0112-KDIL1-2.4012.442.2026.2.AK
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 26 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy nieruchomości niezabudowanej.
Uzupełnił go Pan pismem z 6 października 2026 r. (wpływ 12 października 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca będąc osobą fizyczną prowadzi sprzedaż należących do niego nieruchomości. W tym celu stale ogłasza się na portalach sprzedaży nieruchomości, poszukuje kupujących i prezentuje nieruchomości. Obecnie zamierza sprzedać nieruchomość inwestycyjną (niezabudowana nieruchomość gruntową) w (…), gdzie kupującym jest przedsiębiorca. Nieruchomość ma zostać wykorzystana w celach prowadzenia działalności gospodarczej kupującego.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomość została nabyta 27 lat temu, Wnioskodawca nie przewidywał wtenczas w jakim celu będzie wykorzystywana.
Na pytanie:
Czy wystąpił Pan o decyzję o warunkach zabudowy?
Udzielił Pan odpowiedzi:
Wnioskodawca nie wystąpił o taką decyzję.
Nieruchomość nie jest wykorzystywana w żaden sposób. Nieruchomość jest obecnie częściowo wynajmowana pod działalność marketingową (banery przydrożne reklamowe). Została zawarta umowa przedwstępna. Zostało udzielone pełnomocnictwo dla kupującego między innymi do: uzyskania warunków zabudowy pod planowaną inwestycję, wykonanie przyłączy energii elektrycznej i innych mediów. Nie będą wykonywane żadne nakłady i inwestycje przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie usług deweloperskich lub podobnych. Wnioskodawca wcześniej dokonywał analogicznej sprzedaży nieruchomości, niepodlegającej zwolnieniu od VAT. Nabycie działek nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej.
Na pytanie:
Czy na moment sprzedaży dla nieruchomości będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub decyzja o lokalizacji inwestycji celu? Jeżeli tak, to czy będzie ona umożliwiała jej zabudowę?
Udzielił Pan odpowiedzi:
Tak, zgodnie z umową przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Na pytanie:
Czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości wyznaczono linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? Jeżeli tak, to należy jednoznacznie wskazać pomiędzy jakimi terenami wyznaczono linie rozgraniczające, w szczególności czy są to tereny na których istnieje bądź nie istnieje możliwość zabudowy?
Udzielił Pan odpowiedzi:
Nie, MPZP nie wyznaczono takich linii.
Pytanie
Czy planowana przez Wnioskodawcę dostawa nieruchomości niezabudkowej położonej przy (…), będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na postawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, taka dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia przewidzianego art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy, z uwagi na fakt, że kupujący zamierza ją przeznaczyć na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Świadczy o tym charakter jego działalności, jak i fakt, że już w umowie przedwstępnej sprzedający upoważnił kupującego do wystąpienia o odpowiednie zgody, w tym o warunki zabudowy przewidujące prowadzenia na przedmiotowej nieruchomości działalności gospodarczej. Obecnie nieruchomości nie jest wykorzystywana prywatnie, ale zamierzeniem kupującego-inwestora jest czerpanie z niej i z budynków na niej posadowionych zysków.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną i prowadzi Pan sprzedaż należących do Pana nieruchomości. W tym celu stale ogłasza się Pan na portalach sprzedaży nieruchomości, poszukuje kupujących i prezentuje nieruchomości. Obecnie zamierza Pan sprzedać nieruchomość inwestycyjną (niezabudowana nieruchomość gruntowa) w (…), gdzie kupującym jest przedsiębiorca. Nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT. Nieruchomość została nabyta 27 lat temu. Obecnie jest ona częściowo wynajmowana pod działalność marketingową (banery przydrożne reklamowe). W związku z planowaną sprzedażą zawarł Pan umowę przedwstępną. Udzielił Pan pełnomocnictwa dla kupującego między innymi do uzyskania warunków zabudowy pod planowaną inwestycję, wykonanie przyłączy energii elektrycznej i innych mediów. Wcześniej dokonywał Pan analogicznych sprzedaży nieruchomości, które nie podlegały zwolnieniu od VAT. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i będzie ona umożliwiła jej zabudowę.
Pana wątpliwości dotyczą braku zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy dostawy nieruchomości niezabudowanej.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.
Zamierza Pan sprzedać nieruchomość inwestycyjną (niezabudowaną nieruchomość gruntową) w (…) przy (…). Wskazał Pan, że na moment dokonania przez Pana sprzedaży będzie istniała decyzja o warunkach zabudowy, która będzie umożliwiała zabudowę nieruchomości.
Oznacza to, że działka, którą zamierza Pan sprzedać, na dzień transakcji będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, który nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej położonej w (…) przy (…) nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Tym samym Pana stanowisko pomimo innego uzasadnienia prawnego jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
Niniejsze rozstrzygnięcie dotyczy wyłącznie oceny prawnej Pana stanowiska w przedmiocie zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii samego podlegania opodatkowaniu tej czynności, to jest, czy dostawa ta stanowi realizację obrotu gospodarczego, czy też mieści się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i rozporządzania majątkiem osobistym. Powyższa kwestia nie była przedmiotem analizy organu, z uwagi, że nie była objęta zakresem Pana pytania.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów