0112-KDIL2-1.4011.650.2026.2.DJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym do osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 13 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 19 sierpnia 2026 r. (wpływ 19 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakup w 2018 r.:

W 2018 r. wspólnie z Pani ówczesnym partnerem (obecnym mężem) zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny w banku na zakup prawa własności do lokalu mieszkalnego położonego w Polsce. Mieszkanie to służy zaspokojeniu Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych.

Małżeństwo:

W 2025 r. zawarli Państwo związek małżeński. Od momentu zawarcia małżeństwa nieprzerwanie istnieje między Państwem ustrój ustawowej wspólności majątkowej.

Kredyt refinansowy:

W 2026 r., w trakcie trwania wspólności majątkowej, zaciągnęli Państwo w banku nowy kredyt hipoteczny. Środki z tego kredytu zostały przeznaczone wyłącznie na całkowitą spłatę Państwa pierwszego kredytu z 2018 r.

Darowizna:

Następnie, w 2026 r., otrzymała Pani od swojej matki w drodze darowizny nieruchomość mieszkalną. Darowizna weszła w skład Pani majątku osobistego i w księdze wieczystej widnieje Pani jako jedyna właścicielka.

Planowana sprzedaż:

Planuje Pani sprzedać darowaną nieruchomość przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Cel wydatkowania:

Całość środków uzyskanych z tej sprzedaży (lub ich część) zamierza Pani przeznaczyć – nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie – na całkowitą lub częściową spłatę kredytu refinansującego z 2026 r.

W piśmie, stanowiącym uzupełnienie wniosku doprecyzowała Pani, że każdy z kredytów, o których mowa we wniosku był zaciągnięty w banku, mającym siedzibę w Polsce - zarówno kredyt zaciągnięty w 2018 r. (…), jak i w 2026 r. (…).

Zgodnie z każdą z umów kredytowych za spłatę każdego z tych kredytów, tj. zarówno w odniesieniu do kredytu zaciągniętego w 2018 roku, jak i w 2026 roku odpowiada Pani solidarnie, a więc do pełnej wysokości.

Jest Pani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego, którego zakup został sfinansowany kredytem. Jest to ujęte w Księdze Wieczystej. Co więcej, jest Pani w nim zameldowana i mieszkam w nim.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej.

Pytania

1) Czy wydatkowanie przez Panią środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (stanowiącej Pani majątek osobisty) na spłatę bankowego kredytu refinansującego, zaciągniętego wspólnie z mężem w trakcie trwania wspólności majątkowej w celu spłaty wcześniejszego kredytu mieszkaniowego, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego (tzw. ulgi mieszkaniowej) na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT?

2) W jaki sposób powinna Pani ustalić podstawę opodatkowania i wysokość podatku, jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży darowanej nieruchomości przewyższy kwotę pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego?

Pani stanowisko w sprawie

Prawo do ulgi:

Pani zdaniem, przeznaczenie środków z majątku osobistego na spłatę wspólnego kredytu refinansującego uprawnia Panią do pełnego skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. c ustawy o PIT, za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się spłatę kredytu zaciągniętego w banku na spłatę wcześniejszego kredytu mieszkaniowego. Jako współkredytobiorca ponosi Pani solidarną odpowiedzialność za spłatę całego zadłużenia (art. 366 k.c.). Spłacając ten dług, realizuje Pani swój własny cel mieszkaniowy w całości, a organy podatkowe potwierdzają, że brak jest podstaw do proporcjonalnego dzielenia kwoty spłacanego kredytu na małżonków.

Sposób wyliczenia podatku:

Uważa Pani, że w przypadku, gdy przychód ze sprzedaży będzie wyższy niż wydatki na spłatę kredytu, zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegać dochód w takiej proporcji, w jakiej wydatki na własne cele mieszkaniowe pozostają do całego przychodu ze sprzedaży. Ewentualny 19-procentowy podatek dochodowy powinna Pani zapłacić wyłącznie od tej części dochodu, która nie będzie objęta zwolnieniem wyliczonym według powyższej proporcji.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości dokonane zostało po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w 2026 roku otrzymała Pani w drodze darowizny do swojego majątku osobistego nieruchomość mieszkalną. Ww. nieruchomość zamierza Pani sprzedać przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Skoro więc, od końca roku 2026 do sprzedaży przez Panią ww. nieruchomości nie minie 5 lat – zatem, sprzedaż ww. nieruchomości, którą otrzymała Pani w darowiźnie będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

W myśl przepisu art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie natomiast z art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 tejże ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy wartość przychodu z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczona na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wynika, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu ww. zwolnienia jest fakt wydatkowania w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty: w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej oraz przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zatem, biorąc po uwagę treść przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stwierdzić, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych, wskazanych w art. 21 ust. 25, które obejmują m.in.:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (pkt 1 lit. a),
  - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1 (pkt 2 lit. a),
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a (pkt 2 lit. b);
  - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Jak wynika z wniosku, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży, zamierza Pani przeznaczyć w (całości lub części) – nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie – na całkowitą spłatę kredytu refinansującego. Ww. kredyt zaciągnięty został przez Panią i Pani męża w 2026 r. (w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej) na całkowitą spłatę kredytu z 2018 r. zaciągniętego przez Panią i Pani ówczesnego partnera (obecnie męża) na zakup prawa własności do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie to służy zaspokajaniu Państwa własnych potrzeb mieszkaniowych. Dodatkowo poinformowała Pani, że za spłatę ww. kredytów jest Pani odpowiedzialna solidarnie z mężem do pełnej wysokości.

W tym miejscu wyjaśniam, że zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236):

W myśl natomiast art. 33 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, będzie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z planowanym wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu, o którym mowa we wniosku. Wydatek ten mieści się bowiem w ustawowym pojęciu własnych celów mieszkaniowych.

Skoro nieruchomość, która zostanie sprzedana, stanowi Pani majątek odrębny, a uzyskany z jej sprzedaży przychód przeznaczy Pani w terminie wskazanym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na spłatę kredytu refinansującego zaciągniętego na spłatę poprzedniego kredytu mieszkaniowego, w stosunku do spłaty których zgodnie w umowami kredytowymi są Państwo (tj. Pani z mężem) zobowiązani solidarnie - to w tej sytuacji w okolicznościach wskazanych we wniosku - nie ma przeszkód prawnych, aby przychód ten korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b ww. ustawy. Dodać przy tym należy, że cel mieszkaniowy, o którym mowa powyżej zostanie spełniony w odniesieniu do całej kwoty wydatkowanej przez Panią na ww. cel mieszkaniowy.

Przy czym zwolnieniu podlegał będzie dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie uzyskanym przez Panią z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości. W konsekwencji, w sytuacji gdy cały przychód ze zbycia nieruchomości wydatkuje Pani na spłatę ww. kredytu we wskazanym terminie – tym samym, dochód z tytułu przedmiotowej sprzedaży będzie w całości zwolniony z podatku dochodowego.

Wydatkowanie części przychodu uprawnia Panią do częściowego zwolnienia dochodu z opodatkowania, zgodnie z proporcją wyrażoną w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. W sytuacji, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży darowanej nieruchomości przewyższy kwotę pozostałego do spłaty kredytu (o którym mowa we wniosku) od tej części dochodu, która nie będzie objęta zwolnieniem wyliczonym według wskazanej wyżej proporcji powinna Pani odprowadzić podatek w wysokości 19% - stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.