0112-KDIL3.4012.404.2026.2.AW

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 28 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku części usługowo-handlowej budynku. Uzupełnił go Pan pismem z 11 lipca 2026 r. (wpływ 16 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2006 zakupił Pan, ze środków własnych, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w (...). Rozpoczął Pan przygotowania do budowy nowego budynku mieszkalno-usługowo-handlowego. 20 marca 2008 r. dostał Pan pozwolenie na budowę, na działce o pow. 1468 m² miał powstać budynek o łącznej pow. użytkowej 670,63 m². Rozebrał Pan stary budynek i postawił nowy trzykondygnacyjny budynek – piwnica, parter i poddasze. W 2010 roku budynek był w stanie surowym zamkniętym.

W dniu 16 lipca 2012 r. zmienił Pan przeznaczenie piwnicy z mieszkalnej na usługową bar. Całkowita pow. użytkowa mieszkalna wyniosła 270,63 m², a pow. użytkowa usługowo-handlowa 400 m². 18 lutego 2013 r. uzyskał Pan pozwolenie na użytkowanie części usługowo-handlowej parteru i piwnicy. W roku 2016 uzyskał Pan pozwolenie na użytkowanie części mieszkalnej.

Do października 2012 r. całość inwestycji finansował Pan ze środków własnych. Po uzyskaniu kredytu związanego z prowadzoną działalnością, w roku 2012 skończył Pan wykończenie części usługowo-handlowej, część mieszkalna w całości została sfinansowana ze środków własnych.

Działalność gospodarczą, pod nazwą (...), rozpoczął Pan 1 sierpnia 2010 r. sklep (...). Od tej daty był Pan również czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność prowadził Pan w zakresie: (...)

Miejscem wykonywania działalności była (...). W tym samym czasie (2010 rok) zaciągnął Pan kredyt prywatny na kontynuowanie budowy budynku w (...).

W roku 2012 zaciągnął Pan kredyt związany z prowadzoną działalnością (spłata pierwszej raty nowego kredytu przypadła na dzień 15 października 2012 r.) na dokończenie prac budowlanych części usługowo-handlowej oraz uruchomienie pubu. Wprowadził Pan piwnicę i parter do ewidencji środków trwałych oraz zaczął Pan odliczać podatek naliczony VAT od drobnych prac wykończeniowych (szpachlowanie ścian, budowa podwieszanych sufitów, montaż drzwi wewnętrznych itp.) w piwnicy i na parterze. 7 sierpnia 2012 r. przeniósł Pan działalność do nowego budynku, rozszerzył Pan działalność o:

(...)

oraz dodał Pan dodatkowe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej – w nowym budynku budowanym w (...). W dalszym ciągu prowadził Pan prace wykończeniowe w części mieszkalnej ze środków własnych – od wykonywanych prac nie odliczał Pan podatku VAT. Od tego czasu rozpoczął Pan amortyzację wydatków inwestycyjnych związanych z wykończeniem piwnicy i parteru.

Łącznie w roku 2012 dokonał Pan zakupów związanych z wykończeniem parteru i piwnicy w kwocie (...) zł netto i taką kwotę poddał Pan amortyzacji w stawce 2,5% rocznie. W roku 2013 wydatki inwestycyjne związane z wykończeniem parteru i piwnicy wyniosły (...) zł taką kwotę poddał Pan amortyzacji w stawce 2,5% rocznie. Początkowo zamierzał Pan uruchomić pub na parterze, a lokale na piętrze wynajmować.

W dniu 7 stycznia 2013 r. zaprzestał Pan prowadzenia działalności w (...) (sklep (...)) i skupił się Pan wyłącznie na nowej lokalizacji (...) (pub).

Z powodów osobistych oraz trudności w uzyskaniu zezwolenia na sprzedaż alkoholu, w okresie od 1 stycznia 2013 r. do 5 marca 2013 r., działalność była zawieszona. W dniu 5 marca 2013 r. uzyskał Pan zezwolenie na sprzedaż alkoholu oraz wznowił działalność gospodarczą. W piwnicy zaczął funkcjonować PUB (...) prowadzony osobiście przez Pana do roku 2016. W roku 2016 wynajął Pan cały bar (parter) pod pizzerię.

Od roku 2016 w związku z dużymi kosztami szukał Pan dodatkowych źródeł dochodu, w tym celu w roku 2017 rozpoczął Pan produkcję (...), później w roku 2019 zajął się Pan produkcją (...). Wszystkie te inwestycje były krótkoterminowe. W roku 2024 rozpoczął Pan prywatny najem pokoi w części mieszkalnej na poddaszu – najem był opodatkowany przez Pana w formie ryczałtu 8,5%.

W roku 2025 stracił Pan najemcę na parterze i 5 czerwca 2025 r. otworzył Pan w tym miejscu PUB (...). W związku z brakiem rentowności inwestycji, 31 stycznia 2026 r., zakończył Pan prowadzenie działalność gospodarczej, dokonał Pan wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT.

Od początku prowadzonej działalności, tj. od 1 sierpnia 2010 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych (PIT-36). Najem części mieszkalnej, jako prywatny, był przez Pana opodatkowany w formie ryczałtu. Najem lokali na parterze był opodatkowany podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych – PIT-36.

Planuje Pan sprzedać przedmiotową nieruchomość. Na chwilę obecną nie wie Pan kto będzie kupującym. Szacowana cena sprzedaży wynosi łącznie (...) zł. Przed sprzedażą zamierza Pan rozpocząć nową działalność polegającą na wynajmie nieruchomości i dokonać wyboru opodatkowania w formie ryczałtu. Jednocześnie zarejestruje się Pan jako czynny podatnik VAT. W akcie notarialnym zostanie wyodrębniona sprzedaż części mieszkalnej w kwocie (...) zł i części usługowo-handlowej w kwocie (...) zł.

Uzupełniając wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – udzielił Pan odpowiedzi na następujące pytania:

1. Czy z tytułu nabycia w 2006 r. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź: Z tytułu nabycia w roku 2006 nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zakupu dokonał Pan z zamiarem wybudowania budynku do własnych celów mieszkaniowych. W momencie zakupu nie prowadził Pan działalności gospodarczej oraz nie był czynnym podatnikiem VAT. Działalność rozpoczął Pan w roku 2010 i w tym samym roku zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Na początku (2010 rok) nie planował Pan wykorzystywać budowanej nieruchomości w prowadzonej działalności. Do końca 2012 r. działalność prowadził Pan w (...).

2. Czy budynek, w którym mieści się część usługowo-handlowa stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

Odpowiedź: Budynek, w którym mieści się część usługowo-handlowa stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 Prawo budowlane.

3. Czy z tytułu wytworzenia/wybudowania całej części usługowo-handlowej budynku, będącej przedmiotem zapytania, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to proszę wskazać przyczyny.

Odpowiedź: Z tytułu wytworzenia/wybudowania całej części usługowo-handlowej budynku, będącej przedmiotem zapytania, w Pana ocenie, nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Od momentu zakupu nieruchomości w roku 2006 do momentu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w roku 2012 wielokrotnie zmieniał Pan zdanie, co do sposobu użytkowania budowanego budynku. Początkowo miał to być budynek mieszkalny, później mieszkalny z częścią pod wynajem, aż ostatecznie zdecydował Pan o wykorzystaniu go jako budynku mieszkalnego z częścią usługowo-handlową: piwnica – lokal gastronomiczny, piętro lokale do wynajęcia. W międzyczasie przedmiotowy budynek w stanie surowym wystawił Pan na sprzedaż. W związku z brakiem zdecydowania, co do przyszłości budowanego budynku, nie zbierał Pan faktur. Dopiero od końca 2012 r., kiedy część usługowo-handlowa wymagała ostatnich prac wykończeniowych i wiedział Pan, że będzie ją wykorzystywał w prowadzonej działalności (w tym czasie zrezygnował Pan z prowadzenia sklepu (...) i planował otworzyć bar (...) rozpoczął Pan odliczanie podatku naliczonego od wykonanych prac budowlanych związanych z częścią usługowo-handlową od podatku należnego.

4. Kiedy doszło do rozpoczęcia użytkowania budynku w części usługowo-handlowej od momentu jej wybudowania przez Pana? Proszę wskazać dokładną datę.

Odpowiedź: Prace budowlane w części usługowo-handlowej zostały zakończone w lutym 2013 r. 18 lutego 2013 r. część usługowo-handlowa została oddana do użytkowania. Pierwszy przychód z części usługowo-handlowej (bar (...) ) osiągnął Pan na początku marca 2013 r. Przy tak postawionym pytaniu), należy odpowiedzieć, że rozpoczęcie użytkowania części usługowo-handlowej od momentu jej wybudowania nastąpiło 5 marca 2013 r.

Jednocześnie zauważa Pan, że część usługowo-handlowa od 7 sierpnia 2012 r. była budowana z zamiarem wykorzystania jej w Pana działalności gospodarczej, w tym czasie dokonał Pan stosownego wpisu w CEiDG oraz z tytułu budowania/wykańczania części usługowo-handlowej rozpoczął odliczanie podatku naliczonego.

5. Czy od rozpoczęcia użytkowania ww. budynku w części usługowo-handlowej do momentu jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedź: Od momentu użytkowania ww. budynku w części usługowo-handlowej do momentu jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat.

6. Czy wykorzystywał Pan budynek w części usługowo-handlowej wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, proszę wskazać, jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pan wykonywał – proszę podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedź: Nie wykorzystywał Pan budynku w części usługowo-handlowej wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

7. Czy w stosunku do budynku w części usługowo-handlowej ponosił Pan/Najemcy wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej?

W stosunku do budynku w części usługowo-handlowej ponosił Pan wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które nie stanowią co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Wydatki na wykończenie części usługowo-handlowej wyniosły w roku 2012 i 2013 łącznie (...) zł. W roku 2025 roku odnowił Pan lokal w piwnicy. Wykonał Pan drobne prace: malowanie, przebudowa półwyspu barowego. Z tego tytułu obniżył Pan kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie większą niż (...) zł. Poniesione przez Pana wydatki łącznie nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku w części usługowo-handlowej.

Pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

1.  Czy sprzedaż części usługowo-handlowej, bez rejestracji w zakresie podatku VAT na podatnika czynnego podatku VAT, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.  Czy sprzedaż części usługowo-handlowej, po rejestracji w zakresie podatku VAT na podatnika czynnego podatku VAT, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Wnioskodawca wskazał we wniosku przepisy, mające być przedmiotem wniosku:

-     art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług;

-     art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o podatku od towarów i usług.

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu wniosku)

W Pana ocenie, sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i to niezależnie, czy sprzedający będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, czy też nie.

W przedmiotowej sprawie, sprzedaż części usługowo-handlowej budynku będzie korzystać ze zwolnienia, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek został zasiedlony najpóźniej 5 marca 2013 r., tj. w momencie faktycznego rozpoczęcia użytkowania budynku przez sprzedającego, a sprzedaż następuje po okresie 2 lat od tej daty.

Gdyby jednak – zdaniem organu podatkowego – ponowna rejestracja pytającego w zakresie podatku VAT, spowodowała liczenie upływu terminu dwóch lat z art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o podatku od towarów i usług od daty ostatniej rejestracji jako podatnika VAT, to w takiej sytuacji wciąż są spełnione wszystkie przesłanki ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b ustawy o podatku od towarów i usług. Skumulowane wydatki, od których sprzedający/pytający miał prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego były niższe niż 30% wartości początkowej budynku w części usługowo-budowlanej.

Pytający dokonał odliczenia w roku 2012 i 2013 kwoty (...) zł w związku z wykończeniem przedmiotowej części budynku oraz kwoty max. (...) zł w 2025 r. w związku z odnowieniem piwnicy. Szacowana wartość części usługowo-handlowej wynosi (...) zł w roku 2012. Zatem, łącznie poniesione wydatki nie przekroczyły 16% wartości początkowej budynku w części usługowo-budowlanej. Jednocześnie, w związku z ponowną rejestracją w zakresie podatku VAT nie planuje Pan nowych wydatków na ulepszenie ww. części budynku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle lub ich części – a więc np. lokale – spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy zauważyć, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza więc wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamiana, darowizna, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego).

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

W konsekwencji, należy stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, jednak aby takie czynności podlegały opodatkowaniu, muszą być one wykonywane przez podatników w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem, przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Zaznacza się przy tym, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnośnie natomiast obowiązku zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R należy wskazać, że w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 96 ust. 3 ustawy:

Na podstawie art. 96 ust. 4 ustawy:

Jak stanowi art. 96 ust. 5 ustawy:

Jak wynika z 96 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 96 ust. 12 ustawy:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w roku 2006 zakupił Pan ze środków własnych, nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Z tytułu nabycia nieruchomości nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zakupu dokonał Pan z zamiarem wybudowania budynku do własnych celów mieszkaniowych. W momencie zakupu nie prowadził Pan działalności gospodarczej oraz nie był czynnym podatnikiem VAT. Od momentu zakupu nieruchomości w roku 2006 do momentu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w roku 2012 wielokrotnie zmieniał Pan zdanie, co do sposobu użytkowania budowanego budynku. Początkowo miał to być budynek mieszkalny, później mieszkalny z częścią pod wynajem, aż ostatecznie zdecydował Pan o wykorzystaniu go jako budynku mieszkalnego z częścią usługowo-handlową: piwnica – lokal gastronomiczny, piętro lokale do wynajęcia. Rozpoczął Pan przygotowania do budowy nowego budynku mieszkalno-usługowo-handlowego. 20 marca 2008 r. dostał Pan pozwolenie na budowę, na działce o pow. 1468 m² miał powstać budynek o łącznej pow. użytkowej 670,63 m². Rozebrał Pan stary budynek i postawił nowy trzykondygnacyjny budynek – piwnica, parter i poddasze. W 2010 r. budynek był w stanie surowym zamkniętym. Działalność w zakresie prowadzenia sklepu (...) rozpoczął Pan w roku 2010 i w tym samym roku zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Sklep (...) prowadził Pan działalność do końca 2012 r. W dniu 16 lipca 2012 r. zmienił Pan przeznaczenie piwnicy z mieszkalnej na usługową bar. Całkowita pow. użytkowa mieszkalna wyniosła 270,63 m², a pow. użytkowa usługowo-handlowa 400 m². Część usługowo-handlowa od 7 sierpnia 2012 r. była budowana z zamiarem wykorzystania jej w Pańskiej działalności gospodarczej, w tym czasie dokonał Pan stosownego wpisu w CEiDG oraz z tytułu budowania/wykańczania części usługowo-handlowej rozpoczął odliczanie podatku naliczonego. 18 lutego 2013 r. uzyskał Pan pozwolenie na użytkowanie części usługowo-handlowej parteru i piwnicy. Prace budowlane w części usługowo-handlowej zostały zakończone w lutym 2013 r. Pierwszy przychód z części usługowo-handlowej (bar) osiągnął Pan na początku marcu 2013 r. Rozpoczęcie użytkowania części usługowo-handlowej od momentu jej wybudowania nastąpiło 5 marca 2013 r. W roku 2012 zaciągnął Pan kredyt związany z prowadzoną działalnością na dokończenie prac budowlanych części usługowo-handlowej oraz uruchomienie pubu. Wprowadził Pan piwnicę i parter do ewidencji środków trwałych oraz zaczął Pan odliczać podatek naliczony VAT od drobnych prac wykończeniowych (szpachlowanie ścian, budowa podwieszanych sufitów, montaż drzwi wewnętrznych itp.) w piwnicy i na parterze. 7 sierpnia 2012 r. przeniósł Pan działalność do nowego budynku, rozszerzył Pan działalność o: (...), a także dodał Pan dodatkowe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej – w nowym budynku. Początkowo zamierzał Pan uruchomić pub na parterze, a lokale na piętrze wynajmować. Z powodów osobistych oraz trudności w uzyskaniu zezwolenia na sprzedaż alkoholu, w okresie od 1 stycznia 2013 r. do 5 marca 2013 r., działalność była zawieszona. W dniu 5 marca 2013 r. uzyskał Pan zezwolenie na sprzedaż alkoholu oraz wznowił działalność gospodarczą. Do roku 2016 w piwnicy zaczął funkcjonować PUB prowadzony osobiście przez Pana. W roku 2016 wynajął Pan cały bar (parter) pod pizzerię. W roku 2024 rozpoczął Pan prywatny najem pokoi w części mieszkalnej na poddaszu – najem był opodatkowany przez Pana w formie ryczałtu 8,5%. W roku 2025 stracił Pan najemcę na parterze i 5 czerwca 2025 r. otworzył Pan w tym miejscu PUB. W związku z brakiem rentowności inwestycji, 31 stycznia 2026 r., zakończył Pan prowadzenie działalność gospodarczej, dokonał Pan wykreślenia rejestracji jako podatnika VAT. Od początku prowadzonej działalności, tj. od 1 sierpnia 2010 r. prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych (PIT-36). W roku 2024 rozpoczął Pan również prywatny najem pokoi w części mieszkalnej na poddaszu – najem był opodatkowany przez Pana w formie ryczałtu 8,5%. Najem części mieszkalnej jako prywatny był przez Pana opodatkowany w formie ryczałtu. Najem lokali na parterze był opodatkowany podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych – PIT-36. Planuje Pan sprzedać przedmiotową nieruchomość. Przed sprzedażą zamierza Pan rozpocząć nową działalność polegającą na wynajmie nieruchomości i dokonać wyboru opodatkowania w formie ryczałtu. Jednocześnie zarejestruje się Pan jako czynny podatnik VAT. W akcie notarialnym zostanie wyodrębniona sprzedaż części mieszkalnej i części usługowo-handlowej. Wydatki na wykończenie części usługowo-handlowej wyniosły w roku 2012 i 2013 łącznie (...) zł. W roku 2025 odnowił Pan lokal w piwnicy. Wykonał Pan drobne prace: malowanie, przebudowa półwyspu barowego. Z tego tytułu obniżył Pan kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie większą niż (...) zł.

Pana wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy sprzedaż części usługowo-handlowej, bez rejestracji/po rejestracji w zakresie podatku VAT na podatnika czynnego podatku VAT, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, w pierwszej kolejności należy rozważyć kwestię, czy będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży części usługowo-handlowej budynku, a tym samym czy sprzedaż ta będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu wskazać trzeba, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Tak więc, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika również, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jej najemcę.

W związku z tym, należy uznać, że najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W analizowanej sprawie, planowana sprzedaż części usługowo-handlowej budynku stanowić będzie odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Przedmiotowa część usługowo-handlowa budynku była bowiem wykorzystywana do prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a także była przedmiotem najmu.

W opisie sprawy sam Pan wskazał bowiem, że od 7 sierpnia 2012 r. część usługowo-handlowa budynku, obejmująca parter i piwnicę, była budowana z zamiarem wykorzystania jej w Pańskiej działalności gospodarczej. W tym czasie dokonał Pan stosownego wpisu w CEiDG oraz z tytułu budowania/wykańczania części usługowo-handlowej rozpoczął odliczanie podatku naliczonego. W roku 2012 zaciągnął Pan nawet kredyt związany z prowadzoną działalnością na dokończenie prac budowlanych części usługowo-handlowej oraz uruchomienie pubu. Wprowadził Pan piwnicę i parter do ewidencji środków trwałych oraz zaczął Pan odliczać podatek naliczony VAT od drobnych prac wykończeniowych (szpachlowanie ścian, budowa podwieszanych sufitów, montaż drzwi wewnętrznych itp.) w piwnicy i na parterze. 7 sierpnia 2012 r. przeniósł Pan działalność do nowego budynku, rozszerzył Pan działalność o: (...), a także dodał Pan dodatkowe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Pierwszy przychód z części usługowo-handlowej (bar) osiągnął Pan na początku marca 2013 r. Początkowo zamierzał Pan uruchomić pub na parterze, a lokale na piętrze wynajmować. Do roku 2016 w piwnicy funkcjonował prowadzony przez Pana osobiście PUB. W roku 2016 wynajął Pan cały bar (parter) pod pizzerię. W roku 2025 stracił Pan najemcę na parterze i 5 czerwca 2025 r. otworzył Pan w tym miejscu PUB. Najem lokali na parterze był opodatkowany podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych – PIT-36.

Podkreślenia wymaga, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Zatem, wykorzystywanie majątku prywatnego, nawet w przypadku, gdy dokonał Pan zakupu z zamiarem wybudowania budynku do własnych celów mieszkaniowych i w momencie zakupu nie prowadził Pan działalności gospodarczej oraz nie był czynnym podatnikiem VAT, stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, część usługowo-handlowa budynku, która będzie przedmiotem sprzedaży, była wykorzystywana przez Pana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, w analizowanej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku, wchodzącego w skład Pana przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Tym samym, w opisanej sytuacji, należy uznać Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa stwierdzam, że w związku ze sprzedażą przez Pana części usługowo-handlowej, objętej zakresem wniosku, będzie Pan występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, czynność dostawy części usługowo-handlowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów mogące mieć zastosowanie w przedmiotowej sprawie zostały określone w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi powołany już wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-     towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-     przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle przepisu art. 29a ust. 8 ustawy, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu/wieczystego użytkowania gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że wymienione powyżej zwolnienie uregulowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku, wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym, podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że z tytułu nabycia w roku 2006 nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z tytułu wytworzenia/wybudowania całej części usługowo-handlowej budynku, będącej przedmiotem zapytania, w Pana ocenie, również nie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Dopiero od końca 2012 r., kiedy część usługowo-handlowa wymagała ostatnich prac wykończeniowych i wiedział Pan, że będzie ją wykorzystywał w prowadzonej działalności, rozpoczął Pan odliczać podatek naliczony od wykonanych prac budowlanych związanych z częścią usługowo-handlową od podatku należnego. Prace budowlane w części usługowo-handlowej zostały zakończone w lutym 2013 r. Rozpoczęcie użytkowania części usługowo-handlowej od momentu jej wybudowania nastąpiło 5 marca 2013 r. Jednocześnie Pan zauważa, że część usługowo-handlowa od 7 sierpnia 2012 r. była budowana z zamiarem wykorzystania jej w Pańskiej działalności gospodarczej, w tym czasie dokonał Pan stosownego wpisu w CEiDG oraz z tytułu budowania/wykańczania części usługowo-handlowej rozpoczął odliczanie podatku naliczonego. Od momentu użytkowania ww. budynku w części usługowo-handlowej do momentu jej sprzedaży upłynie okres co najmniej 2 lat. Nie wykorzystywał Pan budynku w części usługowo-handlowej wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W stosunku do budynku w części usługowo-handlowej ponosił Pan wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które nie stanowią co najmniej 30% jego wartości początkowej. Wydatki na wykończenie części usługowo-handlowej wyniosły w roku 2012 i 2013 łącznie (...) zł. W roku 2025 roku odnowił Pan lokal w piwnicy. Wykonał Pan drobne prace: malowanie, przebudowa półwyspu barowego. Z tego tytułu obniżył Pan kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie większą niż (...) zł. Poniesione przez Pana wydatki łącznie nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynku w części usługowo-handlowej.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa przez Pana części usługowo-handlowej budynku będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy.

Analizując informacje zawarte w opisanym zdarzeniu przyszłym oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że od momentu zasiedlenia części usługowo-handlowej budynku, do momentu jej sprzedaży upłynął okres ponad dwóch lat. Część usługowo-handlowa budynku, była bowiem – jak wynika z opisu sprawy – wykorzystywana przez Pana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Ponadto, w stosunku do budynku w części usługowo-handlowej ponosił Pan wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które nie stanowią co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Tym samym, w rozpatrywanej sprawie, w odniesieniu do sprzedaży części usługowo-handlowej budynku zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Skutkiem powyższego dostawa gruntu, na którym posadowiona jest ww. część budynku również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, co wynika z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem, dostawa części usługowo-handlowej budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu warunków z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, do dostawy ww. nieruchomości, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż zwolnienia te mają zastosowanie do dostawy budynków, budowli lub ich części, nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że czynność polegająca na sprzedaży przez Pana części usługowo-handlowej budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Bez znaczenia dla powyższego zwolnienia pozostaje fakt, czy będzie Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, czy nie, skoro dostawa części usługowo-handlowej budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem całościowo za nieprawidłowe, z uwagi na Pana wskazanie, że sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie ma miejsce bowiem sytuacja, w której przedmiotowa dostawa części usługowo-handlowej budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy, będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii dotyczącej zwolnienia od podatku dostawy części mieszkalnej budynku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.