0112-KDIL1-3.4012.543.2026.2.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-    nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,

-    prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 12 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Uzupełnił go Pan pismem z 21 września 2026 r. (wpływ 21 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A (dalej: „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, posiadającą udział w nieruchomościach opisanych poniżej. Ponadto Wnioskodawca jest wspólnikiem (…) (dalej: „Spółka cywilna”).

Spółka cywilna ma siedzibę w (…) i jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny w Polsce od (…) r. Wspólnicy Spółki cywilnej rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej poprzez Spółkę cywilną w dniu (…) r. Głównym przedmiotem działalności Spółki cywilnej jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami.

Wspólnikami Spółki cywilnej są następujące osoby fizyczne:

-   A;

-   B;

-   C;

-   D;

-   E.

Wnioskodawca wraz z wyżej wymienionymi osobami fizycznymi, wraz z szóstą osobą fizyczną – Panią F – są współwłaścicielami nieruchomości położonej w (...).

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w majątku prywatnym ww. osób.

Nieruchomość znajduje się w dzielnicy (...), obręb ewidencyjny nr (…), składającej się z działki nr (…) oraz działki nr (…), o łącznej powierzchni (…) (dalej zwanej: „Nieruchomością 1”), dla której Sąd Rejonowy (…), w której to księdze wieczystej znajdują się następujące wpisy:

1.   W dziale I-O ujawniony jest wpis: sposób korzystania jako BI – inne tereny zabudowane.

2.   W dziale II własność wpisana jest na rzecz osób fizycznych w ten sposób, że:

1)  udział 4/8 (cztery ósme) części w prawie własności Nieruchomości 1 wpisany jest na rzecz A oraz F na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym w dniu (…),

2)  udziały w wysokości po 1/8 (jednej ósmej) części w prawie własności Nieruchomości 1 wpisane są odpowiednio na rzecz C oraz B na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym w (…),

3)  udziały w wysokości po 1/8 (jednej ósmej) części w prawie własności Nieruchomości 1 wpisane są odpowiednio na rzecz D oraz E na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w dniu (…).

Wnioskodawca oraz powyżej wymienione osoby fizyczne razem z szóstą osobą fizyczną – Panią F – są również współwłaścicielami nieruchomości położonej (…), składającej się z działki (…), działki nr (…), działki nr (…), działki nr (…), działki nr (…), o łącznej powierzchni (…) (dalej zwanej: „Nieruchomością 2”), dla której Sąd Rejonowy (…), w której to księdze wieczystej znajdują się następujące wpisy:

1.  W dziale I-O ujawniony jest wpis: sposób korzystania odpowiednio B – tereny mieszkaniowe dla działek nr (…) oraz BI – inne tereny zabudowane dla działek nr (…).

2.  W dziale II własność wpisana jest na rzecz osób fizycznych w ten sposób, że:

1)  udział 4/8 (cztery ósme) części w prawie własności Nieruchomości 2 wpisany jest na rzecz A oraz F na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie decyzji (…),

2)  udziały w wysokości po 1/8 (jednej ósmej) części w prawie własności Nieruchomości 2 wpisane są odpowiednio na rzecz C oraz B na podstawie decyzji (…),

3)  udziały w wysokości po 1/8 (jednej ósmej) części w prawie własności Nieruchomości 2 wpisane są odpowiednio na rzecz D oraz E na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, sporządzonego w dniu (…).

Udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 były nabyte do majątków osobistych Wnioskodawcy oraz pozostałych współwłaścicieli (oraz majątku Pani F na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej – razem z jej małżonkiem, tj. Panem A) i nigdy nie stanowiły mienia Spółki cywilnej, rozumianego jako wspólny majątek wszystkich wspólników objęty współwłasnością łączną, która jest niepodzielna w trakcie trwania Spółki i za którą wspólnicy odpowiadają solidarnie całym swoim majątkiem.

Na terenie Nieruchomości 1 znajdują się dwa budynki magazynowe, gdzie jeden ma powierzchnię max. (…) m², a drugi ma powierzchnię max. (…) m².

Z kolei na terenie Nieruchomości 2 znajduje się:

1)   budynek mieszkalny o łącznej powierzchni mieszkań (…);

2)   budynek mieszkalny o łącznej powierzchni mieszkań (…);

3)   budynek magazynowy o łącznej powierzchni magazynów (…);

4)   budynek magazynowy o łącznej powierzchni (…);

5)   Budynek magazynowo-biurowy (…).

Na mocy aneksu do umowy Spółki cywilnej (…) Wnioskodawca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wnieśli do Spółki cywilnej, tytułem wkładu niepieniężnego, przysługujące im udziały w ww. nieruchomościach do używania oraz do pobierania pożytków przez Spółkę. Wskutek wniesienia tych wkładów Spółka cywilna została uprawniona do korzystania z całych nieruchomości.

Na mocy przedmiotowego aneksu do umowy Spółki cywilnej, Spółka cywilna wykorzystuje Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie magazynów oraz lokali mieszkalnych. Czynności wynajmu magazynów Spółka cywilna opodatkowuje stawką podstawową 23% VAT, a czynności wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ani Wnioskodawca, ani pozostali współwłaściciele nigdy nie prowadzili najmu dotyczącego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 samodzielnie i nie wykorzystywali tych nieruchomości do prowadzenia tzw. jednoosobowej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 powierzyli wykonywanie zadań w zakresie wynajmu nieruchomości Spółce cywilnej, gdyż sami nie chcieli się zajmować tym procesem. Z organizacyjnego punktu widzenia, było to prostsze rozwiązanie niż samodzielne prowadzenie wynajmu przez każdego ze współwłaścicieli udziałów.

Ani Wnioskodawca, ani pozostali właściciele, przy nabyciu udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie mieli prawa do odliczenia podatku VAT. Prawo takie nie przysługiwało też Spółce cywilnej.

W okresie wykorzystywania Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 na potrzeby prowadzonej przez Spółkę cywilną działalności gospodarczej, dokonywane były zakupy dotyczące tych nieruchomości, od których Spółka cywilna będąca podatnikiem VAT czynnym odliczała podatek VAT naliczony w zakresie w jakim te zakupy były związane z czynnościami opodatkowanymi VAT, tj. działając na podstawie art. 86 ust. 1 w związku z art. 90 i art. 91 ustawy o VAT. Przedmiotowe zakupy dotyczyły wyłącznie terenów magazynowych znajdujących się na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Spółka cywilna przeprowadzała remonty bieżące pokrycia dachów, remonty instalacji elektrycznej, jak również sieci wodno-kanalizacyjnej, a koszty tych remontów nie stanowiły ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i jednocześnie nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków wchodzących w skład Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Przedmiotowe remonty dotyczyły wyłącznie terenów magazynowych znajdujących się na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Budynki znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zostały oddane do użytkowania kilkadziesiąt lat temu. Od dnia ich oddania do użytkowania do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres znacznie przekraczający 2 lata.

Wnioskodawca planuje sprzedaż swoich udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Dnia 1 września 2025 r., Wnioskodawca oraz pozostali właściciele udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz pełnomocnikiem (…) (dalej: „Nabywca”) podpisali przedwstępną umowę sprzedaży udziałów we współwłasności w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, pod warunkami zawieszającymi.

W przypadku braku ziszczenia się warunków dających Nabywcy lub współwłaścicielom Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 prawo do odstąpienia od umowy, Nabywca kupi a współwłaściciele Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 sprzedadzą posiadane udziały we współwłasności Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 za wskazaną w umowie przedwstępnej cenę.

W wyniku tej umowy, Nabywca stanie się właścicielem Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Nabywca, tytułem zabezpieczenia wykonania umowy sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, złoży na przechowanie (w odpowiednim momencie przewidzianym przez umowę przedwstępną), w trybie art. 108 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 roku, poz. 1192 ze zm.), na rachunek depozytowy kancelarii notarialnej, kwotę stanowiącą 10% ustalonej ceny sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Poza szczególnymi przypadkami wskazanymi w umowie przedwstępnej, wpłacona do kancelarii notarialnej kwota (po ziszczeniu się warunków zawieszających), zostanie wydana z depozytu na rachunki bankowe Wnioskodawcy i pozostałych właścicieli udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz Pani F, proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów w obu nieruchomościach, na ich żądanie, przelewem zleconym przez notariusza najpóźniej w następnym dniu roboczym po złożeniu żądania wypłaty w sytuacji zawarcia przez ww. osoby oraz Nabywcę, w wykonaniu umowy przedwstępnej, umowy przyrzeczonej sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 – i w takiej sytuacji kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży.

Ani Wnioskodawca, ani właściciele pozostałych udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, ani też Spółka cywilna, nie podejmowali i nie będą podejmować na rzecz Nabywcy działań takich jak podział działek, doprowadzenie nowych mediów, wyburzenia czy podjęcie starań o pozwolenie na budowę przed sprzedażą. Ani Wnioskodawca, ani właściciele pozostałych udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, ani też Spółka cywilna nie uzyskali też w ostatnich latach żadnych warunków zabudowy dla tych nieruchomości oraz nie przyczynili się do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmowałby te nieruchomości.

Przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, prawo Spółki cywilnej do używania i pobierania pożytków z Nieruchomości 1 i 2 wygaśnie, a nieruchomości zostaną wydane Nabywcy wolne od obciążeń związanych z ich dotychczasowym udostępnieniem tej spółce.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W uzupełnieniu wniosku z 21 września 2026 r. wskazał Pan, że:

Pytania

1.  Czy na tle opisanego zdarzenia przyszłego, należy uznać, że w przypadku sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę, będzie on działał w charakterze podatnika VAT?

2.  Czy sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

3.  W przypadku uznania przez Organ, że odpowiedź na Pytanie nr 1 jest twierdząca (tj. że Wnioskodawca przy sprzedaży udziałów działa jako podatnik VAT) – czy transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawcy, w transakcji opisanej w zdarzeniu przyszłym należy uznać, że w przypadku sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez Wnioskodawcę, nie będzie on działał w charakterze podatnika VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Planowana sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 spełnia definicję dostawy towarów na gruncie VAT, gdyż sprzedaż udziału w nieruchomości jest na gruncie podatku VAT odpłatną dostawą towarów i jest traktowana w taki sam sposób jak dostawa całej nieruchomości, co zostało potwierdzone chociażby w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r., (sygn. I FPS 2/11), w której to Naczelny Sąd Administracyjny skonstatował, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przepis ten pod względem treści stanowi odzwierciedlenie normy art. 14 ust. 1 i 2 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), który stanowi, że „dostawa towarów” oznacza przeniesienie prawa do rozporządzania rzeczą jak właściciel. Poza czynnością, o której mowa w ust. 1, za dostawę towarów uznaje się m.in. przeniesienie prawa własności do towaru.

Natomiast, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy art. 15 ustawy o VAT, należy stwierdzić, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i jako podatnik VAT dokonuje tej dostawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie, tj. dana czynność musi być zawarta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, czynność ta musi zostać wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT, tj. działa w charakterze podatnika VAT przy dokonywaniu tej czynności.

W analizowanym stanie przyszłym istotne będzie ustalenie czy w zakresie sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, Wnioskodawca działa jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, czyli jako podmiot dokonujący dostawy w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, działanie polegające na sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, które stanowią składnik jego majątku prywatnego nie mają znamion wykonywania działalności gospodarczej o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia, czy w analizowanym stanie faktycznym wypełniona przez Wnioskodawcę będzie definicja podatnika VAT, ma m.in. wyrok TSUE w połączonych sprawach C-180/10 i C-181/10, Słaby i Kuć z dnia 15 września 2011. W pkt 36 ww. wyroku TSUE stwierdził „samo wykonywanie prawa własności nie może być samo w sobie uznane za działalność gospodarczą”.

Jak wskazano w pkt 37 i 38, cytowanego powyżej wyroku TSUE „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, iż udział Wnioskodawcy w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 należał do jego majątku osobistego, nie był nigdy przedmiotem aportu do Spółki cywilnej.

Przedmiotem wkładu do Spółki cywilnej było jedynie prawo do użytkowania i pobierania pożytków z Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Udział w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 przez cały czas pozostawał własnością Wnioskodawcy w ramach jego majątku prywatnego. Wnioskodawca nie podejmował aktywnych, profesjonalnych działań w zakresie obrotu przedmiotowym udziałem w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Wszelkie czynności związane z działalnością gospodarczą i profesjonalnym zarządzaniem i obsługą Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 podejmowała Spółka cywilna, będąca podatnikiem VAT. To Spółka cywilna jako podatnik VAT, wynajmowała ponosiła nakłady na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 i w zakresie związanym z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT, odliczała podatek VAT.

Jak wyjaśnił Trybunał w cytowanych wcześniej sprawach C-180/10 i C-181/10, Słaby i Kuć z dnia 15 września 2011 roku, za podatnika powinien być uznany podmiot, który „podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”.

W analizowanym stanie faktycznym wszystkie profesjonalne czynności w zakresie zarządzania przedmiotowymi nieruchomościami podejmował inny podatnik VAT, tj. Spółka cywilna, a nie Wnioskodawca.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 czerwca 2021 r. o sygn. I SA/Ol 277/21 wskazano, iż: „Wykonanie danej czynności (w przypadku sprzedaży działki budowlanej lub przeznaczonej pod zabudowę) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku to tego gruntu”.

Należy podkreślić, iż jedyną aktywnością po stronie Wnioskodawcy było wniesienie do Spółki cywilnej prawa do użytkowania i pobierania pożytku z udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, która to odbyła się w ramach zwykłego zarządzania jego majątkiem prywatnym. Za zarządzanie i wynajem przedmiotowych nieruchomości odpowiadała Spółka cywilna, która jest profesjonalnym podmiotem świadczącym usługi w tym zakresie i czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 powierzyli wykonywanie zadań w zakresie wynajmu nieruchomości Spółce cywilnej, gdyż sami nie chcieli się zajmować tym procesem. Z organizacyjnego punktu widzenia, było to prostsze rozwiązanie niż samodzielne prowadzenie wynajmu przez każdego ze współwłaścicieli udziałów.

Warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego wydany w składzie 7 sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r. o sygn. akt I FPS 3/07 gdzie wskazano: „Innymi słowy, jeśli dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód, to w świetle art. 4 ust. 1 i 2 VI Dyrektywy z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika podatku od towarów i usług, i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.”

W interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 czerwca 2025 r. znak: 0113-KDIPT1-2.4012.390.2025.2.AJB wskazano: „W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność »gospodarczą« wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

W konsekwencji samo wniesienie prawa do użytkowania i pobierania pożytków z udziału w nieruchomościach do Spółki cywilnej nie determinuje uznania takich działań za działania związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie podejmował profesjonalnych działań związanych z Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2. Jedyną czynnością po stronie Wnioskodawcy było wniesienie do Spółki cywilnej prawa do użytkowania i pobierania pożytku z ww. nieruchomości, która to odbyła się w ramach zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym. Za zarządzanie, wynajem i obsługę przedmiotowych nieruchomości odpowiadała Spółka cywilna, która jest profesjonalnym podmiotem, świadczącym usługi w tym zakresie. To Spółka cywilna jako podatnik VAT prowadziła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Bowiem to właśnie Spółka cywilna prowadziła wynajem Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 ponosząc wydatki związane z tym procesem.

W ocenie Wnioskodawcy, nie może on być uznany za podmiot działający w charakterze podatnika VAT w związku z wcześniejszym wykorzystywaniem należących do niego nieruchomości do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, prowadzonej przez innego podatnika VAT (w tym przypadku przez Spółkę cywilną).

W ocenie Wnioskodawcy, nie może on być uznany za podmiot działający w charakterze podatnika VAT przy dostawie udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, w związku z wcześniejszym wniesieniem prawa do użytkowania i pobierania pożytków z udziału w tych nieruchomościach do Spółki cywilnej.

Spółka cywilna jest bowiem osobnym podatnikiem podatku VAT i na gruncie VAT czynności dokonywane przez taką spółkę nie są traktowane jako czynności dokonywane przez jej wspólników.

W świetle powyższych argumentów, należy uznać, iż Wnioskodawca przy sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie występował w charakterze podatnika VAT.

Ad 2.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż przez Wnioskodawcę udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji, jeśli przy czynności polegającej na sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT, to przedmiotowa czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe wynika z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym podatnikiem jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą. Samo wykonywanie prawa własności, w tym jednorazowe rozporządzenie składnikiem majątku prywatnego, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji, jeżeli przy sprzedaży udziałów w nieruchomościach, Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT, lecz dokonuje wyłącznie czynności w ramach zarządu własnym majątkiem, przedmiotowa transakcja pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Ad 3.

W ocenie Wnioskodawcy, przedmiotowa dostawa udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie podlegała pod zakres ustawy o VAT, niemniej na wypadek innej oceny, Wnioskodawca przedstawia też swoje stanowisko w zakresie pytania nr 3.

Gdyby Organ uznał, że Wnioskodawca przy dokonaniu planowanej transakcji działa w charakterze podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to w ocenie Wnioskodawcy dostawa jego udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 znajdują się budynki mieszkalne i użytkowe, w stosunku do których nastąpiło już pierwsze zasiedlenie, a od tego momentu do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres znacznie przekraczający 2 lata.

Jednocześnie Spółka cywilna ponosiła na budynki jedynie wydatki na remonty bieżące, które nie stanowiły ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej. W ostatnich latach żadnych wydatków na te nieruchomości nie ponosił też Wnioskodawca.

W konsekwencji, nawet w przypadku uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT, transakcja ta będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wnosi o uznanie jego stanowiska w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe. W przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, odpowiedź na pytanie nr 3 stanie się bezprzedmiotowa.

Na wypadek jednak uznania przez Organ stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że Wnioskodawca działa jako podatnik VAT), Wnioskodawca wnosi o uznanie jego stanowiska w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

-    nieprawidłowe w zakresie nieuznania Pana za podatnika z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2,

-    prawidłowe w zakresie zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwanej dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 195 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak wynika z art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2026 r. poz. 236):

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych:

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że przez termin „zamiar” należy pojmować nie wolę wewnętrzną, ale wolę dającą się określić na podstawie obiektywnych możliwych do stwierdzenia okoliczności. Przy ustalaniu zamiaru muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych. Dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i podejmowanych w odniesieniu do niego działań w całym okresie posiadania.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pan udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Jest Pan również wspólnikiem Spółki cywilnej. Współwłaścicielami ww. Nieruchomości 1 i 2 jest Pan, Pana żona oraz wspólnicy Spółki cywilnej. Udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 były nabyte do majątków osobistych Pana oraz pozostałych współwłaścicieli i nigdy nie stanowiły mienia Spółki cywilnej, rozumianego jako wspólny majątek wszystkich wspólników objęty współwłasnością łączną, która jest niepodzielna w trakcie trwania Spółki i za którą wspólnicy odpowiadają solidarnie całym swoim majątkiem. Na mocy aneksu do umowy Spółki cywilnej, tytułem wkładu niepieniężnego, wniósł Pan wraz z pozostałymi właścicielami udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do Spółki cywilnej do używania oraz do pobierania pożytków przez Spółkę. Wskutek wniesienia tych wkładów Spółka cywilna została uprawniona do korzystania z całych nieruchomości. Spółka cywilna wykorzystuje Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie magazynów oraz lokali mieszkalnych. Pan i pozostali współwłaściciele ww. Nieruchomości 1 i 2 nigdy nie prowadzili samodzielnie i nie wykorzystywali tych nieruchomości do prowadzenia tzw. jednoosobowej działalności gospodarczej. Pan i pozostali współwłaściciela ww. Nieruchomości 1 i 2 powierzyli wykonywanie zadań w zakresie wynajmu nieruchomości Spółce cywilnej, gdyż sami nie chcieli Państwo zajmować się tym procesem. Ani Pan, ani pozostali właściciele, przy nabyciu udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie mieli prawa do odliczenia podatku VAT. Prawo takie nie przysługiwało też Spółce cywilnej. Wszystkie działki składające się na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 są zabudowane budynkami.

Nieruchomość 1 składa się z:

-       działki nr (…) zabudowanej budynkiem magazynowym;

-       działki nr (…) zabudowanej budynkiem magazynowym.

Nieruchomość 2 składa się z:

-       działki nr (…) zabudowanej budynkiem mieszkalnym;

-       działki nr (…) zabudowanej budynkiem magazynowym;

-       działki nr (…) zabudowanej dwoma budynkami, tj. budynkiem magazynowym oraz budynkiem magazynowo-biurowym;

-       działki nr (…)i działki nr (…), które są zabudowane budynkiem mieszkalnym.

Od momentu nabycia udziałów w Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2, Spółka cywilna przeprowadzała remonty bieżące pokrycia dachów, remonty instalacji elektrycznej, jak również sieci wodno-kanalizacyjnej, a koszty tych remontów nie stanowiły ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym i jednocześnie nie przekroczyły 30% wartości początkowej budynków wchodzących w skład Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Przedmiotowe remonty dotyczyły wyłącznie terenów magazynowych znajdujących się na terenie Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2. Budynki znajdujące się na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 zostały oddane do użytkowania kilkadziesiąt lat temu. Od dnia ich oddania do użytkowania do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres znacznie przekraczający 2 lata. Planuje Pan sprzedaż swoich udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

1 września 2025 r. Pan oraz pozostali współwłaściciele udziałów w Nieruchomościach podpisali z Nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży udziałów we współwłasności w ww. Nieruchomościach.

Ani Pan, ani pozostali współwłaściciele, ani też Spółka nie podejmowali i nie będą podejmować na rzecz Nabywcy działań takich jak podział działek, doprowadzenie nowych mediów, wyburzenia czy podjęcia starań o pozwolenie na budowę przed sprzedażą. Pan oraz pozostali współwłaściciele nie uzyskali również w ostatnich latach żadnych warunków zabudowy dla tych nieruchomości oraz nie przyczynili się do uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmowałby te nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą w pierwszej kolejności wskazania, czy sprzedając udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT oraz czy sprzedaż udziałów w ww. nieruchomościach będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE prowadzi do wniosku, że sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z okoliczności sprawy wynika, że prawo do używania udziałów w ww. Nieruchomościach oraz pobierania pożytków tytułem wkładu niepieniężnego zostało wniesione przez Pana do Spółki cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem i która wykorzystuje Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie magazynów oraz lokali mieszkalnych. Wykonywanie zadań w zakresie wynajmu nieruchomości powierzył Pan Spółce cywilnej, gdyż nie chciał Pan zajmować się tym procesem, co – jak Pan wskazał – z organizacyjnego punktu widzenia, było prostszym rozwiązaniem niż samodzielne prowadzenie wynajmu nieruchomości.

Wniesienie tytułem wkładu niepieniężnego do Spółki cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem, prawa do używania udziałów w ww. Nieruchomościach, stanowi w swej istocie – na tle okoliczności sprawy – świadome podejmowanie działań przez Pana mające na celu wykorzystywanie przedmiotowych Nieruchomości w celach gospodarczych.

Zatem wynikająca z opisanych wyżej działań Pana koncepcja wykorzystania Nieruchomości poprzez wniesienie do Spółki prawa do używania udziałów w nich w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółki, (z której to Pan czerpie korzyści finansowe ze względu na bycie jednym ze wspólników Spółki) dowodzi, że zostały wykonane czynności, które świadczą o tym, że sprzedaż Nieruchomości nie może stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i nieruchomości 2 nie będzie sprzedażą majątku prywatnego. Sposób wykorzystania ww. Nieruchomości, jak i ich usługowy charakter wskazują, że Pana zamiarem nie było wykorzystywanie udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 do celów osobistych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Tak więc w rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowe udziały w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 stanowią majątek wspólny małżonków (tj. Pana i Pana żony), to jednak udziały te były i są wykorzystywane wyłącznie w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w formie Spółki cywilnej. Czyli Pan prowadząc działalność gospodarczą w formie Spółki cywilnej w oparciu o składniki majątku wspólnego, ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Zatem, w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Pan będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a sprzedaż udziałów w ww. Nieruchomościach będzie czynnością stanowiącą działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, sprzedaż udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że sprzedając udziały stanowiące wspólność majątkową małżeńską w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, wyłącznie Pan będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT. Tym samym, sprzedaż ww. udziałów będących we wspólności majątkowej małżeńskiej w ww. Nieruchomościach będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i 2 jest nieprawidłowe.

W dalszej kolejności Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak wynika z wniosku, przyszła dostawa budynków (budynki magazynowe, budynki mieszkalne, budynek magazynowo-biurowy) położonych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 nie będzie dotyczyła pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, a od pierwszego zasiedlenia budynków posadowionych na Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 upłynie okres co najmniej 2 lat. Ponadto, nie ponoszono wydatków na ulepszenie ww. budynków, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej.

W związku z tym, planowana transakcja sprzedaży budynków znajdujących się na działkach wchodzących w skład Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ zostaną spełnione wszystkie warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia, o których mowa w tym przepisie. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży udziałów będących we wspólności majątkowej małżeńskiej w Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczanego we wniosku nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Końcowo należy wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa. Zatem niniejsza interpretacja dotyczy tylko Pana sytuacji prawnopodatkowej. Nie wywołuje skutków prawnych dla pozostałych współwłaścicieli.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

•   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

•   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.