0112-KDIL1-3.4012.359.2026.2.AC

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 1 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowej zakupionej do majątku prywatnego z przeznaczeniem na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Uzupełnił go Pan pismem z 30 czerwca 2026 r. (wpływ 30 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1. Rys historyczny oraz status zawodowy Wnioskodawcy. Wnioskodawca w przeszłości prowadził działalność gospodarczą obejmującą obrót nieruchomościami. Działalność ta od dłuższego czasu pozostawała w formalnym statusie zawieszenia. W okresie zawieszenia Wnioskodawca nie wykonywał żadnych czynności związanych z prowadzoną działalnością, nie uzyskiwał przychodów z tego tytułu, nie dokonywał obrotu nieruchomościami oraz nie podejmował działań o charakterze handlowym. W dniu (…) 2026 r., w celu ostatecznego uporządkowania swojego statusu prawnego, Wnioskodawca dokonał wykreślenia działalności gospodarczej z datą wsteczną w CEIDG. Faktyczne zaprzestanie wykonywania działalności gospodarczej nastąpiło jednak już wcześniej, tj. z dniem (…) 2023 r. Od momentu faktycznego zaprzestania wykonywania działalności Wnioskodawca nie prowadzi aktywności związanej z obrotem nieruchomościami. Niezależnie od powyższego Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i z tego tytułu posiada status czynnego podatnika podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie była jednak związana z prowadzonym gospodarstwem rolnym, nie była wykorzystywana do działalności rolniczej ani nie stanowiła składnika majątku służącego wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Żona Wnioskodawcy prowadzi działalność gospodarczą jako rzeczoznawca majątkowy, korzystając ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT. Prowadzona przez nią działalność zawodowa nie pozostaje w związku z przedmiotową nieruchomością. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku została nabyta wyłącznie do majątku prywatnego małżonków.

2. Ciągłość zdarzeń w ramach majątku prywatnego. W dniu (…) 2018 r. żona Wnioskodawcy otrzymała od swojego ojca w drodze umowy darowizny nieruchomość gruntową położoną w odległości (…) km od miejsca zamieszkania Wnioskodawcy i jego żony. Nieruchomość ta została następnie objęta majątkiem wspólnym małżonków, gdyż zamiarem Wnioskodawcy i jego żony była realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę domu. Z uwagi na znaczną odległość od miejsca zamieszkania oraz ograniczone zainteresowanie nabywców zakupem całej nieruchomości dokonano jej podziału geodezyjnego. W dniu (…) 2025 r. sprzedano jedną z wydzielonych części nieruchomości. Druga wydzielona część nieruchomości pozostaje niesprzedana pomimo podejmowanych prób jej zbycia. Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na zakup nieruchomości od Gminy (…) położonej bliżej miejsca zamieszkania Wnioskodawcy i jego żony, na której planowano budowę domu jednorodzinnego dla rodziny. W dniu (…) 2025 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli od Gminy nieruchomość gruntową z przeznaczeniem na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup nieruchomości nie miał charakteru inwestycyjnego ani handlowego. Stanowił wyłącznie przeznaczenie środków pochodzących z majątku prywatnego na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych.

3. Działania podejmowane w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych. Bezpośrednio po nabyciu nieruchomości od Gminy Wnioskodawca i jego żona, podjęli działania zmierzające do przygotowania działki pod budowę domu mieszkalnego. W szczególności:

·      w dniu (…)2025 r. złożono do (…) wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci energetycznej,

·      w dniu (…) 2026 r. złożono do właściwego organu wniosek o wydanie zezwolenia na usunięcie drzew kolidujących z planowaną zabudową mieszkaniową.

Działania te miały charakter wyłącznie prywatny i były podejmowane w celu realizacji planowanej inwestycji mieszkaniowej. Ponadto przy nabyciu nieruchomości od Gminy została wystawiona faktura VAT. Pomimo przysługującego prawa do odliczenia podatku naliczonego Wnioskodawca i jego żona nie skorzystali z tego prawa. Nieruchomość od momentu nabycia była traktowana jako składnik majątku prywatnego przeznaczony na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych i nie została związana z prowadzoną działalnością gospodarczą ani gospodarstwem rolnym.

4. Przyczyna planowanej sprzedaży nieruchomości – zdarzenia losowe. Od dnia (…) 2026 r. Wnioskodawca pozostaje na długotrwałym zwolnieniu lekarskim w związku z pogorszeniem stanu zdrowia oraz prowadzoną diagnostyką w kierunku (…). W konsekwencji pojawiło się realne zagrożenie pogorszenia sytuacji zawodowej oraz obniżenia osiąganych dochodów, co zmusiło Wnioskodawcę i jego żonę do ponownej oceny możliwości realizacji planowanej budowy domu.

W trakcie wykonywania prac porządkowych na nieruchomości doszło do przypadkowego kontaktu z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, który wyraził zainteresowanie zakupem działki. W związku z zaistniałą sytuacją zdrowotną i finansową Wnioskodawca wraz z żoną planują dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości sąsiadowi celem zapewnienia bezpieczeństwa finansowego rodziny, w szczególności poprzez zmniejszenie istniejącego zadłużenia związanego z obecnym miejscem zamieszkania.

Planowana sprzedaż nieruchomości jest konsekwencją zdarzeń losowych oraz zmiany sytuacji życiowej Wnioskodawcy i jego żony, a nie wynikiem działalności inwestycyjnej lub handlowej.

Brak przesłanek prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca i jego żona nie podejmowali działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. W szczególności:

·      nieruchomość nie była przedmiotem działań marketingowych,

·      nie publikowano ogłoszeń sprzedaży,

·      nie korzystano z usług pośredników,

·      nie prowadzono zorganizowanych działań mających na celu obrót nieruchomościami,

·      nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani rolniczej.

Planowana sprzedaż ma charakter incydentalny i jednorazowy oraz wynika wyłącznie z nadzwyczajnych okoliczności życiowych.

Uzupełnienie opisu sprawy

Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. W związku z powyższym nie występował, nie występuje i nie będzie występował czynsz z tytułu najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie były, nie są i nie będą wystawiane faktury dokumentujące takie czynności. Nie występował, nie występuje i nie będzie występował podatek należny z tego tytułu.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 czerwca 2026 r.)

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską — w zakresie skutków podatkowych dotyczących Pana — nabytej do majątku prywatnego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, której zbycie stało się konieczne wskutek zdarzeń losowych, tj. pogorszenia Pana stanu zdrowia oraz zagrożenia pogorszenia sytuacji finansowej rodziny, będzie stanowiła po Pana stronie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym czy będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w uzupełnieniu z dnia 30 czerwca 2026 r.)

W Pana ocenie planowana sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską — w zakresie skutków podatkowych dotyczących Pana osoby — nie będzie stanowiła po Pana stronie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i tym samym nie będzie podlegała po Pana stronie opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych, tj. budowy domu jednorodzinnego dla rodziny. Potwierdzają to podjęte działania przygotowawcze, w szczególności złożenie wniosku o określenie warunków przyłączenia do sieci energetycznej oraz wniosku o zgodę na usunięcie drzew kolidujących z planowaną zabudową mieszkaniową.

Nieruchomość nie była związana z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą ani gospodarstwem rolnym, nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej ani rolniczej, nie była przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani podobnych umów. Nie podejmował Pan wobec niej działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, takich jak działania marketingowe, korzystanie z pośredników, uzbrajanie nieruchomości w celu jej odsprzedaży czy zorganizowane poszukiwanie nabywców.

Planowana sprzedaż wynika ze zmiany sytuacji życiowej i finansowej spowodowanej pogorszeniem Pana stanu zdrowia oraz zagrożeniem pogorszenia sytuacji finansowej rodziny. Nie jest ona wynikiem działalności handlowej ani inwestycyjnej.

W konsekwencji, planowana sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską będzie stanowiła po Pana stronie wyłącznie przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W konsekwencji, należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, również zbycie udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 powołanego Kodeksu:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Według art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Stosownie do art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

W świetle natomiast art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ponadto, zgodnie z art. 47 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że zakupił Pan wraz z żoną dla celów prywatnych jako majątek wspólny w dniu (…) 2025 r. od Gminy nieruchomość gruntową z przeznaczeniem na realizację własnych celów mieszkaniowych. Bezpośrednio po nabyciu niniejszej nieruchomości podjęte zostały działania zmierzające do przygotowania działki pod budowę domu mieszkalnego. W szczególności:

·      w dniu (…) 2025 r. złożono do (…) wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci energetycznej

·      w dniu (…) 2026 r. złożono do właściwego organu wniosek o wydanie zezwolenia na usunięcie drzew kolidujących z planowaną zabudową mieszkaniową.

Działania te miały charakter wyłącznie prywatny i były podejmowane w celu realizacji planowanej inwestycji mieszkaniowej.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne i z tego tytułu posiada status czynnego podatnika podatku VAT. Przedmiotowa nieruchomość nie była jednak związana z prowadzonym gospodarstwem rolnym, nie była wykorzystywana do działalności rolniczej ani nie stanowiła składnika majątku służącego wykonywaniu czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Żona Wnioskodawcy prowadzi działalność gospodarczą jako rzeczoznawca majątkowy, korzystając ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT. Prowadzona przez nią działalność zawodowa nie pozostaje w związku z przedmiotową nieruchomością. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku została nabyta wyłącznie do majątku prywatnego małżonków.

Nieruchomość od momentu nabycia była traktowana jako składnik majątku prywatnego przeznaczony na realizację własnych potrzeb mieszkaniowych i nie została związana z prowadzoną działalnością gospodarczą ani gospodarstwem rolnym.

W związku z zaistniałą sytuacją zdrowotną i finansową Wnioskodawca wraz z żoną planują dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości sąsiadowi celem zapewnienia bezpieczeństwa finansowego rodziny, w szczególności poprzez zmniejszenie istniejącego zadłużenia związanego z obecnym miejscem zamieszkania.

Planowana sprzedaż nieruchomości jest konsekwencją zdarzeń losowych oraz zmiany sytuacji życiowej Wnioskodawcy i jego żony, a nie wynikiem działalności inwestycyjnej lub handlowej.

W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawca oraz jego żona nie podejmowali działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, tj.:

-     nie publikowano ogłoszeń sprzedaży;

-     nie korzystano z usług pośredników;

-     nie prowadzono zorganizowanych działań mających na celu obrót nieruchomościami;

-     nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej, ani rolniczej.

Działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i do dnia planowanej sprzedaży nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani żadnej innej umowy o podobnym charakterze. W związku z powyższym nie występował, nie występuje i nie będzie występował czynsz z tytułu najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie były, nie są i nie będą wystawiane faktury dokumentujące takie czynności. Nie występował, nie występuje i nie będzie występował podatek należny z tego tytułu.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością majątkową małżeńską nabytej do majątku prywatnego w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych będzie stanowiła po Pana stronie działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym czy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie sprzedaży nieruchomości gruntowej zakupionej wcześniej z przeznaczeniem na realizację Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

Jak wynika bowiem z przedstawionych okoliczności sprawy nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży zakupił Pan wraz z żoną do majątku prywatnego, działania podejmowane przez Pana i Pana żonę zmierzające do przygotowania tej nieruchomości pod budowę domu były związane z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych. Wskazał Pan, iż planowana sprzedaż ww. nieruchomości nie jest wynikiem działalności inwestycyjnej ani handlowej, a konsekwencją zdarzeń losowych (choroba), które mają wpływ na zmianę Pana sytuacji życiowej (tj. pogorszenie sytuacji zawodowej a co za tym idzie sytuacji finansowej), a w konsekwencji na realizację planowanej budowy domu.

W świetle powyższego wskazać należy, że w odniesieniu do ww. nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że jej sprzedaż wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Pan ani Pana żona nie podjęliście aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pana aktywność w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Zatem dokonując sprzedaży ww. nieruchomości będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę tej nieruchomości – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że planowana sprzedaż nieruchomości gruntowej zakupionej do majątku prywatnego z przeznaczeniem na realizację Pana własnych potrzeb mieszkaniowych, której zbycie stało się konieczne wskutek zdarzeń losowych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W kwestii skutków prawnych jakie wywołuje interpretacja indywidualna wydana dla Pana, należy stwierdzić, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działki, tj. dla Pana Żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.