0112-KDIL1-3.4012.429.2026.2.KM

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     prawidłowe – w zakresie wskazania, czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy, także wtedy, gdy w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-     wskazania, czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     uznania, że Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy, także wtedy, gdy w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3).

Uzupełnili go Państwo pismem z 4 września 2026 r. (wpływ 4 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, tj. Sp. z o.o., jest spółką kapitałową prawa handlowego z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Spółka” lub „Wnioskodawca”). Spółka podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych. Spółka jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie posiadała ten status na moment dokonania czynności objętych złożonym wnioskiem.

Spółka została utworzona w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na rynku nieruchomości. Jej planowana działalność obejmuje realizację inwestycji deweloperskiej, a następnie sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością. Nabycie udziału w Nieruchomości, o której mowa poniżej, będzie pierwszym etapem realizacji tej inwestycji i będzie pozostawało w bezpośrednim związku z przyszłą działalnością opodatkowaną VAT wykonywaną przez Spółkę.

Spółka planuje nabyć udział we współwłasności nieruchomości (dalej: „Nieruchomość”). Jednym ze współwłaścicieli Nieruchomości jest wspólniczka Spółki, będąca osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „Wspólnik”). W ramach tej działalności Wspólnik zajmuje się w szczególności obrotem nieruchomościami oraz ich wynajmem. Wspólnik jest czynnym podatnikiem VAT, a w CEIDG ujawniona jest działalność obejmująca m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, oznaczona kodem PKD 68.10.Z.

Pierwotne nabycie udziału w Nieruchomości przez Wspólnika nastąpiło poza formalnie zarejestrowaną działalnością gospodarczą Wspólnika. W akcie notarialnym dokumentującym nabycie udziału w Nieruchomości nie wskazano, że zakup został dokonany na cele działalności gospodarczej. Koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości, w szczególności podatek od nieruchomości, nie były ujmowane przez Wspólnika w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej. Udział ten nie został jednak nabyty do celów osobistych ani wykorzystywany na potrzeby prywatne Wspólnika. Nieruchomość nie była również wykorzystywana wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Planowane jest zawarcie pomiędzy Wspólnikiem a Spółką umowy sprzedaży, na podstawie której Wspólnik przeniesie na Spółkę udział we współwłasności Nieruchomości. Umowa zostanie zawarta w formie aktu notarialnego. W związku z jej zawarciem po stronie Spółki powstanie zobowiązanie do zapłaty na rzecz Wspólnika ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości (dalej: „Cena”). Planowana sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wspólnika na rzecz Spółki będzie pozostawała w związku z przedsięwzięciem inwestycyjnym Spółki i nie będzie służyła zaspokojeniu potrzeb osobistych Wspólnika.

Nabycie udziału w Nieruchomości będzie miało charakter gospodarczy i będzie związane z działalnością prowadzoną przez Spółkę. Po nabyciu udziału w Nieruchomości Spółka zamierza wykorzystać Nieruchomość do realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego obejmującego xx lokali mieszkalnych z garażem podziemnym. Lokale mieszkalne wraz z prawami związanymi z ich własnością będą przeznaczone do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej Spółki. Sprzedaż ta będzie stanowiła czynności opodatkowane VAT według właściwych zasad i stawek.

Na potrzeby złożonego wniosku Spółka przyjmuje, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wspólnika na rzecz Spółki będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia od tego podatku oraz zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Wspólnika. Przyjęcie to wynika w szczególności z budowlanego charakteru Nieruchomości w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT oraz z gospodarczego kontekstu planowanej sprzedaży. Jednocześnie sam status Wspólnika jako czynnego podatnika VAT oraz ujawnienie w CEIDG działalności oznaczonej kodem PKD 68.10.Z nie są traktowane jako jedyne i samodzielne przesłanki opodatkowania planowanej sprzedaży VAT, lecz jako elementy szerszego kontekstu faktycznego.

Pytania objęte złożonym wnioskiem dotyczą skutków podatkowych po stronie Spółki jako nabywcy udziału w Nieruchomości. Spółka nie wnosi o rozstrzygnięcie skutków podatkowych po stronie Wspólnika jako sprzedawcy, lecz przyjmuje jako element zdarzenia przyszłego, że sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Wspólnika będzie czynnością opodatkowaną VAT, niekorzystającą ze zwolnienia, oraz zostanie prawidłowo udokumentowana fakturą VAT.

Nieruchomość jest obecnie niezabudowana. Nie znajdują się na niej budynki, budowle ani ich części w rozumieniu przepisów ustawy VAT. Dla tego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy z maja 2001 r. Zgodnie z planem teren oznaczony jest symbolem 3MN/MP, a jego przeznaczenie obejmuje zabudowę mieszkalną, mieszkalno-pensjonatową lub wypoczynkową, z możliwością lokalizacji usług nieuciążliwych, usług towarzyszących oraz wolnostojących budynków garażowych i gospodarczych. Ponadto, dla tego terenu wydano pozwolenie na budowę z sierpnia 2025 r., obejmujące realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego z xx lokalami mieszkalnymi i garażem podziemnym. Istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz pozwolenia na budowę stanowi obiektywny kontekst planowanej sprzedaży i potwierdza, że Nieruchomość jest przeznaczona do wykorzystania w ramach inwestycji prowadzonej przez Spółkę.

Na moment planowanej transakcji pozwolenie na budowę będzie pozostawało w obrocie prawnym. Spółka zakłada, że pozwolenie to nie zostanie do tego czasu uchylone, wygaszone ani wstrzymane.

Spółka nie posiada obecnie środków finansowych wystarczających do samodzielnego sfinansowania zakupu udziału w Nieruchomości. Jednocześnie, pomimo prowadzenia działalności gospodarczej, Spółka nie realizowała dotychczas inwestycji deweloperskich, dlatego nie posiada historii inwestycyjnej ani doświadczenia operacyjnego ułatwiającego pozyskanie finansowania bankowego na warunkach porównywalnych do podmiotów o ugruntowanej pozycji na rynku deweloperskim. W konsekwencji możliwość uzyskania finansowania zewnętrznego od instytucji finansowych może być istotnie ograniczona. Uzasadnia to wykorzystanie finansowania zapewnionego przez wspólników Spółki, w szczególności w formie pożyczki opisanej we wniosku.

W celu sfinansowania nabycia udziału w Nieruchomości Spółka planuje zawrzeć ze Wspólnikiem umowę pożyczki pieniężnej (dalej: „Pożyczka”). Kwota Pożyczki będzie odpowiadała w całości albo w części Cenie należnej Wspólnikowi z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości. Pożyczka będzie miała rzeczywisty charakter, zostanie udzielona na warunkach rynkowych i będzie prawidłowo udokumentowana. Będzie ona odpłatna, a Wspólnikowi będzie przysługiwało wynagrodzenie w postaci odsetek. Opis Pożyczki został przedstawiony wyłącznie w zakresie niezbędnym do oceny skutków podatkowych rozliczenia Ceny w drodze potrącenia wzajemnych wierzytelności. Przedmiotem złożonego wniosku nie są natomiast skutki podatkowe samego udzielenia Pożyczki, w tym odsetek.

Po zawarciu umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki pomiędzy Spółką a Wspólnikiem powstaną wzajemne wierzytelności pieniężne. Po stronie Wspólnika powstanie wierzytelność wobec Spółki o zapłatę Ceny, natomiast po stronie Spółki – wierzytelność wobec Wspólnika o wypłatę kwoty Pożyczki. Umowa Pożyczki zostanie zawarta przed dokonaniem potrącenia, a roszczenie Spółki o wypłatę kwoty Pożyczki będzie istniejące i – w zależności od przyjętego modelu rozliczenia – wymagalne albo objęte zgodnym porozumieniem stron o kompensacie umownej. Na moment dokonania potrącenia wierzytelności te będą istniejące, pieniężne, wzajemne, jednorodzajowe oraz zdatne do wzajemnego umorzenia.

W dalszej kolejności planowane jest rozliczenie powyższych wierzytelności poprzez ich potrącenie (kompensatę), dokonane na podstawie odpowiednich przepisów prawa cywilnego albo porozumienia stron. Jeżeli strony zastosują potrącenie ustawowe, wierzytelności będą spełniały przesłanki określone w art. 498 Kodeksu cywilnego, w tym przesłankę wymagalności. Jeżeli natomiast strony zastosują kompensatę umowną, rozliczenie nastąpi na podstawie zgodnego porozumienia stron, w granicach dopuszczalnych przez prawo cywilne, niezależnie od tego, czy wszystkie przesłanki potrącenia ustawowego byłyby wymagane.

W wyniku potrącenia dojdzie do umorzenia wzajemnych wierzytelności do odpowiedniej wysokości. Potrącenie będzie stanowiło wyłącznie sposób wykonania istniejących pomiędzy stronami zobowiązań pieniężnych i nie będzie odrębną czynnością mającą wpływ na kwalifikację sprzedaży udziału w Nieruchomości na gruncie VAT.

W związku z potrąceniem nie dojdzie do fizycznego transferu środków pieniężnych pomiędzy stronami. Rozliczenie Ceny nastąpi zatem nie przez przelew środków pieniężnych, lecz przez wzajemne umorzenie wierzytelności stron.

Wszystkie opisane czynności będą miały rzeczywisty charakter gospodarczy, zostaną dokonane z uzasadnionych przyczyn ekonomicznych i będą prawidłowo udokumentowane. Przedmiotem złożonego wniosku nie jest ocena skutków podatkowych po stronie Wspólnika, lecz wyłącznie skutków podatkowych powstających po stronie Spółki jako nabywcy udziału w Nieruchomości, w szczególności w zakresie prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym w związku z nabyciem udziału w Nieruchomości i rozliczeniem Ceny w drodze potrącenia.

Uzupełnienie opisu sprawy

W piśmie z 4 września 2026 r. (wpływ 4 września 2026 r.), w odpowiedzi na pytania Organu:

1.  „Od kiedy Spółka z o.o. prowadzi działalność gospodarczą?”,

wskazali Państwo:

2.  „Czy Spółka wykonuje obecnie jakiekolwiek czynności opodatkowane podatkiem VAT na terytorium kraju? Jeśli tak, to jakie to są czynności? Jeśli nie, to proszę wskazać, czy w najbliższym okresie takie czynności będą wykonywane?”,

wskazali Państwo:

3.  „Czy w składanych plikach JPK wraz z deklaracją VAT Spółka wykazuje/będzie wykazywać podatek należny?”,

wskazali Państwo:

4.  „Czy w danym okresie rozliczeniowym, w którym Spółka planuje wystąpić o zwrot podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości, powstanie różnica, o której mowa w art. 87 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), tj. czy wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym? Jeśli nie, to proszę wskazać, czy wystąpi sam podatek naliczony bez wykazanego podatku należnego?”,

wskazali Państwo:

5.  „Jaki jest przewidywany czas trwania realizowanej inwestycji deweloperskiej, o której mowa we wniosku?”,

wskazali Państwo:

6.  „Czy zostały już podpisane jakieś umowy przedwstępne na sprzedaż lokali mieszkalnych?”,

wskazali Państwo:

Pytania

1.  Czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych?

2.  Czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a udział będzie przeznaczony do wykonywania przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej, Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych?

3.  Czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a udział w Nieruchomości będzie przeznaczony do wykonywania przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej, Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a udział ten będzie przeznaczony do wykonywania przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej, Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych.

Ad 3.

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a udział ten będzie przeznaczony do wykonywania przez Spółkę czynności opodatkowanych VAT w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej, Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT, także wtedy, gdy w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy.

Ad 1.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: „ustawa VAT”), w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo do odliczenia podatku naliczonego stanowi jedną z podstawowych zasad konstrukcyjnych podatku od towarów i usług i jest bezpośrednim wyrazem zasady neutralności VAT.

Prawo to ma charakter fundamentalny i co do zasady nie powinno być interpretowane zawężająco, jeżeli podatnik działa jako podatnik VAT, a nabywany towar lub usługa pozostaje w bezpośrednim albo co najmniej pośrednim związku z planowaną działalnością opodatkowaną. W konsekwencji już ponoszenie nakładów inwestycyjnych na etapie przygotowawczym może uzasadniać odliczenie podatku naliczonego, o ile zamiar wykorzystania tych nakładów do działalności opodatkowanej wynika z obiektywnych okoliczności sprawy.

W opisanym zdarzeniu przyszłym spełnione będą podstawowe przesłanki prawa Spółki do odliczenia podatku VAT naliczonego. Po pierwsze, Spółka jest i na moment nabycia udziału w Nieruchomości będzie czynnym podatnikiem VAT. Po drugie, nabycie udziału w Nieruchomości zostanie dokonane przez Spółkę jako podatnika VAT działającego w ramach planowanej działalności gospodarczej, a nie w celu niezwiązanym z tą działalnością. Po trzecie, udział w Nieruchomości będzie pozostawał w bezpośrednim związku z przyszłą sprzedażą opodatkowaną VAT, ponieważ nabycie to będzie pierwszym i koniecznym etapem realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z xx lokalami mieszkalnymi i garażem podziemnym, przeznaczonymi następnie do sprzedaży w ramach działalności gospodarczej Spółki. Po czwarte, transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości zostanie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Wspólnika.

Istotne znaczenie ma również charakter Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej transakcji. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jest niezabudowana, a zarazem objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość jej zabudowy. Dla Nieruchomości wydano również pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Oznacza to, że Nieruchomość stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT. W konsekwencji, dostawa udziału w tej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, które dotyczy wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W konsekwencji, skoro sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie stanowiła czynność opodatkowaną VAT, niekorzystającą ze zwolnienia, a Spółka nabędzie udział w Nieruchomości z zamiarem wykorzystania go do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, podatek wykazany na fakturze dokumentującej tę transakcję będzie podatkiem naliczonym związanym z działalnością opodatkowaną Spółki. Założenie to dotyczy sytuacji, w której faktura będzie dokumentowała rzeczywistą transakcję, podatek VAT zostanie wykazany prawidłowo, a w sprawie nie wystąpią negatywne przesłanki odliczenia określone w art. 88 ustawy VAT, w szczególności nie wystąpi sytuacja, w której faktura dokumentowałaby czynność niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną od podatku.

Związek pomiędzy nabyciem udziału w Nieruchomości a wykonywaniem przez Spółkę czynności opodatkowanych będzie zatem bezpośredni, konkretny i obiektywnie weryfikowalny. Nabycie udziału w Nieruchomości nie będzie zakupem o charakterze ogólnym ani neutralnym względem przyszłej działalności Spółki, lecz wydatkiem inwestycyjnym ponoszonym wprost w celu realizacji projektu deweloperskiego. Bez nabycia udziału w Nieruchomości Spółka nie mogłaby w zakładanym modelu gospodarczym prowadzić inwestycji, a w konsekwencji nie mogłaby osiągać przyszłej sprzedaży opodatkowanej VAT z tytułu sprzedaży lokali. Taki związek spełnia wymóg wynikający z art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, na możliwość odliczenia podatku VAT nie wpływa okoliczność, że rozliczenie ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości nastąpi poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron. Ustawa VAT nie formułuje generalnej zasady, zgodnie z którą prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów lub usług byłoby uzależnione od zapłaty ceny przelewem bankowym albo od fizycznego przepływu środków pieniężnych pomiędzy stronami. Dla prawa do odliczenia istotne jest przede wszystkim to, czy doszło do rzeczywistej czynności opodatkowanej, czy nabywca działa jako podatnik VAT oraz czy nabycie pozostaje w związku z działalnością opodatkowaną.

Instytucja potrącenia została uregulowana w art. 498 i nast. Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze albo rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem albo innym organem państwowym.

Z kolei zgodnie z art. 498 § 2 Kodeksu cywilnego, wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. W przypadku kompensaty umownej podstawą rozliczenia jest natomiast zgodne porozumienie stron, które może określać zasady wzajemnego umorzenia wierzytelności w sposób odmienny od ustawowego modelu potrącenia, o ile mieści się to w granicach swobody umów. W obu przypadkach rozliczenie prowadzi do wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań w zakresie objętym potrąceniem albo kompensatą, bez konieczności rzeczywistego transferu środków pieniężnych pomiędzy stronami.

W opisanym zdarzeniu przyszłym strony dopuszczają zarówno potrącenie ustawowe, jak i kompensatę umowną. W przypadku potrącenia ustawowego wierzytelności będą spełniały przesłanki z art. 498 Kodeksu cywilnego. W przypadku kompensaty umownej strony dokonają rozliczenia na podstawie zgodnego porozumienia, obejmującego wierzytelność Wspólnika wobec Spółki o zapłatę Ceny oraz wierzytelność Spółki wobec Wspólnika o wypłatę kwoty Pożyczki. W obu wariantach ekonomiczny i prawny skutek rozliczenia będzie taki sam: wierzytelności zostaną wzajemnie umorzone do odpowiedniej wysokości. Oznacza to, że zobowiązanie Spółki do zapłaty Ceny nie pozostanie niewykonane, lecz zostanie uregulowane w formie dopuszczalnej przez prawo cywilne i powszechnie stosowanej w obrocie gospodarczym.

Na gruncie ustawy VAT kluczowe znaczenie ma to, że potrącenie prowadzi do zaspokojenia wierzyciela i wygaśnięcia zobowiązania, a więc pełni funkcję równoważną ekonomicznie zapłacie. Pojęcie „uregulowania” należności, którym posługuje się ustawodawca podatkowy, nie jest tożsame wyłącznie z dokonaniem przelewu bankowego albo zapłatą gotówkową. Obejmuje ono również inne prawnie skuteczne sposoby wykonania zobowiązania, w tym potrącenie wzajemnych wierzytelności. Skoro zatem wierzytelność z tytułu Ceny zostanie skutecznie umorzona w drodze kompensaty, wierzyciel zostanie zaspokojony, a zobowiązanie Spółki wygaśnie w całości albo w odpowiedniej części.

W konsekwencji, brak fizycznego przepływu środków pieniężnych nie oznacza braku zapłaty w sensie ekonomicznym ani braku wykonania zobowiązania. Kompensata nie jest zdarzeniem pozornym, przeciwnie, wywołuje definitywny skutek w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności. Z perspektywy VAT istotne jest natomiast to, że dojdzie do rzeczywistej dostawy towaru w postaci udziału w Nieruchomości, dostawa ta będzie opodatkowana VAT i udokumentowana fakturą, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do działalności opodatkowanej.

Ustawa VAT nie przewiduje generalnej zasady, zgodnie z którą prawo do odliczenia podatku naliczonego lub prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym byłoby uzależnione od zapłaty ceny w określonej formie. W szczególności art. 86 ust. 1 oraz art. 87 ust. 1 ustawy VAT odwołują się do statusu podatnika, związku zakupów z czynnościami opodatkowanymi oraz powstania podatku naliczonego, a nie do technicznego sposobu rozliczenia ceny między stronami. Jeżeli ustawodawca wiąże określone skutki podatkowe z brakiem uregulowania należności, czyni to wprost, jak w regulacjach dotyczących ulgi na złe długi. Regulacje te odnoszą się jednak do sytuacji, w których wierzytelność pozostaje nieuregulowana. W analizowanym przypadku wierzytelność zostanie natomiast skutecznie uregulowana poprzez potrącenie.

Samo zastosowanie kompensaty nie zmienia również charakteru czynności opodatkowanej. Nie wpływa ono na przedmiot dostawy, podstawę opodatkowania, status stron transakcji ani przeznaczenie nabytego udziału w Nieruchomości. Kompensata jest jedynie sposobem wykonania zobowiązania pieniężnego wynikającego z umowy sprzedaży oraz umowy Pożyczki. Nie prowadzi do sztucznego wykreowania podatku naliczonego, ponieważ podatek ten wynikać będzie z rzeczywistej, opodatkowanej VAT dostawy udziału w Nieruchomości, dokonanej na rzecz Spółki jako czynnego podatnika VAT i związanej z jej przyszłą sprzedażą opodatkowaną. Tym samym sposób rozliczenia Ceny nie może samodzielnie niweczyć prawa Spółki do odliczenia podatku naliczonego ani prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Z perspektywy konstrukcji VAT kompensata nie stanowi również samodzielnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług. Nie dochodzi bowiem do przeniesienia prawa do rozporządzania towarem jak właściciel ani do wykonania świadczenia na rzecz drugiej strony w zamian za wynagrodzenie. Kompensata jest zdarzeniem rozliczeniowym dotyczącym istniejących wierzytelności pieniężnych. Oznacza to, że samo potrącenie nie generuje odrębnego obowiązku podatkowego w VAT, nie stanowi odrębnej podstawy opodatkowania i nie powinno być dokumentowane fakturą VAT. Fakturą VAT dokumentowana będzie transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości, a nie późniejszy sposób rozliczenia Ceny.

Kompensata nie wpływa również na moment powstania prawa do odliczenia podatku naliczonego po stronie Spółki. Zasadniczo prawo do odliczenia powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych towarów lub usług powstał obowiązek podatkowy u sprzedawcy, nie wcześniej jednak niż w okresie otrzymania faktury przez nabywcę. Przepisy te nie uzależniają powstania prawa do odliczenia od tego, czy cena została zapłacona przelewem, gotówką, czy też uregulowana przez potrącenie. W konsekwencji, kompensata może mieć znaczenie jako sposób wykonania zobowiązania cywilnoprawnego, ale nie przesuwa ani nie warunkuje momentu powstania prawa Spółki do odliczenia VAT naliczonego, o ile spełnione są przesłanki wynikające z art. 86 ustawy VAT.

Nie można także przyjąć, że brak fizycznego transferu środków pieniężnych pozbawia Spółkę ekonomicznego ciężaru nabycia. W przypadku potrącenia Spółka nie przekazuje środków pieniężnych, lecz traci własną wierzytelność wobec Wspólnika o wypłatę kwoty Pożyczki. W sensie ekonomicznym rozliczenie przez kompensatę prowadzi więc do takiego samego rezultatu jak dwa przeciwstawne przelewy: jeden tytułem wypłaty Pożyczki, drugi tytułem zapłaty Ceny. Rezygnacja z faktycznego wykonania tych przelewów nie oznacza, że transakcja jest nieodpłatna albo, że Cena nie została uregulowana. Oznacza jedynie, że strony zastosowały uproszczony i dopuszczalny sposób rozliczenia wzajemnych zobowiązań.

W analizowanej sprawie kompensata nie powinna być również utożsamiana ze zwolnieniem dłużnika z długu bez ekwiwalentu. W wyniku potrącenia wierzytelność Wspólnika o zapłatę Ceny zostanie zaspokojona poprzez przeciwstawienie jej wierzytelności Spółki wobec Wspólnika z tytułu Pożyczki. Nie dojdzie więc do nieodpłatnego darowania długu ani do rezygnacji Wspólnika z należnego mu wynagrodzenia, lecz do wykonania zobowiązania przez mechanizm wzajemnego zaliczenia wierzytelności. Jest to istotne z perspektywy VAT, ponieważ potwierdza odpłatny charakter dostawy udziału w Nieruchomości oraz realność ekonomiczną rozliczenia.

Na skutki VAT kompensaty należy patrzeć przez pryzmat zasady neutralności podatku od towarów i usług. Skoro Spółka nabywa udział w Nieruchomości jako czynny podatnik VAT, nabycie jest udokumentowane fakturą, a udział będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej, to VAT wykazany na fakturze powinien pozostać dla Spółki podatkiem neutralnym. Odmowa prawa do odliczenia albo zwrotu wyłącznie z tego powodu, że strony nie dokonały dwóch przeciwstawnych transferów pieniężnych, lecz rozliczyły należności przez kompensatę, prowadziłaby do nadmiernego formalizmu i byłaby sprzeczna z ekonomiczną funkcją podatku VAT.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych i orzecznictwie dotyczącym rozliczeń bezgotówkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 września 2025 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.42.2020.11.AW, wydanej po wyrokach WSA w Warszawie z 8 kwietnia 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 1249/20, oraz NSA z 19 lutego 2025 r., sygn. akt I FSK 1797/21, zaakceptowano stanowisko, zgodnie z którym uregulowanie należności w drodze kompensaty nie wymaga stosowania mechanizmu podzielonej płatności w zakresie kwoty objętej potrąceniem. Wskazuje to, że również na gruncie ustawy VAT potrącenie jest traktowane jako sposób uregulowania należności odrębny od płatności przelewem, ale prawnie skuteczny.

Analogiczne wnioski wynikają z interpretacji dotyczących ulgi na złe długi, w których organy podatkowe przyjmują, że skuteczne potrącenie prowadzi do uregulowania należności i wyłącza traktowanie wierzytelności jako nieuregulowanej. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 grudnia 2023 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012. 573.2023.1.HW, organ zaakceptował stanowisko podatnika, zgodnie z którym potrącenie wierzytelności prowadzi do zaspokojenia zobowiązania w rozumieniu regulacji VAT dotyczących nieściągalnych wierzytelności. Skoro zatem kompensata jest uznawana za skuteczne uregulowanie należności w reżimie przepisów, w których brak zapłaty ma szczególne znaczenie, tym bardziej nie powinna być traktowana jako przeszkoda dla realizacji prawa do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego w sytuacji, gdy podstawowe przesłanki z art. 86 ust. 1 i art. 87 ust. 1 ustawy VAT są spełnione.

W analizowanym przypadku Spółka nie posiada obecnie środków finansowych wystarczających do samodzielnego sfinansowania zakupu udziału w Nieruchomości. Jednocześnie nie realizowała dotychczas inwestycji deweloperskich, wobec czego nie posiada historii inwestycyjnej ani doświadczenia operacyjnego ułatwiającego pozyskanie finansowania bankowego na warunkach porównywalnych do podmiotów o ugruntowanej pozycji na rynku deweloperskim. Spółka została utworzona jako podmiot celowy dedykowany realizacji inwestycji opisanej we wniosku. W konsekwencji, możliwość pozyskania finansowania zewnętrznego może być istotnie ograniczona, co uzasadnia wykorzystanie finansowania zapewnionego przez wspólników. Taki model finansowania jest racjonalny gospodarczo, pozwala uporządkować proces inwestycyjny oraz zapewnia transparentne zasady finansowania i rozliczeń przedsięwzięcia.

Pożyczka udzielona Spółce przez Wspólnika będzie miała charakter rzeczywisty, zostanie udzielona na warunkach rynkowych i będzie służyła sfinansowaniu nabycia udziału w Nieruchomości niezbędnego do realizacji inwestycji.

Następnie wzajemne wierzytelności stron zostaną rozliczone poprzez potrącenie. Rozwiązanie to ma racjonalne uzasadnienie gospodarcze: upraszcza rozliczenia pomiędzy tymi samymi podmiotami, eliminuje konieczność dokonywania przeciwstawnych transferów pieniężnych oraz ogranicza koszty i ryzyka operacyjne związane z finansowaniem inwestycji. Nie zmienia ono jednak ekonomicznego sensu transakcji. Spółka nabędzie udział w Nieruchomości, a wierzytelność Wspólnika o zapłatę Ceny zostanie zaspokojona przez jej umorzenie z wierzytelnością Spółki wobec Wspólnika z tytułu Pożyczki.

Jednocześnie przepisy ustawy o VAT nie uzależniają prawa do odliczenia podatku naliczonego od dokonania zapłaty w określonej formie. Ustawodawca nie wymaga, aby rozliczenie należności następowało wyłącznie poprzez transfer środków pieniężnych. Dla możliwości odliczenia VAT kluczowe znaczenie ma natomiast to, aby:

a)  transakcja podlegała opodatkowaniu VAT,

b)  została udokumentowana fakturą VAT,

c)  nabywany towar lub usługa były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Wszystkie powyższe warunki będą w analizowanej sprawie spełnione.

Stanowisko Wnioskodawcy znajduje również potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 października 2013 r., sygn. IBPP2/443-707/13/AMP, wskazano, że potrącenie stanowi formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania i może być traktowane na równi z zapłatą. Organ podkreślił, że pojęcie „uregulowania” jest szersze od pojęcia „zapłaty należności” i obejmuje różne sposoby zaspokojenia wierzyciela. Takie ujęcie pozostaje aktualne również w analizowanej sprawie, ponieważ istotą kompensaty będzie właśnie zaspokojenie wierzytelności Wspólnika z tytułu Ceny poprzez jej umorzenie z wierzytelnością Spółki z tytułu Pożyczki.

W rezultacie kompensata nie powinna być oceniana jako brak zapłaty, lecz jako szczególna forma wykonania zobowiązania pieniężnego. Sam brak fizycznego transferu środków pieniężnych nie może być utożsamiany z brakiem uregulowania należności, jeżeli w sensie prawnym i ekonomicznym doszło do definitywnego umorzenia wierzytelności stron. W konsekwencji, skoro:

a)  sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia,

b)  transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT,

c)  udział w Nieruchomości będzie wykorzystywany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT,

d)  Pożyczka będzie miała rzeczywisty i rynkowy charakter,

e)  wzajemne wierzytelności stron zostaną skutecznie rozliczone poprzez potrącenie,

Spółce będzie zatem przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie udziału w Nieruchomości również wtedy, gdy rozliczenie Ceny nastąpi poprzez kompensatę wzajemnych wierzytelności stron.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy, Spółce będzie przysługiwało prawo do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym również wtedy, gdy rozliczenie Ceny nastąpi poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron. Prawo do zwrotu z art. 87 ust. 1 ustawy VAT jest konsekwencją powstania po stronie podatnika podatku naliczonego podlegającego odliczeniu. Jeżeli zatem podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie udziału w Nieruchomości będzie związany z działalnością opodatkowaną Spółki i nie wystąpią negatywne przesłanki z art. 88 ustawy VAT, techniczny sposób rozliczenia Ceny nie powinien wpływać na możliwość żądania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Wnioskodawca podkreśla, że prawo do zwrotu VAT zakłada, iż faktura dokumentująca nabycie udziału w Nieruchomości będzie odzwierciedlała rzeczywistą transakcję, VAT zostanie wykazany na tej fakturze prawidłowo, a w sprawie nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 88 ustawy VAT. Przy spełnieniu tych warunków sama kompensata jako sposób rozliczenia Ceny nie stanowi negatywnej przesłanki zwrotu podatku.

Kompensata nie powoduje również, że transakcja staje się mniej rzeczywista z perspektywy VAT. Zobowiązanie Spółki do zapłaty Ceny zostanie wykonane poprzez umorzenie wierzytelności i nie pozostanie niezaspokojone. W konsekwencji, nie można utożsamiać braku przelewu bankowego z brakiem ekonomicznego ciężaru nabycia. Spółka poniesie ten ciężar poprzez utratę własnej wierzytelności wobec Wspólnika o wypłatę kwoty Pożyczki, która zostanie wykorzystana do rozliczenia Ceny. Taki sposób rozliczenia jest neutralny dla oceny prawa do zwrotu VAT, o ile dostawa udziału w Nieruchomości jest opodatkowana VAT i pozostaje w związku z przyszłą działalnością opodatkowaną Spółki.

W zakresie prawa do zwrotu podatku naliczonego szczególnie istotne jest to, że kompensata nie wpływa na wysokość nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Nadwyżka ta wynika z matematycznego porównania podatku naliczonego podlegającego odliczeniu z podatkiem należnym wykazanym za dany okres rozliczeniowy. Jeżeli podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie udziału w Nieruchomości podlega odliczeniu, to sposób rozliczenia Ceny nie zmienia ani kwoty tego podatku, ani jego związku z działalnością opodatkowaną Spółki. W konsekwencji, kompensata nie może być traktowana jako przeszkoda dla zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Należy również odróżnić warunki powstania prawa do zwrotu VAT od ewentualnych zagadnień dowodowych związanych z weryfikacją zasadności zwrotu. Organ podatkowy może badać, czy transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości rzeczywiście miała miejsce, czy została prawidłowo udokumentowana, czy podatek został wykazany na fakturze oraz czy nabycie ma związek z działalnością opodatkowaną Spółki. Nie oznacza to jednak, że sam wybór kompensaty jako formy rozliczenia Ceny tworzy negatywną przesłankę zwrotu. Kompensata może wymagać prawidłowego udokumentowania, ale nie zmienia materialnych przesłanek prawa do zwrotu VAT.

Ad 3.

W zakresie pytania nr 3 istotne znaczenie ma to, że Spółka została utworzona jako podmiot celowy przeznaczony do realizacji inwestycji deweloperskiej. Po nabyciu udziału w Nieruchomości Spółka będzie prowadziła działania przygotowawcze, projektowe, administracyjne, finansowe i budowlane zmierzające do realizacji inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz późniejszą sprzedaż lokali mieszkalnych. Brak sprzedaży opodatkowanej w początkowym okresie realizacji inwestycji będzie wynikał wyłącznie z naturalnej sekwencji procesu deweloperskiego, w którym najpierw ponoszone są nakłady inwestycyjne, a dopiero następnie dochodzi do sprzedaży lokali.

W działalności deweloperskiej naturalnym i typowym zjawiskiem jest występowanie okresu inwestycyjnego, w którym podatnik ponosi znaczące wydatki inwestycyjne, przy jednoczesnym braku bieżącej sprzedaży opodatkowanej VAT. Okoliczność ta pozostaje jednak bez wpływu na prawo do odliczenia oraz zwrotu podatku VAT naliczonego.

Prawo do odliczenia oraz zwrotu podatku VAT może powstać już na etapie ponoszenia wydatków inwestycyjnych, o ile z całokształtu okoliczności wynika zamiar wykorzystania nabywanych towarów lub usług do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W analizowanej sprawie taki związek ma charakter bezpośredni i jednoznaczny.

Powyższe znajduje potwierdzenie w utrwalonym orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, zgodnie z którym czynności przygotowawcze, w tym nabycie składników majątkowych z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej, mogą stanowić element działalności gospodarczej, a prawo do odliczenia może powstać już na tym etapie, o ile zamiar prowadzenia działalności opodatkowanej jest potwierdzony obiektywnymi okolicznościami. Z orzecznictwa TSUE wynika, że prawo do odliczenia nie jest uzależnione od tego, czy podatnik osiągnął już obrót opodatkowany w okresie, w którym ponosi wydatki inwestycyjne. Istotne jest, czy nabycia zostały dokonane przez podatnika działającego w takim charakterze oraz czy pozostają w związku z planowaną działalnością opodatkowaną.

W wyroku z 14 lutego 1985 r. w sprawie Rompelman (C-268/83) TSUE wskazał, że czynności przygotowawcze, takie jak nabycie praw do nieruchomości z zamiarem ich późniejszego wykorzystania w działalności opodatkowanej, mogą same w sobie stanowić działalność gospodarczą. Trybunał dopuścił jednocześnie możliwość weryfikowania przez organy podatkowe, czy deklarowany zamiar wykorzystania nabycia do działalności gospodarczej znajduje potwierdzenie w obiektywnych dowodach. W analizowanej sprawie takie dowody występują, ponieważ Spółka została powołana jako podmiot celowy do realizacji inwestycji deweloperskiej, Nieruchomość jest przeznaczona pod zabudowę, istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydano pozwolenie na budowę.

Analogiczne znaczenie ma wyrok TSUE z 29 lutego 1996 r. w sprawie INZO (C-110/94). Trybunał podkreślił w nim, że podmiot, który deklaruje zamiar rozpoczęcia działalności gospodarczej i ponosi pierwsze wydatki inwestycyjne w tym celu, powinien być uznawany za podatnika VAT, a przysługujące mu prawo do odliczenia nie może być co do zasady kwestionowane wyłącznie dlatego, że działalność opodatkowana nie została jeszcze faktycznie rozpoczęta. Wyjątkiem mogą być sytuacje oszustwa lub nadużycia, których w opisanym zdarzeniu przyszłym nie ma, ponieważ transakcja będzie miała rzeczywisty charakter gospodarczy, zostanie udokumentowana, a nabycie udziału w Nieruchomości będzie bezpośrednio związane z przygotowaniem inwestycji deweloperskiej.

W wyroku z 15 stycznia 1998 r. w sprawie Ghent Coal Terminal (C-37/95) TSUE wskazał, że prawo do odliczenia VAT od wydatków inwestycyjnych pozostaje zachowane również wtedy, gdy z przyczyn niezależnych od podatnika nabyte towary lub usługi nie zostaną ostatecznie wykorzystane do transakcji opodatkowanych. Tym bardziej prawo to powinno przysługiwać w sytuacji takiej jak przedstawiona we wniosku, w której Spółka nie tylko deklaruje zamiar prowadzenia działalności opodatkowanej, lecz zamierza kontynuować projekt inwestycyjny, a brak bieżącej sprzedaży opodatkowanej wynika jedynie z naturalnej sekwencji procesu deweloperskiego.

Na uwagę zasługuje również wyrok TSUE z 22 marca 2012 r. w sprawie Klub OOD (C-153/11), w którym Trybunał potwierdził, że podatnik nabywający dobro inwestycyjne, działając w takim charakterze i zaliczając je do majątku przedsiębiorstwa, ma prawo do odliczenia VAT naliczonego już w okresie, w którym podatek stał się wymagalny, niezależnie od tego, że dobro to nie zostało jeszcze bezpośrednio wykorzystane w działalności zawodowej podatnika. Teza ta ma bezpośrednie znaczenie dla Spółki, ponieważ udział w Nieruchomości będzie nabywany jako składnik majątkowy służący przygotowaniu i realizacji inwestycji deweloperskiej, a jego faktyczne wykorzystanie do sprzedaży opodatkowanej nastąpi dopiero po przeprowadzeniu procesu inwestycyjnego.

Z powyższego orzecznictwa wynika spójna zasada, zgodnie z którą podatnik nie musi oczekiwać z odliczeniem podatku VAT do momentu osiągnięcia pierwszej sprzedaży opodatkowanej. Prawo do odliczenia i w konsekwencji prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego może powstać już na etapie ponoszenia wydatków inwestycyjnych, jeżeli zamiar wykorzystania nabytych towarów lub usług do działalności opodatkowanej jest rzeczywisty i potwierdzony obiektywnymi okolicznościami. W opisanym zdarzeniu przyszłym przesłanka ta będzie spełniona, ponieważ Spółka nabywa udział w Nieruchomości w celu realizacji konkretnej inwestycji deweloperskiej, a przyszła sprzedaż lokali mieszkalnych będzie stanowiła czynności opodatkowane VAT.

W konsekwencji, jeżeli w danym okresie rozliczeniowym po stronie Spółki nie wystąpi jeszcze sprzedaż opodatkowana VAT, Spółka będzie uprawniona do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT, o ile podatek naliczony będzie podlegał odliczeniu i będzie związany z prowadzoną przez Spółkę działalnością gospodarczą. Przepis ten wprost obejmuje sytuacje, w których podatnik nie wykonał jeszcze czynności opodatkowanych w danym okresie rozliczeniowym, ale ponosi wydatki pozostające w związku z działalnością gospodarczą. Mechanizm ten ma szczególne znaczenie dla inwestycji deweloperskich, w których znaczne wydatki inwestycyjne poprzedzają uzyskanie pierwszych przychodów ze sprzedaży opodatkowanej.

Również w tym zakresie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że rozliczenie ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości nastąpi poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron. Kompensata będzie stanowiła prawnie skuteczną formę wykonania zobowiązania pieniężnego i doprowadzi do uregulowania należności poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności. Nie jest ona odrębną czynnością opodatkowaną VAT, nie wpływa na podstawę opodatkowania dostawy udziału w Nieruchomości i nie zmienia przeznaczenia nabytego udziału. Skoro zatem brak bieżącej sprzedaży opodatkowanej nie wyłącza prawa do zwrotu na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT, to tym bardziej prawa tego nie może wyłączać okoliczność, że cena nabycia udziału w Nieruchomości zostanie uregulowana przez kompensatę, a nie przez przelew środków pieniężnych.

Zgodnie z art. 87 ust. 5a ustawy VAT, podatnikowi, który w danym okresie rozliczeniowym nie wykonał czynności opodatkowanych na terytorium kraju ani czynności wymienionych w art. 86 ust. 8 pkt 1 ustawy VAT, przysługuje zwrot kwoty podatku naliczonego podlegającego odliczeniu od podatku należnego w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia, z zastrzeżeniem art. 86 ust. 19 ustawy VAT. Przepis ten wprost przewiduje możliwość uzyskania zwrotu podatku VAT przez podatników znajdujących się na etapie przygotowania inwestycji, którzy ponoszą wydatki związane z przyszłą działalnością opodatkowaną, lecz nie osiągają jeszcze obrotu opodatkowanego. Złożony wniosek dotyczy samego prawa Spółki do zwrotu podatku VAT, a nie technicznych warunków ani terminu dokonania zwrotu, w tym ewentualnego zastosowania zabezpieczenia majątkowego przewidzianego w przepisach ustawy VAT. Regulacja ta znajduje szczególne zastosowanie do podmiotów realizujących inwestycje długoterminowe, w tym inwestycje deweloperskie, w których pomiędzy poniesieniem wydatków inwestycyjnych a rozpoczęciem sprzedaży opodatkowanej może upłynąć znaczny okres.

W analizowanym przypadku Spółka po nabyciu udziału w Nieruchomości będzie realizowała inwestycję deweloperską obejmującą przygotowanie inwestycji, wykorzystanie wydanego pozwolenia na budowę, podejmowanie działań organizacyjnych i finansowych oraz realizację procesu budowlanego. Sprzedaż lokali nastąpi dopiero po odpowiednim zaawansowaniu lub zakończeniu procesu inwestycyjnego. Tym samym, w początkowym okresie działalności może wystąpić sytuacja, w której Spółka będzie wykazywała podatek naliczony związany z realizacją inwestycji, przy jednoczesnym braku podatku należnego wynikającego ze sprzedaży opodatkowanej.

Okoliczność ta pozostaje jednak bez wpływu na możliwość uzyskania zwrotu podatku VAT, ponieważ z całokształtu okoliczności jednoznacznie wynika zamiar wykorzystania nabytego udziału w Nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

W realiach opisanego zdarzenia przyszłego zamiar wykorzystania nabytego udziału w Nieruchomości do działalności opodatkowanej będzie potwierdzony obiektywnymi okolicznościami. Należą do nich w szczególności: celowe powołanie Spółki do realizacji inwestycji deweloperskiej, nabycie udziału w konkretnej Nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydane pozwolenie na budowę, planowany model biznesowy zakładający sprzedaż lokali oraz finansowanie inwestycji poprzez środki wspólników. Oznacza to, że brak bieżącego podatku należnego w początkowej fazie projektu nie będzie wynikał z braku związku zakupów z działalnością opodatkowaną, lecz z typowego dla działalności deweloperskiej przesunięcia w czasie pomiędzy etapem ponoszenia wydatków inwestycyjnych a etapem osiągania przychodów ze sprzedaży opodatkowanej VAT.

Powyższe orzecznictwo TSUE wzmacnia stanowisko Spółki również w zakresie zwrotu VAT na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT. Skoro prawo do odliczenia może powstać już na etapie przygotowawczym, przed rozpoczęciem sprzedaży opodatkowanej, to nadwyżka podatku naliczonego nad należnym wykazana w tym okresie powinna podlegać zwrotowi na zasadach przewidzianych w ustawie VAT. Odmienne podejście prowadziłoby do faktycznego finansowania inwestycji podatkiem VAT przez podatnika i byłoby sprzeczne z zasadą neutralności tego podatku.

Bez wpływu na powyższe pozostaje okoliczność, że rozliczenie ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości nastąpi poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron. W praktyce organów podatkowych oraz orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że kompensata stanowi formę uregulowania należności poprzez umorzenie wzajemnych wierzytelności. Skoro wierzytelność z tytułu Ceny sprzedaży udziału w Nieruchomości zostanie skutecznie rozliczona poprzez kompensatę, a po stronie Spółki powstanie podatek naliczony związany z przyszłą działalnością opodatkowaną, brak jest podstaw do odmowy Spółce prawa do zwrotu podatku VAT naliczonego na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT wyłącznie z powodu braku fizycznego transferu środków pieniężnych. Odmienna wykładnia prowadziłaby do uzależnienia prawa do zwrotu od techniki rozliczenia ceny, mimo że ustawa VAT takiej przesłanki nie przewiduje.

Podsumowując, w opisanym zdarzeniu przyszłym spełnione będą materialne przesłanki prawa Spółki do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie udziału w Nieruchomości. Spółka będzie działała jako czynny podatnik VAT, nabycie udziału będzie miało rzeczywisty i gospodarczy charakter, a sam udział będzie przeznaczony do wykorzystania w ramach inwestycji deweloperskiej prowadzącej do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jednocześnie sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie opodatkowana VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia i zostanie prawidłowo udokumentowana fakturą VAT.

Dla oceny prawa do odliczenia i zwrotu VAT bez znaczenia powinien pozostawać techniczny sposób rozliczenia Ceny. Potrącenie wzajemnych wierzytelności będzie prawnie skuteczną formą wykonania zobowiązania pieniężnego, prowadzącą do uregulowania należności i definitywnego umorzenia wierzytelności stron. Kompensata nie stanowi odrębnej czynności opodatkowanej VAT, nie wpływa na podstawę opodatkowania dostawy udziału w Nieruchomości, nie zmienia momentu powstania prawa do odliczenia i nie niweczy ekonomicznego ciężaru nabycia po stronie Spółki. Brak fizycznego transferu środków pieniężnych nie może być zatem utożsamiany z brakiem zapłaty ani z brakiem rzeczywistego charakteru transakcji.

Prawo Spółki do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikać będzie z samego faktu powstania podatku naliczonego podlegającego odliczeniu. Jeżeli w danym okresie rozliczeniowym Spółka nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny, okoliczność ta nie powinna wyłączać prawa do zwrotu, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy VAT. Brak bieżącej sprzedaży opodatkowanej będzie bowiem konsekwencją typowej sekwencji procesu deweloperskiego, w którym etap ponoszenia wydatków inwestycyjnych poprzedza etap sprzedaży lokali mieszkalnych.

Za prawidłowością powyższego stanowiska przemawia również zasada neutralności VAT oraz orzecznictwo TSUE dotyczące prawa do odliczenia na etapie przygotowawczym działalności gospodarczej. Skoro zamiar wykorzystania nabytego udziału w Nieruchomości do działalności opodatkowanej będzie potwierdzony obiektywnymi okolicznościami, takimi jak cel powołania Spółki, przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę, wydane pozwolenie na budowę oraz planowany model sprzedaży lokali, Spółka nie powinna być zobowiązana do finansowania inwestycji ciężarem podatku VAT do momentu rozpoczęcia sprzedaży opodatkowanej.

W konsekwencji, należy uznać, że Spółce będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie udziału w Nieruchomości oraz prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym, także w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a w okresie rozliczeniowym objętym wnioskiem Spółka nie będzie jeszcze wykazywała sprzedaży opodatkowanej z uwagi na trwający proces inwestycyjny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest:

-     prawidłowe – w zakresie wskazania, czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),

-     nieprawidłowe – w zakresie uznania, że Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy, także wtedy, gdy w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”. Stosownie do treści ww. przepisu:

Według art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W świetle art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z ww. regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Stosownie do cytowanych wyżej przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy:

Przy czym, co również istotne, w świetle art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Jak stanowi art. 86 ust. 11 ustawy:

Stosownie do treści art. 86 ust. 13 ustawy:

Zatem, prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur lub dokumentów celnych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy po otrzymaniu faktury lub dokumentu celnego, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku od towarów i usług jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

Zgodnie z art. 498 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), dalej: „Kodeks cywilny”:

Na podstawie art. 498 § 2 Kodeksu cywilnego:

Wzajemna kompensata wierzytelności, polega na zaliczeniu jednej wierzytelności na poczet drugiej – zwana jest również potrąceniem. Wygaśnięcie zobowiązania przez potrącenie, czyli kompensata wierzytelności, następuje wówczas, jeżeli jedna strona jest w stosunku do drugiej dłużnikiem i jednocześnie wierzycielem, tj. ma zarówno wierzytelności, jak i zobowiązania względem tej drugiej strony. Na skutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Nie dochodzi do efektywnej zapłaty w pieniądzu. Pomimo, iż potrącenie dotyczy zobowiązania do świadczeń tego samego rodzaju, nie prowadzi do ich realizacji, a jedynie do zaliczenia jednej wierzytelności na poczet drugiej, co w rezultacie skutkuje zaspokojeniem wierzyciela i osiągnięciem przez to celu zobowiązania. Na skutek potrącenia wierzytelności obydwu stron umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenie wierzytelności jest więc jedną z form wygaśnięcia zobowiązania w wyniku wykonania świadczenia przez umorzenie wzajemnych wierzytelności między stronami.

Ponadto, poza potrąceniem ustawowym wynikającym z ww. art. 498 Kodeksu cywilnego, prawu polskiemu znane jest również potrącenie umowne, które podstawę prawną czerpie z zasady swobody umów zawartej w Kodeksie cywilnym.

W myśl art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że potrącenie umowne, jako umowa nienazwana, może być swobodnie kształtowane przez strony, w związku z czym jest zawierane na warunkach ustalonych przez strony danego stosunku prawnego.

Zauważenia wymaga, że przepisy ustawy o VAT nie wiążą prawa do odliczenia podatku naliczonego ze źródłem pochodzenia środków finansowych przeznaczonych na zakup towarów i usług, przy nabyciu których podatek został naliczony. Przepisy ustawy nie wykluczają prawa do odliczenia podatku naliczonego w zależności od ustalonego miedzy kontrahentami sposobu płatności.

Dla nabycia prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego podstawowe znaczenie ma związek dokonanych zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, przy czym przy ustalaniu tego prawa należy mieć na uwadze ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka została utworzona w celu realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego na rynku nieruchomości. Jej planowana działalność obejmuje realizację inwestycji deweloperskiej, a następnie sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością. Nabycie udziału w Nieruchomości, będzie pierwszym etapem realizacji tej inwestycji i będzie pozostawało w bezpośrednim związku z przyszłą działalnością opodatkowaną VAT wykonywaną przez Spółkę. Spółka jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy Spółce będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Jak wskazano wyżej, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

W analizowanej sprawie warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości będą spełnione, ponieważ Nieruchomość – jak wskazał Wnioskodawca – będzie służyła do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług oraz Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

Zatem, będzie przysługiwać Państwu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tej faktury także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych. Prawo to będzie przysługiwało Państwu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy.

Podsumowując stwierdzić należy, że w przypadku nabycia przez Państwa od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Państwa do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, będzie Państwu przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 1 we wniosku jest prawidłowe.

Kolejne Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy w przypadku nabycia przez Spółkę od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a nabyty udział będzie wykorzystywany przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości również w sytuacji, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością (pytania oznaczone we wniosku nr 2 i nr 3).

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika określone zostały w art. 87 ust. 2-6l ustawy.

Na podstawie art. 87 ust. 2 ustawy:

Wyjaśnić należy, że przepisy art. 87 ustawy regulują sposób dokonania przez podatnika rozliczenia w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym deklaruje on nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym. Przepisy te umożliwiają otrzymanie przez podatnika rzeczywistego zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym. Warunkiem, który musi spełnić podatnik, by domagać się zwrotu, jest powstanie w okresie rozliczeniowym różnicy pomiędzy kwotą podatku naliczonego a kwotą podatku należnego. Powyższe wynika z generalnej zasady określonej w przywołanym powyżej art. 87 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że na obecnym etapie Spółka nie dokonuje jeszcze na terytorium kraju odpłatnych dostaw towarów ani odpłatnego świadczenia usług podlegających opodatkowaniu VAT. W szczególności nie sprzedaje lokali mieszkalnych, nie świadczy usług najmu ani nie otrzymuje od nabywców wpłat stanowiących część zapłaty na poczet przyszłej dostawy lokali. Wynika to z obecnej, przygotowawczej fazy przedsięwzięcia deweloperskiego, które ma charakter długoterminowy i wieloetapowy. Aktualna aktywność Spółki koncentruje się na czynnościach organizacyjnych, finansowych i formalnoprawnych niezbędnych do uruchomienia inwestycji. Spółka będzie wykazywała podatek należny w plikach JPK_VAT z deklaracją za okresy rozliczeniowe, w których wystąpią czynności opodatkowane powodujące obowiązek rozliczenia tego podatku. Na obecnym etapie podatek należny może nie być wykazywany, ponieważ Spółka nie rozpoczęła jeszcze sprzedaży lokali ani nie otrzymuje wpłat od nabywców. Brak podatku należnego wynika zatem wyłącznie z fazy, w której znajduje się przedsięwzięcie, a nie z braku zamiaru prowadzenia działalności opodatkowanej. W okresie rozliczeniowym, w którym Spółka planuje wystąpić o zwrot podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w Nieruchomości, po stronie Spółki wystąpi podatek naliczony wynikający z faktury dokumentującej nabycie tego udziału. Zgodnie z przyjętym harmonogramem w tym samym okresie rozliczeniowym Spółka nie będzie jeszcze wykonywała czynności powodujących powstanie podatku należnego, w szczególności nie będzie dokonywała sprzedaży lokali ani otrzymywała od nabywców wpłat stanowiących część zapłaty za lokale. W konsekwencji, podatek należny za dany okres rozliczeniowy wyniesie 0 zł, natomiast Spółka wykaże podatek naliczony związany z nabyciem Nieruchomości przeznaczonej do przyszłej działalności opodatkowanej.

Zatem, przepis art. 87 ust. 2 ustawy nie będzie miał zastosowania w ww. sytuacji, bowiem u Państwa nie wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym.

W konsekwencji, w przypadku nabycia przez Państwa od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a udział będzie przeznaczony do wykonywania przez Państwa czynności opodatkowanych VAT w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej, nie będzie Państwu przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości, gdyż u Państwa nie wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 2 we wniosku jest nieprawidłowe.

Należy jednak wskazać, że art. 87 ust. 5a ustawy stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 86 ust. 19 ustawy:

Zauważyć należy, że przepis art. 87 ust. 5a ustawy pozwala podatnikom, którzy w danym okresie w ogóle nie dokonywali żadnych czynności ani w kraju, ani za granicą na uzyskanie zwrotu bezpośredniego podatku naliczonego. Zwrot następuje na umotywowany wniosek podatnika złożony wraz z deklaracją podatkową. Wystarczającą (i w zasadzie jedyną) przesłanką jest sam fakt wystąpienia u podatnika, który nie dokonywał w danym okresie żadnych czynności opodatkowanych, kwoty podatku naliczonego, której to kwoty nie przenosi na następny okres rozliczeniowy.

Zasadą jest, że zwrot przysługuje w tym przypadku w terminie 180 dni. Podatnik może jednak złożyć wniosek o zwrot podatku w terminie 60 dni. Wraz z wnioskiem powinno zostać złożone w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe, w kwocie odpowiadającej podatkowi naliczonemu.

Ponadto, z odesłań zawartych w art. 87 ust. 5a ustawy wynika, że w przypadku podatników, o których mowa w tym przepisie, organ podatkowy może wydłużyć termin zwrotu podatku, w przypadku gdy zasadność zwrotu jest weryfikowana przez organ podatkowy bądź organ kontroli celno-skarbowej w jakiejkolwiek formie (czynności sprawdzających, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej lub postępowania podatkowego).

Należy podkreślić, że wskazany przez Państwa art. 87 ust. 5a ustawy, odnosi się do pojęcia zwrotu podatku naliczonego, a nie zwrotu różnicy podatku, o którym mowa w art. 87 ust. 2 ustawy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że w przypadku nabycia przez Państwa od Wspólnika udziału w Nieruchomości, gdy sprzedaż tego udziału będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia oraz udokumentowaną fakturą VAT, a udział w Nieruchomości będzie przeznaczony do wykonywania przez Państwa czynności opodatkowanych VAT w ramach planowanej inwestycji deweloperskiej, jeżeli w okresie rozliczeniowym, w którym Państwo wystąpią o zwrot podatku VAT, nie będą Państwo jeszcze wykonywali czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością, to będą mieli Państwo – na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy – prawo do zwrotu podatku naliczonego w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia (natomiast w terminie 60 dni na sporządzony na piśmie wniosek, gdy złożą Państwo w urzędzie skarbowym zabezpieczenie majątkowe).

Zatem, Państwa stanowisko, że Spółce będzie przysługiwać prawo do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym wynikającej z faktury dokumentującej sprzedaż udziału w Nieruchomości także wtedy, gdy Cena zostanie rozliczona poprzez potrącenie wzajemnych wierzytelności stron wynikających z umowy sprzedaży udziału w Nieruchomości oraz umowy Pożyczki, a nie poprzez fizyczną zapłatę środków pieniężnych, w tym na podstawie art. 87 ust. 5a ustawy, także wtedy, gdy w okresie rozliczeniowym, w którym Spółka wystąpi o zwrot podatku VAT, nie będzie jeszcze wykonywała czynności generujących podatek należny z uwagi na realizację procesu inwestycyjnego poprzedzającego sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z prawami związanymi z ich własnością należy uznać za nieprawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3), w tym sensie, że jak już wskazałem powyżej, w rozpatrywanej sytuacji, nie wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad należnym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że przepisy przewidują również możliwość przeprowadzenia przed dokonaniem zwrotu tzw. postępowania wyjaśniającego czy też postępowania sprawdzającego, gdy zasadność zwrotu wymaga dodatkowego sprawdzenia. Natomiast tut. organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach opisanego przez Państwa zdarzenia przyszłego. Tut. organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.