0112-KDIL1-2.4012.290.2026.2.HM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 12 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży wydzielonych działek budowlanych, stanowiących część odziedziczonego gospodarstwa rolnego.

Uzupełniła go Pani pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 24 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni oraz jej córka nabyły działki budowlane w spadku po zmarłym mężu i ojcu.

Mąż Wnioskodawczyni posiadał gospodarstwo rolne i działki od dziesięcioleci i stanowiły lokatę kapitału. Tereny należące do gospodarstwa były uprawiane od wczesnych lat dwutysięcznych.

Z czasem mąż Wnioskodawczyni podupadł na zdrowiu i nie był już w stanie uprawiać roli samodzielnie. Aby zapewnić sobie stabilne dochody celem zabezpieczenia podstawowych potrzeb, grunty należące do gospodarstwa wydzierżawił (…).

Umowa zawarta przez męża Wnioskodawczyni miała być rozwiązana na początku roku (…). Niestety (...) zdążyła zasiać uprawy, więc mąż Wnioskodawczyni zmuszony był przedłużyć umowę do momentu zbioru upraw.

W międzyczasie mąż Wnioskodawczyni zmarł, a całe gospodarstwo przeszło na własność Wnioskodawczyni i córki na podstawie Aktu notarialnego oraz Aktu Poświadczenia Dziedziczenia z (…) 2025 r. Po przyjęciu spadku i zebraniu plonów Wnioskodawczyni rozwiązała umowę dzierżawy z (…).

W związku ze śmiercią męża, Wnioskodawczyni postanowiła sprzedać część gruntów należących do gospodarstwa. Córka współwłaścicielki na stałe przebywa i pracuje za granicą, co uniemożliwia jej osobiste zagospodarowanie nieruchomości. Właścicielki nie są w stanie samodzielnie prowadzić gospodarstwa. Ponieważ potrzebują zabezpieczyć swoje potrzeby życiowe i rodzinne, wraz z córką podjęły decyzję o sprzedaży części majątku.

Ponieważ dotychczas ziemia była użytkowana przez (…) i uprawiana jako jedno duże pole wraz z innymi sąsiednimi gruntami, w pierwszej kolejności wykonano geodezyjne ustalenie granic mające na celu oddzielenie gruntów Wnioskodawczyni od pozostałych będących w dalszej uprawie.

Nieruchomości gruntowe przeznaczone na sprzedaż są niezabudowane. Działki te objęte są MPZP z przeznaczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Objęcie tych działek miejscowym planem i przeznaczenie ich pod budownictwo jednorodzinne nastąpiło przez gminę w wyniku uchwały w roku (…). Wnioskodawczyni nigdy nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wnioskowano też o zmianę w MPZP. Na terenie nieruchomości nie poczyniono żadnych nakładów zwiększających jej wartość i atrakcyjność.

W pierwszej kolejności wytyczono niezbędną drogę wewnętrzną (wymóg formalny podziału) oraz umieszczono prowizoryczne słupki drewniane, mające na celu wyłącznie zabezpieczenie punktów geodezyjnych przed zaginięciem.

Kolejnym krokiem było już wydzielenie poszczególnych działek, a w przypadku dojazdu do kilku z nich niezbędne było wytyczenie drogi wewnętrznej. Syn Wnioskodawczyni wstępnie wykorytował drogę (usunął tylko wierzchnią miękką warstwę ziemi) zaznaczając pas jej przebiegu. Było to niezbędnym wymogiem technicznym wynikającym z podziału geodezyjnego, aby zapewnić fizyczny dostęp do drogi publicznej (bez tego podział mógłby nie dojść do skutku lub działki byłyby bezużyteczne). Drogi nie utwardzano, wszystkie dalsze prace wraz z budową wjazdu z przepustem pozostawia się nowym właścicielom. W drogę nasypano jedynie trochę kamieni polnych uzyskanych po uprzątnięciu terenu.

Działki nie posiadają stałego ogrodzenia, nie posiadają przyłączy mediów. Paliki geodezyjne postawione przy ustaleniu granic w krótkim czasie zostały rozjeżdżone przez ciężki sprzęt rolniczy, co spowodowało dodatkowe koszty związane z ponowną usługą geodety.

Sytuacja ta zmusiła Wnioskodawczynię do wykonania tymczasowego zabezpieczenia tych punktów sosnowymi słupkami. Wykonaniem tego zajął się syn, w ramach pomocy mamie i siostrze. Z upływem czasu na dwóch liniach od strony pól i lasu syn Wnioskodawczyni dołożył więcej słupków tworząc prowizoryczne ogrodzenie tymczasowe wykonane ze słupków sosnowych i siatki leśnej.

Ogrodzenie ma charakter wyłącznie tymczasowy i prewencyjny. Jego celem jest ochrona terenu przed dziką zwierzyną leśną niszczącą nieustannie grunt. Ogrodzenie tymczasowe z założoną siatką leśną zabezpiecza tylko część wytyczonych działek, i tylko w miejscu gdzie zwierzyna wykonywała największe szkody.

Większość terenu pozostaje nieogrodzona siatką, sosnowe słupki służą jedynie wyznaczeniu linii geodezyjnych. Działki nie zostały ogrodzone ani uzbrojone. Słupki zostały wbite wyłącznie w celu zabezpieczenia i uwidocznienia znaków granicznych w terenie, aby nie zostały zniszczone przez dziką zwierzynę lub przypadkowo rozjechane.

Dzięki temu potencjalni kupujący dokładnie widzą, gdzie przebiega granica działki. Są również informowani, że wszelkie formalności związane z uzbrojeniem terenu muszą załatwiać we własnym zakresie. O wszystkie formalności muszą dopytywać w Urzędzie Gminy, która planuje uzbrojenie własnych sąsiednich terenów. Wszystkie prace przygotowawcze do sprzedaży zostały wykonane przez syna Wnioskodawczyni bezinteresownie oraz nieodpłatnie w ramach pomocy dla mamy i siostry.

W związku z podeszłym wiekiem oraz stałym pobytem córki za granicą, Wnioskodawczyni postanowiła upoważnić syna do załatwienia wszelkich formalności związanych ze sprzedażą jej majątku prywatnego. Wnioskodawczyni nie korzysta z biura nieruchomości. Nie posiada żadnej strony internetowej dotyczącej sprzedaży tych działek. Syn Wnioskodawczyni wystawił dwa razy ogłoszenie na (...) oraz na (...). Postawił również tablicę z numerem telefonu oraz informacją o działkach na sprzedaż. Zainteresowani kupnem i tak trafiają się okazjonalnie widząc działki przejazdem.

Na ten moment zainteresowanymi zakupem są głównie osoby fizyczne, choć odezwał się również deweloper chętny do zakupu kilku działek jednocześnie. Syn Wnioskodawczyni, jako pełnomocnik jej i siostry, podpisał jedną umowę przedwstępną z pobranym zadatkiem. Podpisanie aktu notarialnego zaplanowano na (…) 2026 r.

Obecnie wydzielono (…) działek. Wnioskodawczyni posiada również kawałek ziemi rolnej, a geodeta na podstawie przepisu o możliwości wydzielenia działki w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, wydziela tam jeszcze (…). Docelowo będzie więc (…) działek, z czego (…) Wnioskodawczyni zostawia dla swojej rodziny.

Nieruchomość znajduje się w posiadaniu rodziny Wnioskodawczyni od prawie (…) lat. Została nabyta przez jej męża do majątku osobistego, a następnie ona wraz z córką nabyły ją w drodze spadku. Wcześniej przez dziesięciolecia była własnością dziadków. Grunt nie został zakupiony z zamiarem odsprzedaży, lecz był utrzymywany jako rodzinna lokata kapitału i zabezpieczenie finansowe rodziny. Przekształcenie gruntu w budowlany nastąpiło z mocy uchwały Gminy (…), bez aktywnego starania się właścicielek o zmianę przeznaczenia terenu.

Decyzja o sprzedaży wynika z obiektywnych okoliczności osobistych. Pierwsza ze współwłaścicielek na stałe przebywa i pracuje za granicą, co uniemożliwia jej osobiste zajęcie się gospodarstwem. Druga współwłaścicielka (Wnioskodawczyni) jest osobą w podeszłym wieku, dla której samodzielna opieka nad tak dużym terenem przekracza możliwości fizyczne i finansowe. Sprzedaż ma na celu uzyskanie środków na bieżące potrzeby życiowe i zabezpieczenie jesieni życia Wnioskodawczyni oraz przyszłości jej córki.

Właścicielki nie podjęły żadnych działań zwiększających wartość gruntu w sposób typowy dla handlowców. Działki nie są uzbrojone w media (brak przyłączy wody, prądu, kanalizacji). Nie wykonano stałych ogrodzeń – postawione przez syna Wnioskodawczyni słupki sosnowe pełnią wyłącznie funkcję techniczną (zabezpieczenie punktów geodezyjnych przed zniszczeniem). Wykorytowanie śladu drogi wewnętrznej jest jedynie technicznym wymogiem podziału geodezyjnego w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, a nie profesjonalną inwestycją w infrastrukturę.

Z uwagi na nieobecność w kraju jednej właścicielki oraz wiek drugiej, czynności techniczne i formalne wykonuje syn Wnioskodawczyni w ramach nieodpłatnej pomocy rodzinnej. Jego rola ogranicza się do czynności technicznych i reprezentacyjnych przy aktach notarialnych. Działania te nie noszą znamion profesjonalnego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a jedynie są niezbędnym wsparciem dla mamy i siostry. Wszystkie czynności związane z okazaniem działek oraz formalnościami powierzono mu w ramach nieodpłatnej pomocy rodzinnej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

1.  Mąż Wnioskodawczyni zmarł (…) r.

2.  Nieruchomość gruntowa stanowi współwłasność Wnioskodawczyni oraz jej córki w udziale (…)/(…). Dotychczas nieruchomość była własnością męża Wnioskodawczyni, którą nabył drogą dziedziczenia jeszcze przed ślubem z Wnioskodawczynią.

3.  Nieruchomość była wykorzystywana jedynie na cele prywatne. We wcześniejszych latach, kiedy mąż Wnioskodawczyni miał siły, samodzielnie ją uprawiał. Plony zbierane z tych gruntów pożytkowane były przez gospodarstwo domowe (uprawiano warzywa na własne potrzeby).

4.  Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności rolniczej na tej nieruchomości gruntowej oraz na żadnej innej. Nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym oraz nigdy nie była czynnym podatnikiem VAT.

5.  Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię czy jej męża do działalności gospodarczej. Jedynie (…) uprawiała te grunty przez ostatnich kilka lat, przed śmiercią męża Wnioskodawczyni.

6.  Wnioskodawczyni nie jest w stanie przypomnieć sobie kiedy dokładnie jej mąż nawiązał umowę z (…). Mogło to być około (…) lat temu. Była to umowa ustna bez określonego terminu jej zakończenia.

7.  Umowa na dzierżawę gruntów przez (…) rozwiązana została w (…) 2025 r. zaraz po zebraniu plonów.

8.  Umowa nie mogła być rozwiązana wcześniej, ponieważ gdy w (…) 2025 r. zmarł mąż Wnioskodawczyni, to (…) była już w trakcie prac rolniczych na nowy sezon. Gdyby Wnioskodawczyni wypowiedziała umowę w trakcie sezonu, (...) poniosła by straty (którymi mogłaby później obciążyć Wnioskodawczynię). Jeśli wypowiedzenie wypada na czas, gdy uprawy są już w ziemi, najemca ma prawo doprowadzić wegetację do końca i zebrać plony. Zazwyczaj w takich sytuacjach okres wypowiedzenia pokrywa się z cyklem rolniczym, aby umożliwić zbiory przed oddaniem gruntu. Do takiej zasady zastosowała się Wnioskodawczyni.

9.  Wnioskodawczyni dotychczas nie dokonywała sprzedaży żadnych nieruchomości.

10.  Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, jedynie te które są przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

11.  W umowie zawarto jedynie informację o tym, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę notarialną do dnia (…) 2026 r. oraz, że pełnomocnik w imieniu sprzedających zobowiązuje się sprzedać działkę. Kupujący od momentu zawarcia umowy przedwstępnej do podpisania aktu notarialnego nie miał prawa wykonywać żadnych działań na ww. działce. Ponadto Wnioskodawczyni również nie wykonywała na niej żadnych prac. Działka stała tzw. ugorem i czekała na sprzedaż.

12.  Na moment składania wniosku nie ma kolejnego konkretnego kupca zainteresowanego zakupem działki. Zdarzały się telefony od potencjalnych klientów, w tym dewelopera chcącego kupić kilka działek, jednak nikt się nie zdeklarował. W przypadku, gdy pojawią się następni chętni, na pewno będą zawierane umowy przedwstępne, które będą miały za zadanie zabezpieczyć zarówno kupujących jak i Wnioskodawczynię. Obejmować będą jedynie typowe zapisy o tym, co się dzieje z zadatkiem, jeśli któraś ze stron wycofa się z umowy przedwstępnej. Natomiast kupujący nie będą mogli wykonywać żadnych działań na gruntach, dopóki ich nie kupią. Jeśli kupujący wycofają się z umowy, ich zadatek przepada. Natomiast gdy Wnioskodawczyni wycofa się z umowy, będzie musiała zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Umowa przedwstępna zawiera ostateczną cenę sprzedaży działki, a zarówno kupujący jak i sprzedające nie będą ponosić żadnych nakładów podwyższających wartość działek.

13.  Wnioskodawczyni nie prowadziła żadnej działalności gospodarczej, a w szczególności w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju.

Podsumowując, Wnioskodawczyni po śmierci męża nie była w stanie sama utrzymywać tak dużego pola. Wraz z córką zdecydowała więc o sprzedaży działek, aby zapewnić sobie środki do życia. Poza podziałem terenu na mniejsze działki, zabezpieczeniem części działek siatką leśną (tych najbardziej narażonych na szkodliwe działanie dzikich zwierząt) i wykorytowaniu drogi, której wymagał podział geodezyjny, nie dokonano żadnych prac. Wnioskodawczyni nie próbowała zwiększyć ich wartości, ulepszyć. Wykonała podstawowe czynności umożliwiające sprzedaż działek.

Pytanie

W związku z powyższym pytanie jakie należy zadać to, czy w opisanym stanie faktycznym i zdarzeniu przyszłym, sprzedaż wydzielonych w wyniku podziału geodezyjnego działek budowlanych, stanowiących wcześniej część odziedziczonego po mężu (oraz ojcu) gospodarstwa rolnego, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, czy też transakcja ta będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym (osobistym) i w konsekwencji nie będzie podlegała temu podatkowi?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż wydzielonych działek budowlanych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT). Transakcja ta stanowić będzie realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym (osobistym) i nie wypełnia znamion działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust 1 i ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT).

Za stanowiskiem Wnioskodawczyni przemawiają poniższe kryteria:

1.  Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są podmioty wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Z kolei ust. 2 tego artykułu definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących naturalne zasoby rolnicze. W świetle utrwalonego orzecznictwa, aby uznać transakcję sprzedaży gruntu za działalność gospodarczą, sprzedawca musi podejmować aktywne działania w celu nadania jej cech profesjonalnego handlu.

Wnioskodawczyni nabyła grunt w drodze dziedziczenia po mężu (gospodarstwo rolne posiadane od (…) lat). Ziemia ta przez dekady służyła celom osobistym i rolniczym, a nie handlowym.

Wyzbycie się tego majątku podyktowane jest wyłącznie sytuacją życiową (wiek emerytalny, brak sił na prowadzenie gospodarstwa, konieczność zabezpieczenia środków na godne utrzymanie).

Sprzedaż ta nie nosi więc znamion profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie zachowywała się jak profesjonalny handlowiec. Ze strony Wnioskodawczyni brak jest aktywnych działań marketingowych. Nie uzbroiła terenu, nie doprowadziła mediów, nie ogrodziła działek (poza wyznaczeniem granic działek i ochrony terenu przed zniszczeniem), ani nie zatrudniła profesjonalnego biura nieruchomości do agresywnej reklamy.

Ponadto konieczność sprzedaży wynika z sytuacji życiowej (brak środków na utrzymanie, wiek emerytalny, niemożność uprawy roli). To klasyczny przykład zarządzania majątkiem prywatnym, a nie prowadzenia biznesu. Dodatkowo jedna ze współwłaścicielek przebywa na stałe za granicą i nie jest w stanie zadbać o posiadany majątek prywatny.

2.  Istotnym jest również, że zmiana planu zagospodarowania z gruntów rolnych na działki budowlane dokonała gmina bez składania wcześniejszych wniosków. To nie Wnioskodawczyni wystąpiła o przekształcenie działki na budowlaną, lecz zrobiła to gmina z urzędu.

Zmiana przeznaczenia gruntu bez udziału wnioskodawczym nie czyni z niej przedsiębiorcy. Ważnym aspektem jest fakt, iż sam podział to za mało aby uznać to za działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT.

Według wyroków NSA z ostatnich lat (np. wyrok z 21 stycznia 2026 r. sygn. I FSK 494/23 oraz z 16 stycznia 2025 r., sygn. I FSK 2198/21), sam podział geodezyjny nieruchomości na mniejsze części nie jest wystarczającym powodem, aby uznać sprzedawcę za podatnika VAT. Kluczowe znaczenie dla oceny niniejszej sprawy ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) z dnia 15 września 2011 r w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał jednoznacznie wskazał, że sama liczba sprzedawanych działek, podział geodezyjny nieruchomości ani fakt, że grunt stał się działką budowlaną, nie decydują o konieczności zapłaty podatku VAT.

Działalność handlowa zachodzi tylko wtedy, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Wnioskodawczyni nie podjęła żadnych tego typu działań. Przekształcenie gruntu z rolnego na budowlany nastąpiło z urzędu, w ramach uchwalenia przez gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sam fizyczny podział geodezyjny na mniejsze parcele miał na celu jedynie umożliwienie zbycia gruntu w ogóle, ze względu na brak popytu rynkowego na jedną, rozległą nieruchomość rolną o znacznej wartości.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w swoich najnowszych wyrokach w pełni podtrzymuje to stanowisko, chroniąc osoby w analogicznej sytuacji życiowej:

Wyrok NSA z 21 stycznia 2026 r. (sygn. akt I FSK 494/23): Sąd potwierdził, że podział gruntu otrzymanego w spadku na kilkanaście działek budowlanych i ich sukcesywna sprzedaż nie czyni ze spadkobiercy podatnika VAT, jeśli działania ograniczają się do zwykłego podziału geodezyjnego i nie towarzyszy im uzbrajanie terenu czy profesjonalny marketing.

Wyrok NSA z 16 stycznia 2025 r. (sygn. akt I FSK 2198/21): NSA wskazał, że działania podatnika polegające na samym podziale nieruchomości oraz poszukiwaniu nabywców mieszczą się w ramach standardowego zarządu majątkiem prywatnym. Aby mówić o VAT, konieczne jest wykazanie ciągu planowych, inwestycyjnych działań (np. budowa dróg dojazdowych, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, szeroko zakrojona reklama).

Dodatkowo Sąd orzekł, że likwidacja majątku osobistego (w tym powzięta ze względów finansowych lub zdrowotnych) poprzez sprzedaż podzielonych działek budowlanych nie może być kwalifikowana jako działalność gospodarcza, o ile zbywca nie zachowuje się jak profesjonalny deweloper.

W działaniach opisanych w części G brak jest elementów profesjonalizmu (Inwestycji). Wnioskodawczyni kategorycznie wskazuje, że na przedmiotowym terenie nie były i nie będą wykonywane żadne czynności zwiększające wartość rynkową działek. Wnioskodawczyni:

1.  Nie uzbroiła terenu (brak doprowadzenia sieci wodno-kanalizacyjnej, gazowej, energetycznej).

2.  Nie wytyczyła ani nie utwardziła dróg wewnętrznych (Poza jedną drogą, która wymagana była do dokonania podziału. Bez niej nie było by możliwości wydzielenia działek, a sprzedaż tak dużego terenu byłaby utrudniona).

3.  Nie ogrodziła terenu (Wykonano jedynie robocze ogrodzenie z siatki leśnej aby zabezpieczyć działki przed niszczeniem przez zwierzynę oraz rolników uprawiających sąsiednie pola).

4.  Nie prowadzi i nie planuje prowadzić profesjonalnych akcji marketingowych (brak biura sprzedaży, brak umów na wyłączność z agencjami, brak płatnych kampanii reklamowych).

Wszelkie działania ograniczają się do niezbędnego minimum geodezyjnego, co stanowi jedynie przygotowanie rzeczy do sprzedaży w sposób optymalny z punktu widzenia rynku, co jest naturalnym zachowaniem każdego właściciela i nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej.

Mając na uwadze, że grunt stanowił majątek osobisty od (…) lat (majątek małżeński, a następnie spadkowy), zmiana przeznaczenia gruntu nastąpiła niezależnie od woli Wnioskodawczyni, a sprzedaż wynika z konieczności zaspokojenia osobistych potrzeb bytowych emerytki, transakcja ta stanowi czyste zbycie majątku prywatnego.

W ocenie Wnioskodawczyni, sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ stanowi wyprzedaż majątku prywatnego, a Wnioskodawczyni nie działa w charakterze handlowca ani przedsiębiorcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.):

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani z córką w spadku po zmarłym mężu i ojcu działki budowlane w udziale (…)/(…).

Pani mąż posiadał gospodarstwo rolne i działki, które od dziesięcioleci stanowiły lokatę kapitału. Z czasem Pani mąż podupadł na zdrowiu i nie był już w stanie uprawiać roli samodzielnie, w związku z czym aby zapewnić sobie stabilne dochody celem zabezpieczenia podstawowych potrzeb wydzierżawił gospodarstwo (...).

Umowa zawarta przez Pani męża miała być rozwiązana na początku roku (…), niestety (...) zdążyła zasiać już uprawy i Pani mąż był zmuszony przedłużyć umowę do czasu zbioru upraw. W międzyczasie, w (…) 2025 r. Pani mąż zmarł, a całe gospodarstwo przeszło w drodze spadku na Panią i Pani córkę.

Po przyjęciu spadku i zebraniu plonów przez (...) rozwiązała Pani umowę dzierżawy w (…) 2025 r. Umowa nie mogła być rozwiązana wcześniej, ponieważ (…) było już w trakcie prac rolniczych na nowy sezon i gdyby wypowiedziała Pani umowę (...) poniosłaby straty, którymi mogłaby później obciążyć Panią.

W związku ze śmiercią męża postanowiła Pani sprzedać część gruntów należących do gospodarstwa, ponieważ potrzebuje Pani zabezpieczyć swoje potrzeby życiowe i rodzinne.

W pierwszej kolejności wykonała Pani geodezyjne ustalenie granic mające na celu oddzielenie gruntów Wnioskodawczyni od pozostałych będących w dalszej uprawie. Nieruchomości przeznaczone na sprzedaż są niezabudowane, objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z przeznaczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Objęcie planem nastąpiło bez wniosku Wnioskodawczyni w wyniku uchwały Gminy.

Na terenie nieruchomości nie poczyniła Pani żadnych nakładów zwiększających jej wartość i atrakcyjność. Jedyne czynności, które Pani dokonywała to w pierwszej kolejności wytyczyła Pani niezbędną drogę, co było wymogiem formalnym podziału oraz umieściła Pani prowizoryczne słupki drewniane, które mają na celu zabezpieczenie punktów geodezyjnych.

Następnie wydzieliła Pani poszczególne działki oraz Pani syn wykorytował drogę zaznaczając pas jej przebiegu, co było niezbędnym wymogiem technicznym wynikającym z podziału geodezyjnego. Działki nie posiadają stałego ogrodzenia, nie posiadają przyłączy mediów.

Jedynie Pani syn stworzył prowizoryczne ogrodzenie tymczasowe wykonane ze słupków sosnowych i siatki leśnej, którego celem jest ochrona terenu przed dziką zwierzyną leśną. Działki nie zostały ogrodzone ani uzbrojone.

Wszystkie formalności związane z uzbrojeniem terenu muszą załatwić Kupujący. Wszystkie prace wykonywane przez Pani syna były bezinteresowne i nieodpłatnie. Dodatkowo upoważniła Pani syna do załatwienia wszelkich formalności związanych ze sprzedażą Nieruchomości.

Pani syn, jako Pani pełnomocnik podpisał jedną umowę przedwstępną, do której podpisanie aktu notarialnego zaplanowano na (…) 2026 r. Obecnie wydzielono (…) działek, docelowo będzie ich (…) z czego (…) zostawia Pani dla swojej rodziny.

Nieruchomość znajduje się w posiadaniu Pani rodziny od prawie (…) lat i była wykorzystywana jedynie na cele prywatne. We wcześniejszych latach, kiedy Pani mąż miał siły, samodzielnie ją uprawiał, a plony zbierane z tych gruntów pożytkowane były przez gospodarstwo domowe (na własne potrzeby).

Jak wskazała Pani również w opisie sprawy nie prowadziła Pani działalności rolniczej, ani nie była czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pani wątpliwości dotyczą braku podlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży wydzielonych działek budowlanych, stanowiących część odziedziczonego gospodarstwa rolnego.

Zgodnie z art. 693 § 1 i 2 ustawy z 23 kwietnia 19634 r. Kodeks cywilny (t. j. z 2026 r. poz. 795 ze zm.):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Wynika z tego, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie nieruchomości przez jej dzierżawcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz dzierżawcy jest natomiast usługa dzierżawy.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, dzierżawa nieruchomości, z uwagi na fakt, że wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych skutkujących uzyskiwaniem korzyści majątkowych (w pieniądzu lub w świadczeniu innego rodzaju), stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza” – art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że sprzedając gospodarstwo rolne odziedziczone po mężu dokonała Pani zbycia majątku osobistego. Brak jest bowiem podstaw do uznania za działalność gospodarczą dzierżawy Nieruchomości, która trwała od przyjęciu spadku do rozwiązania umowy (…) miesiące. Nie mogła Pani rozwiązać tej umowy wcześniej, gdy zmarł Pani mąż, ponieważ (...) była już w trakcie prac rolniczych na nowy sezon i gdyby Pani wypowiedziała umowę (...) poniosłaby straty, którymi mogłaby później obciążyć Panią.

W konsekwencji dokonując sprzedaży tych działek będzie korzystała Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem ww. czynność sprzedaży oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Podsumowując, stwierdzam, że sprzedaż wydzielonych w wyniku podziału geodezyjnego działek budowlanych, stanowiących część odziedziczonego po mężu gospodarstwa rolnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, w związku z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy i w konsekwencji będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·      stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

·      zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznaczam, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla pozostałych współwłaścicieli działki.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·     Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.