0112-KDIL2-2.4011.640.2026.3.AG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 29 lipca 2026 r. (wpływ 29 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani pozostają w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Małżonkowie są współwłaścicielami lokalu użytkowego przeznaczonego na warsztat samochodowy. Nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków. Przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek od towarów i usług (VAT), a Zainteresowanym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Po nabyciu nieruchomości Zainteresowani nie ponosili wydatków na jej ulepszenie, modernizację ani remont, od których przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku VAT.

Nieruchomość stanowi majątek prywatny małżonków i nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykazu składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Zainteresowany będący stroną postępowania prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą oraz posiada status czynnego podatnika podatku od towarów i usług (VAT).

Małżonkowie planują zawarcie umowy najmu części lokalu użytkowego z podmiotem trzecim prowadzącym działalność gospodarczą. Czynsz z tytułu najmu będzie wpływał na rachunek bankowy Zainteresowanego będącego stroną postępowania. Jednocześnie pozostała część nieruchomości będzie wykorzystywana przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania na potrzeby prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej. Małżonkowie zamierzają dokonać wyboru opodatkowania całości przychodów osiąganych z najmu przez jednego z małżonków, tj. przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania. W związku z powyższym Zainteresowani powzięli wątpliwości dotyczące sposobu opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości, możliwości rozliczania całości przychodów przez jednego z małżonków, skutków podatkowych wykorzystywania części nieruchomości przez jednoosobową działalność gospodarczą Zainteresowanego będącego stroną postępowania oraz obowiązków wynikających z ustawy o podatku od towarów i usług.

Uzupełnienie wniosku

Wg jakiej formy opodatkowuje Pan dochody z prowadzonej działalności gospodarczej (np. zasady ogólne, podatek liniowy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych)?

Dochody z prowadzonej działalności gospodarczej opodatkowuje Pan w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Czy część lokalu użytkowego, którą planuje Pan z żoną wynająć, to odrębne pomieszczenia od tych wykorzystywanych w ramach Pana warsztatu samochodowego? Jeżeli są to odrębne pomieszczenia, czy są to pomieszczenia w obrębie warsztatu, czy też niewchodzące w skład tego warsztatu, posiadające np. odrębne wejście (proszę wyjaśnić, opisać)?

Lokal użytkowy przeznaczony na najem stanowi odrębny lokal od lokalu wykorzystywanego przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej, ma odrębne wejście.

Nie prowadzi Pan w wynajmowanej hali warsztatu samochodowego. Warsztat samochodowy prowadzi wyłącznie najemca (podmiot trzeci).

Prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych, natomiast na terenie nieruchomości przechowuje Pan sprzęt budowlany wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej oraz użytkuje Pan odrębny lokal z osobnym wejściem.

Jeżeli nie są to odrębne pomieszczenia, jaka część lokalu użytkowego będzie podlegać wynajęciu (proszę opisać, wyjaśnić)?

Pytanie nie dotyczy Pana przypadku, ponieważ przedmiotem najmu jest odrębnie wydzielona część nieruchomości.

Jaką działalność prowadzi podmiot, któremu wynajmie Pan część lokalu użytkowego?

Najemca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na naprawie pojazdów samochodowych.

Pytania

1.  Czy przychody uzyskiwane z najmu części lokalu użytkowego stanowiącego majątek wspólny małżonków na rzecz podmiotu trzeciego mogą być w całości opodatkowane przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania, po dokonaniu wyboru opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków?

2.  Czy wykorzystywanie przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania części lokalu użytkowego stanowiącego majątek wspólny małżonków na potrzeby prowadzonej przez niego jednoosobowej działalności gospodarczej może być traktowane jako odpłatny najem skutkujący powstaniem przychodu z najmu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 1, po złożeniu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z małżonków, całość przychodów uzyskiwanych z najmu lokalu użytkowego stanowiącego majątek wspólny małżonków może być opodatkowana wyłącznie przez Wnioskodawcę.

Zdaniem Wnioskodawcy, w odniesieniu do pytania oznaczonego we wniosku nr 2, odpowiedź na pytanie powinna być przecząca. Jednoosobowa działalność gospodarcza nie posiada odrębnej podmiotowości prawnej od osoby fizycznej prowadzącej tę działalność. Wnioskodawca jako osoba fizyczna i Wnioskodawca jako przedsiębiorca są tym samym podmiotem prawa. W konsekwencji nie jest możliwe skuteczne zawarcie umowy najmu pomiędzy właścicielem nieruchomości a jego własną jednoosobową działalnością gospodarczą. Wykorzystywanie części nieruchomości przez Wnioskodawcę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej nie powinno być uznawane za odpłatny najem skutkujący powstaniem przychodu z najmu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W ramach wspólności majątkowej z żoną jest Pan właścicielem lokalu użytkowego. Nieruchomość ta nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykazu składników majątku wykorzystywanych w Pana działalności gospodarczej. Planuje Pan z żoną zawarcie umowy najmu części lokalu użytkowego z podmiotem trzecim prowadzącym działalność gospodarczą (warsztat samochodowy). Pozostała część nieruchomości będzie wykorzystywana przez Pana na potrzeby prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej – prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych, a na terenie tej nieruchomości przechowuje Pan sprzęt budowlany wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Lokal użytkowy przeznaczony na najem stanowi odrębny lokal od lokalu wykorzystywanego przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej, ma odrębne wejście. Planuje Pan razem z żoną dokonać wyboru opodatkowania całości przychodów osiąganych z najmu przez jednego z małżonków, tj. przez Pana.

Na podstawie opisu sprawy wskazuję, że najem lokalu użytkowego na rzecz podmiotu trzeciego będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu tego wynajmu podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Na podstawie art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 8c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Na podstawie art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem po złożeniu stosownego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów z najmu lokalu użytkowego na rzecz podmiotu trzeciego przez Pana przychody te będą opodatkowane w całości przez Pana.

Natomiast w odniesieniu do Pana wątpliwości dotyczącej kwestii czy wykorzystywanie przez Pana części lokalu użytkowego na potrzeby prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej jest traktowane jak odpłatny najem skutkujący powstaniem przychodu z najmu wyjaśniam, że może Pan wykorzystywać swój lokal użytkowy na potrzeby Pana jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest to traktowane jako najem. Nie można bowiem wynająć nieruchomości samemu sobie, ponieważ umowa najmu wymaga istnienia dwóch odrębnych stron (wynajmującego i najemcy). Skoro lokal należy do tej samej osoby fizycznej, która jest jego właścicielem i jednocześnie prowadzi w nim jednoosobową działalność gospodarczą, taki stosunek prawny nie powstaje.

Podsumowanie: przychody uzyskiwane z najmu części lokalu użytkowego stanowiącego majątek Pana i Pana żony na rzecz podmiotu trzeciego mogą być w całości opodatkowane przez Pana, po dokonaniu wyboru opodatkowania całości przychodów przez Pana, zgodnie z art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Wykorzystywanie przez Pana części lokalu użytkowego stanowiącego majątek wspólny Pana i Pana żony na potrzeby prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej nie jest traktowane jako odpłatny najem skutkujący powstaniem przychodu z najmu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozstrzygnięciu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.