0112-KDIL2-2.4011.415.2026.2.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest:

-     prawidłowe w części dotyczącej możliwości opodatkowania przychodów ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych stawką ryczałtu w wysokości 5,5%;

-     nieprawidłowe w części dotyczącej kwalifikacji Pani działalności jako roboty budowlane.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 1 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 29 kwietnia 2026 r. oraz – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 kwietnia 2026 (wpływ 30 kwietnia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Działalność gospodarcza:

-     Roboty budowlane, w szczególności wznoszenie budynków mieszkalnych (PKD 41.00.A – działalność przeważająca),

-     Pozostałe roboty budowlane w grupie PKD 43.

Inwestycje

-     Pierwsza inwestycja na działce nabytej przed rozpoczęciem działalności (przeniesiona do majątku firmy).

-     Kolejne inwestycje na działkach nabywanych w trakcie działalności.

-     Budynki jedno- lub wielorodzinne, sprzedaż w całości lub w postaci wyodrębnionych lokali.

Rola Wnioskodawczyni

-     Generalny wykonawca inwestycji.

-     Nadzór nad pracami budowlanymi, instalacyjnymi i wykończeniowymi.

-     Część prac zlecana podwykonawcom, odpowiedzialność za efekt końcowy.

Sprzedaż

-     Bezpośredni efekt wykonanych robót budowlanych.

Nie jest działalnością polegającą na obrocie nieruchomościami.

Warunki z art. 6 ustawy o ryczałcie

Działalność prowadzona samodzielnie.

Przychody nie przekroczą limitu 2 000 000 euro.

Wyłączenia z art. 8

Brak działalności wyłączonej z ryczałtu.

Brak usług dla byłego lub obecnego pracodawcy.

Brak przejęcia działalności od małżonka ani zmian działalności między małżonkami.

Materiały budowlane

-     Wszystkie materiały własne.

-     Nabywcy nie uczestniczą w zakupie ani dostarczaniu materiałów.

Sposób realizacji inwestycji

a) Budowa według samodzielnie wybranych/nabytych projektów;

b) Wnioskodawczyni samodzielnie uzyskuje pozwolenia i zgody administracyjne.

Umowy deweloperskie/standard sprzedaży

-     Brak umów deweloperskich.

-     Sprzedaż w stanie deweloperskim, nabywca wykańcza samodzielnie.

Brak usług indywidualnego wykończenia pod klienta.

Umowy przed zakończeniem budowy.

Nabywcy nie ponoszą głównej części ryzyk.

Brak możliwości zmiany podstawowych elementów konstrukcyjno-architektonicznych.

Brak obowiązku dostarczenia/finansowania głównych materiałów.

Zakres robót budowlanych

-     Organizacja procesu budowy.

-     Koordynacja i nadzór nad pracami budowlanymi, instalacyjnymi i wykończeniowymi.

-     Realizacja inwestycji samodzielnie lub z podwykonawcami.

Inne przychody i ewidencja

-     Brak innych przychodów wymagających innych stawek ryczałtu.

-     Ewidencja umożliwia identyfikację przychodów według właściwej stawki PKWiU: 41.00 – Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych.

Budynki realizowane jako efekt robót budowlanych wykonywanych w ramach działalności.

Uzupełnienie wniosku

Czy prowadzi Pani działalność gospodarczą opisaną we wniosku – jeśli tak, proszę wskazać w jakiej formie (np. jednoosobowa działalność gospodarcza).

Odpowiedziała Pani, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą.

Czy w ramach tej działalności zajmuje się Pani budową budynków/lokali w celu ich dalszej sprzedaży.

Odpowiedziała Pani, że przedmiotem Pani działalności są roboty budowlane polegające na wznoszeniu budynków mieszkalnych (PKWiU 41.00). W ramach tej działalności realizuje Pani inwestycje budowlane, których efektem są budynki mieszkalne lub wyodrębnione lokale mieszkalne przeznaczone do sprzedaży. Sprzedaż ta stanowi bezpośredni rezultat wykonanych przez Panią robót budowlanych, a nie działalność handlową polegającą na obrocie nieruchomościami.

Jaką formę opodatkowania wybrała Pani dla prowadzonej działalności gospodarczej – czy jest to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Odpowiedziała Pani, że od momentu rozpoczęcia działalności gospodarczej wybrała Pani opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i forma ta jest stosowana nieprzerwanie.

Czego dotyczą wskazane we wniosku „umowy przed zakończeniem budowy” – proszę wskazać zakres, przedmiot tych umów oraz kto jest ich stroną.

Odpowiedziała Pani, że wskazane we wniosku „umowy przed zakończeniem budowy” to umowy zawierane z przyszłymi nabywcami na końcowym etapie realizacji inwestycji. Na tym etapie możliwa jest rezerwacja budynku lub lokalu poprzez wpłatę kwoty rezerwacyjnej, zaliczki lub zadatku.

Wpłaty te mają na celu wyłącznie rezerwację gotowego produktu i nie stanowią finansowania procesu budowlanego. Nabywcy nie zlecają wykonania robót budowlanych, nie uczestniczą w procesie budowy, nie mają wpływu na projekt ani zakres prac oraz nie ponoszą ryzyka związanego z realizacją inwestycji.

Przedmiotem tych umów jest nabycie nieruchomości stanowiącej efekt prowadzonej przez Panią działalności budowlanej.

Czy w odniesieniu do każdego z lat podatkowych, których dotyczy wniosek, spełniony jest/będzie następujący warunek: w roku poprzedzającym dany rok podatkowy uzyskała/uzyska Pani przychody z działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.

Odpowiedziała Pani, że w odniesieniu do każdego roku podatkowego objętego wnioskiem spełnia Pani oraz będzie Pani spełniać warunek, zgodnie z którym przychody z działalności gospodarczej w roku poprzedzającym nie przekroczyły i nie przekroczą kwoty 2 000 000 euro.

Czy w odniesieniu do działalności wykonywanej przez Panią mają/będą miały zastosowanie wyłączenia zawarte w art. 8 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Odpowiedziała Pani, że w odniesieniu do prowadzonej przez Panią działalności nie mają i nie będą miały zastosowania wyłączenia wskazane w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności:

·      nie prowadzi Pani działalności wyłączonej z ryczałtu,

·      nie uzyskuje Pani przychodów ze świadczenia usług na rzecz byłego ani obecnego pracodawcy odpowiadających czynnościom wykonywanym w ramach stosunku pracy,

·      nie zachodzą przesłanki dotyczące zmian formy prowadzenia działalności między małżonkami, o których mowa w art. 8 ustawy.

Pytanie

Czy przychody uzyskiwane ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni opisane przychody stanowią przychody z działalności gospodarczej w zakresie robót budowlanych i podlegają opodatkowaniu ryczałtem według stawki 5,5%.

Sprzedaż budynków lub lokali mieszkalnych jest bezpośrednim efektem wykonanych robót budowlanych, a nie działalnością handlową.

Stanowisko to znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacjach indywidualnych:

• 0114-KDIP3-2.4011.1083.2023.2.MT,

• 0113-KDIPT2-1.4011.695.2024.2.HJ.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest:

-     prawidłowe w części dotyczącej możliwości opodatkowania przychodów ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych stawką ryczałtu w wysokości 5,5%;

-     nieprawidłowe w części dotyczącej kwalifikacji Pani działalności jako roboty budowlane.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Przy czym w myśl art. 4 ust. 1 pkt 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Z kolei, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 6 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewiduje również wyłączenia z tej formy opodatkowania.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponadto w art. 8 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawodawca wskazał:

W myśl natomiast art. 8 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Wskazuję też, że warunkiem skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania jest złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 9 ust. 1c ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przeważającym przedmiotem Pani działalności są „Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych”. W ramach tej działalności realizuje Pani inwestycje budowlane na zakupionych przez Panią działkach. Samodzielnie uzyskuje Pani pozwolenia, zgody administracyjne oraz wybiera projekty budowlane. Sprawuje Pani nadzór nad pracami budowlanymi, instalacyjnymi i wykończeniowymi. Część prac zleca Pani podwykonawcom. Wszystkie materiały budowlane stanowią Pani własność, nabywcy nie uczestniczą w zakupie ani dostarczaniu tych materiałów. Na końcowym etapie realizacji inwestycji zawiera Pani umowy z przyszłymi nabywcami. Na tym etapie możliwa jest bowiem rezerwacja budynku lub lokalu poprzez wpłatę kwoty rezerwacyjnej, zaliczki lub zadatku. Wpłaty te mają na celu wyłącznie rezerwację gotowego produktu i nie stanowią finansowania procesu budowlanego. Nabywcy nie zlecają wykonania robót budowlanych, nie uczestniczą w procesie budowy, nie mają wpływu na projekt ani zakres prac oraz nie ponoszą ryzyka związanego z realizacją inwestycji. Efektem realizacji inwestycji są budynki mieszkalne lub wyodrębnione lokale mieszkalne przeznaczone do dalszej sprzedaży w stanie deweloperskim. W odniesieniu do prowadzonej przez Panią działalności nie mają i nie będą miały zastosowania wyłączenia wskazane w art. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Ponadto w odniesieniu do każdego roku podatkowego objętego wnioskiem spełnia Pani oraz będzie Pani spełniać warunek dotyczący braku przekroczenia limitu przychodów wskazany w art. 6 ust. 4 ww. ustawy.

Powzięła Pani wątpliwość czy przychody ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%.

Zauważam, że stawki ryczałtu zostały określone w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Możliwość opłacania oraz wysokość stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych uzyskanych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą zależy wyłącznie od faktycznego rodzaju świadczonych w ramach tej działalności usług.

Polska Klasyfikacja Wyrobów i Usług (PKWiU 2015) jest klasyfikacją produktów pochodzenia krajowego oraz z importu, przy czym, pod pojęciem produktów rozumie się wyroby i usługi:

1)  wyroby stanowią: surowce, półfabrykaty, wyroby finalne oraz zespoły i części tych wyrobów – o ile występują w obrocie,

2)  usługi stanowią:

·     wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarczych prowadzących działalność o charakterze produkcyjnym, tzn. usługi dla celów produkcji nietworzące bezpośrednio nowych dóbr materialnych,

·     wszelkie czynności świadczone na rzecz jednostek gospodarki narodowej oraz na rzecz ludności, przeznaczone dla celów konsumpcji indywidualnej, zbiorowej i ogólnospołecznej.

Pojęcie usług według PKWiU nie obejmuje czynności związanych z wytwarzaniem wyrobów (włączając półfabrykaty, elementy, części, obróbkę elementów) z materiałów własnych przedsiębiorstwa, na zlecenie innych jednostek gospodarki narodowej, przeznaczonych do celów produkcyjnych lub do dalszej odsprzedaży oraz z reguły nie obejmuje wytwarzania wyrobów na indywidualne zamówienie ludności, z materiałów własnych wykonawcy.

Przepisy ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie definiują pojęcia roboty budowlane. Dlatego należy w tym zakresie odnieść się do art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ww. ustawy:

Roboty budowlane, zgodnie z Polską Klasyfikacją Wyrobów i Usług, ujęte zostały w sekcji F tej klasyfikacji.

Sekcja ta obejmuje następujące działy wg PKWiU:

-     Dział 41 - BUDYNKI I ROBOTY BUDOWLANE ZWIĄZANE ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW,

-     Dział 42 - BUDOWLE I ROBOTY OGÓLNOBUDOWLANE ZWIĄZANE Z BUDOWĄ OBIEKTÓW INŻYNIERII LĄDOWEJ I WODNEJ,

-     Dział 43 - ROBOTY BUDOWLANE SPECJALISTYCZNE.

Definicja działalności wytwórczej została przez ustawodawcę zawarta w art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z tym przepisem:

Ponieważ ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne nie zawiera definicji „wytwarzania”, należy posłużyć się definicją słownikową, zgodnie z którą „wytwarzać” to m.in.: zrobić, wyprodukować coś (Słownik języka polskiego PWN, www.sjp.pwn.pl).

O zakwalifikowaniu działalności gospodarczej do działalności wytwórczej decyduje więc przede wszystkim końcowy efekt tej działalności, tj. powstanie z zakupionych, czy wytworzonych materiałów nowego wyrobu. Wyrób ten ma być nowy.

Słownik języka polskiego definiuje przymiotnik „nowy” m.in. jako „niedawno zrobiony, nabyty lub właśnie powstały, założony”. Zatem stwierdzam, że cecha nowości ma się odnosić do tego, że przedmiot ten wcześniej nie istniał, natomiast powstał właśnie w wyniku działań podatnika (polegających na wytworzeniu, wyprodukowaniu czegoś) (A. Bartosiewicz, R. Kubacki. Komentarz do art. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, lex 8474).

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy i uzupełnienia wynika, że prowadzi Pani proces wytwórczy – budowę budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych, które po wybudowaniu oferuje Pani do sprzedaży. Zatem prowadzona przez Panią działalność gospodarcza obejmująca budowę budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych, gdzie finalnie dokonuje Pani sprzedaży tych budynków oraz wyodrębnionych lokali mieszkalnych, jest działalnością wytwórczą w myśl art. 4 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Uzyskane przychody ze sprzedaży wybudowanych budynków lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych należy zatem zakwalifikować do przychodów z działalności wytwórczej, a nie – jak Pani wskazała we własnym stanowisku – do robót budowlanych.

Podkreślam, że zarówno stawka podatku, jak i podstawa prawna określona w art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne dla przychodów z działalności wytwórczej oraz robót budowlanych są takie same.

Dlatego Pani stanowisko dotyczące możliwości opodatkowania przychodów ze sprzedaży budynków lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych wg stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Nie mogę natomiast zgodzić się z Pani stanowiskiem w zakresie kwalifikacji Pani działalności jako stanowiącej roboty budowlane. Pani stanowisko w tej części jest nieprawidłowe.

Podsumowanie: uzyskiwane przez Panią przychody ze sprzedaży wybudowanych budynków mieszkalnych lub wyodrębnionych lokali mieszkalnych podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 5,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W odniesieniu do powołanych przez Panią interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.