0112-KDIL2-2.4011.621.2026.4.WS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 14 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 10 lipca 2026 r. (wpływ 10 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca wykonuje zawód radcy prawnego i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia pomocy prawnej. Działalność gospodarcza została założona (…) 2026 r. Przedmiotem działalności jest wyłącznie świadczenie usług prawniczych. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie najmu nieruchomości, usług zakwaterowania, usług hotelarskich, pośrednictwa w najmie ani zarządzania nieruchomościami i nie zamierza rozszerzać działalności kancelarii o taki zakres.

(…) 2024 r., w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską dotyczącą lokalu mieszkalnego położonego w (…). Umowa została zawarta przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Lokal został nabyty do majątku prywatnego Wnioskodawcy jako lokal mieszkalny, który miał służyć jego potrzebom mieszkaniowym, a nie jako składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Lokal nie był nabywany z zamiarem wykorzystania w kancelarii radcy prawnego ani jako składnik przedsiębiorstwa.

Nabycie lokalu było finansowane głównie z darowizn pieniężnych otrzymywanych od rodziców. Rodzice Wnioskodawcy postanowili wesprzeć go w nabyciu mieszkania. Przed poszczególnymi płatnościami na rzecz dewelopera rodzice przekazywali Wnioskodawcy przelewem środki pieniężne tytułem darowizny. Większość darowizn została otrzymana przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Wszystkie darowizny zostały zgłoszone właściwemu organowi podatkowemu. Darowizny miały charakter prywatny i rodzinny, niezwiązany z działalnością gospodarczą.

Odbiór lokalu od dewelopera planowany jest w połowie czerwca 2026 r. Lokal nie został i nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie będzie rozliczał wydatków dotyczących lokalu w kosztach uzyskania przychodów kancelarii. Lokal pozostanie składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawcy.

Obecnie potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy są zaspokajane w inny sposób, ponieważ Wnioskodawca mieszka ze swoim partnerem. Wnioskodawca chce jednak zachować możliwość szybkiego zamieszkania w lokalu w razie zmiany sytuacji osobistej, w szczególności w razie rozstania z partnerem. Wnioskodawca planuje także okazjonalnie korzystać z lokalu osobiście oraz nieodpłatnie udostępniać go członkom rodziny i znajomym odwiedzającym (…). W okresach, w których lokal nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę, jego rodzinę lub znajomych, Wnioskodawca rozważa odpłatne krótkoterminowe udostępnianie lokalu osobom trzecim, na pobyty kilkudniowe lub kilkutygodniowe. Taki model jest bardziej elastyczny niż klasyczny najem długoterminowy, ponieważ umożliwia szybkie objęcie lokalu we własne używanie. Planowane udostępnianie ma stanowić sposób czasowego zagospodarowania składnika majątku prywatnego, który aktualnie nie jest stale wykorzystywany przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę z profesjonalnym podmiotem obsługującym najem krótkoterminowy. Podmiot ten będzie wykonywał czynności techniczne i organizacyjne, takie jak przygotowanie oferty, obsługa rezerwacji, kontakt z gośćmi, organizacja przekazania i odbioru lokalu, organizacja sprzątania po zakończeniu pobytu, bieżąca obsługa techniczna oraz rozliczanie płatności. Wnioskodawca zakłada, że podmiot ten będzie działał jako usługodawca na rzecz Wnioskodawcy, a nie jako najemca lokalu wynajmujący go dalej na własny rachunek. Jeżeli ostateczna umowa będzie przewidywała oddanie lokalu firmie w najem w celu dalszego podnajmu, Wnioskodawca rozważy wystąpienie z odrębnym wnioskiem.

Wnioskodawca nie będzie świadczył usług typowych dla działalności hotelarskiej, takich jak recepcja, wyżywienie, usługi gastronomiczne, sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli lub ręczników w trakcie pobytu, usługi concierge ani inne usługi dodatkowe. Sprzątanie będzie następowało co do zasady po zakończeniu pobytu, w celu przygotowania lokalu dla kolejnych osób albo dla samego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie będzie zatrudniał pracowników do obsługi lokalu. Planowane udostępnianie będzie dotyczyło jednego lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca nie posiada innych lokali przeznaczonych do najmu krótkoterminowego. Nie zamierza tworzyć przedsiębiorstwa zajmującego się najmem, usługami zakwaterowania albo usługami hotelarskimi.

Przychody z udostępniania lokalu będą przeznaczane przede wszystkim na pokrycie kosztów jego utrzymania, w tym czynszu administracyjnego, mediów, podatku od nieruchomości, ubezpieczenia, bieżących napraw i wyposażenia. Płatności za pobyty mogą być dokonywane bezpośrednio na rachunek Wnioskodawcy, za pośrednictwem portali rezerwacyjnych albo firmy zarządzającej. Portal lub firma może potrącać swoje wynagrodzenie/prowizję i przekazywać Wnioskodawcy pozostałą część należności. Wnioskodawca będzie prowadził ewidencję pozwalającą prawidłowo ustalić przychody z najmu.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania w Polsce. Wnioskodawca wykonuje zawód radcy prawnego i prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie świadczenia pomocy prawnej. Działalność gospodarcza została założona (…)2026 r. Wnioskodawca jest podatnikiem VAT. Nie prowadzi działalności w zakresie najmu nieruchomości, usług zakwaterowania, usług hotelarskich, pośrednictwa w najmie ani zarządzania nieruchomościami i nie zamierza rozszerzać działalności kancelarii o taki zakres.

(…) 2024 r., w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca zawarł umowę deweloperską dotyczącą lokalu mieszkalnego położonego w (…). Umowa została zawarta przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Lokal został nabyty do majątku prywatnego Wnioskodawcy, jako lokal mieszkalny mający służyć jego potrzebom mieszkaniowym, a nie jako składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Nabycie lokalu było finansowane głównie z darowizn pieniężnych otrzymywanych od rodziców przed poszczególnymi płatnościami na rzecz dewelopera. Większość darowizn została otrzymana przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Wszystkie darowizny zostały zgłoszone właściwemu organowi podatkowemu. Darowizny miały charakter prywatny i rodzinny, niezwiązany z kancelarią. Odbiór lokalu od dewelopera planowany jest w połowie czerwca 2026 r. Lokal nie został i nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie będzie rozliczał wydatków dotyczących lokalu w kosztach uzyskania przychodów kancelarii. Obecnie potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawcy są zaspokajane w inny sposób, ponieważ Wnioskodawca mieszka ze swoim partnerem. Wnioskodawca chce jednak zachować możliwość szybkiego zamieszkania w lokalu w razie zmiany sytuacji osobistej, w szczególności w razie rozstania z partnerem. Wnioskodawca planuje także okazjonalnie korzystać z lokalu osobiście oraz nieodpłatnie udostępniać go członkom rodziny i znajomym odwiedzającym (…).

W okresach, w których lokal nie będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę, jego rodzinę lub znajomych, Wnioskodawca rozważa odpłatne krótkoterminowe udostępnianie lokalu osobom trzecim, na pobyty kilkudniowe lub kilkutygodniowe. Pobyt takich osób będzie miał charakter czasowy, noclegowy, turystyczny, rekreacyjny, służbowy albo inny krótkoterminowy. Lokal nie będzie udostępniany takim osobom w celu trwałego zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych; osoby te nie będą przenosiły do lokalu swojego centrum życiowego.

Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę z profesjonalnym podmiotem obsługującym najem krótkoterminowy. Podmiot ten będzie wykonywał czynności techniczne i organizacyjne, takie jak przygotowanie oferty, obsługa rezerwacji, kontakt z gośćmi, organizacja przekazania i odbioru lokalu, organizacja sprzątania po zakończeniu pobytu, bieżąca obsługa techniczna oraz rozliczanie płatności. Wnioskodawca zakłada, że podmiot ten będzie działał jako usługodawca na rzecz Wnioskodawcy, a nie jako najemca lokalu wynajmujący go dalej na własny rachunek. Jeżeli ostateczna umowa będzie przewidywała oddanie lokalu firmie w najem w celu dalszego podnajmu, Wnioskodawca rozważy wystąpienie z odrębnym wnioskiem.

Wnioskodawca nie będzie świadczył usług typowych dla działalności hotelarskiej, takich jak recepcja, wyżywienie, usługi gastronomiczne, sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli lub ręczników w trakcie pobytu, usługi concierge ani inne usługi dodatkowe. Sprzątanie będzie następowało co do zasady po zakończeniu pobytu, w celu przygotowania lokalu dla kolejnych osób albo dla samego Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie będzie zatrudniał pracowników do obsługi lokalu. Płatności za pobyty mogą być dokonywane bezpośrednio na rachunek Wnioskodawcy, za pośrednictwem portali rezerwacyjnych albo firmy zarządzającej. Portal lub firma może potrącać swoje wynagrodzenie/prowizję i przekazywać Wnioskodawcy pozostałą część należności. Wnioskodawca będzie prowadził ewidencję pozwalającą prawidłowo ustalić podstawę opodatkowania VAT.

Wnioskodawca zakłada, że krótkoterminowe udostępnianie lokalu będzie stanowiło usługę związaną z zakwaterowaniem, jeżeli zostanie zaklasyfikowane do PKWiU 55. W związku z przygotowaniem lokalu Wnioskodawca może ponosić wydatki na wyposażenie, remont, modernizację i bieżące utrzymanie, dokumentowane fakturami VAT wystawionymi na Wnioskodawcę. Wnioskodawca zamierza odliczać VAT naliczony wyłącznie w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT, a w przypadku wykorzystania lokalu również do celów prywatnych lub nieodpłatnych uwzględni właściwe ograniczenia wynikające z ustawy o VAT.

Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych/zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne

1.  Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z planowanego odpłatnego krótkoterminowego udostępniania jednego lokalu mieszkalnego, stanowiącego majątek prywatny Wnioskodawcy i niewprowadzonego do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej będą stanowiły przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 5a pkt 6 i art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy?

2.  Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z planowanego odpłatnego krótkoterminowego udostępniania lokalu mieszkalnego, zakwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę?

3.  Czy w przypadku gdy płatność za krótkoterminowe udostępnienie lokalu mieszkalnego będzie pobierana przez portal rezerwacyjny albo firmę zarządzającą, a następnie przekazywana Wnioskodawcy po potrąceniu wynagrodzenia lub prowizji tego portalu albo firmy, przychodem Wnioskodawcy z najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, będzie kwota należna od osoby korzystającej z lokalu przed potrąceniem wynagrodzenia lub prowizji portalu albo firmy zarządzającej?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie pierwsze jest twierdząca.

Przychody z planowanego krótkoterminowego udostępniania jednego lokalu mieszkalnego będą przychodami z najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a nie przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Lokal został nabyty do majątku prywatnego Wnioskodawcy. Umowa deweloperska została zawarta (…) 2024 r., przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, a nabycie lokalu było finansowane głównie z prywatnych darowizn od rodziców. Lokal nie został i nie zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie będzie rozliczał wydatków dotyczących lokalu w kosztach kancelarii i nie zamierza rozszerzać działalności o najem, zakwaterowanie ani usługi hotelarskie.

Z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT wynika, że do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody z najmu wyłącznie wtedy, gdy dotyczą składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Taka sytuacja tu nie wystąpi. Planowane udostępnianie będzie dotyczyło jednego lokalu, który Wnioskodawca chce zachować na własne potrzeby, w szczególności w razie rozstania z partnerem. Wnioskodawca będzie też okazjonalnie korzystał z lokalu sam oraz nieodpłatnie udostępniał go rodzinie i znajomym odwiedzającym (…).

Wnioskodawca nie będzie świadczył usług typowych dla działalności hotelarskiej, takich jak recepcja, wyżywienie, sprzątanie w trakcie pobytu, wymiana pościeli lub ręczników w trakcie pobytu czy usługi concierge. Skorzystanie z firmy obsługującej najem ma charakter techniczno-organizacyjny i nie powoduje powiązania lokalu z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Podobne stanowisko wynika z interpretacji indywidualnych: 0112-KDIL2-2.4011.438.2026.1.AG, 0115-KDST2-1.4011.175.2025.2.MR oraz 0115-KDST2-1.4011.194.2025.2.MR.

W konsekwencji przychody należy kwalifikować do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie drugie jest twierdząca.

Skoro przychody będą pochodziły ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, to zgodnie z art. 9a ust. 6 tej ustawy podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a tej ustawy stawka wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę. Wnioskodawca powinien więc opodatkować przychody z planowanego udostępniania lokalu według tych stawek.

Takie stanowisko potwierdzają m.in. interpretacje 0112-KDIL2-2.4011.438.2026.1.AG, 0115-KDST2-1.4011.175.2025.2.MR i 0115-KDST2-1.4011.194.2025.2.MR.

Zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie trzecie jest twierdząca.

Jeżeli płatność za krótkoterminowe udostępnienie lokalu będzie pobierana przez portal rezerwacyjny albo firmę zarządzającą, a następnie przekazywana Wnioskodawcy po potrąceniu wynagrodzenia lub prowizji, przychodem Wnioskodawcy z najmu prywatnego będzie kwota należna od osoby korzystającej z lokalu przed potrąceniem tego wynagrodzenia lub prowizji.

Z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym wynika, że opodatkowaniu ryczałtem podlegają pieniądze i wartości pieniężne otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika z tytułu najmu prywatnego.

Wynagrodzenie portalu lub firmy zarządzającej jest odrębnym kosztem obsługi najmu, który przy ryczałcie nie pomniejsza przychodu, ponieważ zgodnie z konstrukcją ryczałtu podatek pobiera się od przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania. Dlatego podstawą opodatkowania będzie całość należności za pobyt, a nie jedynie kwota faktycznie przekazana Wnioskodawcy po potrąceniu prowizji.

Stanowisko to odpowiada podejściu wyrażonemu w interpretacji 0112-KDIL2-2.4011.735.2024.2.AA.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że (…)2024 r. zawarł Pan umowę deweloperską dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego. Umowa została zawarta przed rozpoczęciem działalności gospodarczej. Lokal został nabyty do Pana majątku prywatnego, który miał służyć Pana potrzebom mieszkaniowym, a nie jako składnik majątku związany z działalnością gospodarczą. Obecnie Pana potrzeby mieszkaniowe są zaspokajane w inny sposób, dlatego planuje Pan okazjonalnie korzystać z lokalu osobiście oraz nieodpłatnie udostępniać go członkom rodziny i znajomym. W okresach, w których lokal nie będzie wykorzystywany przez Pana, Pana rodzinę lub znajomych, rozważa Pan odpłatne krótkoterminowe udostępnianie lokalu osobom trzecim, na pobyty kilkudniowe lub kilkutygodniowe. Zamierza Pan zawrzeć umowę z profesjonalnym podmiotem obsługującym najem krótkoterminowy.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

·    zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·    brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, oraz

·    wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem, najem lokalu mieszkalnego wskazanego we wniosku stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegają opodatkowaniu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Podsumowanie: przychody uzyskiwane przez Pana z planowanego odpłatnego krótkoterminowego udostępniania lokalu mieszkalnego, stanowiącego Pana majątek prywatny będą stanowić przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychody te będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a oraz art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tj. według stawki 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad tę kwotę.

Pana kolejna wątpliwość dotyczy kwestii ustalenia podstawy opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z tego przepisu wynika, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zatem przychód powstaje wówczas, gdy zostanie on:

-          otrzymany przez podatnika – tj. podatnik musi go rzeczywiście „dostać, odebrać, zainkasować, objąć w posiadanie”, albo

-          postawiony do dyspozycji podatnika – tj. zostać mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru.

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Zatem cała kwota czynszu tytułem najmu lokalu mieszkalnego będzie stanowić dla Pana przychód do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie kwoty prowizji dla portalów pośredniczących lub firmy zarządzającej są dla Pana kosztem, jaki musi Pan ponieść w związku z wynajmem lokalu mieszkalnego. Kwoty te stanowią odrębne zdarzenie gospodarcze od faktu najmu lokalu mieszkalnego. Zatem kwoty te nie pomniejszą Pana przychodów z tytułu najmu mieszkania, ponieważ – stosownie do art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – ryczałt pobiera się bez pomniejszania przychodów o koszty ich uzyskania.

Podsumowanie: w sytuacji zawierania najmu krótkoterminowego za pośrednictwem portali rezerwacyjnych oraz w związku z zawarciem umowy z profesjonalnym podmiotem obsługującym najem – cała kwota czynszu (bez pomniejszenia go o prowizje) stanowi dla Pana – jako wynajmującego – przychód do opodatkowania.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Ponadto informuję, że wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.