0112-KDIL1-3.4012.375.2026.2.EO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 11 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy wskazania, czy planowana sprzedaż działek jest opodatkowana podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 21 lipca 2026 r.) oraz pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 27 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zakupił Pan nieruchomość: 2 rolne działki gruntu o łącznej powierzchni (…) m² i nr 1/8 i 1/12 obręb (…), gmina (…). Zakup był za gotówkę, nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, dnia (…)r. będąc wówczas i pozostając obecnie kawalerem. Nieruchomość nie była objęta MPZP, zaś w Studium działki przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową. Klasy gruntów – RVI. Zakup od osoby fizycznej. W latach następnych wystąpiono o WZ dla obu działek i po ich uzyskaniu w roku 2024, w roku 2025 przeprowadził Pan ich podział. Następnie, w roku bieżącym uzyskał Pan nowe WZ – budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego dla każdej z 7 nowopowstałych działek: 1/53, 1/54, 1/55, 1/56, 1/57, 21/58, 1/59 – KW (…). Działki nie były przez Pana uzbrojone w media, a jedyną działalnością na ich terenie było usunięcie części drzew samosiejek. W lutym oraz marcu br. sprzedano działki nr 1/54 i 1/59. W kwietniu natomiast nastąpiła kolejna sprzedaż następujących działek 1/57 i 1/58. Obecnie dla działek jest stworzone studium MPZP: pod zabudowę mieszkaniową. Zakup był od osoby fizycznej i transakcja nie była opodatkowana VAT-em. Działki:

1.  Nie były używane do działalności gospodarczej.

2.  Nie były wpisane w ramach ewidencji działalności gospodarczej.

Doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

W piśmie z 21 lipca 2026 r.:

1.  W odpowiedzi na pytanie: „Proszę o wskazanie numerów działek, których dotyczy sformułowane we wniosku pytanie”,

wskazał Pan:

2.  W odpowiedzi na pytanie: „W jakim celu działki rolne nr 1/8 i nr 1/12 zostały przez Pana nabyte?”,

wskazał Pan:

3.  W odpowiedzi na pytanie: „W jaki dokładnie sposób działki nr 1/8 i nr 1/12 oraz działki powstałe z ich wydzielenia, które mają być przedmiotem sprzedaży, były/są/będą przez Pana wykorzystywane przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do chwili podpisania umowy sprzedaży?”,

wskazał Pan:

4.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki mające być przedmiotem sprzedaży były kiedykolwiek wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą, z tytułu której był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług?”,

wskazał Pan:

5.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki nr 1/8 i nr 1/12 lub działki powstałe z ich wydzielenia, które mają być przedmiotem sprzedaży, były/są/będą wykorzystywane przez Pana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy [2]? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  czy prowadził/prowadzi Pan gospodarstwo rolne jako rolnik ryczałtowy w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy, zwolniony od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy?

b) czy z tytułu prowadzenia gospodarstwa rolnego był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT?”,

wskazał Pan:

6.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy z działki nr 1/8 i nr 1/12 lub działek powstałych z ich wydzielenia, które mają być przedmiotem sprzedaży, sprzedawał/sprzedaje Pan płody rolne opodatkowane podatkiem od towarów i usług? Czy też produkty rolne z tych działek były/są/będą wykorzystywane wyłącznie na Pana własne potrzeby?”,

wskazał Pan:

7.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy działki nr 1/8 i nr 1/12 oraz działki powstałe z ich wydzielenia, które mają być przedmiotem sprzedaży, były wykorzystywane przez Pana (przez cały okres ich posiadania, tj. od momentu ich nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste)? Jeżeli tak, to proszę wskazać, jakie konkretnie Pana cele prywatne zaspokajały i w jakim okresie?”,

wskazał Pan:

8.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy udostępniał/udostępnia Pan działki nr 1/8 i nr 1/12 oraz działki powstałe z ich wydzielenia, które mają być przedmiotem sprzedaży, osobom trzecim? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy oraz na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działka/działki była/były lub jest/są udostępniane osobom trzecim?

b)   czy udostępnienie działki/działek było/jest czynnością odpłatną czy nieodpłatną?”,

wskazał Pan:

9.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w odniesieniu do działek nr 1/8 i nr 1/12 lub działek powstałych z ich wydzielenia, które mają być przedmiotem sprzedaży, do momentu sprzedaży podejmowane były/będą przez Pana jakiekolwiek czynności wymagające zaangażowania własnych środków finansowych zmierzające do podniesienia wartości ww. działki/działek, np. uzbrojenie działki w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności danej działki? Jeśli tak, to proszę podać, jakie to były/będą działania”,

wskazał Pan:

10.  W odpowiedzi na pytanie: „Czy w związku z planowaną sprzedażą działek, które są przedmiotem sformułowanego we wniosku pytania, udzielał/będzie Pan udzielał pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) do działania w Pana imieniu – jeśli tak, to komu oraz do podjęcia jakich działań ten podmiot był/będzie zobowiązany na jego podstawie (proszę wymienić te działania)?”,

Wskazał Pan:

Ponadto w ww. piśmie, jako uzupełnienie stanu faktycznego wskazał Pan, że:

Pytanie

Czy planowana sprzedaż działek jest opodatkowana w ramach działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż nie będzie opodatkowana w ramach działalności gospodarczej (art. 15 ustawy o VAT), w rezultacie, nie będzie opodatkowana tym podatkiem.

Uzasadnienie

Argumentami przemawiającymi za tym, że sprzedaż nie jest opodatkowana VAT-em są:

1.  Korzystanie przy zakupie z prywatnych środków pieniężnych.

2.  Długi okres pomiędzy zakupem a sprzedaż (2022 rok a 2026). To zbliża całość operacji do korzystania i inwestowania środków własnych niż związanych z działalnością gospodarczą.

3.  Zakup nastąpił dla osoby prywatnej poza działalnością gospodarczą i nie dokonał odliczenia VAT-u naliczonego.

4.  Wydatki związane z podziałem geodezyjnym oraz z wycinką drzew były pokrywane ze środków własnych.

Interpretacje indywidualne potwierdzające stanowisko, że sprzedaż nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej:

1)  z dnia 7 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.24.2025.2.AB:

Reasumując, w związku z transakcją zbycia opisanych we wniosku działek powstałych z podziału działki nr 1 nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 w okolicznościach opisanych we wniosku nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

2)  z dnia 2 października 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.621.2025.2.ESZ:

W stosunku do sprzedawanych działek, jak wynika z opisu sprawy, nie ponosiła Pani nakładów w celu ich uatrakcyjnienia np. na doprowadzenie mediów, a jedynym aktywnym działaniem w celu znalezienia kupca będzie umieszczenie zwykłego ogłoszenia na portalu typu (...), nie wynajmowała ani nie dzierżawiła Pani działki nr 1 przed podziałem, jak i działek z niej wydzielonych (3, 4, 6, 7, 8), w związku ze sprzedażą działek nie udzielała Pani nikomu żadnych pełnomocnictw. Co prawda z wniosku wynika, że dokonała Pani podziału działki 1 na działki: 3, 4, 6, 7, 8 i brała udział w ustalaniu drogi dojazdowej do działek, oraz uzyskała Pani warunki zabudowy na dom jednorodzinny na każdej ze sprzedawanych działek, jednakże działania te podyktowane były jedynie przezornością i chęcią zabezpieczenia działek przed leżeniem odłogiem. Chciała Pani uniknąć sytuacji, w której wykorzystanie działki 1 zostanie ograniczone wyłącznie do celów rolnych, których samodzielnie realizować Pani nie zamierza, a czynniki położenia i powierzchni działki nie są atrakcyjne do dzierżawy na cele rolnicze. O warunki zabudowy wystąpiła Pani tylko dlatego, że z medialnych przekazów wywiodła Pani, iż każdy obywatel posiadający grunty, bez ustanowionych warunków zabudowy, musi taką decyzję uzyskać wstępnie do końca roku 2025, by grunty zostały objęte miejscowym planem. Droga dojazdowa do działek powstała natomiast z inicjatywy sąsiedzkiej, a jej ustanowienie służy Pani i sąsiadom zapewniając swobody dostęp do posiadanych działek. Ponadto należy podkreślić, że zarówno przed podziałem, jak i po podziale działki nie były i nie są wykorzystywane na cele prowadzonej przez Panią jednoosobowej działalności gospodarczej w zakresie świadczenia usług medycznych. Działkę nr 1 otrzymała Pani w darowiźnie i w całym okresie posiadania nie wykorzystywała jej Pani do jakichkolwiek określonych celów, założeniem wstępnym było osiedlenie i wykorzystanie działki 1 na cel mieszkaniowy, ale ostatecznie swoje życie związała Pani z innym miastem. W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 3, 4, 6, 7, 8 nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że sprzedaż ww. działek wypełni w momencie jej dokonania przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Brak jest w sprawie przesłanek do uznania, że mamy tu do czynienia z działalnością o charakterze zawodowym, stałym i zorganizowanym. Nie zachowała się Pani w żadnej mierze jak przedsiębiorca handlujący nieruchomościami, który swoimi działaniami zmierza do uzyskania jak najkorzystniejszej ceny i maksymalizacji zysku. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Zatem dokonując sprzedaży na przełomie 2025/2026 r. działek nr 3, 4, 6, 7, 8, będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działki, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Opisana we wniosku planowana sprzedaż oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, dokonana przez Panią sprzedaż działek nr 3, 4, 6, 7, 8 nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

3)  z dnia 28 listopada 2025 r., sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.921.2025.3.OS:

W związku z powyższym, w Pana ocenie brak jest przesłanek, aby uznać, że dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 1 i nr 2 będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy VAT, polegającą na obrocie nieruchomościami. W Pana ocenie, działania podejmowane przez Pana w związku z posiadanymi działkami powstałymi z podziału działki nr 1 i 2 będą stanowiły czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a dokonując sprzedaży działek powstałych z podziału nie będzie On działał w charakterze podatnika podatku VAT, a w konsekwencji sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1 i nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

4)  z dnia 29 lutego 2024 r., sygn.0112-KDIL3.4012.782.2023.2.AW:

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu. Zatem, brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż „pierwszych w kolejności 11 działek” w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie będą miały zastosowania. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe stanowiska Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzają, że:

1)  podział działek i ilość transakcji nie pozwala na automatyczne uznanie, że takie sprzedaże są wykonywane w ramach działalności gospodarczej,

2)  jeśli między zakupem a sprzedażą upłynął znaczny okres czasu, to jest to bardziej zarząd własnym majątkiem niż działalność gospodarcza. Dodatkowo, należy zwrócić uwagę na to, że przepisy podatkowe nie mogą zmuszać podatnika do opodatkowania sprzedaży w sposób najmniej korzystny. Po ponad 4 latach od zakupu zmieniła się wartość nieruchomości i sprzedaż dużych areałów jest nieopłacalna i trudna do przeprowadzenia z powodu małej ilości potencjalnych nabywców. Podział celem sprzedaży jest więc kwestią warunkującą możliwość przeprowadzenia sprzedaży, a to nie może poniekąd zmuszać podatnika do opodatkowania VAT-em sprzedaży majątku prywatnego. Za taką interpretacją przemawia również wyrok NSA z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. akt I FSK 427/23: Nie można wymagać, aby osoba fizyczna w ramach racjonalnego zarządu swoim majątkiem prywatnym wyzbywała się tego majątku w możliwie najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT. (...) Zbycie, nawet kilkunastu działek budowlanych, powstałych z podziału gruntu rolnego, nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdy brak przesłanek świadczących o takiej aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia przedmiotowych gruntów, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności), co wskazuje, że w takim przypadku mamy do czynienia z czynnościami mieszczącymi się w ramach zarządu majątkiem prywatnym – niemającymi cech działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych działek, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek będzie Pan spełniać przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że w 2022 r. zakupił Pan od osoby fizycznej 2 działki, grunty rolne, o numerach ewidencyjnych 1/8 i 1/12 (obręb (…), gmina (…)), o łącznej powierzchni (…) m². Działki zostały nabyte przez Pana z zamiarem posadowienia na nich budynku mieszkalnego mającego zaspokoić Pana własne potrzeby mieszkaniowe. Z powodu zmiany planów budowy sieci energetycznych (Y nie wyraziły zgody na prowadzenie linii przez ich działki i obecnie są prowadzone alternatywne plany projektowe), odstąpił Pan od tych planów, ponieważ opóźnienie w budowie sieci energetycznej szacowane jest na lata. Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zakup był dokonany za gotówkę, nie był opodatkowany podatkiem VAT. Działki nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, ani na cele działalności rolniczej. Nie sprzedawał Pan płodów rolnych z ww. działek. Przez cały okres posiadania działek, nie były one przez Pana wykorzystywane w żaden sposób, grunt leżał odłogiem do czasu podjęcia decyzji o jego zbyciu, jedynie w miesiącach letnich i jesiennych było to dla Pana miejsce spędzania wolnego czasu. Nie udostępniał ani nie udostępnia Pan działek osobom trzecim. Ponadto, nie podejmował Pan czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek. Jedynym działaniem było wycięcie krzewów i części drzew samosiejek, metodą gospodarczą bez ponoszenia nakładów finansowych. Wskazał Pan, że nie udzielał i nie planuje udzielać pełnomocnictwa (upoważnienia, zgody) do działania w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek. W 2025 r. przeprowadził Pan podział działek nr 1/8 i 1/12 na 7 mniejszych o nr ewidencyjnych: 1/53,1/54, 1/55, 1/56, 1/57, 1/58, 1/59, oznaczone KW (…). W bieżącym roku uzyskał Pan warunki zabudowy dla ww. działek – pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Działki nie były przez Pana uzbrojone w media, a jedyną działalnością na ich terenie było usunięcie części drzew samosiejek. W lutym oraz marcu br. sprzedał Pan działki nr 1/54 i 1/59. W kwietniu natomiast nastąpiła kolejna sprzedaż działek o nr ewidencyjnych 1/57 i 1/58. Obecnie dla działek jest stworzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika przeznaczenie działek pod zabudowę mieszkaniową.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana sprzedaż działek jest opodatkowana w ramach działalności gospodarczej na podstawie art. 15 ustawy.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do sprzedaży działek nr 1/53, 1/54, 1/55, 1/56, 1/57, 1/58, 1/59 brak jest na ten moment przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy, zakupił Pan do majątku prywatnego 2 działki rolne, które zostały podzielone na mniejsze działki budowlane. Działki nie były nigdy wykorzystywane przez Pana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy oraz nie były i nie będą wykorzystywane do działalności rolniczej. Nie sprzedawał Pan płodów rolnych z ww. działek, grunt leżał odłogiem w całym okresie jego posiadania. Nie podejmował Pan czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości ww. działek. Działki nie były przez Pana uzbrojone w media, a jedyną działalnością na ich terenie było usunięcie części drzew samosiejek. Nie udostępniał ani nie udostępnia Pan działek osobom trzecim. Jedyną czynnością podjętą przez Pana było podzielenie działek rolniczych na mniejsze działki budowlane, pod zabudowę mieszkaniową.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki korzysta Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełnia Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie występuje w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tych transakcji.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działek nr 1/53, 1/54, 1/55, 1/56, 1/57, 1/58, 1/59 będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, planowana sprzedaż działek nr 1/53, 1/54, 1/55, 1/56, 1/57, 1/58, 1/59 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.