0112-KDIL1-2.4012.273.2026.2.DM

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 czerwca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 10 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy wydzielonych działek.

Uzupełnił go Pan pismem z 21 sierpnia 2026 r. (wpływ 25 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 7 września 2026 r. (wpływ 7 września 2026 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, Pan (…) inaczej zwany Zainteresowanym nabył przedmiotową nieruchomość (gospodarstwo rolne o powierzchni (...) ha) od swoich rodziców na podstawie Umowy Przekazania z (...) r.

Nabycie nastąpiło w ramach sukcesji rodzinnej i nie miało charakteru zakupu inwestycyjnego ani spekulacyjnego.

Od momentu nabycia w roku (…) przez okres ponad 40 lat grunt (wszystkie działki) był wykorzystywany wyłącznie do celów rolniczych. Wnioskodawca prowadził na nim plantację porzeczki czarnej.

W okresie od roku 2002 do roku 2025 Wnioskodawca posiadał status rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca od momentu przejęcia gospodarstwa aż po dziś dzień, korzystał wyłącznie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy.

Pan (...) nie był i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według elektronicznej bazy Ksiąg Wieczystych i przeglądu aktualnych treści Ksiąg Wieczystych KW Nr (...) stan z 27 stycznia 2026 r. prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych – (...) – nieruchomość gruntowa składała się z 17 działek o numerach: (...)/5, (...)/11, (...)/6, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25 o łącznej powierzchni (...) ha.

Wszystkie wymienione wyżej działki były wykorzystywane rolniczo do czynności zwolnionych z VAT na podstawie art. 43 ust 1 pkt 3.

Po ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulic (...) na podstawie uchwały Rady Miejskiej nr (...) grunty rolne zmieniły swoje przeznaczenie na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny dróg publicznych dojazdowych. Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o zmianę planu ani o wydanie warunków zabudowy.

W roku 2018 działka nr (...)/8 o pow. (…) ha (aktualny numer Księgi Wieczystej (...)) została przejęta przez Miasto i Gminę (...) na realizację inwestycji drogowej (Decyzja Starosty (...) nr (…) z 11 stycznia 2018 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

Ta sama sytuacja stała się z działką nr (...)/10 o pow. (…) ha (aktualny numer Księgi Wieczystej (...)) zgodnie z MPZP przeszła na własność Miasta i Gminy (...) (Decyzja Starosty (...) nr (…) z (…) r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej).

26 stycznia 2018 r. część nieruchomości została przejęta przez Miasto pod budowę drogi publicznej (Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej Starosty (...) nr (…)). Realizacja tej drogi spowodowała drastyczne zawężenie pozostałych działek do szerokości ok. 11 metrów, co uniemożliwiło dalszą opłacalną i zmechanizowaną uprawę porzeczki.

26 listopada 2024 r. zainteresowany – (…) – wystąpił z wnioskiem do Burmistrza Miasta i Gminy (...) o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał decyzję Burmistrza Miasta i Gminy (...) z (…) r. (znak: (…)), zatwierdzającą podział dawnej działki nr (...)/9 zapisanej w księdze wieczystej nr (...) na 14 mniejszych działek. Podział ten był determinowany przebiegiem dróg wewnętrznych i linii zabudowy narzuconych w planie miejscowym.

Wnioskodawca jest emerytem. W lutym 2024 r. doznał rozległego udaru, w wyniku którego uzyskał orzeczenie o znacznym stopniu niepełnosprawności. Stan zdrowia fizycznie uniemożliwia mu dalsze prowadzenie produkcji rolnej.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że po zaprzestaniu produkcji rolnej nie oddał przedmiotowej ziemi w dzierżawę ani nie zawarł w stosunku do niej żadnej innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze.

Przed zawarciem ostatecznych umów przenoszących własność działek nie zawierano i nie planuje się zawierać z nabywcami jakichkolwiek umów przedwstępnych.

Do momentu planowanych sprzedaży Wnioskodawca nie występował o wydanie pozwoleń na budowę ani o inne decyzje o charakterze budowlanym dla tego terenu.

Ponadto na przedmiotowych nieruchomościach ((...)/5, (...)/11, (...)/6, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25) nie dokonywano żadnych inwestycji infrastrukturalnych mających na celu uatrakcyjnienie działek, w szczególności nie realizowano zbrojenia terenu, przyłączy mediów ani utwardzania dróg dojazdowych.

Wnioskodawca zaznacza również, że w okresie wcześniejszym nie dokonywał żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości w celach handlowych. Wyjątkiem jest działka nr (...)/10 o pow. (…) ha oraz działka nr (...)/8 o pow. (…) ha – zostały przejęte przez Miasto i Gminę (...) na realizację inwestycji drogowej na mocy specustawy drogowej. Te działki były również wykorzystywane przez Pana (…) rolniczo – uprawę porzeczki czarnej.

Oprócz tych wymienionych w elektronicznej bazy Ksiąg Wieczystych KW Nr (...) Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do jakiejkolwiek planowanej sprzedaży. Prywatny majątek Wnioskodawcy ogranicza się do domu jednorodzinnego, zlokalizowanego w (...), który służy wyłącznie zaspokajaniu własnych celów mieszkaniowych.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego z 21 sierpnia 2026 r. (wpływ 25 sierpnia 2026 r.)

1.  We wniosku wskazał Pan, że:

Proszę wyjaśnić, czy przedmiotem Pana wniosku są wszystkie ww. nieruchomości o ww. numerach działek. Proszę wyjaśnić.

Pana odpowiedź:

Przedmiotem sprzedaży będą wszystkie działki.

2.  W jaki sposób poszukuje, bądź zamierza Pan znaleźć nabywców ww. działek wydzielonych? Czy będzie Pan ogłaszać zamiar sprzedaży ww. działek w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu bądź podejmować inne działania marketingowe? Jeżeli tak, to proszę wskazać jakie?

Pana odpowiedź:

Działki położone są w atrakcyjnym miejscu, nie zamierza Pan prowadzić, a tym bardziej ponosić nakładów na ogłoszenia działek. Sprzedaż następować będzie poprzez telefony do znajomych. Nie zamierza Pan ogłaszać zamiaru sprzedaży działek w środkach masowego przekazu.

3.  Czy działki, będące przedmiotem wniosku, na dzień sprzedaży będą zabudowane czy niezabudowane? W przypadku, gdy na działkach będą znajdowały się zabudowania, proszę wskazać jakie zabudowania znajdują się na poszczególnych działkach. Proszę wyjaśnić.

Pana odpowiedź:

Działki są niezabudowane i będą na dzień sprzedaży niezabudowane.

4.  Czy ww. działki będą do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych, np. najmu, dzierżawy, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze?

Pana odpowiedź:

Działki nie będą do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych.

5.  Czy udzielił lub udzieli Pan do dnia sprzedaży pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą poszczególnych działek?

Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pan tego pełnomocnictwa udzielił/udzieli, np. czy przyszłemu kupującemu? Informacji należy udzielić osobno do każdej z działek.

Pana odpowiedź:

Na dziś nie udzielił Pan ani nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa do sprzedaży poszczególnych działek.

6.  Czy zawarł lub czy zawrze Pan do dnia sprzedaży umowę przedwstępną/umowy przedwstępne z nabywcą przedmiotowych działek? Jeśli tak, to:

a)  jakie postanowienia dotyczące transakcji sprzedaży ww. działek wynikały/będą wynikały z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.);

b)  jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążyły/będą ciążyły na Panu, a jakie na nabywcy;

c)  czy po zawarciu umowy przedwstępnej nabywca na działkach dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność, jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi – jeżeli tak, to należy wskazać jakie;

d)  czy nabywca poniósł/będzie ponosił jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej, a jeśli tak to należy szczegółowo wyjaśnić, w jaki sposób nastąpi rozliczenie tych kosztów pomiędzy sprzedającym (Panem) a nabywcą (np. czy koszty zostaną ujęte/rozliczone przez Pana w cenie sprzedaży nieruchomości, czy rozliczenie nastąpi w inny sposób – jaki?) – należy szczegółowo i jednoznacznie opisać te kwestie.

Pana odpowiedź:

Nie zawarł Pan umowy przedwstępnej jednak nie wykluczam takiej możliwości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej.

7.  Czy w odniesieniu do działek, które są przedmiotem sprzedaży ponosił/poniesie Pan do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki)? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to były nakłady? Informacji należy udzielić odrębnie do każdej działki.

Pana odpowiedź:

W odniesieniu do działek, które są przedmiotem sprzedaży nie poniósł Pan, nie zamierza Pan również ponieść jakichkolwiek nakładów w celu zwiększenia ich atrakcyjności.

8.  Czy zamierza Pan w przyszłości nabywać inne nieruchomości do majątku prywatnego w celu ich dalszej sprzedaży?

Pana odpowiedź:

Nie zamierza Pan nabywać innych nieruchomości. Środki ze sprzedaży działek będą przeznaczone na Pana dalszą rehabilitację zdrowotną. 

9.  Czy prowadził/prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?

Pana odpowiedź:

Nigdy nie prowadził Pan działalności deweloperskiej.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż wydzielonych działek budowlanych przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT) na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, lecz będzie przejawem zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządzania majątkiem prywatnym?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej określonych w ustawie o VAT, co potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE).

Trybunał w wyrokach C-180/10 i C-181 /10 orzekł, że sama liczba transakcji czy podział gruntu nie czynią z właściciela „podatnika VAT”.

Aby nim Pan został, musiałby Pan podejmować aktywne kroki handlowe, takie jak uzbrojenie terenu, budowa dróg wewnętrznych własnym staraniem czy intensywny marketing deweloperski.

Wnioskodawca nie podjął żadnego z tych działań – wszystkie zmiany (plan zagospodarowania, podział, wytyczenie dróg) były wynikiem inicjatywy Miasta i Gminy (...). Pan (...) jako właściciel nieruchomości nie występował o warunki zabudowy lub zmianę planu, nie uzbroił terenu żeby uatrakcyjnić działki, nie wytyczał dróg. Inicjatorem wyżej wymienionych działań było Miasto i Gmina (...).

TSUE podkreśla znaczenie celu nabycia nieruchomości.

Pan (...) otrzymał grunt od rodziców w roku 1981. Przez ponad 40 lat użytkował go wyłącznie rolniczo – uprawa (...). Nabycie nie miało więc charakteru handlowego, lecz rodzinno-rolniczy.

Zgodnie z linią orzeczniczą, sprzedaż wymuszona okolicznościami zewnętrznymi nie jest działalnością gospodarczą. W przypadku Wnioskodawcy sprzedaż jest bezpośrednim skutkiem przejęcia części gruntów pod drogę publiczną (decyzja ZRID), co uniemożliwiło dalszą uprawę (...).

W lutym 2024 r. Pan (...) doznał (...) w konsekwencji którego stan zdrowia zainteresowanego uległ znacznemu pogorszeniu, (...) spowodował trwały uszczerbek na zdrowiu.

Zgodnie z Orzeczeniem Powiatowego Zespołu ds. Orzekania o Niepełnosprawności z (...) 2024 r., u Wnioskodawcy stwierdzono znaczny stopień niepełnosprawności.

Zgodnie z przepisami, znaczny stopień niepełnosprawności oznacza osobę z naruszoną sprawnością organizmu, niezdolną do pracy albo zdolną do pracy jedynie w warunkach pracy chronionej i wymagającą stałej lub długotrwałej opieki, w związku z niezdolnością do samodzielnej egzystencji. W październiku 2024 r. Wnioskodawca przeszedł na emeryturę.

Sprzedaż wydzielonych działek nie jest zatem wynikiem wolnego wyboru handlowego, lecz stanowi jedyną możliwą formę likwidacji warsztatu pracy, którego Wnioskodawca – ze względu na paraliżujące skutki choroby – nie jest w stanie dalej prowadzić.

Potwierdzenie w aktualnej linii orzeczniczej KIS

Stanowisko Zainteresowanych znajduje pełne oparcie w najnowszych interpretacjach Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych sprawach:

·      Interpretacja z 2 kwietnia 2025 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.67.2025.4.MC) – potwierdzono brak podatku VAT przy sprzedaży działek z majątku prywatnego przez osoby fizyczne;

·      Interpretacja z 5 maja 2025 r. (sygn. 0114-KDIP1-3.4012.244.2025.2.KP) – uznano sprzedaż gruntu rolnego po podziale za czynność niepodlegającą VAT;

·      Interpretacja z 13 marca 2024 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.4.2024.2.AW) – wskazano, że wieloletnie posiadanie gruntu i brak aktywnych działań handlowych wyklucza opodatkowanie VAT. 

Podsumowując sprzedaż działek stanowi formę wyprzedaży majątku osobistego, zgromadzonego przed dziesięciolecia i niemożliwego do dalszego rolniczego wykorzystania. Wnioskodawca nie działa jako handlowiec, lecz jako osoba prywatna likwidująca swój warsztat pracy ze względów zdrowotnych i administracyjnych. W działaniach Wnioskodawcy nie było takich działań jak: zakup pod handel, inwestycje w grunt, reklamy czy też możliwości dalszej uprawy (przez drogę i chorobę) więc zdaniem Zainteresowanego nie ma też punktu „zaczepienia”, że sprzedaż gruntów podlegałaby opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 5 ustawy:

Z kolei stosownie do art. 2 pkt 16 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 19 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 20 ustawy:

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z treści art. 96 ust. 2 ustawy wynika, że:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług zawierają pewne szczególne rozwiązania dotyczące podatników, którzy prowadzą wyłącznie gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie oraz podatników, którzy prowadzą wyłącznie działalność rolniczą w innych ramach niż gospodarstwo rolne, leśne lub rybackie. Wówczas za podatnika jest uważana osoba, która złoży zgłoszenie rejestracyjne, o którym stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy:

Jak stanowi art. 43 ust. 3 ustawy:

Natomiast, zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1344):

Zwolnienie rolnika ryczałtowego od podatku ma charakter przedmiotowo-podmiotowy. Od podatku zwolnieni są tylko rolnicy ryczałtowi i tylko w zakresie wyraźnie wskazanym w przepisie. Świadczenie usług rolniczych oraz dostawa produktów rolnych przez podmioty inne niż rolnicy ryczałtowi podlega opodatkowaniu. Innego rodzaju działalność prowadzona przez rolnika ryczałtowego, nieuprawniająca go do zwolnienia przedmiotowego (np. działalność handlowa, dostawa produktów rolnych innych niż własnej produkcji, dzierżawa, świadczenie usług innych niż rolnicze), co do zasady podlegać będzie opodatkowaniu wg stawek właściwych dla tych czynności.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy, posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Natomiast wykonywanie czynności polegających na świadczeniu usług rolniczych stanowi wykonywanie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy.

Co istotne, w sytuacji, gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

W rozpatrywanej sprawie wskazał Pan, że w okresie od roku 2002 do roku 2025 posiadał Pan status rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy. Od momentu przejęcia gospodarstwa aż po dziś dzień, korzystał Pan wyłącznie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy. Nie był i nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Od momentu nabycia w roku (…) przez okres ponad 40 lat grunt (wszystkie działki) był wykorzystywany wyłącznie do celów rolniczych. Prowadził Pan na nim plantację porzeczki czarnej. Wszystkie działki wykorzystywane były rolniczo do czynności zwolnionych od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

Tym samym, sam fakt prowadzenia przez Pana działalności rolniczej, nie przesądza o konieczności uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży tego gruntu. Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona w tym zakresie działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika ryczałtowego, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT – zatem sytuacji, która występuje w analizowanej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT dla danej czynności – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży niezabudowanych działek objętych zakresem wniosku będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podjął Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Zgodnie z opisem sprawy, nabył Pan przedmiotową nieruchomość (gospodarstwo rolne z o powierzchni (...) ha) od swoich rodziców na podstawie Umowy Przekazania z (...) r. Nabycie nastąpiło w ramach sukcesji rodzinnej i nie miało charakteru zakupu inwestycyjnego ani spekulacyjnego. Od momentu nabycia przez ponad 40 lat grunt (wszystkie działki) był wykorzystywany wyłącznie do celów rolniczych. Prowadził Pan na nim plantację porzeczki czarnej. Po ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego grunty rolne zmieniły swoje przeznaczenie na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny dróg publicznych dojazdowych. Nie występował Pan z wnioskiem o zmianę planu ani o wydanie warunków zabudowy. 26 listopada 2024 r. wystąpił Pan z wnioskiem do Burmistrza Miasta i Gminy (...) o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Otrzymał Pan decyzję Burmistrza Miasta i Gminy (...), zatwierdzającą podział dawnej działki nr (...)/9 zapisanej w księdze wieczystej nr (...) na 14 mniejszych działek. Podział ten był determinowany przebiegiem dróg wewnętrznych i linii zabudowy narzuconych w planie miejscowym. Jest Pan emerytem. Stan zdrowia fizycznie uniemożliwia Panu dalsze prowadzenie produkcji rolnej. Po zaprzestaniu produkcji rolnej nie oddał Pan przedmiotowej ziemi w dzierżawę ani nie zawarł w stosunku do niej żadnej innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze. Przed zawarciem ostatecznych umów przenoszących własność działek nie zawierano i nie planuje się zawierać z nabywcami jakichkolwiek umów przedwstępnych. Do momentu planowanych sprzedaży nie występował Pan o wydanie pozwoleń na budowę ani o inne decyzje o charakterze budowlanym dla tego terenu. Ponadto na przedmiotowych nieruchomościach ( (...)/5, (...)/11, (...)/6, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25) nie dokonywano żadnych inwestycji infrastrukturalnych mających na celu uatrakcyjnienie działek, w szczególności nie realizowano zbrojenia terenu, przyłączy mediów ani utwardzania dróg dojazdowych. W okresie wcześniejszym nie dokonywał Pan żadnych transakcji sprzedaży nieruchomości w celach handlowych. Wyjątkiem jest działka nr (...)/10 oraz działka nr (...)/8 – zostały przejęte przez Miasto i Gminę (...) na realizację inwestycji drogowej na mocy specustawy drogowej. Te działki były również wykorzystywane przez Pana rolniczo – uprawę porzeczki czarnej. W uzupełnieniu wniosku wskazał pan również, że przedmiotem sprzedaży będą wszystkie działki. Działki położone są w atrakcyjnym miejscu, nie zamierza Pan prowadzić, a tym bardziej ponosić nakładów na ogłoszenia działek. Sprzedaż następować będzie poprzez telefony do znajomych. Działki są niezabudowane i będą na dzień sprzedaży niezabudowane. Działki nie będą do momentu sprzedaży udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Na dziś nie udzielił Pan ani nie zamierza Pan udzielać pełnomocnictwa do sprzedaży poszczególnych działek. W odniesieniu do działek, które są przedmiotem sprzedaży nie ponosił Pan, nie zamierza Pan również ponieść jakichkolwiek nakładów w celu zwiększenia ich atrakcyjności.

Pana wątpliwości dotyczą dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT dostawy wydzielonych działek.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków sądów administracyjnych i TSUE prowadzi do wniosku, że planowana przez Pana dostawa 17 niezabudowanych działek o numerach: (...)/5, (...)/11, (...)/6, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku.

Skala Pana zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży działek objętych wnioskiem nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest bowiem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Pana opisanych działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazać należy, że znaczenie dla analizowanej sprawy ma więc całokształt działań jakie podejmował Pan i będzie Pan podejmował w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zauważyć należy, że nieruchomość, nie została nabyta przez Pana w celu dalszej odsprzedaży. Działki od momentu nabycia były wykorzystywane tylko przez Pana (na cele rolnicze). Istotne jest również to, że nieruchomości nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy ani innych umów o podobnym charakterze. Nie ponosił Pan, nie zamierza Pan również ponieść jakichkolwiek nakładów w celu zwiększenia ich atrakcyjności. Poza wystąpieniem z wnioskiem do Burmistrza Miasta i Gminy (...) o zatwierdzenie podziału nieruchomości nie podejmował Pan aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży niezabudowanych działek o numerach: (...)/5, (...)/11, (...)/6, (...)/12, (...)/13, (...)/14, (...)/15, (...)/16, (...)/17, (...)/18, (...)/19, (...)/20, (...)/21, (...)/22, (...)/23, (...)/24, (...)/25, będzie Pan działał w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji stwierdzić należy, że transakcja sprzedaży niezabudowanych ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W związku z tym, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana wydzielonych działek budowlanych nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, lecz będzie przejawem zwykłego wykonywania prawa własności w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6 listopada 2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24 października 2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11 października 2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21 października 2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23 lipca 2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10 września 2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20).

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem, należy zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego.

W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określone odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.