0112-KDIL2-2.4011.653.2026.5.WS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 16 lipca 2026 r. (wpływ 16 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest obywatelem polskim i obywatelem Stanów Zjednoczonych Ameryki (podwójne obywatelstwo: polskie i amerykańskie), zamieszkałym na stałe pod adresem (…) USA. Centrum życiowe, zawodowe i ekonomiczne Wnioskodawcy znajduje się w USA — tam Wnioskodawca posiada dom, pracuje na podstawie umowy o pracę, przebywa wraz z małżonką i posiada główne więzi majątkowe. Wnioskodawca posiada więzi rodzinne zarówno w Polsce (rodzice, dziadkowie, krewni małżonki), jak i w USA, gdzie mieszka na co dzień wraz z małżonką. Wnioskodawca jest zatrudniony w USA na podstawie umowy o pracę (w systemie podatkowym USA dochód z tej umowy dokumentowany jest formularzem (…) – tj. rocznym zestawieniem wynagrodzenia i potrąconych podatków, wystawianym przez pracodawcę; odpowiednik polskiego PIT-11). Z tytułu tego zatrudnienia Wnioskodawca podlega obowiązkowo ubezpieczeniom społecznym i zdrowotnemu w Stanach Zjednoczonych Ameryki i opłaca tamtejsze składki. Małżonka Wnioskodawcy również jest zatrudniona w USA na analogicznych zasadach.

Wnioskodawca przebywa na terytorium Polski jedynie sporadycznie – nie więcej niż 45 dni w roku kalendarzowym – w celach prywatnych (odwiedziny rodziny) lub w związku z zarządzaniem opisaną poniżej nieruchomością. Wnioskodawca nie posiada w Polsce stałego miejsca zamieszkania w rozumieniu art. 3 ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: uPIT) i nie jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, wyłącznie od dochodów osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w (…), o powierzchni użytkowej ok. (…) m². Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. Jest to jedyna nieruchomość Wnioskodawcy na terenie Polski przeznaczona pod wynajem. Przedmiotowy lokal mieszkalny wchodzi w skład majątku wspólnego Wnioskodawcy i jego małżonki, objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Małżonka Wnioskodawcy jest współwłaścicielką lokalu w równych częściach i analogicznie rozlicza przychody z najmu jako najem prywatny w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT.

Niniejszy wniosek dotyczy sytuacji podatkowej obojga współwłaścicieli w zakresie opisanego stanu faktycznego. Od maja 2026 r. lokal jest wynajmowany krótkoterminowo za pośrednictwem platformy internetowej (…). Wnioskodawca zarządza lokalem zdalnie z USA przy użyciu dedykowanego oprogramowania do zarządzania najmem krótkoterminowym (…), które umożliwiają zdalną komunikację z gośćmi, automatyczne potwierdzanie rezerwacji, dynamiczne ustalanie cen oraz samoobsługowy (…) za pomocą elektronicznego zamka. Jedyną czynnością fizyczną wykonywaną przez podmiot zewnętrzny jest sprzątanie lokalu między pobytami gości. Wnioskodawca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Szacowany roczny przychód z najmu wynosi ok. (…) PLN. Wnioskodawca nie prowadzi na terytorium Polski żadnej innej działalności gospodarczej, nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG — polski rejestr przedsiębiorców), nie posiada w Polsce biura ani stałego miejsca prowadzenia działalności.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy najem krótkoterminowy jednego lokalu mieszkalnego za pośrednictwem platformy (…), prowadzony przez osobę fizyczną będącą nierezydentem podatkowym w Polsce i posiadającą centrum życiowe, zawodowe oraz ekonomiczne w USA, stanowi najem prywatny w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT (opodatkowany ryczałtem 8,5% od przychodów na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym) – czy też należy go zakwalifikować jako pozarolniczą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 uPIT, co skutkowałoby obowiązkiem rejestracji w CEIDG (Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, tj. rejestrze przedsiębiorców)?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy opisany najem jednego lokalu mieszkalnego stanowi najem prywatny (źródło przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 6 uPIT) i nie spełnia kryteriów działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 uPIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 uPIT działalność gospodarcza to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły. W przypadku Wnioskodawcy brakuje przesłanki zorganizowania charakterystycznego dla działalności gospodarczej – Wnioskodawca nie posiada biura, nie zatrudnia pracowników, nie prowadzi działalności marketingowej wykraczającej poza standardowy listing na platformie (…). Zarządzanie lokalem odbywa się zdalnie z USA przy użyciu ogólnodostępnego oprogramowania. Jedyną czynnością fizyczną zlecaną na zewnątrz jest sprzątanie.

Powołanie – orzecznictwo i interpretacje potwierdzające stanowisko Wnioskodawcy (uporządkowane według mocy prawnej):

1.    Uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21) [argument najsilniejszy – uchwała wiążąca]. NSA stwierdził, że o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów nie decydują kryteria przedmiotowe (liczba lokali, stopień zorganizowania), lecz przede wszystkim zamiar i decyzja podatnika. Uchwała składu siedmiu sędziów NSA ma najwyższą moc wiążącą spośród wszystkich orzeczeń — wiąże bezwzględnie wszystkie składy orzekające NSA oraz wojewódzkie sądy administracyjne. Dyrektor KIS jako organ podatkowy jest nią związany przy wydawaniu interpretacji indywidualnych.

2.    Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z dnia 5 maja 2026 r. [argument najaktualniejszy – identyczny stan faktyczny]. Organ potwierdził, że właściciel jednego mieszkania udostępnianego na doby przez platformy rezerwacyjne (…) może rozliczać przychody ryczałtem od najmu prywatnego bez zakładania działalności gospodarczej. Co szczególnie istotne, organ nie wykluczył kwalifikacji jako najem prywatny nawet w przypadku powierzenia obsługi zewnętrznej firmie zarządzającej — co jest sytuacją analogiczną do przypadku Wnioskodawcy (obsługa przez zewnętrzną firmę sprzątającą, zarządzanie zdalne przez aplikacje). Interpretacja pochodzi od tego samego organu, do którego skierowany jest niniejszy wniosek, i dotyczy stanu faktycznego niemal identycznego.

3.    Interpretacja indywidualna KIS z marca 2024 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.774.2023.1.MR) [argument aktualny – najem przez platformę rezerwacyjną]. Organ potwierdził możliwość rozliczania najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platformy rezerwacyjnej w ramach źródła najem prywatny z zastosowaniem ryczałtu 8,5%, powołując się bezpośrednio na uchwałę NSA z 2021 r.

4.    Interpretacja indywidualna KIS z sierpnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP) [argument potwierdzający – najem krótkoterminowy jako najem prywatny]. Organ potwierdził możliwość rozliczania najmu krótkoterminowego przez współwłaściciela jednego mieszkania w ramach źródła najem prywatny, wydając rozstrzygnięcie korzystne dla podatnika na podstawie uchwały NSA z 2021 r.

5.    Wyrok NSA z dnia 22 października 2019 r. (sygn. II FSK 1581/18) [argument uzupełniający – najem krótkoterminowy]. NSA potwierdził możliwość zaliczenia przychodów z najmu krótkoterminowego do źródła najem prywatny.

6.    Wyrok NSA z dnia 5 kwietnia 2016 r. (sygn. II FSK 379/14) [argument uzupełniający – ciągłość najmu]. NSA wskazał, że sam fakt osiągania przychodów z najmu w sposób ciągły nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe, a w szczególności wiążącą uchwałę składu siedmiu sędziów NSA z 2021 r. (argument nr 1) oraz interpretację Dyrektora KIS z maja 2026 r. dotyczącą stanu faktycznego niemal identycznego z sytuacją Wnioskodawcy (argument nr 2), stanowisko Wnioskodawcy jest w pełni uzasadnione i spójne z aktualną linią orzeczniczą i interpretacyjną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że zamieszkuje Pan na stałe w USA. W Polsce podlega Pan ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Polsce. Nieruchomość stanowi Pana majątek prywatny. Przedmiotowy lokal mieszkalny wchodzi w skład majątku wspólnego Pana i Pana małżonki, objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Od maja 2026 r. lokal jest wynajmowany krótkoterminowo za pośrednictwem platformy internetowej. Zarządza Pan lokalem zdalnie z USA przy użyciu dedykowanego oprogramowania do zarządzania najmem krótkoterminowym, które umożliwiają zdalną komunikację z gośćmi, automatyczne potwierdzanie rezerwacji, dynamiczne ustalanie cen oraz samoobsługowy (…) za pomocą elektronicznego zamka. Jedyną czynnością fizyczną wykonywaną przez podmiot zewnętrzny jest sprzątanie lokalu między pobytami gości. Nie zatrudnia Pan żadnych pracowników. Pana małżonka, jako współwłaścicielka lokalu w równych częściach, analogicznie rozlicza przychody z najmu jako najem prywatny.

Zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wymienione powyżej przepisy stosuje się jednak z uwzględnieniem umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Zgodnie bowiem z art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem w przedmiotowej sprawie znajdują zastosowanie postanowienia Umowy między Rządem Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej a Rządem Stanów Zjednoczonych Ameryki o uniknięciu podwójnego opodatkowania i zapobieżeniu uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisanej w Waszyngtonie dnia 8 października 1974 r. (Dz. U. z 1976 r. Nr 31 poz. 178).

Zgodnie z art. 7 tej umowy:

Użycie w umowie sformułowania „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce.

Wobec powyższego stwierdzam, że w świetle powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania przychody najmu nieruchomości położonej w Polsce przez osobę zamieszkałą w Stanach Zjednoczonych Ameryki podlegają opodatkowaniu w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·        zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·        brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·        wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, najem lokalu mieszkalnego wskazanego we wniosku stanowi dla Pana źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte przez Pana z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Ponadto wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Pana z krótkoterminowego najmu lokalu mieszkalnego stanowią przychody z najmu prywatnego, czyli ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji uzyskiwane przez Pana przychody podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej wydana interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto wskazuję, że powołane we wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości kwestii poruszonych w tej interpretacji. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, stwierdzam, że tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w tym postępowaniu.

Jednocześnie informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.