0112-KDIL2-2.4011.753.2026.1.KP

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Od niedawna wynajmuje Pani prywatnie (najem prywatny) w trybie krótkoterminowym mieszkanie, które dostała Pani w spadku po babci. Mieszkanie jest niewielkie, zaledwie 37m², w pełni wyposażone. Jest Pani jego jedynym właścicielem. Nie pracuje Pani zawodowo (…). Jest Pani osobą fizyczną, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie chce Pani sprzedać tego mieszkania, gdyż już niedługo przyda się Pani starszemu synowi, a utrzymanie pustego mieszkania jest dla Pani kłopotliwe, stąd pomysł, aby podjąć wynajem.

Ogłoszenie o najmie jest zamieszczone tylko na jednym portalu, zamieszcza je Pani sama, osoby zainteresowane kontaktują się bezpośrednio z Panią telefonicznie lub za pośrednictwem wiadomości prywatnych na tym portalu. Osobiście przyjmuje Pani rezerwacje, przyszły Gość opłaca pobyt przelewem na Pani konto bankowe lub blikiem na Pani numer telefonu, wtedy uznaje Pani rezerwację za skuteczną i umawia się na sposób przekazania kluczy. Nie przyjmuje Pani gotówki. Po zakończonym pobycie sama Pani sprząta lokal i przygotowuje go dla nowych gości. Czas trwania najmu jest różny, w zależności od zainteresowania: doby, 2-3 dni, weekendy i zawsze na czas z góry określony.

Rezerwacji dokonuje tylko w terminie, w którym jest Pani w stanie pogodzić go z obowiązkami wobec rodziny.

Przychody będzie Pani rozliczać kwartalnie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Pytanie

Czy przychody z najmu prywatnego krótkoterminowego, bez zakładania działalności gospodarczej, można kwalifikować jako przychody z najmu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT i rozliczyć w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

Pana stanowisko w sprawie

Pani zdaniem – prawidłowo interpretuje Pani przepisy, ponieważ to do Pani – podatnika należy decyzja, w jaki sposób chce rozliczać przychód z wynajmu prywatnego krótkoterminowego. W tym miejscu powoła się Pani na Uchwałę składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) dotyczącą zasad kwalifikowania przychodów z najmu do źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Sąd orzekł w niej, że przychody z najmu prywatnego stanowią odrębne źródło przychodów i nie trzeba ich automatycznie rozliczać jako działalności gospodarczej. Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i umów podobnych należą do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (najem prywatny). Wyjątkiem jest sytuacja, gdzie przychód należy rozliczyć jak w działalności gospodarczej tylko wtedy, gdy podatnik świadomie wprowadzi dany składnik majątku (mieszkanie) do ewidencji środków trwałych związanych z firmą.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tego składnika zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że od niedawna wynajmuje Pani prywatnie mieszkanie, które dostała Pani w spadku po babci. Nie pracuje Pani zawodowo (…). Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej. Nie chce Pani sprzedawać mieszkania, ponieważ niedługo przyda się starszemu synowi. Ogłoszenie o najmie zamieszcza Pani na jednym portalu internetowym. Osobiście przyjmuje Pani rezerwacje. Po zakończonym pobycie sama Pani sprząta lokal i przygotowuje go dla nowych gości. Czas trwania najmu jest różny, w zależności od zainteresowania: doby, 2-3 dni, weekendy i zawsze na czas z góry określony. Rezerwacji dokonuje Pani tylko w terminie, w którym jest Pani w stanie pogodzić go z obowiązkami wobec rodziny.

W Pani sytuacji najem mieszkania będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu najmu mieszkania na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przy zastosowaniu stawki ryczałtu wynikającej z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy, tj. 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podsumowanie: przychody Pani z najmu prywatnego krótkoterminowego należy kwalifikować jako przychody z najmu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i rozliczyć w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jednocześnie przychody te będą opodatkowane wg stawki 8,5% do limitu przychodów 100 000 zł, a powyżej tej kwoty stawką 12,5% zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.