0112-KDIL2-1.4011.511.2026.1.MKA

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

10 września 2021 r. kupił Pan mieszkanie w A., w stanie deweloperskim, na własny użytek za kwotę (…) zł. Następnie na podstawie faktury VAT z 1 kwietnia 2022 r. zwiększył Pan jego wartość o (…) zł (w tym 8% VAT) – prace remontowe oraz (…) zł (w tym 23% VAT) wyposażenie. VAT-u nigdy Pan nie odliczał. Zatem faktycznie kupił Pan mieszkanie za (…) zł.

Przez pojęcie wyposażenie rozumie Pan takie rzeczy jak: płytki podłogowe i ścienne, kilka drzwi, blaty montowane na stałe, umywalka, kabina prysznicowa, zlewozmywak, lamele, brodzik prysznicowy, zabudowy meblowe montowane na stałe.

15 stycznia 2025 r. sprzedał Pan to mieszkanie w A., za kwotę (…) zł. Poniósł Pan również koszty pośrednictwa agencji nieruchomości w kwocie (…) zł z VAT (VAT-u nigdy Pan nie odliczył).

W rezultacie w Pana ocenie w wyniku sprzedaży osiągnął Pan dochód w wysokości (…) zł.

Jednakże w 2025 r. poniósł Pan wydatki na cele mieszkaniowe na remont i termomodernizację Pana domu w B. w łącznej wysokości (…) zł z VAT (VAT-u również nigdy Pan nie odliczał). Pierwszy wydatek był 4 lutego 2025 r. a ostatni 12 czerwca 2025 r. Wydatków na „termomodernizację” domu w B. nie odliczał Pan w zeznaniu rocznym w ramach ulgi termomodernizacyjnej określonej w art. 26h ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem dochód ze sprzedaży mieszkania w A. zmniejsza Pan do (…) zł.

W listopadzie 2025 r. zakupił Pan (tzn. zapłacił Pan ostatnią ratę, pierwsza rata była w czerwcu 2024 r.) mieszkanie pod najem prywatny w C. za kwotę (…) zł z VAT 23% (VAT już Pan odliczył). Data aktu notarialnego nabycia od dewelopera to 28 maja 2024 r. a pełne notarialne przeniesienie własności związane z wpisem do KRS odbyło się 13 maja 2026 r., data ostatniej końcowej wpłaty środków to 25 listopada 2025 r.

W listopadzie 2025 r. zakupił Pan mieszkanie pod najem prywatny krótkoterminowy w D. za kwotę (…) zł z VAT 23% (VAT już Pan odliczył) + (…) z VAT 23%. Data aktu notarialnego przeniesienia własności to 28 listopada 2025 r. a data wpłaty środków to 1 grudnia 2025 r.

Pytania

1)  Czy może Pan odliczyć od uzyskanego dochodu ze sprzedaży mieszkania w A. pod odjęciu ceny jego zakupu plus zwiększenie jego wartości (remont + wyposażenie) plus koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości plus wydatki na cele mieszkaniowe remontowe w 2025 r., także wydatki na zakup nieruchomości pod najem prywatny bez odliczonego już VAT-u?

2)  Czy może Pan kwoty NETTO bez odliczonego VAT-u odjąć od dochodu ze sprzedaży mieszkania w A.?

3)  Jeśli tak to wówczas od (…) zł odejmuje Pan (…) zł a to daje minus (…) zł. Co jest wówczas z tą kwotą na minusie?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, może Pan odliczyć od uzyskanego dochodu ze sprzedaży mieszkania w A. po odjęciu ceny jego zakupu plus zwiększenie jego wartości (remont + wyposażenie) plus koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości plus wydatki na cele mieszkaniowe remontowe w 2025 r., także wydatki na zakup nieruchomości pod najem prywatny bez odliczonego już VAT-u. Jeśli zatem od (…) zł odejmie Pan (…) zł to będzie (…) zł. Nie wie Pan jak traktować tę kwotę na minusie, czy ona będzie do odliczenia od dochodu w kolejnych latach podatkowych?

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w ww. artykule, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment jej nabycia.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że opisana przez Pana sprzedaż w 2025 r. mieszkania w A. nabytego w 2021 r. stanowiła dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 cyt. ustawy:

W myśl natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Ponieważ pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo–skutkowy.

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszt nabycia, co do zasady, określa notarialna umowa sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia jest cena, jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość, niezależnie od tego, czy zakup ten był sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy, koszty wytworzenia i koszty nakładów. Koszty nabycia nieruchomości obejmują nie tylko cenę zakupu, ale również inne wydatki związane z tym nabyciem, np. wynagrodzenie notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Odnosząc powyższe do przedstawionego przez Pana opisu stanu faktycznego wyjaśniam, że przychodem ze sprzedaży mieszkania w A., stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest cena sprzedaży mieszkania określona w umowie sprzedaży z 15 stycznia 2025 r. pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, tj. koszty pośrednictwa agencji nieruchomości poniesione w związku ze zbyciem tego mieszkania.

Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży ww. mieszkania będzie stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym o osób fizycznych cena nabycia tego mieszkania zawarta w umowie sprzedaży z 10 września 2021 r., do której należy dodać nakłady, które zwiększyły jego wartość w postaci wydatków na prace remontowe i wyposażenie mieszkania.

Zatem dochodem ze sprzedaży mieszkania w A. będzie różnica pomiędzy przychodem uzyskanym z jego sprzedaży (tj. cena sprzedaży mieszkania pomniejszona o koszty pośrednictwa agencji nieruchomości) a kosztem uzyskania przychodu (tj. cena nabycia mieszkania powiększona o wydatki na prace remontowe i wyposażenie).

Tak ustalony dochód podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 30e ust. 1.

Dochód ten może na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniam, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (jej części lub udziału w nieruchomości) i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 w zw. z ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do art. 21 ust.25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zawarte w tym artykule wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma zatem charakter wyczerpujący. Tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Omawiana regulacja art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wprowadza również termin, w jakim należy dokonać wydatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, aby uprawniało ono do skorzystania z omawianej ulgi podatkowej.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest, aby przychód ten został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych limituje wartość dochodu, jaki podlega zwolnieniu do wysokości, która odpowiada iloczynowi:

-     dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz

-     udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z tego odpłatnego zbycia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia określonego w przywołanym wcześniej przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na wskazane w ustawie „własne cele mieszkaniowe” podatnika.

Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko poniesienie wydatków w określonym terminie i na cele mieszkaniowe opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wystarczające jest samo nabycie nieruchomości lub prawa określonych typów. Oznacza to, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest sam zakup określonego prawa (takiego jak samodzielny lokal mieszkalny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie itd.).

Jednocześnie prawo do ulgi mieszkaniowej nie zostało uzależnione od zamieszkania w nim przez podatnika na stałe.

Przepisy prawa podatkowego, ani orzecznictwo organów podatkowych oraz sądów administracyjnych nie określają też, w sytuacji spełnienia warunków do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, minimalnego okresu, po którym podatnik może przenieść prawo własności nieruchomości, tak by nie utracić prawa do skorzystania z ulgi. Prawa do zwolnienia nie traci zatem podatnik, który np. nabył grunt pod budowę budynku mieszkalnego lub udział w takim gruncie, a następnie przedmiotowy grunt zbył w drodze umowy darowizny lub sprzedaży, np. z powodu zmieniających się okoliczności życiowych, zdrowotnych, finansowych oraz zawodowych, które niejednokrotnie generują konieczność zmiany miejsca zamieszkania lub pobytu podatników, a w konsekwencji również zmianę pierwotnych planów co do przeznaczenia posiadanych nieruchomości.

Jednocześnie jednak należy wskazać, że wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Ustawodawca wyraźnie wskazał, że nabycie musi być dokonane na własne cele mieszkaniowe, a te realizowane są w dłuższym okresie czasu. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy: wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją, jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na nabycie innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W opisie sprawy wskazał Pan, że po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania w A. poniósł Pan wydatki na:

-     remont i termomodernizację domu w B., pierwszy wydatek był 4 lutego 2025 r. a ostatni 12 czerwca 2025 r.,

-     zakup mieszkania pod najem prywatny w C., przeniesienie własności nastąpiło 13 maja 2026 r., ostatnia wpłata środków na poczet ceny nabycia to 25 listopada 2025 r.,

-     zakup mieszkania pod najem prywatny w D., data aktu notarialnego to 28 listopada 2025 r., wpłata środków 1 grudnia 2025 r.

Odnosząc się do wydatku na remont i termomodernizację domu w B. wyjaśniam, że w wyżej zacytowanym art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d jako wydatek na cele mieszkaniowe wymieniono m.in. remont własnego budynku mieszkalnego.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remontu”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), i tak:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowo powstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego).

Stosownie do wyżej wskazanej definicji remontu, za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać prace dotyczące tego budynku jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od budynku bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu budynku we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.

„Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie np. budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

Zatem poniesione przez Pana wydatki na remont i termomodernizację Pana budynku mieszkalnego w B. mieszczą się w zakresie wydatków na własne cele mieszkaniowe, jeśli stanowią stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki, np. na remont własnego lokalu/budynku mieszkalnego.

Odnosząc się natomiast do wydatków poniesionych na nabycie lokali mieszkalnych położonych w C. i D. wyjaśniam, że aby skorzystać z omawianego zwolnienia nie wystarczy tylko sam fakt zakupu lokalu mieszkalnego, ale także jego zakup musi być związany z chęcią realizacji w danym lokalu mieszkalnym własnych celów mieszkaniowych (poprzez zamiar zamieszkania w nim).

W opisie sprawy wskazał Pan, że w listopadzie 2025 r. zakupił mieszkanie pod najem prywatny w C. (VAT już Pan odliczył) oraz mieszkanie pod najem prywatny w D. (VAT już Pan odliczył). Okoliczności te (w tym cel nabycia obydwu lokali mieszkalnych) świadczą o inwestycyjnym charakterze poniesionych wydatków i wykluczają możliwość uznania, że zostały one poniesione w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że skoro – jak wskazał Pan w opisie sprawy – mieszkania, które Pan nabył będą wykorzystywane przez Pana w celu uzyskania przychodów z ich najmu – to wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup tych mieszkań nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując powyższe w odniesieniu do Pana wątpliwości co do sposobu „rozliczenia” przychodu ze sprzedaży mieszkania w A., wyjaśniam co następuje.

Po pierwsze winien Pan określić dochód ze sprzedaży tego mieszkania. Dochód ten należy ustalić jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w opisanej przez Pana sytuacji będzie kwota, za którą sprzedał Pan mieszkanie w A. obniżona o koszty pośrednictwa agencji nieruchomości poniesione w związku ze sprzedażą.

Następnie winien Pan ustalić dochód ze sprzedaży tego mieszkania poprzez pomniejszenie wyżej określonego przychodu o koszty uzyskania przychodu, którymi zgodnie z opisem sprawy będą cena nabycia tego mieszkania oraz wydatki poniesione na to mieszkanie związane z pracami remontowymi i jego wyposażeniem.

Tak ustalony dochód co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych stosownie do art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w wysokości 19%.

Kolejno winien Pan ustalić kwotę dochodu zwolnionego z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z wyżej zacytowanym przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131, wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z tej sprzedaży. Jednocześnie jeżeli wydatkuje Pan kwotę odpowiadającą całej wartości uzyskanego przychodu (w przedmiotowej sprawie cenę sprzedaży wyrażoną w umowie zbycia mieszkania w A. pomniejszoną o koszty pośrednictwa agencji nieruchomości), wówczas cały dochód będzie zwolniony z opodatkowania. Wydatkowanie części przychodu uprawnia do częściowego zwolnienia dochodu z opodatkowania, zgodnie z proporcja wyrażoną w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Jak wyżej wyjaśniłem, wydatkami, które może Pan uwzględnić w ramach ulgi mieszkaniowej będą koszty remontu i termomodernizacji domu w B.

Wskazane przez Pana wydatki na remont i termomodernizację domu w B. będą niższe niż wartość uzyskanego przychodu, dlatego zwolniona z opodatkowania będzie część dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi ww. wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży mieszkania w A.

Wobec powyższego, ze względu na odmienne rozliczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania w A. Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydając interpretacje indywidualne nie odnoszę się do kwot i nie dokonuję wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek określenia podstawy opodatkowania, a prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.