0112-KDIL2-2.4011.715.2026.4.AG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 15 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 18 sierpnia 2026 r. (wpływ 18 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 7 września 2026 r. (wpływ 7 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Uzyskuje Pan dochody z umowy o pracę oraz przychody z najmu krótkoterminowego rozliczanego jako najem prywatny opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT oraz nie jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT UE. Rezerwacje Pana obiektu dokonywane są za pośrednictwem portalu (…). (…) pobiera prowizję od dokonanych rezerwacji oraz opłatę za usługę płatniczą. Kwoty te są potrącane z należności przekazywanej na Pana rachunek bankowy. Otrzymuje Pan od (…) faktury zawierające numer VAT spółki z (…) oraz adnotację wskazującą, że VAT podlega zasadzie odwrotnego obciążenia (reverse charge). Rozlicza Pan podatek dochodowy w formie ryczałtu od pełnej kwoty przychodu z najmu zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym. Właścicielem nieruchomości jest Pana ojciec. Za jego zgodą zawarł Pan umowę z (…) we własnym imieniu.

Rezerwacje realizowane są na Pana dane, należności wpływają na Pana rachunek bankowy i to Pan rozlicza przychody z najmu. Powziął Pan wątpliwość, czy w opisanym stanie faktycznym jest Pan zobowiązany do rozliczania podatku VAT z tytułu importu usług świadczonych przez (…) oraz czy ciążą na Panu obowiązki związane z rejestracją do VAT UE i składaniem deklaracji VAT.

Uzupełnienie wniosku

Na podstawie jakiej umowy z Pana ojcem wykorzystuje Pan nieruchomość w celach najmu/podnajmu krótkoterminowego (np. umowa użyczenia, najmu)?

Nieruchomość stanowi własność Pana ojca. Wykorzystuje Pan ją w celu prowadzenia najmu krótkoterminowego na podstawie ustnego porozumienia z ojcem, w ramach którego ojciec udostępnił Panu nieruchomość do nieodpłatnego korzystania. Dotychczas pomiędzy Panem a ojcem nie została zawarta pisemna umowa użyczenia. Charakter istniejącego pomiędzy Panem a Pana ojcem stosunku prawnego odpowiada umowie użyczenia, tj. nieodpłatnemu oddaniu rzeczy do używania.

Czy umowa z Pana ojcem jest umową odpłatną czy nieodpłatną?

Umowa pomiędzy Panem a ojcem jest nieodpłatna.

Nie uiszcza Pan na rzecz ojca czynszu ani innego wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości. Ojciec nie otrzymuje od Pana części przychodów uzyskiwanych z najmu krótkoterminowego.

Czy Pana ojciec wyraził zgodę na dalszy podnajmem nieruchomości przez Pana?

Tak. Pana ojciec, jako właściciel nieruchomości, wyraził zgodę na wykorzystywanie przez Pana nieruchomości w celu odpłatnego udostępniania jej osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego, w tym za pośrednictwem platformy (…).

Pytania

Czy opisany sposób rozliczania przychodów z najmu krótkoterminowego jako najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest prawidłowy w przedstawionym stanie faktycznym?

Przedmiotem pytania w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego jest ustalenie prawidłowej wysokości przychodu stanowiącego podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w związku z rezerwacjami dokonywanymi za pośrednictwem (…). W szczególności chodzi o ustalenie, czy w sytuacji, w której Gość dokonuje rezerwacji i dokonuje zapłaty za pobyt w wysokości przykładowo 1 000 zł, natomiast (…) potrąca z tej kwoty należną sobie prowizję oraz ewentualne opłaty związane z obsługą płatności, a na Pana rachunek bankowy przekazuje pozostałą kwotę, przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem jest:

a)   pełna kwota należna za pobyt i zapłacona przez Gościa za pośrednictwem (…), tj. 1 000 zł, czy

b)   kwota faktycznie przekazana Panu przez (…) po potrąceniu prowizji i innych należności (…); przykład: Gość płaci 1 000 zł → (…) zabiera 150 zł → dostaje Pan 850 zł.

Od której kwoty płaci Pan 8,5%?

Prosi Pan o informację, od jakiej kwoty powinien być rozliczany ryczałt. Od kwoty wynajmu, którą najemcy płacą przez (…) czy od kwoty, która realnie wpływa na Pana konto? Przykładowo najemca płaci 1000 zł, a (…) po potrąceniu prowizji i kosztów płatności przelewa Panu 800 zł.

Chce Pan zatem uzyskać potwierdzenie prawidłowego sposobu ustalenia przychodu dla celów ryczałtu w przedstawionym stanie faktycznym, a nie jedynie potwierdzenie zastosowania samej stawki ryczałtu.

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem – przychód z tytułu najmu krótkoterminowego powinien być ustalany w wysokości kwot faktycznie otrzymanych przez Pana z tytułu świadczonych usług zakwaterowania, tj. kwot przekazanych Panu przez (…) po potrąceniu przez ten podmiot należnej Panu prowizji oraz opłat związanych z obsługą płatności.

W przedstawionym stanie faktycznym (…) pośredniczy w dokonywaniu rezerwacji oraz, w przypadku korzystania z obsługiwanych przez niego płatności, pobiera od Gościa należność za pobyt, a następnie przekazuje Panu środki pomniejszone o należności przysługujące (…). Przykładowo, jeżeli Gość dokona rezerwacji o wartości 1 000 zł, a (…) potrąci z tej kwoty 150 zł tytułem prowizji i innych należności związanych z obsługą rezerwacji lub płatności, na Pana rachunek bankowy zostanie przekazane 850 zł.

W Pana ocenie kwotą przychodu podlegającą opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych powinna być kwota 850 zł, tj. kwota faktycznie otrzymana przez Pana, a nie pełna kwota 1 000 zł zapłacona przez Gościa za pośrednictwem (…).

Stoi Pan na stanowisku, że prowizja i opłaty pobierane przez (…) nie stanowią kwot otrzymanych przez Pana, lecz należności przysługujące odrębnemu podmiotowi – (…) – z tytułu usług świadczonych na Pana rzecz.

W konsekwencji, Pana zdaniem, podstawę opodatkowania ryczałtem powinien stanowić przychód pomniejszony o kwoty, które (…) potrąca z należności przed przekazaniem Panu środków. Przedmiotem wniosku jest zatem potwierdzenie, czy w przedstawionym stanie faktycznym prawidłowe jest ustalanie przychodu dla celów ryczałtu od kwoty faktycznie otrzymanej przez Pana po potrąceniu prowizji i opłat (…), czy też przychodem podlegającym opodatkowaniu jest pełna kwota należna od Gościa przed dokonaniem tych potrąceń.

Pana zdaniem powinien Pan płacić ryczałt od pełnej kwoty rezerwacji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Uzyskuje Pan dochody z umowy o pracę oraz przychody z najmu krótkoterminowego nieruchomości rozliczanego jako najem prywatny. Nieruchomość stanowi własność Pana ojca. Wykorzystuje Pan tą nieruchomość na podstawie ustnego porozumienia z ojcem, w ramach którego ojciec udostępnił Panu nieruchomość do nieodpłatnego korzystania. Między Panem a ojcem nie została zawarta pisemna umowa użyczenia. Charakter istniejącego między Panem a Pana ojcem stosunku prawnego odpowiada umowie użyczenia, tj. nieodpłatnemu oddaniu rzeczy do używania. Ojciec nie otrzymuje od Pana części przychodów uzyskiwanych z najmu krótkoterminowego. Pana ojciec, jako właściciel nieruchomości, wyraził zgodę na wykorzystywanie przez Pana nieruchomości w celu odpłatnego udostępniania jej osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego, w tym za pośrednictwem platformy (…). Rezerwacje opisanej nieruchomości są dokonywane za pośrednictwem portalu (…). Portal ten pobiera prowizję od dokonanych rezerwacji oraz opłatę za usługę płatniczą. Kwoty te są potrącane z należności za najem przekazywanej na Pana rachunek bankowy.

Pana wątpliwość dotyczy zatem kwestii ustalenia podstawy opodatkowania z tytułu najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w związku z rezerwacjami dokonywanymi za pośrednictwem (…).

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

-          otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

-          postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zatem cała kwota czynszu tytułem najmu nieruchomości będzie stanowić dla Pana przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie kwoty prowizji od dokonanych rezerwacji oraz opłaty za usługi płatnicze pobierane przez (…) są dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z wynajmem nieruchomości za pośrednictwem tego portalu. Kwoty te stanowią odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu nieruchomości. Zatem kwoty te nie pomniejszą Pana przychodów z tytułu najmu nieruchomości, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Podsumowanie: w sytuacji, w której Pana Gość dokonuje rezerwacji za pośrednictwem portalu (…) i dokonuje zapłaty za pobyt, a (…) potrąca z tej kwoty należną sobie prowizję oraz ewentualne opłaty związane z obsługą płatności, a na Pana rachunek bankowy przekazuje pozostałą kwotę, przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem jest pełna kwota należna za pobyt i zapłacona przez Gościa za pośrednictwem (…).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.