0112-KDIL3.4012.281.2026.3.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

·   prawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe;

·   nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 16 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży działki nr 2 bez lub z rozpoczęta budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przeznaczonego w części na Pani potrzeby mieszkaniowe oraz w części na najem prywatny.

Uzupełniła go Pani pismem z 19 maja 2026 r. (wpływ 19 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani (…) jest aktualnie właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 3, położonej w miejscowości (…), w gminie (…), w województwie (…). Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków nieruchomość stanowi grunty orne.

Przedmiotową nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła w dniu (…) kwietnia 2022 r. w drodze darowizny od swojego małżonka. W dniu nabycia przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) marca 2020 r., zgodnie z którym przeznaczenie terenów obejmuje:

·      1 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

·      4 MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Nieruchomość została nabyta bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, jako składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni.

Od momentu nabycia nieruchomość ta stanowi składnik majątku prywatnego Wnioskodawczyni. Ponadto wskazać należy, że Wnioskodawczyni nie prowadzi i wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej. Stąd od daty nabycia przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie była także udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, takich jak najem, dzierżawa czy użyczenie.

Od przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni uiszcza podatek rolny na rzecz Gminy (…).

Od czasu otrzymania przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny Wnioskodawczyni w ramach prawidłowego zarządu majątkiem prywatnym dokonała następujących czynności związanych z tą nieruchomością.

W dniu (…) czerwca 2022 r. Wnioskodawczyni dokonała podziału geodezyjnego działki nr 3 na dwie działki:

•      4 o powierzchni (…) m²,

•      5 o powierzchni (…) m².

Działka nr 4 została wydzielona jako droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości sąsiadujących. Czynność ta miała charakter wyłącznie techniczny. Na moment składania wniosku Wnioskodawczyni nadal pozostaje współwłaścicielem tej nieruchomości i posiada udział wynoszący (…) części.

Następnie, w dniu (…) stycznia 2026 r. Wnioskodawczyni dokonała kolejnego podziału działki nr 5 na dwie działki:

•      1 o powierzchni (…) m²,

•      2 o powierzchni (…) m².

Na moment składania wniosku Wnioskodawczyni nie podjęła czynności mających na celu dokonywanie dalszego podziału działki nr 1. Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości – w ramach zwykłego wykonywania prawa własności oraz zarządzania majątkiem prywatnym – rozważony zostanie ewentualny dalszy podział tej nieruchomości.

Dotychczasowe czynności związane z podziałem nieruchomości, jak i ewentualne czynności, które Wnioskodawczyni podejmie w związku z dalszym podziałem działki nr 1, zostały i zostaną podjęte przez Wnioskodawczynię wyłącznie w ramach zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym. Wnioskodawczyni nie dokonała i nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy dróg wewnętrznych, ogrodzenia działek ani innych prac zwiększających wartość nieruchomości.

W szczególności Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować działań polegających na organizowaniu infrastruktury technicznej ani realizowaniu przedsięwzięć typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nie angażuje i nie będzie angażować środków finansowych, organizacyjnych ani technicznych w sposób podobny do podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Aktualnie na działce nr 2 Wnioskodawczyni planuje wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budowa zostanie wykonana systemem gospodarczym. Celem realizacji budowy jest zaspokojenie prywatnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni oraz uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego.

Wnioskodawczyni na stałe mieszka w znacznej odległości od (…) (ok. (…) km), jednak jest związana z tą miejscowością rodzinnie – jest to jej miejsce urodzenia, w którym nadal mieszkają jej rodzice. Stąd Wnioskodawczyni regularnie przyjeżdża do (…) w związku z odwiedzinami rodziny oraz pobytami prywatnymi. Z tego względu jednym z celów realizacji budowy jest możliwość korzystania z jednego z lokali mieszkalnych podczas pobytów Wnioskodawczyni w (…). Po zakończeniu budowy drugi lokal mieszkalny będzie wykorzystywany przez Wnioskodawczynię zarówno do celów prywatnych, jak i w ramach najmu prywatnego, stanowiącego formę zarządzania majątkiem osobistym Wnioskodawczyni.

Z uwagi na nieoczekiwane zmiany gospodarcze Wnioskodawczyni nie może wykluczyć, czy planowana budowa domu mieszkalnego zostanie przez Nią zrealizowana. Może się bowiem zdarzyć, że z uwagi np. na brak środków finansowych nie będzie Ona w stanie zrealizować tej budowy, a co za tym idzie może się okazać, że będzie zmuszona do sprzedaży działki 2 z wydanymi warunkami zabudowy i uzyskanym pozwoleniem na budowę i doprowadzonymi mediami, lub ewentualnie z rozpoczętą budową domu.

Odnośnie działki nr 1 to pomimo, iż aktualnie Wnioskodawczyni nie podjęła jeszcze czynności związanych z dalszym podziałem tej działki na mniejsze, nie wyklucza Ona, że takie czynności podejmie, a co za tym idzie działka ta zostanie podzielona na kilka mniejszych działek, które będą mogły zostać w przyszłości sprzedane.

Wnioskodawczyni nie podejmowała ani nie zamierza w przyszłości podejmować zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. Sprzedaż działek może zostać poprzedzona jedynie zwykłymi ogłoszeniami dotyczącymi zbycia nieruchomości, typowymi dla osób fizycznych zbywających składniki majątku prywatnego.

Ewentualna sprzedaż działek będzie miała charakter incydentalny i będzie stanowiła jedynie formę rozporządzania majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni ze środków pozyskanych ze sprzedaży działek nie planuje nabycia innej nieruchomości, do dalszej odsprzedaży.

W uzupełnieniu do wniosku wskazała Pani następujące informacje:

1.  Na ile działek zamierza Pani podzielić działkę nr 1 będącą przedmiotem wniosku?

Odp.: Działka nr 1 w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym zostanie podzielona na sześć działek, w tym na:

•      działkę nr 1/1 o pow. ok. (…) m²

•      działkę nr 1/2 o pow. ok. (…) m²

•      działkę nr 1/3 o pow. ok. (…) m²

•      działkę nr 1/4 o pow. ok. (…) m².

Natomiast działka nr 1/5 o pow. ok. (…) m² będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W celu zapewnienia działkom nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 dostępu do drogi publicznej. Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działek 1/1, 1/2, 1/3 lub 1/4 będzie nowym nabywcom działek sprzedawała także udziały w działce drogowej nr 1/5. Czynność ta będzie miała charakter techniczny i będzie niezbędna do sprzedaży działek nr 1/1-1/4.

Działka nr 1/6, która zostanie po wydzieleniu działek 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 i 1/5, pozostanie w majątku prywatnym Wnioskodawczyni i nie zamierza Ona jej sprzedawać.

Przedmiotem wniosku o interpretację indywidualną jest ewentualna sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5, powstałych z podziału działki nr 1 oraz działka nr 2.

2.  Czy zamierza Pani zawrzeć z nabywcami nieruchomości/poszczególnych działek umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

a)  jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

b)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę?

Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?

Odp.: Wnioskodawczyni nie zamierza zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży z ewentualnym nabywcą nieruchomości/poszczególnych działek. Gdyby się jednak okazało, że taka umowa będzie niezbędna z uwagi na konieczność zaciągnięcia przez nabywcę kredytu na zakup nieruchomości, Wnioskodawczyni dopuszcza zawarcie takiej umowy. Przy czym w takiej umowie przedwstępnej zawarte będą jedynie informacje, co ma być przedmiotem planowanej sprzedaży i warunki, na jakich ta sprzedaż ma być zrealizowana.

3. Czy udzieli Pani nabywcy nieruchomości/nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pani imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej nieruchomości/tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pani, czy nabywca)?

Odp.: Wnioskodawczyni nie będzie udzielać ewentualnym nabywcom nieruchomości/poszczególnych działek pełnomocnictwa do występowania w Jej imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tej nieruchomości/tych działek.

4. Czy posiada Pani inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pani własne cele mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, proszę, żeby wskazała Pani odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)  czy są to nieruchomości niezabudowane, czy zabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe?

b)  jakim tytułem prawnym dysponuje Pani do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pani własność/współwłasność?

c)  kiedy Pani planuje dokonać ich sprzedaży?

Odp.: Oprócz domu, w którym aktualnie mieszka Wnioskodawczyni, posiada Ona jeszcze spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o pow. (…) m², który wynajmuje na podstawie zgłoszonej umowy najmu okazjonalnego. Dom i opisane spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nie są przeznaczone na sprzedaż.

5.  Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)  kiedy i w jaki sposób weszła Pani w posiadanie tych nieruchomości?

b)  w jakim celu nieruchomości te zostały przez Panią nabyte?

c)  jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)  w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)  kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)   ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)?

g)  na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odp.: Dotychczas Wnioskodawczyni sprzedała tylko 3 (słownie: trzy) udziały w działce 4, która stanowi drogę wewnętrzną.

Sytuacja została opisana we wniosku o interpretację indywidualną. Czynność ta miała charakter techniczny i na moment składania zapytania Wnioskodawczyni jest współwłaścicielem tej działki w udziale (…) części. Działka 4 powstała z podziału działki nr 3, którą Wnioskodawczyni nabyła do majątku prywatnego w drodze darowizny od męża w dniu (…) kwietnia 2022 r. Działka 4 stanowi drogę wewnętrzną.

Działka 4 od momentu wydzielenia do momentu sprzedaży udziałów była wykorzystywana na cele wyłączenie prywatne Wnioskodawczyni i jej rodziny. Udziały w tej działce zostały sprzedane odpowiednio (…) lipca 2022 r. i (…) lutego 2024 r. Przyczyną sprzedaży udziałów było zapewnienie działkom sąsiadów dostępu do drogi publicznej. Środki ze sprzedaży udziałów Wnioskodawczyni przeznaczyła na spłatę posiadanego kredytu hipotecznego.

6.  Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, proszę, żeby wskazała Pani, w jakim celu zamierza je nabyć?

Odp.: Wnioskodawczyni nie zamierza w przyszłości nabywać innych nieruchomości.

7.  W jaki dokładnie sposób działka nr 2, nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą przez Panią wykorzystywane od momentu podziału do chwili planowanej sprzedaży?

Odp.: Na działce 2 Wnioskodawczyni planuje wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budynek będzie budowany systemem gospodarczym. Połowa z tego domu ma służyć Wnioskodawczyni i jej dzieciom podczas ich pobytów w (…). Drugą połowę Wnioskodawczyni zamierza wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 i 1/5 (działka drogowa) oraz nr 1/6 powstałe z ewentualnego podziału działki 1 były/są i będą wykorzystywane wyłącznie na potrzeby własne, tj. Wnioskodawczyni będzie ten teren wykorzystywała m.in. do sadzenia i zbierania ziemniaków, siewu i zbierania zboża, koszenia części nieużytkowanej i innych niezbędnych prac do utrzymania działek w należytym stanie.

8. Czy działka nr 2, nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu podziału aż do momentu sprzedaży) na cele prywatne (osobiste)? Jeśli tak, to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?

Odp.: Działka nr 2, nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane przez Wnioskodawczynię w całym okresie posiadania (tj. od momentu podziału aż do momentu sprzedaży) wyłącznie na cele prywatne (osobiste).

Na działce 2 Wnioskodawczyni planuje wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budynek będzie wykonywała systemem gospodarczym. Połowa z tego domu ma służyć Wnioskodawczyni i jej dzieciom podczas ich pobytów w (…). Drugą połowę zamierza Pani wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W całym okresie posiadania działki nr 2 była/jest i będzie ona wykorzystywana na cele prywatne, a planowany na niej dom w zabudowie bliźniaczej będzie wykorzystywany do celów prywatnych.

Działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 i 1/6 powstałe z ewentualnego podziału działki 1 były/są i będą wykorzystywane w całym okresie posiadania wyłącznie na potrzeby własne. Wnioskodawczyni ma tutaj na myśli sadzenie i zbieranie ziemniaków, siew i zbieranie zboża, koszenie części nieużytkowanej i inne niezbędne do utrzymania działek w należytym stanie prace.

9. Czy kiedykolwiek udostępniała/będzie udostępniała Pani działki powstałe po podziale, tj. działkę nr 2, nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. i czy umowa ta miała/ma charakter odpłatny, czy nieodpłatny?

Odp.: Wnioskodawczyni nie udostępniała i do momentu zakończenia planowanej budowy domu w zabudowie bliźniaczej na terenie działki nr 2 nie będzie udostępniała działki na podstawie umowy najmu, dzierżawy.

Dopiero po zakończeniu budowy domu typu bliźniak, na terenie działki nr 2, jedną część domu planuje wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu będzie miała charakter odpłatny.

Działki nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 Wnioskodawczyni nigdy nie udostępniała/nie będzie udostępniana na podstawie umowy najmu, dzierżawy itp. żadnym osobom trzecim.

10.  W jakim celu nastąpił podział geodezyjny działki nr 3, a następnie podział działki nr 5?

Odp.: Podział działki nr 3 w 2022 r. nastąpił w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom sąsiednim. W wyniku tego podziału powstały dwie działki 4 i 5. Działka nr 4 stanowi teren drogi wewnętrznej. Podział działki 5 w 2026 r. nastąpił w celu wyodrębnienia działki nr 2 i 2. Na działce nr 2 Wnioskodawczyni planuje budowę swojego domu w zabudowie bliźniaczej (dwa lokale). Budowę chce wykonać systemem gospodarczym. Ma ona na celu zaspokojenie prywatnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni. Po wybudowaniu z jednego lokalu Wnioskodawczyni chce korzystać prywatnie podczas pobytów w (…), a drugi lokal chce wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

11.  W jakim celu nastąpi podział geodezyjny działki nr 1?

Odp.: Ewentualny podział działki nr 1 i wydzielenie z niej:

•      działki nr 1/1 o pow. ok. (…) m²

•      działki nr 1/2 o pow. ok. (…) m²

•      działki nr 1/3 o pow. ok. (…) m²

•      działki nr 1/4 o pow. ok. (…) m²

•      działki nr 1/5 o pow. ok. (…) m²

wynika z racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym i umożliwienia zbycia jego części w przyszłości.

Aktualnie Wnioskodawczyni nie podjęła żadnych czynności związanych z podziałem działki 1.

Poza wyżej opisanymi ewentualnymi czynnościami związanymi z podziałem działki 1 Wnioskodawczyni nie poczyni jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 do sprzedaży. Nie będzie ich uzbrajała w media (prąd, woda, gaz, kanalizacja). Nie zamierza poza zwykłą formą ogłoszeń na portalu (…) podejmować działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Do momentu sprzedaży działki będą wykorzystywane przez Panią wyłącznie na potrzeby własne.

Sprzedaż działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 będzie zwykłym wykonywaniem prawa własności i zbywaniem majątku prywatnego.

12. Kto wystąpił o ustalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, o którym mowa we wniosku?

Odp.: Na moment przyjęcia darowizny (…) kwietnia 2022 r. pierwotna działka 3 objęta była już Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) marca 2020 r. Wnioskodawczyni nie wie, kto z takim wnioskiem wcześniej występował.

13. Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 2, nr 1 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1 (będących przedmiotem wniosku) będzie obowiązywał Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalony uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w(…) z dnia (…) marca 2020 r., zgodnie z którym przeznaczenie terenów obejmuje:

1 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej

4 MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej?

Jeśli nie, czy na dzień sprzedaży dla działki nr 2, nr 1 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1 (będących przedmiotem wniosku) zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpi o ww. decyzję?

Odp.: Tak, na dzień sprzedaży działki nr 2 i działek nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 i udziałów w działce nr 1/5 powstałych z podziału działki 1 będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia (…) marca 2020 r.

Plan zagospodarowania przestrzennego jest prawem miejscowym i nadrzędnym w stosunku do warunków zabudowy.

14. Czy na dzień sprzedaży dla działki nr 2, nr 1 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1 (będących przedmiotem wniosku) będzie wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił/wystąpi o to pozwolenie?

Odp.: Dla działki nr 2 na dzień ewentualnej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej dlatego, że Wnioskodawczyni planuje na tej działce budowę domu dla siebie.

Pozwolenie będzie wydane na Nią i to Ona wystąpi do Wydziału (…) Starostwa Powiatowego w (…) o wydanie takiego pozwolenia na budowę na podstawie projektu budowlanego przygotowanego przez architekta.

Dla działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 powstałych z ewentualnego podziału działki 1 na dzień sprzedaży nie będzie wydanego pozwolenia na budowę.

15. Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku udzieli Pani innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli Pani pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany w Pani imieniu, np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp. Proszę opisać.

Odp.: Nie, Wnioskodawczyni nie udzieli pełnomocnictw zarówno potencjalnemu Kupującemu, jak i innemu podmiotowi/osobie do działania w Jej imieniu.

Wskazała Pani również, że:

1. Czy posiadała/posiada/będzie posiadała Pani status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, czyli rolnika dokonującego dostawy produktów rolnych lub świadczącego usługi rolnicze, korzystającego ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy, z wyjątkiem rolnika obowiązanego na podstawie odrębnych przepisów do prowadzenia ksiąg rachunkowych? Jeżeli tak, to proszę wskazać, w jakim okresie.

Odp.: Nie, Wnioskodawczyni nie posiadała, nie posiada ani nie będzie posiadała statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

  2. Czy prowadziła/prowadzi Pani gospodarstwo rolne jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT? Jeśli tak, proszę wskazać, w jakim okresie.

Odp.: Nie, Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi gospodarstwa rolnego jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT. Nie dokonywała żadnego zgłoszenia rejestracyjnego w tym zakresie.

3. Czy działka nr 2, nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

Odp.: Działka nr 2 nie była, nie jest i nie będzie wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

Działki 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 powstałe z ewentualnego podziału działki nr 1 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

4. Czy z działki nr 2, nr 1 i/lub działek wydzielonych z działki nr 1 (będących przedmiotem wniosku) były/są/będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też, produkty rolne były/są/będą wykorzystywane na własne potrzeby?

Odp.: Z działki nr 2 nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Produkty rolne (np. płody ziemi) były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby osobiste Wnioskodawczyni i jej rodziny.

Z działek 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 powstałych z ewentualnego podziału działki nr 1 nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Produkty rolne były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na własne potrzeby osobiste Wnioskodawczyni i jej rodziny.

Pytanie

Czy w świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny do majątku prywatnego, przy braku podejmowania działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe), spowoduje uznanie Wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT oraz konieczność opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, przy sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny do majątku prywatnego, przy braku podejmowania działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe) Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika podatku VAT. Co za tym idzie, nie będzie Ona miała obowiązku dokonania rejestracji jako czynny podatnik VAT i dokonania zapłaty podatku należnego od sprzedaży ww. działek.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni:

Jak wynika z treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary – na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy VAT – rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy VAT, a ich sprzedaż uznaje się za odpłatną dostawę towarów na terytorium kraju.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W oparciu o art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy VAT wynika, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług muszą zostać spełnione dwie przesłanki:

1)  dana czynność musi być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

2)  czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności dział jako podatnik.

Oznacza to, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Dokonując analizy przepisów ustawy o VAT należy wykluczyć osoby fizyczne z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 z późn. zm.) zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że: „Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego”.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Do celów ust. 1 lit. b «teren budowlany» oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie”.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady: „Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, że w świetle zaprezentowanego opisu sprawy przy ewentualnej przyszłej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny do majątku prywatnego, Wnioskodawczyni nie podjęła aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, nie będzie Ona uznana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, a planowana sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Po wydaniu przedmiotowego wyroku Trybunału, w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wykształciła się spójna linia orzecznicza, uwzględniająca wskazania płynące z tego orzeczenia.

W tym miejscu wskazać należy na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 stycznia 2019 r. sygn. akt I FSK 90/17, w którym Sąd wskazał, że: „Na tej podstawie przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12, z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13).

Kolejno w tym miejscu warto jeszcze wyjaśnić pojęcie „majątku prywatnego”, które nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto warto także wskazać, że sam podział gruntu, nawet jeżeli był dokonany w celu uzyskania wyższej ceny, sam w sobie nie jest decydujący do przyjęcia, że właściciel takiej dzielonej nieruchomości działał jak przedsiębiorca. Jak wskazał to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 2 grudnia 2021 r. sygn. akt I SA/Sz 717/21 wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest prostym wykonywaniem prawa własności i nie może być ujmowane jako aktywność profesjonalnego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 kwietnia 2021 r. sygn. akt I FSK 1269/18, w którym wskazał, że: „podział nieruchomości gruntu oraz uzyskanie w 2017 r. decyzji o warunkach zabudowy dla sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, jeszcze nie przesądzały o tym, że skarżąca podjęła zawodową aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami stanowiących jej własność”. W ocenie NSA przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 października 2021 r. sygn. akt I FSK 102/18 czy w wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r. sygn. akt I FSK 1589/18. Podobnie w wyroku NSA z 6 kwietnia 2022 r., I FSK 7/22 wskazano, że sam podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, jak również odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Uwzględniając przywołane wyżej przepisy oraz aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uznania, że Wnioskodawczyni przy sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Jej dotychczasowa aktywność związana z przedmiotowymi działkami nie wykraczała ani nie będzie wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nieruchomość w postaci działki nr 1, która w przyszłości ma zostać podzielona została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny od męża. Pierwotnie darowana Wnioskodawczyni działka (tj. działka nr 3) była Jej darowana z zamiarem wybudowania na części tej nieruchomości w przyszłości prywatnego domu. Ponieważ jednak posiadana działka miała znaczną powierzchnię, Wnioskodawczyni pod budowę domu wydzieliła tylko część działki, a pozostałą, aktualnie w formie wydzielonej działki nr 1, planuje podzielić na mniejsze działki i w przyszłości nie wyklucza ich sprzedaży.

W tym miejscu przypomnieć bowiem należy, że art. 15 ust. 2 u.p.t.u. zawiera ogólną definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku od towarów i usług. Jednoznaczne sprecyzowanie sytuacji, w których aktywność danej osoby można kwalifikować jako zwykłe zbycie majątku prywatnego, a w jakim momencie działania te przeradzają się w działalność gospodarczą i podlegającą opodatkowaniu tą daniną wynika z oceny konkretnego stanu faktycznego. Przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować różne działania przygotowawcze, np. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego wystąpić o wydanie decyzji w sprawie warunków zagospodarowania nieruchomości, wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę, oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek, same przez się nie dają jednak podstaw do kwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, tj. podatnika podatku od towarów i usług. Za przedstawioną tezą, zgodnie z którą Wnioskodawczyni nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług przemawia wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2019 r. I FSK 578/17, w którym wprost wskazano, że dokonanie podziału nieruchomości celem sprzedaży mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W wyroku NSA z 5 listopada 2020 r. (I FSK 1039/20) wskazano, że podział nieruchomości celem uzyskania wyższej ceny nie przesądza o przyznaniu osobie fizycznej statusu podatnika podatku od towarów i usług. Wyodrębnienie drogi wewnętrznej, także nie stanowi okoliczności przeświadczającej o statusie podatnika podatku VAT. Wskazuje na to bezpośrednio art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344). W wyroku z dnia 27 kwietnia 2022 r. (I FSK 1589/18) NSA wskazał, iż nie można przyjąć, że jakakolwiek aktywność osoby sprzedającej nieruchomość powoduje już, iż można ją kwalifikować jako podatnika VAT, jeżeli te czynności mają na celu jedynie umożliwienie w ogóle sprzedaży danej nieruchomości, czy też zwiększenie jej atrakcyjności (por. wyrok WSA w Szczecinie z 1 lutego 2023 r. I SA/Sz 813/22).

Poza dokonanym i planowanym dalszym podziałem działki 1, Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie będzie ponosiła żadnych innych nakładów celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży i zwiększenia jej atrakcyjności. Dotychczasowe działania Wnioskodawczyni związane z posiadaniem przedmiotowych działek nie mogą zostać uznane w żaden sposób za zbliżone do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się w sposób profesjonalny obrotem nieruchomościami, lecz za zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W odniesieniu do działki nr 2, Wnioskodawczyni poniesie nakłady na budowę własnego domu, który z powodów osobistych może nie zostać zrealizowany do końca, a co za tym idzie Wnioskodawczyni będzie zmuszona do sprzedaży tej działki wraz z rozpoczęta budową.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawczyni, brak jest przesłanek, aby uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową prywatnego domu Wnioskodawczyni będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, polegającą na obrocie nieruchomościami.

W ocenie Wnioskodawczyni, działania podejmowane przez Nią w związku z posiadaną działką nr 1 i nr 2 będą stanowiły czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału ww. działki i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczęta budową prywatnego domu nie będzie Ona działała w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczęta budową prywatnego domu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

·   prawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 oraz sprzedaży części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe;

·   nieprawidłowe – w części dotyczącej braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona w części na najem.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przeznaczonego w części na Pani potrzeby mieszkaniowe oraz w części na najem prywatny istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady, bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej numerem ewidencyjnym 3. Zgodnie z ewidencją gruntów i budynków nieruchomość stanowi grunty orne. Ww. nieruchomość nabyła Pani w dniu (…) kwietnia 2022 r. w drodze darowizny od swojego małżonka. W dniu nabycia przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość została nabyta bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, jako składnik Pani majątku prywatnego.

Od momentu nabycia nieruchomość ta stanowi składnik Pani majątku prywatnego. Nie prowadzi Pani i wcześniej nie prowadziła działalności gospodarczej. Stąd od daty nabycia przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie była także udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, takich jak najem, dzierżawa czy użyczenie. Od czasu otrzymania przedmiotowej nieruchomości w drodze darowizny w ramach prawidłowego zarządu majątkiem prywatnym dokonała Pani następujących czynności związanych z tą nieruchomością. W dniu (…) czerwca 2022 r. dokonała Pani podziału geodezyjnego działki nr 3 na dwie działki nr 4 oraz 5. Działka nr 4 została wydzielona jako droga wewnętrzna zapewniająca dostęp do drogi publicznej dla nieruchomości sąsiadujących. Czynność ta miała charakter wyłącznie techniczny. Następnie, w dniu (…) stycznia 2026 r. dokonała Pani kolejnego podziału działki nr 5 dwie działki nr 1 oraz 2.

Na moment składania wniosku nie podjęła Pani czynności mających na celu dokonywanie dalszego podziału działki nr 1. Nie można jednak wykluczyć, że w przyszłości rozważony zostanie ewentualny dalszy podział tej nieruchomości.

Nie dokonała Pani i nie zamierza dokonywać uzbrojenia terenu, doprowadzenia mediów, budowy dróg wewnętrznych, ogrodzenia działek ani innych prac zwiększających wartość nieruchomości. W szczególności nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować działań polegających na organizowaniu infrastruktury technicznej ani realizowaniu przedsięwzięć typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Nie angażuje Pani i nie będzie angażować środków finansowych, organizacyjnych ani technicznych w sposób podobny do podmiotów prowadzących profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Aktualnie na działce nr 2 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budowa zostanie wykonana systemem gospodarczym. Celem realizacji budowy jest zaspokojenie Pani prywatnych potrzeb mieszkaniowych oraz uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego. Z uwagi na nieoczekiwane zmiany gospodarcze nie może Pani wykluczyć, czy planowana budowa domu mieszkalnego zostanie przez Panią zrealizowana. Może się bowiem zdarzyć, że z uwagi np. na brak środków finansowych nie będzie Pani w stanie zrealizować tej budowy, a co za tym idzie może się okazać, że będzie Pani zmuszona do sprzedaży działki 2 z wydanymi warunkami zabudowy i uzyskanym pozwoleniem na budowę i doprowadzonymi mediami, lub ewentualnie z rozpoczętą budową domu.

Nie podejmowała Pani ani nie zamierza w przyszłości podejmować zorganizowanych działań marketingowych charakterystycznych dla profesjonalnych sprzedawców nieruchomości. Sprzedaż działek może zostać poprzedzona jedynie zwykłymi ogłoszeniami dotyczącymi zbycia nieruchomości, typowymi dla osób fizycznych zbywających składniki majątku prywatnego.

Pani wątpliwości w analizowanej sprawie dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 i ewentualnie działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową domu, nabytych uprzednio w drodze darowizny do majątku prywatnego, przy braku podejmowania działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak uzbrojenie terenu czy działania marketingowe), spowoduje uznanie Pani za podatnika podatku VAT oraz konieczność opodatkowania sprzedaży podatkiem od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Zatem, w analizowanej sprawie, należy ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3,1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przeznaczonego w części na Pani potrzeby mieszkaniowe oraz w części na najem prywatny będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w celu sprzedaży ww. działek podjęła lub podejmie Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wskazanego we wniosku nie wynika, aby w związku z planowaną sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe, nie wystąpił i nie wystąpi ciąg zdarzeń, które przesądzają, że sprzedaż ta wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani bowiem aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Ponadto, jak Pani wskazała:

·   Działka nr 1 w ramach racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym zostanie podzielona na sześć działek, w tym na działkę nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, oraz działkę nr 1/5, która będzie stanowiła drogę wewnętrzną. W celu zapewnienia działkom nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 dostępu do drogi publicznej, dokonując sprzedaży działek 1/1, 1/2, 1/3 lub 1/4 będzie Pani nowym nabywcom działek sprzedawała także udziały w działce drogowej nr 1/5. Czynność ta będzie miała charakter techniczny i będzie niezbędna do sprzedaży działek nr 1/1-1/4. Działka nr 1/6, która zostanie po wydzieleniu działek 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 i 1/5, pozostanie w Pani majątku prywatnym i nie zamierza jej Pani sprzedawać.

·   Nie zamierza Pani zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży z ewentualnym nabywcą nieruchomości/poszczególnych działek. Gdyby się jednak okazało, że taka umowa będzie niezbędna z uwagi na konieczność zaciągnięcia przez nabywcę kredytu na zakup nieruchomości, dopuszcza Pani zawarcie takiej umowy. Przy czym w takiej umowie przedwstępnej zawarte będą jedynie informacje, co ma być przedmiotem planowanej sprzedaży i warunki, na jakich ta sprzedaż ma być zrealizowana.

·   Na działce 2 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Połowa z tego domu ma służyć Pani i Pani dzieciom.

·   Działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 i 1/5 (działka drogowa) oraz nr 1/6 powstałe z ewentualnego podziału działki 1 były/są i będą wykorzystywane wyłączenie na potrzeby własne, tj. będzie Pani ten teren wykorzystywała m.in. do sadzenia i zbierania ziemniaków, siewu i zbierania zboża, koszenia części nieużytkowanej i innych niezbędnych prac do utrzymania działek w należytym stanie.

·   Działka nr 2, nr 1 i/lub działki wydzielone z działki nr 1 (będące przedmiotem wniosku) były/są/będą wykorzystywane przez Panią w całym okresie posiadania (tj. od momentu podziału aż do momentu sprzedaży) wyłącznie na cele prywatne (osobiste).

·   Podział działki nr 3 w 2022 r. nastąpił w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom sąsiednim. W wyniku tego podziału powstały dwie działki 4 i 5. Działka nr 4 stanowi teren drogi wewnętrznej.

·   Podział działki 5 w 2026 r. nastąpił w celu wyodrębnienia działki nr 1 i 2. Na działce nr 2 planuje Pani budowę swojego domu w zabudowie bliźniaczej (dwa lokale).

·   Ewentualny podział działki nr 1 i wydzielenie z niej działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 wynika z racjonalnego zarządzania majątkiem prywatnym i umożliwienia zbycia jego części w przyszłości.

·   Poza wyżej opisanymi ewentualnymi czynnościami związanymi z podziałem działki 1 nie poczyni Pani jakichkolwiek innych nakładów w celu przygotowania działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 do sprzedaży. Nie będzie ich uzbrajała w media (prąd, woda, gaz, kanalizacja). Nie zamierza Pani poza zwykłą formą ogłoszeń podejmować działań marketingowych w celu sprzedaży działek.

·   Dla działki nr 2 na dzień ewentualnej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej dlatego, że planuje Pani na tej działce budowę domu dla siebie. Pozwolenie będzie wydane na Panią i to Pani wystąpi o wydanie takiego pozwolenia na budowę na podstawie projektu budowlanego przygotowanego przez architekta.

·   Dla działek nr 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 powstałych z ewentualnego podziału działki 1 na dzień sprzedaży nie będzie wydanego pozwolenia na budowę.

·   Nie udzieli Pani pełnomocnictw zarówno potencjalnemu Kupującemu jak i innemu podmiotowi/osobie do działania w Pani imieniu.

·   Nie posiadała Pani, nie posiada ani nie będzie posiadała statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy.

·   Nie prowadziła Pani i nie prowadzi gospodarstwa rolnego jako czynny, zarejestrowany podatnik podatku VAT. Nie dokonywała żadnego zgłoszenia rejestracyjnego w tym zakresie.

·   Działki 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 powstałe z ewentualnego podziału działki nr 1 oraz działka nr 2 nie były, nie są i nie będą wykorzystywane w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy.

·   Z działek 1/1, 1/2, 1/3 i 1/4 powstałych z ewentualnego podziału działki nr 1 oraz z działki nr 2 nie były, nie są i nie będą sprzedawane płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Produkty rolne były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na Pani własne potrzeby osobiste i Pani rodziny.

Zatem, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, opisana powyżej sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe, nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując stwierdzam, że w opisanej sytuacji, w związku ze sprzedażą działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe, brak będzie przesłanek pozwalających uznać Panią za podatnika, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W analizowanej sprawie, sprzedaż tą należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której przepisy ustawy nie będą miały zastosowania. Zatem, sprzedaż ww. nieruchomości będzie czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w części dotyczącej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe uznałem za prawidłowe.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem należy stwierdzić, że całokształt okoliczności, a w szczególności cel Pani działań, zakres i stopień zaangażowania wskazuje, że nie są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. W przedmiotowej sprawie podejmowany był szereg zorganizowanych działań, stanowiących ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Z opisu sprawy wynika, że aktualnie na działce nr 2 planuje Pani wybudować budynek jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej. Budowa zostanie wykonana systemem gospodarczym. Celem realizacji budowy jest zaspokojenie Pani prywatnych potrzeb mieszkaniowych oraz uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego. Na stałe mieszka Pani w znacznej odległości od (…) (ok. (…) km), jednak jest Pani związana z tą miejscowością rodzinnie – jest to Pani miejsce urodzenia, w którym nadal mieszkają jej rodzice. Stąd regularnie przyjeżdża Pani do (…) w związku z odwiedzinami rodziny oraz pobytami prywatnymi. Z tego względu jednym z celów realizacji budowy jest możliwość korzystania z jednego z lokali mieszkalnych podczas Pani pobytów w (…). Po zakończeniu budowy drugi lokal mieszkalny będzie wykorzystywany przez Panią zarówno do celów prywatnych, jak i w ramach najmu prywatnego, stanowiącego formę zarządzania Pani majątkiem osobistym. Z uwagi na nieoczekiwane zmiany gospodarcze nie może Pani wykluczyć, czy planowana budowa domu mieszkalnego zostanie przez nią zrealizowana. Może się bowiem zdarzyć, że z uwagi np. na brak środków finansowych nie będzie ona w stanie zrealizować tej budowy, a co za tym idzie może się okazać, że będzie zmuszona do sprzedaży działki 2 z wydanymi warunkami zabudowy i uzyskanym pozwoleniem na budowę i doprowadzonymi mediami, lub ewentualnie z rozpoczętą budową domu. Nie udostępniała Pani i do momentu zakończenia planowanej budowy domu w zabudowie bliźniaczej na terenie działki nr 2 nie będzie udostępniała działki na podstawie umowy najmu, dzierżawy. Dopiero po zakończeniu budowy domu typu bliźniak, na terenie działki nr 2, jedną część domu planuje Pani wynająć na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Umowa najmu będzie miała charakter odpłatny. Dla działki nr 2 na dzień ewentualnej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej dlatego, że planuje Pani na tej działce budowę domu dla siebie. Pozwolenie będzie wydane na Panią i to Pani wystąpi o wydanie takiego pozwolenia na budowę na podstawie projektu budowlanego przygotowanego przez architekta.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z wniosku wyraźnie wynika, że całokształt podjętych działań wskazuje na działanie w sposób zorganizowany i planowany, którego nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym (prywatnym). Już od momentu planowania wybudowania części budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przedmiotem najmu, miała Pani sprecyzowany zamiar przeznaczyć tę część budynku do odpłatnego udostępnienia na podstawie umowy najmu okazjonalnego, a więc miała Pani zamiar wykorzystywać tę część budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej w działalności gospodarczej, którą najem, jak wskazano powyżej, jest w myśl przepisów ustawy.

Charakter inwestycji budowlanej oraz zamiar przeznaczenia części budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na wynajem nie wskazuje, aby w całym okresie posiadania działki nr 2 w ww. części wykazywała Pani zamiar jej wykorzystywania w ramach majątku osobistego. Nie można tu mówić o „majątku prywatnym”, którym, co wynika z ww. orzeczenia TSUE C-291/92, jest „taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej”.

Dokonując rozstrzygnięcia w odniesieniu do dostawy części działki nr 2 bez rozpoczętej budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem, kluczowe znaczenie ma fakt, że już od momentu planowania budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej miała Pani zamiar wykorzystania jego części do działalności gospodarczej – najmu. Zatem, istotne znaczenie w tej sytuacji odgrywa zamiar, jaki wystąpił w momencie planowania wybudowania przedmiotowego budynku na działce nr 2. Podjęte działania w tym zakresie, tj. wydanie warunków zabudowy i uzyskanie pozwolenia na budowę i doprowadzenie mediów, lub ewentualnie rozpoczęcie budowy domu, również świadczą o przygotowaniu tej nieruchomości do planowanej czynności.

Ponadto, w opisie sprawy wskazała Pani, że dla działki nr 2 na dzień ewentualnej sprzedaży będzie wydane pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej dlatego, że planuje Pani na tej działce budowę domu dla siebie. Pozwolenie będzie wydane na Panią i to Pani wystąpi o wydanie takiego pozwolenia na budowę na podstawie projektu budowlanego przygotowanego przez architekta. Jednocześnie wskazała Pani, że celem realizacji budowy jest również uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

W rozpatrywanej sprawie należy wskazać, że – jak wynika z jej opisu – ma Pani zamiar wykorzystania części działki nr 2 (bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem) do prowadzenia działalności gospodarczej. Tym samym, również sam zamysł wykorzystania gruntu w działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy dowodzi, że została wykonana czynność, która świadczy o tym, że dokonana sprzedaż nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wobec tego, sam zamiar wykorzystania części działki nr 2 (bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny) dla celów zarobkowych, został podjęty już w momencie planowania wybudowania tej części budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej. Zatem, również sprzedaż samego gruntu bez rozpoczętej budowy ww. budynku nie będzie stanowiła więc dostawy towarów należących do majątku prywatnego, lecz dostawę towarów stanowiących element majątku, który miał być wykorzystywany do prowadzonej działalności gospodarczej.

Należy podkreślić, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie jako wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych, możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru nie można poprzestawać tylko na oświadczeniach zainteresowanej osoby, lecz muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Jak wynika z powyższego, w rozpatrywanej sprawie nie miało to miejsca.

Należy raz jeszcze podkreślić, że skoro planuje Pani na części działki nr 2 budowę budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, którego część miała zostać przeznaczona na najem prywatny, tj. z zamiarem wykorzystania go w tej części do działalności gospodarczej, to oznacza, że działka nr 2 w tej części nie miała być wykorzystywana w celu zaspokojenia potrzeb osobistych, tylko w celach związanych z działalnością gospodarczą.

W związku z tym, cel realizacji tej części budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być służyć do wynajmu – jak Pani wskazała – stanowi uzyskiwanie przychodów z najmu prywatnego, jak i późniejsze działania podjęte w odniesieniu do tego gruntu związane z zamiarem rozpoczęcia prowadzenia działalności, mają decydujące znaczenie w kwestii dotyczącej ustalenia, czy dokonując sprzedaży tej części działki nr 2 (bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przeznaczonego na najem prywatny), będzie działała Pani jako podatnik podatku VAT, prowadzący działalność gospodarczą, a czynność ta zostanie uznana za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem należy wskazać, że w analizowanym przypadku brak jest czynności charakteryzujących zarząd majątkiem osobistym, a u podstaw Pani działania leżą cele gospodarcze, wobec tego sprzedaż części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. Przedstawiona we wniosku Pani aktywność w przedmiocie zbycia wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do tej części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała służyć na najem prywatny, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów w zakresie podatku od towarów i usług będzie Pani działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, sprzedaż części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem, na moment transakcji będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W rezultacie, nie ulega wątpliwości, że zakres i charakter planowanych przez Panią czynności w odniesieniu do tej części działki 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, który miał być przeznaczony na najem prywatny nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osobę fizyczną w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Wobec tego, czynność sprzedaży części działki 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny nie będzie stanowiła rozporządzania majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny, jako związanych z działalnością gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy.

Należy jednak zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr 2 na dzień sprzedaży będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczenie terenów obejmuje:

·      1 MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

·      4 MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Zatem, w momencie sprzedaży części działki nr 2 bez rozpoczętej budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny, działka ta będzie spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż będzie stanowiła grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji, dostawa części działki nr 2 bez rozpoczętej budowy budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Odnosząc się natomiast do sytuacji sprzedaży części działki nr 2 z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny wskazać należy, że jak zauważył Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV:

Ponadto, zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 28 kwietnia 2015 r. sygn. III SA/Wa 3006/14:

Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy będzie część działki nr 2 z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która ma być przeznaczona na najem prywatny, która w myśl przepisów Prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki teren, w części na której znajduje się ten obiekt, należy traktować jako niezabudowany teren budowlany.

Odnosząc się do przedstawionego opisu sprawy na gruncie powołanych przepisów stwierdzić należy, że planowana sprzedaż części działki nr 2 z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która ma być przeznaczona na najem prywatny należy, jak dowiedziono wyżej, traktować jako sprzedaż terenu budowlanego. W odniesieniu do obiektu znajdującego się na gruncie na dzień sprzedaży, przedmiotem dostawy będzie niedokończona inwestycja budowlana, która w myśl przepisów Prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku. Zatem, dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany.

W konsekwencji, w momencie dostawy części działki nr 2 z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która ma być przeznaczona na najem prywatny, stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zaznaczyć należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

·   brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z (...) r., sygn. akt I FSK 627/12:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że (…) kwietnia 2022 r. nabyła Pani działkę nr 3 w drodze darowizny od swojego małżonka. (…) czerwca 2022 r. dokonała Pani podziału geodezyjnego działki nr 3 na działki nr 4 oraz 5. Następnie, (…) stycznia 2026 r. dokonała Pani kolejnego podziału działki nr 5 na dwie działki nr 1 oraz 2. Zatem z powyższego wynika, że nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można więc uznać, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo Pani nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W analizowanym przypadku nie zostanie spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa części działki 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem prywatny, nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że w opisanej sytuacji, w związku ze sprzedażą części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na najem, nie będzie stanowiła rozporządzania Pani majątkiem osobistym. W związku z tym, dostawa tej części działki 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która ma być przeznaczona na najem, jako związana z działalnością gospodarczą, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z regulacją zawartą w art. 5 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem, sprzedaż ww. części działki będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w części dotyczącej sprzedaży części działki 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która ma być przeznaczona na najem prywatny, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy, będącej przedmiotem interpretacji, pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania dotyczącego podatku od towarów i usług. W zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Podkreślam jednocześnie, że przy sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 (tj. działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4 oraz udziałów w działce nr 1/5) oraz części działki nr 2 bez lub z rozpoczętą budową budynku jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, która miała być przeznaczona na Pani potrzeby mieszkaniowe, objętych przedmiotem wniosku, nie będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy pod warunkiem, że nie podejmie Pani dodatkowych działań w stosunku do tych działek, mogących zmienić ten stan rzeczy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·  Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.