0112-KDIL1-3.4012.204.2026.2.AKR

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 kwietnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 marca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący ustalenia, czy przeniesienie własności gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz podstawy opodatkowania podatkiem VAT planowanej dostawy nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem z 6 maja 2026 r. (wpływ 6 maja 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz dwoma pismami z 26 maja 2026 r. (wpływ 26 maja 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, rozliczaną zgodnie z art. 30c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą.

Wnioskodawca zawarł umowę z (…), zwanym dalej Korzystającym, także czynnym podatnikiem VAT, na korzystanie z działek gruntowych których jest właścicielem, a działki te są w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Ponadto Strony w umowie zgodnie zobowiązały się, iż przeniosą własność tych działek gruntowych na Korzystającego.

Korzystający z działek gruntowych, mając zgodę od Wnioskodawcy na dysponowanie działkami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 11 w zw. z art. 4 oraz art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, na swój rachunek i w swoim imieniu uzyskał wszelkie pozwolenia na budowę i poniósł wydatki związane z wznoszeniem budynku w zabudowie bliźniaczej.

Wartość poniesionych nakładów przez Korzystającego znacznie przewyższa wartość działek gruntowych.

W związku z wzniesionym w znacznym stopniu zaawansowania budynkiem przez Korzystającego, który poniósł znaczące koszty, strony planują dokonać przeniesienia własności dwóch działek gruntowych na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, który przewiduje, że właściciel gruntu na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenia o wartości przewyższającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki może żądać, aby ten co wzniósł budynek lub inne urządzenia nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Doprecyzowanie opisu sprawy

W odpowiedzi na pytania zawarte w wezwaniu wskazał Pan poniższe informacje:

1.  Jakie są numery ewidencyjne działek gruntowych będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedź:

2.  Na podstawie jakiej umowy udostępnił Pan działki Korzystającemu – (…) (umowa dzierżawy, umowa najmu, umowa użyczenia, czy inna (jaka))?

Odpowiedź:

3.  Czy między Panem a Korzystającym doszło/dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez Korzystającego na wybudowanie budynku w zabudowie bliźniaczej?

Odpowiedź:

Jeśli odpowiedź na pytanie nr 3 jest twierdząca, to proszę wskazać:

4.  W jaki sposób nastąpiło/nastąpi rozliczenie nakładów (jednorazowo, częściowo) oraz czy nastąpi to przed sprzedażą, czy po sprzedaży?

Odpowiedź:

5.  Czy w stosunku do rozliczonych nakładów przysługiwało/będzie przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź:

6.  Czy działki, o których mowa we wniosku, nabył Pan w ramach transakcji opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT? Proszę udzielić odpowiedzi oddzielnie dla każdej z działek.

Odpowiedź:

7.  Czy z tytułu nabycia ww. działek przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego (jeżeli nie, to proszę wskazać z jakiego powodu)?

Odpowiedź:

8.  Czy ww. działki były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Odpowiedź:

9.  Czy budynek w zabudowie bliźniaczej znajdujący się na ww. działkach stanowi budynek/budowlę w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2, 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Odpowiedź:

10.  Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części znajdujących się na ww. działkach w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a)  kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie?

b)  jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części ww. budynku/ budowli, to proszę wskazać w jakiej części?

c)  czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku/ budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedź:

11.  Czy były/są/będą ponoszone wydatki na ulepszenie budynku/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego obiektu? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) kiedy takie wydatki były ponoszone?

b) czy ulepszenie budynku, budowli lub ich części prowadziło do ich przebudowy, tj. dokonania istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?

c) czy od wydatków na ulepszenie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego?

d) czy po dokonaniu tych ulepszeń budynek, budowla lub ich części były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

Odpowiedź:

Pytanie

Czy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy wartość budynku znacznie przewyższa wartość gruntu, a na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego właściciel gruntu żąda od tego co wzniósł budynek nabycia gruntu, czy przeniesienie własności gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, którego podstawę stanowi wyłącznie wartość gruntu, bez uwzględnienia wartości budynku, przy uwzględnieniu rynkowych cen gruntu?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, w opisanej sytuacji podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinna stanowić wyłącznie wartość działek gruntowych, bez uwzględnienia wartości budynku zgodnie z art. 231 Kodeksu cywilnego oraz przepisami ustawy o VAT.

Uzasadnienie:

Zakres opodatkowania VAT – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną przez sprzedawcę. W analizowanej sytuacji zapłata dotyczy wyłącznie wartości gruntu, ponieważ budynek nie jest przedmiotem sprzedaży i nie stanowi składnika majątkowego właściciela gruntu. W konsekwencji, nie ma podstaw do wliczenia wartości budynku do podstawy opodatkowania VAT.

Charakter transakcji i przepisy prawa cywilnego – art. 231 Kodeksu cywilnego przewiduje, że właściciel budynku może żądać sprzedaży gruntu, na którym budynek został wzniesiony, jeśli jego wartość przekracza znacząco wartość gruntu jak również właściciel gruntu może żądać, aby ten co wzniósł budynek nabył od niego własność działki gruntowej. W takiej sytuacji, przedmiotem sprzedaży pozostaje jedynie grunt, a budynek nie jest uwzględniany w podstawie opodatkowania.

Orzecznictwo w zakresie VAT – sądowe interpretacje potwierdzają, że w sytuacji, gdy cena sprzedaży nieruchomości została tak skalkulowana, że obejmuje wyłącznie wartość gruntu a budynek został wybudowany przez nabywcę z własnych środków bez udziału właściciela gruntu, to dostawa dotyczy wyłącznie gruntu (por. wyrok NSA z dnia 10 stycznia 2013 r., I FSK 310/12). Podobnie w wyroku NSA z dnia 4 września 2018 r. (sygn. I FSK 1274/16) wskazano, że w takiej sytuacji dostawa gruntu nie korzysta ze zwolnienia VAT i podlega opodatkowaniu wg stawki podstawowej 23%.

Zgodnie z powyższym przyjęcie wartości wyłącznie gruntu jako podstawy opodatkowania VAT w niniejszej transakcji jest zgodne zarówno z przepisami prawa cywilnego, jak i regulacjami ustawy o VAT. Wykazanie w podstawie opodatkowania jedynie wartości gruntu odzwierciedla rzeczywisty charakter transakcji i faktyczne ustalenia między stronami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W art. 8 ust. 1 ustawy wskazano, że:

Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Stwierdzić należy, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność będzie opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan czynnym podatnikiem VAT prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą. Zawarł Pan umowę z (…) (zwanym dalej Korzystającym) na korzystanie z działek gruntowych nr 1 i 2, których jest właścicielem. Ww. działki są w ewidencji Pana środków trwałych. Strony w umowie zgodnie zobowiązały się, iż przeniosą własność ww. działek na Korzystającego. Korzystający z przedmiotowych działek, mając od Pana zgodę na dysponowanie działkami na cele budowlane, na swój rachunek i w swoim imieniu uzyskał wszelkie pozwolenia na budowę i poniósł wydatki związane z wznoszeniem budynku w zabudowie bliźniaczej. Wartość poniesionych nakładów przez Korzystającego znacznie przewyższa wartość działek gruntowych. W związku z wzniesionym w znacznym stopniu zaawansowania budynkiem przez Korzystającego, który poniósł znaczące koszty, Strony planują dokonać przeniesienia własności dwóch działek gruntowych nr 1 i 2 na podstawie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Między Panem a Korzystającym nie doszło/nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych przez Korzystającego na wybudowanie budynku w zabudowie bliźniaczej.

Pana wątpliwości dotyczą wskazania, czy przeniesienie przez Pana własności gruntu, na podstawie art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a podstawę opodatkowania stanowi wyłącznie wartość gruntu, bez uwzględnienia wartości budynku.

Z wniosku wynika, że działki nr 1 i 2 mają bezpośredni związek z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą (stanowią środek trwały w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej). Zatem, ww. działki są wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku prowadzonej przez Pana jednoosobowej działalności gospodarczej i wykorzystywanych w tej działalności podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W świetle powyższego, wskazać należy, że sprzedaż ww. działek będzie następować w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w odniesieniu do tej transakcji wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

Na podstawie art. 29a ust. 7 ustawy:

Stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy:

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Art. 47 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Art. 48 Kodeksu cywilnego:

Powyższy przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit:

Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast w myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

Z uwagi na brzmienie art. 48 Kodeksu cywilnego, właścicielem budynku wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 Kodeksu cywilnego (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem, budynki i budowle wzniesione przez samoistnych posiadaczy na gruncie stanowiącym własność innej osoby nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są częścią składową gruntu.

Przechodząc do analizy przytoczonego art. 231 Kodeksu cywilnego, w sytuacjach, gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie, przyjmuje się konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem tych budynków. Ten natomiast, kto budynki wzniósł, jest właścicielem jedynie nakładów poczynionych na tę budowę. Jako że nie może istnieć (poza pewnymi wyjątkami – np. użytkowanie wieczyste) stan prawny, w którym właściciel gruntu i właściciel budynku to dwie różne osoby, to wyjściem z takiej sytuacji jest regulacja zawarta w art. 231 Kodeksu cywilnego, która po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie powoduje powstanie stosunku zobowiązaniowego między właścicielem gruntu a posiadaczem, który dokonał zabudowy. Realizacja roszczeń może nastąpić w drodze zawarcia umowy o przeniesienie własności gruntu lub w drodze postępowania sądowego.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności.

Powyższe tezy znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że:

jednak jednocześnie zastrzegł, że:

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Zatem, rozważając skutki podatkowe transakcji polegającej na dostawie gruntu na rzecz właściciela nakładów posadowionych na tym gruncie należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

O ile jest oczywiste, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budynków, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budynki w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowione są budynki, niestanowiące własności zbywcy, to mimo, że te stanowią w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi budynkami jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Powyższe oznacza, że w analizowanej sprawie nie wystąpi dostawa towarów, jakim są budynki, ponieważ już wcześniej Korzystający mógł nimi dysponować jak właściciel. Przed dokonaniem sprzedaży gruntu nie będzie Pan w ekonomicznym posiadaniu budynków.

Skoro więc nakłady na wybudowanie budynku nie zostały poniesione przez Pana ani też nie zostały i nie zostaną rozliczone przed planowaną sprzedażą, to podstawą opodatkowania będzie kwota należna obejmująca całość świadczenia należnego od Korzystającego z działek nr 1 i 2, czyli zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 ustawy będzie to wyłącznie wartość gruntu, bez uwzględniania wartości poniesionych przez Korzystającego nakładów na wybudowanie budynku w zabudowie bliźniaczej, pomniejszona o kwotę podatku należnego.

Podsumowując, przeniesienie przez Pana własności gruntu (działek nr 1 i 2) na podstawie art. 231 Kodeksy cywilnego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Podstawę opodatkowania będzie stanowiła wyłącznie wartość gruntu, bez uwzględnienia wartości budynku.

Wobec powyższego, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.