0112-KDIL1-2.4012.274.2026.2.DM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, w zakresie uznania Pana za podatnika podatku VAT, zobowiązanego do wykazania 1/2 dostawy 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr A/3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz uznania wspólności małżeńskiej, w ramach ww. dostawy, jako jednego podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

Uzupełnił go Pan pismem z 31 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.    Aktem notarialnym (…) małżonkowie (…) nabyli niezabudowaną działkę gruntu nr A/3 o powierzchni (…).

Działkę nabyto z małżeńskiego majątku wspólnego.

Część ceny za działkę uiszczono, natomiast pozostałą część ceny została spłacona w 7 ratach rocznych.

Podatku VAT w transakcji tej nie naliczono.

Działkę tą nabyto na cele rolnicze – powiększając dotychczasowe gospodarstwo rolne Wnioskodawcy.

Przez okres od daty zakupu działka ta była użytkowana rolniczo.

Część tej działki jest zajęta przez wody (lasy) i nie nadaje się do produkcji rolnej (stanowi nieużytki).

Działka ta i działki powstałe z jej podziału nie były udostępniane w żaden sposób podmiotom trzecim.

Pieniądze na zakup działki pochodziły z produkcji rolnej Wnioskodawcy i jego małżonki.

2.    Uchwałą nr (…) uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi (…).

Działki gruntu wydzielone z działki nr A/3 w trybie opisanym w punkcie 3 stanu faktycznego, zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

3.    (…) Decyzją Wójta Gminy (…) w sprawie zatwierdzenia podziału nieruchomości nr (…) został zaakceptowany podział działki nr A/3 na 55 działek, o numerach od A/4 do A/58.

Działki nr A/6, A/13, A/20, A/28, A/35, A/43, A/50 zgodnie z decyzją stanowić będą drogi wewnętrzne i będą sprzedane w udziałach (albo ma zostać ustanowiona na nich służebność).

Działki nr A/56 i A/57, z mocy prawa na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami – przeszły na własność Gminy (...).

Za działki te ich właścicielom przysługuje odszkodowanie.

Wnioskodawca nie występował o dokonanie takiego podziału.

4.    Działki od nr A/4 do A/55 oraz A/8 objęte są Księgą Wieczystą nr (…).

Wnioskodawca nie występował w stosunku do jakiejkolwiek z tych działek, o ustalenie warunków zabudowy ani o pozwolenie na budowę.

Działki te znajdują się na terenie niemającym walorów turystycznych (uzdrowiskowych). W pobliżu działek znajdują się (...).

Do dnia złożenia wniosku, Wnioskodawca nie przystąpił do projektowania, ani budowy drogi wewnętrznej.

5.    (…) zapewnił możliwość dostawy wody do wydzielonych nieruchomości, za wyjątkiem działek nr A/56, A/57, A/6, A/13, A/20, A/28, A/35, A/43, A/50.

Ustalił on także warunki techniczne przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej.

Do dnia złożenia wniosku – Wnioskodawca nie przystąpił jeszcze do projektowania ani budowy sieci i przyłącza wodociągowego.

6.    (…) jest czynnym podatnikiem podatku VAT o numerze (…).

Sprzedaży płodów rolnych z działki gruntu nr A/3 Wnioskodawca dokonywał jako czynny podatnik podatku VAT.

Sprzedaż ta nie była wykazywana do celów podatku dochodowego.

7.    (…) prowadzi indywidualną działalność gospodarczą od roku 1978, w oparciu o wpis do CEiDG.

Przedmiotem jego działalności – ujętym w ewidencji CEiDG w zakresie nieruchomości jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

8.    (…) (Wnioskodawca) prowadzi działalność gospodarczą jako wspólnik (…). Przedmiotem działalności Spółki – ujawnionym w KRS, w zakresie nieruchomości jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Spółka nabyła jedynie nieruchomość – na własne potrzeby. Nie sprzedaje ona oraz nie wynajmuje nieruchomości. (…) ma prawo do 60% udziałów w stratach i zyskach tej Spółki.

9.    Od działki nr A/3 oraz działek powstałych po podziale, stanowiących własność (…) – uiszczany był i jest podatek rolny.

10. Aktem notarialnym rep. (…), przed Notariuszem (…), zawarta została umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości, na mocy której 27 kwietnia 2026 r. zostały zbyte działki gruntu nr A/11 oraz 1/6 działki nr A/13. Działki te były oznaczone w ewidencji gruntów, jako grunty orne, niezabudowane.

Wnioskodawca oświadczył że z tytułu tej umowy nie jest podatnikiem podatku VAT.

11. W akcie sprzedaży o którym mowa w punkcie 10, Wnioskodawca oświadczył że:

A.   Zobowiązuje się na własny koszt:

a)    do utwardzenia drogi wewnętrznej (działka gruntu nr A/13),

b)    do utwardzenia działki gminnej drogowej,

c)    do utwardzenia części działek gruntu nr A/56 i A/57.

Prace związane z zobowiązaniem Wnioskodawcy dotyczą następującego zakresu:

-        wybranie warstwy humusu,

-        nawiezienie warstwy kamienia.

B.   Zobowiązuje się na własny koszt do doprowadzenia przyłącza wody – do działki gruntu nr A/13.

C.   Wyraża zgodę na doprowadzenia mediów do zakupionej działki, a następnie ich wpięcia – przez właściciela działki.

12. Nabywca 1/6 działki gruntu nr A/13 w akcie notarialnym o którym mowa w punkcie 10 udzielił Wnioskodawcy pełnomocnictwa do:

-    dokonania wszelkiego rodzaju niezbędnych przyłączy (które będą stanowiły podziemną infrastrukturę techniczną), w zakresie wody, pod powierzchnią drogi wewnętrznej, a to działki gruntu nr A/13,

-    złożenia wniosków oraz wyjednania wszelkiej dokumentacji niezbędnej w zakresie działki gruntu nr A/13 – drogi wewnętrznej,

-    działania we wszelkich sprawach niezbędnych w zakresie doprowadzenia wody do i pod powierzchnią drogi wewnętrznej, a to działki nr A/13, w tym przed wszystkimi osobami prawnymi i osobami fizycznymi, urzędami, w tym przed urzędami administracji państwowej i samorządowej, Starostwem Powiatowym, Gminą, Urzędem Miasta, geodetą, firmami świadczącymi usługi telekomunikacyjne, dostawcami mediów, w tym zakładem wodociągowym i kanalizacyjnym, w tym przed (…),

-    wypełniania, podpisywania, składania i odbierania w imieniu mocodawczyni, wszelkich dokumentów, umów, formularzy, pism, podań, wniosków, odwołań, zażaleń, sprawozdań, zaświadczeń, do wyrażania zgód na doprowadzenie wody do i pod powierzchnią działki nr A/13 oraz do składania wniosków i oświadczeń woli i wiedzy, w zakresie czynności objętych tym pełnomocnictwem.

13. Wnioskodawca nie zbywał do dnia złożenia wniosku żadnych innych nieruchomości (ani w działalności gospodarczej ani poza nią), za wyjątkiem wymienionej w punkcie 10.

14. Przedmiotem odpłatnego zbycia ma być 20 niezabudowanych działek budowalnych wydzielonych z działki nr A/3 wraz z udziałami w drogach wewnętrznych. Zbywane działki stanowią grunt orny.

Działki te będą zbywane poprzez:

-        zawarcie warunkowej umowy sprzedaży, a następnie w przypadku nieskorzystania przez Wójta Gminy (...) z prawa pierwokupu,

-        przeniesienie prawa własności.

Zbywane działki nie będą ogrodzone.

Wnioskodawca może zawierać umowy przedwstępne ale nie będzie przyjmował zaliczek.

Wnioskodawca nie będzie uzyskiwał pozwoleń na budowę dla zbywanych działek.

W każdej umowie przeniesienia własności znajdą się zobowiązania Wnioskodawcy analogiczne do określonych w punkcie 11 (w odniesieniu do zbywanej działki).

Nabywcy działek udzielą również Wnioskodawcy pełnomocnictwa analogicznie do określonego w punkcie 12 (w odniesieniu do zbywanej działki).

Działki będą zbywane różnym podmiotom.

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek zostaną przeznaczone na:

a)    drogi wewnętrzne w zakresie:

-        wybrania warstwy humusu,

-        nawiezienia kamienia,

-        utwardzenia,

b)    doprowadzenie przyłącza wody do sprzedawanych działek,

c)    remont budynku będącego własnością Wnioskodawcy w (...).

Zarówno działka nr A/3 jak i działki powstałe z jej podziału nie były i nie będą majątkiem związanym z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Sprzedaż płodów rolnych pochodzących z upraw na tych działkach, miała charakter rolniczy.

Działki nie były wpisane do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy, jego małżonka ani Spółki Jawnej (…).

15. 3 marca 2026 r. została zawarta przez Wnioskodawcę umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości, z przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą.

Na podstawie tej umowy Zleceniobiorca jako pełnomocnik może reprezentować Wnioskodawcę w czynnościach mających na celu zbycie nieruchomości m.in. przed organami administracyjnymi, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, uzyskiwać wypisy z ewidencji gruntów i budynków.

Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami Zleceniobiorca ma prawo do wglądu do rejestrów i ewidencji.

Umowa została zawarta na czas nieokreślony, na wyłączność.

Wcześniej działki były oferowane przez Wnioskodawcę na (...).

16. Wnioskodawca, w związku z posiadaniem ziemi rolnej na działce nr A/3 otrzymywał w latach 2023-2025, płatności bezpośrednie na podstawie Planu Strategicznego dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 31 lipca 2026 r. (wpływ 31 lipca 2026 r.)

1. Wnioskodawca wskazuje numery ewidencyjne 20 działek objętych zakresem pytania: A/4, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16, A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23, A/24, A/25, A/26, A/27. Z działkami tymi jest związany udział w gruntach, przeznaczonych na drogi wewnętrzne:

a)    działki nr A/4, A/7, A/8 – po 1/4 w drodze wewnętrznej (działka nr A/6),

b)    działki nr A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16 – po 1/6 w drodze wewnętrznej (działka nr A/13),

c)    działki nr A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23 – po 1/6 w drodze wewnętrznej (działka nr A/20),

d)    działki nr A/24, A/25, A/26, A/27 – po 1/7 w drodze wewnętrznej (działka nr A/28),

e)    działka nr A/9 – bez udziału w drodze wewnętrznej.

2.

a)  Działka nr A/3 i działki powstałe po jej podziale były i są wykorzystywane rolniczo wyłącznie w działalności Wnioskodawcy jako podatnika podatku VAT czynnego. Nie dotyczy to działek wymienionych w punkcie 1, na których działalność nie jest obecnie prowadzona, ale była prowadzona od dnia nabycia.

b)  Działka nr A/3 i działki powstałe po jej podziale były i są użytkowane rolniczo przez Wnioskodawcę a obecnie są użytkowane rolniczo w jego działalności gospodarczej jako podatnika podatku VAT czynnego (nie dotyczy działek wymienionych w punkcie 1). Małżonka Wnioskodawcy – (…) nie dokonywała ani obecnie nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych, w ramach swojej działalności gospodarczej, jako podatnik czynny VAT. Nie użytkowała ona rolniczo ani działki nr A/3 ani działek powstałych po jej podziale.

c)   W działalności gospodarczej małżonki Wnioskodawcy (…) – działka nr A/3 jak i działki powstałe po jej podziale nie były i nie będą wykorzystywane przez nią jako czynnego podatnika podatku VAT.

d)  Działka nr A/3 i działki powstałe po jej podziale (za wyjątkiem działek wymienionych w punkcie 1) były, są i będą wykorzystywane w działalności gospodarczej (rolniczej) Wnioskodawcy. Nie podlegają one amortyzacji ani nie stanowią środka trwałego u Wnioskodawcy ani jego żony (…).

3. Działka nr A/3 oraz działki z niej wydzielone, w okresie od dnia nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były ani nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani jakichkolwiek odpłatnych bądź nieodpłatnych umów.

4.

a)    Działki objęte wnioskiem o udzielenie interpretacji na dzień sprzedaży nie będą zabudowane.

b)    Wnioskodawca zamierza:

-        wydzielić drogi wewnętrzne,

-        wykonać przyłącza sieci wodociągowej do drogi wewnętrznej na działce nr A/13, a w przyszłości dla dróg wewnętrznych na działkach nr A/6, A/20, A/28.

5. Podział działki nr A/3 nastąpił z inicjatywy Wnioskodawcy – po zmianach w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), na poszczególne działki.

Dokonał go Wnioskodawca w celu sprzedaży wydzielonych działek na cele mieszkaniowe.

6. Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości.

7. Wnioskodawca posiada – przeznaczone do sprzedaży nieruchomości (działki gruntu wydzielone z działki nr A/3 nieobjęte pytaniem).

Jest to 25 działek wraz z udziałami w drogach wewnętrznych.

a)   W posiadanie działki nr A/3 Wnioskodawca wszedł w sposób opisany w punkcie 1 wniosku.

b)   Cel nabycia działki nr A/3 – opisany został w punkcie 1 wniosku.

c)   Działki przeznaczone do sprzedaży (wraz z działkami przeznaczonymi na drogi wewnętrzne) użytkowane są od zakupu i będą użytkowane przez Wnioskodawcę do czasu sprzedaży – rolniczo.

d)   Ww. nieruchomości mają charakter działek gruntu – niezabudowanych.

Pytania

1.  Czy przy dostawie 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr A/3, Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT obowiązany do wykazania ¹/₂ sprzedaży?

2.  Czy jeżeli przedmiotowe transakcje są objęte VAT – podatnikiem będzie wspólność małżeńska ustawowa?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca uważa, że zbywając działki niezabudowane – opisane w stanie faktycznym – nie będzie wykonywał tych czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

1.    Zgodnie z art. 15 ust. 1 u.o p.t.u. podatnikami są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą.

Działalność gospodarcza obejmuje jednakże wszelką działalność m.in. handlowców i rolników (art. 15 ust. 2 u.o p.t.u ).

Nie jest więc taką działalnością zbywanie swojego majątku osobistego – jeżeli zbywca nie zamierzał prowadzić w tym zakresie działalności gospodarczej.

2.    Na brak związku odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę działek – z jego działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT, wskazują poniższe przesłanki.

2.1 Wnioskodawca nabył działkę nr A/3 w roku 2002. Została ona włączona do gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Na działce tej przez 24 lata Wnioskodawca prowadził działalność rolniczą. W momencie nabycia działki Wnioskodawca nie miał zamiaru jej odsprzedaży, ale dokonał zakupu gruntu w celu prowadzenia działalności rolniczej.

2.2. Dokonując transakcji zbycia. Wnioskodawca będzie sprzedawał działki gruntu – stanowiące zgodnie z zapisami w ewidencjach gruntów grunt orny. Nie będzie dokonywał on więc zmiany charakteru gruntów, na cele nierolnicze.

2.3. Działka nr A/3 oraz wyodrębnione na jej gruncie części – nie były do tej pory w żaden sposób przez Wnioskodawcę uzbrajane. Nie doprowadzono do nich mediów, nie dokonywano przyłączy. Działek nie ogrodzono. Przyszłościowo zostanie wykonana droga wewnętrzna, doprowadzone zostanie przyłącze wody. Natomiast doprowadzenie mediów do samej działki, a następnie wpięcie ich do sieci oraz ogrodzenie działki – będzie obciążało nabywców.

2.4. W podatku dochodowym – przychody ze zbycia działek, Wnioskodawca chce rozpoznać w źródle „odpłatne zbycie” (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. „o podatku dochodowym od osób fizycznych’, t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.). Stosowny wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej został złożony.

2.5. Incydentalnie będą zawierane umowy przedwstępne z nabywcami nieruchomości. W większości działki będą sprzedane bez takich umów (tak jak transakcja już dokonana, opisana w stanie faktycznym). Wnioskodawca nie będzie przyjmował zaliczek. Przyjęte przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa z tytułu zbycia opisanego w punkcie 10 stanu faktycznego – które będą także występowały przy zbywaniu działek, których dotyczy pytanie – będą służyły zapewnieniu funkcjonalności zbywanych działek

2.6. Zgodnie z wyrokiem NSA z 3 marca 2015 r. (sygn. akt I FSK 1859/13):

-        podział gruntu,

-        wytyczenie dróg,

-        informowanie o sprzedaży

można uznać za zarząd prywatnym majątkiem, wobec braku inwestycji zwiększających atrakcyjność działek.

Czynności te nie powinny wpływać na zmianę charakteru gruntu z prywatnego na towar handlowy.

2.7. Wnioskodawca chce zbyć grunty niezabudowane. Nie będzie on uzyskiwał pozwoleń na budowę. O pozwolenia takie będą występować sami nabywcy.

2.8. Nie przesądza sprawy zmiany charakteru zbywanego gruntu (z prywatnego na towar handlowy) fakt, że większą działkę Wnioskodawca podzielił na mniejsze. Wykonywał on w tym zakresie swoje prawo własności. Dostawa niezabudowanych gruntów stanowiących majątek osobisty, nabytej w celu wykorzystania jej na własne potrzeby (nawet jeżeli została podzielona na mniejsze działki) – nie powoduje bowiem, że zbywca działa w charakterze podatnika. W wyroku NSA z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13, sąd stwierdził m.in.: „Prawidłowo Sąd pierwszej instancji podkreślił, że fakt pojedynczych, czy niepowiązanych zachowań nie przesądza o aktywności handlowca, zaś zarówno podział nieruchomości, jak i ogłoszenia o sprzedaży mogą odnosić się do zarządu majątkiem prywatnym. W przebiegu zdarzeń i zachowań strony nie można dopatrzyć się ciągu zachowań wskazujących na aktywność handlowca. Rozłożenie zdarzeń w czasie nie potwierdza zorganizowanego charakteru działań strony Okoliczność podziału nieruchomości dla umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i jest w okolicznościach sprawy uzasadnione, ponieważ, jak wynika z wniosku strona nie wie, czy sprzeda jedną czy więcej nieruchomości”.

W przedmiotowej sprawie sprzedano dotychczas jedynie jedną działkę Pozostałe dwadzieścia będą w późniejszym czasie zbyte (odpłatnie).

2.9. Również ilość zbywanych działek nie powinna mieć znaczenia, dla oceny, czy Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku VAT przy transakcjach ich dostawy. W wyroku NSA z 27 maja 2014 r. sygn. akt I FSK 774/13, sąd wskazał m.in.: „(…) Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. (...) Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie me jest decydująca Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

2.10. Aktywność Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia działek nie jest porównywalna do działań podmiotów, profesjonalnie zajmujących się sprzedażą tego rodzaju Świadczy o tym:

-        ograniczenie ilości miejsc w których zlecono sprzedaż (do jednego biura obrotu nieruchomości),

-        niezawieranie umów przedwstępnych we wszystkich sytuacjach,

-        nieprzyjmowanie zaliczek.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 23 kwietnia 2020 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.66.2020.2 KK: „Wnioskodawca nie podjął ciągu działań w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek)”.

2.11. Wnioskodawca dokonał wpisu do CEiDG, czynności związanych z obrotem nieruchomościami, ale ich faktycznie nie wykonywał i nie wykonuje. Nabycie działki gruntu nr A/3 nie było dokonywane z zamiarem jej zbycia, tylko w związku z powiększeniem gospodarstwa rolnego Wnioskodawcy. Nie było też innych nieruchomości, które po nabyciu zostały przez Wnioskodawcę sprzedane.

2.12. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek, Wnioskodawca przeznaczy na:

-        wykonanie czynności umożliwiających funkcjonowaniu zbywanych działek (droga wewnętrzna, doprowadzenie przyłącza wody), ale też na

-        remont budynku będącego własnością Wnioskodawcy w (...).

2.13. Fakt że płody rolne pochodzące z działki gruntu Wnioskodawca zbywał jako podatnik VAT, nie powoduje że sama działka uzyskała taki status. Są to bowiem zupełnie odmienne towary i objęcie jednego z nich podatkiem od towarów i usług nie powoduje że drugi nabywa ten status. Nie ma przy tym znaczenia że płody rolne uzyskiwano z gruntu, który ma być zbyty.

2.14. Przy definicji podatnika, należy uwzględnić regulacje unijne, a w szczególności Dyrektywę 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE.L.06 347 ze zm.) – zwaną dalej Dyrektywą. Dyrektywa w art 9 ust 1 stanowi, że podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. Działalność gospodarcza w świetle art. 9 ust. 1 akapit drugi, definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Zapis art. 12 ust. 1 Dyrektywy przewiduje natomiast możliwość dla państw członkowskich uznania za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności w jednej z następujących transakcji: dostawy budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem oraz dostawy terenu budowlanego (art. 12 ust. 3 Dyrektywy).. Polska dokonała implementacji pojęcia „terenu budowlanego” – stwierdzając, że rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę – zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego – art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jednakże w art. 15 u o.p.t u. brakuje uznania podmiotów, które dokonują okazjonalnie takich transakcji za podatników. W tym więc zakresie implementacji ww. przepisu Dyrektywy nie dokonano. Wnioskodawca dokona dostaw działek o opisanym stanie faktycznym okazjonalnie. Po wyczerpaniu bowiem puli sprzedanych działek, Wnioskodawca nie będzie nabywał nowych nieruchomości, z przeznaczeniem na sprzedaż.

2.15. Dla oceny charakteru podatnika istotne znaczenie ma wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej – z dnia 15 września 2011 roku w sprawach połączonych C 180/10 i C/181/10 dotyczących zbycia nieruchomości i opodatkowania ich VAT Trybunał wskazał m.in.:

-     Teza 33: „Trzeba w tej kwestii podkreślić, że art. 12 ust. 1 dyrektywy VAT wprowadza możliwość, a nie zobowiązanie wobec państw członkowskich. Zatem w celu skorzystania z możliwości przewidzianej w tym przepisie państwa członkowskie muszą podjąć stosowną decyzję (zob. analogicznie wyrok z dnia 4 czerwca 2009 r. w sprawie C-102/08 SALIX Grundstucks – Vermietungsgesellschaft, Zb. Orz. s 1-4629, pkt 51, 52)”.

-     Teza 36: „Z orzecznictwa wynika w tej mierze, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej (zob. wyrok z dnia 20 czerwca 1996 r. w sprawie C-155/94 Wellcome Trust, Rec s 1-3013, pkt 32”.

-     Teza 37: „Należy dodać, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży me może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37)”.

-    Teza 38: „Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Zgodnie z tym orzeczeniem, podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości można się stać, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Wnioskodawca uważa że czynności które wykonał i planuje wykonać, nie świadczą o profesjonalnym jego działaniu jako podatnika VAT. Wykonuje on bowiem (bądź planuje wykonać) działania, które są zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Dlatego też zbywając przedmiotowe działki Wnioskodawca nie występuje jako podatnik VAT.

3.   Jeżeli przedmiotowe transakcje zostaną uznane przedmiotowo za podlegające VAT – należy rozstrzygnąć czy w takim przypadku podatnikiem nie powinna być wspólnota ustawowa małżonków. Zbywane działki stanowią bowiem przedmiot małżeńskiej wspólnoty majątkowej. W polskiej u. o p. t. u. nie występuje podatnik pod nazwą „wspólnota ustawowa majątkowa”. Konstatacja ta jest efektem wyroku TS z 23 kwietnia 2025 r., sygn. C-213/24. Z orzeczenia tego pochodzi teza: „Przede wszystkim należy przypomnieć, że sam fakt, iż dana rzecz stanowi część wspólności ustawowej i jest współwłasnością małżonków, nie stoi na przeszkodzie odrębnemu opodatkowaniu małżonków, jeżeli dana działalność gospodarcza jest wykonywana oddzielnie przez jednego z małżonków (zob. podobnie wyrok z dnia 21 kwietnia 2005 r., HE, C-25/03, EUC2005241, pkt 74) lub gdy każdy z nich prowadzi samodzielnie działalność gospodarczą [zob. podobnie wyrok z dnia 24 marca 2022 r., Dyrektor Izby Skarbowej w L. (Utrata statusu rolnika ryczałtowego). C-697/20, EU C 2022:210, pkt 24, 25]”. W polskiej u. o p. t. u. nie występuje podatnik pod nazwą „wspólnota ustawowa majątkowa”. W związku z powyższym Wnioskodawca uważa, że w przypadku przeprowadzenia transakcji, o których mowa w punkcie 14 stanu faktycznego, podstawą opodatkowania dla Wnioskodawcy, jeżeli będzie on podatnikiem VAT z tytułu czynności, będzie ¹/₂ zapłaty (pozostała część zostanie przyporządkowania do małżonki).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Na mocy art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Jak stanowi art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 198 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. 2026 r. poz. 236).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 15 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Jak stanowi art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska status czynnego podatnika podatku VAT, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z treści wniosku wynika, że jest Pan współwłaścicielem działki gruntu nr A/3 o powierzchni (…) ha w (…) gmina (...). Działkę nabyto z małżeńskiego majątku wspólnego. Podatku VAT w transakcji tej nie naliczono. Działkę tą nabyto na cele rolnicze – powiększając Pana dotychczasowe gospodarstwo rolne. Przez okres od daty zakupu działka ta była użytkowana rolniczo. Działka ta i działki powstałe z jej podziału nie były udostępniane w żaden sposób podmiotom trzecim. Uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) oraz uchwałą nr (…) Rady Gminy (...) uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi (…). Działki gruntu wydzielone z działki nr A/3 zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. (…) r. Decyzją Wójta Gminy (...) został zaakceptowany podział działki nr A/3 na 55 działek, o numerach od A/4 do A/58. Działki nr A/6, A/13, A/20, A/28, A/35, A/43, A/50 zgodnie z decyzją stanowić będą drogi wewnętrzne i będą sprzedane w udziałach (albo ma zostać ustanowiona na nich służebność). Nie występował Pan o dokonanie takiego podziału. Działki od nr A/4 do A/55 oraz A/8 objęte są Księgą Wieczystą nr (…). Nie występował Pan w stosunku do jakiejkolwiek z tych działek, o ustalenie warunków zabudowy ani o pozwolenie na budowę. Do dnia złożenia wniosku, nie przystąpił Pan do projektowania, ani budowy drogi wewnętrznej. 23 lutego 2026 r. (…) zapewnił możliwość dostawy wody do wydzielonych nieruchomości, za wyjątkiem działek nr A/56, A/57, A/6, A/13, A/20, A/28, A/35, A/43, A/50. Ustalił on także warunki techniczne przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Do dnia złożenia wniosku – Wnioskodawca nie przystąpił jeszcze do projektowania ani budowy sieci i przyłącza wodociągowego. Przedmiotem odpłatnego zbycia ma być 20 niezabudowanych działek budowalnych wydzielonych z działki nr A/3 wraz z udziałami w drogach wewnętrznych. Zbywane działki stanowią grunt orny. Zbywane działki nie będą ogrodzone. W uzupełnieniu wniosku, wskazał Pan numery ewidencyjne 20 działek objętych zakresem pytania, tj.: A/4, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16, A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23, A/24, A/25, A/26, A/27. Z działkami tymi jest związany udział w gruntach, przeznaczonych na drogi wewnętrzne, tj.:

a)    działki nr A/4, A/7, A/8 – po 1/4 w drodze wewnętrznej (działka nr A/6),

b)    działki nr A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16 – po 1/6 w drodze wewnętrznej (działka nr A/13),

c)    działki nr A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23 – po 1/6 w drodze wewnętrznej (działka nr A/20),

d)    działki nr A/24, A/25, A/26, A/27 – po 1/7 w drodze wewnętrznej (działka nr A/28),

e)    działka nr A/9 – bez udziału w drodze wewnętrznej.

Może Pan zawierać umowy przedwstępne ale nie będzie Pan przyjmował zaliczek. Nie będzie Pan uzyskiwał pozwoleń na budowę dla zbywanych działek. 3 marca 2026 r. została zawarta przez Pana umowa pośrednictwa zbycia nieruchomości, z przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą. Na podstawie tej umowy Zleceniobiorca jako pełnomocnik może reprezentować Pana w czynnościach mających na celu zbycie nieruchomości m.in. przed organami administracyjnymi, sądami, osobami prawnymi i fizycznymi, uzyskiwać wypisy z ewidencji gruntów i budynków. Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami Zleceniobiorca ma prawo do wglądu do rejestrów i ewidencji. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, na wyłączność. Wcześniej działki były oferowane przez Pana na (...). W związku z posiadaniem ziemi rolnej na działce nr A/3 otrzymywał Pan w latach 2023-2025, płatności bezpośrednie na podstawie Planu Strategicznego dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027. Działka nr A/3 oraz działki z niej wydzielone, w okresie od dnia nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były ani nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani jakichkolwiek odpłatnych bądź nieodpłatnych umów. Działki objęte wnioskiem o udzielenie interpretacji na dzień sprzedaży nie będą zabudowane. Zamierza Pan wydzielić drogi wewnętrzne oraz wykonać przyłącza sieci wodociągowej do drogi wewnętrznej na działce nr A/13, a w przyszłości dla dróg wewnętrznych na działkach nr A/6, A/20, A/28. Podział działki nr A/3 nastąpił z Pana inicjatywy – po zmianach w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy (...), na poszczególne działki. Dokonał go Pan w celu sprzedaży wydzielonych działek na cele mieszkaniowe. Wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości. Posiada Pan – przeznaczone do sprzedaży nieruchomości (działki gruntu wydzielone z działki nr A/3 nieobjęte pytaniem). Jest to 25 działek wraz z udziałami w drogach wewnętrznych.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii, uznania Pana za podatnika podatku VAT, zobowiązanego do wykazania 1/2 dostawy 20 niezabudowanych działek gruntu wraz z udziałami w gruntach przeznaczonych na drogi wewnętrzne, wydzielonych z działki nr A/3 (pytanie oznaczone we wniosku nr 1) oraz uznania wspólności małżeńskiej, w ramach ww. dostawy, jako jednego podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).

W świetle powyższego należy wskazać, że w zakresie dostawy – objętych zakresem Pana wniosku –działek niezabudowanych wydzielonych z działki nr A/3, będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej.

W przedmiotowej sprawie należy również wskazać, że – jak wynika z opisu sprawy – jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT, o numerze NIP (…). Rejestrację w tym zakresie uzyskał Pan (…) r. Sprzedaży płodów rolnych z działki gruntu nr A/3 dokonywał Pan jako czynny podatnik podatku VAT. Działka nr A/3 i działki powstałe po jej podziale były i są wykorzystywane rolniczo wyłącznie w działalności Wnioskodawcy jako podatnika podatku VAT czynnego. Na działkach, będących przedmiotem Pana wniosku, działalność nie jest obecnie prowadzona, ale była prowadzona od dnia nabycia. Pana małżonka – (…) nie dokonywała ani obecnie nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych, w ramach swojej działalności gospodarczej, jako podatnik czynny VAT. Pana żona nie użytkowała rolniczo ani działki nr A/3 ani działek powstałych po jej podziale. W działalności gospodarczej Pana małżonki – (…) – działka nr A/3 jak i działki powstałe po jej podziale nie były i nie będą wykorzystywane przez nią jako czynnego podatnika podatku VAT.

Powyższe okoliczności wskazują na ścisłe powiązanie ww. gruntu z działalnością rolniczą prowadzoną przez Pana, będącego czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu tej działalności. Zatem skoro nieruchomość była wykorzystywana przez podatnika podatku VAT w działalności gospodarczej to stanowi ona majątek tego przedsiębiorstwa (w tym przypadku gospodarstwa rolnego).

Ww. działki, będą stanowiły zatem w momencie dostawy składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej, którą – w rozumieniu ustawy – jest również działalność rolnicza. Powyższe oznacza, że dostawa ww. działek niezabudowanych wydzielonych z działki nr A/3, nie następuje w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym, lecz stanowi zbycie dokonane w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (działalności rolniczej), zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, planowane zbycie ww. działek niezabudowanych będzie stanowiło zbycie składników majątku Pana przedsiębiorstwa. Zatem, przy dostawie ww. nieruchomości spełnione będą przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, dostawa przez Pana ww. działek niezabudowanych będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Pomimo, że działki wydzielone z działki A/3 stanowią majątek wspólny Pana i Pana żony, to jednak uznać należy, że nieruchomość (wydzielone działki) jest związana tylko i wyłącznie z Pana działalnością gospodarczą. Wobec powyższego, to po Pana stronie wystąpi obowiązek opodatkowania w całości dostawy ww. działek.

Przechodząc do kwestii uznania Pani i Pana żony jako jednego podatnika VAT z tytułu przedmiotowej transakcji (pytanie nr 2) należy zauważyć co następuje:

Aby odpowiedzieć na pytanie w pierwszej kolejności należy ponownie powołać przywołać przepisy ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem mając na uwadze ww. przepis, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Dokonując analizy przytoczonych wyżej regulacji prawnych podkreślić należy, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług istotnym jest czy dany podmiot spełnia definicję podatnika w rozumieniu powołanego wyżej przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tegoż przepisu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji jego przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom VAT. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jeżeli więc przedmiotem dokonywanej świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT. Jeżeli więc małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Wyrok TSUE w sprawie C-213/24 dotyczył małżonków, którzy otrzymali na podstawie nieodpłatnej umowy grunt, który postanowili sprzedać i udzielili w tym celu pełnomocnictwa zleceniobiorcy, upoważniając go do działania w ich imieniu.

Z wniosku wynika, że działka nr A/3 i działki powstałe po jej podziale były i są wykorzystywane rolniczo wyłącznie w działalności Pana jako podatnika podatku VAT czynnego. Działkę tą nabyto na cele rolnicze – powiększając Pana dotychczasowe gospodarstwo rolne. Sprzedaży płodów rolnych z działki gruntu nr A/3 dokonywał Pan jako czynny podatnik podatku VAT. Pana Małżonka – (…) – nie dokonywała ani obecnie nie dokonuje sprzedaży płodów rolnych, w ramach swojej działalności gospodarczej, jako podatnik czynny VAT oraz nie użytkowała rolniczo ani działki nr A/3 ani działek powstałych po jej podziale.

Skoro zatem działania małżonków w odniesieniu do gruntu są inne i nie są jednolite, nie można ich traktować jako jednego podatnika VAT w związku z sprzedażą tych gruntów.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania wyrok TSUE w sprawie C-213/24. Wyrok TSUE w sprawie C-213/24 nie może bowiem uzasadniać uznania za podatnika prowadzącego samodzielnie działalność gospodarczą wspólności ustawowej istniejącej między małżonkami w sytuacji, gdy każdy z małżonków podejmował w stosunku do gruntu inne działania.

Zatem, należy stwierdzić, że z tytułu sprzedaży działek nr A/4, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16, A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23, A/24, A/25, A/26, A/27, wydzielonych z działki A/3, będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Pan (w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą (gospodarstwo rolne) – w której wykorzystywał Pan przedmiotową nieruchomość), będzie podatnikiem podatku od towarów i usług i tylko Pan – z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej – będzie zobowiązany do rozliczania podatku VAT należnego. W związku z powyższym, podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży działek nr A/4, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16, A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23, A/24, A/25, A/26, A/27, wydzielonych z działki A/3, będzie wyłącznie Pan.

W konsekwencji będzie Pan podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z tytułu sprzedaży działek nr A/4, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16, A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23, A/24, A/25, A/26, A/27, wydzielonych z działki A/3. Tym samym, będzie Pan zobowiązany do dokonania rozliczenia podatku VAT w całości związku z tą sprzedażą.

Podsumowując, przy dostawie działek nr A/4, A/7, A/8, A/9, A/10, A/11, A/12, A/14, A/15, A/16, A/17, A/18, A/19, A/21, A/22, A/23, A/24, A/25, A/26, A/27, wydzielonych z działki A/3, wystąpi Pan jako podatnik podatku VAT, a sprzedaż ta będzie stanowiła u Pana odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1, w myśl którego uważa Pan, że zbywając działki niezabudowane – opisane w stanie faktycznym – nie będzie Pan wykonywał tych czynności jako podatnik podatku od towarów i usług oraz w zakresie pytania nr 2, w myśl którego, podstawą opodatkowania dla Pana będzie ¹/₂ zapłaty (pozostała część zostanie przyporządkowania do małżonki – uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zatem, należy zaznaczyć, że interpretacja indywidualna opiera się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela gruntu (Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.