0112-KDIL2-2.4011.278.2026.3.MG

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych/zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 marca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 lutego 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 kwietnia 2026 r. (wpływ 6 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Wnioskodawca jest osobą fizyczną podlegającą w Polsce obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów, bez względu na miejsce ich osiągania.

Na mocy zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w kancelarii notarialnej (…), rep. (…) nr (…) z dnia (…), Wnioskodawca – jako jeden z czterech spadkobierców – nabył w drodze spadku (dziedziczenie ustawowe z ograniczeniem odpowiedzialności za długi) po zmarłym w dniu (…) 2021 roku ojcu (…) (dalej Spadkodawca) – udział w spadku wynoszący 1/4 części.

Pozostałymi trzema współspadkobiercami jest małżonka Spadkodawcy oraz pozostała dwójka dzieci Spadkodawcy, którzy nabyli również po 1/4 części udziału w spadku.

Zgodnie z dziedziczeniem ustawowym Wnioskodawca i pozostali trzej spadkobiercy (dalej łącznie jako: „Spadkobiercy”) dziedziczą w równych częściach po 1/4 masy spadkowej.

Wnioskodawca złożył w ustawowym terminie 6 miesięcy od prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku – zgłoszenie w przedmiocie nabycia spadku (formularz SD-Z2) właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, który wydał zaświadczenie o zwolnieniu od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ust. 1a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Na zgłoszeniu SD-Z2 Wnioskodawca wskazał – jako jeden ze składników nabywanego spadku – 1/4 udziału w składnikach majątkowych stanowiących własność przedsiębiorstwa w spadku działającego pod firmą: „(…)” (dalej także: „PwS”) stanowiącego jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej kontynuującą – na podstawie przepisów ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej i innych ułatwieniach związanych z sukcesją przedsiębiorstw (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 170,. dalej: „Ustawa o zarządzie sukcesyjnym” – działalność gospodarczą po śmierci Spadkodawcy, który we własnym imieniu wykonywał działalność gospodarczą na podstawie wpisu do CEIDG.

Na podstawie przepisów ustawy o zarządzie sukcesyjnym w dniu (…) 2021 r. w przedsiębiorstwie Spadkodawcy został ustanowiony zarząd sukcesyjny.

Zgodnie z art. 60 Ustawy o zarządzie sukcesyjnym – sąd z ważnych przyczyn może przed dniem wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego przedłużyć okres zarządu sukcesyjnego na czas nie dłuższy niż pięć lat od dnia śmierci przedsiębiorcy. Prawomocnym postanowieniem z dnia (…) 2022 r. Sąd Rejonowy w (…), Wydział (…), sygn. (…) przedłużył okres zarządu sukcesyjnego w PwS z dwóch lat do pięciu lat, tj. do dnia (…) 2026 roku. Zarząd sukcesyjny został zatem w PwS przedłużony w wymiarze maksymalnego okresu, jaki przewidział ustawodawca, tj. o 5 lat od dnia śmierci Spadkodawcy.

Zgodnie ze wskazanym wyżej opisem zbliża się termin wygaśnięcia z mocy prawa zarządu sukcesyjnego, tj. (…) 2026 r.

Przedsiębiorstwo w spadku jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „ustawa o VAT”), a także podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu dochodów osiąganych w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego.

Przedsiębiorstwo w spadku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych przy zastosowaniu formy opodatkowania podatkiem liniowym na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa o PIT”).

Przedsiębiorstwo w spadku stanowi kontynuację przedmiotu działalności gospodarczej prowadzonej wcześniej przez Spadkodawcę.

Zgodnie z wpisem w CEIDG przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej wcześniej Spadkodawcy, a obecnie Przedsiębiorstwa w spadku – był/jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z).

Przedmiot wykonywanej działalności gospodarczej – zgodnie z wpisem CEIDG – obejmuje:

(…)

Spadkodawca uzyskiwał przychody z wynajmu nieruchomości użytkowych, wynajmu lokali mieszkalnych oraz z wynajmu jachtu.

Przedsiębiorstwo w spadku objęło wszystkie składniki materialne i niematerialne, przeznaczone do wykonywania działalności gospodarczej Spadkodawcy, stanowiące mienie Spadkodawcy w chwili jego śmierci.

Przedsiębiorstwo w spadku od momentu powstania kontynuowało działalność Spadkodawcy w zakresie wynajmu nieruchomości oraz wynajmu jachtu.

W trakcie działalności Przedsiębiorstwa w spadku miała miejsce sprzedaż jachtu oraz nieruchomości mieszkalnych, wobec czego aktualnie wykonywanym rodzajem działalności Przedsiębiorstwa w spadku jest wynajmem nieruchomości na cele użytkowe.

Działalność gospodarcza Spadkodawcy/działalność Przedsiębiorstwa w spadku była i jest prowadzona przy użyciu przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

W skład przedsiębiorstwa w spadku wchodzi zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, w tym m.in. środki trwałe stanowiące nieruchomości oraz ruchomości, nakłady inwestycyjne, należność z tytułu wystawionych faktur, środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych, prawa i obowiązki wynikające z umów handlowych, prawa i obowiązki wynikające z umów cywilnoprawnych, księgi i dokumenty związane z działalnością prowadzoną w ramach przedsiębiorstwa w spadku.

Szczegółowy wykaz aktywów na moment sporządzenia niniejszego wniosku obejmuje następujące pozycje:

1)  Prawo wieczystego użytkowania nieruchomości (…)

2)  Prawo wieczystego użytkowania nieruchomości (…);

3)  Prawo własności nieruchomości niezabudowanej (…)

4)  Prawo własności nieruchomości (…);

5)  System nawadniania (dot. nieruchomości (…));

6)  Instalacja fotowoltaiczna (dot. nieruchomość (…));

7)  Pompa ciepła (dot. nieruchomości (…));

8)  Dźwig (dot. nieruchomość (…));

9)  Program komputerowy (…);

10)  Nakłady inwestycyjne (…).

Z tytułu nabycia wskazanych wyżej aktywów, z wyjątkiem nieruchomości wskazanej wyżej w pkt 1), tj. objętej księgą wieczystą (…)) Spadkodawca, a później także Przedsiębiorstwo w spadku korzystali z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w związku z wykorzystywaniem tych aktywów do działalności opodatkowanej VAT w zakresie wynajmu nieruchomości na cele użytkowe. Brak prawa do odliczenia podatku naliczonego dotyczył jedynie ww. nieruchomości z pkt 1) stanowiącej działkę gruntu (…).

Zgodnie ze wskazanym wyżej opisem zbliża się termin wygaśnięcia z mocy prawa zarządu sukcesyjnego, tj. (…) 2026 r.

Właściciele Przedsiębiorstwa w spadku (Spadkobiercy), w tym Wnioskodawca, po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego, zamierzają kontynuować działalność prowadzoną aktualnie w ramach Przedsiębiorstwa w spadku, tj. zamierzają prowadzić działalność w zakresie wynajmu nieruchomości na cele użytkowe, wykorzystując w tym celu majątek przedsiębiorstwa w spadku.

Działalność ta będzie prowadzona przez Spadkobierców, w tym Wnioskodawcę, w ten sposób, że Spadkobiercy będą wspólnie jako współwłaściciele – osoby fizyczne wynajmować nieruchomości na rzecz dotychczasowych najemców, a więc będą kontynuować działalność, jaką prowadziło Przedsiębiorstwo w spadku do momentu wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego.

Przewiduje się, że na moment wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego w Przedsiębiorstwie w spadku będzie pozostawać cały dotychczasowy majątek tego przedsiębiorstwa wymieniony powyżej, który to majątek nie będzie przeznaczony na cele osobiste (prywatne) właścicieli przedsiębiorstwa w spadku, tylko będzie dalej wykorzystywany przez Spadkobierców, w tym Wnioskodawcę, do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem VAT w zakresie wskazanym powyżej, tj. wynajem nieruchomości na cele użytkowe.

Z tytułu przychodów z wynajmu nieruchomości, które Wnioskodawca będzie uzyskiwał (w przysługującym mu udziale we współwłasności, tj. 1/4) od dnia wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego, a tym samym zakończenia działalności Przedsiębiorstwa w spadku – będzie on podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik VAT czynny, a także będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Poza ww. przyszłymi przychodami z najmu nieruchomości stanowiących obecnie mienie przedsiębiorstwa w spadku, Wnioskodawca na chwilę obecną uzyskuje przychody (jako współwłaściciel) z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, kwalifikując przychody z tego źródła do przychodów z tzw. najmu prywatnego i stosując opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto Wnioskodawca uzyskuje przychody z tytułu umowy o pracę.

Wnioskodawca zamierza rozliczać przychody z tytułu ww. najmu nieruchomości użytkowych stanowiących aktualnie jeszcze mienie Przedsiębiorstwa w spadku łącznie z przychodami z ww. najmu lokalu mieszkalnego – w ramach tzw. najmu prywatnego, stosując opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca nie planuje wprowadzać ww. nieruchomości użytkowych do ewidencji środków trwałych i nie planuje ich amortyzować.

Wnioskodawca nie prowadzi aktualnie zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca planuje dokonać rejestracji jako czynny podatnik VAT od dnia wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego, ale nie będzie dokonywał rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG.

Uzupełnienie wniosku

Czy Pana zamiarem (i pozostałych Spadkobierców) jest kontynuacja działalności gospodarczej po Spadkodawcy; jeśli tak proszę wskazać na jakich zasadach zamierza Pan (i pozostali Spadkobiercy) kontynuować działalność gospodarczą po Spadkodawcy.

Zgodnie z opisem zawartym w treści złożonego wniosku o interpretację zamiarem Wnioskodawcy (i pozostałych Spadkobierców) jest kontynuacja działalności prowadzonej aktualnie w ramach Przedsiębiorstwa w spadku, tj. wynajmu nieruchomości na cele użytkowe.

Kontynuacja tej działalności przez Wnioskodawcę (i pozostałych Spadkobierców) będzie następowała w ten sposób, że Wnioskodawca i pozostali Spadkobiercy będą jako współwłaściciele wynajmować nieruchomości na rzecz dotychczasowych najemców.

Wynajem, o którym wyżej mowa, będzie kontynuowany na następujących zasadach:

·     Na gruncie podatku VAT – będzie podlegał u Wnioskodawcy (i pozostałych Spadkobierców) opodatkowaniu podatkiem VAT jako wynajem na cele użytkowe – w praktyce każdy ze współwłaścicieli, w tym Wnioskodawca, będzie z tego tytułu czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie dokumentował ww. najem fakturą wystawianą – zgodnie z udziałem we współwłasności – na 1/4 kwoty czynszu wynikającej z umowy najmu zawartej między najemcami a współwłaścicielami;

·     Na gruncie podatku dochodowego – wynajem będzie podlegał u Wnioskodawcy (i pozostałych Spadkobierców) opodatkowaniu na zasadach właściwych dla przychodów z tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) zryczałtowanym podatkiem dochodowym; wynajem nieruchomości, o których wyżej mowa nie będzie — na gruncie podatku dochodowego – realizowany w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy i pozostałych Spadkobierców.

W jakiej formie prawnej planuje Pan prowadzenie tej działalności (np. jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka – proszę wskazać rodzaj spółki i czy spółka już istnieje czy np. zostanie utworzona przez Spadkobierców).

Zgodnie z ww. wyjaśnieniami oraz zawartymi w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca (wraz z pozostałymi Spadkobiercami) planuje wynajmować przedmiotowe nieruchomości na cele użytkowe jako osoba fizyczna, kwalifikując przychody z tego tytułu jako przychody z tzw. prywatnego najmu, poza działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca zamierza traktować nieruchomości jako majątek prywatny, poza działalnością gospodarczą, wynajmowany na cele użytkowe na rzecz dotychczasowych najemców.

Odpowiadając więc na postawione pytania o formę prawną prowadzenia działalności w zakresie wynajmu — Wnioskodawca wskazał, że będzie to wynajem majątku prywatnego, a tym samym nie będzie to jednoosobowa działalność gospodarcza, a także nie jest planowane prowadzenie tej działalności w ramach jakiejkolwiek spółki z udziałem Spadkobierców — w opisie stanu faktycznego we wniosku w ogóle nie wskazywano na taką okoliczność.

Czy nieruchomości, które wynajmowało w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorstwo w spadku, zostaną wycofane przed lub w trakcie kontynowania przez Pana wykonywania działalności gospodarczej po Spadkodawcy.

Nieruchomości, które wynajmowało w ramach działalności gospodarczej przedsiębiorstwo w spadku, jak wyżej wskazano, będą kwalifikowane przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego, ale będą wynajmowane w całości wyłącznie na cele użytkowe na rzecz innych podmiotów, tzn. nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę na cele osobiste.

W tym znaczeniu więc, odpowiadając na pytanie Organu, nieruchomości nie będą przeznaczone do prywatnego użytku przed lub w trakcie kontynuowania przez Wnioskodawcę wynajmu nieruchomości na rzecz dotychczasowych najemców, na rzecz których nieruchomości były wynajmowane w ramach przedsiębiorstwa w spadku.

Jaki będzie zakres kontynuowanej działalności gospodarczej, w tym czy będzie on obejmował najem nieruchomości na cele użytkowe.

Jak wskazano powyżej, wynajem będzie prowadzony na zasadzie najmu prywatnego, a więc nie będzie to najem w ramach działalności gospodarczej wpisanej do ewidencji działalności gospodarczej; niemniej jednak wynajem ten będzie stanowił czynność opodatkowaną na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, a Wnioskodawca będzie z tego tytułu podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT.

Najem, o którym mowa, będzie obejmował wyłącznie najem na cele użytkowe, a tym samym będzie przez Wnioskodawcę opodatkowany przy zastosowaniu podstawowej stawki VAT.

Jaką formę opodatkowania planuje Pan wybrać w ramach kontynuowanej działalności gospodarczej.

Zgodnie z informacjami przedstawionymi we wniosku o interpretację Wnioskodawca nie prowadzi aktualnie zarejestrowanej jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca uzyskuje aktualnie przychody z tytułu najmu lokalu mieszkalnego – innego niż nieruchomości stanowiące majątek przedsiębiorstwa w spadku – które to przychody kwalifikuje jako przychody z tzw. prywatnego najmu i opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jako najem prywatny poza działalnością gospodarczą.

Ponadto Wnioskodawca uzyskuje przychody z tytułu umowy o pracę.

W odniesieniu do będących przedmiotem wniosku o interpretację przychodów z tytułu planowanej kontynuacji wynajmu nieruchomości będących mieniem przedsiębiorstwa w spadku – Wnioskodawca planuje kwalifikować te przychody analogicznie jak przychody uzyskiwane przez niego z tytułu wynajmu, wspomnianego wyżej lokalu mieszkalnego, tj. jako przychody z prywatnego najmu, stosując opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym.

Jeżeli działalność gospodarcza będzie kontynuowana w formie spółki osobowej prawa handlowego niebędącej podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych – czy planowane jest wniesienie składników przedsiębiorstwa w spadku jako aport do tej spółki – jeśli tak, czy aport przedsiębiorstwa w spadku obejmie całość przedsiębiorstwa czy tylko wybrane jego składniki – jakie.

Zgodnie z uwagami powyżej Wnioskodawca łącznie z pozostałymi Spadkobiercami nie planują kontynuacji działalności w formie spółki osobowej prawa handlowego.

Pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

1.  Czy na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego do Wnioskodawcy znajdzie zastosowanie przepis art. 24 ust 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczący obowiązku sporządzenia wykazu składników majątku w związku z zakończeniem działalności przedsiębiorstwa w spadku? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

2.  Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód osiągany przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego ze świadczenia usług najmu nieruchomości, stanowiących aktualnie mienie Przedsiębiorstwa w spadku będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

3.  W przypadku uznania, że osiągany przez Wnioskodawcę przychód, o którym mowa w pytaniu 2 (oznaczonym we wniosku nr 4), będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – czy Wnioskodawca będzie mógł opodatkować ten przychód (ze świadczenia usług najmu nieruchomości użytkowych) stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o której stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – na gruncie przedstawionego zdarzenia przyszłego do Wnioskodawcy nie znajdzie zastosowania przepis art. 24 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) dotyczący obowiązku sporządzenia wykazu składników majątku w związku z likwidacją działalności.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 ustawy o PIT ustawa reguluje również opodatkowanie podatkiem dochodowym dochodów przedsiębiorstwa w spadku.

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ww. ustawy przedsiębiorstwo w spadku, stanowiące jednostkę organizacyjną niemającą osobowość prawnej, jest podatnikiem z tytułu dochodów osiąganych w okresie od otwarcia spadku do dnia wygaśnięcia:

1)  zarządu sukcesyjnego albo

2)  uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego, jeżeli zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art 12 ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (Dz. U. z 2020 r. poz. 170 oraz z 2021 r. poz. 802).

Stosownie do przepisu art. 7a ust. 1 ww. ustawy przychody przedsiębiorstwa w spadku uznaje się za przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3. Powstanie przedsiębiorstwa w spadku nie jest traktowane jako rozpoczęcie działalności gospodarczej (art. 7a ust. 2 ustawy o PIT).

Zgodnie z art. 7a ust. 3 ustawy o PIT równoznaczne z likwidacją działalności gospodarczej jest wygaśnięcie:

1)  zarządu sukcesyjnego albo

2)  uprawnienia do powołania zarządcy sukcesyjnego – w przypadku, gdy zarząd sukcesyjny nie został ustanowiony i dokonano zgłoszenia, o którym mowa w art. 12 ust. 1c ustawy z dnia 13 października 1995 r. o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników.

Zgodnie z art. 24 ust. 3a ustawy o PIT w razie likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, w tym także prowadzonych w formie spółki niebędącej osobą prawną, lub wystąpienia wspólnika z takiej spółki sporządza się wykaz składników majątku na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej lub na dzień wystąpienia wspólnika z takiej spółki.

Wykaz powinien zawierać co najmniej następujące dane: liczbę porządkową, określenie (nazwę) składnika majątku, datę nabycia składnika majątku, kwotę wydatków poniesionych na nabycie składnika majątku oraz kwotę wydatków poniesionych na nabycie składnika majątku zaliczoną do kosztów uzyskania przychodów, wartość początkową, metodę amortyzacji, sumę odpisów amortyzacyjnych oraz wysokość wypłaconych środków pieniężnych należnych wspólnikom z tytułu udziału w spółce niebędącej osobą prawną na dzień wystąpienia lub likwidacji.

Zdaniem Wnioskodawcy, odnosząc powyższe regulacje na grunt przedstawionego opisu sprawy, należy zauważyć, iż wygaśnięcie zarządu sukcesyjnego jest traktowane jako likwidacja działalności gospodarczej na gruncie ustawy o PIT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych – w przykładowej interpretacji Dyrektora KIS z dnia 30 listopada 2021 r., 0112-KDIL2-2.4011.732. 2021.4.KP Wnioskodawca czyta m.in.: „(…) Natomiast jak zostało wskazane w art. 7a ust. 3 pkt 1 tej ustawy równoznaczne z likwidacją działalności gospodarczej jest wygaśnięcie zarządu sukcesyjnego (...) Wnioskodawczyni, jako były zarządca sukcesyjny, po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego była zobowiązana do sporządzenia wykazu składników majątku, o którym mowa w art.24 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (...)”.

W związku z powyższym Wnioskodawca stwierdza, że wygaśnięcie zarządu sukcesyjnego PwS z uwagi na upływ 5-letniego okresu funkcjonowania przedsiębiorstwa w spadku będzie traktowane jako likwidacja działalności na gruncie ustawy o PIT, a tym samym powstanie obowiązek sporządzenia wykazu składników majątku na dzień wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego – likwidacji działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 24 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – obowiązek ten jednak nie będzie ciążył na Wnioskodawcy, tylko na byłym zarządcy sukcesyjnym.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 2 – w przedstawionym zdarzeniu przyszłym przychód osiągany przez Wnioskodawcę jako współwłaściciela po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego ze świadczenia usług najmu nieruchomości, stanowiących aktualnie mienie Przedsiębiorstwa w spadku będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Uzasadniając powyższe stanowisko, Wnioskodawca wskazał, iż świadczenie usług najmu może stanowić odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) lub być prowadzone w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, wynajem nieruchomości zaliczany jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)  odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2)  są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3)  wykonujący te czynności me ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Na gruncie powyższych przepisów wskazuje się, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.

·      zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

·      brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 ustawy oraz

·      wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust 1 ustawy o PIT.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Niemniej jednak w praktyce kwestia ustalenia, w jakich sytuacjach mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym, a kiedy z najmem w ramach działalności gospodarczej, może budzić wątpliwości.

Jak wynika z informacji prasowej KIS z 25 kwietnia 2025 r. dotyczącej rozliczania prywatnego najmu prowadzonego za pośrednictwem serwisów internetowych „(...) Pomocna jest w tym zakresie uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). Sąd wyjaśnił w niej, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła – najem. Wyjątkiem natomiast sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Wyjątek ten dotyczy sytuacji, w której wynajmowane składniki majątku podatnika należą do kategorii »związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą«. Najważniejsza jest w tej kwestii decyzja samego podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem w ramach takiego zarządzania. Aby ocenić kwestię powiązania przez podatnika składnika majątku z najmem w ramach działalności gospodarczej, należy spojrzeć na całokształt jego sytuacji. O takim powiązaniu może świadczyć m. in. wyodrębnienie przedsiębiorstwa, które ma służyć działalności w zakresie najmu, zbudowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na odpowiednie zarządzanie najmem, wypracowanie strategii tej działalności. O tym, czy przychody z najmu kwalifikuje się do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czy do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, nie decydują natomiast pojedyncze okoliczności sprawy, np. czas trwania umowy najmu, wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też wielkość bądź charakter (np. turystyczny) miejscowości, w jakiej położona jest nieruchomość. Samodzielnymi przesłankami do zaliczenia przychodów z najmu do działalności gospodarczej me są też zawieranie umów najmu na krótkie okresy (tzw. najem krótkotrwały), liczba wynajmowanych nieruchomości lub zlecenie pełnej obsługi najmu (zakwaterowanie, sprzątanie) wyspecjalizowanej firmie (…)”.

Wnioskodawca ponadto zauważa, iż zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem wyrażanym w najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych czy praktyce interpretacyjnej organów podatkowych to podatnik decyduje o kwalifikacji przychodu z tytułu wynajmu do właściwego źródła przychodów na gruncie PIT.

Wytyczne w tym zakresie wynikają z powołanej wyżej uchwały NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której Sąd wskazał, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła przychodów, jakim jest najem. Wyjątkiem natomiast jest sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Najważniejsza jest w tej kwestii decyzja podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem w ramach takiego zarządzania.

Jak Wnioskodawca czyta w uzasadnieniu ww. wyroku: „(...) To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalność gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (por. wyrok NSA z 23 października 2013 r., II FSK 2832/11, CBOSA). Jak jednak wskazano w wyroku NSA z 5 kwietnia 2016 r., II FSK 379/14 (CBOSA). w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą (...)”.

NSA w składzie poszerzonym stwierdza, że uwzględniając powyżej zaprezentowaną argumentację, w szczególności w sytuacji braku ingerencji ustawodawcy, który może na potrzeby opodatkowania uznać, że najem w określonych przypadkach będzie kwalifikowany jako działalność gospodarcza (przykładowo wskazując próg ilościowy czy kwotowy), a także biorąc pod uwagę wyrażoną w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zasadę rozłączności źródeł przychodów, należało podjąć uchwałę o treści następującej: „Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez mą wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – »najem«, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii «związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą» – (przychody kwalifikuje) do przychodów z działalność gospodarczej (...)”.

Podobnie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 maja 2025 r., sygn. akt II FSK 1170/22, w którym Wnioskodawca czyta „(...) Przychody z najmu podnajmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalność gospodarczej. (...) Sąd pierwszej instancji trafnie powoływał się w tej mierze na jedną z ugruntowanych i bezspornych dyrektyw interpretacyjnych dotyczących wykładni art 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mianowicie, że prowadzenie działalność gospodarczej i osiąganie z tej działalności przychodów jest pewnym stanem obiektywnym, niezależnym od posiadania statusu przedsiębiorcy i dokonania bądź nie rejestracji w stosownej ewidencji (…)”.

Także w wyroku NSA z dnia z 5 kwietnia 2016 r. (sygn. akt II FSK 379/14): „w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. (...)”.

Podobnie powyższa kwestia jest rozstrzygana w najnowszej praktyce interpretacyjnej Dyrektora KIS.

W przykładowym piśmie z dnia 19 grudnia 2025 r., 0115-KDST2-1.4011.590.2025.1 JPO Dyrektor KIS wskazuje: „(...) Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu”.

(...) Uchwałą NSA z 24 maja 2021 r.. II FPS 1/21 stwierdzono, że: „To zatem podatnik decyduje o tym czy »powiązać« określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...). Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest kwalifikowanie przychodów da źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii «związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą» – do przychodów z działalności gospodarczej. (...)”.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt przedstawionego we wniosku przyszłego stanu faktycznego, Wnioskodawca zauważa, że aktualnie Wnioskodawca uzyskuje przychody (jako współwłaściciel) z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, kwalifikując przychody z tego źródła do przychodów z tzw. najmu prywatnego i stosując opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej oraz aktualnie nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Od momentu wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego Wnioskodawca będzie jako osoba fizyczna, współwłaściciel (1/4 udziału) wspólnie z pozostałymi Spadkobiercami wynajmował nieruchomości stanowiące dotychczas mienie przedsiębiorstwa w spadku na rzecz dotychczasowych najemców.

Z tytułu przychodów z wynajmu nieruchomości, które Wnioskodawca będzie uzyskiwał (w przysługującym mu udziale we współwłasności, tj. 1/4), od dnia wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego, a tym samym zakończenia działalności Przedsiębiorstwa w spadku (tj. od (…) 2026 r.) Wnioskodawca będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT jako podatnik VAT czynny – w tym celu Wnioskodawca dokona rejestracji dla celów podatku VAT.

Wnioskodawca zamierza rozliczać przychody z tytułu ww. najmu nieruchomości użytkowych stanowiących aktualnie mienie przedsiębiorstwa w spadku w ramach tzw. najmu prywatnego, stosując opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, tj. łącznie z dotychczas uzyskiwanymi przez Wnioskodawcę przychodami z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

W ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z przytoczonymi stanowiskami sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, podatnik sam może zadecydować o kwalifikacji osiąganego przez siebie przychodu do określonego źródła przychodu wskazanego w ustawie o PIT.

Zdaniem Wnioskodawcy, w konsekwencji w opisanym przypadku Wnioskodawca jest uprawniony uznać, ze najem przedmiotowych nieruchomości będzie wykonywany w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i nie będzie stanowił działalności gospodarczej, a tym samym może zakwalifikować osiągane przychody do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT oraz opodatkowywać te przychody w ramach tzw. najmu prywatnego na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 3 – w konsekwencji stanowiska, wyrażonego w uzasadnieniu Wnioskodawcy odnośnie pytania nr 2 (oznaczonego we wniosku nr 4), zgodnie z którym w ocenie Wnioskodawcy osiągany przez niego przychód będzie stanowił źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – Wnioskodawca uważa, iż będzie mógł opodatkować ten przychód (ze świadczenia usług najmu nieruchomości mieszkalnej i użytkowych) stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o której stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatnika ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Tym samym przychód, jaki Wnioskodawca będzie uzyskiwał z tytułu dotychczasowego wynajmu lokalu mieszalnego oraz – od momentu wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego – z tytułu wynajmu składników mienia dotychczasowego przedsiębiorstwa w spadku, tj. nieruchomości użytkowych – zdaniem Wnioskodawcy będzie podlegał opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że właściciele Przedsiębiorstwa w spadku, w tym Pan, po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego, zamierzają kontynuować najem prowadzony aktualnie w ramach Przedsiębiorstwa w spadku. Najem ten będzie prowadzony przez Spadkobierców, w tym Pana, w ten sposób, że Spadkobiercy będą wspólnie, jako współwłaściciele wynajmować nieruchomości na rzecz dotychczasowych najemców, a więc będą kontynuować najem, jaki prowadziło Przedsiębiorstwo w spadku do momentu wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego. Przewiduje się, że na moment wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego w Przedsiębiorstwie w spadku będzie pozostawać cały dotychczasowy majątek tego przedsiębiorstwa wymieniony w opisie sprawy, który będzie stanowił składnik majątku mienia osoby fizycznej każdego ze Spadkobierców. Wraz z pozostałymi Spadkobiercami nie planuje Pan kontynuacji działalności w formie spółki osobowej prawa handlowego, ale jak Pan wskazał w uzupełnieniu wniosku, będzie to wynajem majątku prywatnego, a tym samym nie będzie to też jednoosobowa działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o zarządzie sukcesyjnym przedsiębiorstwem osoby fizycznej i innych ułatwieniach związanych z sukcesją przedsiębiorstw (Dz. U. z 2021 r. poz. 170), zwanej dalej: ustawą o zarządzie sukcesyjnym:

W myśl art. 2 ust. 2 ustawy o zarządzie sukcesyjnym:

Stosownie do art. 2 ust. 3 ustawy o zarządzie sukcesyjnym:

Na podstawie z art. 3 ustawy o zarządzie sukcesyjnym:

Zgodnie z art. 29 ustawy o zarządzie sukcesyjnym:

W myśl natomiast art. 59 ust. 1 ustawy o zarządzie sukcesyjnym:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592):

Stosownie do art. 1a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl z art. 1a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 7a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 7a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pierwsza Pana wątpliwość dotyczy obowiązku sporządzenia spisu z natury.

W myśl art. 7a ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei zgodnie z art. 24 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie przedstawionego przez Pana opisu sprawy oraz powołanych przepisów prawa stwierdzam, że nie jest Pan zobowiązany do sporządzenia spisu z natury dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z wygaśnięciem zarządu sukcesyjnego Przedsiębiorstwa w spadku.

Obowiązki podatkowe związane z zakończeniem działalności Przedsiębiorstwa w spadku, w tym obowiązek sporządzenia wykazu składników majątku, dotyczą Przedsiębiorstwa w spadku na dzień wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego. Po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego Spadkobiercy (w tym Pan) nie będą kontynuować działalności gospodarczej, lecz będą wykorzystywać przejęte składniki (nieruchomości) w ramach majątku prywatnego.

Wygaśnięcie zarządu sukcesyjnego skutkuje zakończeniem bytu podatkowego przedsiębiorstwa w spadku, natomiast nie powoduje powstania po stronie spadkobierców obowiązku sporządzenia remanentu likwidacyjnego. W Pana sprawie Spadkobiercy nie przejmują statusu Przedsiębiorstwa w spadku, lecz stają się właścicielami odziedziczonego majątku, który nie będzie, jak Pan wskazał w opisie sprawy, wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

Podsumowanie: jako spadkobierca nie będzie Pan zobowiązany do sporządzenia wykazu składników majątku, o którym mowa w art. 24 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Obowiązek wynikający z przywołanego przepisu obciąża Przedsiębiorstwo w spadku na dzień wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego, a czynności te wykonuje zarządca sukcesyjny.

Kolejna Pana wątpliwość dotyczy kwestii, czy po wygaśnięciu zarządu sukcesyjnego przychód osiągany przez Pana, jako współwłaściciela, z tytułu najmu nieruchomości, stanowiących do czasu wygaśnięcia zarządu sukcesyjnego mienie Przedsiębiorstwa w spadku, będzie stanowiło przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem:

Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki, tj.:

-     zaistnienie przesłanek pozytywnych, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwalających na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,

-     brak wystąpienia przesłanek negatywnych z art. 5b ust. 1 tej ustawy, oraz

-     wykluczenie, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.

Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zgodnie z którym:

Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą bądź najem stanowi przedmiot tej działalności, wynajmowanie tych składników zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W tym miejscu wskazuję na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21:

Przychody z najmu zaliczane są zatem bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że przedmiot najmu stanowi składnik majątkowy związany z wykonywaną działalnością gospodarczą lub najem jest przedmiotem tej działalności.

Ostatnią kwestią do wyjaśnienia jest możliwość opodatkowania przez Pana przychodów z najmu nieruchomości w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.):

Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W Pana sytuacji, skoro wynajmowane nieruchomości stanowią Pana oraz pozostałych Spadkobierców majątek osobisty, to najem tych nieruchomości będzie stanowić źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody osiągnięte z tytułu planowanego wynajmu nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Właściwą stawką do opodatkowania tych przychodów będzie stawka 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

Podsumowanie: w Pana sytuacji, dokonując najmu nieruchomości, Pana przychody z tego najmu (proporcjonalnie do Pana udziału we własności tych nieruchomości) są zaliczane do źródła tzw. najem prywatny i podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5% do wysokości 100 000 zł przychodów, a powyżej tej kwoty – wg stawki 12,5%, zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.