0112-KDIL2-2.4011.652.2026.4.MC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 11 sierpnia 2026 r. (wpływ 12 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca wraz ze swoją żoną jest właścicielem kilku mieszkań nabytych w trakcie trwania związku małżeńskiego i nie posiada rozdzielności majątkowej oraz jednego lokalu mieszkalnego stanowiącego jego wyłączną własność nabytego przed zawarciem związku małżeńskiego. Na co dzień Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, obecnie zajmującą się głównie najmem lokali użytkowych będących środkami trwałymi firmy. W ramach prowadzonej działalności jest czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Oprócz prowadzonej działalności podatnik wraz z żoną wynajmuje posiadane lokale mieszkalne (stanowiące ich majątek prywatny i oddzielny – jedno mieszkanie jest wyłączną własnością podatnika, nabyte przed ślubem). Jest to najem długoterminowy. Wynajmowane mieszkania nie stanowią majątku firmy.

Najemcami lokali mieszkalnych są zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynajmujący na cele mieszkalne, jak i firmy wynajmujący lokale na cele mieszkalne lub biurowe.

Wnioskodawca osiągnięty przychód rozlicza na podstawie ryczałtu 8,5% i 12,5% oraz złożył wspólnie z małżonką oświadczenie, że od 2026 roku będzie dokonywał w ich imieniu rozliczenia podatku dochodowego.

Umowy najmu są podpisywane przez samego małżonka lub przez obydwoje małżonków (na umowie jako wynajmujący widnieje sam małżonek lub wspólnie z żoną).

Umowa jasno określa kwotę czynszu (odstępnego) dla właścicieli lokalu oraz informację o tym, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i innych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania, takich jak energia elektryczna, opłaty za internet czy opłaty czynszowe do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej (różne lokalizacje są obsługiwane przez rożne podmioty). Zarówno Wspólnota, jak i Spółdzielnia mieszkaniowa dla wyżej wymienionych czynszy wystawiają rachunki/faktury ze stawką ZW VAT.

Najemca nie ma możliwości wyboru spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej ani dostawcy energii elektrycznej. Opłaty ze spółdzielni są naliczane na podstawie zaliczek i rozliczane raz, dwa razy do roku wg faktycznego zużycia, energia elektryczna rozliczana jest wg faktycznego zużycia.

Najemcy przekazują zarówno odstępne, jak i opłaty za media Wynajmującemu, a ten dokonuje opłat do poszczególnych dostawców.

Uzupełnienie

Zgodnie z zawieranymi umowami Najemca jest zobligowany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych lokalu niewliczonych w kwotę czynszu dla Wynajmującego, do ww. opłat należą:

a)  czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, w skład którego wchodzą w zależności od obsługującego (Wspólnotę/Spółdzielnię mieszkaniową) lokalizację następujące pozycje:

– fundusz zarządu, fundusz remontowy, gospodarowanie opłatami komunalnymi, woda i ścieki, podgrzanie wody, sprzątanie klatek schodowych, opłata stała CO CW, opłata zmienna CO,

– koszty zarządu, fundusz remontowy, zimna woda, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych, sprzątanie klatek schodowych, serwis i konserwacja wind,

– eksploatacja (dotycząca utrzymania części wspólnych), opłata abonamentowa za wodomierz główny, centralne ogrzewanie, zimna woda i kanalizacja, podgrzanie wody, fundusz remontowy, energia elektryczna w częściach wspólnych, opłata za gospodarowanie odpadami, opłata za wodomierz, woda techniczna, sprzątanie klatek schodowych.

Wyżej wymienione opłaty są ponoszone co miesiąc w ryczałtowo ustalonej przez wspólnotę/spółdzielnię kwocie i rozliczane co jakiś czas przez wspólnotę/spółdzielnię w odniesieniu do faktycznego zużycia lub poniesionych przez wspólnotę/spółdzielnię kosztów, zazwyczaj raz lub dwa razy w roku.

b) opłaty za energię elektryczną – rozliczane na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy energii elektrycznej, rozliczenie dokonywane jest wg zużycia, przez dostawcę energii;

c) opłaty za TV/internet – rozliczane na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy usługi TV/internet – comiesięczna opłata abonamentowa.

Pytanie

Czy w zaistniałej sytuacji przychodem podlegającym opodatkowaniu jest wyłącznie czynsz dla właściciela mieszkania (odstępne), czy od opłat eksploatacyjnych również powinien odprowadzać podatek?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przychodem, od którego powinien odprowadzić podatek dochodowy w formie ryczałtu, jest wyłącznie czynsz, tzw. odstępne, natomiast opłaty, do których ponoszenia zobligowany umową jest najemca, są neutralne dla podatku dochodowego i nie stanowią podstawy opodatkowania, ponieważ Wnioskodawca jest jedynie podmiotem przekazującym opłaty i jednocześnie kontrolującym stan rozliczeń z tytułu uiszczania tych opłat, a umowa jasno stanowi o rozdzielności ponoszenia opłat od czynszu przez najemcę. Dodatkowo Wnioskodawca posiada dowody w postaci rachunków od dostawców o wysokości ponoszonych opłat i przelewy uiszczenia tych opłat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tych uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego w ramach tzw. „najmu prywatnego” nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za energię elektryczną, opłaty za TV/internet), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z przedmiotem najmu nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że wraz z żoną jest Pan właścicielem kilku mieszkań nabytych w trakcie trwania związku małżeńskiego oraz jednego lokalu mieszkalnego stanowiącego Pana wyłączną własność nabytego przed zawarciem związku małżeńskiego. Nie posiada Pan rozdzielności majątkowej. Na co dzień prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, zajmującą się głównie najmem lokali użytkowych będących środkami trwałymi firmy. Oprócz prowadzonej działalności wraz z żoną wynajmuje Pan posiadane lokale mieszkalne (stanowiące majątek prywatny i oddzielny – jedno mieszkanie jest Pana wyłączną własnością). Jest to najem długoterminowy. Wynajmowane mieszkania nie stanowią majątku firmy. Osiągnięty przychód z najmu rozlicza Pan na podstawie ryczałtu 8,5% i 12,5%. Złożył Pan wspólnie z małżonką oświadczenie, że od 2026 roku będzie Pan dokonywał w imieniu małżonków rozliczenia podatku dochodowego. Umowy najmu są podpisywane przez samego małżonka lub przez obydwoje małżonków (na umowie jako wynajmujący widnieje sam małżonek lub wspólnie z żoną). Umowa jasno określa kwotę czynszu (odstępnego) dla właścicieli lokalu oraz informację o tym, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i innych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania, takich jak energia elektryczna, opłaty za internet/TV, czy opłaty czynszowe do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Najemcy przekazują zarówno odstępne, jak i opłaty za media Panu, a Pan dokonuje opłat do poszczególnych dostawców. Zgodnie z zawieranymi umowami najemca jest zatem zobligowany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych lokalu niewliczonych w kwotę czynszu dla wynajmującego, do których należą:

a) czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej – ponoszony co miesiąc w ryczałtowo ustalonej przez wspólnotę/spółdzielnię kwocie i rozliczany co jakiś czas przez wspólnotę/spółdzielnię w odniesieniu do faktycznego zużycia lub poniesionych przez wspólnotę/spółdzielnię kosztów, zazwyczaj raz lub dwa razy w roku;

b) opłaty za energię elektryczną – rozliczane na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy energii elektrycznej, rozliczenie dokonywane jest wg zużycia, przez dostawcę energii;

c) opłaty za TV/internet – rozliczane na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy usługi TV/internet – comiesięczna opłata abonamentowa.

Na podstawie opisu sprawy oraz powołanych przepisów wskazuję, że w ramach tzw. „najmu prywatnego” jedynie określona w umowie kwota czynszu za najem (odstępnego) stanowi przysporzenie majątkowe dla Pana jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Natomiast wskazane przez Pana: czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za energię elektryczną, opłaty za TV/internet – skoro zgodnie z umowami najmu do ich ponoszenia są zobowiązani najemcy – nie stanowią dla Pana przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powodują w ramach tzw. „najmu prywatnego” powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie tych opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami.

Podsumowanie: w opisanym stanie faktycznym Pana przychodem podlegającym opodatkowaniu jest wyłącznie kwota czynszu najmu (odstępne).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ponadto wskazuję, że Pana wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Wskazuję, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej wydana interpretacja dotyczy tylko Pana i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.