0112-KDIL2-2.4011.693.2026.4.KP

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 14 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym oraz jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (VAT).

Jednocześnie jako osoba fizyczna zawarł Pan z właścicielem umowę dzierżawy budynku mieszkalnego składającego się z czterech niezależnych lokali mieszkalnych, w trzech z których mieszka Pana rodzina. Umowa została zawarta poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Budynek nie został wprowadzony do majątku przedsiębiorstwa ani do ewidencji środków trwałych.

Umowa dzierżawy przewiduje możliwość oddawania lokali w podnajem. Obecnie podnajmuje Pan jeden z lokali osobie fizycznej wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najem ma charakter długoterminowy. Najemcą jest osoba fizyczna – obywatel Stanów Zjednoczonych, przebywający  w Polsce i wykorzystujący lokal wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Najemca uiszcza jedną miesięczną opłatę obejmującą czynsz oraz media. Media nie są rozliczane odrębnie według rzeczywistego zużycia. Płatności dokonywane są gotówką. Powziął Pan wątpliwości dotyczące prawidłowej kwalifikacji przychodów z tego podnajmu na gruncie podatku dochodowego oraz podatku od towarów i usług.

Pytanie

1.   Czy opisany podnajem lokalu mieszkalnego, realizowany na podstawie umowy dzierżawy zawartej jako osoba fizyczna (z osobą fizyczną) poza działalnością gospodarczą, może stanowić źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem), czy też powinien zostać zakwalifikowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza?

2.   W przypadku uznania, że przychody stanowią przychody z najmu, czy mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych?

3.   Czy fakt prowadzenia przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej oraz posiadania statusu czynnego podatnika VAT wpływa na kwalifikację opisanego podnajmu na gruncie podatku dochodowego?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem – opisany podnajem stanowi przychody z najmu, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa dzierżawy została zawarta przez Pana jako osobę fizyczną poza prowadzoną działalnością gospodarczą. Budynek nie stanowi składnika majątku przedsiębiorstwa, a umowa podnajmu została zawarta jako osoba fizyczna.  W związku z tym uważa Pan, że sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej nie powoduje automatycznie obowiązku zaliczenia przychodów z opisanego podnajmu do przychodów  z działalności gospodarczej. Pana zdaniem przychody z opisanego podnajmu mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-    zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-    brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-    wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem i podnajem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem i podnajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Pojęcie podnajmu zostało zdefiniowane w art. 668 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Z tego przepisu jednoznacznie wynika, że oddający rzecz w podnajem nie musi być jej właścicielem, może nią władać na zasadzie najmu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu/podnajmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu/podnajmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu/podnajmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem/podnajem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem/podnajem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu/podnajmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem/podnajem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu/podnajmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu/podnajmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem/podnajem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. Jako osoba fizyczna zawarł Pan umowę dzierżawy budynku mieszkalnego składającego się z czterech niezależnych lokali mieszkalnych.  W trzech lokalach mieszka Pana rodzina. Umowę zawarł Pan poza działalnością gospodarczą. Budynek nie został wprowadzony do majątku Pana przedsiębiorstwa ani do ewidencji środków trwałych. Umowa dzierżawy przewiduje możliwość oddania lokali w podnajem. Obecnie podnajmuje Pan jeden z lokali osobie fizycznej. Najem ma charakter długoterminowy.

Pana wątpliwość dotyczy kwestii ustalenia, czy przychody z podnajmu lokalu mieszkalnego, poza działalnością gospodarczą, mogą stanowić źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Na podstawie przedstawionego opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że Pana przychody z podnajmu lokalu mieszkalnego należy zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1  pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychody te podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Jednocześnie okoliczność, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą oraz posiada statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług, ponieważ podnajmuje Pan lokal mieszkalny, który nie stanowi składnika majątku tej działalności, pozostaje bez wpływu na kwalifikację przychodów z najmu prywatnego.

Podsumowanie: opisany przez Pana podnajem lokalu mieszkalnego, poza działalnością gospodarczą stanowi źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pana przychody z tego tytułu podlegają zatem opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% do wysokości 100 000 zł przychodów i 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów.

Prowadzenie działalności gospodarczej, z którą podnajem lokalu mieszkalnego nie jest związany,  i posiadanie statusu czynnego podatnika podatku od towarów i usług nie wpływa na tą kwalifikację.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama)  z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.