0112-KDIL1-3.4012.519.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 3 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek.

Uzupełnił go Pan pismem z 14 września 2026 r. (wpływ 16 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 1999 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli nieruchomość gruntową położoną na działce nr 1 w obrębie (…), wykorzystywaną wyłącznie rolniczo. Grunt stanowi majątek prywatny małżonków i nie był związany z działalnością gospodarczą.

W 2019 r., w związku z przejściem Wnioskodawcy na emeryturę, grunt został przekazany w dzierżawę córce, która kontynuowała jego rolnicze użytkowanie. Dzierżawa miała charakter rodzinny.

W 2025 r. małżonkowie dokonali podziału nieruchomości gruntowej położonej na działce nr 1 w obrębie (…) na 9 działek budowlanych. W wyniku podziału wyodrębniono działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10. Planowana jest sprzedaż 8 działek, natomiast działka nr 2 ma zostać przekazana w darowiźnie córce.

W tym samym roku małżonkowie wystąpili o wydanie warunków zabudowy dla budowy domów jednorodzinnych na wszystkich 9 działkach, w celu zabezpieczenia bezterminowych możliwości zabudowy w związku ze zmianami przepisów dotyczącymi ważności decyzji WZ.

Na początku sierpnia 2026 r. małżonkowie otrzymali decyzję o warunkach zabudowy dla wszystkich 9 działek. Działki nie posiadają przyłączy mediów. Uzyskanie warunków zabudowy miało charakter techniczny i porządkujący. Czynność ta nie była ukierunkowana na zwiększenie wartości działek poprzez działania inwestycyjne, lecz służyła wyłącznie zabezpieczeniu możliwości ich przyszłego wykorzystania przez nabywców.

Sprzedaż 8 działek może nastąpić w różnych okresach oraz różnym nabywcom, w zależności od stopnia zainteresowania kupujących. W celu dotarcia do potencjalnych nabywców małżonkowie planują zamieścić ogłoszenia w Internecie oraz ustawić tymczasowy, prosty baner informacyjny na terenie nieruchomości. Sprzedaż nie będzie dokonywana jednemu klientowi ani w ramach jednej transakcji, choć nie wyklucza się takiej możliwości w przypadku pojawienia się zainteresowania jednorazowym nabyciem wszystkich 8 działek.

Małżonkowie nie podejmują żadnych działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, takich jak uzbrajanie terenu, budowa infrastruktury, doprowadzanie mediów czy prowadzenie działań o charakterze deweloperskim.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z dnia 14 września 2026 r., w odpowiedzi na wezwanie Organu,

wskazał Pan:

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 14 września 2026 r.)

Czy sprzedaż 8 działek budowlanych wydzielonych z nieruchomości nabytej przez Wnioskodawcę ponad (…) lat temu do majątku wspólnego małżonków, dokonana jednorazowo lub w różnych okresach, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, jeżeli Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość przez wiele lat była wykorzystywana w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego, jako rolnika ryczałtowego zwolnionego z podatku od towarów i usług VAT od sprzedaży płodów rolnych; dochody uzyskiwane ze sprzedaży tych płodów były przeznaczane wyłącznie na utrzymanie Wnioskodawcy i jego rodziny; następnie, w chwili przejścia Wnioskodawcy na emeryturę (…) przed dokonaniem podziału, nieruchomość była oddana córce w odpłatną dzierżawę; natomiast po dokonaniu podziału została jej udostępniona nieodpłatnie w celu zapobieżenia odłogowaniu gruntu do czasu sprzedaży, przy czym Wnioskodawca nie podejmował działań inwestycyjnych związanych z uzbrojeniem lub przygotowaniem terenu, a jego aktywność ograniczyła się do dokonania podziału nieruchomości, uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz planowanych podstawowych działań informacyjnych związanych ze sprzedażą?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z dnia 14 września 2026 r.)

Zdaniem Wnioskodawcy, co do skutków podatkowych planowanej sprzedaży działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10, wydzielonych z nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 wątpliwości wynikają z praktyki interpretacyjnej organów podatkowych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych, w których wskazuje się, że osoba fizyczna może zostać uznana za podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości, jeżeli jej działania mają charakter aktywny, zorganizowany i podobny do działań profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawca ma świadomość, że w niektórych przypadkach organy podatkowe uznawały za podatników VAT osoby, które dokonały podziału nieruchomości, uzyskały decyzje o warunkach zabudowy lub sprzedawały kilka działek w różnych okresach, ogłosiły sprzedaż w internacie pomimo że nie były czynnym podatnikiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawca nie podejmował działań inwestycyjnych ani organizacyjnych dotyczących wydzielonych działek, typowych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W szczególności nie uzbrajał terenu, nie budował dróg ani infrastruktury technicznej, nie wykonywał ogrodzeń, odwodnienia, niwelacji terenu ani innych prac zwiększających atrakcyjność i wartość działek. Nie korzystał również z usług deweloperów, pośredników ani innych profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawcy czynności takie jak podział nieruchomości na działki oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tych działek służyły wyłącznie uporządkowaniu majątku prywatnego. Planowane ogłoszenia internetowe oraz prosty baner informacyjny mają stanowić jedynie podstawowe formy poinformowania potencjalnych nabywców o zamiarze sprzedaży i nie mają charakteru profesjonalnych działań marketingowych. Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i, jak już wcześniej wskazano, wynika z potrzeby uporządkowania majątku osobistego Wnioskodawcy, natomiast środki ze sprzedaży mają jedynie wspomóc budżet domowy. Czynności te nie świadczą o zorganizowanej działalności i profesjonalnej sprzedaży nieruchomości opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, nieruchomość pierwotna, działka nr 1, została nabyta w 1999 r. w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz umożliwienia Wnioskodawcy objęcia ubezpieczeniem społecznym rolników w (…). Przy jej nabyciu nie wystawiono faktury VAT, transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca uiścił wyłącznie podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Nieruchomość nie została nabyta w celu odsprzedaży ani w związku z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca w latach 1999-2019 prowadził działalność rolną jako rolnik ryczałtowy, zwolniony od podatku od towarów i usług, natomiast plony z uprawy roli na działce nr 1 były wykorzystywane na potrzeby gospodarstwa domowego i sprzedaży, a uzyskane dochody ze sprzedaży płodów rolnych służyły wyłącznie na potrzeby Wnioskodawcy i jego rodziny.

Jednocześnie Wnioskodawca zauważa, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem (m.in. wyrok NSA z 29 listopada 2022 r., sygn. I FSK 1453/18), samo dokonanie podziału nieruchomości, uzyskanie warunków zabudowy czy zamieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej.

W odniesieniu do odpłatnej dzierżawy działki nr 1 na rzecz córki w latach 2019-2025, dzierżawa miała charakter porządkujący i wynikała z obowiązku zaprzestania prowadzenia gospodarstwa rolnego po przejściu Wnioskodawcy na emeryturę rolniczą w (…). Odpłatność była symboliczna, a celem dzierżawy nie było docelowo osiągnięcie korzyści finansowych. Po dokonaniu podziału nieruchomości, działki na niej wydzielone zostały córce udostępnione nieodpłatnie w celu zapobieżenia odłogowaniu gruntu do czasu sprzedaży ośmiu z nich od działki nr 3 do działki nr 10 i do czasu przekazania w darowiznę drugiej córce działki nr 2.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, zarówno sprzedaż działek w różnych okresach, jak i jednorazowa sprzedaż wszystkich działek będących przedmiotem wniosku i pozostających we współwłasności Wnioskodawcy, na podstawie wszystkich przedstawionych okoliczności, nie powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT” lub „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy zauważyć, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.).

Zgodnie z art. 195 wyżej powołanej ustawy Kodeks cywilny:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Zgodnie z art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Zatem, w zakresie pojęcia towarów (gruntów) mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. W konsekwencji, towarem jest udział w prawie własności nieruchomości.

Należy więc stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika (w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jak stanowi art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntów, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W tym miejscu należy wskazać, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z opisu sprawy w 1999 r. nabył Pan wraz z żoną nieruchomość gruntową położoną na działce nr 1 w obrębie (…). Od (…) 1999 r. do (…) 2019 r. działka nr 1 była wykorzystywana przez Pana na cele działalności rolniczej. Gospodarstwo rolne prowadził Pan jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Uprawiane płody rolne były sprzedawane i wykorzystywane na utrzymanie Pana i Pana rodziny nie były opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Nie był Pan w tym okresie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2019 r. w związku z Pana przejściem na emeryturę, grunt został przekazany w dzierżawę Pana córce, która kontynuowała jego rolnicze użytkowanie.
W 2025 r. dokonał Pan wraz z żoną podziału nieruchomości gruntowej położonej na działce nr 1 na 9 działek budowlanych. W wyniku podziału wyodrębniono działki nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10. Planuje Pan wraz z żoną sprzedaż 8 działek, natomiast działka nr 2 ma zostać przekazana w darowiźnie córce. W tym samym roku wystąpił Pan wraz z żoną o wydanie warunków zabudowy dla ww. działek. Na początku sierpnia 2026 r. otrzymał Pan wraz z żoną decyzję o warunkach zabudowy dla wszystkich 9 działek. Działki nie posiadają przyłączy mediów. Uzyskanie warunków zabudowy miało charakter techniczny i porządkujący; czynność ta nie była ukierunkowana na zwiększenie wartości działek poprzez działania inwestycyjne, lecz służyła wyłącznie zabezpieczeniu możliwości ich przyszłego wykorzystania przez nabywców. Nie udzielał Pan w całym okresie posiadania działki pierwotnej nr 1 i później wydzielonych ww. działek pełnomocnictwa, upoważnienia, zgód do działania w Pana imieniu.
W celu dotarcia do potencjalnych nabywców planuje Pan wraz z żoną zamieścić ogłoszenia w Internecie oraz ustawić tymczasowy, prosty baner informacyjny na terenie nieruchomości. Nie podejmuje Pan ani Pana żona żadnych działań wykraczających poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, takich jak uzbrajanie terenu, budowa infrastruktury, doprowadzanie mediów czy prowadzenie działań o charakterze deweloperskim. Ponadto, nie ogradzał Pan działek, nie wydzielał dróg wewnętrznych, nie odwodniał, nie poddawał niwelacji terenu ani nie wykonywał żadnych innych prac zwiększających ich wartość.
Od (…) 2019 r. do (….) 2025 r. działka nr 1 była przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz córki (odpłatność w naturze – (…) plonów co rocznie). Od (…) 2025 r. Pana córka kontynuowała i kontynuuje uprawę roli na każdej z wydzielonych działek o numerach 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 na podstawie ustnego nieodpłatnego udostępnienia do czasu ich sprzedaży w celu zapobieżenia odłogowaniu gruntu. Przychód ze sprzedaży plonów od (…) 2025 r. do chwili obecnej jest wykorzystywany tylko na cele prywatne córki.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy będzie Pan uznany za podatnika podatku VAT w zakresie sprzedaży 8 działek budowlanych wydzielonych z nieruchomości nr 1 nabytej przez Pana do majątku wspólnego małżonków.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy i przedstawionych w tym zakresie objaśnień wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Podkreślenia wymaga, że czynność może być albo odpłatna albo nieodpłatna. Na gruncie podatku od towarów i usług nie występują czynności częściowo odpłatne. Jeśli tylko czynność została wykonana za wynagrodzeniem, to jest ona odpłatna. Nie ma żadnego znaczenia, czy wynagrodzenie to pokrywa koszty świadczenia tej czynności poniesione przez podatnika, ewentualnie kreuje dla podatnika zysk. Także czynności wykonane „po kosztach” ich świadczenia, bądź poniżej tych koszów, są czynnościami odpłatnymi, o ile tylko pobrano za nie wynagrodzenie.

W tym miejscu należy zauważyć, że orzecznictwo TSUE wskazuje, że odpłatność ma miejsce, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów lub świadczeniem usług, a otrzymanym wynagrodzeniem będącym świadczeniem wzajemnym; dostawcę towarów lub usługodawcę łączy z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek dostawy towarów lub świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia (świadczenia wzajemnego) za dokonanie tych czynności; wynagrodzenie jest wyrażalne w pieniądzu, co oznacza, że istnieje możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie za dostawę towarów lub świadczenie usług.

Wynagrodzenie (zapłata) może mieć postać zarówno świadczenia pieniężnego, jak i rzeczowego (określonego w naturze), np. w przypadku dostawy towaru w zamian za świadczenie usługi, czy też w sytuacji zamiany towarów bądź usług. Zatem, odpłatną dostawę towaru (odpłatne świadczenie usług) identyfikuje się zarówno w sytuacji klasycznej transakcji (pieniądze za towar/usługę), jak również w sytuacji np. wymiany barterowej.

Barter w rozumieniu powszechnym to wymiana bezgotówkowa, czyli zamiana towaru (bądź usługi) za towar (bądź usługę). Polega na wzajemnej wymianie, bez konieczności sięgania po pieniądze. Pomimo braku rozliczenia w środkach pieniężnych, ma charakter umowy odpłatnej. Istotne jest, aby wymieniane towary/usługi były sobie równe co do wartości. Celem umów barterowych jest niedokonywanie dodatkowych rozliczeń pieniężnych pomiędzy kontrahentami, a w konsekwencji maksymalne uproszczenie obrotu gospodarczego. Należy dodać, że z orzecznictwa TSUE wynika, że zapłata musi być wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to być np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawie C-33/93 czy C-154/80).

Podkreślenia wymaga, że osiąganie zysku w związku z wykonywaniem danej czynności nie jest warunkiem niezbędnym dla uznania jej za czynność odpłatną.

W konsekwencji dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W rozpatrywanej sprawie – jak wynika z opisu sprawy – od (…) 2019 r. do (…) 2025 r. działka nr 1 była przedmiotem odpłatnej dzierżawy na rzecz Pana córki (odpłatność w naturze – (…) plonów rocznie). Zatem, była to dzierżawa długoterminowa, rozliczana w naturze.

Wobec powyższego, wskazania wymaga, że dzierżawa przedmiotowych działek spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowych działek spowodowało, że ww. nieruchomości były wykorzystywane w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Jak wskazano wyżej dzierżawa działki nr 1, z której zostały wyodrębnione ww. działki przeznaczone do sprzedaży stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. Jednocześnie w rozpatrywanej sprawie bez znaczenia pozostaje fakt, że umowa dzierżawy została zawarta z Pana córką oraz że odpłatność była wnoszona w naturze, skoro taki sposób rozliczenia został ustalony między Panem a Pana córką.

W związku z planowaną sprzedażą 8 działek, powstałych z wydzielenia z działki nr 1, która to była przedmiotem dzierżawy, nie będzie ona dokonywana z Pana majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wobec powyższego, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, które powstały w wyniku podziału działki nr 1, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku ze sprzedażą działek nr 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 będących we współwłasności małżeńskiej, będzie Pan podatnikiem podatku VAT prowadzącym działalność gospodarczą, a w konsekwencji czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych właścicieli nieruchomości, tj. Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.