0112-KDIL1-2.4012.297.2026.3.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej obowiązku rozliczenia podatku VAT w deklaracji JPK_VAT przez Pana (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) i nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT opłat eksploatacyjnych refakturowanych na najemców (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz metody obliczenia podatku przy refakturowaniu opłat ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy :

·      obowiązku rozliczenia podatku VAT w deklaracji JPK_VAT przez Pana (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·      opodatkowania podatkiem VAT opłat eksploatacyjnych refakturowanych na najemców (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);

·      metody obliczenia podatku przy refakturowaniu opłat ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzupełnił go Pan pismem z 11 sierpnia 2026 r. (wpływ 12 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca wraz ze swoją żoną jest właścicielem kilku mieszkań nabytych w trakcie trwania związku małżeńskiego i nie posiada rozdzielności majątkowej oraz jednego lokalu mieszkalnego stanowiącego jego wyłączną własność nabytego przed zawarciem związku małżeńskiego. Na co dzień Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, obecnie zajmującą się głównie najmem lokali użytkowych będących środkami trwałymi firmy. W ramach prowadzonej działalności jest czynnym podatnikiem od towarów i usług.

Oprócz prowadzonej działalności podatnik wraz z żoną wynajmuje posiadane lokale mieszkalne (stanowiące ich majątek prywatny i oddzielny – jedno mieszkanie jest wyłączną własnością podatnika, nabyte przed ślubem). Jest to najem długoterminowy. Wynajmowane mieszkania nie stanowią majątku firmy.

Najemcami lokali mieszkalnych są zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynajmujący na cele mieszkalne, jak i firmy wynajmujący lokale na cele mieszkalne lub biurowe.

Wnioskodawca osiągnięty przychód rozlicza na podstawie ryczałtu 8,5 % i 12,5% oraz złożył wspólnie z małżonką oświadczenie że od roku 2026 będzie dokonywał w ich imieniu rozliczenia podatku dochodowego.

Umowy najmu są podpisywane przez samego małżonka lub przez obydwoje małżonków (na umowie jako wynajmujący widnieje sam małżonek lub wspólnie z żoną).

Umowa jasno określa kwotę czynszu (odstępnego) dla właścicieli lokalu oraz informację o tym, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i innych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania, takich jak energia elektryczna opłaty za internet czy opłaty czynszowe do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej (różne lokalizacje są obsługiwane przez rożne podmioty). Zarówno Wspólnota, jak i Spółdzielnia mieszkaniowa dla wyżej wymienionych czynszy wystawiają rachunki/faktury ze stawką ZW VAT.

Najemca nie ma możliwości wyboru spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej ani dostawcy energii elektrycznej. Opłaty ze spółdzielni są naliczane na podstawie zaliczek i rozliczane raz dwa razy do roku wg faktycznego zużycia, energia elektryczna rozliczana jest wg faktycznego zużycia. Najemcy przekazują zarówno odstępne jak i opłaty za media Wynajmującemu, a ten dokonuje opłat do poszczególnych dostawców.

Uzupełnienie stanu faktycznego przedstawionego w piśmie z 11 sierpnia 2026 r.

Zgodnie z zawieranymi umowami Najemca jest zobligowany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych lokalu niewliczonych w kwotę czynszu dla Wynajmującego, do ww. opłat należą:

1.  czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej w skład którego wchodzą w zależności od obsługującego (Wspólnotę/Spółdzielnię mieszkaniową) lokalizację następujące pozycje:

·      Fundusz zarządu, Fundusz remontowy, Gospodarowanie opłatami komunalnymi, Woda i ścieki, Podgrzanie wody, Sprzątanie klatek schodowych, Opłata stała CO CW, opłata zmienna CO ,

·      Koszty zarządu, fundusz remontowy, zimna woda, Odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych, sprzątanie klatek schodowych, serwis i konserwacja wind,

·      Eksploatacja (dotycząca utrzymania części wspólnych), Opłata abonamentowa za wodomierz główny, Centralne ogrzewanie, Zimna woda i kanalizacja, Podgrzanie wody, Fundusz remontowy, Energia elektryczna w częściach wspólnych, opłata za gospodarowanie odpadami, opłata za wodomierz, woda techniczna, sprzątanie klatek schodowych.

Wyżej wymienione opłaty są ponoszone co miesiąc w ryczałtowo ustalonej przez Wspólnotę/Spółdzielnie kwocie i rozliczane co jakiś czas przez wspólnotę/spółdzielnię w odniesieniu do faktycznego zużycia lub poniesionych przez wspólnotę/ spółdzielnię kosztów, zazwyczaj raz lub dwa razy w roku.

2.  opłat za energię elektryczną – rozliczanych na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy energii elektrycznej , rozliczenie dokonywane jest wg zużycia, przez dostawce energii.

3.  opłat za TV/internet – rozliczanych na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy usługi TV/internet – comiesięczna opłata abonamentowa.

Wskazał Pan, że fakturę za świadczenie usług najmu lokali Pan wystawia.

Usługa najmu mieszkania będzie wykonywana wyłącznie przez Pana.

Wskazał Pan, że czynsz do wspólnoty/spółdzielni określany jest na podstawie informacji o opłatach przesłanej przez Wspólnotę/Spółdzielnię, opłaty są w formie ryczałtu płaconego co miesiąc, rozliczenie opłat dokonywane jest raz lub dwa razy do roku w zależności od medium (dotyczy to wyłącznie opłat licznikowych takich jak zużycie wody czy ogrzewania lokalu, wtedy też aktualizowane są inne pozycje kosztów stałych oraz kosztów dotyczących części wspólnych. Wszystkie pozycje z informacji o opłatach, te które nie są licznikowe (woda, ogrzewanie) są rozliczane przez spółdzielnie/wspólnotę w m² lub na osobę lub ryczałtowo w ustalonej kwocie. Pan samodzielnie nie dokonuje ustalenia metody rozliczania opłat ze spółdzielni/wspólnoty.

Opłata za energię elektryczną rozliczana jest na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy energii elektrycznej, rozliczenie dokonywane jest wg zużycia, odczytu licznika dokonuje automatycznie sprzedawca energii.

Opłata za TV/internet rozliczana jest na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy usługi TV/internet – comiesięczna opłata abonamentowa wynikająca z podpisanej umowy.

1.  Czy opłaty eksploatacyjne, których dotyczy Pana wniosek, są kwotami stałymi wynikającymi z umowy najmu, czy zmieniają się w zależności od ich zużycia?

Wskazał Pan, że czynsz do spółdzielni jest kwotą ryczałtową i ulega rekalkulacji raz, dwa razy do roku po dokonaniu odczytu liczników wody i ogrzewania oraz zestawieniu innych poniesionych w danym okresie kosztów. Wspólnota/spółdzielnia przesyła Panu informację o nadpłacie lub niedopłacie wynikającej z rozliczenia lokalu oraz ewentualnej zmianie kwoty czynszu, a następnie rozliczeniem tym Pan obciąża najemcę.

·      energia elektryczna rozliczana jest według zużycia,

·      opłaty za TV i internet są to opłaty abonamentowe występujące tylko w kilku lokalizacjach, rozliczane na podstawie wystawionej przez sprzedawcę usługi faktury VAT.

Pan obciąża najemcę opłatami eksploatacyjnymi bez doliczania marży i przenosi je bezpośrednio na najemcę.

Najemcy decydować bezpośrednio mogą jedynie o zużyciu energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody oraz ogrzewania w wynajmowanym przez siebie lokalu.

Pan nie dokonuje samodzielnie pomiarów, pomiary zużycia wody oraz ogrzewania dokonywane są przez wspólnotę/spółdzielnię, natomiast odczytu zużycia energii elektrycznej dokonuje sprzedawca energii, Pan dokonuje samodzielnego odczytu liczników energii tylko w sytuacji nagłego zakończenia umowy.

Pan nie ustala sposobu rozliczania mediów, jedynie przenosi na najemcę koszty poniesionych opłat eksploatacyjnych na podstawie otrzymanych od wspólnoty/spółdzielni informacji o opłatach, oraz fakturach otrzymanych od dostawcy energii i dostawcy internetu/TV. Spółdzielnia/wspólnota w swoich opłatach ustala ryczałtowe kwoty w oparciu o zużycie (woda, ogrzewanie), ilość osób zamieszkujących lokal (wywóz śmieci) lub m² lokalu (ogrzewanie – dot. niektórych lokalizacji, opłaty dotyczące części wspólnych).

Wskazał Pan, że zawarte umowy najmu lokali mieszkalnych posiadają zapis o konieczności ponoszenia przez Najemcę oprócz czynszu dla Wynajmującego również opłat eksploatacyjnych.

Najemcy nie mają możliwości wyboru dostawców mediów, jedynie mogą zawrzeć umowy na dostawę internetu/TV w lokalach w których nie ma zawartej umowy, ale dokonują tego we własnym imieniu i na własny rachunek.

Najemcy mają możliwość samodzielnego zawarcia umowy na własny rachunek wyłącznie na dostawę internetu/TV i jest możliwe w lokalach w których nie ma takiej umowy zawartej.

Wywóz śmieci realizowany jest przez wspólnotę/spółdzielnie mieszkaniową, opłaty za wywóz śmieci również naliczane są przez wspólnotę/spółdzielnie i stanowią jedną z pozycji informacji o opłatach wystawianych przez wspólnotę/spółdzielnię. Opłata jest naliczana ryczałtowo w przeliczeniu na liczbę osób zamieszkujących dany lokal.

Pan wraz ze swoją żoną jest właścicielem nieruchomości mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Nieruchomości zostały zakupione na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. Tylko jedna nieruchomość jest wyłączną Pana własnością i została nabyta przed zawarciem związku małżeńskiego i jednocześnie ta nieruchomość nie stanowi wspólnoty mieszkaniowej tylko obsługiwana jest przez spółdzielnię mieszkaniową.

Najemcami lokali nie są społeczne agencje najmu.

Z umowy wynika jedynie iż Najemca jest zobligowany do poniesienia kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez Wynajmującego – umowa nie odnosi się do tego czy są to kwoty brutto czy netto.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług ostatecznie sprecyzowane w piśmie z 11 sierpnia 2026 r.

1.  Czy z uwagi na złożone oświadczenie o rozliczeniu podatku dochodowego przez Wnioskodawcę, podatek VAT od całości przychodów również powinien rozliczyć i wykazać w deklaracji JPK wyłącznie Wnioskodawca? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.  Czy Wnioskodawca powinien opodatkować podatkiem od towarów i usług przenoszone na podstawie refaktur na najemcę koszty opłat eksploatacyjnych, takich jak czynsz do wspólnoty/spółdzielni, opłat za energię elektryczną, opłat za TV i internet? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) Najemcami wnioskodawcy są zarówno osoby fizyczne wynajmujące na cele mieszkaniowe, jak i firmy (podmioty gospodarcze) wynajmujące wyłącznie na cele mieszkaniowe dla swoich pracowników, jak i na cele użytkowe działalności gospodarczej.

3.  Jaką metodę obliczeń podatku wynajmujący powinien przyjąć dokonując refaktury opłat ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej w odniesieniu do bieżących płatności jak i tych które już nastąpiły? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Pana stanowisko ostatecznie przedstawione w piśmie z 11 sierpnia 2026 r.

Ad. 1

Wnioskodawca uważa, iż pomimo że podatki VAT i PIT są odrębnymi podatkami ich rozliczenie powinno zachować jednolitą i klarowną formułę, dlatego według Wnioskodawcy podatek VAT powinien rozliczyć ten małżonek który zobligował się do rozliczenia podatku dochodowego, czyli w tym wypadku Wnioskodawca, bez względu kto figuruje w umowie najmu jako wynajmujący.

Ad. 2

Wnioskodawca uważa, iż w odniesieniu do refaktur kosztów opłat ze wspólnot mieszkaniowych na najemcę będącego osobą fizyczną wynajmującego lokale na cele mieszkaniowe Wnioskodawca korzysta ze zwolnienia w VAT na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień § 3 ust. 1 pkt 11 Zwalnia się od podatku: czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 725) lub opłaty pośrednie w rozumieniu ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2024 r. poz. 1270), jeżeli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W odniesieniu do Najemców będących firmami, oraz opłat naliczonych przez spółdzielnie mieszkaniową jak i opłat za energie elektryczną oraz opłat za TV/internet podatek VAT powinien zostać naliczony zgodnie z obowiązującymi stawkami, ponieważ przepis ten odwołuje się wyłącznie do osób fizycznych wykorzystujących lokale wyłącznie na cele mieszkaniowe i dotyczy wyłącznie czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową.

Ad. 3

Wnioskodawca uważa iż, zarówno opłaty za energię, jak i internet powinny zostać przerefakturowane jeden do jednego metodą w stu, ponieważ zawierają już w sobie podatek VAT, opłaty ze spółdzielni takie jak woda, ogrzewanie, zostać obliczone identycznie jak opłaty za energię, z zastosowaniem właściwej stawki VAT (woda i ścieki 8%, ogrzewanie 23%), natomiast koszty na które najemca nie ma wpływu i są ryczałtowe np. koszty zarządu, sprzątanie klatek, serwis wind, fundusz remontowy, oraz inne opłaty administracyjne powinny zostać opodatkowane taką samą stawką jak podstawa opodatkowania, czyli ZW w przypadku gdy najemcą jest osoba fizyczna i 23% w przypadku gdy najemcą jest czynny podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej obowiązku rozliczenia podatku VAT w deklaracji JPK_VAT przez Pana (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) i nieprawidłowe w części opodatkowania podatkiem VAT opłat eksploatacyjnych refakturowanych na najemców (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz metody obliczenia podatku przy refakturowaniu opłat ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów ustawy wynika, że przez usługę należy rozumieć każde świadczenie na rzecz danego podmiotu niebędące dostawą towarów.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dostawa towarów lub świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywane są przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, że pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Trzeba tu zaznaczyć, że w podatku VAT nie występuje pojęcie „najmu prywatnego” i „najmu w ramach działalności gospodarczej”. W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował czy nie i niezależnie od tego, czy przedmiot najmu stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje natomiast ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w ww. art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Należy wskazać, że stosownie do art. 109 ust. 3 ustawy:

Na podstawie art. 99 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 99 ust. 7c ustawy:

Stosownie do art. 99 ust. 11b ustawy:

W światle art. 99 ust. 11c ustawy:

Zgodnie z art. 99 ust. 7c i ust. 11b ustawy, deklaracje w formie pliku JPK_VAT niezbędne do obliczenia wysokości podatku, w tym podatku należnego i podatku naliczonego składa się za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Wskazać należy, że dokument JPK_VAT został określony w rozporządzeniu Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. poz. 1988 ze zm.) oraz opracowane na jego podstawie wzory struktury logicznej JPK_VAT, w formie JPK_V7M i JPK_V7K.

Jak stanowi § 2 ww. rozporządzenia:

Natomiast w świetle art. 103 ust. 1 ustawy:

Status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest więc ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem, przedmiotem odpłatnego świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT. Natomiast jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tego tytułu.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan wraz swoją żoną właścicielem kilku mieszkań nabytych w trakcie trwania związku małżeńskiego i nie posiada Pan rozdzielności majątkowej. Jest Pan również właścicielem jednego lokalu mieszkalnego stanowiącego wyłączną Pana własność, gdyż nabył je Pan przed zawarciem związku małżeńskiego. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, zajmującą się najmem lokali użytkowych będących środkami trwałymi firmy. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Oprócz działalności gospodarczej Pan wraz z żoną wynajmuje posiadane lokale mieszkalne. Jest to najem długoterminowy i mieszkania nie stanowią majątku firmy. Najemcami lokali mieszkalnych są zarówno osoby fizyczne wynajmujące na cele mieszkalne nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i firmy wynajmujące lokale na cele mieszkalne lub biurowe. Umowy najmu podpisywane są przez Pana lub przez Pana i małżonkę. W przypadku, gdy stronami umowy jest Pan, jak i Pana żona, to faktura wystawiana jest przez Pana.

Wątpliwości Pana w pierwszej kolejności dotyczą obowiązku rozliczenia podatku VAT w deklaracji JPK_VAT przez Pana (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Aby móc odpowiedzieć na Pana wątpliwości w kwestii tego, czy podatek VAT od całości powinien rozliczyć i wykazać w deklaracji JPK_VAT wyłącznie Pan, z uwagi złożonego oświadczenia o rozliczeniu podatku dochodowego przez Pana, należy zauważyć, że skoro nieruchomości są własnością obojga małżonków, to podatnikiem podatku VAT jest ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem nieruchomości, np. zawarł umowę, otrzymuje czynsz, a w szczególności rozlicza i dokumentuje najem.

Jak wynika z opisu sprawy usługa najmu wykonywana będzie przez Pana i fakturę za świadczenie usług najmu lokali mieszkalnych wystawia Pan, nawet gdy stronami w umowie jest zarówno Pan, jak i Pana żona.

Tym samym zarówno w odniesieniu do lokali stanowiących współwłasność małżeńską, jak i lokalu będącego Pana własnością, należy stwierdzić, że to wyłącznie Pan dokonuje odpłatnego świadczenia usług, tj. najmu lokali mieszkalnych. Z tego tytułu posiada Pan status podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu w art. 15 ust. 1 ustawy. Jednocześnie wyłącznie Pan jest zobowiązany do rozliczania podatku VAT od całości przychodów w deklaracji JPK_VAT.

Jednocześnie wskazać należy, że rozliczenie podatku należnego przez Pana z tytułu świadczenia usług najmu wynika z faktu, iż to wyłącznie Pan jest świadczeniodawcą tej usługi i wykonuje ją Pan w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, jako podatnik podatku VAT. Zatem bez znaczenia jest złożenie oświadczenia w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, stwierdzam, że podatek VAT od całości przychodów powinien rozliczyć i wykazać w deklaracji JPK_VAT wyłącznie Pan.

Zatem Pana stanowisko w zakresie ww. pytania jest prawidłowe, jednak na podstawie innej argumentacji niż wskazana przez Pana we własnym stanowisku.

Kolejną Pana wątpliwością jest opodatkowanie podatkiem VAT opłat eksploatacyjnych refakturowanych na najemców, tj. czynsz do wspólnoty/spółdzielni, opłat za energię elektryczną, opłat za TV i Internet – pytanie oznaczone we wniosku jako nr 3.

Z opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pan lokale mieszkalne osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej na cele mieszkalne jak i firmom na cele mieszkalne i biurowe.

Zgodnie z zawieranymi umowami Najemca jest zobligowany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych lokalu niewliczonych w kwotę czynszu dla Wynajmującego, do ww. opłat należą:

1.  czynsz do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej w skład którego wchodzą w zależności od obsługującego (Wspólnotę/Spółdzielnię mieszkaniową) lokalizację następujące pozycje:

·      Fundusz zarządu, Fundusz remontowy, Gospodarowanie opłatami komunalnymi, Woda i ścieki, Podgrzanie wody, Sprzątanie klatek schodowych, Opłata stała CO CW, opłata zmienna CO ,

·      Koszty zarządu, fundusz remontowy, zimna woda, Odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości stałych, sprzątanie klatek schodowych, serwis i konserwacja wind,

·      Eksploatacja (dotycząca utrzymania części wspólnych), Opłata abonamentowa za wodomierz główny, Centralne ogrzewanie, Zimna woda i kanalizacja, Podgrzanie wody, Fundusz remontowy, Energia elektryczna w częściach wspólnych, opłata za gospodarowanie odpadami, opłata za wodomierz, woda techniczna, sprzątanie klatek schodowych.

Wyżej wymienione opłaty są ponoszone co miesiąc w ryczałtowo ustalonej przez Wspólnotę/Spółdzielnie kwocie i rozliczane co jakiś czas przez wspólnotę/spółdzielnię w odniesieniu do faktycznego zużycia lub poniesionych przez wspólnotę/ spółdzielnię kosztów, zazwyczaj raz lub dwa razy w roku.

2.  opłat za energię elektryczną – rozliczanych na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy energii elektrycznej , rozliczenie dokonywane jest wg zużycia, przez dostawce energii.

3.  opłat za TV/internet – rozliczanych na podstawie faktur otrzymanych od sprzedawcy usługi TV/internet – comiesięczna opłata abonamentowa.

Według art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1, ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi. Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania.

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Odnosząc się do Pana wątpliwości dotyczących refakturowania kosztów związanych z usługami najmu lokali mieszkalnych należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy świadczone przez Pana, w ramach wynajmu lokali, usługi dostarczania mediów do lokali powinny zostać potraktowane jako świadczenie odrębne od usługi najmu i czy w rezultacie należy opodatkować odsprzedaż ww. świadczeń według stawek VAT właściwych dla tych usług/towarów.

W celu ustalenia, czy świadczenia stanowią kilka niezależnych świadczeń, czy jedno świadczenie, należy poszukiwać elementów charakterystycznych dla danej transakcji. Odwołując się dalej do dotychczasowego orzecznictwa, należy wziąć pod uwagę okoliczności, które umożliwiają rozróżnienie dwóch głównych sytuacji.

W tym miejscu zauważyć należy, że kwestię zawierania umów reguluje Kodeks cywilny, wskazując, że zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Należy zauważyć, że w przypadku najmu pomieszczeń ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu „czynszu”, a obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy. Wyliczenie, co się składa na wykonaną usługę ma istotne znaczenie informacyjne przy ustalaniu ceny, jednak nie może uzasadniać odrębnego kwalifikowania poszczególnych elementów zawartych w tym wyliczeniu (dla celów podatkowych).

Najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i w konsekwencji usługa ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku niektórych czynności. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W oparciu o powołany wyżej przepis, ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, jeżeli:

·      lokal ma charakter mieszkalny,

·      wynajmowany jest na realizację celów mieszkaniowych osób fizycznych,

·      wynajmowany jest we własnym imieniu i na własny rachunek,

to wynajem nieruchomości dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

W analizowanej sprawie należy wskazać, że świadczone przez Pana usługi wynajmu lokali mieszkalnych wyłącznie na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na cele mieszkaniowe, korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, ponieważ są spełnione wyżej opisane przesłanki do zastosowania zwolnienia.

Natomiast usługi wynajmu lokali wykonywane przez Pana na rzecz firm na cele mieszkalne i biurowe stanowią usługi, które nie korzystają ze zwolnienia z ww. przepisu i są opodatkowane podatkiem VAT.

Odnośnie natomiast problematyki dotyczącej świadczenia złożonego, należy wskazać, że na gruncie orzecznictwa podatkowego wielokrotnie podkreślano, iż nie należy sztucznie dzielić czynności złożonych. Niemniej jednak orzecznictwo to, w tym przede wszystkim orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za zasadę przewodnią przyjmuje, że – zgodnie z ww. Dyrektywą 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a wcześniej Szóstą Dyrektywą Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE. L. 145/1, ze zm.) – każde świadczenie powinno być uznawane za odrębne i niezależne. Podstawową zasadę odrębności i niezależności świadczeń Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wywodzi z art. 2 Dyrektywy 2006/112/WE. W tym kontekście, zdaniem TSUE, tylko w pewnych okolicznościach odrębne świadczenia można uznać za jednolitą czynność.

W wyroku C-42/14 w sprawie Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w Warszawie, kierując się ogólną zasadą wynikającą z art. 1 ust. 2 akapit drugi dyrektywy VAT, zgodnie z którą każde świadczenie należy traktować odrębnie, Trybunał Sprawiedliwości rozstrzygnął, że „artykuł 14 ust. 1, art. 15 ust. 1 i art. 24 ust. 1 dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, zmienionej dyrektywą Rady 2009/162/UE z 22 grudnia 2009 r., należy interpretować w ten sposób, że w ramach najmu nieruchomości dostawy energii elektrycznej, energii cieplnej i wody oraz wywóz nieczystości, zapewniane przez podmioty trzecie na rzecz najemcy bezpośrednio zużywającego te towary i usługi, należy uważać za dokonywane przez wynajmującego w sytuacji, gdy stroną umów o te świadczenia jest wynajmujący przenoszący jedynie koszty świadczeń na najemcę.

Rzeczoną dyrektywę należy interpretować w ten sposób, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady, należy uważać za kilka odrębnych i niezależnych świadczeń, które powinno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba że elementy transakcji, także te wskazujące względy ekonomiczne zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, iż tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Zasadą jest, że towarzyszące czynności udostępniania nieruchomości dostawy towarów i usług, np. wody, gazu, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzanie ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług), poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych „mediów” w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie „mediów”, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie wg liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo: liczba osób korzystających z nieruchomości, czy też powierzchnia nieruchomości.

Natomiast w przypadku, gdy wyodrębnienie wskazanych „mediów” miałoby charakter sztuczny, świadczenia takie należy traktować jako jedną usługę, usługę najmu. Sytuacja taka będzie miała miejsce przykładowo w przypadku wynajmu lokali biurowych gotowych do użytku wraz z dostawą „mediów” lub w przypadku krótkotrwałego najmu nieruchomości w celach wakacyjnych lub zawodowych, jeżeli świadczenia takie są wykonywane na rzecz najemcy bez możliwości oddzielenia „mediów”. W takiej bowiem sytuacji na płaszczyźnie ekonomicznej świadczenia te stanowią jedną całość. Wówczas też pobierana jest stała kwota wynagrodzenia za najem, bez względu na ilość zużycia „mediów” (innymi słowy, bez uwzględnienia kryterium zużycia „mediów”). Okoliczności te wskazują, że celem zawarcia takiej umowy było wynajęcie lokalu gotowego do użytku wraz z odpowiednimi „mediami”.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń związanych z usługą najmu lokali, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji.

Okoliczności faktyczne, które były przedmiotem ww. wyroku Trybunału, dotyczyły przypadku, w którym dostawy towarów i usług były „refakturowane”, tj. wynajmujący przenosił na najemcę poniesione koszty z tytułu nabycia tych towarów i usług od podmiotów trzecich, bez doliczania marży. Należy więc uznać, że ustalone przez Trybunał zasady kwalifikacji świadczeń w ramach umowy najmu nieruchomości mają zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli wynajmujący dokonuje na rzecz najemcy „refakturowania” (przeniesienia) dokładnego kosztu towaru lub usługi, jakim został obciążony przez podmiot trzeci, faktycznie zapewniający świadczenie najemcy.

Tak więc orzecznictwo TSUE, które oparte jest na przepisach prawa UE, daje podstawę do skonstruowania zasadniczej tezy, że każde świadczenie należy traktować odrębnie. Zatem, co do zasady, towarzyszące najmowi nieruchomości dostawy ww. towarów i usług należy traktować jako świadczenie odrębne od usługi najmu nieruchomości. Traktowanie wskazanych dostaw towarów/świadczenia usług, jako jednej usługi z najmem, uzasadnione jest jedynie w przypadku, gdy świadczenia te są nierozerwalnie związane z najmem i ich podział miałby charakter sztuczny.

W niniejszej sprawie warto również przywołać orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. sygn. akt I FSK 944/15, w którym Sąd stwierdził, że:

Biorąc powyższe rozstrzygnięcie pod uwagę należy uznać, że świadczenie złożone ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy ma charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a więc takich, które umożliwia (umożliwiają) skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub jest/są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie, opodatkowane świadczenia.

W odniesieniu do opisu sprawy, należy zauważyć, że w niniejszej sprawie możliwe jest określenie rzeczywistego zużycia przez najemców mediów, tj. wody (ciepłej i zimnej), ścieków (kanalizacji), centralnego ogrzewania, energii elektrycznej. Najemcy mogą decydować bezpośrednio jedynie o zużyciu energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody oraz ogrzewania w wynajmowanym przez siebie lokalu. Natomiast w odniesieniu do opłaty za Internet/TV jest to opłata abonamentowa.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa, orzecznictwo TSUE oraz opis sprawy należy stwierdzić, że skoro wysokość opłat za ww. media jest zależna od faktycznego zużycia przez najemcę, to brak jest więc podstaw do traktowania opłat za ww. media jako element kalkulacyjny opłaty czynszowej za usługi najmu. W konsekwencji świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu, które to świadczenia podlegają opodatkowaniu wg zasad właściwych dla danej czynności. Zatem w świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku obciążania najemcy danego lokalu opłatami za energię elektryczną, wodę (ciepłą i zimną), odprowadzenie ścieków, dostarczanie ciepła (centralne ogrzewanie), brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej usługi najmu.

Brak jest zatem podstaw, aby uznać, że usługi dostawy do lokalu energii elektrycznej, wody (ciepłej i zimnej), odprowadzenie ścieków, jak również dostarczanie ciepła (centralne ogrzewanie) są nierozerwalnie związane z najmem lokalu, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu lokalu. Tym samym, w przypadku najmu lokali na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i firm ww. media powinny być opodatkowane według stawki właściwej dla świadczenia poszczególnych czynności, a nie dla usługi najmu.

Odnosząc się natomiast opłaty za Internet/TV, brak jest również podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty za usługę najmu. Usługa Internetu/TV nie tworzy bowiem obiektywnie tylko jednego świadczenia z usługą najmu, tj. nie stanowi kompleksowej usługi najmu lokali. Zatem, w przypadku najmu lokali usługa Internetu/TV powinna być opodatkowana według stawki właściwej dla świadczenia poszczególnych czynności, a nie dla usługi najmu.

Podsumowując, media opomiarowane – woda (zimna i ciepła), ścieki, energia elektryczna centralne ogrzewanie i opłata za TV/Internet, które refakturuje Pan na rzecz najemców lokali (osoby fizyczne oraz firmy) nie są nierozerwalnie związane z najmem lokalu mieszkalnego. Zatem opłaty powyższe powinny być rozliczane niezależnie od usługi najmu lokalu.

Przy czym należy w tym miejscu zauważyć, że stosownie do art. 82 ust. 3 ustawy:

Zatem należy odnieść się do przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 832), dalej „rozporządzenie”.

Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia:

Podkreślić należy, że zwolnienie od podatku w oparciu o ww. przepisy możliwe jest wyłącznie w odniesieniu do opłat pobieranych przez wspólnotę mieszkaniową oraz właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową od użytkowników zamieszkujących w lokalach będących własnością członków tej wspólnoty. Ponadto, zastosowanie zwolnienia od podatku w oparciu o cyt. wyżej przepis uzależnione jest od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru danego Lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia tego lokalu (cel mieszkaniowy). Zatem, zwolnieniem określonym w ww. przepisie rozporządzenia objęto tylko towary i usługi związane z lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi wyłącznie na cele mieszkaniowe. Użyty przez ustawodawcę w ww. przepisie zwrot „wyłącznie” wskazuje, że warunkiem koniecznym do zastosowania przedmiotowego zwolnienia jest wykorzystywanie lokali na cele mieszkaniowe. W związku z tym, zwolnieniu nie podlega dostawa towarów i usług związanych z lokalami innymi niż mieszkalne oraz lokalami mieszkalnymi wykorzystywanymi na cel inny niż mieszkaniowy.

Wskazać przy tym należy zapisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1, 2, 8 oraz 8a ww. ustawy:

Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 232):

Mając na uwadze opis sprawy oraz wskazane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w odniesieniu do wynajmowanych przez Pana lokali mieszkalnych na cele mieszkalne zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową, są spełnione warunki, o których mowa w § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. W analizowanej sprawie, warunki do zastosowania powyższego zwolnienia są spełnione w odniesieniu do pobierania opłat za media opomiarowane. Jest Pan wraz ze swoją żoną właścicielem lokali mieszkalnych, które zarządzane są przez wspólnotę mieszkaniową, a Pan jako współwłaściciel lokalu jest członkiem tej wspólnoty. Zgodnie z treścią umowy najmu lokal wynajmowany jest wyłącznie na cele mieszkaniowe, w celu zaspakajania własnych potrzeb mieszkaniowych najemcy.

W konsekwencji powyższego, ze zwolnienia od podatku korzysta dostawa mediów opomiarowanych do lokali mieszkalnych zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową wynajmowanych na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia.

Natomiast, dla wszystkich lokali położonych w budynkach zarządzanych przez spółdzielnię mieszkaniową, jak i dla lokali zarządzanych przez wspólnotę wynajmowanych na rzecz firm § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania. Zatem opłaty za dostarczanie ww. mediów opomiarowanych powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla usługi dostarczanych tych mediów.

Podsumowując stwierdzam, że opłaty za media opomiarowane, niestanowiące elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej usługi najmu lokali mieszkalnych zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową korzystają ze zwolnienia na podstawie § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia. Natomiast opłaty za media opomiarowane, niestanowiące elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej usługi najmu lokali mieszkalnych zarządzanych przez wspólnotę na rzecz firm oraz zarządzanych przez spółdzielnię powinny być opodatkowane według zasad właściwych dla usługi dostarczanych tych mediów. Również opłata za usługę Internetu/TV powinna być opodatkowana według stawki właściwej dla tego świadczenia.

Natomiast w odniesieniu pozostałych kosztów, którymi Pan obciąża najemców należy wskazać, że stanowią one element kalkulacyjny usługi najmu, a zatem – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy – powinny być wliczane do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu. Zatem, przenoszone na najemców ww. koszty eksploatacyjne części wspólnych i koszty utrzymania dotyczące części wspólnych nieruchomości powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą wynajmu lokalu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi wynajmu danego lokalu mieszkalnego.

Zatem pozostałe koszty refakturowane na najemców stanowiące koszty eksploatacji części wspólnych i koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości, tj. eksploatacji części wspólnych (np. woda techniczna, energia), sprzątanie klatek schodowych, fundusz i koszty zarządu, fundusz remontowy, wywóz nieczystości stałych, gospodarowanie odpadami komunalnymi, serwis i konserwacja wind, opłata abonamentowa za wodomierz i wodomierz główny, najemcy nie mogą decydować o wysokości ponoszonych ww. kosztów eksploatacyjnych i utrzymania części wspólnych nieruchomości. Najemcy nie mają wpływu na wysokość ww. kosztów, najemcy nie mają wpływu na wielkość zużytych mediów dotyczących części wspólnych nieruchomości, gdyż te miejsca są dostępne dla wszystkich lokatorów. Fakt, że Pan przenosi na najemców rzeczywiste koszty eksploatacyjne i koszty utrzymania części wspólnych nieruchomości, rozliczane i wnoszone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni nie wskazuje, że poszczególni najemcy mogą wpływać na wysokość tych opłat.

Opłaty za utrzymanie części wspólnych nieruchomości, którymi Pan obciąża najemców, należy zasadniczo traktować jako jedną usługę z najmem, bowiem, jak wynika z przywołanego wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 Wojskowa Agencja Mieszkaniowa: „wynajmujący, właściciel części wspólnej nieruchomości, musi korzystać z usług świadczeniodawców wyznaczonych przez wszystkich współwłaścicieli i uiścić proporcjonalną część opłat wspólnych, odnoszących się do takich usług, które następnie przenosi on na najemcę”. Oznacza to, że „sam wynajmujący nie ma możliwości swobodnego i niezależnego, w szczególności wobec innych wynajmujących, wyboru świadczeniodawców i sposobów korzystania z towarów lub usług związanych z najmem” (pkt 43 ww. wyroku). Zgodnie ze wskazówkami Trybunału, czynności te mogłyby być traktowane jako świadczenie odrębne od najmu tylko wtedy „jeśli mogą być zorganizowane przez każdego najemcę indywidualnie lub przez najemców wspólnie” (pkt 39 ww. wyroku).

Z pkt 45 ww. wyroku wynika, że w ocenie Trybunału, czynności wywozu nieczystości, podobnie jak w przypadku sprzątania części wspólnych, powinny być traktowane jako odrębne od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług, gdyż: „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733 ze zm.) wskazano, że:

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz odpadów komunalnych (śmieci) ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w przypadku najmu lokalu o charakterze mieszkalnym, ponoszone na rzecz wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni ww. opłaty dotyczące wskazanych kosztów eksploatacyjnych i za utrzymanie części wspólnych nieruchomości stanowią element kalkulacyjny usługi najmu, a zatem – zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy – powinny być wliczane do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług usługi najmu. Zatem, przenoszone na najemców ww. koszty eksploatacyjne i koszty utrzymania dotyczące części wspólnych nieruchomości powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą wynajmu danego lokalu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi wynajmu lokalu.

W konsekwencji obciążenie najemców lokali mieszkalnych będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej ww. kosztami eksploatacji i kosztami utrzymania dotyczącymi części wspólnych nieruchomości, jest zwolnione analogicznie jak usługa najmu lokalu mieszkalnego, którego dotyczy obciążenie i w tym samym korzysta ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Natomiast obciążenie najemców będących firmami ww. kosztami eksploatacji i kosztami utrzymania dotyczących wspólnych nieruchomości, jest opodatkowane jak usługa najmu lokalu mieszkalnego, z uwagi na niespełnienie warunków zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że koszty eksploatacji części wspólnych i koszty utrzymania dotyczące części wspólnych, jak i opłaty za gospodarowanie odpadami, stanowiące element kalkulacyjny opłaty czynszowej usługi najmu lokali mieszkalnych zarządzanych przez wspólnotę mieszkaniową/spółdzielnię w sytuacji gdy najemcami są osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej korzystają ze zwolnienia na podstawie 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Natomiast w sytuacji gdy najemcami lokali są firmy na cele biurowe i mieszkalne, to obciążanie kosztami eksploatacyjnymi części wspólnych i kosztami utrzymania dotyczącymi części wspólnych, jak i opłatami za gospodarowanie odpadami, stanowiącymi element kalkulacyjny opłaty czynszowej usługi najmu lokali, jest opodatkowane właściwą stawką podatku VAT, jak usługa najmu.

W związku z powyższym, oceniając całościowo stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 uznałem je za nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą metody obliczenia podatku przy refakturowaniu opłat ze spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Jak wynika z opisu sprawy, jest Pan właścicielem lokali mieszkalnych, których najemcami są zarówno osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej wynajmujący na cele mieszkalne, jak i firmy wynajmujące lokale na cele mieszkalne lub biurowe. Pan jako wynajmujący, na podstawie otrzymanych rachunków/faktur od Wspólnoty i Spółdzielni Mieszkaniowej, dokonuje refakturowania kosztów na wynajmujących, bez naliczania dodatkowej marży. Ponadto z umowy wynika jedynie, iż najemca jest zobligowany do poniesienia kosztów eksploatacyjnych poniesionych przez wynajmującego – umowa nie odnosi się do tego czy są to kwoty brutto czy netto.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że w analizowanym przypadku mamy do czynienia, z czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dokonując nabycia mediów Pan jest ich nabywcą, natomiast przenosząc te koszty na najemców występuje Pan jako dostawca tego samego towaru/usługi, a czynność ta podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 lub art. 8 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z cytowanego wcześniej art. 29a ust. 1 i ust. 6 pkt 1 ustawy, podstawą opodatkowania, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika. Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku.

Wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży, powyższy przepis, ani inne przepisy prawa podatkowego nie regulują. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar/usługę, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Należy również zaznaczyć, że strony powinny ewentualnie sięgnąć do odpowiednich przepisów innych gałęzi prawa. Jeśli zatem zgodnie z odpowiednimi przepisami innych gałęzi prawa lub ustaleniami pomiędzy stronami, refakturowane przez Pana kwoty za koszty eksploatacyjne, stałe, zużyte media na fakturach/rachunkach wystawianych przez wspólnoty/spółdzielnie mieszkaniowe, są jedynymi należnymi kwotami, to są to kwoty należne z tytułu sprzedaży, czyli kwoty obejmujące całość świadczenia należnego od nabywcy, którą dla ustalenia podstawy opodatkowania należy traktować jako kwotę brutto zawierającą podatek VAT.

Ustawodawca dopuszcza, przy dokumentowaniu dostawy towaru lub świadczenia usług, możliwość obliczenia podatku zarówno metodą „do sta” jak też metodą „w stu”.

Natomiast, rozstrzygnięcie, według której metody należy obliczyć podatek należny od danej transakcji, uzależnione jest od tego jak strony transakcji ustaliły kwotę należną sprzedawcy z tytułu transakcji. Jeżeli bowiem strony ustalą, że należna sprzedawcy kwota jest kwotą netto (tzn. niezawierającą w sobie należnego podatku), to kwotę należnego podatku należy obliczyć według metody „do sta”. Jeżeli natomiast ustalona w umowie należność dla sprzedawcy/usługodawcy od nabywcy/usługobiorcy, jest jedyną i całą należnością jaką ten ostatni winien uiścić, to tę umówioną kwotę należy potraktować jako kwotę brutto, a podatek należny trzeba obliczyć według metody „w stu”.

Trzeba przy tym zauważyć, że sposób prezentacji należności (ceny) w umowie/cenniku/ zamówieniu nie może podlegać rozstrzygnięciu w interpretacji wydawanej w trybie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Zatem jeżeli wartość danej opłaty stanowi kwotę obejmującą całość świadczenia należnego od nabywcy, a więc stanowi kwotę brutto wynagrodzenia, to należy ją uznać za podstawę opodatkowania po pomniejszeniu o kwotę należnego podatku od towarów i usług.

Mając na uwadze powołane wcześniej przepisy, jak też wskazane okoliczności faktyczne sprawy należy stwierdzić, że jeżeli cena towaru/usługi jest z podatkiem VAT (cena brutto) i taką ceną obciąża Pan najemców, to refakturując na najemców dany towar/usługę powinien Pan obliczenia kwoty tego podatku dokonać metodą „w stu”. Natomiast w przypadku gdy najemca nie jest obciążony podatkiem VAT (towar/usługa korzysta ze zwolnienia), to cena towaru/usługi od wspólnoty/spółdzielni jest jedyną należnością z tego tytułu.

Oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 4 uznałem je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w stanie faktycznym, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Pana, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony.

Informuję jednocześnie, że wniosek w zakresie stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.