0112-KDIL1-2.4012.321.2026.2.HM

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 1 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a tym samym braku podlegania opodatkowaniu.

Uzupełniła go Pani pismem z 28 lipca 2026 r. (wpływ 28 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną zamieszkałą w Polsce, nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawczyni jest jedyną właścicielką:

1)  niezabudowanej nieruchomości gruntowej złożonej z działek ewidencyjnych 1, 2/1 i 2/2, o łącznej powierzchni (…) ha (KW nr (…)), położonej w (…), o sposobie korzystania „R – grunty orne” (dalej: Nieruchomość 1);

2)  niezabudowanej nieruchomości gruntowej złożonej z działek ewidencyjnych 3 oraz 4, o łącznej powierzchni (…) ha (KW nr (…)), położonej w (…), o sposobie korzystania: działka nr 3 – „BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”, działka nr 4 – „R – grunty orne” (dalej: Nieruchomość 2);

3)  niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 5 o powierzchni (…) ha (KW nr (…)), położonej w (...), o sposobie korzystania „Rola” (dalej: Nieruchomość 3);

– zwanych dalej łącznie Nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nabyła:

1)  Nieruchomość 1 w drodze umowy sprzedaży zawartej (…) r., przed not. (…), w formie aktu notarialnego Rep. (…) nr (…); umowa została zawarta z inną osobą fizyczną niebędącą czynnym podatnikiem VAT, a transakcja nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem;

2)  Nieruchomość 2 w drodze umowy sprzedaży zawartej (…) r., przed not. (…), w formie aktu notarialnego Rep. (…) nr (…); umowa została zawarta z innymi osobami fizycznymi niebędącymi czynnymi podatnikami VAT, a transakcja nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem;

3)  Nieruchomość 3 w drodze umowy sprzedaży zawartej (…) r., przed not. (…), w formie aktu notarialnego Rep. (…) nr (…); umowa została zawarta z innymi osobami fizycznymi niebędącymi czynnymi podatnikami VAT, a transakcja nie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w celu lokaty i ochrony kapitału.

Aktualnie dla obszaru, na której znajdują się Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działek wchodzących w skład Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 istnieją warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą.

Nieruchomość 3 jest objęta natomiast miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w głównej części pod tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (symbol „MU”) i w pozostałej części pod teren zieleni ekologicznej (symbol „ZE”) oraz teren ulicy zbiorczej tranzytowej (...).

Wnioskodawczyni wystąpiła także swoim własnym staraniem i nakładami z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Wnioskodawczyni nie poczyniła żadnych innych nakładów finansowych związanych z Nieruchomościami.

Wnioskodawczyni planuje sprzedać Nieruchomości na rzecz spółki deweloperskiej (niepowiązanej w żaden sposób z Wnioskodawczynią), która będzie prowadzić na nich inwestycję deweloperską (dalej: Kupująca). Wnioskodawczyni nie szukała aktywnie nabywcy, nie ogłaszała chęci sprzedaży Nieruchomości – to Kupująca zgłosiła się do Wnioskodawczyni z propozycja nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawczyni zamierza zawrzeć z Kupującą przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Zgodnie z planowanymi postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży, obie strony zobowiążą się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży m.in. po uzyskaniu przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego w zakresie, czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Finalizacja transakcji nie będzie uzależniona od uzyskania przez Wnioskodawczynię decyzji o warunkach zabudowy.

Na Nieruchomościach nie znajdują się żadnego rodzaju sieci przesyłowe czy innego rodzaju uzbrojenie terenu, z wyjątkiem działki nr 3 wchodzącej w skład Nieruchomości 2 – przez nią przebiega sieć wodociągowa, która powstała jednak zanim Wnioskodawczyni weszła w posiadanie Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podejmowała i nie zamierza podejmować przed realizacją transakcji żadnych prac związanych z Nieruchomościami.

W okresie posiadania Nieruchomości przez Wnioskodawczynię, Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze. Nie były także wykorzystywane przez Wnioskodawczynię na cele prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni posiada w swoim majątku inną nieruchomość gruntową, jednakże na moment sporządzenia niniejszego wniosku nie jest ona przeznaczona do sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

1)  Od momentu nabycia Nieruchomości nie były wykorzystywane w żaden sposób przez Wnioskodawczynię. Przez cały ten okres stanowiły i nadal stanowią majątek prywatny nabyty w celu lokaty i ochrony kapitału.

2)  Wnioskodawczyni nie jest rolnikiem ryczałtowym i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

3)  Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi na Nieruchomościach gospodarstwa rolnego.

4)  Plan został uchwalony uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) z dnia (…) r. Wnioskodawczyni nie posiada wiedzy z czyjej inicjatywy nastąpiło uchwalenie tego planu, gdyż nastąpiło to jeszcze przed jej narodzinami.

5)  Warunki zabudowy zostały wydane (…) r. decyzją nr (…) Prezydenta Miasta (…) z inicjatywy spółki (…) (powiązanej osobowo poprzez członka rodziny z Wnioskodawczynią; Wnioskodawczyni natomiast nie jest wspólnikiem tej spółki), która rozważała nabycie Nieruchomości od Wnioskodawczyni. Uzyskanie tych warunków zabudowy było niezależne od Wnioskodawczyni i nie zostało poczynione jej kosztem.

Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać Nieruchomości innej spółce (niepowiązanej z Wnioskodawczynią), która we wniosku została oznaczona jako Kupująca.

6)  Przed sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie do wydania pozwoleń na budowę.

7)  Umowa przedwstępna zostanie zawarta w celu zabezpieczenia zamiaru zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej oraz interesów stron, ustalenia ceny i innych najważniejszych warunków transakcji oraz zabezpieczenia interesów stron.

Zgodnie z planowaną umową przedwstępną, Wnioskodawczyni zobowiąże się do sprzedaży Nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz praw osób trzecich oraz do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w zakresie wydania Nieruchomości oraz zwrotu zadatku albo zapłaty jego podwójnej wysokości w przypadku, gdyby taki obowiązek po stronie Wnioskodawczyni powstał np. w wyniku niezawarcia umowy przyrzeczonej z jej winy. Kupująca zobowiąże się natomiast do wpłaty zadatku, a następnie zapłaty pozostałej części ceny sprzedaży oraz do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. w zakresie zapłaty ceny sprzedaży.

W ramach umowy przedwstępnej Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać Kupującej żadnych pełnomocnictw.

Po zawarciu umowy przedwstępnej Kupująca nie będzie dokonywać na Nieruchomościach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność.

Kupująca nie poniesie jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. Nieruchomościami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej zostanie określona cena sprzedaży Nieruchomości i nie ulegnie ona zmianie w umowie przyrzeczonej. Żadna ze stron nie będzie podejmować działań zmierzających do podwyższenia tej ceny.

8)  Wnioskodawczyni w przeszłości nie dokonywała żadnej sprzedaży nieruchomości.

9)  Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

10)  Wnioskodawczyni planuje udzielić pełnomocnictwa zaufanej osobie do reprezentowania jej w całym procesie sprzedaży Nieruchomości, ponieważ nie ma doświadczenia i kompetencji w zakresie tego typu transakcji. Pełnomocnictwo to będzie obejmować w szczególności:

·      prawo do zawarcia w imieniu Wnioskodawczyni umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej,

·      prawo do przyjęcia i pokwitowania zapłaty ceny (w tym zadatku) w imieniu Wnioskodawczyni,

·      prawo do wydania w imieniu Wnioskodawczyni Nieruchomości po zawarciu umowy przyrzeczonej i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego,

·      prawo do składania w imieniu Wnioskodawczyni oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się przez Wnioskodawczynię egzekucji na podstawie art. 777 § 1 k.p.c.,

·      prawo do reprezentowania Wnioskodawczyni przed organami administracji państwowej i samorządowej w sprawach dotyczących Nieruchomości, w tym do uzyskiwania wszelkiego rodzaju zaświadczeń i innych dokumentów mających związek z Nieruchomościami,

·      składania w imieniu Wnioskodawczyni oświadczeń i dokonywania innych czynności niezbędnych do finalizacji transakcji, w tym do składania wniosków wieczystoksięgowych.,

– przy czym Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, że pełnomocnictwo wyznacza maksymalny zakres czynności, natomiast w zależności od okoliczności faktyczny zakres czynności podejmowanych przez pełnomocnika może być mniejszy.

Wnioskodawczyni nie będzie natomiast udzielać pełnomocnictw Kupującej.

Pytanie

Czy w ramach transakcji Wnioskodawczyni będzie działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT jako dostawa terenu budowlanego?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie w ramach transakcji nie będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z kolei w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności:

·      z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1–6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (…);

·      z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto jednak zaznaczyć, że wspomniana definicja jest na tyle szeroka, że pozwala na objęcie zakresem ustawy o VAT również czynności niecharakteryzujące się ciągłością (o czym świadczy zwrot „w szczególności)”.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Ciągłość podejmowanych działań jest argumentem przemawiającym za prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz nie jest warunkiem koniecznym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności (a przynajmniej ich części), a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z nich.

W analizowanej sprawie, zdaniem Wnioskodawczyni, nie spełnia ona warunków do uznania jej za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji. W szczególności wynika to z faktu, iż w przedmiotowej sprawie nie wystąpił ciąg okoliczności wskazujących na profesjonalny obrót nieruchomościami. Wnioskodawczyni co prawda złożyła wniosek o wydanie warunków zabudowy, jednak nie miało to bezpośredniego związku z planowaną transakcją. Ponadto, nie wystąpiły inne ze wskazanych wyżej przykładowych okoliczności.

Zdaniem Wnioskodawczyni, działania, które zostały przez nią podjęte, nie charakteryzują się ciągłością i regularnością, a także dotyczą majątku prywatnego. Wskazują one zatem na to, iż w ramach transakcji Wnioskodawczyni nie będzie występować w charakterze podatnika VAT. Dostawa ta powinna być, w ocenie Wnioskodawczyni, traktowana jako dokonana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a tym samym pozostająca poza zakresem ustawy o VAT. Wnioskodawczyni opiera swoje stanowisko na licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w podobnych sprawach np.:

·      interpretacji z 24 marca 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.53.2026.3.MKA;

·      interpretacji z 26 marca 2026 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.48.2026.3.MM;

·      interpretacji z 1 kwietnia 2026 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.39.2026.3.AK,

·      interpretacji z 16 kwietnia 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.59.2026.3.IZ.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni, w ramach transakcji nie będzie ona działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r., poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani osobą fizyczną nieprowadzącą pozarolniczej działalności gospodarczej i niezarejestrowaną jako czynny podatnik VAT.

Jest Pani jedyną właścicielką:

·      niezabudowanej nieruchomości gruntowej złożonej z działek ewidencyjnych 1, 2/1 i 2/2, o łącznej powierzchni (…) ha (KW nr (…)), położonej w (…), o sposobie korzystania „R – grunty orne” (dalej: Nieruchomość 1);

·      niezabudowanej nieruchomości gruntowej złożonej z działek ewidencyjnych 3 oraz 4, o łącznej powierzchni (...) ha (KW nr (…)), położonej w (…), o sposobie korzystania: działka nr 3 – „BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy”, działka nr 4 – „R – grunty orne” (dalej: Nieruchomość 2);

·      niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr 5 o powierzchni (…) ha (KW nr (…)), położonej w (…), o sposobie korzystania „Rola” (dalej: Nieruchomość 3).

Wszystkie powyższe Nieruchomości zostały nabyte w drodze umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego z innymi osobami fizycznymi oraz transakcje te nie podlegały opodatkowaniu.

Nieruchomości zostały przez Panią nabyte w celu lokaty i ochrony kapitału. Od momentu nabycia Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Panią w żaden sposób.

Aktualnie dla działek wchodzących w skład Nieruchomości nr 1 oraz Nieruchomości nr 2 brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak istnieją dla nich warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą. Warunki zabudowy zostały wydane (…) r. z inicjatywy Spółki, która rozważała nabycie Nieruchomości od Pani. Do transakcji ostatecznie nie doszło, a uzyskanie ww. warunków zabudowy było niezależne od Pani.

Nieruchomość nr 3 jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w głównej części pod tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej i w pozostałej części pod teren zieleni ekologicznej oraz teren ulicy zbiorczej tranzytowej. Plan ten został uchwalony w roku (…) i nie posiada Pani wiedzy z czyjej inicjatywy nastąpiło jego uchwalenie.

Wystąpiła Pani także swoim własnym staraniem i nakładami z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Nie poczyniła żadnych innych nakładów finansowych związanych z Nieruchomościami.

Planuje Pani sprzedać Nieruchomości na rzecz Spółki deweloperskiej. Nie szukała Pani aktywnie nabywcy, Kupująca Spółka sama zgłosiła się do Pani z propozycją nabycia.

Zamierza Pani zawrzeć z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży, w celu zabezpieczenia zamiaru zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej oraz interesów stron, ustalenia ceny i innych najważniejszych warunków transakcji oraz zabezpieczenia interesów stron. Finalizacja tej transakcji nie będzie uzależniona od uzyskania przez Panią decyzji o warunkach zabudowy. Przed sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie również do wydania pozwoleń na budowę. Nie zamierza Pani udzielać Kupującej Spółce żadnego pełnomocnictwa.

Na Nieruchomościach nie znajdują się żadnego rodzaju sieci przesyłowe, czy innego rodzaju uzbrojenia terenu, z wyjątkiem jednej działki przez którą przebiega sieć wodociągowa, która powstała zanim weszła Pani w posiadanie Nieruchomości. Nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować przed realizacją transakcji żadnych prac związanych z Nieruchomościami.

Zamierza Pani udzielić pełnomocnictwo zaufanej osobie do reprezentowania Pani w całym procesie sprzedaży Nieruchomości, ponieważ nie ma doświadczenia i kompetencji w zakresie tego typu transakcji.

W okresie posiadania przez Panią Nieruchomości, nie były one przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy. Nie były wykorzystywane przez Panią do celów działalności gospodarczej, ani nie prowadziła i nie prowadzi na nich gospodarstwa rolnego. Nie dokonywała Pani sprzedaży innych Nieruchomości w przeszłości. Posiada Pani również w swoim majątku inną nieruchomość gruntową, jednakże na ten moment nie jest ona przeznaczona do sprzedaży.

Pani wątpliwości dotyczą nieuznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a tym samym braku podlegania opodatkowaniu.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie nie podejmowała Pani i nie zamierza podejmować przed realizacją transakcji żadnych prac związanych z Nieruchomościami. Jedynie wystąpiła Pani swoim własnym staraniem i nakładami z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a poza tym nie poczyniła żadnych innych nakładów finansowych związanych z Nieruchomościami. Nie szukała Pani aktywnie nabywcy, Kupująca Spółka sama zgłosiła się do Pani z propozycją nabycia. Zamierza Pani zawrzeć z Kupującą Spółką przedwstępną umowę sprzedaży. Finalizacja tej transakcji nie będzie uzależniona od uzyskania przez Panią decyzji o warunkach zabudowy. Przed sprzedażą Nieruchomości nie dojdzie również do wydania pozwoleń na budowę. Nie zamierza Pani także udzielać Kupującej Spółce żadnego pełnomocnictwa. Udzieli Pani jedynie pełnomocnictwa osobie zaufanej do reprezentowania Pani w całym procesie sprzedaży Nieruchomości, ze względu na brak Pani doświadczenia i kompetencji w zakresie tego typu transakcjach.

W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowych działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Pani aktywność w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

Dokonując sprzedaży Nieruchomości będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. nieruchomości, a dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży ww. Nieruchomości będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując, stwierdzam, że przy transakcji sprzedaży Nieruchomości nie będzie Pani działać w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.