0112-KDIL2-2.4011.671.2026.1.MC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, zatrudnioną na podstawie umowy o pracę (stosunek pracy na etacie). Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej trójkondygnacyjnym domem jednorodzinnym wzniesionym w latach 80. XX wieku, w którym na stałe zamieszkuje i realizuje własne cele mieszkaniowe.

W celu optymalizacji kosztów utrzymania oraz efektywnego zarządzania własnym majątkiem prywatnym, Wnioskodawca decyduje się na okazjonalne udostępnianie wyodrębnionej części parteru budynku (składającej się z pokoju, kuchni oraz łazienki) osobom trzecim na pobyty krótkoterminowe. Rezerwacje przestrzeni odbywają się za pośrednictwem platform internetowych (takich jak (…) czy (…)). Przedmiotowa część nieruchomości nie utraciła swojego mieszkalnego i prywatnego charakteru. Pomieszczenia te są i będą stale wykorzystywane przez Wnioskodawcę oraz członków jego najbliższej rodziny na własne, osobiste i prywatne potrzeby (m.in. w okresach braku rezerwacji).

Nieruchomość ani żadna jej część nie stanowi środka trwałego w jakimkolwiek przedsiębiorstwie. Wnioskodawca wykonuje wszelkie czynności związane z udostępnianiem lokalu w sposób całkowicie samodzielny i osobisty. Obsługa gości nie nosi znamion zorganizowanej struktury biznesowej: Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników ani nie korzysta z usług zewnętrznych firm (np. agencji zarządzających najmem czy profesjonalnych serwisów sprzątających). Ponadto Wnioskodawca nie świadczy na rzecz osób korzystających z lokalu żadnych usług dodatkowych o charakterze hotelarskim – w szczególności nie oferuje wyżywienia (gastronomii), wymiany pościeli i ręczników w trakcie trwania jednego pobytu ani codziennego sprzątania pokoju podczas obecności gości. Działania związane z najmem prywatnym nie są wykonywane w ramach obowiązków służbowych wynikających ze stosunku pracy Wnioskodawcy, a uzyskiwane przychody z tego tytułu są niezależne od działalności zawodowej na etacie.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym uzyskiwany przez Wnioskodawcę przychód z tytułu krótkoterminowego udostępniania części domu jednorodzinnego stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny), i w związku z tym może być opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym), bez konieczności rejestrowania pozarolniczej działalności gospodarczej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CeIDG)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy uzyskiwany przychód z tytułu krótkoterminowego udostępniania wyodrębnionej części domu jednorodzinnego należy w całości zakwalifikować jako przychód z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji Wnioskodawca ma prawo do opodatkowania tych przychodów ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5% (do limitu 100 000 zł, a po jego przekroczeniu stawką 12,5% od nadwyżki), bez obowiązku rejestracji działalności gospodarczej w CElDG.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje pełne potwierdzenie w kluczowej dla tego zagadnienia uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). W uchwale tej skład siedmiu sędziów NSA jednoznacznie wskazał, że to sam podatnik decyduje, czy chce powiązać posiadany majątek z prowadzeniem działalności gospodarczej, czy też zachować go w sferze prywatnej. Sam fakt, że najem ma charakter powtarzalny, ciągły czy generuje zyski, nie przesądza automatycznie o konieczności zakładania firmy. Ponieważ Wnioskodawca osobiście zarządza wynajmem, sam mieszka w przedmiotowym budynku, udostępnia pokoje w celu pokrycia kosztów utrzymania nieruchomości i nie prowadzi zorganizowanej struktury profesjonalnej (brak personelu, brak usług stricte hotelarskich typu wyżywienie), działania te mieszczą się w ramach zwykłego zarządu majątkiem osobistym. Praca na etacie stanowi główne źródło utrzymania Wnioskodawcy, a wynajem części domu ma charakter poboczny i służy celom prywatnym, co wyklucza konieczność zgłaszania działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej, wyrażoną w art. 5a pkt 6. Zgodnie z tym przepisem:

Pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu omawianej ustawy podatkowej to działalność, która ma następujące cechy:

·   jest działalnością zarobkową – sposób jej prowadzenia jest podporządkowany temu, aby osiągać jak najlepsze wyniki gospodarcze; jednocześnie brak osiągnięcia celu, jakim jest realny zysk, nie oznacza, że prowadzona działalność nie ma charakteru zarobkowego; istotny jest bowiem cel jej prowadzenia, a nie ostateczne efekty;

·   jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły – cecha ta nie oznacza konieczności spełnienia formalnych wymogów organizacji działalności (np. rejestracji urzędowej); cecha ta odnosi się do faktycznego sposobu jej prowadzenia;

·   jest prowadzona we własnym imieniu.

Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·   zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·   brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·   wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu powołam Uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego podjętą w składzie siedmiu sędziów z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W opisie sprawy wskazał Pan, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, zatrudnioną na podstawie umowy o pracę (stosunek pracy na etacie). Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej zabudowanej trójkondygnacyjnym domem jednorodzinnym wzniesionym w latach 80. XX wieku, w którym na stałe Pan zamieszkuje i realizuje własne cele mieszkaniowe. W celu optymalizacji kosztów utrzymania oraz efektywnego zarządzania własnym majątkiem prywatnym, decyduje się Pan na okazjonalne udostępnianie wyodrębnionej części parteru budynku (składającej się z pokoju, kuchni oraz łazienki) osobom trzecim na pobyty krótkoterminowe. Rezerwacje przestrzeni odbywają się za pośrednictwem platform internetowych (takich jak (…) czy (…)). Pomieszczenia te są stale wykorzystywane przez Pana oraz członków najbliższej rodziny na własne, osobiste i prywatne potrzeby (m.in. w okresach braku rezerwacji). Nieruchomość ani żadna jej część nie stanowi środka trwałego w jakimkolwiek przedsiębiorstwie. Wykonuje Pan wszelkie czynności związane z udostępnianiem lokalu w sposób całkowicie samodzielny i osobisty. Obsługa gości nie nosi znamion zorganizowanej struktury biznesowej: nie zatrudnia Pan pracowników ani nie korzysta z usług zewnętrznych firm (np. agencji zarządzających najmem czy profesjonalnych serwisów sprzątających). Ponadto nie świadczy Pan na rzecz osób korzystających z lokalu żadnych usług dodatkowych o charakterze hotelarskim – w szczególności nie oferuje wyżywienia (gastronomii), wymiany pościeli i ręczników w trakcie trwania jednego pobytu ani codziennego sprzątania pokoju podczas obecności gości.

Zatem, najem części nieruchomości wskazanej we wniosku stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu części nieruchomości na zasadach najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Podsumowanie: w opisanym stanie faktycznym uzyskiwany przez Pana przychód z tytułu krótkoterminowego udostępniania części domu jednorodzinnego stanowi przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem prywatny), i w związku z tym podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł, a powyżej tej kwoty stawką 12,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.