0112-KDIL1-2.4012.295.2026.1.MR
Prawa do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego obejmującego również świadczenia rozliczone w okresach, dla których upłynął termin zobowiązania podatkowego.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego obejmującego również świadczenia rozliczone w okresach, dla których upłynął termin zobowiązania podatkowego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
5 stycznia 2019 r. Gmina (…) zawarła z Przedsiębiorstwem (…) umowę oddania nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr ewidencyjnym (…) w użytkowanie wieczyste i w tym dniu protokolarnie wydała użytkownikowi wieczystemu ww. nieruchomość w posiadanie. Umowa ta została zawarta w wyniku przetargu pisemnego nieograniczonego przeprowadzonego przez Gminę (…) zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości.
W ramach przetargu poprzedzającego zawarcie umowy, którego wynik stanowił podstawę jej zawarcia i zgodnie z warunkami tego przetargu, Komisja przetargowa wystąpiła do (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie możliwości realizacji koncepcji zagospodarowania nieruchomości jako obligatoryjnego elementu oferty składanej w ramach przetargu przez Przedsiębiorstwo (…) i uzyskała takie uzgodnienie.
Uzgodnienie (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków dotyczyło tej części ujętej w koncepcji zagospodarowania nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym (…), która znajdowała się i znajduje w granicach zabytkowego układu urbanistycznego wpisanego do rejestru zabytków (…). Uzgodniona z (…) Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków (…) koncepcja zagospodarowania nieruchomości zgodnie z warunkami przetargu stanowiła następnie załącznik do ww. umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawartej (…) z Przedsiębiorstwem (…), którego oferta (jedyna) została uznana w przetargu za najkorzystniejszą.
Zgodnie z dalszymi postanowieniami umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i warunkami poprzedzającego ją przetargu użytkownik wieczysty zobowiązany był następnie do realizacji koncepcji zagospodarowania nieruchomości wynikającej ze złożonej oferty na następujących warunkach:
a) w terminie 3 lat od daty wydania nieruchomości – rozpoczęcia zabudowy i wybudowania fundamentów,
b) w terminie 6 lat od daty wydania nieruchomości ukończenie stanu surowego zamkniętego.
Po zawarciu umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i przystąpieniu przez użytkownika wieczystego do podjęcia działań zmierzających do uzyskania pozwoleń na realizację dokumentacji projektowej zgodnej z koncepcją zagospodarowania nieruchomości wynikającą z umowy (…) Wojewódzki Konserwator Zabytków zajął stanowisko, w którym uzgodnienie możliwości realizacji koncepcji zagospodarowania nieruchomości stanowiącej załącznik do umowy uznał za niewiążące i wskazał na niemożność jej realizacji. Gmina (…) podjęła kroki prawne zmierzające do wycofania z obrotu prawnego zmienionego stanowiska (…) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (…). Wyrokiem (…) Naczelny Sąd Administracyjny oddalił kasację Gminy (…) od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) oddalającego skargę na czynności Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (…) wskazując, że Gminie (…) nie przysługuje przymiot strony (legitymacja procesowa) w tym zakresie, a legitymacja taka przysługuje wyłącznie użytkownikowi wieczystemu do którego zmienione zalecenia konserwatorskie zostały skierowane. Użytkownik wieczysty nie podjął zaś w tym zakresie żadnych kroków prawnych.
Strony, w następstwie nadzwyczajnej zmiany stosunków niezależnej od stron, której w dacie zawarcia umowy nie mogły jej przewidzieć, podjęły negocjacje w sprawie zmiany postanowień umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w tym w szczególności dotyczące zmiany dat zagospodarowania nieruchomości oraz zmiany koncepcji zagospodarowania nieruchomości.
19 listopada 2021 r. użytkownik wieczysty przedstawił Gminie (…) nowy projekt zagospodarowania nieruchomości, jednakże wyłącznie w części objętej ochroną konserwatorską. Gmina (…) zaakceptowała zmieniony projekt zagospodarowania nieruchomości w części objętej ochroną konserwatorską zastrzegając jednakże, że zmiana umowy może być możliwa wyłącznie w sytuacji przedstawienia przez użytkownika wieczystego do akceptacji przez Gminę całościowej koncepcji zamiennej zagospodarowania nieruchomości. Umową (…) zmieniono umowę (…) w zakresie daty zagospodarowania nieruchomości (stan surowy zamknięty) ustalając ją na (…). Jednocześnie pismem z 18 stycznia 2022 r. użytkownik wieczysty poinformował Gminę (…), że przedstawienie nowego projektu koncepcyjnego dla całej nieruchomości będzie możliwe w ciągu 5 miesięcy od uzyskania pozwolenia konserwatorskiego dla części objętej ochroną konserwatorską. Pismem z 12 października 2022 r. (…) Wojewódzki Konserwator Zabytków (…) poinformował Gminę (…), że (…) wydał pozwolenie na realizację nowego projektu zagospodarowania nieruchomości w części objętej ochroną konserwatorską. W następstwie dalszych negocjacji 5 listopada 2024 r. użytkownik wieczysty przedłożył Gminie (…) propozycję zamiennej koncepcji zagospodarowania całości nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym (…).
(…) Gmina (…) nie zaakceptowała zamiennej koncepcji zagospodarowania całości nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym (…) objętej umową oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Pismem z 17 czerwca 2025 r. użytkownik wieczysty złożył Gminie (…) oświadczenie o wygaśnięciu stosunku zobowiązaniowego ze względu na niemożność wykonania zabudowy w oparciu o pierwotną koncepcję zagospodarowania terenu wskazując jako podstawę art. 495 §1 ustawy Kodeks cywilny.
30 września 2025 r. użytkownik wieczysty złożył w Sądzie Rejonowy (…) zawezwanie Gminy (…) do próby ugodowej. W ramach tego postępowania strony zostały skierowane do mediacji przed Stałym Sądem Polubownym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych (…).
W toku prowadzonych mediacji i potencjalnych warunków zmierzających do zawarcia ugody powstało zagadnienie zwrotu przez Gminę (…) użytkownikowi wieczystemu wniesionych opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w tym zarówno pierwszej opłaty jak i dotychczasowych opłat rocznych. Wykaz dotychczas wniesionych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym (…) przedstawia się następująco:
(...).
Pytanie
Czy w przypadku zwrotu użytkownikowi wieczystemu pierwszej opłaty i opłat rocznych na podstawie ugody kończącej spór dotyczący wygaśnięcia stosunku prawnego, Gmina ma prawo do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego VAT oraz czy prawo to obejmuje również świadczenia rozliczone w okresach, dla których upłynął termin przedawnienia zobowiązania podatkowego?
Państwa stanowisko w sprawie
Jeżeli strony zawrą ugodę, której skutkiem będzie faktyczne „odwrócenie” ekonomicznych skutków ustanowienia użytkowania wieczystego (np. rozwiązanie umowy, wygaśnięcie stosunku prawnego i zwrot wszystkich świadczeń otrzymanych przez Gminę), to co do zasady powstanie przesłanka do wystawienia faktur korygujących i obniżenia podstawy opodatkowania VAT. Wynika to z konstrukcji art. 29a ust. 10 ustawy o VAT dotyczącego zwrotu całości lub części zapłaty.
Gminie (…) będzie przysługiwało prawo do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego VAT w zakresie opłat zwróconych użytkownikowi wieczystemu.
W sytuacji, gdy powstanie zdarzenie korygujące (ugoda, rozwiązanie stosunku prawnego, zwrot świadczeń) w 2026 r. korekta będzie rozliczona na bieżąco, czyli w okresie wystąpienia zdarzenia korygującego, a nie przez korektę deklaracji historycznej. Gmina może odzyskać VAT od pierwszej opłaty z 2019 r. i 2020 r. mimo upływu pięciu lat i pozostałych opłat rocznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Z art. 2 pkt 31 wynika, że:
Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o fakturze - rozumie się przez to dokument w postaci papierowej lub w postaci elektronicznej zawierający dane wymagane ustawą i przepisami wydanymi na jej podstawie;
W myśl art. 106b ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym do 30 czerwca 2021 r.:
1.Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2021 r.:
Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:
1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:
a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,
b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,
c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.
Faktury są dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste transakcje gospodarcze dokonywane przez podatnika. Faktura pełni szczególną rolę dowodową w prawidłowym wymiarze podatku od towarów i usług, dlatego też niezwykle istotne jest prawidłowe oznaczenie wszystkich elementów faktury, które zostały wskazane w treści art. 106e ust. 1 ustawy.
Celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.
W myśl art. 106j ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:
W przypadku gdy po wystawieniu faktury:
1) udzielono obniżki ceny w formie rabatu, o której mowa w art. 29a ust. 7 pkt 1,
2) udzielono opustów i obniżek cen, o których mowa w art. 29a ust. 10 pkt 1,
3) dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,
4) dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4,
5) podwyższono cenę lub stwierdzono pomyłkę w cenie, stawce, kwocie podatku lub w jakiejkolwiek innej pozycji faktury
- podatnik wystawia fakturę korygującą.
Zgodnie z art. 106j ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.::
W przypadku gdy po wystawieniu faktury:
1) podstawa opodatkowania lub kwota podatku wskazana w fakturze uległa zmianie,
2) (uchylony)
3) dokonano zwrotu podatnikowi towarów i opakowań,
4) dokonano zwrotu nabywcy całości lub części zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 ,
5) stwierdzono pomyłkę w jakiejkolwiek pozycji faktury
- podatnik wystawia fakturę korygującą.
Podkreślenia wymaga, że art. 106j ust. 1 ustawy wyraźnie wskazuje, jakie okoliczności zobowiązują podatnika do wystawienia faktury korygującej i uzależniają to od wystąpienia sytuacji enumeratywnie wskazanych w tym przepisie. W tym zakresie podatnik nie ma uprawnień do swobodnego działania, może je podjąć tylko w razie spełnienia przesłanek określonych w przepisie.
Wskazać należy, że faktury korygujące można generalnie podzielić na te, które powodują zmniejszenie podstawy opodatkowania (tzw. faktury korygujące „in minus”) oraz te, które wywołują skutki odwrotne, tj. w wyniku ich wystawienia wartość podstawy opodatkowania ulega podwyższeniu (tzw. faktury korygujące „in plus”).
Z powyższego wynika, że faktury korygujące są specyficznym rodzajem faktur. Celem ich wystawienia jest doprowadzenie faktury pierwotnej do stanu odpowiadającego rzeczywistości. Wystawia się je m.in. w razie stwierdzenia pomyłki w cenie, stawce lub kwocie podatku, bądź w jakiejkolwiek innej pozycji faktury. Faktura korygująca w systemie VAT ma zatem taką samą wartość dowodową jak faktura wystawiona pierwotnie.
Zatem, co do zasady, korygowanie pierwotnie wystawionej faktury, powinno nastąpić przez wystawienie przez sprzedawcę faktury korygującej. Faktura korygująca wystawiana jest w celu podania właściwych, prawidłowych i zgodnych z rzeczywistością kwot i innych danych, decydujących o rzetelności wystawionego dokumentu. Zatem, istotą faktur korygujących jest korekta faktur pierwotnych, tak aby dokumentowały rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych. Przy czym, korekty faktur można dokonać wyłącznie do momentu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Jeżeli więc faktura dokumentująca zdarzenie gospodarcze zawiera pomyłki lub zdarzenie, które faktura ta dokumentowała, uległo zmianie, to powinna zostać skorygowana w ten sposób, aby odzwierciedlała faktycznie dokonaną transakcję między określonymi podmiotami.
Faktury korygujące wystawia się w celu udokumentowania ostatecznej wielkości sprzedaży w danym okresie rozliczeniowym.
Zgodnie z art. 112 ustawy:
Podatnicy są obowiązani przechowywać ewidencje prowadzone dla celów rozliczania podatku oraz wszystkie dokumenty, w szczególności faktury, związane z tym rozliczaniem do czasu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego, z zastrzeżeniem art. 109b ust. 7, art. 130d ust. 3, art. 134 ust. 3 , art. 138h ust. 3 i art. 138i ust. 8.
W myśl art. 112a ust 1 ustawy:
Podatnicy przechowują:
1) wystawione przez siebie lub w swoim imieniu faktury, w tym faktury wystawione ponownie,
2) otrzymane faktury, w tym faktury wystawione ponownie
- w podziale na okresy rozliczeniowe, w sposób zapewniający łatwe ich odszukanie oraz autentyczność pochodzenia, integralność treści i czytelność tych faktur od momentu ich wystawienia lub otrzymania do czasu upływu terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Na podstawie art. 70 § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.), dalej ustawa Ordynacja podatkowa:
Zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.
Istotą przedawnienia uregulowanego w art. 70 Ordynacji podatkowej jest to, że na skutek upływu czasu zobowiązanie podatkowe wygasa z mocy prawa, zobowiązanie podatkowe bowiem przestaje istnieć.
Zgodnie z art. 70 § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:
Bieg terminu przedawnienia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:
1) od dnia wydania decyzji, o których mowa w art. 67a § 1 pkt 1 lub 2 , do dnia terminu płatności odroczonego podatku lub zaległości podatkowej, ostatniej raty podatku lub ostatniej raty zaległości podatkowej;
2) od dnia wejścia w życie rozporządzenia w sprawie przedłużenia terminu płatności podatku, wydanego przez ministra właściwego do spraw finansów publicznych, do dnia upływu przedłużonego terminu.
W myśl art. 70 § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Bieg terminu przedawnienia przerywa ogłoszenie upadłości. Po przerwaniu biegu terminu przedawnienia biegnie on na nowo od dnia następującego po dniu uprawomocnienia się postanowienia o zakończeniu lub umorzeniu postępowania upadłościowego.
Stosownie do art. 70 § 4 ustawy Ordynacja podatkowa:
Bieg terminu przedawnienia zostaje przerwany wskutek zastosowania środka egzekucyjnego, o którym podatnik został zawiadomiony. Po przerwaniu biegu terminu przedawnienia biegnie on na nowo od dnia następującego po dniu, w którym zastosowano środek egzekucyjny.
Art. 70 § 6 ustawy Ordynacja podatkowa stanowi, że:
Bieg terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu, z dniem:
1) wszczęcia postępowania w sprawie o przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe, o którym podatnik został zawiadomiony, jeżeli podejrzenie popełnienia przestępstwa lub wykroczenia wiąże się z niewykonaniem tego zobowiązania;
2) wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję dotyczącą tego zobowiązania;
3) wniesienia żądania ustalenia przez sąd powszechny istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa;
3a) przekazania do sądu powszechnego odwołania od decyzji w sprawie stwierdzenia istnienia stosunku pracy, o której mowa w art. 11 ust. 1 pkt 7a ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o Państwowej Inspekcji Pracy (Dz.U. z 2024 r. poz. 1712 , z późn. zm.);
3b) skierowania do właściwego sądu pracy powództwa o ustalenie istnienia lub treści stosunku pracy, o którym mowa w art. 33a ust. 3 ustawy z dnia 13 kwietnia 2007 r. o Państwowej Inspekcji Pracy;
4) doręczenia postanowienia o przyjęciu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 33d § 2 , lub doręczenia zarządzenia zabezpieczenia w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
5) doręczenia zawiadomienia o przystąpieniu do zabezpieczenia w przypadkach określonych w art. 32a § 3 i art. 35 § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2026 r. poz. 268 i 516 );
6) wystąpienia przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, na wniosek strony, o którym mowa w art. 119h § 2 , o opinię Rady do Spraw Przeciwdziałania Unikaniu Opodatkowania, zwanej dalej "Radą", co do zasadności zastosowania art. 119a lub środków ograniczających umowne korzyści.
Z
przedstawionego opisu sprawy wynika, że w wyniku przetargu pisemnego nieograniczonego
przeprowadzonego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia
Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów
oraz rokowań na zbycie nieruchomości 5 stycznia 2019 r. zawarli Państwo z Przedsiębiorstwem
(…) umowę oddania nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków nr ewidencyjnym
(…) w użytkowanie wieczyste i w tym dniu protokolarnie wydali Państwo użytkownikowi
wieczystemu ww. nieruchomość w posiadanie. W ramach przetargu poprzedzającego zawarcie
umowy Komisja przetargowa wystąpiła do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o uzgodnienie
możliwości realizacji koncepcji zagospodarowania nieruchomości jako obligatoryjnego
elementu oferty składanej w ramach przetargu przez Przedsiębiorstwo (…) i uzyskała
takie uzgodnienie, które dotyczyło tej części ujętej w koncepcji zagospodarowania
ww. nieruchomości, która znajdowała się i znajduje w granicach zabytkowego układu
urbanistycznego wpisanego do rejestru zabytków. Uzgodniona z Wojewódzkim Konserwatorem
Zabytków koncepcja zagospodarowania nieruchomości zgodnie z warunkami przetargu
stanowiła następnie załącznik do ww. umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Użytkownik wieczysty zobowiązany był do realizacji koncepcji zagospodarowania nieruchomości
wynikającej ze złożonej oferty na następujących warunkach: w terminie 3 lat od daty
wydania nieruchomości – rozpoczęcia zabudowy i wybudowania fundamentów oraz w terminie
6 lat od daty wydania nieruchomości – ukończenie stanu surowego zamkniętego. Po
zawarciu umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste i przystąpieniu przez
użytkownika wieczystego do podjęcia działań zmierzających do uzyskania pozwoleń
na realizację dokumentacji projektowej zgodnej z koncepcją zagospodarowania nieruchomości
wynikającą z umowy Wojewódzki Konserwator Zabytków zajął stanowisko, w którym uzgodnienie
możliwości realizacji koncepcji zagospodarowania nieruchomości stanowiącej załącznik
do umowy uznał za niewiążące i wskazał na niemożność jej realizacji. Podjęli Państwo
kroki prawne zmierzające do wycofania z obrotu prawnego zmienionego stanowiska Wojewódzkiego
Konserwatora Zabytków, jednak z uwagi na to, że nie przysługiwała Państwu legitymacja
procesowa w tym zakresie Naczelny Sąd Administracyjny oddalił Państwa skargę kasacyjną
od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oddalającego skargę na czynności
Wojewódzkie Konserwatora Zabytków. Użytkownik wieczysty nie podjął w tym zakresie
żadnych kroków prawnych. W związku z powyższym podjęte zostały negocjacje w sprawie
zmiany postanowień umowy oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w tym w
szczególności dotyczące zmiany dat zagospodarowania nieruchomości oraz zmiany koncepcji
zagospodarowania nieruchomości. 19 listopada 2021 r. użytkownik wieczysty przedstawił
Państwu nowy projekt zagospodarowania nieruchomości, jednakże wyłącznie w części
objętej ochroną konserwatorską. Zaakceptowali Państwo zmieniony projekt zagospodarowania
nieruchomości w części objętej ochroną konserwatorską zastrzegając jednak, że zmiana
umowy może być możliwa wyłącznie w sytuacji przedstawienia przez użytkownika wieczystego
do akceptacji całościowej koncepcji zamiennej zagospodarowania nieruchomości. Umową
(…) zmieniono umowę z 5 stycznia 2019 r. w zakresie daty zagospodarowania nieruchomości
(stan surowy zamknięty) ustalając ją na (…). Użytkownik wieczysty poinformował Państwa,
że przedstawienie nowego projektu koncepcyjnego dla całej nieruchomości będzie możliwe
w ciągu 5 miesięcy od uzyskania pozwolenia konserwatorskiego dla części objętej
ochroną konserwatorską. Pismem z 12 października 2022 r. Wojewódzki Konserwator
Zabytków poinformował Państwa, że decyzją (…) wydał pozwolenie na realizację nowego
projektu zagospodarowania nieruchomości w części objętej ochroną konserwatorską.
W następstwie dalszych negocjacji 5 listopada 2024 r. użytkownik wieczysty przedłożył
Państwu propozycję zamiennej koncepcji zagospodarowania całości nieruchomości oznaczonej
nr ewidencyjnym (…), której Państwo nie zaakceptowali. W konsekwencji 17 czerwca
2025 r. użytkownik wieczysty złożył oświadczenie o wygaśnięciu stosunku zobowiązaniowego
ze względu na niemożność wykonania zabudowy w oparciu o pierwotną koncepcję zagospodarowania
terenu wskazując jako podstawę art. 495 §1 ustawy Kodeks cywilny. 30 września 2025
r. użytkownik wieczysty złożył w Sądzie Rejonowy zawezwanie Państwa do próby ugodowej.
W toku prowadzonych mediacji i potencjalnych warunków zmierzających do zawarcia
ugody powstało zagadnienie zwrotu przez Państwa użytkownikowi wieczystemu wniesionych
opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w tym zarówno pierwszej opłaty jak i dotychczasowych
opłat rocznych. Wykaz dotychczas wniesionych opłat rocznych z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym (…) przedstawia się następująco:
(...).
Państwa wątpliwości dotyczą prawa do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego obejmującego również świadczenia rozliczone w okresach, dla których upłynął termin zobowiązania podatkowego.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c , art. 32 , art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 , jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Jak stanowi art. 29a ust. 10 ustawy:
Podstawę opodatkowania obniża się o:
1) kwoty udzielonych po dokonaniu sprzedaży opustów i obniżek cen;
2) wartość zwróconych towarów i opakowań;
3) zwróconą nabywcy całość lub część zapłaty otrzymaną przed dokonaniem sprzedaży, jeżeli do niej nie doszło;
4) wartość zwróconych kwot dotacji, subwencji i innych dopłat o podobnym charakterze, o których mowa w ust. 1.
Na podstawie art. 29a ust. 13 ustawy:
W przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1-3, obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej na wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, dokonuje się za okres rozliczeniowy, w którym podatnik wystawił fakturę korygującą w postaci faktury ustrukturyzowanej, z zastrzeżeniem ust. 13a–13c.
Stosownie do art. 29a ust. 13a ustawy:
W przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1–3, obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej na wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, dokonuje się w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym podatnik otrzymał potwierdzenie otrzymania faktury korygującej przez nabywcę towaru lub usługi, jeżeli podatnik wystawił fakturę korygującą inną niż faktura ustrukturyzowana, z zastrzeżeniem ust. 13b i 13c.
W myśl art. 29a ust. 13b ustawy:
W przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1–3, jeżeli podatnik wystawił fakturę korygującą:
1) w postaci faktury, o której mowa w art. 106nda ust. 1 lub art. 106nh ust. 1 , na rzecz nabywcy, o którym mowa w art. 106gb ust. 4 pkt 2-6 , i udostępnił ją temu nabywcy w sposób inny niż przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur,
2) w postaci faktury, o której mowa w art. 106nf ust. 1 , i udostępnił ją nabywcy w sposób inny niż przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur
– obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej na wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, można dokonać w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym podatnik przesłał fakturę korygującą do Krajowego Systemu e-Faktur.
Jak stanowi art. 29a ust. 13c ustawy:
W przypadkach, o których mowa w ust. 10 pkt 1–3, jeżeli podatnik wystawił fakturę korygującą w postaci faktury, o której mowa w art. 106nda ust. 1 , art. 106nf ust. 1 lub art. 106nh ust. 1 , i udostępnił ją nabywcy przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur, obniżenia podstawy opodatkowania, w stosunku do podstawy określonej na wystawionej fakturze z wykazanym podatkiem, dokonuje się w rozliczeniu za okres rozliczeniowy, w którym podatnik przesłał fakturę korygującą do Krajowego Systemu e-Faktur.
Zgodnie z art. 29a ust. 15 ustawy:
Warunku posiadania potwierdzenia otrzymania faktury korygującej przez nabywcę towaru lub usługi, o którym mowa w ust. 13a, nie stosuje się w przypadku:
1) eksportu towarów i wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów;
2) dostawy towarów i świadczenia usług, dla których miejsce opodatkowania znajduje się poza terytorium kraju;
3) sprzedaży: energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej, gazu przewodowego, usług dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej, usług dystrybucji gazu przewodowego, usług telekomunikacyjnych oraz usług wymienionych w poz. 24-37, 50 i 51 załącznika nr 3 do ustawy;
4) (uchylony)
5) (uchylony)
6) gdy podatnik nie uzyskał potwierdzenia otrzymania faktury korygującej przez nabywcę towaru lub usługi mimo udokumentowanej próby doręczenia faktury korygującej i z posiadanej dokumentacji wynika, że nabywca towaru lub usługi wie, że transakcja została zrealizowana zgodnie z warunkami określonymi na fakturze korygującej.
Na podstawie art. 29a ust. 15b ustawy:
W przypadku, o którym mowa w ust. 15 pkt 6, obniżenia podstawy opodatkowania dokonuje się nie wcześniej niż za okres rozliczeniowy, w którym zostały łącznie spełnione przesłanki określone w ust. 15 pkt 6.
W myśl art. 29a ust. 15c ustawy:
Przepisu ust. 15 pkt 6 nie stosuje się w przypadku, gdy podatnik miał obowiązek przesłania faktury korygującej do Krajowego Systemu e-Faktur zgodnie z art. 106nda ust. 2 , art. 106nf ust. 4 albo art. 106nh ust. 2 , z wyłączeniem faktur korygujących wystawianych na rzecz nabywcy, o którym mowa w art. 106gb ust. 4 pkt 2–6 , udostępnionych temu nabywcy w sposób inny niż przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur.
Z przedstawionych okoliczności wynika, że począwszy od 2019 r. pobierali Państwo opłaty z naliczonym podatkiem VAT w zawiązku z oddaniem w użytkowanie wieczyste wskazanej nieruchomości. Z uwagi na zaistniałe wyżej opisane okoliczności użytkownik wieczysty złożył oświadczenie o wygaśnięciu stosunku zobowiązaniowego i następnie złożył zawezwanie do próby ugodowej. Jak Państwo wskazują w toku prowadzonych mediacji i potencjalnych warunków zmierzających do zawarcia ugody pojawiła się kwestia zwrotu przez Państwa użytkownikowi wieczystemu zarówno pierwszej opłaty jak również dotychczasowych opłat rocznych. W konsekwencji powzięli Państwo wątpliwość dotyczącą prawa do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego obejmującego również świadczenia rozliczone w okresach, dla których upłynął okres przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości oraz mając na uwadze powołane przepisy ustawy wskazać, należy, że prawa i obowiązki m.in. w zakresie wystawiania faktur korygujących i rozliczenia podatku na ich podstawie, obowiązują podatników dopóty, dopóki zobowiązanie podatkowe określone w tych fakturach nie uległo przedawnieniu. Okres przedawnienia – zgodnie z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej – co do zasady – wynosi pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Termin przedawnienia zobowiązania podatkowego zaczyna biec od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku, a kończy się z upływem 5 lat.
Zatem, termin początkowy i końcowy przedawnienia podatkowego wyznacza termin płatności tegoż zobowiązania (z zastrzeżeniem instytucji zawieszenia i przerwania biegu przedawnienia, które wpływają na końcowy termin przedawnienia). Przedawnienie oznacza, że po upływie określonego czasu od momentu powstania zobowiązania podatkowego zobowiązanie to wygasa, a organ podatkowy, po upływie terminu przedawnienia, nie może domagać się uregulowania (nie ma możliwości wyegzekwowania) należnego świadczenia. Należy przy tym zauważyć, że przedawnienie następuje z mocy prawa.
Instytucja przedawnienia powoduje, że w odniesieniu do okresu, który uległ przedawnieniu nie mogą być dokonywane żadne czynności ani zwiększające zobowiązanie podatkowe, ani zmniejszające zobowiązanie podatkowe. Podatnik nie jest tym samym zobowiązany do posiadania dokumentów oraz ewidencji prowadzonych dla celów rozliczania podatku za okresy, które uległy przedawnieniu. Zatem ani sprzedawca nie może obniżyć podatku należnego w odniesieniu do okresu, za który zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu, ani nabywca nie ma prawa do obniżenia podatku naliczonego w odniesieniu do okresu, za który zobowiązanie podatkowe uległo przedawnieniu.
Tym samym z uwagi na powołane wyżej regulacje stwierdzić należy, że nie ma obowiązku wystawienia faktur korygujących w sytuacji, gdy w stosunku do czynności udokumentowanych fakturami pierwotnymi nastąpiło przedawnienie w rozumieniu art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej, tj. upłynął okres dłuższy niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W przypadku przedawnienia zobowiązania podatkowego, przedawnieniu ulegają także inne elementy danego stosunku prawno-podatkowego.
Mając zatem na uwadze ww. przepisy wskazać należy, że w odniesieniu do zobowiązania podatkowego wynikającego z oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (powstałego w roku 2019 i 2020) które zgodnie z art. 70 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa uległo przedawnieniu nie będą Państwo uprawnieni do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego VAT.
W odniesieniu natomiast do zobowiązania podatkowego wynikającego z oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, które mając na uwadze art. 70 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa nie uległo przedawnieniu będą Państwo uprawnieni do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego VAT.
Podsumowując stwierdzam, że w przypadku zwrotu użytkownikowi wieczystemu opłat na podstawie ugody kończącej spór dotyczący wygaśnięcia stosunku prawnego, mają Państwo prawo do obniżenia podstawy opodatkowania i podatku należnego VAT zgodnie z art. 29a ust. 10 i nast. ustawy w odniesieniu do zobowiązania podatkowego wynikającego z oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, które zgodnie z art. 70 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa nie uległo przedawnieniu. Prawo to nie obejmuje świadczeń rozliczonych w okresach, dla których upłynął termin przedawnienia zobowiązania podatkowego.
Tym samym Państwa stanowisko całościowo należało uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów