0112-KDIL2-1.4011.688.2026.1.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe w części dotyczącej uznania za wydatek na cele mieszkaniowe kwoty zapłaconej w związku z zawarciem umowy cesji przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej i prawidłowe w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lipca stycznia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

2 stycznia 2024 r. aktem notarialnym sprzedała Pani nieruchomość położoną w A, stanowiącą Pani własność, przed upływem 5 lat od końca roku od jej nabycia. Zrodziło to obowiązek rozliczenia w ramach deklaracji PIT-39. Całość środków uzyskanych z tej sprzedaży tj. (…) zł postanowiła Pani przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

W celu zakupu nowego lokalu mieszkalnego 25 stycznia 2024 r. zawarła Pani, w formie aktu notarialnego, umowę cesji przyniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej. Zgodnie z aktem notarialnym deweloper wyraził zgodę na dokonanie cesji. Z tytułu tej umowy wpłaciła Pani cedentowi kwotę odstępnego wysokości (…) zł.

Następnie 24 kwietnia 2024 r. podpisała Pani ostateczny, końcowy akt notarialny przeniesienia własności lokalu mieszkalnego położonego w B na Pani rzecz. Przy podpisaniu aktu końcowego wydatkowała Pani pozostałą część środków w kwocie (…) zł. Łącznie na nabycie lokalu (cesja oraz akt przeniesienia własności) przeznaczyła Pani (…) zł, co stanowi kwotę wyższą niż uzyskaną ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości.

Zakupiony lokal mieszkalny służy i będzie służył zaspokojeniu Pani własnych, faktycznych potrzeb mieszkaniowych.

Pytanie

Czy poniesione przez Panią wydatki w okresie od stycznia do kwietnia 2024 r. na nabycie lokalu mieszkalnego w B, na które złożyła się kwota z tytułu umowy cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej ((…) zł) oraz kwota zapłacona przy końcowym akcie przeniesienia własności ((…) zł) w całości sfinansowana ze środków ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości dnia 2 stycznia 2024 r. stanowią w pełnej wysokości wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o PIT i uprawniają Panią do całkowitego zwolnienia z podatku dochodowego w ramach deklaracji PIT- 39?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, opisane wydatki w łącznej kwocie (…) zł uprawniają Panią do pełnego skorzystania z ulgi mieszkaniowej i zwolnienia z podatku dochodowego PIT-39.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT, za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się między innymi wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Choć początkowym etapem transakcji było zawarcie umowy cesji praw z umowy deweloperskiej, to stanowiło ono jedynie integralny element i niezbędny krok prawny prowadzący do finalnego celu, jakim było uzyskanie pełnego prawa własności mieszkania.

Z uwagi na to, że końcowy akt notarialny własności lokalu został podpisany na Pani rzecz 25 kwietnia 2024 r., a więc w ustawowym 3-letnim terminie przewidzianym na wydatkowanie środków oraz cel zakupu był ściśle związany z zaspokojeniem Pani własnych potrzeb mieszkaniowych, spełnione zostały wszystkie przesłanki materialne i formalne uprawniające do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego.

Kwota zapłaty wynikającą z cesji oraz kwota dopłaty przy akcie przeniesienia własności tworzą jednolity wydatek na ostateczne nabycie prawa własności nieruchomości.

Od dnia wydania lokalu nieprzerwalnie w nim Pani mieszka. Zakupiony lokal mieszkalny służy i będzie służył wyłącznie zaspokojeniu Pani własnych potrzeb mieszkaniowych.

W przedmiotowym lokalu Pani nie prowadzi ani nie planuje prowadzić działalności gospodarczej, jak i również lokal ten nie jest i nie będzie przedmiotem najmu ani dzierżawy na rzecz osób trzecich.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy:

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W opisie stanu faktycznego podała Pani, że zbycie nieruchomości 2 stycznia 2024 r. nastąpiło przed upływem 5 lat od końca roku, w którym została ona nabyta. Zatem sprzedaż tej nieruchomości spowodowała powstanie przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania po spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x (W / P) gdzie: D – dochód ze sprzedaży, W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, P – przychód ze sprzedaży.

Zwolnienie to obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Natomiast w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca określił, że:

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ponadto stosownie do art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy:

Zawarty w art. 21 ust. 25 ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

Ponadto wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem przy ocenie ciążących na podatniku obowiązków wynikających z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy wziąć pod uwagę ścisłą, literalną wykładnię przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Cesja wierzytelności uregulowana została w przepisach art. 509-518 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.).

Z treści art. 509 tej ustawy wynika, że:

Zgodnie z art. 510 cytowanej ustawy:

Wobec tego przeniesienie wierzytelności polega na tym, że prawa przysługujące zbywcy (dotychczasowemu wierzycielowi) przechodzą na nabywcę wierzytelności. Właściwość zobowiązania, uprawnienia wierzyciela i zobowiązania dłużnika pozostają bez zmian, gdyż w wyniku umowy cesji wierzytelności zmienia się tylko wierzyciel. W wyniku przeniesienia (cesji) wierzytelności, wygasa u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest odpłatne.

Z cytowanych przepisów wynika zatem, że wierzytelność jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Z opisu zdarzenia wynika, że w ramach zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zamierza Pan uwzględnić m.in. wydatek wynikający z umowy cesji przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej.

Nawiązując zatem do cytowanego art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego, z którego wynika że „wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew)” należy uznać, że środki pieniężne, które otrzymała Pani z tytułu sprzedaży nieruchomości i wydatkowała je Pani na odkupienie wierzytelność od osoby mającej aktualnie podpisaną umowę z deweloperem (umowa cesji) nie spełniają warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeniesienie wierzytelności, a więc roszczenia (wobec sprzedającego) o zwrot poniesionych nakładów finansowych nie zostało bowiem wymienione w określonym w art. 21 ust. 25 ustawy katalogu wydatków uprawniających do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Skoro art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ogranicza się wyłącznie do wydatków poniesionych na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – to „wydatek wynikający z umowy cesji” nie może zostać przez Panią uwzględniony w ramach zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten nie był poniesiony na nabycie lokalu mieszkalnego, ale na nabycie prawa - roszczenia przysługującego cedentowi.

Wydatkiem na cele mieszkaniowe uprawniającym do zastosowania ulgi mieszkaniowej będzie natomiast kwota jaką zapłaciła Pani przy podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego na Pani rzecz, stosownie do zapisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, w związku z tym, że nie cała wydatkowana przez Panią kwota spełnia warunki do uznania jej za wydatkowaną na cele mieszkaniowe Pani stanowisko w części dotyczącej wydatku związanego z umową cesji uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.