0112-KDIL1-2.4012.375.2026.2.HM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 26 czerwca 2026 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1),
• zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży Nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 2),
• prawo do odliczenia podatku naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo pismem z 18 września 2026 r. (wpływ 18 września 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sprzedający 1

((…));

2)  Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

• Sprzedająca 2

((…));

• Kupująca

((…)).

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan (…) (zwany dalej „Sprzedającym 1”). Zainteresowani niebędący stroną postępowania: Pani (…) (zwana dalej „Sprzedającą 2”) oraz (…) (zwana dalej „Kupującą”). Na potrzeby niniejszego wniosku wspólnego Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 są łącznie zwani dalej „Sprzedającymi”, natomiast Sprzedający oraz Kupująca są łącznie zwani dalej „Stronami”.

Sprzedający są osobami fizycznymi podlegającymi w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej. Sprzedający są ubezpieczeni w KRUS i płacą podatek rolny. Sprzedający 1 prowadzi działalność rolniczą, a Sprzedająca 2 nie prowadzi działalności rolniczej. Sprzedający są małżeństwem, w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej. Na datę złożenia niniejszego wniosku wspólnego Sprzedający nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni. Sprzedający 1 posiada status rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm. – dalej: ustawa o VAT).

Sprzedająca 2 nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o VAT.

Sprzedający posiadają wiedzę o planach inwestycyjnych Kupującej, w tym dotyczących rozwiązań komunikacyjnych zapewniających dostęp inwestycji do drogi publicznej zgodny z oczekiwaniami Sprzedających, zakładających uzyskanie przez właściwy podmiot ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID), i Sprzedający wyrażają na nie zgodę.

Kupującą jest (…) z siedzibą w (…) podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych (CIT), która jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Kupująca nie jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2017 r. poz. 2278). Kupująca nie jest właścicielem, współwłaścicielem ani użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych.

1 kwietnia 2025 r. Sprzedający zawarli z Kupującą umowę przedwstępną sprzedaży (zwana dalej „Umową Przedwstępną”), w której Sprzedający zobowiązali się zawrzeć z Kupującą umowę przyrzeczoną sprzedaży (zwanej dalej „Umową Przyrzeczoną”) – w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich – prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 2, położoną (…), o obszarze (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…) (zwanej dalej „Nieruchomością”) za cenę wyliczoną w sposób określony w umowie, a Kupująca zobowiązała się nabyć Nieruchomość za tak wyliczoną cenę.

Nieruchomość jest niezabudowana. Na Nieruchomości nie znajdują się (i nie będą znajdowały się na datę sprzedaży) żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm. – dalej „ustawa Prawo budowlane”). Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę sprzedaży) ogrodzona lub uzbrojona.

Zgodnie z treścią wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej z 13 marca 2025 r. wydanego z upoważnienia Starosty (…), zaopatrzonego w klauzulę, że dokument ten przeznaczony jest do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, działka nr 2 obszaru (…) ha, identyfikator (…), położona (…), oznaczona jest symbolami: (...) – grunty pod rowami (na obszarze (…) ha) oraz (...) – grunty zadrzewione i zakrzewnione (na obszarze (…) ha).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) – część nizinna A, w zakresie fragmentu obrębu geodezyjnego (…), zatwierdzonym uchwałą Nr (…) Rady Gminy (…) z (…) r. (Dz. Urzędowy Woj. (…) z (…) r. poz. (…)). Działka nr 2 w miejscowości (…), gmina (…), przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem: (...) – „tereny rolnicze”, (...) – „tereny zadrzewień” oraz (...) – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe”. Nieruchomość położona jest na obszarze narażonym na zalanie (...): przez Nieruchomość przebiega pas techniczny projektowanej napowietrznej linii elektroenergetycznej (…) kV (symbol (...)). Sprzedający nie wnosili o uchwalenie lub zmianę MPZP oraz Sprzedający nie występowali o warunki zabudowy.

Na Nieruchomości nie występuje grunt, o którym mowa w art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2026 r. poz. 663 ze zm.), objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powyższej ustawy oraz Nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym i obszarze rewitalizacji, o których mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2024 r. poz. 278 ze zm.). Nieruchomość nie jest pokryta śródlądowymi wodami powierzchniowymi, ani wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami – w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo wodne (Dz. U. z 2025 r. poz. 960 ze zm.) z wyłączeniem gruntów pod rowami melioracyjnymi, o których mowa we wypisie z rejestru gruntów. Nieruchomość nie jest położona na terenie specjalnej strefy ekonomicznej, ani na obszarze rewitalizacji lub na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o których mowa w ustawie o rewitalizacji. Nieruchomość nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów o ochronie przyrody lub o ochronie środowiska, ani nie wchodzi w skład terenów ochronnych wody pitnej.

Nieruchomość nie posiada bezpośrednio dostępu do drogi publicznej, przy czym posiada bezpośrednio dostęp do nieurządzonego pasa drogi gminnej wewnętrznej (działka nr (…) obręb (…)), która komunikuje się z drogą gminną publiczną (…).

Nieruchomość nie jest przedmiotem dzierżawy ani nie jest przedmiotem bezumownego korzystania. Granice Nieruchomości nie są sporne i co do Nieruchomości nie została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm. – dalej: Kodeks cywilny).

Nieruchomość jest wolna od wad prawnych w rozumieniu art. 556 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość wolna jest od innych obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, nie prowadzi się z niej egzekucji i nie stanowi zabezpieczenia innych zobowiązań. Nie istnieją żadne nieujawnione i niewykonane decyzje administracyjne oraz orzeczenia sądów odnoszące się do Nieruchomości. Nieruchomość nie jest przedmiotem toczących się postępowań sądowych, administracyjnych oraz egzekucyjnych, które mogłyby mieć wpływ na zawarcie lub wykonanie Umowy Przedwstępnej i Umowy Przyrzeczonej oraz późniejsze korzystanie z niej przez nabywcę. Brak jest ograniczeń swobody rozporządzania Nieruchomością czy to przez zakazy zbycia, prawa pierwokupu, czy też inne umowy zawarte z osobami trzecimi.

Sprzedaż Nieruchomości stanowi zbycie aktywów Sprzedających, a nie zbycie przedsiębiorstwa Sprzedających. Sprzedający są w całości właścicielami Nieruchomości na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży z 4 marca 2015 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium (…) nr (…). Prawo własności Nieruchomości Sprzedający nabyli pozostając w związku małżeńskim, do ich majątku wspólnego i nadal stanowi ono ich majątek wspólny. Nieruchomość stanowi pas zadrzewieniowy i jest wykorzystywana przez Sprzedających pośrednio do prowadzenia działalności rolniczej (np. blokuje wiatry itp.). Nieruchomość została nabyta w celu prowadzenia działalności rolniczej, a jej sprzedaż nie była początkowo zamiarem Sprzedających.

Umową z 17 marca 2026 r. Strony zmieniły Umowę Przedwstępną w zakresie warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej, terminu odstąpienia od Umowy Przedwstępnej oraz terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków opisanych w Umowie Przedwstępnej, najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wydania przez właściwy organ ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do umowy (decyzja ZRID) lub do dnia 30 września 2026 r. (trzydziestego września dwa tysiące dwudziestego szóstego roku) – w zależności od tego który termin nadejdzie szybciej. Jednocześnie Strony ustaliły, że w przypadku, gdyby na dzień wyznaczony jako termin zawarcia Umowy Przyrzeczonej, jakiemukolwiek podmiotowi przysługiwało prawo pierwokupu Nieruchomości. Strony zobowiązują się do zawarcia w wyżej wymienionej dacie warunkowej umowy sprzedaży Nieruchomości. W takiej sytuacji zapłata ceny sprzedaży za Nieruchomość nastąpi po zawarciu umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości, chyba że uprawniony podmiot skorzysta z prawa pierwokupu.

Strony postanowiły, ze zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1.  Dla całego terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość będzie miała przeznaczenie podstawowe jako tereny aktywności gospodarczej, baz, składów, magazynów, usług, ewentualnie jako tereny dróg wewnętrznych i teren ten nie będzie miał jednocześnie przeznaczenia rolnego, leśnego ani celu publicznego, przy czym dla usunięcia wątpliwości, uzyskanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych przez Kupującą nie będzie warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

2.  Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

3.  Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej innej niż ul. (…).

4.  Wykreślenia z działu III księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) ograniczonych praw rzeczowych: odpłatnej na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz (…) z siedzibą w (…) REGON (…) oraz odpłatnej na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz (…) z siedzibą w (…) REGON (…);

5.  Księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych, poza ujawnionymi obecnie, a jej treść będzie zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

6.  W żadnym z działów księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą widniały wzmianki o wnioskach.

7.  Nieruchomość nie będzie przedmiotem dzierżawy ani bezumownego korzystania.

8.  W odniesieniu do Nieruchomości nie wystąpią jakiekolwiek prawa, roszczenia, ostrzeżenia lub obciążenia na rzecz osób trzecich, a stan faktyczny i prawny Nieruchomości będzie w zakresie istotnym dla celu niniejszej umowy zgodny ze wszystkimi oświadczeniami Sprzedających.

9.  Wyniki przeprowadzonych przez Kupującą, na jej koszt i ryzyko, badań i analiz, w szczególności inżynieryjnych, geotechnicznych, geologicznych i ekologicznych, dotyczących Nieruchomości („Due Diligence gruntów”) potwierdzą możliwość zrealizowania na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni, przy czym Kupująca przeprowadzi te badania i analizy zgodnie z harmonogramem.

10.  W przypadku wystąpienia podstaw do naliczenia podatku od towarów i usług od ceny. Sprzedający na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wpisani będą do rejestru podatników podatku VAT na potrzeby niniejszej transakcji.

11.  Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości jest zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości numer 1, położonej (…), obszaru (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…).

12.  Właściwy organ wyda ostateczną i prawomocną decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do Umowy z  17 marca 2026 r. zmieniającej Umowę przedwstępną sprzedaży (decyzja ZRID).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający ustanowili Pełnomocnikami:

1)  Kupującą,

2)  Pana A – wspólnika i członka organu reprezentacji Kupującej;

3)  Panią B

i umocowali ich do:

1.  złożenia oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy Prawo budowlane o prawie do dysponowania przez Kupującą Nieruchomością na cele budowlane;

2.  przeglądania akt księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) oraz sporządzania fotokopii dokumentów zgromadzonych w aktach tej księgi wieczystej, a także do podpisywania i składania wniosków o wydanie uwierzytelnionych odpisów z akt tej księgi wieczystej oraz do odbioru tych uwierzytelnionych odpisów.

3.  reprezentowania w postępowaniach toczących się przed właściwymi osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi w związku z czynnościami mającymi na celu:

• uzyskanie od gestorów warunków technicznych, zapewnień lub pozwoleń,
• uzyskanie decyzji lokalizacyjnej zjazdu,
• wykonywanie badań geotechnicznych lub geologicznych,
• uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia,
• uzyskanie opinii konserwatorskiej,
• uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego,

oraz w związku z prowadzeniem prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, jednakże bez prawa zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w ich imieniu, z zastrzeżeniem zachowania prawa do zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych, zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca oraz bez prawa prowadzenia jakichkolwiek prac na Nieruchomości (poza tymi wskazanymi powyżej).

Sprzedający postanowili, że każdy z wyżej wskazanych Pełnomocników może działać samodzielnie z prawem udzielania substytucji, przy czym wszelkie działania w tym zakresie będą następować na wyłączny koszt i ryzyko Kupującej. Jednocześnie w Umowie Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się udzielić innych pełnomocnictw koniecznych do wykonania przez Kupującą zobowiązań i praw z wynikających z tej umowy, w tym na rzecz osób współpracujących z Kupującą. Z kolei Kupująca zwolniła Sprzedających z odpowiedzialności za jakiekolwiek działania i zaniechania wszystkich osób, którym Sprzedający udzielili pełnomocnictwa (a także ich substytutów).

W Umowie Przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na wstęp przez Kupującą na Nieruchomość i na prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności: pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, bez prawa do prowadzenia jakichkolwiek prac o charakterze prac budowlanym, wraz z obowiązkiem przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego. Kupująca zobowiązana jest do informowania Sprzedających z siedmiodniowym wyprzedzeniem o zamierzonych działaniach tego typu.

W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły warunki współpracy w zakresie analizy właściwości Nieruchomości lub jej części zgodnie z umową dla realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Jednym z warunków jest zawarcie przez Kupującą z Gminą (…) umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej, która będzie podstawą do uzyskania przez zarządcę drogi ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do aktu notarialnego (decyzja ZRID). Powodem, dla którego Kupująca zawrze w imieniu własnym z Gminą (…) powyższą umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej jest przygotowywanie przez Kupującą realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (zwaną też „Inwestycją Niedrogową”), na terenie położonym (…), obejmującej m.in. działkę nr 1 (obręb (…)). Inwestycja Niedrogowa opisana powyżej stanowi inwestycję nie drogową w rozumieniu art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 889).

Sprzedający przed zawarciem Umowy Przedwstępnej nie prowadzili działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszali ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierali umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca, która nawiązała kontakt ze Sprzedającymi. Natomiast po zawarciu Umowy Przedwstępnej Sprzedający umożliwili Kupującej podjęcie określonych w tej umowie czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, prawnych i administracyjnych opisanych w niniejszym wniosku. Celem nabycia przez Kupującą Nieruchomości od Sprzedających jest zrealizowanie na Nieruchomości oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej oraz odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupująca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku VAT.

Sprzedający nie dokonywali nigdy wcześniej sprzedaży żadnej nieruchomości. Sprzedający 1 posiada jeszcze jedną działkę będącą w jego majątku osobistym, która również zostanie nabyta przez Kupującą. Sprzedający 1 jest także właścicielem innych działek, a Sprzedająca 2 jest właścicielką mieszkania oraz razem Sprzedający są wspólnie właścicielami kilku nieruchomości, ale żadna z tych nieruchomości nie jest przeznaczona do sprzedaży. Sprzedający wskazują, że środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości planują przeznaczyć na własne potrzeby życiowe, w szczególności związane z bieżącym utrzymaniem, zabezpieczeniem przyszłości finansowej oraz realizacją prywatnych celów osobistych i rodzinnych. Sprzedający nie wykluczają nabycia w przyszłości – w ramach zabezpieczenia swojej przyszłości finansowej – ze środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości innych nieruchomości, jednak wyłącznie w celu lokowania środków, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

1.  Na pytanie: Czy Pan i/lub Pana żona (Sprzedający) nabyli Nieruchomość w ramach czynności:

a)  opodatkowanych,

b)  zwolnionych,

c)  niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Udzielono odpowiedzi: Zgodnie z opisem stanu faktycznego zawartym we wniosku wspólnym Sprzedający są w całości właścicielami Nieruchomości na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie umowy sprzedaży z 4 marca 2015 r. sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium (…) nr (…). Sprzedający nabyli Nieruchomość w ramach czynności zwolnionej z podatku od towarów i usług, zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług (co wynika ze str. 4 umowy sprzedaży, o której mowa w zdaniu poprzedzającym).

2.  Na pytanie: Czy Panu i/lub Pana Żonie (Sprzedającym) z tytułu nabycia Nieruchomości przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

Udzielono odpowiedzi: Sprzedającym nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, ponieważ nabycie Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności zwolnionej z podatku VAT. W konsekwencji przy nabyciu Nieruchomości nie wystąpił podatek naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu.

3.  Na pytanie: W jaki konkretnie sposób działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży była/jest/będzie wykorzystywana przez cały okres jej posiadania? Proszę szczegółowo opisać w jaki sposób, przez jaki okres faktycznie wykorzystywał Pan i Pana żona ww. działkę i do jakich czynności: zwolnionych, opodatkowanych, czy niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT)? Czy nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne, czy również w celach zarobkowych (np. sprzedaż plonów rolnych)?

Udzielono odpowiedzi: Działka oznaczona jest symbolem (...). Działka jest porośnięta drzewami i krzewami stanowiącymi osłonę terenów rolnych (tj. należącej do Sprzedającego 1 działki nr 1 będącej przedmiotem odrębnego wniosku wspólnego) przed silnymi wiatrami, szczególnie w okresie zimy i wiosny. Działka stanowi tzw. pas zadrzewieniowy. Na działce nigdy nie było żadnej produkcji, została ona nabyta w celu zachowania rosnących drzew i krzewów jako ochrony dla działki nr 1 i umożliwienia prowadzenia na działce nr 1 działalności rolniczej. W świetle powyższego działka nr 2 nie była wykorzystywana w celach zarobkowych.

4.  Na pytanie: Czy działka będąca przedmiotem sprzedaży była/jest wykorzystywana w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy o podatku od towarów i usług?

Udzielono odpowiedzi: Na działce nr 2 nie była prowadzona produkcja roślinna ani inna produkcja rolna. Działka była porośnięta drzewami i krzewami i pełniła funkcję pasa zadrzewieniowego, chroniącego przed wiatrem działkę nr 1, na której Sprzedający 1 prowadzi działalność rolniczą.

5.  Na pytanie: Czy od momentu nabycia nieruchomości Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku była przez Pana i/lub Pana żonę udostępniana na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze? (…)

Udzielono odpowiedzi: Nie, działka nigdy nie była udostępniana na podstawie umowy najmu, dzierżawy albo innej umowy o podobnym charakterze.

6.  Na pytanie: Czy działka będące przedmiotem wniosku była/będzie w całym okresie jej posiadania wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?

Udzielono odpowiedzi: Działka będąca przedmiotem wniosku nie była i nie będzie wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Jak wskazano w pkt 3-4 powyżej działka ta stanowi osłonę terenów rolnych znajdujących się na działce nr 1 i umożliwia prowadzenie działalności rolniczej na działce nr 1.

7.  Na pytanie: Czy miał Pan i/lub Pan Żona wpływ na przeznaczenie działek w MPZP?

Udzielono odpowiedzi: Nie. Sprzedający 1 brał udział w głosowaniu nad uchwaleniem planu miejscowego jako całości w ramach wykonywania obowiązków służbowych radnego. Podkreślić należy, że głosowanie nie dotyczyło ustalenia przeznaczenia poszczególnych działek. Udział Sprzedającego 1 w głosowaniu wynikał wyłącznie z pełnienia przez niego funkcji radnego i nie był związany z podejmowaniem działań o charakterze prywatnym dotyczących jego działek.

8.  Na pytanie: Czy do dnia sprzedaży będzie występował Pan i/lub Pana Żona o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki będącej przedmiotem wniosku?

Udzielono odpowiedzi: Nie.

9.  Na pytanie: W związku z informacją zawartą w opisie sprawy:

Proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)  Kto jest właścicielem znajdującej się na działce napowietrznej linii elektroenergetycznej?

b)  Czy ww. obiekt stanowi budynek, budowlę lub ich część, w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?

c)  Jeśli ww. obiekt nie spełniają definicji budynku, budowli lub ich części to czym jest w rozumieniu ustawy Prawo budowlane? Jeżeli ww. obiekt stanowi urządzenie budowlane, to z jakim obiektem budowlanym jest ono związane? Gdzie ten obiekt budowlany się znajduje?

Udzielono odpowiedzi:

a)  Na ten moment na działce nie ma napowietrznej linii elektroenergetycznej – jest ona dopiero projektowana. Natomiast w KW nr (…) działki wpisana jest służebność przesyłu dotycząca tej projektowanej sieci na rzecz spółki (…).

b)  Nie dotyczy (na ten moment brak obiektu).

c)  Nie dotyczy (na ten moment brak obiektu).

10.  Czy do dnia sprzedaży wskazanej we wniosku działki ponosił/będzie ponosić Pan i/lub Pana Żona jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; zmiana przeznaczenia terenu, inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki). Proszę opisać.

Udzielono odpowiedzi:

Nie. Natomiast Pani B jako pełnomocnik Sprzedających podejmuje czynności mające na celu przygotowanie Nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży pod planowaną inwestycję i zwiększenie jej atrakcyjności. Działania podejmowane przez Panią B obejmują w szczególności:

• uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci,
• uzyskanie warunków uzgodnienia zagospodarowania terenu w stosunku do istniejących na terenie sieci infrastruktury technicznej,
• uzyskanie warunków technicznych połączenia komunikacyjnego gruntu,
• uzyskanie decyzji środowiskowej,
• uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego,
• uzyskanie decyzji wyłączającej grunty z produkcji rolnej, przeprowadzenie inwentaryzacji zieleni,
• uzyskanie informacji na temat istniejących w terenie urządzeń melioracyjnych,
• przygotowanie wstępnych projektów podziału nieruchomości,
• przygotowanie projektów połączenia drogowego,
• uzyskanie decyzji ZRiD,
• uzyskanie zgód na wejście w teren pod rozbudowę sieci infrastruktury technicznej.

Część wskazanych powyżej czynności została już faktycznie podjęta przez Panią B – niektóre dokumenty zostały już uzyskane (m.in. decyzję środowiskową i warunki techniczne przyłączenia do sieci), a w przypadku pozostałych trwa postępowanie zmierzające do ich uzyskania (m.in. pozwolenie wodno-prawne i decyzja ZriD). Zgodnie z ustaleniami między Stronami powyższe decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej.

Uzyskanie wskazanych powyżej dokumentów zwiększa pewność co do możliwości i warunków realizacji planowanej inwestycji, a jednocześnie ogranicza po stronie Kupującej zakres formalności, czas oraz koszty związane z przygotowanie Nieruchomości do inwestycji. Zdaniem Zainteresowanych okoliczności te mają bezpośrednie przełożenie na atrakcyjność Nieruchomości dla Kupującej, a w konsekwencji również na jej wartość z punktu widzenia planowanej transakcji. Powyższe powoduje, że Kupująca nabywa Nieruchomość o wyższym stopniu przygotowania do realizacji zamierzonej inwestycji, co stanowi dla niej dodatkową wartość ekonomiczną.

Pytania

1.  Czy sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT)?

2.  W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe, czy sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego skorzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (VAT)?

3.  W przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe, czy Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku od towarów i usług (VAT) naliczonego, związanego z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2025 r. poz. 775 – dalej: ustawa o VAT) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Z kolei w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT poprzez określenie towary rozumie się rzeczy i ich części oraz wszelkie postacie energii. Zaś na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów nieruchomości gruntowe spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem występuje jako podatnik podatku VAT.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tego przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast wedle art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Ponadto w myśl tego przepisu działalność gospodarcza obejmuje przede wszystkim czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W tym miejscu należy się odnieść do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, w którym TSUE wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości oraz dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny nie mają charakteru decydującego. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarzadzania majątkiem prywatnym. Jak wyjaśnił TSUE, inaczej jest w sytuacji, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Takie działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a zatem w takiej sytuacji dostawy nieruchomości gruntowej nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Powyższe podejście znajduje potwierdzenie również w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 3 kwietnia 2025 r. w sprawie C-213/24, Grzera. TSUE wskazał, że osobę fizyczną sprzedającą grunt stanowiący część jej majątku prywatnego można uznać za podatnika VAT, jeżeli powierza ona przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy, który podejmuje aktywne działania zmierzające do sfinalizowania transakcji, wykorzystując środki podobne do tych, którymi posługują się handlowcy, usługodawcy lub podmioty profesjonalnie uczestniczące w obrocie nieruchomościami.

W niniejszej sprawie Sprzedający, choć nie prowadzą stałej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, umożliwili Kupującej oraz ustanowionym pełnomocnikom podjęcie szeregu czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, administracyjnych i inwestycyjnych. Czynności te są podejmowane na podstawie zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających, dotyczą Nieruchomości stanowiącej ich własność i służą przygotowaniu jej do sprzedaży w ramach planowanego przedsięwzięcia gospodarczego Kupującej.

Uwzględniając powyższe, przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość gruntową działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT wymaga ustalenia, że jej aktywność w tym zakresie przybiera formę porównywaną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Przejawem tego będzie podejmowanie działań wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, które przybierają formę zorganizowaną – np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Powyższe prowadzi do wniosku, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzających do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, powinien zostać uznany za podatnika VAT. Na tej podstawie wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Dostawa nieruchomości będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Reasumując, elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia owej nieruchomości oraz całokształt działań podejmowanych w odniesieniu do tej nieruchomości na etapie jej sprzedaży. Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w ramach sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości Sprzedający występują jako podatnicy podatku od towarów i usług (VAT). O przekroczeniu przez Sprzedających zwykłego zarządzania majątkiem w celach prywatnych świadczy przede wszystkim wykorzystywanie Nieruchomości pośrednio w gospodarstwie rolnym oraz w działalności rolniczej. Ponadto o przybraniu przez planowaną sprzedaż Nieruchomości formy profesjonalnej świadczy udzielenie na podstawie Umowy Przedwstępnej przez Sprzedających na rzecz Kupującej i wskazanych przez Kupującą osób pełnomocnictw umożliwiających prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu. W powyższym zakresie Sprzedający wyrazili zgodę na wstęp Kupującej na teren Nieruchomości. Ponadto pełnomocnictwa obejmują możliwość zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych oraz zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca. Zakres pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedających jest szeroki i nie ogranicza się jedynie do czynności typowych dla zawarcia aktu notarialnego sprzedaży. Ów zakres obejmuje czynności administracyjne, techniczne, prawne i inwestycyjne, których celem jest weryfikacja oraz przygotowanie Nieruchomości do realizacji inwestycji przez Kupującą. Tego typu działań nie można utożsamiać ze zwykłym wykonywaniem prawa własności przez osobę prywatną, gdyż wywołują one skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających, co wskazuje na podejmowanie przez Sprzedających czynności o charakterze profesjonalnym. Działania przygotowawcze Kupującej mogą oddziaływać również na sytuację ekonomiczną Sprzedających, nawet jeśli ekonomiczny ciężar tych działań ma docelowo ponosić Kupująca. Dodać również należy, że dokumentacja wytworzona w związku z analizą właściwości Nieruchomości może pozostać w dyspozycji Sprzedających w przypadku niedojścia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej lub odstąpienia od Umowy Przedwstępnej. Tym samym rezultaty działań podejmowanych przez Kupującą nie są całkowicie oderwane od sfery Sprzedających, lecz mogą trwale zwiększać poziom rozpoznania prawnego, technicznego i inwestycyjnego Nieruchomości. Powyższe potwierdza, że działania Kupującej nie mają charakteru wyłącznie wewnętrznych czynności nabywcy, lecz dotyczą bezpośrednio przedmiotu sprzedaży należącego do Sprzedających i są podejmowane w oparciu o zgodę oraz umocowanie udzielone przez Sprzedających.

Całokształt powyżej wskazanych okoliczności wskazuje na to, że Nieruchomość została objęta zorganizowanym procesem przygotowania do sprzedaży inwestycyjnej na rzecz profesjonalnego podmiotu gospodarczego (tj. Kupującej), który zamierza wykorzystać ją do realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego. Nie jest to zatem zwykła sprzedaż gruntu na rzecz przypadkowego nabywcy, lecz sprzedaż Nieruchomości stanowiącej element szerszego przedsięwzięcia inwestycyjnego. Mniejsze zaangażowanie Sprzedających w czynności związane z przygotowaniem i realizacją sprzedaży Nieruchomości – ograniczające się jedynie do pozyskania niezbędnych dokumentów dotyczących Nieruchomości oraz umożliwienia Kupującej prowadzenia prac niezbędnych do analizy właściwości Nieruchomości – powoduje, że opisanych działań nie można uznać wyłącznie za zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Bez znaczenia pozostaje przy tym fakt nieprowadzenia przez Sprzedających działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający będą występowali jako podatnicy podatku VAT. Tym samym sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 lipca 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK) wskazując, iż „(...) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie podmiotowi trzeciemu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji. (...) Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedać Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej”.

Analogiczne stanowisko do powyższego zostało przedstawione przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych z 4 lipca 2023 r. (0111-KDIB3-1.4012.403.2023.1.KO) oraz z 30 czerwca 2023 r. (0114-KDIP4-3.4012.218.2023.1.IG). W pierwszej z przytoczonych interpretacji Dyrektor KIS wyjaśnił, że „(...) w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie Państwu wszelkich stosownych zgód, pozwoleń i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika – osoby trzecie, Państwa wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Państwo czy Państwa pełnomocnik. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal współwłasność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wyżej wskazanych czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji”.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie również w poniższej linii interpretacyjnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. W interpretacji indywidualnej z 20 grudnia 2024 r. (0112-KDIL3.4012.719.2024.1.KFK) organ zwrócił uwagę na znaczenie prawa kupującego do podejmowania czynności dotyczących nieruchomości, w tym czynności związanych z przygotowaniem inwestycji, oraz na skutki czynności wykonywanych przez pełnomocnika w sferze prawnej mocodawcy. Dyrektor KIS wyjaśnił, iż udzielenie przez sprzedających stosownego pełnomocnictwa skutkuje tym, że wszystkie czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane w imieniu i na korzyść sprzedających.

Zbieżne podejście wynika z interpretacji indywidualnej z 18 kwietnia 2024 r. (0114-KDIP1-3.4012.47.2024.4.KP), w której organ analizował sprzedaż niezabudowanych działek na rzecz spółki będącej czynnym podatnikiem VAT odnosząc się również do udzielenia przez sprzedających stosowanych pełnomocnictw przedstawicielowi kupującego do podejmowania czynności w imieniu i na korzyść sprzedających. Rozstrzygnięcie Dyrektora KIS obejmowało zarówno status sprzedających jako podatników VAT, sposób opodatkowania dostawy, jak i prawo kupującego do odliczenia podatku naliczonego.

Dodatkowo, także w interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2024 r. (0113-KDIPT1-3.4012.919.2024.1.ALN) Dyrektor KIS podkreślił znaczenie udzielenia kupującemu pełnomocnictw oraz prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane przy ocenie skutków VAT planowanej sprzedaży nieruchomości.

Ad 2.

Zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Sprzedających na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT i będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła zbycie aktywów Sprzedających, a nie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Tym samym do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu ustawy o VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższy przepis przewiduje dwa warunki umożliwiające skorzystanie ze zwolnienia, które muszą być spełnione łącznie. Po pierwsze, towar musiał być wykorzystywany przez dokonującego dostawy wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT. Po drugie, z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tego towaru dokonującemu dostawy nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku naliczonego. Dla oceny możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT relewantny jest sposób wykorzystywania Nieruchomości przez podmiot dokonujący dostawy, tj. Sprzedających, a nie sposób jej przyszłego wykorzystania przez Kupującą po nabyciu. Przyszłe wykorzystanie Nieruchomości przez Kupującą ma znaczenie dla oceny prawa do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ustawy o VAT, lecz nie dla oceny przesłanek zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji, skoro Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, nie zostanie spełniona jedna z dwóch kumulatywnych przesłanek zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei zwolnienia z podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT dotyczą wyłącznie dostawy budynków, budowli lub ich części.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, zgodnie z MPZP na planowaną datę sprzedaży Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jej zasadnicze przeznaczenie obejmuje funkcję oznaczoną symbolem (...), tj. „tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów i tereny zabudowy usługowej”. Nieruchomość w części objęta jest również oznaczeniami (...) – „tereny rolnicze”, (...) – „tereny zadrzewień” oraz (...) – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe”. Oznaczenia te pozostają funkcjonalnie związane z przeznaczeniem inwestycyjnym Nieruchomości oraz obsługą terenów przeznaczonych pod zabudowę, w szczególności w zakresie zapewnienia obsługi komunikacyjnej oraz infrastrukturalnej terenu. W konsekwencji, mając na uwadze przeznaczenie Nieruchomości wynikające z MPZP, w tym jej podstawowe przeznaczenie pod funkcję produkcyjną, magazynową i usługową, Nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, a jej dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Ponadto zarówno w dacie złożenia niniejszego wniosku wspólnego, jak i w dacie planowanej sprzedaży, Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Na Nieruchomości bowiem nie znajdują się i nie będą się znajdować żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, oraz będące własnością Sprzedających. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę gruntu niezabudowanego, dla której nie znajdą zastosowania zwolnienia z podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie zatem zastosowania żadne ze zwolnień z podatku VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 3.

Niniejsze stanowisko w zakresie pytania nr 3 dotyczy Kupującej jako Zainteresowanej uczestniczącej we wspólnym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 za prawidłowe, Kupująca będzie miała prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wedle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W związku z tym, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej i nie skorzysta z żadnego zwolnienia z podatku VAT, po stronie Kupującej wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktur otrzymanych przez Kupującą od Sprzedających. Co istotne, Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nieruchomość nie będzie zatem wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, spełnione zostaną przesłanki odliczenia przez Kupującą podatku VAT naliczonego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

W analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania ograniczenie przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem faktury nie stanowią podstawy do odliczenia podatku naliczonego, jeżeli dokumentują transakcję niepodlegającą opodatkowaniu albo zwolnioną od podatku. W niniejszej sprawie – przy założeniu prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1 i 2 – transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT i niekorzystającą ze zwolnienia od podatku. W konsekwencji faktura lub faktury wystawione przez Sprzedających będą mogły stanowić podstawę do odliczenia podatku naliczonego przez Kupującą, przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem według art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.):

Należy wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Niezależnie od powyższego, zgodnie z powołanymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy dostawcą towaru/świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za dostawę towaru/ wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym, przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei w myśl art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy :

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady, podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwana dalej: Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z opisu sprawy wynika, że Państwo (Sprzedający) są osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Pan (Sprzedający 1) prowadzi działalność rolniczą, a Pan (Sprzedająca 2) nie prowadzi działalności rolniczej. Państwo nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Posiada Pan status rolnika ryczałtowego, a Sprzedająca 2 nie posiada statusu podatnika ryczałtowego.

Sprzedający są właścicielami na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej działki nr 2, położonej (…), o obszarze (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), która jest wykorzystywana przez Sprzedających pośrednio do prowadzenia działalności rolniczej np. blokuje wiatry. Nieruchomość nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w ramach aktu notarialnego w ramach czynności zwolnionej i nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. 1 kwietnia 2025 r. zawarli Państwo z Kupującą Spółką (Zainteresowany niebędący stroną w sprawie) umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązali się Państwo zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. Kupująca Spółka jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest niezabudowana. Zgodnie z treścią wypisu z rejestru gruntów ww. działka oznaczona jest symbolami: (...) – grunty pod rowami oraz (...) – grunty zadrzewione i zakrzewnione.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ww. działka przeznaczona jest na funkcję oznaczoną symbolem: (...) – „tereny rolnicze”, (...) – „tereny zadrzewień” oraz (...) – „tereny dróg publicznych – drogi dojazdowe”. Nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, przy czym posiada bezpośrednio dostęp do nieurządzonego pasa drogi gminnej wewnętrznej, która komunikuje się z drogą gminną publiczną przy ul. (…). Nie wnosili Państwo o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie występowali i nie będą występować Państwo o warunki zabudowy. Sprzedaż działki nie była początkowo Państwa zamiarem, nabyli ją Państwo w celu prowadzenia działalności rolniczej.

Przed zawarciem umowy przedwstępnej nie prowadzili Państwo działań marketingowych dotyczących sprzedaży nieruchomości, nie ogłaszali ofert sprzedaży w mediach, intrenecie ani prasie oraz nie zawierali Państwo umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca Spółka, która nawiązała kontakt z Państwem.

Jak Państwo wskazują działka nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze.

Posiadają Państwo wiedzę o planach inwestycyjnych Kupującej Spółki, w tym dotyczących rozwiązań komunikacyjnych zapewniających dostęp inwestycji do drogi publicznej, zakładających uzyskanie przez właściwy podmiot ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja ZRID) i wyrażają Państwo na to zgodę.

17 marca 2026 r. dokonano zmiany Umowy Przedwstępnej w zakresie warunków zawarcia Umowy Przyrzeczonej oraz terminu zawarcia Umowy Przyrzeczonej. Strony (Państwo i Kupująca Spółka) postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po spełnieniu warunków opisanych w Umowie Przedwstępnej, najpóźniej w terminie 30 dni od dnia wydania przez właściwy organ ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do umowy (decyzja ZRID) lub do dnia 30 września 2026 r. – w zależności od tego, który termin nadejdzie szybciej. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie następujących warunków:

1.  Dla całego terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, będzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość będzie miała przeznaczenie podstawowe jako tereny aktywności gospodarczej, baz, składów, magazynów, usług, ewentualnie jako tereny dróg wewnętrznych i teren ten nie będzie miał jednocześnie przeznaczenia rolnego, leśnego ani celu publicznego, przy czym dla usunięcia wątpliwości, uzyskanie jakichkolwiek decyzji administracyjnych przez Kupującą nie będzie warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

2.  Nieruchomość nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

3.  Nieruchomość będzie posiadała dostęp do drogi publicznej innej niż ul. (…).

4.  Wykreślenia z działu III księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) ograniczonych praw rzeczowych: odpłatnej na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz (…) z siedzibą w (…) REGON (…) oraz odpłatnej na czas nieoznaczony służebności przesyłu na rzecz (…) z siedzibą w (…) REGON (…);

5.  Księga wieczysta prowadzona dla Nieruchomości będzie wolna od wszelkich obciążeń, w tym ograniczonych praw rzeczowych, poza ujawnionymi obecnie, a jej treść będzie zgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

6.  W żadnym z działów księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości nie będą widniały wzmianki o wnioskach.

7.  Nieruchomość nie będzie przedmiotem dzierżawy ani bezumownego korzystania.

8.  W odniesieniu do Nieruchomości nie wystąpią jakiekolwiek prawa, roszczenia, ostrzeżenia lub obciążenia na rzecz osób trzecich, a stan faktyczny i prawny Nieruchomości będzie w zakresie istotnym dla celu niniejszej umowy zgodny ze wszystkimi oświadczeniami Sprzedających.

9.  Wyniki przeprowadzonych przez Kupującą, na jej koszt i ryzyko, badań i analiz, w szczególności inżynieryjnych, geotechnicznych, geologicznych i ekologicznych, dotyczących Nieruchomości („Due Diligence gruntów”) potwierdzą możliwość zrealizowania na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni, przy czym Kupująca przeprowadzi te badania i analizy zgodnie z harmonogramem.

10.  W przypadku wystąpienia podstaw do naliczenia podatku od towarów i usług od ceny. Sprzedający na dzień zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży wpisani będą do rejestru podatników podatku VAT na potrzeby niniejszej transakcji.

11.  Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości jest zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości numer 1, położonej (…), obszaru (…) ha, objętej księgą wieczystą nr (…).

12.  Właściwy organ wyda ostateczną i prawomocną decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do Umowy z 17 marca 2026 r. zmieniającej Umowę przedwstępną sprzedaży (decyzja ZRID).

W Umowie Przedwstępnej ustanowili Państwo pełnomocników: Kupującą Spółkę, Pana A (wspólnika i członka organu reprezentacji Kupującej Spółki ) oraz Panią B i umocowali Państwo ich do:

1.  złożenia oświadczenia w trybie art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy Prawo budowlane o prawie do dysponowania przez Kupującą Nieruchomością na cele budowlane;

2.  przeglądania akt księgi wieczystej nr (…) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) oraz sporządzania fotokopii dokumentów zgromadzonych w aktach tej księgi wieczystej, a także do podpisywania i składania wniosków o wydanie uwierzytelnionych odpisów z akt tej księgi wieczystej oraz do odbioru tych uwierzytelnionych odpisów;

3.  reprezentowania w postępowaniach toczących się przed właściwymi osobami prawnymi i jednostkami organizacyjnymi w związku z czynnościami mającymi na celu: uzyskanie od gestorów warunków technicznych, zapewnień lub pozwoleń, uzyskanie decyzji lokalizacyjnej zjazdu, wykonywanie badań geotechnicznych lub geologicznych, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przedsięwzięcia, uzyskanie opinii konserwatorskiej, uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego oraz w związku z prowadzeniem prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, jednakże bez prawa zaciągania jakichkolwiek zobowiązań finansowych w Państwa imieniu, z zastrzeżeniem zachowania prawa do zaciągania zobowiązań i wnoszenia opłat niezbędnych do wydania wszelkich decyzji, postanowień, uzgodnień, warunków technicznych, zawierania umów z dostawcami mediów, o ile koszty z tego tytułu poniesie w całości Kupująca oraz bez prawa prowadzenia jakichkolwiek prac na Nieruchomości (poza tymi wskazanymi powyżej).

Część czynności została już faktycznie podjęta przez Panią B – niektóre dokumenty zostały już uzyskane (m.in. decyzję środowiskową i warunki techniczne przyłączenia do sieci), a w przypadku pozostałych trwa postępowanie zmierzające do ich uzyskania (m.in. pozwolenie wodnoprawne i decyzja ZriD). Zgodnie z ustaleniami między Stronami powyższe decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej. Uzyskanie wskazanych powyżej dokumentów zwiększa pewność co do możliwości i warunków realizacji planowanej inwestycji, a jednocześnie ogranicza po stronie Kupującej zakres formalności, czas oraz koszty związane z przygotowaniem Nieruchomości do inwestycji. Każdy z wyżej wymienionych pełnomocników może działać samodzielnie z prawem udzielania substytucji, przy czym wszelkie działania w tym zakresie będą następować na wyłączny koszt i ryzyko Kupującej. Jednocześnie zobowiązali się Państwo w Umowie Przedwstępnej udzielić innych pełnomocnictw koniecznych do wykonania przez Kupującą zobowiązań i praw z wynikających z tej umowy, w tym na rzecz osób współpracujących z Kupującą. Z kolei Kupująca zwolniła Państwa z odpowiedzialności za jakiekolwiek działania i zaniechania wszystkich osób, którym Państwo udzielili pełnomocnictwa (a także substytutów). W Umowie Przedwstępnej wyrazili Państwo również zgodę na wstęp przez Kupującą na Nieruchomość i na prowadzenie prac niezbędnych w celu analizy właściwości Nieruchomości, tj. w szczególności: pomiarów, pobierania próbek gruntu, dokonywania odwiertów w celu ustalenia nośności gruntu, bez prawa do prowadzenia jakichkolwiek prac o charakterze prac budowlanym, wraz z obowiązkiem przywrócenia Nieruchomości do stanu poprzedniego.

W Umowie Przedwstępnej Strony ustaliły warunki współpracy w zakresie analizy właściwości Nieruchomości lub jej części zgodnie z umową dla realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Jednym z warunków jest zawarcie przez Kupującą z Gminą (…) umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej, która będzie podstawą do uzyskania przez zarządcę drogi ostatecznej i prawomocnej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej projektowanej według koncepcji stanowiącej załącznik do aktu notarialnego (decyzja ZRID). Powodem, dla którego Kupująca zawrze w imieniu własnym z Gminą (…) powyższą umowę dotyczącą realizacji drogi dojazdowej jest przygotowywanie przez Kupującą realizacji inwestycji polegającej na budowie budynku magazynowego (Inwestycją Niedrogową).

Po zawarciu Umowy Przedwstępnej umożliwili Państwo Kupującej podjęcie określonych w umowie czynności przygotowawczych dotyczących Nieruchomości, w tym czynności technicznych, prawnych i administracyjnych. Celem nabycia przez Kupującą wskazanej Nieruchomości jest zrealizowanie na działce oraz na sąsiednich działkach gruntu inwestycji polegającej na budowie obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego, zgodnej z koncepcją Kupującej oraz odpowiadającą ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z towarzyszącą infrastrukturą drogową i techniczną przy zastosowaniu zwykłych metod fundamentowania oraz w sposób bezpośredni. Kupująca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Jak Państwo wskazują nigdy wcześniej nie dokonywali Państwo sprzedaży żadnej Nieruchomości. Posiada Pan jeszcze jedną działkę będącą w jego majątku osobistym, która również zostanie nabyta przez Kupującą. Jest Pan również właścicielem innych działek. Pani jest właścicielką mieszkania oraz Państwo razem są wspólnie właścicielami kilku nieruchomości, ale żadna z tych nieruchomości nie jest przeznaczona do sprzedaży. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości planują Państwo przeznaczyć na własne potrzeby życiowe, w szczególności związane z bieżącym utrzymaniem, zabezpieczeniem przyszłości finansowej oraz realizacją prywatnych celów osobistych i rodzinnych. Nie wykluczają Państwo nabycia w przyszłości innych nieruchomości, jednak wyłącznie w celu lokowania środków, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą podlegania opodatkowaniu transakcji sprzedaży Nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży działki będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Państwa za podatników podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży opisanej działki, istotne jest, czy w celu dokonania tej sprzedaży, podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Państwa zapytania należy wskazać, że zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży, która określa, iż zawarcie Umowy Przyrzeczonej nastąpi po spełnieniu łącznie wymienionych warunków oraz udzielili Państwo pełnomocnictwa Kupującej Spółce, Panu A (wspólnikowi i członkowi organu reprezentacji Kupującej Spółki) oraz Pani B i umocowali ich Państwo do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu usługowo-produkcyjno-magazynowego – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej Spółki oraz jak Państwo wskazują decyzje uzyskano od razu na rzecz Kupującej Spółki.

Mając na uwadze powyższe udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. W przedmiotowej sprawie Kupujący został już bowiem pozyskany (sam się do Państwa zgłosił), a wszelkie czynności realizowane na podstawie udzielonych pełnomocnictw służą wyłącznie weryfikacji możliwości realizacji przez niego konkretnego przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz dostosowaniu nieruchomości do jego indywidualnych potrzeb gospodarczych.

Należy podkreślić, że choć skutki prawne czynności podejmowanych przez pełnomocnika odnoszą się bezpośrednio do Państwa sfery prawnej jako właścicieli nieruchomości, to działania te nie są nakierowane na zwiększenie wartości nieruchomości w celu jej sprzedaży ani na poszukiwanie nabywcy. Ich celem jest wyłącznie przygotowanie gruntu pod inwestycję planowaną przez Kupującą Spółkę. Kupujący wykonuje te czynności we własnym interesie, na własny koszt i ryzyko oraz dla realizacji własnych zamierzeń inwestycyjnych.

Istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma to, że nie podejmowali Państwo samodzielnie działań charakterystycznych dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. Z przedstawionych okoliczności nie wynika, aby podejmowali Państwo działania mające na celu podniesienie wartości/atrakcyjności działki. Nie występowali Państwo również o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego terenu, ani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki. Ponadto nie prowadzili Państwo działań marketingowych dotyczących sprzedaży Nieruchomości, nie ogłaszali ofert sprzedaży Nieruchomości w mediach, Internecie ani prasie oraz nie zawierali umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z podmiotami zajmującymi się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Inicjatorem transakcji sprzedaży była Kupująca Spółka, która nawiązała kontakt z Państwem. Jak Państwo wskazują, działka będąca przedmiotem planowanej sprzedaży nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży działki nr 2 nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku wskazuje, że Państwa aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującej Spółce do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb tego nabywcy, wraz z zawarciem umowy przedwstępnej nie powoduje, że zostaną Państwo z tego powodu uznani za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą.

Zatem, dokonując sprzedaży działki nr 2, będą Państwo korzystać z przysługującego Państwu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Państwa cech podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a tę dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, sprzedaż działki nr 2 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż Nieruchomości dokonana przez Państwa na rzecz Kupującej na podstawie Umowy Przyrzeczonej oraz na zasadach wskazanych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest nieprawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Odnosząc się do Państwa wątpliwość w zakresie zwolnienia od podatku transakcji sprzedaży nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz mając na uwadze, że – jak wskazano powyżej – transakcja sprzedaży ww. działki nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, oraz, że rozstrzygnięcia tej kwestii oczekiwali Państwo w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 za prawidłowe analiza możliwości zastosowania zwolnienia dla tej transakcji jest bezzasadna.

W związku powyższym również analiza Państwa pytania określonego we wniosku nr 3 stała się bezzasadna. Oczekiwali Państwo bowiem rozstrzygnięcia wątpliwości w zakresie prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości – w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 i 2 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,
• zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.