0112-KDIL1-3.4012.400.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

-     prawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy trzech działek niezabudowanych,

-     nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 18 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w ww. zakresie. Uzupełniła go Pani pismem z 18 czerwca 2026 r. (wpływ 19 czerwca 2026 r.) oraz pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 21 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2020 r., na podstawie dziedziczenia ustawowego po zmarłym ojcu, nabyła Pani wraz z siostrą (każda po 1/2 udziału) spadek, w skład którego wchodziło kilka nieruchomości. Nabycie to nastąpiło całkowicie poza prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą i zasiliło Pani majątek osobisty.

Część nieruchomości wchodzących w skład spadku została już wcześniej zbyta przez Pani siostrę, która uzyskane w ten sposób środki przeznaczyła na zakup własnego mieszkania.

W celu uregulowania spraw majątkowych oraz przygotowania odziedziczonego gruntu do sukcesywnego upłynnienia, dokonała Pani podziału geodezyjnego jednej z odziedziczonych nieruchomości. W wyniku tego podziału powstało 12 mniejszych działek gruntu oraz działka zabudowana domem. Sprzedaż nieruchomości w pierwotnym kształcie (jako jednej, bardzo dużej całości) była niemożliwa ze względu na brak popytu na tak wielkie areały wśród osób prywatnych. Podział na mniejsze działki był zatem jedynym racjonalnym sposobem na ułatwienie przyszłej sprzedaży majątku osobistego.

Z uwagi na bezwzględne wymogi przepisów prawa dotyczące konieczności zapewnienia nowo powstałym działkom dostępu do drogi publicznej, warunkiem technicznym i formalnym zatwierdzenia tego podziału było jednoczesne wytyczenie drogi wewnętrznej zapewniającej dojazd do każdej z wydzielonych nieruchomości. Wyznaczenie tej drogi stanowiło zatem realizację ustawowego obowiązku nakładanego przez organy administracji przy podziale nieruchomości, a nie celowe działanie komercyjne o charakterze deweloperskim.

Odziedziczony dom jednorodzinny przez okres około 1,5 roku (w okresie objętym określeniem: około 2 lata temu) był przez Panią wynajmowany. Wynajem ten miał charakter incydentalny, nie był prowadzony w ramach działalności gospodarczej i stanowił jedynie zabezpieczenie substancji budynkowej oraz źródło dodatkowego przychodu z majątku prywatnego, jako że z przyczyn osobistych nie mogła Pani w tamtym okresie zamieszkać w tym domu. W czasie trwania tego najmu była Pani zatrudniona na pełen etat na podstawie umowy o pracę w branży niezwiązanej z rynkiem nieruchomości. Wynajem został zakończony, a budynek nie jest już wykorzystywany komercyjnie.

Od kilku miesięcy nie pozostaje Pani w stosunku zatrudnienia, a planowana sprzedaż nie stanowi stałego, zorganizowanego źródła Pani utrzymania, lecz jest jednorazowym działaniem mającym na celu restrukturyzację majątku osobistego.

Obecnie zamierza Pani dokonać sprzedaży części wydzielonego majątku spadkowego, tj. budynku mieszkalnego (domu) oraz 4 spośród 12 wydzielonych działek gruntu wraz z odpowiednimi udziałami w wytyczonej drodze wewnętrznej (niezbędnymi do korzystania z tych działek). Środki uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości zamierza Pani w całości przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych – na zakup mieszkania dla siebie. Pozostałe 8 działek nie jest w tym momencie przedmiotem transakcji.

Przy nabyciu nieruchomości (w drodze spadkobrania) nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT.

Poza dokonanym podziałem geodezyjnym oraz technicznym wytyczeniem drogi dojazdowej (wymaganym przez urząd), przed planowaną transakcją nie podejmowała Pani i nie podejmuje żadnych aktywnych działań inwestycyjnych ani marketingowych, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności: nie dokonywała Pani fizycznego uzbrojenia terenu ani doprowadzenia nowych mediów (prądu, gazu, wody, kanalizacji) do wydzielonych działek specjalnie w celu ich sprzedaży, nie utwardzała, nie asfaltowała i nie budowała Pani fizycznej nawierzchni wytyczonej drogi dojazdowej, nie grodziła Pani nowo powstałych działek, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Planowana sprzedaż domu oraz 4 działek ma charakter całkowicie okazjonalny i stanowi jedynie formę upłynnienia odziedziczonego majątku prywatnego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (zamiana domu i działek na własne mieszkanie). W związku z powyższym, planowana transakcja stanowi wyprzedaż Pani majątku osobistego, a nie zorganizowane działanie o charakterze handlowym (działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT).

Doprecyzowanie opisu sprawy

W piśmie z 21 lipca 2026 r.:

1.  W odpowiedzi na pytanie: „Ilu działek dotyczy złożony przez Panią wniosek? Proszę wskazać ich numery.”,

wskazała Pani:

2.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy jest Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to proszę wskazać, od kiedy i w jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą.”,

wskazała Pani:

3.  W odpowiedzi na pytanie: „ W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani działki, będące przedmiotem wniosku, od momentu ich nabycia – jeśli były/są to cele prywatne/osobiste, to proszę o wskazanie w jaki sposób działki zaspokajały te potrzeby osobiste?”,

wskazała Pani:

4.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży były/są/będą do dnia sprzedaży przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, proszę wskazać:

a)  jaka to umowa?

b)  kto jest stroną umowy?

c)  czy była/jest/będzie to umowa odpłatna i na jaki okres była/jest/będzie zawarta?

d)  czy czynsz z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze był/jest/będzie dokumentowany fakturami (jeśli tak to kto je wystawiał)?

e)  w przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, czy dokonywała/dokonuje/będzie dokonywała Pani rozliczenia podatku należnego z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze danej działki?

f)   w przypadku, gdy podatek należny z tytułu najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze nie był/jest/będzie rozliczany, proszę wskazać z jakiego powodu?”,

wskazała Pani:

5.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy wystąpiła Pani o decyzję o warunkach zabudowy?”,

wskazała Pani:

6.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy wykorzystywała Pani ww. działki w działalności gospodarczej, w tym rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)[2]? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy prowadziła/prowadzi gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy [3], zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy [4]?

b)  czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego była/jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?”,

wskazała Pani:

7.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy z działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży sprzedawała Pani płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy produkty rolne z ww. działek były wykorzystywane wyłącznie na Pani własne potrzeby?”,

wskazała Pani:

8.  W odpowiedzi na pytanie: „Jeśli przedmiotem wniosku jest również sprzedaż działki zabudowanej domem jednorodzinnym proszę wskazać:

a)  czy dom, o którym mowa we wniosku spełnia definicję budynku lub budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)? Jeżeli nie, to należy wskazać czym jest zgodnie z Prawem budowlanym?

b)  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie domu (tj. rozpoczęcie użytkowania domu na potrzeby własne, oddanie go do użytkowania pierwszemu nabywcy, użytkownikowi po wybudowaniu)?

c)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem domu a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

d)  czy w odniesieniu do tego domu ponosiła Pani (lub inny podmiot) wydatki na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu? Jeżeli były ponoszone takie wydatki, to:

-     przez kogo te wydatki były ponoszone?

-     kiedy te wydatki były ponoszone?

-     czy miała Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków?

-     w jaki sposób dom był użytkowany po dokonaniu ulepszeń?

-     czy od momentu oddania domu do użytkowania po poniesieniu tych nakładów do momentu sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

-     jeśli wydatki były ponoszone przez inny niż Pani podmiot – proszę wskazać, czy nakłady te przed sprzedażą domu zostały/zostaną rozliczone między Panią a tym podmiotem?

wskazała Pani:

9.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy dom był/jest/będzie wykorzystywany przez Panią przez cały okres posiadania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?”,

wskazała Pani:

10. W odpowiedzi na pytanie: „Czy nabycie przez Panią działek zostało udokumentowane fakturą z naliczonym podatkiem VAT?”,

wskazała Pani:

11. W odpowiedzi na pytanie: „Czy umowa najmu została zawarta przed podziałem działki na 12 działek? Jeśli tak, to czy przedmiotem wskazanego przez Panią najmu objęty był wyłącznie dom jednorodzinny, czy również grunt (działka jako całość przed podziałem), na której posadowiony jest budynek?”,

wskazała Pani:

12. W odpowiedzi na pytanie: „W jakiej formie udostępniała Pani osobom trzecim ww. dom jednorodzinny, na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Proszę wskazać:

a)  na podstawie jakich umów był udostępniany (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka)?

b)  w jakim okresie był udostępniany?

c)  czy udostępnianie ww. budynku było odpłatne?

d)  czy dokonywała Pani rozliczenia podatku należnego z tytułu ww. umowy dzierżawy/najmu? Jeżeli nie, proszę wskazać dlaczego.

wskazała Pani:

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 21 lipca 2026 r.)

Czy planowana sprzedaż czterech działek, w tym jednej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz trzech działek niezabudowanych, wydzielonych z nieruchomości nabytej przez Panią w drodze spadku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

W szczególności, czy dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będzie Pani działała jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też sprzedaż ta będzie stanowiła czynność związaną z rozporządzaniem majątkiem prywatnym, pozostającą poza zakresem opodatkowania VAT?

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z dnia 21 lipca 2026 r.)

W Pani ocenie, planowana sprzedaż budynku mieszkalnego (domu) oraz 4 działek gruntu wraz z udziałami w drodze wewnętrznej, pochodzących z majątku spadkowego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Transakcja ta stanowi wyprzedaż majątku osobistego i nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia, jak i ich obecna sprzedaż, odbywają się w Pani sferze prywatnej. Przeznaczenie uzyskanych środków w całości na zakup własnego mieszkania jednoznacznie potwierdza, że celem transakcji jest zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych, a nie realizacja zysków z działalności handlowej.

Fakt wcześniejszego, okazjonalnego wynajmowania domu przez okres 1,5 roku (zakończony około 2 lata temu) w celach ochrony substancji budynku, przy jednoczesnym zatrudnieniu na etacie w innej branży, nie nadaje Pani statusu stałego podatnika VAT. Ponadto obecny brak zatrudnienia nie zmienia faktu, że upłynnienie majątku spadkowego ma charakter jednorazowy i incydentalny.

Również dokonany podział geodezyjny na 12 działek oraz konieczność wytyczenia drogi wewnętrznej nie świadczą o działaniu w charakterze handlowca. Podział ten był podyktowany wyłącznie racjonalnym zarządzaniem spadkiem (brak popytu na rynku prywatnym na tak dużą nieruchomość w całości), a wytyczenie drogi wewnętrznej stanowiło bezwzględny wymóg formalno-prawny przepisów o gospodarce nieruchomościami, bez którego organ administracji nie wydałby zgody na podział. Nie podejmowała Pani żadnych aktywnych działań deweloperskich, takich jak fizyczna budowa drogi czy uzbrajanie terenu w media. Mając na uwadze powyższe, w świetle ugruntowanego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE oraz polskich sądów administracyjnych, stoi Pani na stanowisku, że dokonując przedmiotowej transakcji, korzysta Pani jedynie z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, wobec czego sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

-     prawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy trzech działek niezabudowanych,

-     nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług dostawy działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty zabudowane oraz niezabudowane spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom.

Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, również zbycie udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek niezabudowanych istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży podjęła lub podejmie Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem działek o numerach: 1, 2, 3 oraz 4, tj. trzech działek niezabudowanych oraz jednej działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym – działki te zostały wydzielone z nieruchomości nabytej w drodze spadku w 2020 r. Działki niezabudowane, przed planowaną sprzedażą stanowiły łąki i wchodziły w skład gospodarstwa rolnego. Były wykorzystywane do koszenia trawy, wykorzystywanej na potrzeby własnego gospodarstwa. Siano uzyskiwane z koszenia nie było przedmiotem sprzedaży. Działki te były objęte wnioskiem o przyznanie dopłat bezpośrednich z ARiMR. Poza tym nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ani nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych odpłatnych form udostępniania. Nie prowadziła Pani sprzedaży produktów rolnych ani nie świadczyła Pani usług rolniczych. Ponadto nie występowała Pani o decyzję o warunkach zabudowy. Nie prowadziła Pani gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Nie była Pani i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Ponadto, poza dokonanym podziałem geodezyjnym oraz technicznym wytyczeniem drogi dojazdowej (wymaganym przez urząd), przed planowaną transakcją nie podejmowała Pani i nie podejmuje żadnych aktywnych działań inwestycyjnych ani marketingowych, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności: nie dokonywała Pani fizycznego uzbrojenia terenu ani doprowadzenia nowych mediów (prądu, gazu, wody, kanalizacji) do wydzielonych działek specjalnie w celu ich sprzedaży, nie utwardzała, nie asfaltowała i nie budowała Pani fizycznej nawierzchni wytyczonej drogi dojazdowej, nie grodziła Pani nowo powstałych działek, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż trzech działek niezabudowanych oraz jednej działki zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym, wydzielonych z nieruchomości nabytej przez Panią w drodze spadku, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i czy w odniesieniu do tych transakcji wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

-     po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-     po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że w związku z planowaną dostawą trzech działek niezabudowanych będzie Pani działała w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, ponieważ w odniesieniu do tych działek nie dokonywała Pani czynności przybierających formę zorganizowaną, które mogłyby świadczyć o działalności wykraczającej poza zarząd majątkiem prywatnym. Działki niezabudowane nie były przez Panią wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nie były przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych odpłatnych form udostępniania, nie prowadziła Pani również sprzedaży produktów rolnych uzyskiwanych z tych działek, ani nie świadczyła Pani usług rolniczych. Nie prowadziła Pani gospodarstwa rolnego jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Nie była Pani i nie jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nie występowała Pani o decyzję o warunkach zabudowy. Poza dokonanym podziałem geodezyjnym oraz technicznym wytyczeniem drogi dojazdowej (wymaganym przez urząd), przed planowaną transakcją nie podejmowała Pani i nie podejmuje żadnych aktywnych działań inwestycyjnych ani marketingowych, które wykraczałyby poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. W szczególności: nie dokonywała Pani fizycznego uzbrojenia terenu ani doprowadzenia nowych mediów (prądu, gazu, wody, kanalizacji) do wydzielonych działek specjalnie w celu ich sprzedaży, nie utwardzała, nie asfaltowała i nie budowała Pani fizycznej nawierzchni wytyczonej drogi dojazdowej, nie grodziła Pani nowo powstałych działek, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

W okolicznościach wskazanych powyżej planowana sprzedaż trzech działek niezabudowanych nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w odniesieniu do ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Zatem, dostawa trzech działek niezabudowanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Pani nie będzie działała w odniesieniu do tej sprzedaży jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W odniesieniu do działki zabudowanej wskazać należy, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z powołanego przepisu wynika, że najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Wobec tego, najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Zatem wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

W przypadku działki zabudowanej wskazała Pani, że dom znajdujący się na tej działce przez okres około półtora roku był wynajmowany w ramach najmu długoterminowego na cele mieszkaniowe. Umowa najmu dotyczyła wyłącznie domu. Dom był wynajmowany w okresie: od xx listopada 2020 r. – xx kwietnia 2021 r. oraz xx sierpnia 2021 r. – xx kwietnia 2022 r. Najem był odpłatny, najemca płacił czynsz. Z tytułu uzyskiwanych przychodów z najmu rozliczała Pani podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Nie rozliczała Pani podatku VAT z tytułu najmu, ponieważ nie była Pani zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem, wynajem przez Panią budynku mieszkalnego jednorodzinnego spowodował, że utracił on charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Panią w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że jest ona wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż przez Panią udziału w działce zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towaru, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, dokonana w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani będzie działała w odniesieniu do tej transakcji jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pani stanowisko jest:

-     prawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy sprzedaży trzech działek niezabudowanych;

-     nieprawidłowe w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pani, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pani siostry.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.