0112-KDIL1-3.4012.413.2026.1.AC

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek nr 1 oraz nr 2. Uzupełnili go Państwo pismem z 30 czerwca 2026 r. (wpływ 30 czerwca 2026 r.),dwoma pismami z 9 lipca 2026 r. (wpływ 9 lipca 2026 r.) oraz pismem z 10 lipca 2026 r. (wpływ 10 lipca 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

(...)

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

W 2013 r. spadkodawca nabył nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta (…) dla działki nr 1 (dalej: jako działka 1) i księga wieczysta (…) dla działki 2 (dalej: jako działka 2). Spadkodawca nie pozostawił po sobie testamentu, w związku z powyższym miało miejsce dziedziczenie ustawowe. Spadkodawca zmarł w dniu (…) 2023 r.

W wyniku dziedziczenia ustawowego do spadku zostało powołanych (…) spadkobierców (...).

Wszyscy zainteresowani są polskimi rezydentami podlegającymi nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu na terytorium Polski (tj. osiągają dochody wyłącznie w Polsce).

Wskazane osoby przyjęły spadek i nabyły nieruchomość na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 2023 r. Dziedziczenie to odbywało się w częściach równych, tj. (…) spadku otrzymał każdy z zainteresowanych.

Obecnie każda z wymienionych osób posiada (…) udziałów. Spadkobiercy planują sprzedać nieruchomość odziedziczoną w spadku. Obecnie nie jest podpisana żadna umowa przedwstępna sprzedaży. Planowana jest sprzedaż działek nr 1 (powierzchnia (…)) oraz nr 2 (powierzchnia (…)).

Działki te nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej żadnego podmiotu, były w majątku spadkobierców stanowiąc ich prywatny majątek. Ponadto nie dokonywano żadnych czynności mogących spowodować wzrost wartości nieruchomości. Żadna z wymienionych osób nie jest w żaden sposób związana z branżą nieruchomościową. W przypadku zainteresowanych tylko jedna osoba, tj. (…) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: VAT), przy czym działalność ta nie jest związana z obrotem nieruchomościami.

W przypadku zainteresowanych jedynie (…) jest rolnikiem ryczałtowym. Pozostali zainteresowani są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej oraz nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług oraz nie są rolnikami ryczałtowymi.

Zainteresowani jedynie zlecili osobie zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami weryfikację czynności prawnych (zainteresowani nie posiadają ani wiedzy, ani wykształcenia związanego z prawem nieruchomości).

Zainteresowani wspólnie oświadczają, że:

1.  Działki, wobec których planowana jest sprzedaż nie są działkami wprowadzonymi do ewidencji środków trwałych jakiegokolwiek podmiotu gospodarczego.

2.  Działki te nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnych charakterze, oraz brak jest planów podpisania takich umów.

3.  Nie dokonano żadnego wydzielenia działek po otrzymaniu spadku.

4.  Brak dokonania jakichkolwiek ulepszeń w zakresie mogącym spowodować wzrost wartości tychże działek (np. wycinka krzewów, równanie terenu itd.).

5.  Nie dokonano doprowadzenia mediów do działek.

6.  Nie dokonano montażu jakichkolwiek ogrodzeń.

7.  Nie dokonano doprowadzenia drogi do działki.

8.  Nie dokonano wydzielenia dróg wewnętrznych.

9.  Nie podpisano z kimkolwiek żadnej umowy służebności zwłaszcza umowy służebności przesyłu.

10.  Nikt spośród zainteresowanych nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami.

11.  Plan zagospodarowania przestrzennego nie był zmieniany od czasów nabycia nieruchomości i strony nie mają zamiaru występować o zmianę planów zagospodarowania przestrzennego.

12.  Czynność ta ma charakter jednorazowy, gdyż dotyczy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku.

13.  Zawarcie umowy ostatecznej nie jest uzależnione od spełnienia jakiegokolwiek warunku np. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

14.  Po podpisaniu umowy przedwstępnej (o ile taka umowa będzie podpisana), a przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie będzie dokonywanych żadnych działań na działkach.

15.  Strony nie udzieliły nikomu żadnych pełnomocnictw w zakresie czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości.

16.  Nie dokonano utwardzenia działek.

17.  Zainteresowani nie posiadają innych gruntów do sprzedaży.

18.  Zainteresowani planują sprzedaż w wyniku celów prywatnych.

Zakres umowy z biurem pośrednictwa nieruchomości:

a.  Brak udzielanych pełnomocnictw do sprzedaży nieruchomości w imieniu zainteresowanych (zainteresowani muszą wyrazić zgodę na sprzedaż). Zainteresowani muszą być obecni przy sprzedaży nieruchomości.

b.  Brak pełnomocnictw w zakresie dotyczącym pozwoleń (ani w przeszłości, ani obecnie, ani w przyszłości nie były potrzebne jakiekolwiek pozwolenia w zakresie prawa budowlanego).

c.   Celem biura pośrednictwa nieruchomości jest wyłącznie kwestia odnosząca się do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości (ze względu na brak wiedzy prawniczej przez któregokolwiek z zainteresowanych) oraz dokonania ogłoszeń dotyczących sprzedaży.

d.  Podpisana umowa z biurem pośrednictwa w żaden sposób nie ogranicza swobody decyzyjnej zainteresowanych. To zainteresowani wybiorą komu sprzedadzą nieruchomość.

Doprecyzowanie opisu sprawy

(…) (zainteresowany) jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W zakresie działek nr 1 i 2 (dalej: jako działki) to zainteresowany wykorzystuje te grunty jako rolnik ryczałtowy zasiewając je zbożem. Nabywcy towarów wystawiają faktury VAT RR. Jest to jedyny sposób wykorzystywania działek otrzymanych w spadku. Wykorzystywane są te działki wyłącznie przez zainteresowanego, aby „ziemia nie leżała odłogiem”. Poza tym wykorzystywaniem działek w spadku przez jednego z zainteresowanych, działki te nie są wykorzystywane w żaden inny sposób, zwłaszcza w charakterze działalności gospodarczej innych podmiotów czy działalności rolniczej innych osób (to wyłącznie zainteresowany wykorzystuje ziemię jako rolnik ryczałtowy).

Pomiędzy (…), a pozostałymi Zainteresowanymi nie jest podpisana żadna umowa w zakresie użytkowania gruntów rolnych objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Oznacza to, że (…) użytkuje ziemie rolną na podstawie nieodpłatnego użyczenia.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem zainteresowanych, czynność sprzedaży nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z art. 15 ust. 2 VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

„Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

a)  dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;

b)  dostawa terenu budowlanego”.

W tym miejscu należy zdefiniować pojęcie ,,majątku prywatnego”. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej (wyrok TSUE C-291/92). Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Nabycie udziału w nieruchomości było wynikiem przyjęcia spadku po zmarłym (…), co za tym idzie nie wiązało się z zamiarem zakupu ziemi celem dalszej odsprzedaży ani z zamiarem wykorzystania go do prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (np. czerpania zysków z najmu, dzierżawy na rzecz podmiotów gospodarczych). W okresie od przyjęcia spadku w zakresie swojego udziału w nieruchomości, żaden z zainteresowanych nie czerpał z tego tytułu żadnych przychodów w rozumieniu podejmowania działalności gospodarczej czy także wykorzystywane w działalności rolniczej.

Ze względu na wielość spadkobierców oraz stan prawny działek zainteresowani zlecili analizę stanu prawnego działek i przygotowania reklamy pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Czynności te ograniczone są do analizy stanu prawnego nieruchomości oraz pomocy reklamowej przy sprzedaży nieruchomości. Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie posiada żadnych pełnomocnictw w zakresie sprzedaży ani wykonywania innych czynności związanych ze sprzedażą.

Istotny jest także charakter zarządu majątkiem prywatnym. Jeśli przyszli sprzedawcy nie posiadają odpowiedniej wiedzy ani doświadczenia w zakresie aspektów prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości oraz nie mają kompetencji związanych z profesjonalną reklamą dlatego zatrudnili specjalistę. Natomiast to nie pośrednik w obrocie nieruchomościami będzie osobą podpisującą dokumenty sprzedaży nieruchomości, lecz zainteresowani.

Problematyka udziału pośrednika w obrocie nieruchomościami była analizowana w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). Przykładowo w punkcie 20 wyroku TSUE C-213/24 wskazano, przykładowe czynności, które należy uznać za wykonywanie działalności gospodarczej.

Ponadto jedno z pytań prejudycjalnych wyroku TSUE C-213/24 dotyczyło następujących zagadnień:

„Czy przepisy dyrektywy [VAT], a w szczególności art. 2 ust. 1 i art. 9 ust. 1 tej dyrektywy, należy interpretować w ten sposób, że osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości, niesłużącej poprzednio do działalności gospodarczej, zlecając przygotowanie do sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który następnie, jako pełnomocnik tej osoby, podejmuje szereg zorganizowanych działań w celu podziału i zbycia za wyższą cenę, prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą?”

W składanym wniosku nie mamy do czynienia z pełnomocnictwem do podziału działek czy do zbycia nieruchomości. Pośrednik w obrocie nieruchomościami ma za zadanie wyłącznie sprawdzić stan prawny nieruchomości, dokonać reklamy w mediach oraz analizować aspekty prawne przy sprzedaży nieruchomości. Nie można także pominąć aspektu jakim jest fakt, że żaden ze spadkobierców będących zainteresowanymi nie sprzedał w swoim życiu wcześniej żadnej nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości będzie to pierwsza sprzedaż nieruchomości dokonana przez zainteresowanych. Dlatego też zainteresowani chcieli skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, aby pomógł zainteresowanym uniknąć problemów przy zawiłościach prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Zdaniem zainteresowanych, takie zachowanie jest wskazane, gdyż sprzedaż nieruchomości wiąże się ze znajomością licznych przepisów prawnych (np. przepisów kodeksu cywilnego czy ustawy o księgach wieczystych), a więc tematyki, w której zainteresowani nie posiadają ani wiedzy, ani doświadczenia. Dlatego także zakres czynności pośrednika nieruchomości nie dotyczy „szeregu zorganizowanych działań” lecz wyłącznie doradztwa w zakresie prawnym przy sprzedaży nieruchomości oraz reklamy. Ewentualny błąd przy sprzedaży może wiązać się z kosztownymi konsekwencjami prawnymi. Kwestie środków zaangażowanych przy sprzedaży nieruchomości na rzecz pośrednika nieruchomości nie można analizować w oderwaniu od znajomości przepisów prawnych przez zainteresowanych w zakresie obrotu nieruchomościami. Korzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami spowodowane jest uniknięciem kosztownych błędów, które mogą się pojawić przy sprzedaży nieruchomości o znacznych powierzchniach. Dlatego też środki przeznaczone na pośrednika w obrocie nieruchomości pozwolą wykluczyć ryzyko popełnienia błędu przy sprzedaży nieruchomości.

W związku z powyższym zainteresowani wnoszą o uznanie ich stanowiska, tj. że sprzedaż działek 1 oraz 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług za prawidłowe

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 19 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr 1 i 2 istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży ww. działek, Zainteresowani podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania każdego z Państwa za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek będą Państwo spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do zbywanych działek podejmowali Państwo działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1 i 2 brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy działek wystąpią Państwo w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie Współwłaściciele planują sprzedaż działek nr 1 o powierzchni (…) m² i nr 2 o powierzchni (…) m² nabytych w spadku. W wyniku dziedziczenia ustawowego do spadku powołanych zostało (…) osób, każda z osób posiada (…) udziałów w prawie własności ww. działek. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej żadnego podmiotu, były w majątku spadkobierców stanowiąc ich prywatny majątek. Nie dokonywano również żadnych czynności mogących spowodować wzrost wartości nieruchomości. Żadna z osób nie jest związana z branżą nieruchomościową. Jedynie (…) jest rolnikiem ryczałtowym i wykorzystuje działki zasiewając je zbożem. Nabywcy towarów wystawiają faktury VAT RR. Jest to jedyny sposób wykorzystywania działek otrzymanych w spadku. Między (…) a pozostałymi spadkobiercami nie jest podpisana żadna umowa w zakresie użytkowania gruntów rolnych objętych wnioskiem. (…) użytkuje ziemię na podstawie bezpłatnego użyczenia. Ponadto Zainteresowani wspólnie oświadczają, że:

1.  Działki, wobec których planowana jest sprzedaż nie są działkami wprowadzonymi do ewidencji środków trwałych jakiegokolwiek podmiotu gospodarczego.

2.  Działki te nie są przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze oraz brak planów podpisania takich umów.

3.  Nie dokonano żadnego wydzielenia działek po otrzymaniu spadku.

4.  Brak dokonania jakichkolwiek ulepszeń w zakresie mogącym spowodować wzrost wartości tychże działek (np. wycinka krzewów, równanie terenu itd.).

5.  Nie dokonano doprowadzenia mediów do działek.

6.  Nie dokonano jakichkolwiek ogrodzeń.

7.  Nie dokonywano doprowadzenia drogi do działki.

8.  Nie dokonano wydzielenia dróg wewnętrznych.

9.  Nie podpisano z kimkolwiek żadnej umowy służebności zwłaszcza umowy służebności przesyłu.

10.  Żaden z zainteresowanych nie zajmuje się zawodowo obrotem nieruchomościami.

11.  Plan zagospodarowania przestrzennego nie był zmieniany od czasów nabycia nieruchomości i strony nie mają zamiaru występować o zmianę planów zagospodarowania przestrzennego.

12.  Czynność ta ma charakter jednorazowy, gdyż dotyczy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku.

13.  Zawarcie umowy ostatecznej nie jest uzależnione od spełnienia jakiegokolwiek warunku np. uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

14.  Po podpisaniu umowy przedwstępnej (o ile taka umowa będzie podpisana), a przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie będą dokonywane żadne działania na działkach.

15.  Strony nie udzielały nikomu żadnych pełnomocnictw w zakresie czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości.

16.  Nie dokonano utwardzenia działek.

17.  Zainteresowani nie posiadają innych gruntów do sprzedaży.

18.  Zainteresowani planują sprzedaż w wyniku celów prywatnych.

Zakres umowy z biurem pośrednictwa nieruchomości:

1)  Brak udzielanych pełnomocnictw do sprzedaży nieruchomości w imieniu zainteresowanych (zainteresowani muszą wyrazić zgodę na sprzedaż). Zainteresowani muszą być obecni przy sprzedaży nieruchomości.

2)  Brak pełnomocnictw w zakresie dotyczącym pozwoleń (ani w przeszłości, ani obecnie, ani w przyszłości nie były potrzebne jakiekolwiek pozwolenia w zakresie prawa budowlanego).

3)  Celem biura pośrednictwa nieruchomości jest wyłącznie kwestia odnosząca się do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości (ze względu na brak wiedzy prawniczej przez któregokolwiek z zainteresowanych) oraz dokonania ogłoszeń dotyczących sprzedaży.

Podpisana umowa z biurem pośrednictwa w żaden sposób nie ogranicza swobody decyzyjnej zainteresowanych. To zainteresowani wybiorą komu sprzedadzą nieruchomość.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży działek o numerach 1 oraz 2, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmą Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Państwa należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki będą Państwo korzystali z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnią Państwo przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpią w roli podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (…) Korzystanie z biura nieruchomości czy portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży Nieruchomości – działek nr 1 (o powierzchni (…)) oraz działki nr 2 (o powierzchni (…)) – będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości, tj.: działek o numerach 1 oraz 2 jest/będzie czynnością dokonywaną przez Państwa w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-     stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

-     zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.