0112-KDIL3.4012.273.2026.2.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr A w drodze zamiany (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
• ustalenia podstawy opodatkowania po stronie Powiatu z tytułu zamiany ww. działki (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo pismem z 22 maja 2026 r. (wpływ 22 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług, przy zamianie bez dopłat, nieruchomości zabudowanej, stanowiącej własność (...), oznaczonej jako działki nr B, nr C i nr D, o łącznej powierzchni (...) ha, położonej w (...), na nieruchomość gruntową, stanowiącą własność Powiatu (...), w wieczystym użytkowaniu (...), w trwałym zarządzie (...), oznaczoną jako działka nr A, o powierzchni (...) ha, położoną w (...).

Działki oznaczone nr B, nr C i nr D, położone na terenie obrębu (...), jednostka ewidencyjna (...), stały się przedmiotem użytkowania wieczystego, a budynek znajdujący się na tych działkach stał się własnością (...), na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w (...), sygn. akt (...) z dnia (…) grudnia 1991 r. Właścicielem przedmiotowych działek było wówczas Miasto (...). Po likwidacji (...), jego majątek przejął (...) na siedzibę (...) i stał się trwałym zarządcą przedmiotowej nieruchomości. Decyzją nr (...) z dnia (…) lutego 2006 r. nastąpiła zmiana trwałego zarządcy z (…) na (...). Decyzją Starosty (...) nr (…) z dnia (…) lutego 2013 r. nastąpiła zmiana trwałego zarządcy z (...) na (…). Decyzją Starosty (...) nr (…) z dnia (…) lutego 2015 r. nastąpiła zmiana trwałego zarządcy z (...) na (...). Aktem Notarialnym Rep. A nr (…) z dnia (…) czerwca 2015 r., (...) stał się właścicielem działek oznaczonych nr B, nr C i nr D, położonych na terenie obrębu (...), jednostka ewidencyjna (...).

Starosta (...), na wniosek (...), wydał w dniu (…) lipca 2025 r. decyzję nr (…) o wygaśnięciu trwałego zarządu działek oznaczonych nr B, nr C i nr D, położonych na terenie obrębu (...), jednostka ewidencyjna (...), ustanowionego na rzecz (...). Decyzja ta została wydana po uzyskaniu możliwości zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości.

(...), wnioskiem nr (…) z dnia (…) września 2025 r., wystąpił do Powiatu (...) o dokonanie zamiany nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Powiatu (...) w wieczystym użytkowaniu (...), w trwałym zarządzie (...), znajdującej się w (...), oznaczonej jako działka nr A, na zabudowaną nieruchomość, stanowiącą własność (...), położoną w (...), oznaczoną jako działki nr B, nr C i nr D.

Rada Powiatu (...) podjęła uchwałę Nr (…) z dnia (…) listopada 2025 r. w sprawie wyrażenia zgody na dokonanie zamiany nieruchomości, w której wyraziła zgodę na dokonanie zamiany nieruchomości, stanowiącej własność Powiatu (...) w wieczystym użytkowaniu (...), będącej w trwałym zarządzie (...), oznaczonej jako działka nr A o pow. (...) ha, na nieruchomość, stanowiącą własność (...), oznaczoną jako działki nr B, nr C i nr D, o łącznej pow. (...) ha, z przeznaczeniem na realizację zadań własnych powiatu na tej nieruchomości.

Działki oznaczone nr B, nr C i nr D, znajdują się na terenie, który nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...), nie została wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy oraz decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Działki te są położone na obszarze rewitalizacji ustalonym uchwałą Nr (…) Rady Miasta (...) z dnia (…) sierpnia 2017 r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji miasta (...) i nie znajdują się na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r., poz. 278). Rada Miasta (...) nie ustanowiła w ww. uchwale prawa pierwokupu nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji.

Działka oznaczona nr A zgodnie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...), obszaru położonego na osiedlu „(…)”, zatwierdzonego uchwałą Nr 9 (…) Rady Miasta (...) z dnia (…) lipca 2001 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (...), dotyczącej obszaru położonego na osiedlu „(…)” (Dz. Urz. Woj. (…), poz. (…) z późn. zm.), znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem (...) z przeznaczeniem podstawowym pod funkcję usługową oraz dopuszczalnym z funkcją mieszkaniową pod warunkiem niepowodowania uciążliwości dla przeznaczenia podstawowego. Działka ta nie jest położona na obszarze rewitalizacji oraz nie znajduje się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy o rewitalizacji. Właścicielem działki nr A jest Powiat (...), a jej użytkownikiem wieczystym do dnia (…) grudnia 2107 r. jest (...). Na prawie użytkowania wieczystego ustanowiono prawo trwałego zarządu przysługujące (...). W dniu (…) grudnia 2022 r., decyzją PINB w (...), wydano pozwolenie na użytkowanie inwestycji, tj. budynku (…), na którego wybudowanie poniósł nakłady z własnego budżetu i to Sąd jest właścicielem ww. budynku. Tym samym, przedmiotem zamiany będzie wyłącznie składnik gruntowy, bez konieczności rozliczania nakładów poniesionych na wybudowanie budynku Sądu.

Wartość zabudowanej nieruchomości, oznaczonej jako działki nr B, nr C i nr D, położonej na terenie obrębu (...), jednostka ewidencyjna (...), zgodnie z operatem szacunkowym z dnia (…) października 2025 r. wynosi (...) zł (słownie złotych: (...)).

Wartość nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr A, położonej na terenie obrębu (...), jednostka ewidencyjna (...), zgodnie z operatem szacunkowym z dnia (…) października 2025 r. wynosi (...) zł (słownie złotych: (...)).

Strony nie będą dokonywały żadnych dopłat w związku zamianą nieruchomości. Umowa zamiany zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Uzupełnili Państwo opis sprawy odpowiadając na poniższe pytania:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Na pytanie o treści:

Odpowiedzieli Państwo:

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 22 maja 2026 r.)

1. Czy w przedstawionym stanie faktycznym Powiat (...) jest zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT z tytułu dostawy działki nr A, mimo że zamiana następuje bez dopłat i nie dochodzi do faktycznej zapłaty pieniężnej? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

2. W przypadku uznania, że dostawa działki nr A podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jaka jest podstawa opodatkowania w sytuacji, gdy zamiana nieruchomości następuje bez dopłat między stronami? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 22 maja 2026 r.)

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, Powiat (...) będzie zobowiązany do naliczenia oraz odprowadzenia podatku od towarów i usług z tytułu dostawy działki nr A, pomimo że zamiana nieruchomości następuje bez dopłat i nie dochodzi do faktycznej zapłaty środków pieniężnych.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawa o VAT (Dz. U. 2025 r. poz. 775), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów, przez którą rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Grunty stanowią towary w rozumieniu tej ustawy, a brak zapłaty w formie pieniężnej nie oznacza braku odpłatności, gdyż świadczeniem wzajemnym jest inna nieruchomość.

Powiat (...), jako jednostka samorządu terytorialnego, posiada osobowość prawną i co do zasady może być uznany za podatnika VAT, jednak wyłączenie z art. 15 ust. 6 ma charakter przedmiotowy, a nie podmiotowy. Oznacza to, że Powiat nie jest podatnikiem jedynie w zakresie realizacji zadań publicznych w reżimie publicznoprawnym.

Oznacza to, że Powiat (...), dokonując czynności na podstawie umowy cywilnoprawnej (umowa zamiany w formie aktu notarialnego), występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a wyłączenie, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy o VAT (Dz. U. 2025 r., poz. 775), nie znajduje zastosowania. W związku z tym, w sytuacji gdy dostawa działki nr A nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług (w szczególności jako dostawa terenu budowlanego w rozumieniu przepisów ustawy o VAT), Powiat (...) jest zobowiązany do naliczenia podatku VAT według właściwej stawki, do wykazania podatku należnego w ewidencji i deklaracji podatkowej oraz do jego odprowadzenia do właściwego urzędu skarbowego.

Zdaniem Powiatu, kluczowe znaczenie ma ustalenie, co faktycznie jest przedmiotem dostawy po stronie Powiatu (...).

Stan prawny działki nr A: Właścicielem jest Powiat (...), na działce znajduje się budynek Sądu, który został wybudowany przez Sąd i stanowi jego własność (nakłady własne). Z punktu widzenia VAT, dostawa może obejmować wyłącznie składniki majątkowe należące do zbywcy a Powiat (...) nie jest właścicielem budynku i nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania budynkiem jak właściciel. W konsekwencji, dla celów VAT należy przyjąć, że przedmiotem dostawy jest wyłącznie grunt niezabudowany (działka nr A). Jest to podejście utrwalone w interpretacjach organów podatkowych. W rezultacie, opodatkowaniu podlega tylko to, co jest przedmiotem dostawy, a status „zabudowania” ocenia się przez pryzmat prawa własności.

Ponadto, działka nr A objęta jest MPZP, oznaczona jako (...) z przeznaczeniem pod funkcję usługową (podstawową) oraz funkcję mieszkaniową (dopuszczalną). Oznacza to, że grunt jest przeznaczony pod zabudowę i, zgodnie z definicją ustawową, stanowi teren budowlany, co wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 10 ustawy o VAT (Dz. U. 2025 r., poz. 775).

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku umowy zamiany nieruchomości bez dopłat, podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług należy ustalić zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawa o VAT (Dz. U. 2025 r., poz. 775), tj. jako wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży.

Pomimo braku przepływu środków pieniężnych, strony dokonują wzajemnych świadczeń polegających na przeniesieniu prawa własności nieruchomości. Tym samym, zapłatą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT jest wartość nieruchomości otrzymywanej w zamian.

Powiat (...) stoi na stanowisku, iż każda ze stron umowy zamiany powinna ustalić podstawę opodatkowania odrębnie, w odniesieniu do dokonywanej przez siebie dostawy, przyjmując jako podstawę opodatkowania wartość rynkową nieruchomości otrzymywanej od drugiej strony.

Oznacza to, że Powiat (...), dokonując dostawy działki nr A, powinien ustalić podstawę opodatkowania w wysokości odpowiadającej wartości nieruchomości otrzymywanej od (...) (Sąd), tj. działek nr B, C i D, określonej w operacie szacunkowym na kwotę (...) zł. Operat szacunkowy stanowi obiektywny i profesjonalny miernik tej wartości. Podstawa opodatkowania powinna zostać ustalona na moment dokonania dostawy, tj. przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel w ramach umowy zamiany.

Powyższe podejście pozostaje zgodne z utrwaloną linią interpretacyjną organów podatkowych, zgodnie z którą, w przypadku umowy zamiany, każda ze stron ustala podstawę opodatkowania w oparciu o wartość świadczenia wzajemnego, nawet jeśli strony nie przewidują dopłat. Mówi o tym interpretacja Dyrektora KIS z 22 lutego 2019 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.15.2019.1.KB, w której wskazał, że zamiana nieruchomości stanowi dwie odrębne dostawy, każda strona powinna ustalić podstawę opodatkowania niezależnie, podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości otrzymywanej w zamian (świadczenie wzajemne), interpretacja Dyrektora KIS z 5 października 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.468.2021.1.MM, w której potwierdzono, że w przypadku braku zapłaty pieniężnej, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa otrzymanego świadczenia, każda strona transakcji rozpoznaje własną dostawę oraz interpretacja Dyrektora KIS z 8 sierpnia 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.123.2020.2.PG gdzie wskazano wprost, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towaru otrzymanego w ramach zamiany, nie ustala się jednej wspólnej podstawy dla obu stron.

Reasumując:

Zdaniem Wnioskodawcy, Powiat (...) działa jako podatnik VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawa o VAT); dokonuje odpłatnej dostawy towarów (art. 7 ust. 1 ustawa o VAT); czynność nie korzysta z wyłączenia z art. 15 ust. 6 ustawa o VAT; podstawą opodatkowania jest wartość świadczenia wzajemnego (art. 29a ust. 1 ustawa o VAT).

Co w konsekwencji znaczy, że Powiat (...) jest zobowiązany do: naliczenia podatku VAT według właściwej stawki; wykazania podatku należnego w ewidencji VAT (JPK_V7) oraz jego odprowadzenia do właściwego urzędu skarbowego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

W odniesieniu do art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 wystawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy regulacji nie wynika, że odpłatność za czynność dostawy towarów lub świadczenia usług powinna mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata), albo mieszaną – zapłata w części pieniężna a w części rzeczowa. Zatem, dla uznania czynności za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego, stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

W myśl powyższych regulacji prawnych, zamiana towarów – co do zasady – jest czynnością objętą zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ w jej wyniku dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Na gruncie regulacji ustawy Kodeks cywilny, w wyniku umowy zamiany następuje przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym, bowiem w wyniku rozporządzenia prawem własności na rzecz drugiej strony następuje wzajemne rozporządzenie prawem własności innej rzeczy stanowiące o odpłatnym charakterze zawartej umowy. Zatem, w przypadku zamiany obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność rzeczy, występując zarówno w charakterze dostawcy, jak i w charakterze nabywcy.

Na mocy art. 604 Kodeksu cywilnego:

Umowa zamiany jest umową wzajemną, bardzo zbliżoną do umowy sprzedaży. Różnica w stosunku do umowy sprzedaży polega na tym, że w miejsce świadczenia ceny pojawia się obowiązek drugiej strony do przeniesienia własności rzeczy. Ze względu na wzajemny charakter umowy, wartość świadczonych rzeczy powinna być ekwiwalentna.

Natomiast, w świetle art. 158 Kodeksu cywilnego:

Zatem, umowa przeniesienia własności nieruchomości (również w drodze zamiany) jest czynnością cywilnoprawną. Z uwagi na powyższe przepisy należy stwierdzić, że umowa zamiany towarów na gruncie podatku od towarów i usług jest niczym innym jak dwiema odpłatnymi dostawami towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem będzie podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle zapisów art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 z 11.12.2006 r., str. 1, ze zm.), zgodnie z którym:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych. Zatem, jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to więc wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy, itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z uwagi na fakt, że zamiana nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), dla czynności zamiany działek, będą Państwo występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a powyższa czynność w świetle ustawy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, w odniesieniu do transakcji zbycia działki nr A w drodze umowy zamiany, nie będą Państwo działać w charakterze organu władzy publicznej i nie będą Państwo w tym zakresie korzystać z wyłączenia na podstawie art. 15 ust. 6 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

W tym miejscu należy rozstrzygnąć kwestię dotyczącą zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, transakcji zbycia działki nr A w drodze zamiany, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle zapisów art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z kolei w myśl art. 47 § 3 ustawy Kodeks cywilny:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i budowlami trwale z gruntem związanymi.

Wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie »dostawa towarów« w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie – jak Państwo wskazali – działka nr A jest działką zabudowaną. Na działce znajduje się budynek Sądu Rejonowego, którego to (...) jest właścicielem, a (...) trwałym zarządcą. Budynek został wybudowany wyłącznie ze środków własnych użytkownika wieczystego, a nakłady na jego wybudowanie nie były i nie będą przekazane Powiatowi. Ponadto, budynek wybudowano, gdy działka była w trwałym zarządzie (...).

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wskazano, w przedmiotowej sprawie dostawą nie będzie objęty budynek Sądu Rejonowego położony na działce nr A. Dostawą objęty będzie jedynie grunt. Zatem, przedmiot dostawy nie będzie objęty przepisami art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Tym samym, dostawa działki nr A na rzecz (...), w drodze umowy zamiany, nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Wobec tak przedstawionego opisu sprawy oraz obowiązujących przepisów prawa, skoro przedmiotem zbycia w drodze zamiany nie będzie budynek Sądu Rejonowego, znajdujący się na działce nr A, niestanowiący własności Powiatu, to w związku z planowaną przez Państwa transakcją zbycia działki nr A w drodze zamiany, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na gruncie tym posadowiony jest ww. budynek.

Zatem, dostawa działki nr A nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zwolnienie to stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany budynkiem.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki umożliwiające zastosowanie do dostawy w drodze zamiany działki nr A zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, rozpatrzenia wymaga zastosowanie do dostawy w drodze zamiany tej działki zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, do dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒    towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒    brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Powiat stał się właścicielem działki nr A na podstawie decyzji Wojewody z grudnia 1999 r. Nabycie działki nr A nastąpiło na podstawie art. 64 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki nr A, lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało.

Zatem, dostawa przez Państwa w drodze zamiany działki nr A nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony przynajmniej jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, planowana przez Państwa transakcja zbycia działki nr A, w drodze zamiany, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a oraz pkt 2 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1, uznałem za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy zamiana nieruchomości następuje bez dopłat między stronami, należy wskazać, że z przytoczonych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że – co do zasady – opodatkowaniu podlegają czynności odpłatne, przy czym nie wynika z nich, że odpłatność za czynności dostawy towarów lub świadczenia usług musi mieć postać pieniężną. Odpłatność jako świadczenie wzajemne może również przybrać postać rzeczową – zapłata w innym towarze lub usłudze albo mieszana – zapłata w części pieniężna i w części rzeczowa. Innymi słowy, dla uznania czynności za odpłatną, wystarczające jest, by istniała możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za tę czynność.

Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania zamienianymi nieruchomościami jak właściciel.

Jak rozstrzygnięto w niniejszej interpretacji, z uwagi na fakt, że zamiana nieruchomości jest niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie zaś publicznoprawną), to dla czynności zamiany działki nr A będą Państwo występować w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a powyższa czynność w świetle ustawy będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę, obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Katalog elementów dodatkowych, wchodzących w skład podstawy opodatkowania, określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, iż uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Przepis ten stanowi, że:

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owe wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jeżeli wartość ta nie jest kwotą pieniędzy uzgodnioną między stronami, powinna ona, jako wartość subiektywna, odpowiadać wartości, jaką dla odbiorcy ma usługa będąca wynagrodzeniem za dostawę towarów, oraz kwocie, jaką byłby on skłonny za tę usługę zapłacić (wyrok z 2 czerwca 1994 r. w sprawie C-33/93).

Wobec powyższego, w przypadku zamiany towarów, za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności nieruchomości, dokonywanego w ramach umowy zamiany, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy (np. w formie zamiany), pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym, to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Podstawą opodatkowania z tytułu zamiany działek po Państwa stronie, będzie wszystko co Państwo otrzymają z tytułu przekazania na rzecz (...) prawa własności działki nr A, pomniejszone o kwotę należnego podatku.

Zatem, skoro strony transakcji zamiany opisanych nieruchomości rezygnują z dopłat, to za podstawę opodatkowania należy przyjąć wartość niższą z zamienianych nieruchomości, czyli należącej do (...), pomniejszoną o kwotę należnego podatku.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 3, uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja indywidualna dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Przedmiotem tej interpretacji jest odpowiedź na Państwa pytania dotyczące podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 i 3. Natomiast w zakresie pytania nr 2 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.