0112-KDIL1-2.4012.361.2026.1.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

22 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 24 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży lokalu mieszkalnego w ramach egzekucji sądowej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…). W toku postępowania Komornik dokonał zajęcia, a następnie opisu i oszacowania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość położonego w (…) przy ul. (…), dla którego Sąd Rejonowy w (…) Wydział (...) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Lokal posiada powierzchnię użytkową (…) m², w tym powierzchnię mieszkalną (…) m² oraz pomieszczenie przynależne – piwnicę o powierzchni (…) m². Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z WC oraz przedpokoju i położony jest na parterze budynku mieszkalnego.

Z dostępnych Komornikowi informacji wynika, że dłużnik figuruje jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia skutków podatkowych planowanej sprzedaży egzekucyjnej Komornik, działając na podstawie art. 761 § 1 k.p.c. oraz art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, zwrócił się do dłużnika o udzielenie informacji niezbędnych do ustalenia zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w szczególności dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, wykorzystywania nieruchomości do działalności gospodarczej, pierwszego zasiedlenia, ponoszenia nakładów na ulepszenie nieruchomości oraz innych okoliczności mających znaczenie dla zastosowania zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Pomimo podjęcia udokumentowanych działań Komornik nie uzyskał od dłużnika odpowiedzi na skierowane wezwanie.

Komornik nie jest właścicielem nieruchomości i nie posiada wiedzy pozwalającej samodzielnie ustalić okoliczności istotne dla zastosowania zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z brakiem współdziałania dłużnika oraz niemożnością uzyskania informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zwolnienia od podatku VAT, Komornik powziął wątpliwość co do sposobu opodatkowania planowanej sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż lokalu mieszkalnego objętego księgą wieczystą nr (…) dokonywana przez Komornika Sądowego w toku egzekucji sądowej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wobec zaistnienia przesłanek określonych w art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego objętego księgą wieczystą nr (…) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Komornik podjął udokumentowane działania mające na celu ustalenie okoliczności niezbędnych do zastosowania zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 oraz 10a ustawy o podatku od towarów i usług, jednak dłużnik nie udzielił odpowiedzi na skierowane wezwanie.

W konsekwencji Komornik nie posiada informacji pozwalających stwierdzić, czy spełnione zostały warunki zastosowania któregokolwiek ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych nie doprowadziły do uzyskania od dłużnika informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnień od podatku, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione.

W ocenie Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż nieruchomości w toku egzekucji podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że Komornik Sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, Komornik Sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym Komornik Sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy zauważyć również, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Odnosząc się do regulacji zawartych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas Komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Komornik postępowanie egzekucyjne dotyczące lokalu mieszkalnego przeciwko dłużnikowi (…) Spółka z ograniczoną odpowiedzialności, która figuruje jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Skierował Pan do dłużnika wezwanie o udzielenie informacji niezbędnych do ustalenia zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, w szczególności dotyczących prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu nieruchomości, wykorzystywania nieruchomości do działalności gospodarczej, pierwszego zasiedlenia, ponoszenia nakładów na ulepszenie nieruchomości oraz innych okoliczności mających znaczenie dla zastosowania zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. Nie uzyskał Pan od dłużnika odpowiedzi. Nie jest Pan właścicielem nieruchomości i nie posiada Pan wiedzy pozwalającej samodzielnie ustalić okoliczności istotne dla zastosowania zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy.

W niniejszej sprawie Pana wątpliwości dotyczą podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży lokalu mieszkalnego w ramach egzekucji sądowej.

Aby ustalić czy Pan, jako Komornik Sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy dłużnik w okolicznościach opisanych we wniosku będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług majątku stanowiącego własność Dłużnika prowadzącego działalność gospodarczą. Dłużnik zatem będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako Komornika Sądowego lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy również, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Powyższe oznacza, że dostawa towarów dokonana w trybie egzekucji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez Komornika lub organ egzekucyjny były z powodu braku informacji od dłużnika bezskuteczne.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że pomimo podjętych przez Pana działań, ze względu na brak informacji od dłużnika, nie ma Pan niezbędnych informacji pozwalających ustalić, czy zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy lokalu mieszkalnego.

Zatem w tych okolicznościach nie ma możliwości do przeprowadzenia analizy, czy sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy.

W związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy nieruchomości.

Zaznaczenia jednak wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji wobec braku możliwości przeprowadzenia analizy, czy sprzedaż ww. lokalu mieszkalnego może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy wskazać, że transakcja sprzedaży wskazanego w opisie sprawy lokalu będzie stanowić transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że wobec zaistnienia przesłanek określonych w art. 43 ust. 21 ustawy, sprzedaż lokalu mieszkalnego w toku egzekucji sądowej objętego księgą wieczystą nr (…) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA)

albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.