0112-KDIL2-2.4011.704.2026.3.WS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 16 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismami: z 21 września 2026 r. (wpływ 21 września 2026 r.) oraz z 14 października 2026 r. (wpływ 19 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanów faktycznych

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w (…). W dniu (…) 2026 r. Wnioskodawca zawarł z (…) umowę najmu lokalu. (…) występuje w umowie jako operator, dalej: „Operator”.

Zgodnie z § 1 ust. 1 umowy przedmiotem umowy jest oddanie Operatorowi w najem lokalu mieszkalnego celem jego dalszego podnajmowania osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego i korporacyjnego. Wnioskodawca nie zawiera bezpośrednio umów z gośćmi korzystającymi z lokalu. Umowy dotyczące pobytów gości, rezerwacje oraz rozliczenia z gośćmi są organizowane przez Operatora. Wnioskodawca pozostaje stroną umowy zawartej z Operatorem, natomiast Operator wykorzystuje lokal w celu dalszego udostępniania go osobom trzecim.

Umowa zawarta z Operatorem nie ma charakteru klasycznego pośrednictwa portalu rezerwacyjnego, w którym właściciel samodzielnie wynajmuje lokal gościom, a portal jedynie pobiera prowizję za obsługę rezerwacji lub płatności. Zgodnie z treścią umowy Operator uzyskuje prawo do korzystania z lokalu i organizowania dalszego podnajmu lokalu osobom trzecim. Zgodnie z § 7 ust. 1 umowy, z chwilą przekazania przez Wnioskodawcę kluczy do lokalu Operator uzyskuje prawo do wyłącznego dysponowania lokalem zgodnie z postanowieniami umowy. Oznacza to, że w okresie obowiązywania umowy Operator faktycznie organizuje sposób wykorzystania lokalu na potrzeby dalszego podnajmu krótkoterminowego i korporacyjnego.

Zgodnie z § 4 ust. 2 umowy w ramach procesu wynajmu krótkoterminowego Operator wykonuje w szczególności następujące czynności:

·        wykonuje profesjonalną sesję zdjęciową lokalu,

·        zamieszcza oferty na portalach rezerwacyjnych,

·        zapewnia dostęp do kalendarza rezerwacji online,

·        dynamicznie zarządza cenami,

·        sprząta lokal po pobycie gości,

·        uzupełnia środki czystości i chemię gospodarczą,

·        zapewnia pranie bielizny hotelowej,

·        obsługuje gości,

·        rozlicza pobyty,

·        sprawdza stan lokalu po każdym pobycie gości.

Ponadto, zgodnie z § 4 ust. 6 umowy, Wnioskodawca zezwala Operatorowi na prowadzenie działań reklamowych i marketingowych dotyczących dalszego podnajmu lokalu.

Powyższe czynności są wykonywane przez Operatora, a nie przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadzi samodzielnie działań reklamowych dotyczących lokalu, nie obsługuje gości, nie zarządza cenami pobytów, nie rozlicza pobytów z gośćmi, nie organizuje bieżącego sprzątania po pobytach ani nie prowadzi obsługi rezerwacji.

Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy, z tytułu najmu lokalu Operator zobowiązuje się płacić na rzecz Wnioskodawcy czynsz w kwocie stanowiącej przychód brutto z usług zakwaterowania w najmie krótkoterminowym, pomniejszony o następujące kwoty:

-        stawkę VAT 8%,

-        prowizje portali rezerwacyjnych lub systemów płatniczych, w tym m.in. (…),

-        prowizję Operatora w wysokości 17% od dochodu.

Zgodnie z tym postanowieniem umowy, kwotą należną Wnioskodawcy od Operatora nie jest pełna kwota pobierana od gości korzystających z lokalu, lecz czynsz obliczony według zasad określonych w § 3 ust. 1 umowy, tj. po dokonaniu wskazanych w umowie pomniejszeń.

Czynsz należny Wnioskodawcy jest ustalany według zestawienia sporządzanego na koniec każdego miesiąca. Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy czynsz jest płatny do 10. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni na rachunek bankowy Wnioskodawcy. Zgodnie z § 3 ust. 5 umowy czynsz należny od Operatora dla Wnioskodawcy niebędącego podatnikiem VAT płatny jest na podstawie przedstawionego zestawienia rezerwacji lokalu za dany miesiąc obowiązywania umowy, nie później niż do 10. dnia następnego miesiąca. Rezerwacje rozliczane są w okresie rozliczeniowym, w którym się kończą, według daty wymeldowania gościa.

Dodatkowo, zgodnie z § 3 ust. 4 umowy, koszt sprzątania lokalu ponoszony przez gości nie jest przychodem Wnioskodawcy. Kwota ta ustalana jest indywidualnie i doliczana jako opłata dodatkowa za pobyt dla gościa. W skład tej opłaty wchodzi m.in. wynagrodzenie firmy sprzątającej, koszt prania bielizny hotelowej, uzupełnienie kosmetyków, środków czystości oraz niezbędnych napraw.

Wnioskodawca ponosi natomiast koszty związane z utrzymaniem lokalu. Zgodnie z § 5 ust. 3 umowy Wnioskodawca zobowiązany jest pokrywać koszty wszystkich mediów, wynagrodzenia zarządcy nieruchomości, konserwacji lokalu oraz innych opłat związanych z utrzymaniem lokalu, w tym opłat uiszczanych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, organów publicznych oraz dostawców mediów.

Wnioskodawca zobowiązany jest także do utrzymywania lokalu w należytym stanie technicznym oraz do wykonywania określonych napraw i wymiany sprzętów wynikających ze zwykłego zużycia i eksploatacji. W przypadku wykonania takich czynności przez Operatora, ich koszt może zostać potrącony z czynszu należnego Wnioskodawcy, zgodnie z zasadami określonymi w umowie.

Wnioskodawca zachowuje możliwość korzystania z lokalu na potrzeby własne, jednak w ograniczonym zakresie. Zgodnie z § 6 ust. 1 umowy Wnioskodawca może skorzystać z lokalu na potrzeby własne nie więcej niż 30 dni w każdym roku obowiązywania umowy oraz nie dłużej niż 7 dni w ciągu jednego miesiąca kalendarzowego. Zgodnie z § 6 ust. 2 umowy, skorzystanie z lokalu na potrzeby własne wymaga zgłoszenia konkretnej daty oraz planowanego okresu korzystania, przy uwzględnieniu dostępności lokalu i pod warunkiem, że pobyt ten nie będzie kolidował z wcześniejszymi rezerwacjami przyjętymi przez Operatora.

Wnioskodawca powziął wątpliwość, czy w opisanym modelu współpracy przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest pełna kwota pobierana przez Operatora lub portale rezerwacyjne od gości korzystających z lokalu, czy też wyłącznie czynsz należny Wnioskodawcy od Operatora, ustalony zgodnie z § 3 ust. 1 umowy, tj. po pomniejszeniach przewidzianych w tej umowie.

Wątpliwość Wnioskodawcy wynika z faktu, że w analizowanym modelu Operator nie działa wyłącznie jako portal pośredniczący w rezerwacji, lecz jako operator, któremu lokal został oddany w najem w celu dalszego podnajmowania osobom trzecim. Wnioskodawca nie ma roszczenia o wypłatę pełnej kwoty pobieranej od gości. Roszczenie Wnioskodawcy wobec Operatora obejmuje czynsz ustalony zgodnie z mechanizmem określonym w § 3 ust. 1 umowy.

Uzupełnienie wniosku z 21 września 2026 r.

Czy przedmiotowy lokal mieszkalny stanowi Pana majątek prywatny, czy też jest składnikiem majątku związanego z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą?

Przedmiotowy lokal mieszkalny stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. Lokal nie stanowi składnika majątku związanego z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą.

Czy lokal ten wynajmuje Pan w ramach najmu prywatnego czy w ramach działalności gospodarczej?

Lokal jest wynajmowany przez Wnioskodawcę w ramach najmu prywatnego, poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca zawarł umowę najmu z (…), występującą w umowie jako Operator. To Operator wykorzystuje lokal w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w celu dalszego podnajmowania go osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego i korporacyjnego.

Wnioskodawca nie świadczy usług zakwaterowania na rzecz osób korzystających z lokalu, nie zawiera z nimi umów, nie prowadzi rezerwacji, nie pobiera od nich płatności, nie zarządza cenami pobytów i nie prowadzi bieżącej obsługi gości.

Jeśli lokal mieszkalny wynajmuje Pan w ramach działalności gospodarczej, proszę wskazać jaka jest forma opodatkowania tej działalności (np. zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych)?

Pytanie to nie znajduje zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym, ponieważ przedmiotowy lokal nie jest wynajmowany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Przychody z jego wynajmu stanowią przychody z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, i są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Czy świadczona przez Pana usługa najmu lokalu mieszkalnego na rzecz Operatora jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w szczególności czy „stawka VAT 8%” jest podatkiem należnym z tytułu usługi najmu świadczonej przez Pana, czy przez Operatora?

Świadczona przez Wnioskodawcę na rzecz Operatora usługa najmu przedmiotowego lokalu nie jest rozliczana przez Wnioskodawcę z zastosowaniem stawki VAT 8%.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że z ostrożności rozlicza świadczoną przez siebie na rzecz Operatora usługę najmu lokalu z zastosowaniem stawki VAT 23%. Prawidłowość zastosowania tej stawki VAT jest jednak przedmiotem odrębnego postępowania zmierzającego do potwierdzenia właściwego sposobu opodatkowania tej usługi. Kwestia ta nie jest przedmiotem niniejszego wniosku o interpretację, który dotyczy skutków podatkowych na gruncie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W konsekwencji wskazana w opisie stanu faktycznego stawka VAT 8% dotyczy wyłącznie rozliczeń Operatora z tytułu świadczonych przez niego usług zakwaterowania i nie jest stawką VAT stosowaną przez Wnioskodawcę do usługi najmu świadczonej na rzecz Operatora.

Czy pojęcie „Najemca” które używa Pan w zadanych pytaniach oznacza „Operatora”; jeśli nie proszę wyjaśnić kogo oznacza pojęcie „Najemca”?

Użyte w pytaniach Wnioskodawcy pojęcie „Najemca” oznacza „Operatora”, tj. (…).

Operator jest stroną umowy najmu zawartej z Wnioskodawcą i jednocześnie podmiotem, który na podstawie tej umowy organizuje dalszy podnajem lokalu osobom trzecim.

Uzupełnienie wniosku z 14 października 2026 r.

Kto zawiera umowy z portalami rezerwacyjnymi i systemami płatniczymi i kto jest zobowiązany do ponoszenia kosztów prowizji wynikających z tych umów – Pan czy Operator?

Umowy z portalami rezerwacyjnymi oraz systemami płatniczymi zawierane są przez Operatora, tj. (…). To Operator jest stroną wskazanych umów i podmiotem zobowiązanym do ponoszenia wynikających z nich kosztów, w tym prowizji naliczanych przez portale rezerwacyjne, takie jak (…). Wnioskodawca nie zawiera przedmiotowych umów we własnym imieniu i nie jest podmiotem zobowiązanym wobec wskazanych usługodawców do ponoszenia wynikających z nich kosztów prowizyjnych.

Na kogo są wystawiane dokumenty potwierdzające poniesienie ww. wydatków?

Dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków związanych z obsługą portali rezerwacyjnych oraz systemów płatniczych, w tym dokumentujące naliczone prowizje, wystawiane są na Operatora, tj. (…).

Kto zawiera umowę z firmą sprzątającą i na kogo jest wystawiany dokument potwierdzający poniesienie wydatków związanych ze sprzątaniem lokalu?

Umowę z podmiotem świadczącym usługi sprzątania lokalu zawiera Operator, tj. (…). Również dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków z tytułu świadczonych usług sprzątania wystawiane są na Operatora. To Operator ponosi koszty związane z realizacją tych usług.

W jaki sposób obliczana i rozliczana jest opłata dodatkowa za pobyt, stanowiąca koszt sprzątania lokalu, w szczególności:

a)   co oznacza, że kwota ta jest ustalana „indywidualne” – od czego zależy jej wysokość; proszę szczegółowo wyjaśnić?

Określenie, zgodnie z którym opłata dodatkowa ustalana jest indywidualnie oznacza, że jej wysokość uzależniona jest od kosztów ponoszonych przez Operatora w związku z przygotowaniem lokalu do pobytu gości. Przy ustalaniu wysokości tej opłaty uwzględniane są w szczególności następujące elementy kosztowe:

-       wynagrodzenie firmy świadczącej usługi sprzątania lokalu;

-       koszty prania pościeli i ręczników;

-       koszty uzupełnienia wyposażenia lokalu w artykuły przeznaczone do wykorzystania przez gości, takie jak kawa, herbata, mydło oraz pozostałe środki czystości.

Wysokość opłaty jest zatem ustalana z uwzględnieniem kosztów ponoszonych przez Operatora w związku z zapewnieniem odpowiedniego przygotowania lokalu na potrzeby danej rezerwacji.

b)   czy opłata ta jest wykazywana i pobierana jako łączna kwota razem z czynszem, czy też stanowi osobną kwotę wyszczególnioną obok czynszu najmu?

Opłata dodatkowa stanowi element łącznej kwoty należnej od gościa z tytułu dokonanej rezerwacji i pobierana jest wraz z należnością za nocleg. W ramach całkowitej ceny rezerwacji możliwe jest wyodrębnienie części odpowiadającej cenie noclegu oraz części obejmującej koszty sprzątania, prania i uzupełnienia wyposażenia lokalu.

Przykładowo, w przypadku rezerwacji o łącznej wartości (...) zł, na kwotę tę składają się:

·        (...) zł – cena noclegu;

·        (...) zł – opłata obejmująca koszty sprzątania, prania oraz uzupełnienia wyposażenia lokalu.

Gość uiszcza zatem łączną należność za daną rezerwację, obejmującą oba wskazane elementy.

c)    komu najemcy przekazują tę opłatę – Panu, czy Operatorowi i czy następnie Pan/Operator przekazuje tę opłatę podmiotowi, któremu jest ona należna?

Opłata dodatkowa, podobnie jak pozostała część należności za rezerwację, przekazywana jest Operatorowi, tj. (…), a nie bezpośrednio Wnioskodawcy. Całość należności uiszczanych przez gości z tytułu rezerwacji, po pomniejszeniu o podatek VAT oraz prowizje pobierane przez portale rezerwacyjne, takie jak (…), wpływa na rachunek bankowy Operatora i stanowi przychód (…).

Opłata obejmująca koszty sprzątania, prania i uzupełnienia wyposażenia lokalu nie jest zatem przekazywana Wnioskodawcy jako odrębna należność. Stanowi ona element rozliczenia realizowanego przez Operatora, który we własnym imieniu zawiera umowy z podmiotami świadczącymi usługi związane z obsługą lokalu i ponosi wynikające z nich koszty, w tym koszty usług sprzątania.

W konsekwencji rozliczenia z podmiotami świadczącymi wskazane usługi dokonywane są przez Operatora w ramach prowadzonej przez niego działalności.

Pytania

1.    Czy podstawą opodatkowania ryczałtem jest wyłącznie kwota faktycznie otrzymana przez Wnioskodawcę od Najemcy w danym miesiącu (w przykładzie: (...) zł za kwiecień 2026 r.), czy też – wbrew treści umowy – jakakolwiek inna kategoria kwoty (np. cena brutto pobierana od gości przez Najemcę, przychód netto Najemcy, kwota netto po prowizji)?

2.    Czy do podstawy opodatkowania ryczałtem należy wliczać kwoty, które Najemca pobiera od gości i przeznacza na pokrycie własnych kosztów (VAT, prowizja (…), koszty sprzątania), a które nie są przekazywane Wnioskodawcy i nie stanowią dla niego należności wynikającej z umowy najmu?

3.    W jakim momencie powstaje przychód Wnioskodawcy podlegający opodatkowaniu ryczałtem – czy z chwilą otrzymania od Najemcy wynagrodzenia (zapłaty przelewem), zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca osiąga przychód z najmu prywatnego, ponieważ wynajmuje lokal mieszkalny stanowiący jego majątek osobisty poza działalnością gospodarczą. Okoliczność, że najemca wykorzystuje lokal do dalszego podnajmowania osobom trzecim w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, nie zmienia charakteru przychodu osiąganego przez Wnioskodawcę. Dla Wnioskodawcy źródłem przychodu pozostaje umowa najmu zawarta z Operatorem.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Z przepisu tego wynika, że przychodem przy najmie prywatnym objętym ryczałtem są środki rzeczywiście otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika. Ustawodawca nie odwołuje się w tym przypadku do pełnych kwot przepływających między osobami trzecimi ani do wartości osiąganych przez kontrahenta podatnika, lecz do środków należnych samemu podatnikowi z tytułu konkretnej umowy najmu.

W analizowanej sprawie stroną umów z gośćmi korzystającymi z lokalu nie jest Wnioskodawca. Wnioskodawca nie świadczy na ich rzecz usług zakwaterowania, nie pobiera od nich opłat i nie przysługuje mu wobec nich roszczenie o zapłatę. Podmiotem zawierającym umowy z gośćmi, organizującym pobyty, pobierającym płatności i ponoszącym koszty obsługi jest Operator. Oznacza to, że kwoty pobierane od gości nie są przychodem Wnioskodawcy. Są one elementem działalności gospodarczej prowadzonej przez Operatora i służą rozliczeniu usług świadczonych przez Operatora na rzecz osób trzecich. Wnioskodawca ma wyłącznie roszczenie wobec Operatora o zapłatę czynszu obliczonego zgodnie z mechanizmem określonym w umowie.

W umowie zawartej między Wnioskodawcą a Operatorem określono sposób kalkulacji czynszu należnego Wnioskodawcy. Czynsz ten nie jest tożsamy z pełną kwotą pobieraną od gości. Jest ustalany po pomniejszeniu o określone pozycje, takie jak podatek VAT, prowizje portali rezerwacyjnych lub systemów płatniczych oraz inne elementy wskazane w umowie. Dodatkowo umowa przewiduje, że opłata za sprzątanie nie stanowi przychodu Wnioskodawcy. Skoro zgodnie z treścią stosunku prawnego łączącego strony należnością Wnioskodawcy jest wyłącznie określony umownie czynsz, to tylko ta kwota może stanowić przychód Wnioskodawcy dla celów ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Nie ma podstaw prawnych, aby przypisywać Wnioskodawcy jako przychód kwoty, które:

·        nigdy nie są mu wypłacane;

·        nie są stawiane do jego dyspozycji;

·        nie stanowią jego należności wynikającej z umowy;

·        dotyczą działalności gospodarczej prowadzonej przez inny podmiot;

·        są przeznaczane na pokrycie kosztów lub zobowiązań Operatora.

W ocenie Wnioskodawcy dotyczy to w szczególności:

·        kwoty podatku VAT zawartej w cenach pobieranych od gości przez Operatora;

·        prowizji pobieranych przez portale rezerwacyjne lub operatorów płatności;

·        opłat za sprzątanie;

·        innych kosztów związanych z obsługą pobytów gości ponoszonych przez Operatora.

Kwoty te nie stanowią przysporzenia majątkowego po stronie Wnioskodawcy i nie mogą być uznane za jego przychód podatkowy.

Odnosząc się do momentu powstania przychodu, należy ponownie wskazać na art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, który posługuje się kryterium środków „otrzymanych lub postawionych do dyspozycji”. Przepis ten ustanawia kasową zasadę rozpoznawania przychodu w odniesieniu do najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem.

W konsekwencji przychód Wnioskodawcy powstaje z chwilą faktycznego otrzymania czynszu od Operatora albo z chwilą postawienia go do dyspozycji Wnioskodawcy. W przedstawionym stanie faktycznym zapłata następuje przelewem bankowym, raz w miesiącu, po sporządzeniu zestawienia za miesiąc poprzedni. Tym samym przychód podatkowy powstaje w dacie wpływu środków pieniężnych na rachunek bankowy Wnioskodawcy.

Nie ma podstaw do uznania, że przychód Wnioskodawcy powstaje wcześniej, przykładowo w momencie:

·        dokonania przez gościa rezerwacji;

·        zapłaty przez gościa na rzecz Operatora;

·        zakończenia pobytu gościa;

·        sporządzenia przez Operatora miesięcznego zestawienia.

Żadne z tych zdarzeń nie oznacza jeszcze otrzymania przez Wnioskodawcę pieniędzy ani postawienia ich do jego dyspozycji.

Podsumowując, skoro:

·        Wnioskodawca uzyskuje przychód wyłącznie z umowy najmu zawartej z Operatorem;

·        Wnioskodawca nie jest stroną stosunków prawnych z gośćmi;

·        Wnioskodawca nie pobiera od gości należności;

·        Wnioskodawca nie ma roszczenia o wypłatę pełnych kwot uzyskanych przez Operatora z podnajmu;

·        ustawa o ryczałcie wiąże powstanie przychodu z kwotami otrzymanymi lub postawionymi do dyspozycji podatnika,

to przychodem Wnioskodawcy jest wyłącznie czynsz należny mu od Operatora, faktycznie przez niego otrzymany, natomiast momentem powstania przychodu jest chwila jego faktycznego otrzymania lub postawienia do dyspozycji Wnioskodawcy.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, podstawą opodatkowania ryczałtem jest wyłącznie kwota faktycznie otrzymana przez Wnioskodawcę od Najemcy na podstawie miesięcznego rozliczenia (w przykładzie: (...) zł za kwiecień 2026 r.). Tak skalkulowana kwota stanowi czynsz należny Wnioskodawcy w rozumieniu umowy najmu i jest jedynym przysporzeniem majątkowym, jakie Wnioskodawca otrzymuje. Strony umowy mają swobodę w określeniu wysokości czynszu (art. 353¹ k.c.), w tym poprzez ustalenie go jako udziału procentowego w przychodzie Najemcy z dalszego korzystania z Lokalu. Kwoty pobierane przez Najemcę od gości i przeznaczane na pokrycie własnych kosztów Najemcy (VAT należny od usług zakwaterowania, prowizja (…), koszty sprzątania) nie stanowią przychodu Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie staje się ich wierzycielem ani beneficjentem, kwoty te w żadnym momencie nie wchodzą do jego majątku, nie są mu należne i nie są wypłacane.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych, przychodem z najmu objętym ryczałtem jest wyłącznie kwota czynszu należna i otrzymana przez wynajmującego, a nie kwoty stanowiące przysporzenie po stronie najemcy lub przeznaczone na pokrycie jego kosztów (m.in. interpretacje DKIS dot. opłat eksploatacyjnych i mediów ponoszonych poza czynszem).

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, przychodem są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne. W konsekwencji obowiązek podatkowy w ryczałcie powstaje w dacie otrzymania przez Wnioskodawcę wynagrodzenia od Najemcy (uznania rachunku bankowego), a nie w dacie wykonania usługi noclegowej przez Najemcę na rzecz gości ani w dacie sporządzenia rozliczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Pana wątpliwość dotyczy kwestii ustalenia podstawy opodatkowania uzyskiwanych z tytułu najmu przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym determinowane jest uzyskaniem przez podatnika przychodu. Moment powstania przychodów z najmu określa zacytowany wyżej art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Analizując ten przepis należy stwierdzić, że przychodami z tytułu najmu, który nie stanowi działalności gospodarczej, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

-          otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

-          postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Oznacza to, że przychód osiągnie zarówno podatnik, który pobrał pieniądze osobiście lub przez osobę trzecią działającą w jego imieniu i na jego rachunek, jak i ten, który wprawdzie nie pobrał pieniędzy, ale były one postawione mu do dyspozycji. Przy czym przez sformułowanie „postawione do dyspozycji” należy rozumieć takie postawienie podatnikowi przysługujących mu pieniędzy i wartości pieniężnych, aby mógł on z nich korzystać, w tym również zadecydować o ich wykorzystaniu i przeznaczeniu (np. potrąceniu należnego wynagrodzenia za usługi pośrednictwa).

W opisie stanu faktycznego wskazał Pan, że jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego. Zawarł Pan umowę najmu z Operatorem, który podnajmuje ten lokal osobom trzecim w ramach najmu krótkoterminowego i korporacyjnego. Wynagrodzenie, które Pan otrzymuje, nie stanowi stałej kwoty ustalonej z Operatorem, ale jest kwotą stanowiącą przychód brutto z usług zakwaterowania w najmie krótkoterminowym, pomniejszoną o następujące kwoty: stawkę VAT 8%, prowizje portali rezerwacyjnych lub systemów płatniczych, prowizję Operatora w wysokości 17% od dochodu. Jednocześnie wskazał Pan, że umowy z portalami rezerwacyjnymi oraz systemami płatniczymi zawierane są przez Operatora, który jest stroną wskazanych umów i podmiotem zobowiązanym do ponoszenia wynikających z nich kosztów, w tym prowizji naliczanych przez portale rezerwacyjne. Nie zawiera Pan przedmiotowych umów we własnym imieniu i nie jest podmiotem zobowiązanym wobec wskazanych usługodawców do ponoszenia wynikających z nich kosztów prowizyjnych. Dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków związanych z obsługą portali rezerwacyjnych oraz systemów płatniczych, w tym dokumentujące naliczone prowizje, wystawiane są na Operatora. Również umowę z podmiotem świadczącym usługi sprzątania lokalu zawiera Operator, a dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków z tytułu świadczonych usług sprzątania wystawiane są na Operatora, który ponosi koszty związane z realizacją tych usług. Opłata dodatkowa za sprzątanie stanowi element łącznej kwoty należnej od gościa z tytułu dokonanej rezerwacji i pobierana jest wraz z należnością za nocleg. W ramach całkowitej ceny rezerwacji możliwe jest wyodrębnienie części odpowiadającej cenie noclegu oraz części obejmującej koszty sprzątania, prania i uzupełnienia wyposażenia lokalu. Następnie opłata dodatkowa, podobnie jak pozostała część należności za rezerwację, przekazywana jest Operatorowi, a nie bezpośrednio Panu.

W Pana sprawie istotne jest to, że koszty wynikające z umów zawieranych z portalami rezerwacyjnymi i systemami płatniczymi oraz koszty związane z usługą sprzątania ponosi Operator.

W takiej sytuacji za podstawę opodatkowania powinien Pan przyjąć wyłącznie kwotę otrzymywaną od Operatora, który jest dla Pana najemcą. Zatem do podstawy opodatkowania nie powinien Pan wliczać kwoty stawki VAT 8% dotyczącej wyłącznie rozliczeń Operatora z tytułu świadczonych przez niego usług zakwaterowania, prowizji portali rezerwacyjnych lub systemów płatniczych, prowizji Operatora oraz dodatkowej opłaty pobieranej za sprzątanie lokalu.

W odniesieniu do kwestii ustalenia momentu powstania przychodu wskazuję, że Pana przychód z tytułu najmu krótkoterminowego realizowanego za pośrednictwem Operatora powstanie w dniu otrzymania środków pieniężnych od Operatora lub w dniu postawienia tych pieniędzy przez Operatora do Pana dyspozycji.

Podsumowanie: podstawą opodatkowania ryczałtem jest wyłącznie kwota faktycznie otrzymana przez Pana od Operatora w danym miesiącu. Do podstawy opodatkowania ryczałtem nie należy wliczać kwot, które Operator pobiera od gości i przeznacza na pokrycie własnych kosztów (podatek VAT, prowizja (…), koszty sprzątania). Przychód z tytułu najmu krótkoterminowego realizowanego za pośrednictwem Operatora w Pana przypadku powstanie w dniu otrzymania środków pieniężnych od Operatora lub w dniu postawienia tych pieniędzy przez Operatora do Pana dyspozycji.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.