0112-KDIL3.4012.417.2026.4.KFK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej powstałej z wydzielenia z działki nr 1 będzie zwolniona od podatku VAT.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 lipca 2026 r. (wpływ 23 lipca 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wspólnie z mężem (w Państwa małżeństwie obowiązuje ustrój majątkowej wspólności ustawowej) jest Pani właścicielem m.in. nieruchomości rolnej z zabudowaniami, położonej w (…), składającej się z 5 działek.

Tytułem prawnym do tej nieruchomości jest umowa małżeńska majątkowa zawarta w dniu (…) 1996 r.

Zamierza Pani wraz z małżonkiem sprzedać ekspektatywę części nieruchomości, o powierzchni nieprzekraczającej (…) m², wraz z zabudowaniami i dojazdem, która ma powstać z wydzielenia części jednej z Państwa działek o numerze 1.

Działka ta opisana jest w rejestrze gruntów jako grunty orne zabudowane.

Cała nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…), zawarty był wpis prawa osobistego – służebność mieszkania i prawo użytkowania na rzecz Pani rodziców, które wygasło z chwilą Ich śmierci w (…) r.

Budynki posadowione na tej działce (budynek mieszkalny, garaż, stodoła, chlew) zostały zbudowane w latach przed II wojną światową.

Grunty wchodzące w skład tej działki były użytkowane rolniczo, z tego tytułu występowała Pani do ARiMR o dopłaty bezpośrednie do produkcji rolnej. Ostatni wniosek o dopłaty składała Pani w 2025 r.

Do 2014 r. w budynkach tych zamieszkiwali Pani rodzice (przytoczony wpis prawa osobistego w księdze wieczystej), od 2020 r. do chwili obecnej użytkuje je Pani syn na mocy umowy użyczenia.

Przy nabyciu omawianej nieruchomości (tak gruntu, jak i budynków) nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W trakcie posiadania przedmiotowych budynków nie ponosiła Pani wydatków na ich ulepszenie, w 2012 r. wykonane były jedynie niezbędne remonty, których wartość nie przekroczyła 30% wartości początkowej tych obiektów. Od tych wydatków także nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą – (…). Z tego tytułu jest Pani czynnym podatnikiem VAT.

Prowadzona przez Panią JDG nie ma żadnego związku z omawianą nieruchomością.

Ponadto, posiada Pani dodatkowe źródło przychodów – działy specjalne produkcji rolnej (…). Działy specjalne produkcji rolnej rozlicza Pani zgodnie z decyzją Urzędu Skarbowego, dochód jest ustalany przy zastosowaniu norm szacunkowych dochodu. Także prowadzone przez Panią działy specjalne produkcji rolnej nie mają żadnego związku z tą nieruchomością. Prowadzone są w sąsiednim powiecie.

Potencjalny nabywca sam zgłosił się do Państwa z propozycją kupna.

Nie ogłaszała się Pani w żadnych środkach masowego przekazu, nie korzystała Pani z usług profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami. Nie dokonywała Pani podziału nieruchomości na kolejne działki (jedynie dla celów tej konkretnej sprzedaży, trzeba będzie wydzielić z przedmiotowej działki nr 1 podlegającą transakcji ekspektatywę – potencjalny nabywca nie dysponuje środkami finansowymi na zakup całej działki), nie występowała Pani o warunki zabudowy, nie dokonywała Pani ulepszeń nieruchomości, takich jak np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp.

Uzupełniając wniosek, udzieliła Pani odpowiedzi na następujące pytania:

1.  W jaki sposób (na podstawie jakiej umowy/czynności) nabyła Pani w 1996 r. działkę zabudowaną nr 1, z której powstanie działka będąca przedmiotem sprzedaży?

Odpowiedź:

Działkę zabudowaną numer 1 nabyła Pani nie w 1996 r., lecz w dniu (…) 1990 r. na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego.

Własność przedmiotu sprzedaży nabyła Pani (…) 1990 r. na mocy umowy przekazania gospodarstwa rolnego (zawartej w formie aktu notarialnego, rep. (…)) przez Pani rodziców w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.

2. Czy nabycie przez Panią działki zabudowanej nr 1 nastąpiło w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług czy też niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź:

Nabycie przez Panią działki zabudowanej nr 1 nastąpiło w 1990 r., kiedy nie obowiązywała jeszcze ustawa o podatku od towarów i usług (weszła w życie w 1993 r.), wobec tego nie potrafi Pani odpowiedzieć na to pytanie.

3. Czy z tytułu nabycia działki zabudowanej nr 1 otrzymała Pani fakturę z wykazaną stawką podatku VAT?

Odpowiedź:

Z tytułu nabycia działki zabudowanej nr 1 nie otrzymała Pani faktury z wykazaną stawką podatku VAT.

4.  Jeżeli przy nabyciu działki zabudowanej nr 1 otrzymała Pani fakturę z wykazaną stawką podatku VAT, to dlaczego nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

Nie dotyczy.

5. Proszę o opisanie:

a) Czy z tytułu prowadzenia działów specjalnych produkcji rolnej jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT?

Odpowiedź:

Z tytułu prowadzenia działów specjalnych produkcji rolnej nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT.

b) Czy działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) stanowi składnik i była/jest wykorzystywana w prowadzonych przez Panią działach specjalnych produkcji rolnej?

Odpowiedź:

Działka zabudowana nr 1 nie stanowiła składnika majątku i nie była wykorzystywana w prowadzonych przez Panią działach specjalnych produkcji rolnej.

c) Czy oprócz prowadzenia JDG i działów specjalnych produkcji rolnej prowadzi Pani gospodarstwo rolne?

Odpowiedź:

Oprócz JDG i działów specjalnych produkcji rolnej jest Pani wspólnie z mężem współwłaścicielem gospodarstwa rolnego. Gospodarstwo to jest zgłoszone do ARiMR na imię Pani męża i ma nadany numer gospodarstwa.

d) Czy gospodarstwo rolne prowadzi Pani jako czynny podatnik podatku VAT?

Odpowiedź:

Z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT.

e) Czy gospodarstwo rolne prowadzi Pan jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług?

Odpowiedź:

Tak, gospodarstwo rolne prowadzone jest w statusie rolnika ryczałtowego.

f)  Czy działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) stanowi składnik i była/jest wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odpowiedź:

Tak, część niezabudowana działki nr 1 jest użytkowana rolniczo. Do 2015 r. były tam uprawiane zboża (żyto, pszenżyto, owies) a od 2015 r. rośliną uprawną są trawy w uprawie polowej.

g) Czy z gruntów wchodzących w skład działki zabudowanej nr 1 były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne były wykorzystywane na Pani własne potrzeby?

Odpowiedź:

Płody rolne pochodzące z gruntów wchodzących w skład działki zabudowanej nr 1 do 2015 r. (ziarno zbóż) były sprzedawane innym rolnikom. Od 2015 r. płody rolne (trawa) są raz do roku koszone (zgodnie z wymogami ARiMR) i kompostowane, a kompost używany do nawożenia gleby. Sprzedaż płodów rolnych nie była i nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

h) Czy działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) i działka powstała z jej podziału była/jest /będzie wykorzystywana przez Pana, przez cały okres posiadania, tj. od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy, na Pana cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie.

Odpowiedź:

Oprócz działalności rolniczej działka nr 1 oraz znajdujące się na niej budynki były okazjonalnie wykorzystywane na rodzinne wyjazdy weekendowe.

6. Czy działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) i działka powstała w wyniku podziału była/jest /będzie udostępniana przez Panią innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych (poza opisanym we wniosku udostępnieniem na rzecz Pani rodziców i syna)?

Odpowiedź:

Działka zabudowana nr 1 nigdy nie była udostępniana osobom trzecim.

7. Czy do momentu sprzedaży, w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży, będą ponoszone wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Jeśli tak, to proszę wskazać:

Odpowiedź:

Do momentu sprzedaży, w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży nie będą ponoszone żadne wydatki na ich ulepszenie.

8. Czy budynki znajdujące się na działce zabudowanej nr 1, z której powstanie działka będąca przedmiotem sprzedaży, są trwale związane z gruntem?

Odpowiedź:

Na działce zabudowanej nr 1 znajdują się następujące budynki: budynek mieszkalny murowany – jest trwale związany z gruntem, chlew murowany – jest trwale związany z gruntem, chlewik murowany – jest trwale związany z gruntem, garaż murowany – jest trwale związany z gruntem, stodoła drewniana – nie jest związana z gruntem.

9. Czy działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) i działka powstała w wyniku podziału była/jest/będzie wykorzystywana przez Panią wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której wykorzystywana była ww. działka, Pani wykonywała? Proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź:

Działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) i działka powstała w wyniku podziału były, są i do momentu sprzedaży będą wykorzystywane rolniczo – grunty oraz mieszkanie i budynki gospodarcze dla Pani rodziców (służebność mieszkania i prawo użytkowania rzeczy) do 2014 r., obecnie, na mocy umowy użyczenia, użytkuje je Pani syn – stan faktyczny jest taki, że stoją puste, a na gruntach ornych uprawiane są trawy w uprawie polowej. Budynek mieszkalny służył i służy okazjonalnie jako baza wypadowa do wyjazdów weekendowych, w garażu jest wtedy garażowany Państwa samochód, a w budynku chlewika przechowywany sprzęt turystyczny. Nic innego na przedmiotowej działce nie było wykonywane. Stan taki będzie trwał do chwili sprzedaży, a czy jest to wykorzystywanie wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT, a tym bardziej jaka jest podstawa prawna – nie wie Pani.

Ponadto, uzupełniając wniosek wskazała Pani, że przedmiotem sprzedaży będzie zbycie nieruchomości zabudowanej (budynki opisane w punkcie 8 i grunt o powierzchni 0,50 ha wydzielony z działki zabudowanej nr 1).

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

Czy omawiana transakcja będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Tak, uważa Pani, że transakcja ta będzie zwolniona od podatku od towarów i usług:

a)  sprzedaż gruntu ornego będzie zwolniona na mocy art. 42 ust. 1 pkt 9 – jako dostawa terenów innych niż tereny budowlane,

b)  sprzedaż posadowionych na gruncie budynków będzie zwolniona, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Przy czym, za pierwsze zasiedlenie uważa Pani moment użyczenia budynków Pani rodzicom na mocy zawartego w księdze wieczystej wpisu prawa osobistego – służebności mieszkania i prawa użytkowania.

Ponadto, w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, nie ponosiła też Pani wydatków na ich ulepszenie, które byłyby wyższe niż 30% wartości początkowej budynków i co do których miałaby Pani wspomniane powyżej prawo.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne, w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki wydzielonej z działki nr 1 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wspólnie z mężem jest Pani właścicielem nieruchomości rolnej z zabudowaniami, składającej się z 5 działek.

Aktualnie zamierza Pani wraz z małżonkiem sprzedać część nieruchomości wraz z zabudowaniami i dojazdem, która ma powstać z wydzielenia z działki nr 1. Potencjalny nabywca sam zgłosił się z propozycją kupna.

Działka ta opisana jest w rejestrze gruntów jako grunty orne zabudowane.

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i tego tytułu jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Prowadzona przez Panią JDG nie ma żadnego związku z omawianą nieruchomością. Ponadto, posiada Pani dodatkowe źródło przychodów – działy specjalne produkcji rolnej, które również nie mają żadnego związku ze sprzedawaną nieruchomością – nieruchomość nie stanowiła składnika majątku tej działalności i nie była wykorzystywana w prowadzonych przez Panią działach specjalnych produkcji rolnej. Oprócz prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej i działów specjalnych produkcji rolnej wspólnie z mężem jest Pani współwłaścicielem gospodarstwa rolnego. Gospodarstwo to jest zgłoszone do ARiMR na imię Pani męża i ma nadany numer gospodarstwa rolnego. Pani mąż prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy.

Na działce zabudowanej nr 1 znajdują się następujące budynki: budynek mieszkalny murowany, chlew murowany, chlewik murowany, garaż murowany i drewniana stodoła drewniana. Do 2014 r. budynki te były użytkowane przez Pani rodziców, którzy korzystali z nich na podstawie zamieszczonego w księdze wieczystej wpisu prawa osobistego – służebności mieszkania i prawa użytkowania, natomiast od 2020 r. do chwili obecnej użytkuje je Pani syn na mocy umowy użyczenia.

Grunty wchodzące w skład tej działki były użytkowane rolniczo. Do 2015 r. były tam uprawiane zboża, a od 2015 r. rośliną uprawną są trawy w uprawie polowej. Do 2015 r. płody rolne pochodzące z gruntów wchodzących w skład działki zabudowanej nr 1 były sprzedawane innym rolnikom, ale ich sprzedaż nie była i nie jest opodatkowana podatkiem VAT.

Oprócz działalności rolniczej budynki znajdujące się na działce nr 1 były okazjonalnie wykorzystywane na rodzinne wyjazdy weekendowe.

Działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) i działka powstała w wyniku podziału nigdy nie była udostępniana osobom trzecim.

Do momentu sprzedaży, w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży nie będą ponoszone żadne wydatki na ich ulepszenie. Nie ogłaszała Pani zamiaru sprzedaży w żadnych środkach masowego przekazu, nie korzystała Pani z usług profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami, nie dokonywała Pani podziału nieruchomości na kolejne działki, nie występowała Pani o warunki zabudowy, nie dokonywała Pani ulepszeń nieruchomości, takich jak np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej powstałej z wydzielenia z działki nr 1 będzie zwolniona od podatku VAT.

Na wstępie wskazać należy, że tylko czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT mogą korzystać ze zwolnienia od podatku lub być opodatkowane właściwą stawką podatku. Dlatego w pierwszej kolejności należy dokonać analizy, czy w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości zabudowanej będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjęła Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży udziału w opisanej działce wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż udziału w przedmiotowej działce należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy, działkę zabudowaną nr 1 nabyła Pani w 1990 r. na mocy przekazania gospodarstwa rolnego. Budynki znajdujące się na sprzedawanej działce do 2014 r. były użytkowane przez Pani rodziców, którzy korzystali z nich na podstawie zamieszczonego w księdze wieczystej wpisu prawa osobistego – służebności mieszkania i prawa użytkowania, natomiast od 2020 r. do chwili obecnej użytkuje je Pani syn na mocy umowy użyczenia. Grunty wchodzące w skład tej działki były użytkowane rolniczo w gospodarstwie rolnym, które prowadzi Pani mąż jako rolnik ryczałtowy. Do 2015 r. na gruntach tych były uprawiane zboża, a od 2015 r. rośliną uprawną są trawy w uprawie polowej. Do 2015 r. płody rolne były sprzedawane innym rolnikom, a ich sprzedaż nie była i nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą i tego tytułu jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Prowadzona przez Panią JDG nie ma żadnego związku z omawianą nieruchomością. Ponadto, posiada Pani dodatkowe źródło przychodów – działy specjalne produkcji rolnej, które również nie mają żadnego związku ze sprzedawaną nieruchomością – nieruchomość nie stanowiła składnika majątku tej działalności i nie była wykorzystywana w prowadzonych przez Panią działach specjalnych produkcji rolnej. Działka zabudowana nr 1 (grunty, budynki) i działka powstała w wyniku podziału nigdy nie była udostępniana osobom trzecim. Do momentu sprzedaży, w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce będącej przedmiotem sprzedaży nie będą ponoszone żadne wydatki na ich ulepszenie. Nie ogłaszała Pani sprzedaży w żadnych środkach masowego przekazu, nie korzystała Pani z usług profesjonalnego podmiotu zajmującego się obrotem nieruchomościami, nie dokonywała Pani podziału nieruchomości na kolejne działki, nie występowała Pani o warunki zabudowy, nie dokonywała Pani ulepszeń nieruchomości, takich jak np. uzbrojenie terenu, ogrodzenie itp.

W analizowanej sprawie brak jest zatem aktywnych Pani działań, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia udziału we współwłasności działki będącej przedmiotem wniosku, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż udziału w działce wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmowała Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmowała Pani szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem, w związku ze sprzedażą udziału w działce wydzielonej z działki nr 1 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału w ww. działce, a jej dostawy – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, sprzedaż przez Panią udziału w działce wydzielonej z działki nr 1 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z jej sprzedażą nie wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w zabudowanej działce wydzielonej z działki nr 1 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym, nie znajduje uzasadnienia rozstrzygnięcie kwestii korzystania ze zwolnienia od podatku VAT ww. czynności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że przy planowanej dostawie udziału w zabudowanej działce wydzielonej z działki nr 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż udziału w zabudowanej działce wydzielonej z działki nr 1 będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z uwagi na fakt, że przy sprzedaży udziału w działce wydzielonej z działki nr 1 nie wystąpi Pani jako podatnik podatku od towarów i usług, a dostawa ww. działki nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem, rozważanie zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży tej nieruchomości jest bezzasadne i odstąpiłem od udzielenia odpowiedzi w tym zakresie.

Tym samym, Pani stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem wydanej interpretacji jest ocena Pani stanowiska w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, wydana interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla małżonka.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.