0112-KDIL1-3.4012.211.2026.2.ŁW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-   wskazania czy sprzedaż nieruchomości gruntowej (działki nr 1 i 2) będzie stanowić odpłatną dostawę towarów dokonaną przez podatnika podatku VAT, opodatkowaną podatkiem od towarów i usług,

-   stwierdzenia czy w związku z nabyciem ww. nieruchomości Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Uzupełnili go Państwo pismem z 4 maja 2026 r. (wpływ 8 maja 2026 r.) oraz pismem z 27 maja 2026 r. (wpływ 1 czerwca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

AA

(…)

2.  Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

BB Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…)

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Sprzedający aktem notarialnym z dnia 9 października 2025 r. (Numer Repertorium (…)) podpisanym przed notariuszem (…) zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem umowy była nieruchomość gruntowa – grunty rolne – składająca się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4 położona w miejscowości (…). Jedynym właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem planowanej dostawy jest Wnioskodawca (osoba fizyczna). Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Rys historyczny dotyczący działki 3 i 4.

Działka 4 jest niezabudowana. Działka 4 powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 3, numer zmiany: (...). Działka jest niezabudowana, przy czym na nieruchomości znajduje się linia napowietrzna niebędąca własnością Wnioskodawcy.

Na moment składania wniosku, na podstawie decyzji z dnia 16 stycznia 2026 r. działka 4 została podzielona na działki 5 i 6.

W stosunku do działki 3 Burmistrz (…) wydał zaświadczenie z 31 stycznia 2025 r. (sygn. (…)), w którym wskazał, że dla działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 3 obręb (…) została wydana decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zmianami) (dot. budowy farmy fotowoltaicznej oraz budowy farm elektrowni fotowoltaicznych).

Następnie, w kolejno wydawanych zaświadczeniach Burmistrz (…) potwierdził, że: „dla działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4 obręb (…) nie została wydana:

•   decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o której mowa w art. 50 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zmianami),

•   decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 59 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zmianami).

Ponadto informuję, że dla terenu wchodzącego w skład działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4 obręb (…) została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla:

•   budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 10 MW lub 10 farm o mocy do 1 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą (decyzja znak (…) z dnia 20 maja 2021 r.),

•   budowy farm elektrowni fotowoltaicznych, o mocy do 16 MW (z możliwością realizacji w etapach o łącznej mocy nie przekraczającej 16 MW) wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (decyzja znak (…) z dnia 22 kwietnia 2024 r.)”.

Dodatkowo, działka 3, jest objęta umową dzierżawy zawartą dnia 20 października 2022 r. na okres 29 lat na rzecz podmiotu innego niż BB. Intencją dzierżawcy jest umieszczenie na dzierżawionej działce instalacji fotowoltaicznej. Aktualnie dzierżawca otrzymał zezwolenie na budowę farmy, jednak do momentu jej wykonania Wnioskodawca nie otrzymuje wynagrodzenia z tytułu dzierżawy i użytkuje grunt dla celów rolnych. Zezwolenie zostało wydane zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aneksem nr 1 do umowy dzierżawy z dnia 18 lutego 2025 r., dzierżawa została ograniczona do części działki 7.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.

W przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości z dnia 9 października 2025 r., Strony oświadczają, że ich zamiarem jest przeniesienie własności nieruchomości jako składnika majątkowego na podstawie umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona zostanie jednak zawarta pod warunkiem ziszczenia się wszystkich wskazanych w niej warunków zawieszających, tzn.:

a) nieruchomość zostanie wydzielona z księgi wieczystej do nowej księgi wieczystej oraz prawo dzierżawy wynikające z umowy dzierżawy zawartej z (…) Sp. z o.o. nie zostanie wpisane do takiej nowo założonej księgi wieczystej lub zostanie prawomocnie wykreślone z nowo założonej księgi wieczystej;

b) dla terenu nieruchomości zostaną uchwalone i opublikowane we właściwym Dzienniku Urzędowym przez właściwy organ Plan Ogólny oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, które będą zezwalały na budowę inwestycji na nieruchomości o ustalonych parametrach;

c) braku ujawnienia w księdze wieczystej oraz nowej księdze wieczystej jakichkolwiek wzmianek o wniosku, o skardze na orzeczenia referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji lub ostrzeżeń dotyczących niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, które wyłączałyby rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej na dzień zamknięcia, tj. datę zawarcia umowy przyrzeczonej, bezpośrednio przed zamknięciem, tj. zawarciem umowy przyrzeczonej oraz wykonaniem przez strony innych czynności, jakie mają zostać wykonane w dacie zamknięcia zgodnie z umową (poza wzmiankami wynikającymi ze złożenia wniosków o zmiany wynikające z punktu a);

d) braku powstania lub zezwolenia na powstanie nowego obciążenia na nieruchomości na dzień zamknięcia (zdefiniowany w projekcie aktu notarialnego), bezpośrednio przed zamknięciem. Kupujący jako strona umowy przedwstępnej ma możliwość zrzeczenia się wszystkich warunków zawieszających (poza warunkiem zawieszającym określonym w punkcie b).

W ocenie Wnioskodawcy, w niniejszej sprawie istotne znaczenie mają następujące okoliczności:

1. Sprzedający nabył nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży, sporządzonej w dniu 30 września 1994 r.

2. Działka 4 będąca przedmiotem planowanej sprzedaży jest obecnie dzierżawiona przez BB na podstawie umowy dzierżawy zawartej dnia 10 lipca 2025 r.

3. Przedmiotem dostawy będzie nieruchomość, stanowiąca niezabudowaną działkę 4, która powstała w wyniku podziału działki 3 w wyniku podziału geodezyjnego. Nieruchomość stanowi grunt niezabudowany i na nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub elementy infrastruktury stanowiące własność jakiejkolwiek osoby innej niż Sprzedający z zastrzeżeniem nakładów poczynionych przez przyszłego BB (zgodnie z umową dzierżawy z 10 lipca 2025 r.) oraz z zastrzeżeniem, że na nieruchomości znajduje się linia napowietrzna, która nie jest własnością Wnioskodawcy i nie będzie kolidować z planowaną inwestycją.

4. Obecnie nieruchomość nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, planem ogólnym gminy ani zintegrowanym planem inwestycyjnym ani żadnym innym aktem planowania przestrzennego. Natomiast po spełnieniu warunku zawieszającego nieruchomość będzie objęta Planem Ogólnym i Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i nie będzie stanowiła nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

5. Działka posiada dostęp do dwóch dróg gminnych.

6. Burmistrz (…) wydał zaświadczenie, że dla terenu wchodzącego w skład działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4 została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budowy farmy fotowoltaicznej wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz budowy farm elektrowni fotowoltaicznych wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Jednocześnie Burmistrz (…) prowadzi postępowanie administracyjne w przedmiocie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego pn. „(…)” m.in. na działce 4.

7. Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez nabywcę pełnomocnictwa do działania w imieniu Sprzedającego w postępowaniu o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i Planu Ogólnego. Na żądanie nabywcy, w jakimkolwiek terminie po zawarciu umowy przedwstępnej, w terminie 7 (siedmiu) dni roboczych od dnia żądania, Sprzedający udzieli w odrębnych dokumentach odpowiednich zgód i pełnomocnictw pozwalających na wystąpienie do właściwych organów podatkowych o wydanie zaświadczeń na rzecz osób wskazanych przez nabywcę, tj. zaświadczenia dotyczące zaległości podatkowych Sprzedającego; zaświadczenie potwierdzające, że Sprzedający nie jest ujawniony w rejestrze płatników Państwowego Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych; zaświadczenie, że Sprzedający nie zalega w opłacaniu składek do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego.

8. Nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego będzie zezwalał na zabudowę gruntu ze wskazaniem m.in. przeznaczenia gruntu na teren produkcji, składów i magazynów.

9. W stosunku do Nieruchomości zostały zgłoszone roszczenia reprywatyzacyjne przez (…), następcę prawnego dawnego właściciela. Postępowanie administracyjne zostało wszczęte przez Wojewodę (…) i toczyło się pod sygnaturą: (…), a następnie (…), przy czym Sprzedający nie był uczestnikiem przedmiotowego postępowania. Postępowanie odwoławcze aktualnie toczy się przed Ministrem Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

10. Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości przewiduje również obowiązek zapłaty przez Kupującego zaliczki, która w przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie zaliczona na poczet zapłaty ceny. Otrzymanie zaliczki zostało potwierdzone fakturą wystawioną przez Wnioskodawcę. Zaliczka została wpłacona przez Spółkę dnia 4 listopada 2025 r., a Sprzedający uznał wpłatę za kwotę zawierającą podatek VAT.

W okresie pomiędzy podpisaniem przedwstępnej umowy sprzedaży i zamknięciem, tj. zawarciem umowy przyrzeczonej oraz wykonaniem przez strony innych czynności, jakie mają zostać wykonane w dacie zamknięcia zgodnie z umową, bez uzyskania pisemnej zgody Kupującego, Sprzedający nie będzie m.in. rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania nieruchomością lub jej częścią na rzecz jakiejkolwiek osoby ani ustanawiać, ani zezwalać na ustanowienie jakiegokolwiek obciążenia na nieruchomości lub jej części, nie będzie przenosić, zrzekać się, modyfikować ani ustanawiać jakiekolwiek obciążenia na nieruchomości lub jej części.

Umowa dzierżawy z Kupującym.

Dnia 10 lipca 2025 r. Wnioskodawca i BB zawarły Umowę dzierżawy, na podstawie której Wnioskodawca oświadczył, że jest zainteresowany oddaniem do używania i pobierania pożytków z części nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4 o obszarze 2,5002 ha.

Wnioskodawca jako Wydzierżawiający wyraził zgodę, jeżeli okaże się to konieczne, na zmianę przeznaczenia przedmiotu dzierżawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w planie ogólnym oraz wyłączenie z produkcji rolnej, a także na zmianę przeznaczenia i sposobu użytkowania przedmiotu dzierżawy na zezwalający na wybudowanie i eksploatację przedsięwzięcia.

Zgodnie z Umową dzierżawy Wydzierżawiający oddaje dzierżawcy do używania i pobierania pożytków przedmiot dzierżawy, a Dzierżawca przyjmuje go do używania i pobierania pożytków i w zamian zobowiązuje się do płacenia czynszu zgodnie z postanowieniami umowy dzierżawy. Przedmiot dzierżawy będzie wykorzystywany przez Dzierżawcę lub osoby trzecie działające na zlecenie Dzierżawcy jako parking dla samochodów ciężarowych i osobowych, tj. obszar miejsc postojowych wraz z bramkami wjazdowymi, oświetleniem, zabudowany kostką brukową, zajmowany na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez Dzierżawcę na działce sąsiedniej, a także każda inna infrastruktura konieczna do osiągnięcia celu gospodarczego Dzierżawcy („Przedsięwzięcie”), w tym w szczególności Dzierżawca lub osoby trzecie mogą:

a)  uzbroić Przedmiot Dzierżawy poprzez doprowadzenie do niego mediów, w tym wykonanie przyłącza wody oraz prądu,

b)  zabudować Przedmiot Dzierżawy kostką brukową i postawić oświetlenie zgodnie projektem budowlanym wykonanym na zlecenie i na koszt Dzierżawcy,

c)  wprowadzać i parkować pojazdy, w tym samochody ciężarowe oraz sprzęt budowlany,

d)  wykonywać wykopy lub inne prace ziemne niezbędne do realizacji prac w obrębie Przedsięwzięcia,

e)  ustawić tymczasowe ogrodzenia, oznakowania, urządzenia zabezpieczające teren prac oraz zapewniające bezpieczeństwo osobom trzecim.

Dzierżawca jest uprawniony na własny koszt i z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa do wybudowania i eksploatacji Przedsięwzięcia na Przedmiocie Dzierżawy, a także do dokonywania niezbędnych modyfikacji, konserwacji, serwisów, modernizacji, przebudowy i remontów oraz demontażu.

Dzierżawca, ilekroć przepisy prawa wymagają uzyskania zgody na jakiekolwiek prace na Przedmiocie Dzierżawy związane z realizacją Przedsięwzięcia, przed ich rozpoczęciem zobowiązany jest do ich uzyskania na własny koszt.

Umowa dzierżawy zawiera również zapis, zgodnie z którym przed zakończeniem obowiązywania umowy lub jej rozwiązania, wszystkie elementy Przedsięwzięcia zostaną odłączone i usunięte przez Dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy na jego koszt, a teren zostanie wyrównany i przywrócona zostanie pierwotna warstwa humusu, a Wydzierżawiający nie będzie miał żadnych dalszych roszczeń przeciwko Dzierżawcy. Strony ustalają, że przywrócenie do stanu pierwotnego nie obejmuje przywrócenia zasiewów, nasadzeń, krzewów lub drzew znajdujących się na Przedmiocie Dzierżawy w chwili rozpoczęcia budowy Przedsięwzięcia.

Wydzierżawiający zobowiązuje się uzyskać wszelkie niezbędne pozwolenia i decyzje oraz złożyć wszelkie wnioski, oświadczenia woli lub wiedzy, w tym wobec organów administracji publicznej, jakie okażą się potrzebne w związku z realizacją Przedsięwzięcia, przy czym Wydzierżawiający nie jest zobowiązany do przygotowania tych wniosków ani oświadczeń, a jedynie za uzyskanie pozwoleń i decyzji na podstawie projektów wniosków i oświadczeń przygotowanych przez Dzierżawcę.

Wydzierżawiający zobowiązuje się także do niepodejmowania żadnych czynności mogących utrudnić realizację Przedsięwzięcia.

29 grudnia 2025 r., wobec wygaśnięcia w dniu 14 listopada 2025 r. umowy dzierżawy, w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży oraz planowanym zawarciem umowy sprzedaży a także realizowanym przedsięwzięciem, strony zawarły aneks do umowy dzierżawy z 29 grudnia 2025 r., w ramach którego strony zdecydowały się wznowić umowę dzierżawy. Na podstawie aneksu umowa dzierżawy będzie obowiązywała do dnia sprzedaży.

Dodatkowo, dnia 1 września 2025 r. Wnioskodawca podpisał oświadczenie, na podstawie którego udzielił Gminie (…) prawa do dysponowania działką 4 (Nieruchomość) na cele budowlane w celu przeprowadzenia na niej robót budowlanych polegających na budowie drogi oraz innych powiązanych robót budowlanych. W wydanym Oświadczeniu Wnioskodawca:

-   upoważnił Gminę (…) do występowania z wnioskami o wszelkie konieczne upoważnienia, zgody, pozwolenia i opinie niezbędne do budowy i eksploatacji drogi na działce, w zakresie w jakim są one wymagane przez prawo,

-   zrzekł się nieodwołalnie i bezwarunkowo prawa do odwołania od decyzji lub postanowień wydanych na rzecz Gminy (…) w ramach budowy oraz zobowiązał się potwierdzić takie zrzeczenia na piśmie wobec organów administracji publicznej na żądanie Gminy,

-   zrzekł się nieodwołalnie i bezwarunkowo wszelkich roszczeń związanych z realizacją inwestycji przez Gminę (…).

Dodatkowe informacje.

Wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 18 września 2025 r. na wniosek Gminy (…) sporządzono Projekt Decyzji Nr (…) o warunkach zabudowy dla inwestycji pn. „(…)”, na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym: (…). Ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy: teren komunikacji – droga.

Działka 4 będąca przedmiotem planowanej dostawy została podzielona na działki 5 oraz 6 na podstawie decyzji z dnia 16 stycznia 2026 r.

Z zaświadczeń wydawanych przez Starostwo Powiatowe w (…) wynika, że dla nieruchomości położonej w (…) gm. (…), oznaczonej numerem geodezyjnym ewidencji gruntów 4 nie wydano decyzji o pozwoleniu na budowę.

Z wypisów z rejestru gruntu wynika natomiast, że działka 4 sklasyfikowana jest jako grunty orne.

Doprecyzowanie opisu sprawy (pismem z 8 maja 2026 r.)

1. W opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wskazane w złożonym wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej wskazano, że:

Następnie, w kolejno wydawanych zaświadczeniach Burmistrz (…) potwierdził, że:

„dla działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4 obręb (…) nie została wydana:

•   decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o której mowa w art. 50 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zmianami),

•   decyzja o warunkach zabudowy, o której mowa w art. 59 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zmianami).

 Ponadto informuję, że dla terenu wchodzącego w skład działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 4 obręb (…) została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla:

•   budowy farmy fotowoltaicznej o mocy do 10 MW lub 10 farm o mocy do 1 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą (decyzja znak (…) z dnia 20 maja 2021 r.),

•   budowy farm elektrowni fotowoltaicznych, o mocy do 16 MW (z możliwością realizacji w etapach o łącznej mocy nie przekraczającej 16 MW) wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą (decyzja znak (…) z dnia 22 kwietnia 2024 r.)”.

Powyższe należy rozumieć w ten sposób, że dla działki 4 powstałej po wydzieleniu z działki nr 3 nie zostały wydane powyższe decyzje. Niemniej jednak, dla terenu, w skład którego wchodzi działka 4 zostały wydane powyższe decyzje w okresie, kiedy stanowił on część działki 3.

2. Z działki 3 została wydzielona działka 4 i 7. Po wydzieleniu tych działek działka 3 przestała istnieć.

3. Pan AA nabył działkę nr 3 od (…) w (…). Działka została nabyta do gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Pana AA. Transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym Panu AA nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku w związku z jej nabyciem.

4. Jak wskazano w treści wniosku, działka 4, której dotyczy umowa przedwstępna sprzedaży została podzielona na działki 5 i 6 i te działki będą przedmiotem umowy sprzedaży.

5. Działka nr 7 została wydzielona z działki 3 (wraz z działką 4). Działka ta nie będzie objęta sprzedażą i pozostanie własnością Pana AA.

6. Jednocześnie odnosząc się do treści pytań wyjaśniam, że intencją Wnioskodawców jest uzyskanie potwierdzenia, że:

a) otrzymanie zaliczki przez Pana AA na podstawie umowy przedwstępnej stanowi czynności, z tytułu której jest on zobowiązany do rozliczenia podatku VAT oraz planowana dostawa będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem;

b) Spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zapłatą zaliczki wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży oraz planowaną dostawą działki.

Doprecyzowanie opisu sprawy (pismem z 27 maja 2026 r.)

W uzupełnieniu wniosku, na poszczególne pytania Organu wskazali Państwo odpowiednio:

1. Czy Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT?

2. Czy działki nr 5 i 6, będące przedmiotem sprzedaży, będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług?

3. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wyjaśnić, czy ww. nakłady, na dzień dostawy działek nr 5 i 6, będą znajdowały się na gruncie czy zostaną usunięte?

4. Jeśli ww. nakłady będą znajdowały się na działkach nr 5 i 6 w momencie sprzedaży, to czy będą to budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

5. Jeśli ww. nakłady będą znajdowały się na działkach nr 5 i 6 w momencie sprzedaży, to czy zostaną rozliczone ze Sprzedającym czy pozostaną własnością Kupującego?

6. Czy w stosunku do wydatków poniesionych na budowę ww. parkingu lub innej infrastruktury powstałej na działkach nr 5 i 6, w drodze rozliczenia nakładów będzie przysługiwało Sprzedawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego?

7. Czy nastąpi pierwsze zasiedlenie ww. budowli (parkingu) lub jej części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą? Jeżeli tak, to proszę wskazać czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub jej części a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

8. Czy po rozliczeniu nakładów z tytułu wybudowania parkingu, Sprzedawca będzie ponosić nakłady na jego ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które będą stanowić co najmniej 30% wartości początkowej tego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) czy ulepszenie obiektu będzie prowadziło do jego przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia?

b) czy od wydatków na ulepszenie będzie przysługiwało Sprzedawcy prawo do odliczenia podatku naliczonego?

c) czy po dokonaniu tych ulepszeń obiekt będzie oddany do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie jego dostawy minie okres dłuższy niż 2 lata licząc od momentu oddania tego obiektu do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

9. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

proszę wyjaśnić:

a)  na której działce ma zostać wybudowana ww. droga,

b)  czy droga będzie znajdować się na działce w momencie transakcji sprzedaży,

c)  kto będzie właścicielem wybudowanej drogi?

Pytania

1. Czy sprzedaż nieruchomości gruntowej przedstawionej w stanie faktycznym będzie stanowić odpłatną dostawę towarów wykonaną przez podatnika podatku VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2. Czy w związku z nabyciem nieruchomości przedstawionej w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia podatku naliczonego?

Państwa stanowisko w sprawie

1. W ocenie Strony oraz Zainteresowanego, sprzedaż nieruchomości gruntowej przedstawionej w stanie faktycznym będzie stanowić odpłatną dostawę towarów wykonaną przez podatnika podatku VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

2. W ocenie Strony oraz Zainteresowanego, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zapłatą zadatku oraz nabyciem nieruchomości na warunkach wskazanych w opisie zaistniałego stanu faktycznego.

Uzasadnienie do stanowiska nr 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Z kolei, na podstawie art. 8 ust. 1 Ustawy VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Stosownie do art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 Ustawy VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt, budynki i budowle spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 Ustawy VAT.

Ustawa VAT w art. 2 pkt 33 definiuje również tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario dostawa terenów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane stanowi opodatkowaną dostawę towarów i nie korzysta ze wskazanego zwolnienia.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 Ustawy VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług, który został określony w art. 15 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast jak zostało wskazane w art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w Ustawie VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej: Dyrektywa), a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast, jak wyjaśnił Trybunał, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tym miejscu zaznaczyć należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy VAT. Wynika jednakże z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy VAT, przy której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht). Orzeczenie dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

To, czy dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przedmiotem profesjonalnego obrotu mogą być również składniki majątku nabyte pierwotnie do celów osobistych i w takich celach wykorzystywane. Ważne, by w momencie sprzedaży gruntów podatnik podjął w istocie aktywne i planowe działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 12 maja 2021 r., sygn. I SA/GI 1479/20; podobnie WSA we Wrocławiu w wyroku z 13 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Wr 681/20). Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno (WSA w Bydgoszczy w wyroku z dnia 7 lipca 2020 r., sygn. I SA/Bd 76/20).

Na profesjonalny obrót nieruchomościami może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w tym działań polegających na zaawansowanym przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem.

Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Dodatkowo, co istotne, jak zostało wskazane w wyroku NSA z dnia 14 października 2021 r., sygn. I FSK 1917/21: „To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu”.

Zatem, aby prawidłowo ocenić skutki sprzedaży nieruchomości, zdaniem Sprzedającego, należy przeprowadzić indywidualną analizę dostosowaną do przedstawionego przez Sprzedającego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W ocenie Wnioskodawcy, skutkiem dokonanej analizy winno być uznanie czynności dokonywanych przez Sprzedającego za czynności wykraczające poza zwykły zarząd nad nieruchomością. W konsekwencji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że powinien zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług w związku z planowaną umową sprzedaży nieruchomości, a czynności przez niego dokonywane za podlegające pod opodatkowanie podatkiem VAT.

Przedmiotem transakcji jest działka 4, która powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 3. Co prawda w stosunku do działki 4 nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani też miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jednak tereny objęte tą działką były przedmiotem takiej decyzji w okresie, kiedy stanowiła ona jeszcze część działki 3. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość będącą przedmiotem planowanej dostawy należy uznać za niezabudowany grunt budowlany, którego dostawa będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT nie znajdzie zastosowania.

Wnioskodawca wskazał, że jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Dnia 9 października 2025 r. zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej również jako: „Umowa przedwstępna”). Umowa przedwstępna dotyczy sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym 4 w miejscowości (…) (dalej również jako: „Nieruchomość”). Dodatkowo Wnioskodawca wskazał, że jest właścicielem Nieruchomości nieprzerwanie od 30 września 1994 r. Obecnie Nieruchomość jest klasyfikowana jako grunty orne, a dodatkowo:

•   działka 3 od 20 października 2022 r. jest objęta umową dzierżawy zawartą z (…) Sp. z o.o. na okres 29 lat, a intencją (…) Sp. z o.o. jest umieszczenie na przedmiocie dzierżawy instalacji fotowoltaicznej. W związku z podpisanym aneksem nr 1 do umowy dzierżawy z dnia 18 lutego 2025 r., przedmiot dzierżawy został ograniczony do działki 7,

•   działka 4 powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki 3, na mniejsze działki w tym Nieruchomość,

•   na Nieruchomości znajduje się linia napowietrzna, która nie jest własnością Wnioskodawcy,

•   Nieruchomość nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,

•   dla działki 3 została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla budowy farmy fotowoltaicznej oraz budowy farm elektrowni fotowoltaicznej o wskazanej w decyzji parametrach,

•   Nieruchomość jest obecnie dzierżawiona na podstawie umowy dzierżawy z dnia 10 lipca 2025 r. zawartej z Kupującym. Na podstawie umowy, Nieruchomość będzie wykorzystywana jako parking dla samochodów ciężarowych i osobowych. Wnioskodawca i Kupujący dnia 29 grudnia 2025 r. podpisali aneks do umowy, w ramach którego umowa dzierżawy będzie obowiązywała do dnia sprzedaży Nieruchomości,

•   Wnioskodawca dnia 1 września 2025 r. podpisał oświadczenie, na podstawie którego udzielił Gminie (…) prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu przeprowadzenia na niej robót budowlanych polegających na budowie drogi oraz innych powiązanych robót budowlanych,

•   działka 4 została podzielona na dwie działki, działkę 5 oraz 6, na podstawie decyzji z dnia 16 stycznia 2026 r.

W Umowie przedwstępnej zostały nadto zawarte dodatkowe warunki, które muszą zostać spełnione, aby doszło do zawarcia umowa przyrzeczonej. Postawiono m.in. warunek uchwalenia oraz opublikowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który będzie zezwalał na zabudowę gruntu ze wskazaniem m.in. przeznaczenia gruntu na teren produkcji, składów i magazynów. W tym celu, Sprzedający udzieli osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictw do działania w jego imieniu w postępowaniu o uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i Planu Ogólnego.

Podsumowując, działania dokonywane przez Sprzedającego, które mają na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości wykraczają poza zakres zwykłego zarządu mieniem. Potwierdzeniem takiego stanowiska jest wskazanie we wniosku, że Wnioskodawca dokonał za pośrednictwem pełnomocnika lub dokona szeregu czynności, w tym:

•      zdecydował się na podział posiadanych nieruchomości,

•      uzyskał decyzje o warunkach zabudowy Nieruchomości,

•      dzierżawił Nieruchomość od 2022 r. innemu podmiotowi, a od 2025 r. dzierżawi Nieruchomość Kupującemu,

•      udzielił prawa do dysponowania Nieruchomością przez Gminę (…) na cele budowlane,

•      udzieli pełnomocnictw do działania w postanowieniu o uchwalenie Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i Planu Ogólnego.

Wnioskodawca uważa, że szereg czynności podejmowanych przez niego nie może zostać uznany za zwykły zarząd nad Nieruchomością. Zdaniem Sprzedającego, wykazuje on aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że powinien on zostać uznany za podatnika podatku od towarów i usług, a transakcja sprzedaży Nieruchomości winna zostać uznana za odpłatną dostawę towarów podlegającą pod opodatkowanie VAT, zarówno w zakresie otrzymanej zapłaconej zaliczki, jak i późniejszej sprzedaży nieruchomości.

Uzasadnienie do stanowiska nr 2.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)  nabycia towarów i usług,

b)  dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Przeprowadzając wykładnię powyższych przepisów, należy zaznaczyć, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Ergo, wykluczona została możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Dodatkowo, jak wskazują organy podatkowe, w każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo -prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych. Takie stanowisko zostało przedstawione m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z dnia 5 stycznia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012. 617.2025.3.JSU.

Jak zostało wskazane w opisie zaistniałego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić tam swoją działalność gospodarczą. Kupujący planuje zrealizować inwestycję, która po jej ukończeniu będzie wykorzystywana do prowadzanej przez Kupującego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, należy uznać, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu VAT przez Kupującego. Ponadto, jak wskazano w uzasadnieniu do stanowiska nr 1, przedmiotem dostawy będzie transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, realizowana przez podatnika tego podatku.

W rezultacie powyższego, należy stwierdzić, że spełnione będą warunki wynikające z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, uprawniające Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, zarówno w zakresie zapłaconej zaliczki, jak i planowanej dostawy.

Podsumowując, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy VAT.

Uzupełnienie własnego stanowiska dotyczącego pytania oznaczonego we wniosku nr 1 (pismem z 27 maja 2026 r.):

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Aby dane świadczenie uznać za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub świadczącego usługę. Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie. Pod pojęciem odpłatności dostawy towarów lub odpłatności świadczenia usług rozumieć należy prawo podmiotu dokonującego dostawy towarów lub świadczącego usługę do żądania od nabywcy towaru, odbiorcy usługi lub osoby trzeciej zapłaty ceny lub ekwiwalentu (np. w postaci świadczenia wzajemnego).

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie, czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

•      w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

•      świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy podkreślić, że ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie – jako usługa – podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Dana usługa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

Warto w tym miejscu wskazać, że kwestia odpłatności była wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Na uwagę zasługuje także orzeczenie z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko Inspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden, gdzie podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem, wyłącznie jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy.

Skoro przepisy nie określają formy zapłaty za świadczoną usługę, należy uznać, że zobowiązanie usługobiorcy może mieć postać świadczenia nie tylko określonej sumy pieniędzy, ale także świadczenie innej usługi (usługi wzajemnej). Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Ponadto, aby dana czynność (świadczenie) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a świadczeniem wzajemnym. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia.

Odpłatność określana jest przez strony umowy i jeśli strony ustalą zapłatę, wówczas wykonane świadczenie staje się odpłatne. W przypadku istnienia świadczenia wzajemnego otrzymanego przez świadczącego usługę, należy uznać czynności wykonywane w ramach zawartej umowy za odpłatne świadczenie usług określone w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Zatem, za czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być takie sytuacje, w których:

•      istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne,

•      wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy,

•      istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi,

•      odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem,

•      istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego.

Z powyższych przepisów wynika, że definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie niebędące dostawą towarów i świadczone na rzecz innego podmiotu. Powołane przepisy wskazują, że pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Zauważyć przy tym należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności.

Przy czym, związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowej działki, istotne jest, czy w celu dokonania jej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje poza działalnością gospodarczą nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca (Sprzedający) 9 października 2025 r. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości. Przedmiotem dostawy będzie nieruchomość, stanowiąca niezabudowaną działkę 4, która powstała w wyniku podziału działki nr 3.

Działka nr 4 stanowi grunt niezabudowany, nie znajdują się na niej żadne budynki, budowle lub elementy infrastruktury stanowiące własność jakiejkolwiek osoby innej niż Sprzedający z zastrzeżeniem nakładów poczynionych na tej nieruchomości przez przyszłego Nabywcę – BB (zgodnie z umową dzierżawy z 10 lipca 2025 r.), oraz że na nieruchomości znajduje się linia napowietrzna, która nie jest własnością Wnioskodawcy i nie będzie kolidować z planowaną inwestycją.

Umowa przyrzeczona sprzedaży ww. działki zostanie zawarta pod warunkiem ziszczenia się wszystkich wskazanych w niej warunków zawieszających, m.in. że dla terenu nieruchomości zostaną uchwalone i opublikowane we właściwym Dzienniku Urzędowym przez właściwy organ Plan Ogólny oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, które będą zezwalały na budowę inwestycji na nieruchomości o ustalonych parametrach.

Obecnie działka nr 4 nie jest objęta żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, planem ogólnym gminy ani zintegrowanym planem inwestycyjnym ani żadnym innym aktem planowania przestrzennego. Natomiast po spełnieniu warunku zawieszającego, o którym mowa w ww. umowie przedwstępnej nieruchomość będzie objęta Planem Ogólnym i Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i nie będzie stanowiła nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego będzie zezwalał na zabudowę ww. gruntu ze wskazaniem m.in. przeznaczenia gruntu na teren produkcji, składów i magazynów.

Dla działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 3 została wydana decyzja o warunkach zabudowy dotycząca budowy farmy fotowoltaicznej oraz budowy farm elektrowni fotowoltaicznych (zaświadczenie z 31 stycznia 2025 r.). Natomiast dla działki nr 4 powstałej po wydzieleniu z działki nr 3 nie zostały wydane ww. decyzje o warunkach zabudowy, jednak dla terenu, w skład którego wchodzi działka nr 4 zostały wydane ww. decyzje w okresie, kiedy stanowił on część działki nr 3.

Działka nr 3 jest objęta umową dzierżawy zawartą 20 października 2022 r. na okres 29 lat na rzecz podmiotu innego niż BB (Nabywca). Intencją dzierżawcy jest umieszczenie na dzierżawionej działce instalacji fotowoltaicznej. Aktualnie dzierżawca otrzymał zezwolenie na budowę farmy, jednak do momentu jej wykonania Sprzedający nie otrzymuje wynagrodzenia z tytułu dzierżawy i użytkuje grunt dla celów rolnych. Zezwolenie zostało wydane zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Aneksem nr 1 do umowy dzierżawy z dnia 18 lutego 2025 r., ww. dzierżawa została ograniczona do części działki nr 7, która została wydzielona z działki nr 3.

Dnia 10 lipca 2025 r. Sprzedający i Nabywca – BB zawarli Umowę dzierżawy, na podstawie której Sprzedający oświadczył, że jest zainteresowany oddaniem do używania i pobierania pożytków z części nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4 o obszarze 2,5002 ha.

Zgodnie z Umową dzierżawy Wydzierżawiający oddaje dzierżawcy do używania i pobierania pożytków przedmiot dzierżawy, a Dzierżawca przyjmuje go do używania i pobierania pożytków i w zamian zobowiązuje się do płacenia czynszu zgodnie z postanowieniami Umowy dzierżawy.

Przedmiot dzierżawy będzie wykorzystywany przez Dzierżawcę lub osoby trzecie działające na zlecenie Dzierżawcy jako parking dla samochodów ciężarowych i osobowych, tj. obszar miejsc postojowych wraz z bramkami wjazdowymi, oświetleniem, zabudowany kostką brukową, zajmowany na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez Dzierżawcę na działce sąsiedniej, a także każda inna infrastruktura konieczna do osiągnięcia celu gospodarczego Dzierżawcy („Przedsięwzięcie”), w tym w szczególności Dzierżawca lub osoby trzecie mogą:

a)  uzbroić Przedmiot Dzierżawy poprzez doprowadzenie do niego mediów, w tym wykonanie przyłącza wody oraz prądu,

b)  zabudować Przedmiot Dzierżawy kostką brukową i postawić oświetlenie zgodnie projektem budowlanym wykonanym na zlecenie i na koszt Dzierżawcy,

c)  wprowadzać i parkować pojazdy, w tym samochody ciężarowe oraz sprzęt budowlany,

d)  wykonywać wykopy lub inne prace ziemne niezbędne do realizacji prac w obrębie Przedsięwzięcia,

e)  ustawić tymczasowe ogrodzenia, oznakowania, urządzenia zabezpieczające teren prac oraz zapewniające bezpieczeństwo osobom trzecim.

Dzierżawca jest uprawniony na własny koszt i z poszanowaniem obowiązujących przepisów prawa do wybudowania i eksploatacji Przedsięwzięcia na Przedmiocie Dzierżawy, a także do dokonywania niezbędnych modyfikacji, konserwacji, serwisów, modernizacji, przebudowy i remontów oraz demontażu.

Wobec wygaśnięcia w dniu 14 listopada 2025 r. ww. Umowy dzierżawy, strony zawarły 29 grudnia 2025 r. aneks do umowy dzierżawy, w ramach którego strony zdecydowały się wznowić Umowę dzierżawy. Na podstawie aneksu Umowa dzierżawy będzie obowiązywała do dnia sprzedaży.

Poniesione przez Kupującego nakłady (tj. utwardzenie terenu przeznaczonego na parking wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym bramami wjazdowymi, oświetleniem oraz doprowadzonymi mediami, a także inne urządzenia wskazane w umowie, np. ewentualne ogrodzenia, wykopy itp.) – jeżeli zostaną faktycznie wykonane do momentu sprzedaży – będą w chwili sprzedaży znajdowały się na nieruchomości (nie zostaną usunięte przed transakcją). Nakłady poniesione przez Kupującego do momentu sprzedaży nieruchomości pozostaną własnością Kupującego i nie będą rozliczane ze Sprzedającym. Strony transakcji nie planują zatem dokonywać jakichkolwiek wzajemnych rozliczeń z tytułu nakładów inwestycyjnych poczynionych przez Kupującego na nieruchomości – wartość tych nakładów nie powiększy ceny sprzedaży, ani nie będzie w inny sposób kompensowana na rzecz Kupującego przez Sprzedającego.

Ponadto, 1 września 2025 r. Sprzedający podpisał oświadczenie, na podstawie którego udzielił Gminie prawa do dysponowania działką nr 4 na cele budowlane w celu przeprowadzenia na niej robót budowlanych polegających na budowie drogi oraz innych powiązanych robót budowlanych.

Po podziale działki nr 4 na działkę nr 5 i 6, ww. droga zostanie wybudowana na działce nr 5. Kupujący udostępni działkę Gminie, która poniesie nakłady w celu wybudowania drogi. W momencie dokonania sprzedaży przedmiotowa droga będzie już w trakcie budowy na działce 5, przy czym nie będzie jeszcze całkowicie ukończona ani oddana do użytku. Po wybudowaniu droga zostanie nieodpłatnie przekazana na własność Gminie.

Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

Działki nr 5 i 6, będące przedmiotem sprzedaży, będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, która jest działalnością opodatkowaną.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą wskazania, czy sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej, będzie stanowić odpłatną dostawę towarów dokonaną przez podatnika podatku VAT, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Sprzedający podjął w odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną – odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Z treści przywołanego wyżej art. 8 ust. 1 ustawy wynika, że ustawodawca przyjął generalną zasadę, że usługami są wszelkie odpłatne świadczenia niebędące dostawą towarów. Stąd też stwierdzić należy, że definicja „świadczenia usług” ma charakter dopełniający definicję „dostawy towarów”. Jest ona wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości, w tym również dzierżawa gruntów stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 listopada 2012 r., sygn. akt I FSK 1805/11, wyrażono pogląd, że jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. NSA wskazał przy tym, że dla oceny, czy dana osoba prowadzi działalność gospodarczą w określonym zakresie nie ma znaczenia to, czy w tym zakresie zarejestrowała ona działalność czy też nie, nie ma też znaczenia jej subiektywne przekonanie w tym zakresie.

Ponadto w wyroku NSA z dnia 22 kwietnia 2016 r., sygn. akt I FSK 1748/14, Sąd uznał, że Strona przy sprzedaży dzierżawionych gruntów będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, bowiem planowana dostawa dotyczyła będzie mienia wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że działka nr 4, której obszar został odpłatnie wydzierżawiony na podstawie podpisanej 10 lipca 2025 r. umowy dzierżawy oraz działka 3 objęta umową dzierżawy zawartą w 2022 r. na okres 29 lat de facto wykorzystywane były i są przez Sprzedającego w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Wskazali Państwo, że Sprzedający z tytułu dzierżawy działki nr 3 nie otrzymuje wynagrodzenia i użytkuje grunt dla celów rolnych. Jednakże użytkowanie gruntu (objętego wieloletnią umową dzierżawy) stanowi w tym przypadku formę zapłaty, gdyż Sprzedający niewątpliwie uzyskuje korzyść (świadczenie wzajemne) w postaci możliwości pobierania z tego gruntu pożytków do momentu wykonania na nim instalacji fotowoltaicznej przez dzierżawcę.

Zatem, w przypadku sprzedaży działek nr 5 i 6 (wydzielonych z działki nr 4, która wcześniej została wydzielona z działki nr 3) Sprzedający nie będzie zbywać majątku osobistego, lecz majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że w całym okresie posiadania ww. nieruchomości Sprzedający nie wykazał zamiaru wykorzystywania jej w ramach majątku osobistego dla zaspokojenia własnych potrzeb.

Wydzierżawienie przez Sprzedającego działek nr 3 i 4 (z których ostatecznie powstały działki nr 5 i 6, mające być przedmiotem sprzedaży), spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Sprzedającego w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości powoduje, że były i są one wykorzystywane w prowadzonej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, polegającej na świadczeniu usług dzierżawy, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Tak więc, analiza przedstawionego we wniosku opisu sprawy, powołanych regulacji oraz aktualnego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że należy uznać Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu planowanej sprzedaży działek nr 5 i 6.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to planowana czynność sprzedaży działek nr 5 i 6, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem według właściwej stawki.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

Natomiast stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Z powyższych przepisów wynika, że linie przesyłowe oraz towarzysząca im infrastruktura stanowią budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Stosownie do art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 48 Kodeksu cywilnego:

Rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeśli więc znajdujące się na działce części infrastruktury wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, kanalizacyjnej oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Pojęcie „dostawa towarów” w ustawie o podatku od towarów i usług nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności. Zatem, nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu ustawy z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. Właściwa interpretacja pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” uwzględnia, że dotyczy ono czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (orzeczenie z 8 lutego 1990 r. w sprawie C-320/88 Staatssecretaris van Financiën przeciwko Shipping and Forwarding Enterprise Safe). W orzeczeniu tym TSUE stwierdził, że:

Jednak jednocześnie Trybunał zastrzegł, że:

Gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiona jest budowla, która nie stanowi własności zbywcy, to w świetle prawa cywilnego ten obiekt budowlany stanowi część składową nieruchomości. Natomiast w świetle ustawy nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W analizowanej sprawie w stosunku do działki nr 4 (z której zostały wydzielone działki nr 5 i 6) mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającego gruntu, na którym znajduje się linia napowietrzna, która nie jest własnością Sprzedającego. Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, linia napowietrzna stanowi budowlę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Ponadto na ww. działce znajdować się będzie droga w trakcie budowy, na którą nakłady ponosić będzie Gmina oraz nakłady poczynione przez Nabywcę (BB) w postaci utwardzenia terenu przeznaczonego na parking wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym bramami wjazdowymi, oświetleniem oraz doprowadzonymi mediami, a także inne urządzenia wskazane w umowie, np. ewentualne ogrodzenia, wykopy itp.

Wobec tego, skoro znajdująca się na działce nr 4 budowla w postaci linii napowietrznej nie jest własnością Sprzedającego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na ww. działce naniesieniami. To podmiot będący właścicielem linii napowietrznej, a nie Sprzedający, znajduje się w faktycznym posiadaniu ww. naniesień i korzysta z nich jako właściciel. Również poczynione przez Gminę nadkłady na budowę drogi na działce nr 5, które nie zostaną rozliczone przed transakcją sprzedaży działki nie będą stanowić przedmiotu dostawy wraz z gruntem (nakłady te pozostaną własnością Gminy). Tożsama sytuacja wystąpi w przypadku ewentualnych nakładów poczynionych przez Kupującego na działce nr 6, które w momencie sprzedaży działki pozostaną jego własnością i nie będą rozliczane ze Sprzedającym.

Tak więc, w przypadku działek nr 5 i 6 (które powstały z podziału działki nr 4), przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, z uwagi na znajdujące się na tych działkach budowle oraz nakłady.

Ponadto z okoliczności sprawy wynika, że obecnie ww. nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednak po spełnieniu warunków zawartych w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomość będzie objęta planem ogólnym i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z których będzie wynikać, przeznaczenie gruntu na teren produkcji, składów i magazynów.

Wskazali Państwo również, że dla działki nr 3 została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dotycząca budowy farmy fotowoltaicznej oraz budowy farm elektrowni fotowoltaicznych). Z kolei dla działki nr 4 powstałej po wydzieleniu z działki 3 nie zostały wydane ww. decyzje o warunkach zabudowy, jednak dla terenu, w skład którego wchodzi działka 4 zostały wydane ww. decyzje w okresie, kiedy stanowił on część działki 3.

Zatem, dostawa działek nr 5 i 6 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r., sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał:

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować czy zaistnieją przesłanki dające prawo do zastosowania zwolnienia wynikającego z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-   towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-   przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nabył działkę nr 3 (z której w wyniku podziału powstały działki nr 5 i 6 będące przedmiotem sprzedaży) w 1994 r. Transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem, skoro przy nabyciu ww. działki podatek VAT w ogóle nie wystąpił, to nie można uznać, że Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Sprzedającemu nie przysługiwało.

Oznacza to, że do sprzedaży działek nr 5 i 6 nie będzie miał zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie został spełniony jeden z warunków, o którym mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że sprzedaż działek nr 5 i 6 stanowi/będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie korzysta/nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Ponadto mają Państwo wątpliwości, czy w związku z nabyciem działek nr 5 i 6 Kupującemu przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanego wyżej art. 86 ust. 1 ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto należy zauważyć, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, w świetle którego:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wskazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W oparciu o art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższą regulacją z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zatem, aby podmiot mógł skorzystać z prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony związany z dokonanym nabyciem towarów i usług, w pierwszej kolejności powinien spełnić przesłanki umożliwiające uznanie go – dla tej czynności – za podatnika podatku od towarów i usług, działającego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika podatku VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Podstawowym warunkiem, którego spełnienie należy analizować w aspekcie prawa do odliczenia podatku VAT jest związek dokonywanych nabyć towarów i usług ze sprzedażą uprawniającą do dokonywania takiego odliczenia, czyli sprzedażą generującą podatek należny.

Wskazali Państwo, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT. Działki nr 5 i 6 będące przedmiotem sprzedaży, będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, która jest działalnością opodatkowaną.

Zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ust. 1 ustawy umożliwiające Kupującemu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości (działek nr 5 i 6) oraz podatku naliczonego w związku z zapłatą zaliczki wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości. Prawo to będzie przysługiwało Kupującemu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych zawartych w art. 88 ustawy.

Podsumowując stwierdzić należy, że w związku z nabyciem ww. działek nr 5 i 6 Kupującemu przysługuje/będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-     stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

-     zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno -skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan AA (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.