0112-KDIL3.4012.362.2026.3.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek.

Uzupełnił go Pan pismem z 13 maja 2026 r. (wpływ 13 maja 2026 r.), pismem z 10 czerwca 2026 r. (wpływ 10 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 3 sierpnia 2026 r. (wpływ 3 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie sformułowane w piśmie z 10 czerwca 2026 r.)

Wnioskodawca jest właścicielem położonych w miejscowości (...) działek gruntu o numerach A, B, C, D, E, F, G i H o powierzchni (...) ha.

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą od (…) lutego 1994 r. do (…) listopada 2025 r. Przedmiotem działalności wnioskodawcy był handel nieruchomościami. W roku 2025 działalność nie była wykonywana i Wnioskodawca nie osiągnął żadnego przychodu. Działalność ta była także okresowo zawieszana ze względu na stan zdrowia Wnioskodawcy, który najpierw chorował, a następnie korzystał ze świadczenia rehabilitacyjnego. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca nabył, na podstawie aktu notarialnego Notariusza (…), rep A (…) z dnia (…) czerwca 2010 r. oraz aktu notarialnego notariusza (…), rep A (…) z dnia (…) czerwca 2008 r., nieruchomości.

Wnioskodawca zamierzał te nieruchomości zbyć w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w częściach stanowiących działki budowlane, a pozostałe działki zachować na potrzeby własne. Wnioskodawca dokonał podziału działek i działki, które nadawały się do sprzedaży jako działki budowlane sprzedał, wykazując przychód z działalności gospodarczej. Ww. nieruchomości stanowiły u podatnika towary handlowe. W datach zakupu wnioskodawca prowadził księgę przychodów i rozchodów i zakup ww. nieruchomości wykazał w tej księdze w kolumnie „zakup towarów i materiałów”. Na koniec każdego roku podatkowego Wnioskodawca wykazywał niesprzedane nieruchomości w spisie z natury towarów i materiałów.

Wnioskodawca, wchodzące w skład opisanych nieruchomości działki rolne położone w miejscowości (...): A, B, C, D, E, F, G i H o powierzchni (...) ha, wycofał z działalności gospodarczej dnia (…) grudnia 2016 r. Z czynności tej sporządzony został protokół.

Wnioskodawca nie prowadził działalności w zakresie działów specjalnych produkcji rolnej, ani nie był rolnikiem ryczałtowym.

Ww. nieruchomości, w szczególności działki rolne położone w miejscowości (...): A, B, C, D, E, F, G i H nie były wynajmowane, dzierżawione lub w inny sposób wykorzystywane w celu osiągnięcia przychodu. Działki o numerach A, B, C, D, E, F, G i H zostały poddane scaleniu i podziałowi, i obecnie noszą numery X, Y, Z i W, V.

Ww. nieruchomości, w szczególności działki rolne położone w miejscowości (...): A, B, C, D, E, F, G i H oraz X, Y, Z i W, V nie były u podatnika wykazywane w ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca zakończył prowadzenie działalności głównie z powodów zdrowotnych i wieku.

Dla działek X, Y, Z i W, V w dacie zakończenia działalności gospodarczej obowiązywał plan szczegółowy zagospodarowania i w planie tym działki miały przeznaczenie rolne, ale nie jest wykluczone, że plan ulegnie zmianie i działki uzyskają charakter budowlany.

Wnioskodawca zamierza sprzedać działki położone w miejscowości (...): X, Y, Z i W, V lub działki powstałe z ich podziału. Sprzedaż ta może nastąpić w każdym czasie, to jest np. w kolejnym roku podatkowym. Ponieważ do sprzedaży oferowane mają być poszczególne działki oddzielnie, sprzedaż prawdopodobnie nie nastąpi w jednym roku i może zająć kilka lat.

(…) listopada 2025 r. jest datą likwidacji prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Poza wskazanymi przez Wnioskodawcę przyczynami zakończenia działalności gospodarczej, tj. względami zdrowotnymi oraz wiekiem, nie istniały inne okoliczności, które miały wpływ na podjęcie decyzji o likwidacji działalności gospodarczej. Wnioskodawca przez około półtora roku pobierał zasiłek chorobowy i świadczenie rehabilitacyjne, zasiłek dla bezrobotnych, a w maju 2026 r. nabył prawo do emerytury.

Wnioskodawca sporządził wykaz składników majątku działalności gospodarczej na dzień likwidacji tej działalności. Wykaz ten nie obejmuje nieruchomości, tj. działek rolnych położonych w miejscowości (...): A, B, C, D, E, F, G i H, które po podziale i scaleniu noszą numery X, Y, Z, W V. Wycofanie (…) grudnia 2016 r. z działalności gospodarczej działek rolnych położonych w miejscowości (...), o których mowa we wniosku, należy rozumieć tak, że przestały one służyć działalności gospodarczej, a w szczególności że nie nadawały się do odsprzedaży ze względu na rolny charakter i brak popytu na działki rolne.

W tym miejscu dodaje Pan, że zakupiony przez Wnioskodawcę, wraz z działkami, o których mowa we wniosku, obszar obejmował również tereny budowlane, które zostały zbyte, a Wnioskodawca podejmował przed datą (…) grudnia 2016 r. starania o zmianę przeznaczenia działek, których dotyczy wniosek. Próby te były nieudane i Wnioskodawca zdecydował nie podejmować kolejnych. Ww. wycofanie (…) grudnia 2016 r. z działalności gospodarczej działek rolnych, o których mowa we wniosku, oznaczało, że przestały one stanowić towary handlowe związane z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczeą i zostały przekazane do jego majątku prywatnego. Nie była to czynność prawna, a wyłącznie faktyczna.

Sformułowanie „pozostałe działki zachować na potrzeby własne” dokładnie oznacza, że nie wszystkie działki Wnioskodawca zamierza sprzedać, a dalej będzie z nich korzystał „na potrzeby własne”, czyli w obecny sposób lub też rozważa przekazania ich następcom. Nie ma w tym względzie obecnie konkretnych planów. W dacie wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawca nie zamierzał w przyszłości dokonać ich sprzedaży. Liczył się jednak z taką możliwością w horyzoncie czasowym kilkunastu lub kilkudziesięciu lat.

Scalenia i podziału działek rolnych położonych w miejscowości (...): A, B, C, D, E, F, G i H, które obecnie noszą numery X, Y, Z, W i V dokonano około roku 2008 w celu umożliwienia sprzedaży tej części wówczas posiadanych działek, które miały przeznaczenie budowlane i które nie stanowią obecnie własności Wnioskodawcy, gdyż zostały zbyte w ramach działalności gospodarczej po zabudowaniu ich domami przed (…) grudnia 2016 r. Podział wymagał między innymi wydzielenia drogi dojazdowej do działek rolnych. Droga jest jedną z działek objętych wnioskiem.

Wobec wskazania w opisie zdarzenia, że: (...) Wnioskodawca zamierza sprzedać działki położone w miejscowości (...): X, Y, Z i W, V lub działki powstałe z ich podziału. (...) nie jest planowany dalszy podział. Taki podział nie jest obecnie dozwolony przez plan zagospodarowania przestrzennego, gdyż działki mają największą dozwoloną powierzchnię zgodną z tym planem. Nieruchomości będące przedmiotem wniosku były faktycznie wykorzystywane od momentu ich wycofania z prowadzonej działalności gospodarczej do produkcji rolnej na potrzeby własne.

Sprzedaż działek, będących przedmiotem wątpliwości, będzie realizowana przez Wnioskodawcę samodzielnie lub z udziałem pośredników, np. agencji nieruchomości. Wnioskodawca zamierza sprzedać działki w formie parceli przygotowanych do zabudowy lub w stanie „surowym”, bez inwestycji. Wnioskodawca nie planuje określonego harmonogramu sprzedaży poszczególnych działek (kolejności sprzedaży, orientacyjnych terminów). Sprzedaż będzie miała charakter zależny od warunków rynkowych. Jeśli Wnioskodawca podejmie decyzję o sprzedaży danej działki, to prawdopodobnie ogłosi sprzedaż na portalu Internetowym przeznaczonym do sprzedaży nieruchomości i umieści informację w postaci baneru na terenie oferowanym do sprzedaży. Wnioskodawca w związku z przygotowaniem i sprzedażą działek zamierza korzystać z usług podmiotów trzecich, jeśli uzna to za potrzebne. Np. geodetów − do wyznaczenia działki w terenie, pośredników − być może do sprzedaży, prawników − gdy zaistnieje problem prawny np. do opracowania umowy, ale żaden konkretny podmiot nie został wybrany. Są to rozważania na temat normalnego zachowania przeciętnej osoby o sposobie wykorzystania dostępnych na rynku usług służących wsparciu normalnego zarządzania majątkiem i własnymi sprawami. Wnioskodawca pozyskać chce nabywcę lub nabywców dla sprzedawanych działek poprzez ogłoszenie sprzedaży w portalu internetowym wspierającym sprzedaż nieruchomości, pocztą pantoflową i w inne dostępne sposoby, z których korzystają zwykli ludzie sprzedający swoje nieruchomości.

Wnioskodawca nie ponosił i nie będzie ponosić nakładów w celu uatrakcyjnienia działek, będących przedmiotem wątpliwości, np.: ogrodzenie, doprowadzenie mediów, utwardzenie dróg wewnętrznych, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Działki, będące przedmiotem wniosku, nie są lub/i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze. Wnioskodawca nie ma co do tego jakichkolwiek planów.

Wnioskodawca nie udzielił i nie zamierza udzielić nabywcy lub nabywcom gruntów pełnomocnictwa, zgody bądź upoważnienia do występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości przed sprzedażą działek, o których mowa we wniosku.

W odniesieniu do nieruchomości (działek) będących przedmiotem wniosku, Wnioskodawca podejmował nieskutecznie przed (...) grudnia 2016 r. i nie podejmuje lub zamierza podejmować działania takie jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, wystąpienie o decyzje administracyjne dotyczące możliwości zabudowy lub zagospodarowania terenu bądź innych czynności mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Nieskuteczne czynności podejmowane przed (...) grudnia 2016 r. polegały na wnioskowaniu w gminie o zmianę planu zagospodarowania.

Wnioskodawca nie posiada nieruchomości innych niż te, o których mowa we wniosku, które zamierza w przyszłości sprzedać.

Wnioskodawca nie poznał jeszcze nabywcy lub nabywców i nie wie, na jakie cele zostaną przeznaczone, w jaki sposób będą wykorzystywane, przez nabywców sprzedawane działki, o których mowa we wniosku.

Sprzedaż działek będzie stanowiła dla wnioskodawcy bardzo istotne źródło środków finansowych w kolejnych latach po zakończeniu działalności, albowiem jego emerytura wyniesie rocznie około (…) zł, a wartość każdej z możliwych do sprzedaży działek przewyższa tę kwotę. Wnioskodawca liczy na to, że sprzedaż przynosić mu będzie środki na godne utrzymanie i będzie stanowić istotne wsparcie jego domowego budżetu. Wnioskodawcy się wydaje, że dla mniej więcej 99% społeczeństwa przychód ze sprzedaży nieruchomości w danym roku stanowi bardzo istotny wpływ w stosunku do pozostałych dochodów.

Wnioskodawca nie rozważa ponownego nabywania innych nieruchomości lub gruntów w celu ich dalszej odsprzedaży. Wnioskodawca nie zamierza podejmować działań polegających na dostosowywaniu wielkości, kształtu lub przeznaczenia sprzedawanych działek do oczekiwań potencjalnych nabywców, niemniej liczy się z tym, że w przypadku zmiany planu zagospodarowania, podziale działek na mniejsze, będzie uzasadnionym krokiem w ramach dbałości o jego interesy.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować działań zmierzających do koordynowania sprzedaży kilku działek równolegle. Wnioskodawcy wydaje się nieuniknione, że jeśli wystawi na sprzedaż działki, to będzie musiał prowadzić rozmowy z kilkoma nabywcami jednocześnie, dopóki z którymś nie zawrze umowy sprzedaży. Podobnie wydaje się rozsądne wystawienie na sprzedaż kilku działek nawet w czasie, w którym zamierza się sprzedać tylko jedną, a to dlatego, że nie wiadomo, która z działek pierwsza znajdzie nabywcę oferującego właściwą cenę.

Po zakończeniu działalności gospodarczej, Wnioskodawca miał zapewnione źródła dochodów z zasiłków lub uzyskanego w maju 2026 r. prawa do emerytury. Wnioskodawca nie jest obecnie czynnym podatnikiem VAT, a z tytułu nabycia działek rolnych, wycofanych z działalności w 2016 r., a które ewentualnie sprzeda, nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT.

Uzupełnił Pan opis sprawy o odpowiadając na poniższe pytania:

1)  jednoznacznie wskazał Pan numery działek, które są przedmiotem Pana wniosku (zapytania).

Odp.: Na dzień uzupełniania wniosku, uwzględniając wszelkie zmiany numeracji działek oraz dokonane darowizny Wnioskodawcy na dzieci, wniosek odnosi się do następujących dziewięciu działek gruntu, które ciągle stanowią własność Wnioskodawcy i które zamierza On ewentualnie przeznaczyć do sprzedaży i są to działki o numerach: Q, S, P, R, T.

2)  wskazał Pan w jaki sposób były wykorzystywane przez Pana działki, będące przedmiotem wniosku, od momentu wycofania ich z działalności gospodarczej. Proszę szczegółowo opisać dla każdej działki odrębnie.

Odp.: Po wycofaniu z działalności gospodarczej wszystkie ww. działki były wykorzystywane przez Wnioskodawcę na własne potrzeby w identyczny sposób, to znaczy podlegały ugorowaniu, które uznano za najbardziej ekonomicznie opłacalną formę ich użytkowania.

3)  czy czynność wycofania działek będących przedmiotem wniosku z działalności gospodarczej podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? Jeśli nie, to dlaczego?

Odp.: Czynność wycofania ww. działek z działalności gospodarczej nie podlegała podatkowi od towarów i usług, a to z uwagi na fakt, iż w związku z ich nabyciem od prywatnej osoby, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a ponadto, grunty objęte tymi działkami nie były zabudowane oraz miały charakter rolny, niewyznaczony pod zabudowę (zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT).

4)  czy w związku z wycofaniem działek będących przedmiotem wniosku z prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego, był Pan zobowiązany do wykazania i odprowadzenia podatku VAT? Jeśli nie, to należy wskazać dokładnie dlaczego.

5)  na podstawie jakiego dokumentu (czynności prawnej) ww. działki zostały przekazane do Pana majątku prywatnego?

Odp.: Z racji, że Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, przeznaczenie nieruchomości z majątku „firmowego” do majątku „prywatnego" dla celów niezwiązanych z tą działalnością, gdzie, bez względu na charakter wykorzystania gruntu, właściciel pozostaje ten sam, nie było wymagane dokonanie żadnej czynności prawnej, lecz wystarczyła decyzja samego przedsiębiorcy o dokonaniu takiej zmiany wykorzystania, która jedyną swą formę uzewnętrznienia w postaci dokumentu znalazła w oświadczeniu Wnioskodawcy dla prowadzącego Jego księgi podatkowe biura rachunkowego informującego je o wycofaniu tych nieruchomości/towarów z działalności gospodarczej i prośbie o ewentualne stosowne ujęcie tego zdarzenia w księgach lub rozliczeniach podatkowych oraz oczywiście w spisie z natury.

6)  W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

− proszę o jednoznaczne wskazanie:

a) czy udzieli Pan pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek? Jeśli tak, to komu? Należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzieli. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

b) czy pełnomocnik lub osoba, z usług której będzie Pan korzystał w celu sprzedaży działek, w odniesieniu do działek będących przedmiotem wniosku, będzie wykonywał czynności w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności nieruchomości)? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakie to będą czynności. Informacji należy udzielić odrębnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

c) w jakiej wysokości poniesie Pan/Pana pełnomocnik nakłady na uatrakcyjnienie poszczególnych działek będących przedmiotem wniosku oraz proszę określić jaki % stanowią poniesione nakłady w odniesieniu do wartości poszczególnych działek.

Odp.: W tym zakresie nie jest możliwe udzielenie jednoznacznej odpowiedzi, albowiem kwestie te mogą być uzależnione od stanu zdrowia, sił Wnioskodawcy, możliwej pomocy ze strony najbliższej rodziny, zaistnienia wątpliwości prawnych. Jedynie, co Wnioskodawca z całą pewnością może stwierdzić w kwestii swoich działań lub Jego ewentualnego pełnomocnika, to okoliczności, że ani On, ani ewentualny pełnomocnik nie będą podejmować działań w celu uatrakcyjnienia działek polegających na: uzbrojeniu nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpieniu z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzeniu; utwardzeniu dróg; uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpieniu o warunki zabudowy. Możliwe natomiast mogą być działania polegające na dalszym podziale niektórych większych działek na mniejsze, w szczególności w sytuacji, gdyby wskutek działalności organu stanowiącego samorządu terytorialnego (miejscowy lub ogólny plan zagospodarowania przestrzennego), działki zmieniły swój charakter na budowlane. Niewykluczone jest również udzielenie przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa do zawarcia umów sprzedaży członkom Jego najbliższej rodziny lub adwokatowi/radcy prawnemu, który miałby przygotować lub/i przeprowadzić czynność prawną sprzedaży.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 3 sierpnia 2026 r.)

Czy ewentualna sprzedaż przez Wnioskodawcę Jego nieruchomości położonych w miejscowości (...), objętych obecnie numerami ewidencyjnymi działek: Q, S, P, R, T, z zachowaniem przez Wnioskodawcę zawartego w opisie zdarzenia przyszłego sposobu i rodzajów czynności, jakie będzie lub z pewnością nie będzie podejmował w celu zawarcia umowy/umów sprzedaży, spełniać będzie definicję wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 3 sierpnia 2026 r.)

Wnioskodawca uważa, że ewentualne sprzedaże przez Niego działek wycofanych jeszcze w 2016 r. z działalności gospodarczej, które nigdy nie były środkami trwałymi w Jego zamkniętej już działalności gospodarczej, od których nie przysługiwało mu prawo odliczenia VAT i które nabył do działalności niejako z konieczności wraz z terenami o charakterze budowlanym, które były właściwym przedmiotem obrotu nieruchomościami w Jego firmie, i które zostały sprzedane, nie będzie w opisanym przypadku spełniać znamion definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a stanowić będą jedynie czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, pozwalającym generować dodatkowe obok emerytury źródło utrzymania Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek nr Q, S, P, R, T, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży, Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy ewentualna sprzedaż przez Pana działek nr Q, S, P, R, T, spełniać będzie definicję działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanych działek nr Q, S, P, R, T, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków sądów administracyjnych i TSUE prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana sprzedaż niezabudowanych działek nr Q, S, P, R, T nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr Q, S, P, R, T nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży niezabudowanych działek nr Q, S, P, R, T, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Zgodnie z opisem sprawy, prowadził Pan działalność gospodarczą od lutego 1994 r. do listopada 2025 r. Działki, będące przedmiotem wniosku, wycofał Pan z działalności gospodarczej w grudniu 2016 r. Z czynności tej sporządzony został protokół. Jak Pan wskazał − czynność wycofania działek z działalności gospodarczej nie podlegała podatkowi od towarów i usług, a to z uwagi na fakt, iż w związku z ich nabyciem od prywatnej osoby, Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, a ponadto, grunty objęte tymi działkami nie były zabudowane oraz miały charakter rolny, niewyznaczony pod zabudowę (zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy).

Po wycofaniu z działalności gospodarczej, działki nr Q, S, P, R, T były wykorzystywane przez Pana na własne potrzeby, to znaczy podlegały ugorowaniu, które uznano za najbardziej ekonomicznie opłacalną formę ich użytkowania. Ww. nieruchomości, nie były wynajmowane, dzierżawione lub w inny sposób wykorzystywane w celu osiągnięcia przychodu.

Ani Pan, ani ewentualny pełnomocnik nie będzie podejmować działań w celu uatrakcyjnienia działek polegających na: uzbrojeniu nieruchomości w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpieniu z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzeniu; utwardzeniu dróg; uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpieniu o warunki zabudowy. Możliwe natomiast mogą być działania polegające na dalszym podziale niektórych większych działek na mniejsze, w szczególności w sytuacji, gdyby wskutek działalności organu stanowiącego samorządu terytorialnego (miejscowy lub ogólny plan zagospodarowania przestrzennego), działki zmieniły swój charakter na budowlane. Niewykluczone jest również udzielenie przez Pana pełnomocnictwa do zawarcia umów sprzedaży członkom Pana najbliższej rodziny lub adwokatowi/radcy prawnemu, który miałby przygotować lub/i przeprowadzić czynność prawną sprzedaży.

Skoro po likwidacji działalności gospodarczej, działki nie były i nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej i przed sprzedażą nie będą podejmowane działania zwiększające ich wartość, to dokonując sprzedaży działek niezabudowanych o numerach Q, S, P, R, T, nie podejmie Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym.

W rozpatrywanej sprawie, planowaną przez Pana sprzedaż działek niezabudowanych o numerach Q, S, P, R, T, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek niezabudowanych o numerach Q, S, P, R, T będzie Pan działać w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym ich sprzedaż nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że w przypadku ewentualnej sprzedaży przez Pana działek nr Q, S, P, R, T, brak będzie przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto, zauważyć należy, że w myśl art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji, w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek, objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pan działał w charakterze podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, pod warunkiem, że nie podejmie Pan dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.