0112-KDIL1-2.4012.376.2026.2.HM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 22 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości należącej do majątku prywatnego w drodze licytacji komorniczej.

Uzupełnił go Pan pismem z 7 września 2026 r. (wpływ 14 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca nie prowadzi ani nigdy nie prowadził działalności gospodarczej.

Wnioskodawca w roku 2013 nabył nieruchomość gruntową do majątku prywatnego. Przy zakupie Notariusz jako płatnik pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Nieruchomość w momencie zakupu była wydzierżawiona. Umowa dzierżawy była zawarta w roku 2012 w formie pisemnej z datą pewną (podpisy notarialnie poświadczone) na okres 29 lat. Umowa nie przewidywała możliwości przedterminowego wypowiedzenia. Czynsz dzierżawny zgodnie z umową stanowił (…) część pożytków otrzymanych z opisanej nieruchomości, liczoną od przeciętnego zbioru pszenicy z areału.

Pomimo faktu, iż nieruchomość była wydzierżawiana uzyskiwanie przez Wnioskodawcę przychody z tytułu dzierżawy nie spełniały definicji działalności gospodarczej, gdyż;

·      Wnioskodawca nie zawarł umowy dzierżawy;

·      nabył nieruchomość już obciążoną umową zawartą przez poprzedniego właściciela;

·      Wnioskodawca nie miał możliwości wypowiedzenia umowy, ponieważ została zawarta na czas oznaczony z datą pewną bez prawa wcześniejszego rozwiązania;

·      pobieranie czynszu było konsekwencją ustawowego wstąpienia w prawa wydzierżawiającego, a nie wynikiem jego aktywności gospodarczej.

Należy podkreślić, że Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości w sposób zorganizowany dla celów zarobkowych a jedynie był związany umową dzierżawy zawartej przez poprzedniego właściciela. Nie doszło więc do świadomego podjęcia działalności polegającej na oddawaniu nieruchomości w dzierżawę, lecz do wejścia z mocy prawa w istniejący stosunek obligacyjny, którego Wnioskodawca nie mógł zakończyć.

W związku z tym, że przez cały okres kiedy wskazana nieruchomość była własnością Wnioskodawcy, była przedmiotem umowy dzierżawy Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na wskazaną nieruchomość.

W roku 2023 doszło do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności i wystawienia przez komornika faktury w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Również w roku 2023 komornik jako płatnik przekazał część kwoty uzyskanej w drodze licytacji do Urzędu Skarbowego jako podatek od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości.

W postępowaniu egzekucyjnym Wnioskodawca był reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika. Organ egzekucyjny mimo prawidłowego umocowania pełnomocnika w styczniu 2021 r. wysłał pismo do Wnioskodawcy (a nie do pełnomocnika), w którym zażądał informacji w oparciu o art. 761 Kodeksu postępowania cywilnego wezwał Wnioskodawcę jako dłużnika:

1)  do złożenia oświadczenia, czy jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) – w przypadku niezłożenia oświadczenia (zgodnie z pouczeniem Komornika) dłużnik będzie traktowany jakby nie był czynnym podatnikiem VAT;

2)  wskazania Urzędu Skarbowego, w którym rozlicza się z podatku od towarów i usług (VAT);

3)  podanie swojego NIP oraz REGON;

4)  Na podstawie art. 43 ust. 21 oraz art. 82a ustawy o podatku od towarów i usług komornik wezwał Wnioskodawcę do:

·      potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3.9-10a;

·      potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostaw towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku wprowadzonych na podstawie przepisów wydanych na odstawie art. 82 ust. 2 i 3;

5)  udzielenia poniższych informacji:

·      w stosunku do przedmiotowej nieruchomości przysługiwało Panu (Wnioskodawcy) prawo do odliczenia VAT przy jej nabyciu;

·      poniósł Pan/nie poniósł nakłady przewyższające 30% jej wartości początkowej i skorzystał Pan (nie skorzystał Pan) z prawa odliczenia podatku VAT od tych nakładów;

·      zlikwidował Pan (nie zlikwidował Pan) działalność gospodarczą i rozliczył się Pan z Urzędem Skarbowym zgodnie z art. 114.

Mimo faktu, że pismo zostało nieprawidłowo doręczone Wnioskodawcy a nie pełnomocnikowi Wnioskodawca w lutym 2021 r. odpowiedział na pismo Komornika, informując że nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Mimo tego, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej Komornik działa jako płatnik wystawił w imieniu Wnioskodawcy fakturę oraz jako płatnik przekazał podatek do właściwego Urzędu Skarbowego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

1.  Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży.

2.  Nabycie nieruchomości było transakcją niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Notariusz pobrał podatek PCC.

3.  Transakcja nabycia nie była udokumentowana fakturą. Nieruchomość była majątkiem osobistym sprzedającego.

4.  Nie, transakcja nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

5.  Na pytanie „Czy działka wskazana w opisie sprawy stanowi teren zabudowany, czy niezabudowany?”, odpowiedział Pan:

W momencie zakupu nieruchomości była to działka niezabudowana.

6.  Umowa dzierżawy zawarta przez poprzednich właścicieli była zawarta na czas określony z podpisami notarialnie poświadczonymi (data pewna). Zgodnie z art. 678 § 1 KC w zw. z art. 694 KC umowy takiej nie można wypowiedzieć. Umowa nie przewidywała możliwości wypowiedzenia.

7.  Przez cały ten okres był Pan związany umową dzierżawy zawartą przez poprzedniego właściciela na podstawie art. 678 § 1 KC w zw. z art. 694 KC, zatem był Pan z mocy ustawy stroną stosunku dzierżawy. Z tego tytułu otrzymywał Pan przychód ok. (…) zł rocznie. Działka ta przez cały ten okres była w posiadaniu dzierżawcy. Po zakończeniu umowy dzierżawy planował Pan wykorzystywać ją dla celów osobistych.

8.  Na pytanie: „Czy działka była przez Pana wykorzystywana na cele działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”? (…)”, odpowiedział Pan:

Nie. Nieruchomość przez cały okres, gdy był Pan jej właścicielem była wykorzystywana przez dzierżawcę.

9.  Wcześniej sprzedał Pan dom jednorodzinny, który kupił Pan na cele osobiste w roku 2013 i sprzedał Pan około roku 2022 lokal mieszkalny, który kupił Pan również do majątku prywatnego w roku 2015 oraz sprzedał Pan w roku 2022 oraz działkę, którą kupił Pan do majątku osobistego w roku 2013 i sprzedał w roku 2024.

10.  Na pytanie: „Czy posiada Pan inne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży – proszę wskazać jakie (zabudowane, niezabudowane) oraz ile? (…)”, odpowiedział Pan:

Nie.

Pytanie

Czy sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości należącej do prywatnego majątku Wnioskodawcy w drodze licytacji komorniczej podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Stosownie do art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479 z późn. zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Oznacza to komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od towarów i usług od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji.

Z uwagi na ww. regulacje prawne, w przypadku gdy właściciel nieruchomości w stosunku do jej sprzedaży jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas Komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT a Komornik Sądowy dokonując sprzedaży jego nieruchomości postąpił nieprawidłowo wystawiając fakturę i wykazując kwotę podatku VAT na fakturze.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – w myśl art. 15 ust. 2 ustawy – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości gruntowej, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług – w świetle powyższych przepisów – jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie musi ona być zrealizowana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nie jest więc podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Z przedstawionych przepisów wynika więc, że jeśli osoba fizyczna dokonuje zbycia swojego majątku prywatnego, a czynność ta wykonywana jest jednorazowo lub okazjonalnie, w warunkach wskazujących, że działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu cytowanego wyżej art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zauważyć, że Wnioskodawca nabył wskazaną nieruchomość do majątku prywatnego.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności, gdyż działalności takiej Wnioskodawca nie prowadzi ani nie prowadził. Nieruchomość wprawdzie była przedmiotem dzierżawy jednak wynikało to z faktu, że umowa dzierżawy była zawarta przez poprzedniego właściciela oraz nie przewidywała możliwości przedterminowego rozwiązania.

Dodatkowo Wnioskodawca nie podejmował żadnych czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości a co więcej podejmował działania mające na celu zapobiegnięciu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości między innymi poprzez korzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika w postępowaniu egzekucyjnym.

Zaznaczenia wymaga ponadto, że nabywając nieruchomość Wnioskodawca zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych oraz nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomość, z tego względu, że nieruchomość przez cały okres znajdowała się w posiadaniu dzierżawcy.

W konsekwencji powyższego, zdaniem Wnioskodawcy zbycie nieruchomości przez Komornika nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Bowiem Wnioskodawca w stosunku do tej sprzedaży nie występuje w charakterze podatnika, zatem czynność ta nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy lecz stanowi sprzedaż majątku osobistego, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Stosownie do art. 106c ustawy – faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1.  organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2.  komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż nieruchomości będącej własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku natomiast, gdy powyższa czynność nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, Komornik Sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

A zatem Komornik Sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów, okoliczności decydujących ojej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Skoro, jak wskazano powyżej Komornik uzyskał od Wnioskodawcy informację, że nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, sprzedaż nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu to Komornik Sądowy nie powinien wystawiać faktury a tym bardziej wykazywać na niej kwoty podatku.

Zdaniem Wnioskodawcy, opisana sprzedaż licytacyjna nieruchomości przez Komornika Sądowego stanowiła wyłącznie zbycie majątku prywatnego Wnioskodawcy i jako czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie powinna zostać obciążona podatkiem VAT. Wnioskodawca w związku z tą czynnością nie działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W związku z powyższym Wnioskodawcy przysługuje prawo do wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty na podstawie art. 75 § 1 ordynacji podatkowej.

W interpretacjach 0113-KDIPT1-2.4012.538.2026.2.KT oraz 0112-KDIL1-1.4012.95.2019.2.MJ, w której wskazano podobny stan faktyczny DKIS uznał, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dodatkowo należy wskazać argumentację powołaną przez WSA w wyroku I SA/Łd 322/23, w którym uchylił interpretację indywidualną wskazując:

„Warunkiem uznania osoby fizycznej za podatnika podatku od towarów i usług jest zatem to, by osoba ta obejmowała aktywne działania w celu sprzedaży gruntu, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Oznacza to, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i osoba ta nie podejmuje aktywnych działań w celu dokonania sprzedaży, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u. p. t. u. (…)

Nie zasługuje zatem na uwzględnienie stanowisko organu, że samo zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 u. p. t. u. definicję działalności gospodarczej, w związku z czym nieruchomość ta jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej skarżącego (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2023 r., I FSK 829/20).

W ocenie Sądu nie można też w sposób szablonowy przenosić rozważań dotyczących sprzedaży gruntów, które były dzierżawione, a uprzednio wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej, do sytuacji, w której nie mamy do czynienia z osobą prowadzącą działalność rolniczą. Sam fakt dzierżawy gruntu w ramach działalności gospodarczej nie przenosi się automatycznie na późniejszą transakcję sprzedaży gruntu (por. wyroki WSA z 14 maja 2019 r., I SA/Wr 124/19; z 25 września 2019 r., I SA/Łd 352/19; z 14 i 15 listopada 2017 r., III SA/Gl 704/17 i 705/17, z 15 stycznia 2015 r., I SA/Bd 688/19).

Reasumując, organ interpretacyjny błędnie przyjął, że sprzedaż nieruchomości tylko z powodu jej przejściowej dzierżawy, która – jak w rozpatrywanym wniosku – nie miała charakteru zorganizowanego i profesjonalnego, powinna być kwalifikowana jako podjęta w warunkach działalności gospodarczej. Oddanie w dzierżawę nieruchomości rolnej, nabytej w drodze spadkobrania, przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej ani rolniczej, a utrzymuje się wyłącznie z umowy o pracę, należy oceniać jako racjonalne gospodarowanie majątkiem osobistym, które nie świadczy o działaniu takiej osoby w charakterze podatnika VAT”.

Należy wskazać, że w tej kwestii NSA postanowieniem z 14 maja 2026 r. (sygn. I FSK 1408/23) zwrócił się do TSUE z pytaniem prejudycjalnym o status podatnika VAT przy długotrwałej dzierżawie gruntu przez osobę fizyczną. W perspektywie sprzedaży następującej po dzierżawie. Rozstrzygnięcie Trybunału może wpłynąć na spory podatkowe o to czy sam fakt wydzierżawienia nieruchomości stanowiącej majątek prywatny przesądza o opodatkowaniu VAT jej późniejszej sprzedaży. W kierunku zniuansowanej oceny zamiast automatyzmu preferowanego przez organy KAS. Pytanie zostało zadane na kanwie skargi kasacyjnej Dyrektora KIS od wyroku WSA w Łodzi z 29 maja 2023 r. (I SA/Łd 322/23).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi, ani nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej.

W roku 2013 nabył Pan nieruchomość gruntową do majątku prywatnego. Nabycie nieruchomości było transakcją niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Notariusz pobrał podatek PCC.

Nieruchomość w momencie zakupu była wydzierżawiona. Umowa dzierżawy była zawarta w roku 2013 notarialnie na okres 29 lat i nie przewidywała możliwości przedterminowego wypowiedzenia.

Przez cały okres posiadania nieruchomości był Pan związany umową dzierżawy zawartą przez poprzedniego właściciela. Z tego tytułu uzyskiwał Pan przychów ok. (…) zł rocznie. Po zakończeniu umowy dzierżawy planował Pan wykorzystywać ją do celów osobistych.

W związku z tym, że przez cały okres kiedy wskazana nieruchomość była własnością Pana była przedmiotem umowy dzierżawy, to Pan nie ponosił żadnych nakładów na wskazaną nieruchomość.

W roku 2023 doszło do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności i wystawienia przez komornika faktury w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Również w roku 2023 Komornik jako płatnik przekazał część uzyskanej kwoty w drodze licytacji do Urzędu Skarbowego jako podatek od towarów i usług w związku ze sprzedażą nieruchomości.

W postępowaniu egzekucyjnym był Pan reprezentowany przez pełnomocnika.

W lutym 2021 r. odpowiedział Pan na pismo Komornika, informując, że nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

Mimo tego, że Pan nie prowadzi działalności gospodarczej a przedmiotowa nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana dla potrzeb działalności gospodarczej Komornik działając jako płatnik wystawił w Pana imieniu fakturę oraz jako płatnik przekazał podatek do właściwego Urzędu Skarbowego.

Wcześniej sprzedał Pan dom jednorodzinny, który kupił Pan na cele osobiste w roku 2013 i sprzedał około roku 2022, lokal mieszkalny, który kupił Pan również do majątku prywatnego w roku 2015 oraz sprzedał Pan w roku 2022 oraz działkę, którą kupił Pan do majątku osobistego w roku 2013 i sprzedał Pan w roku 2024.

Pana wątpliwości dotyczą braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości należącej do majątku prywatnego w drodze licytacji komorniczej.

Aby odpowiedzieć na zadane pytanie należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży działał Pan jako podatnik podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że na mocy art. 693 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Należy wskazać, że umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Zatem dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczona jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że podatnik w całym okresie posiadania nieruchomości musi wykazywać zamiar wykorzystania jej do celów prywatnych aby uznać, że mamy do czynienia z dostawą majątku prywatnego. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty, czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że nieruchomość przedstawiona w opisie sprawy była przedmiotem dzierżawy – z chwilą zakupu ww. nieruchomości wstąpił Pan bowiem w stosunek dzierżawy wynikający z umowy dzierżawy zawartej przez poprzedniego właściciela. Ww. umowa była zawarta w roku 2012 na okres 29 lat. W konsekwencji działka przez cały okres posiadania przez Pana była dzierżawiona. Co więcej, zgodnie z Pana wskazaniem otrzymywał Pan czynsz z tytułu dzierżawy w tym okresie w wysokości ok. (…) zł rocznie – osiągał więc Pan z tego tytułu korzyści majątkowe. Bez znaczenia dla sprawy pozostaje więc, okoliczność, że nabył Pan nieruchomość obciążoną już istniejącą umową dzierżawy.

Tym samym ww. nieruchomość nie stanowi Pana majątku osobistego, gdyż nie była wykorzystywana jedynie w celu zaspokojenia Pana potrzeb osobistych przez cały czas jej posiadania. W związku z dzierżawą grunt stracił charakter majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystywania przez Pana sprzedawanej nieruchomości spowodował, że była ona wykorzystywana w działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej była czynnością dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nie można bowiem uznać, że dostawa nieruchomości, która była przedmiotem dzierżawy, była dokonana z Pana majątku prywatnego, o którym mowa w ww. orzeczeniu TSUE.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.