0112-KDIL2-2.4011.724.2026.3.MM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 2 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 2 września 2026 r. (wpływ 4 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Prowadziła Pani jednoosobową działalność gospodarczą od 10 czerwca 1995 roku pod nazwą (…) z siedzibą (…), w zakresie usług wymiany opon, naprawy i mycia pojazdów samochodowych oraz sprzedaży części zamiennych samochodowych, sprzedaż samochodów osobowych i furgonetek, a także wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Przedsiębiorstwo jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, posługującym się numerem identyfikacyjnym NIP (…).

Siedziba, jak i prowadzona działalność gospodarcza mieszczą się na zabudowanych nieruchomościach należących do majątku osobistego.

Przysługujące Pani prawo własności we współwłasności małżeńskiej do zabudowanych nieruchomości nabyła Pani, będąc w związku małżeńskim z mężem (…). Pani małżonek ma status rolnika i pod takim zamiarem te nieruchomości pierwotnie Państwo kupowali. Prawa własności do przedmiotowych nieruchomości nabyli Państwo od osób fizycznych sprzedających nieruchomość stanowiącą rodzinne gospodarstwo rolne otrzymane w spadku. Państwo nabyli je na podstawie umów sprzedaży opisanych w Aktach Notarialnych sporządzonych przez Notariuszy w (…):

• Rep. A (…) z dnia 18.09.1997 r., dokumentujący zakup nieruchomości w miejscowości (…) zabudowanej murowanym budynkiem gospodarczym w części zadaszonym, krytym stropodachem – niewykończonym (brak ściany i części zadaszenia) za kwotę (…) zł (nr działki (…) o powierzchni (…) ha),

• Rep. A (…) z dnia 28.04.1998 r., dokumentujący zakup nieruchomości w miejscowości (…) zabudowanej garażem murowanym, pokrytym stropodachem za kwotę (…) zł (nr działki (…) o powierzchni (…) ha),

• Rep. A (…) z dnia 11.09.2000 r., dokumentujący zakup nieruchomości w miejscowości (…) zabudowanej garażem murowanym, pokrytym stropodachem za kwotę (…) zł (nr działki (…) o powierzchni (…) ha),

• Rep. A (…) z dnia 9.03.2004 r., dokumentujący zakup nieruchomości w miejscowości (…) zabudowanej murowanym budynkiem mieszkalnym, krytym papą oraz garażem za kwotę (…) zł (działki nr (…) o powierzchni (…) ha oraz (…) o powierzchni (…) ha – o łącznym obszarze (…) ha).

Dla powyższych działek Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą odpowiednio: KW nr (…), KW nr (…), KW nr (…), KW nr (…).

Łączna wartość zakupionych nieruchomości wg aktów notarialnych: (…) zł.

Każda z powyższych nieruchomości została nabyta na podstawie aktu notarialnego, w którego treści jest określona forma nabycia i zapłaty. Strony dokonujące transakcji stawały do niej jako osoby fizyczne, a sama czynność nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Czynności nabycia nie zostały udokumentowane fakturami VAT, a z tytułu nabycia nie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Po nabyciu nieruchomości opisanej jako zakup Rep. A (…) z dnia 9.03.2004 roku podjęła Pani wspólnie z mężem decyzję o przeznaczeniu wszystkich wskazanych wcześniej nieruchomości, oddając je na potrzeby Pani działalności gospodarczej.

Do prowadzenia działalności gospodarczej przekazane zostały i wykorzystane były wszystkie wcześniej wskazane działki o numerach:

• nr działki (…) o powierzchni (…) ha,

• nr działki (…) o powierzchni (…) ha,

• nr działki (…) o powierzchni (…) ha,

• działki nr (…) o powierzchni (…) ha oraz (…) o powierzchni (…) ha

– o łącznym obszarze (…) ha.

Działki nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), nr (…), które zostały nabyte jako zabudowane budowlami gospodarczymi na potrzeby gospodarstwa rolnego.

W obecnym stanie powyższe działki zabudowane są przekształcanymi i adaptowanymi budynkami i budowlami wykorzystywanymi na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej o charakterze mechaniki samochodowej.

W grudniu 2006 r. zakończono prace adaptacyjne, które stanowiły:

-     przebudowę w celu dostosowania do nowych funkcji, objęła przekształcenie budynku, zmianę przeznaczenia pomieszczeń,

-     adaptację,

-     przystosowanie do wykorzystania w celu nadania mu nowych cech użytkowych oraz

-     modernizację,

-     dodanie nowych technologii.

Charakter powyższych prac jest wymieniony w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26.07.1991 r. (Dz. U. z 2025 r. poz. 163ze zm.) – art. 22g ust. 1, ust. 17 (dalej ustawy o PIT).

W efekcie powyższego oddano do użytkowania siedzibę i bazę usługową Pani firmy i doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 z zm.), zgodnie z przepisem art. 43 ust. 10 (dalej ustawy o VAT).

Prace adaptacyjne objęły swym charakterem i zakresem wszystkie wcześniej wymienione działki – było to związane z potrzebami zakresu świadczonych usług. Nakłady poniesione na adaptację – wytworzenie przyszłego środka trwałego poczynione zostały z majątku małżeńskiego i nie stanowiły one wartości ewidencyjnej zwiększającej wartość środka trwałego. Od poniesionych do 2006 r. wydatków na prace adaptacyjne nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków.

Tak nowo zorganizowane przedsiębiorstwo położone na działkach nr:

• nr działki (…) o powierzchni (…) ha,

• nr działki (…) o powierzchni (…) ha,

• nr działki (…) o powierzchni (…) ha,

• działki nr (…) o powierzchni (…) ha oraz (…) o powierzchni (…) ha

– o łącznym obszarze (…) ha, zostało wprowadzone do Ewidencji Środków Trwałych Pani działalności gospodarczej, jako jeden środek trwały, który był amortyzowany.

Amortyzacja zgodna z przepisami art. 22a: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)  budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)  maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)  inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stawki amortyzacji przyjęto zgodnie z treścią art. 22j dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do prowadzonej przez Panią ewidencji. W oparciu o powyższe nieruchomość została całkowicie zamortyzowana.

Z dniem 30 kwietnia 2026 roku podjęła Pani decyzję o likwidacji prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej.

Rozliczając się w oparciu o księgę przychodów i rozchodów, w dniu likwidacji działalności sporządziła Pani spis z natury do celów PIT, zgodnie z § 25 i § 27 Rozporządzenia Ministra Finansów z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów oraz zgodnie z przepisem art. 24 ust 3a ustawy o PIT.

Podobnie, jako czynny podatnik VAT, również sporządziła Pani oddzielny spis z natury dla celów VAT, jako remanent likwidacyjny VAT, stosując przepisy art. 14 ust. 1 pkt 2 i ust. 5 ustawy o VAT.

Następnie zgodnie z art. 96 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, jako czynny podatnik VAT, zobowiązana była pani do wyrejestrowania się z VAT poprzez złożenie formularza VAT-Z.

Wykreślenie wpisu z rejestru jako podatnik VAT nastąpiło w dniu 16.04.2026 roku.

Podkreślić należy to, iż od grudnia 2006 do czasu likwidacji:

1)  nie ponosiła Pani w stosunku do:

-     budynku warsztatowo-administracyjnego znajdującego się na działce nr (…),

-     pomieszczenia magazynowo logistycznego wraz z zapleczem socjalnym dla załogi znajdującym się na działkach (…) oraz na działce (…),

2)  i nie będzie ponosiła Pani do dnia sprzedaży, nakłady na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tych obiektów,

3)  ww. budynki wykorzystywała Pani w całym okresie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Przyczyną likwidacji jest osiągnięcie wieku emerytalnego i następnie nabycie prawa do emerytury.

Wskutek likwidacji nastąpiło przeniesienie nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej do majątku osobistego.

W przyszłości ma Pani zamiar sprzedać przedmiotową nieruchomość. Sprzedaż nastąpiłaby nie wcześniej niż po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia, a uzyskane kwoty przeznaczone byłyby na cele osobiste.

Przedmiotem sprzedaży będą wszystkie wyżej wymienione działki – ponieważ stanowią one jedną zorganizowaną infrastrukturę warsztatową, administracyjną, logistyczną: plac manewrowy, parking oraz przestrzeń zieleni.

Nieruchomości te będą nieruchomościami użytkowymi i będą zabudowane budynkami niemieszkalnymi.

Budynek warsztatowo administracyjny posadowiony jest na działce nr (…).

Pomieszczenia magazynowo logistyczne wraz z zapleczem socjalnym dla załogi znajdują się na działkach nr (…) i nr (…) oraz na działkach nr (…) I (…). Łączna powierzchnia budynków użytkowych wynosi: (…) mkw.

Dla pełnego obrazu przedmiotu wniosku należy dodać, iż 13.07.2022 r. Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych dokonał zmian w danych ewidencyjnych oraz wpisu zmieniającego co do poszczególnych działek, zmieniając ich numerację oraz to, że nieruchomości te stanowią teraz jedną ewidencyjną całość.

Do czasu, kiedy dojdzie do sprzedaży, ma Pani zamiar wynajmować nieruchomość na podstawie zawartych umów, jako majątek osobisty, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Przedmiotem najmu będzie cała nieruchomość, tzn. wszystkie działki o numerach:

• nr działki (…) o powierzchni 0.16.86 ha, po zmianie nr działki (…),

• nr działki (…) o powierzchni 0.04.60 ha, po zmianie nr działki (…),

• nr działki (…) o powierzchni 0.09.96 ha, po zmianie nr działki (…),

• nr działki nr (…) o powierzchni 0.10.23 ha po zmianie nr działki (…),

• oraz działka (…) o powierzchni 0.15.97 ha po zmianie nr działki (…).

Do usług najmu będzie wykorzystywała Pani ww. budynki jako całość przedmiotu najmu, w tym czynności zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie Pani, oprócz usług najmu, dokonywała również dostawy towarów oraz nie będzie Pani świadczyła usługi wymienionej w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zastanawia się Pani, czy po likwidacji działalności gospodarczej przychody z najmu przedmiotowych nieruchomości użytkowych można zakwalifikować do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tzw. najmu prywatnego i opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20.11.1998 r. (Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.) o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (później ZPD). Wartość sprzedaży (łącznie z najmem) uzyskana przez Panią w roku 2026, a w roku 2027 wyłącznie z najmu nie przekroczy kwoty 240 000 zł (bez kwoty podatku VAT).

Nadmieni Pani jeszcze to, iż po likwidacji działalności gospodarczej i przejściu na emeryturę zakończy Pani aktywność charakterystyczną dla podmiotu gospodarczego, ponieważ zamierza Pani (mając na uwadze przepis art. 5b ust. 1 ustawy o PIT):

1)  nie podejmować działań zmierzających do budowy struktury organizacyjnej, tj. kadry zarządzającej, pracowników, szerszej działalności reklamowej, istnienia osobnego lokalu do kontaktu z najemcami,

2)  ograniczyć czasowo działania związane z najmem do kilku dni w miesiącu,

3)  ograniczyć działanie wyłącznie do pobierania pożytków cywilnych z nieruchomości stanowiącej własność osobistą wynajmującego,

4)  wykorzystywać najem jako jedyny racjonalny sposób zarządzania tymi nieruchomościami, które będą stanowiły majątek osobisty.

Opis zdarzeń przyszłych wynika z uzupełnienia do wniosku.

Pytania

1.  Czy po dokonaniu likwidacji prowadzonej jednoosobowej działalności gospodarczej przychód z wynajmu nieruchomości będzie przychodem ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

2.  Czy, dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia, będzie Pani zwolniona z opodatkowania dochodu z tej sprzedaży jak dochodu z działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 1 – jak przedstawiła Pani w opisie stanu faktycznego, podjęła Pani decyzję o likwidacji prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej z dniem 30 kwietnia 2026 roku i skutecznym przesunięciu z pozarolniczej działalności gospodarczej nieruchomości w niej użytkowanej do majątku osobistego. Wraz z mężem rozważa Pani decyzję o możliwości jej wynajmu.

Wynajem, zakłada Pani z Pani mężem, że będzie miał miejsce na podstawie zawieranych umów najmu, a przychody z wynajmu przedmiotowej nieruchomości będą mogły być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, gdzie w myśl tegoż przepisu źródłami przychodów są:

-     najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Dalej zgodnie z przepisem art. 9a ust. 6 ustawy o PIT – dochody osiągane ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 – opodatkowane zostaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym, w przepisie art.6 ust. 1a ustawy o ZPD.

W myśl tego najem prywatny nieruchomości można rozliczyć ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawek 8,5% i 12,5%.

W Pani ocenie – w odniesieniu do pytania nr 2 – dokonując sprzedaży wycofanej z działalności gospodarczej nieruchomości po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia, będzie Pani zwolniona z opodatkowania dochodu z tej sprzedaży jak dochodu z działalności gospodarczej.

Nabędzie Pani to prawo zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Przyjmując do rozważania zasady przepisów ujęte w:

-     art. 9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 226 z późn. zm.) w brzmieniu:

-     ust. 1. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku,

oraz gdzie:

-     art. 10 stanowi katalog źródeł przychodów i zawiera przepis w ust. 1: źródłem przychodów są:

pkt 8 – odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)  nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)  spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)  prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)  innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; w zastrzeżeniu ust. 2:mowa jest:

-     Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)  na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)  w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)  składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)  składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Dla podkreślenia nabytego prawa do zwolnienia należy dodać treść przepisu art. 14 ust. 2, gdzie jest mowa:

-     Przychodem z działalności gospodarczej są również:

1) przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

(…)

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio;

oraz także:

ust. 3 – Do przychodów, o których mowa w ust. 1 2, nie zalicza się:

(…)

pkt 12) przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku:

a) pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej,

(…)

– jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki albo zmniejszenie udziału kapitałowego w takiej spółce, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej.

Po upływie sześciu lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej – nabędzie Pani to prawo do nieopodatkowanej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że w kwietniu 2026 r. podjęła Pani decyzję o likwidacji prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej. W związku z likwidacją nastąpiło przeniesienie nieruchomości opisanych we wniosku wykorzystywanych w Pani działalności gospodarczej do majątku osobistego. Do czasu, kiedy dojdzie do sprzedaży tych nieruchomości, ma Pani zamiar je wynajmować na podstawie zawartych umów, jako majątek osobisty, niezwiązany z działalnością gospodarczą. Nie będzie Pani podejmować działań zmierzających do budowy struktury organizacyjnej, tj. kadry zarządzającej, pracowników, szerszej działalności reklamowej, istnienia osobnego lokalu do kontaktu z najemcami. Ograniczy Pani czasowo działania związane z najmem do kilku dni w miesiącu, ograniczy Pani działanie wyłącznie do pobierania pożytków z nieruchomości. Będzie Pani wykorzystywać najem jako jedyny sposób zarządzania tymi nieruchomościami.

Skoro opisane przez Panią nieruchomości – po likwidacji Pani działalności gospodarczej – nie będą przez Panią wynajmowane w ramach tej działalności, to najem ten będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu najmu nieruchomości opisanych we wniosku na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Jednocześnie wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podsumowanie: w Pani sytuacji przychody z najmu wskazanych przez Panią nieruchomości, po likwidacji działalności gospodarczej, będą stanowić przychody w ramach źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Będą one podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz powyżej tej kwoty – stawką 12,5%.

W przyszłości ma Pani zamiar sprzedać opisane nieruchomości. Sprzedaż nastąpiłaby nie wcześniej niż po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie do dnia ich odpłatnego zbycia.

W odniesieniu do tej kwestii wskazuję na art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z zestawienia tych przepisów wynika, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione powinny zostać dwie podstawowe przesłanki:

-     nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

-     nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).

Zatem w przypadku, gdy co najmniej jeden z podanych warunków nie zostanie spełniony, przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast w art. 14 ust. 3 tej ustawy ustawodawca wymienił te przysporzenia, które nie są przychodami podatkowymi.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednocześnie zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że przychody z odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku, a więc również składników majątku trwałego, pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej, jeżeli zbycie to następuje przed upływem sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie, do dnia ich odpłatnego zbycia – stanowią przychód z tej działalności.

Zatem przy ustaleniu źródła przychodu ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, która następnie została zlikwidowana, istotny jest okres, jaki upłynął między datą likwidacji tej działalności a datą ich sprzedaży. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stąd w sytuacji sprzedaży przez Panią nieruchomości – jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpi likwidacja prowadzonej przez Panią samodzielnie działalności gospodarczej, do dnia odpłatnego zbycia tego lokalu upłynie sześć lat –po Pani stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowanie: sprzedaż nieruchomości po upływie sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią, do dnia ich odpłatnego zbycia, nie spowoduje po Pani stronie powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.