana działalności gospodarczej do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym, nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że planowana przez Pana dostawa udziałów w niezabudowanych działkach nr 1 i 2, nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym, planowana przez Pana dostawa udziałów w prawie własności w niezabudowanej działce nr 1 o powierzchni (…) ha i udziałów w działce nr 2 o powierzchni (...) ha, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Odnosząc się natomiast do kwestii dotyczącej obowiązku wystawienia faktury dokumentującej obrót uzyskany z tytułu sprzedaży udziałów w ww. działkach, należy wskazać, że na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów − co do zasady − podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Jak wcześniej stwierdzono, w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziałów w niezabudowanej nr 1 i 2, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i ta transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. W konsekwencji, powinien Pan udokumentować fakturą obrót uzyskany z tytułu tej sprzedaży.

Wobec powyższego planowana przez Pana dostawa udziałów w prawie własności niezabudowanej działki nr 1 o powierzchni (...) ha i działki nr 2 o powierzchni (...) ha, będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, lecz będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, obrót uzyskany z tytułu tej sprzedaży powinien Pan udokumentować fakturą.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.

Przechodząc do możliwości korzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, sprzedaży udziałów w zabudowanej działce nr 3 o powierzchni (...) ha, należy wskazać, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tym przepisie warunki.

Zgodnie z ww. przepisem:

Z powyższego przepisu wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części istotnym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

W sytuacji, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jednocześnie należy wskazać, że zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem, ustawodawca zapewnił podatnikom dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym należy podkreślić, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeśli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o ww. przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Ponadto, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Zatem, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków/budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Odnosząc się do planowanej sprzedaży udziałów w nieruchomości zabudowanej, należy zauważyć że dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, decydujące jest w pierwszej kolejności rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków usytuowanych na nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionego opisu sprawy wskazuje, że nastąpiło już pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wszystkich trzech budynków (dwóch handlowo-usługowych i jednego magazynowego), znajdujących się na działce nr 3, o powierzchni (...) ha. Pierwsze zasiedlenie – jak Pan sam wskazał – nastąpiło najpóźniej w (...). Od momentu zakupu, w dniu (...). rozpoczął Pan ich faktyczne użytkowanie na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Pierwsze zasiedlenie dotyczyło budynków w całości (100% ich powierzchni). Wszystkie te budynki są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Wskazał Pan również, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków (co miało miejsce w (…) r.) a ich planowaną dostawą (w 2026 r.) upłynie okres znacznie dłuższy niż 2 lata (ok. (…) lat) oraz, że Nieruchomości nie były przez Pana ani Pana żonę modernizowane ani uatrakcyjniane. W treści wniosku, również zaznaczył Pan, że w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

Zatem, planowana sprzedaż udziałów w prawie własności dwóch budynków handlowo-usługowych i jednego magazynowego, znajdujących się na działce nr 3, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jednocześnie, stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy, także sprzedaż udziałów w gruncie, na którym posadowione są ww. budynki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż udziałów w prawie własności nieruchomości nr 3, o powierzchni (...) ha, zabudowanej dwoma budynkami handlowo-usługowymi i jednym magazynowym, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w związku z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. A zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na informacjach, że:

-   Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT,

-   działki były wykorzystywane do pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT prowadzonej przez Wnioskodawcę,

-   działki nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę ani Jego żonę wyłącznie do celów prywatnych (osobistych),

-   Wnioskodawca wraz z żoną wyłączyli obowiązującą w ich małżeństwie wspólność ustawową majątkową małżeńską i ustanowili rozdzielność majątkową. Małżonkowie nie dokonywali umownego ani sądowego podziału majątku wspólnego, który obejmowałby opisane wyżej nieruchomości, w związku z czym wobec ustania wspólności przysługują im równe udziały (po (...)) w tym majątku,

-   dostawy tej dokonują wspólnie oboje małżonkowie jako współwłaściciele w udziałach po 1/2 części każdy,

-   na terenie działek 1, 3 i 2 nie ma obowiązującego aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego i dla działek tych dotychczas nie wydano decyzji o warunkach zabudowy,

-   w stosunku do ww. działek Wnioskodawca nie ponosił jakichkolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia na potrzeby sprzedaży,

-   nieruchomości nie były przez Wnioskodawcę ani Jego żonę modernizowane ani uatrakcyjniane,

-   jednym z warunków umowy przedwstępnej jest uzyskanie prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości obiektami zgodnie z planami Spółki,

-   pierwsze zasiedlenie – budynków na działce 3 – nastąpiło najpóźniej w (…),

-   pierwsze zasiedlenie dotyczyło budynków w całości (100% ich powierzchni),

-   wszystkie budynki są obiektami budowlanymi trwale związanymi z gruntem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

-   Nieruchomości nie były przez Wnioskodawcę ani Jego żonę modernizowane ani uatrakcyjniane.

-   w odniesieniu do przedmiotowych budynków nie były przeprowadzane prace, które stanowiłyby ulepszenia, o których mowa w art. 2 pkt 14 ustawy.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela działek (Pana małżonki).

Dodatkowo wskazuję, że:

-   powołany przez Pana we własnym stanowisku art. 42 ust. 1 pkt 10 ustawy,

-   Pana stwierdzenie we własnym stanowisku: „Przypomnijmy, iż na działkach nr 1 o powierzchni (...) ha oraz działki nr 2 o powierzchni (...) ha od momentu nabycia do momentu zbycia nie prowadzono żadnych działalności gospodarczych”.

– uznałem za omyłkę pisarską.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.