0112-KDIL2-1.4011.643.2026.1.AK

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 29 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2000 roku zawarła Pani związek małżeński z A.P. Otrzymała Pani wspólnie z mężem jako prezent ślubny, ze strony rodziców męża wkład w kredyt na zakup mieszkania w Z. k/W. Mieszkanie to zostało sprzedane w 2006 roku, a uzyskane środki przeznaczone zostały na kolejny kredyt i zakup domu w Z. k/P.

W 2015 roku sprzedała Pani wraz z mężem dom w P. i spłacili Państwo kredyt.

Pani rodzice w 2017 roku przekazali Pani w drodze darowizny działkę o powierzchni ok. 1800 m2.

Zanim uwspólniła Pani własność działki, rozpoczęła Pani wraz z mężem na tej działce budowę domu ze środków pozostałych ze sprzedaży domu w Z. Budowę doprowadzono do stanu surowego otwartego i na prośbę Pani męża, złożyli Państwo wniosek o rozwód za porozumieniem stron i o podział majątku, zanim działka została uwspólniona. Rozwód uzyskała Pani w 2019 roku. W tym samym roku Pani siedemnastoletnia córka odebrała sobie życie.

Podczas podziału majątku okazało się, że „prezent ślubny” od rodziców męża, to „darowizna na rzecz syna”, która okazała się jego majątkiem własnym, i którą Pani musiała spłacić.

Mąż nie wyraził zgody na odroczenie spłaty do 2022 roku przez co została Pani zmuszona do podziału działki i sprzedaży 50% jej powierzchni, aktem notarialnym z … maja 2021 roku, za cenę 105 000 zł przed upływem 5 lat od uzyskania darowizny.

Na podstawie aktu o podziale majątku z 11 października 2021 roku przekazała Pani byłemu mężowi środki ze sprzedaży w wysokości: 50 000 zł w dniu podpisania aktu i 82 000 zł w ratach rocznych do końca 2025 roku.

Pozostało Pani jeszcze do spłaty 21 000 zł do końca 2026 roku. Według posiadanego oświadczenia ze strony byłego męża, środki te przekazał on na budowę swojego domu w R. k/W. w latach 2022-2025.

Całkowity dochód ze sprzedaży działki to 105 000 zł, a zobowiązanie wynikające z podziału majątku to 153 000 zł, nie miała więc Pani możliwości przeznaczyć środków ze sprzedaży działki na cele mieszkaniowe lub remontowe, ani na żadne inne, poza zwrotem środków wskazanych w akcie notarialnym o podziale majątku.

Pytanie

Czy w związku z powyżej przedstawioną sytuacją można uznać, że środki ze sprzedaży działki stanowią dochód wymagający opodatkowania?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, uzyskała Pani przychód, którego koszty uzyskania okazały się wyższe niż sam ten przychód. Do czasu podziału majątku po rozwodzie nie miała Pani wiedzy o jakimkolwiek majątku własnym męża i nie zamierzała Pani sprzedawać darowizny rodziców.

Dodatkowo po śmierci dziecka wciąż nie jest Pani w stanie podjąć etatowej pracy, więc miała Pani do wyboru przy podziale majątku: sprzedać część działki albo pozwolić komornikowi zlicytować mury budowanego domu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym dochodów osób fizycznych określają przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.).

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 tej ustawy:

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795, ze zm.):

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której, na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

Z treści wniosku wynika, że Pani rodzice w 2017 roku przekazali Pani w drodze darowizny działkę o powierzchni ok. 1800 m2. Na ww. działce rozpoczęła Pani wraz z mężem budowę domu. Inwestycja ta doprowadzona została do stanu surowego otwartego. Następnie wspólnie z mężem – przed włączeniem działki do majątku wspólnego – złożyli Państwo wniosek o przeprowadzenie rozwodu za porozumieniem stron i o podział majątku. W 2019 r. uzyskali Państwo rozwód. W wyniku rozwodu i podziału majątku została Pani zobowiązana do spłaty na rzecz byłego męża kwoty 153 000 zł. W związku z czym dokonała Pani podziału działki, którą otrzymała Pani w darowiźnie od rodziców, a następnie sprzedała Pani … maja 2021 r. połowę tej nieruchomości za cenę 105 000 zł. Na podstawie aktu o podziale majątku z 11 października 2021 r. przekazała Pani byłemu mężowi środki ze sprzedaży nieruchomości w kwocie 50 000 zł w dniu podpisania aktu, natomiast kwotę w wysokości 82 000 zł uiszczała Pani w ratach rocznych, płatnych do końca 2025 r. Pozostała Pani jeszcze do spłaty kwota 21 000 zł do końca 2026 r. Całkowity dochód ze sprzedaży działki wyniósł 105 000 zł.

Wskazuję, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. z 2026 r. poz. 236, ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 tejże ustaw:

Natomiast w myśl art. 33 pkt 1 i 2 ww. ustawy:

Wskazuję, że na podstawie przepisu art. 45 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Wobec powyższego wskazać należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż przez Panią … maja 2021 r. opisanej we wniosku wydzielonej działki, którą nabyła Pani w drodze darowizny w 2017 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

W konsekwencji, przychód z powyższego odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów m.in. zaliczyć:

·      związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;

·      prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;

·      koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;

·      wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;

·      opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.

Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W analizowanej sprawie działkę, o której mowa we wniosku nabyła Pani w drodze darowizny od rodziców tj. nieodpłatnie. Zastosowanie zatem w Pani przypadku będzie miał przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d tej ustawy.

Pani zdaniem uzyskała Pani przychód, którego koszty uzyskania okazały się wyższe niż sam ten przychód. Wskazała Pani w sprawie, że całkowity dochód uzyskany przez Panią ze sprzedaży działki otrzymanej w darowiźnie wynosi 105 000 zł, natomiast spłata na rzecz byłego męża wynosi 153 000 zł.

W tym miejscu należy więc wyjaśnić, że kwota ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nabytej w powyższy sposób może być pomniejszona o:

·      koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz

·      koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. Jak już wyżej wskazano mogą to być przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe itp. Do kosztów odpłatnego zbycia nie sposób więc zaliczyć spłaty dokonanej przez Panią na rzecz byłego męża i dotyczącej podziału majątku w związku przeprowadzonym rozwodem.

Odnosząc się natomiast do kosztów uzyskania przychodu w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży, należy podkreślić, że art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia koszty, które mogą zostać uwzględnione przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Z brzmienia ww. przepisu wynika, że do tej kategorii kosztów ustawodawca zaliczył wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W konsekwencji, nie ma podstaw prawnych, żeby kwotę spłaty na rzecz byłego męża, wynikającą z podziału majątku w związku z przeprowadzeniem rozwodu, zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przez Panią przedmiotowej nieruchomości. Wskazana kwota nie znajduje potwierdzenia w żadnej z kategorii - wskazanych w art. 22 ust. 6d ww. ustawy - kosztów. Zatem, nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.

W konsekwencji, kwota 153 000 zł, do spłaty której została Pani zobowiązana na rzecz byłego męża, nie może być uznana jako koszt uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potwierdza to orzecznictwo sądów, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, który w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15 stwierdził, że:

Mając na względzie to wywiedziono wyżej nie sposób zgodzić się z Pani stanowiskiem, że koszty uzyskania przychodu są wyższe niż przychód uzyskany ze sprzedaży działki.

Podsumowując, dochód ze sprzedaży działki, o której mowa we wniosku podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy. Podstawą obliczenia podatku, będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym przez Panią z odpłatnego zbycia połowy nieruchomości nabytej w 2017 r. w formie darowizny, określonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi na podstawie art. 22 ust. 6d ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.