0112-KDIL1-2.4012.265.2026.2.AK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 30 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr A/25 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy (pytanie nr 1);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr A/24 (pytanie nr 2);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr A/8-A/21, trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22 oraz działce nr A/7 jednemu nabywcy, bez korzystania z usług pośrednika (pytanie nr 3);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach nr A/8-A-21, trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22 oraz działce nr A/7 jednemu nabywcy, przy skorzystaniu z usług pośrednika (pytanie nr 4);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach A/8-A/21, trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22 wraz z udziałem w działce nr A/7 kilu nabywcom, bez skorzystania z usług pośrednika (pytanie nr 5);

·      braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działach nr A/8-A/21, trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22 wraz z udziałem w działce A/7 kilku nabywcom, przy skorzystaniu z usług pośrednika (pytanie nr 6).

Uzupełniła go Pani pismem z 10 lipca 2026 r. (wpływ 20 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 17 sierpnia 2026 r. (wpływ 19 sierpnia 2026 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.    Opis stanu faktycznego

Jest Pani osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej. Nie jest Pani zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług czynny ani nie wykonuje Pani czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem w ramach działalności gospodarczej. W przeszłości nie dokonywała Pani jakichkolwiek transakcji sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego wniosku stanowi składnik Pani majątku prywatnego i nie była wykorzystywana w jakiejkolwiek działalności gospodarczej ani rolniczej prowadzonej przez Panią, w szczególności nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

(…) kwietnia 2023 r. na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia, nabyła Pani w drodze dziedziczenia po zmarłej Mamie udział wynoszący 1/15 w nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…). Nabycie to nastąpiło poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz nie było związane z prawem do odliczenia podatku naliczonego. W momencie nabycia nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość od momentu nabycia pozostawała w sferze majątku prywatnego i nie była przedmiotem czynności podejmowanych w ramach jakiejkolwiek zorganizowanej aktywności o charakterze gospodarczym.

W chwili nabycia sprzedaż nieruchomości nie była planowana ani realnie możliwa z uwagi na stan prawny i właścicielski nieruchomości, w szczególności nieujawnienie wszystkich właścicieli w księdze wieczystej, nieuregulowanie spraw spadkowych części współwłaścicieli oraz brak uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami co do sposobu postępowania z nieruchomością.

Nieruchomość w momencie nabycia składała się z działek ewidencyjnych nr B i A/6, (…), o łącznej powierzchni (…) ha. Działka nr B posiada klasoużytek RV. Działka nr A/6 w części stanowi grunty rolne zabudowane (BrlVa), a w pozostałym zakresie obejmuje klasoużytki RIVa, RV, RVI, PsV i WsrlVa. Zgodnie z mapą geodezyjną przez nieruchomość przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna niskiego napięcia oraz dwie nitki sieci wodociągowej (…). Na nieruchomości znajdują się również pozostałości dwóch budynków kubaturowych przeznaczonych do usunięcia. Poza wskazanym przebiegiem linii elektroenergetycznej i sieci wodociągowych współwłaściciele nie wykonywali dodatkowego uzbrojenia nieruchomości ani nie występowali o warunki przyłączenia do sieci, nie przewidują również ich uzyskiwania.

Działka nr A/6 jest w znacznej części zadrzewiona i zakrzewiona. Część nieruchomości była i jest oddana do używania miejscowemu rolnikowi na podstawie ustnej umowy dzierżawy zawartej jeszcze przed nabyciem udziału przez Panią. Dzierżawa ma charakter odpłatny, a wynagrodzenie z tego tytułu podlega rozliczeniu pomiędzy współwłaścicielami. Nie prowadziła Pani działalności rolniczej na tej nieruchomości, nie uzyskiwała z niej płodów rolnych oraz nie dokonywała ich sprzedaży.

Nieruchomość pozostaje we współwłasności dziewięciu osób fizycznych będących członkami rodziny, zamieszkujących w różnych miejscowościach, w kilku województwach. W celu uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami oraz umożliwienia podziału nieruchomości współwłaściciele, działając wspólnie, zwrócili się do geodety.

Ze względu na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ograniczenia podziału w trybie rolnym oraz brak możliwości przeprowadzenia takiego podziału w tym trybie, który prowadziłby do wydzielenia części o porównywalnym poziomie atrakcyjności, geodeta wskazał konieczność uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Alternatywą pozostawałoby sądowe zniesienie współwłasności wymagające zaangażowania biegłego geodety oraz rzeczoznawcy majątkowego.

Współwłaściciele działali w oparciu o wspólne uzgodnienia oraz czynności związane z uzyskaniem wymaganych decyzji i przeprowadzeniem podziału geodezyjnego. Pani nie podejmowała samodzielnych działań wykraczających poza działania wspólne współwłaścicieli. Wnioski o ustalenie warunków zabudowy zostały złożone przez innego współwłaściciela, Pana AA działającego za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Wynikało to z faktu, że ten współwłaściciel zamieszkuje na terenie tej samej gminy, w której położona jest nieruchomość, i został wskazany do prowadzenia bieżących czynności formalnych na miejscu. Przed złożeniem wniosków o warunki zabudowy, celem spełnienia wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunków niezbędnych dla wydania decyzji lokalizacyjnych uzyskała Pani (…) września 2024 r. oświadczenie X SA w sprawie zapewnienia dostawy energii elektrycznej oraz dnia (…) października 2024 r. zapewnienie dostawy wody od Y.

Liczba decyzji o warunkach zabudowy wynikała z liczby współwłaścicieli, ograniczeń podziału w trybie rolnym, braku możliwości przeprowadzenia podziału zapewniającego porównywalną atrakcyjność wydzielanych części oraz z wymogów formalnych dotyczących odrębnych rozstrzygnięć dla poszczególnych części gruntu.

(…) lutego 2025 r. Wójt Gminy wydał decyzje ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu części działki nr A/6, (…), przewidujące zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Po uzyskaniu tych decyzji działka nr A/6 została podzielona na działki ewidencyjne: nr A/23 o powierzchni (…) ha (klasoużytki WsrlVa, RVI, RV, RIVa, PsV, BrlVa), działkę nr A/7 przeznaczoną na obsługę komunikacyjną oraz działki ewidencyjne o przeznaczeniu mieszkaniowym: nr A/8 o powierzchni (…) ha, nr A/9-A/21 o powierzchniach po około (…) ha każda oraz nr A/22 o powierzchni (…) ha, przy czym działka nr A/22 ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. Następnie działka ewidencyjna nr A/23 została podzielona w trybie rolnym na działki ewidencyjne nr A/24 oraz A/25.

Współwłaściciele nie uzyskiwali i nie zamierzają uzyskiwać pozwoleń na budowę, warunków przyłączenia do sieci, ani decyzji o lokalizacji zjazdu. Nie przewidują również ponoszenia nakładów finansowych zwiększających wartość nieruchomości. Wydzielona droga wewnętrzna nie jest utwardzona. Nieruchomość nie jest ogrodzona.

W zakresie czynności dotyczących przedmiotowej nieruchomości działania podejmowane są wspólnie przez współwłaścicieli.

II.  Opis zdarzenia przyszłego

Współwłaściciele, w tym Pani, rozważają sprzedaż działki nr A/25 obejmującej grunt użytkowany przez rolnika. Natomiast działka nr A/24 ma przypaść Pani w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności, z obowiązkiem dokonania rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami odpowiadających wartości przysługujących im udziałów. Czynność ta będzie miała na celu wewnętrzne uporządkowanie stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami i nie będzie wynikała z zawarcia transakcji o charakterze rynkowym ani z zamiaru prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Pozostałe działki powstałe w wyniku podziału, objęte decyzjami o warunkach zabudowy, mają być oferowane w pierwszej kolejności jako całość jednemu nabywcy. Wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę współwłaściciele dopuszczają możliwość sprzedaży poszczególnych działek. Również w takim przypadku preferowanym rozwiązaniem pozostaje możliwie łączne zbycie pozostałych działek, a nie ich sukcesywna sprzedaż detaliczna. Współwłaściciele nie planują przy ewentualnej sprzedaży detalicznej podejmowania działań organizacyjnych, inwestycyjnych ani marketingowych wykraczających poza zwykłe formy poszukiwania nabywcy.

Sprzedaż działek będzie następowała poprzez łączne zbycie udziałów przez wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli. W przypadku sprzedaży pojedynczej działki Pani przychód odpowiadałby wyłącznie wartości jej udziału we współwłasności, a więc miałby relatywnie ograniczony zakres ekonomiczny, dlatego preferowane jest zbycie całego kompleksu działek objętych decyzjami o warunkach zabudowy jednemu nabywcy.

Współwłaściciele dopuszczają zamieszczanie ogłoszeń w Internecie oraz – zależnie od treści uzyskanej interpretacji indywidualnej i sytuacji rynkowej – ewentualną współpracę z pośrednikiem, której zakres byłby ograniczony wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Pośrednik, jeżeli zostanie wykorzystany, nie będzie uprawniony do podejmowania czynności administracyjnych, inwestycyjnych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu nieruchomości; jego rola będzie ograniczona do czynności ofertowo- informacyjnych.

Współwłaściciele nie prowadzili i nie zamierzają prowadzić zorganizowanych działań marketingowych. Dopuszcza się jedynie zamieszczanie tablicy ogłoszeniowej na nieruchomości, ogłoszeń w Internecie oraz ewentualną współpracę z pośrednikiem polegającą na prezentacji oferty i kontakcie z potencjalnymi nabywcami.

Współwłaściciele nie udzielali i nie zamierzają udzielać potencjalnym nabywcom pełnomocnictw do podejmowania w ich imieniu czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych czynności zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości przed jej sprzedażą.

Planowane czynności sprzedaży nieruchomości mają na celu uporządkowanie sytuacji majątkowej współwłaścicieli oraz zaspokojenie ich osobistych potrzeb życiowych.

Sprostowanie, doprecyzowanie oraz uzupełnienie zdarzenia przyszłego w piśmie z 10 lipca 2026 r. (wpływ 20 lipca 2026 r.)

Najważniejsze sprostowanie przedstawia poniższe zestawienie:

 

Element	Prawidłowe brzmienie po sprostowaniu	Uwagi
Działka nr A/23	Działka została już podzielona na działki nr A/24 oraz nr A/25.	Pierwotne wskazanie, że dalszy podział może być potrzebny wymaga aktualizacji.
Działka nr A/24	Ma zostać sprzedana drugiemu rolnikowi w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.	Nie będzie przedmiotem odpłatnego zniesienia współwłasności.
Działka nr A/25	Ma zostać sprzedana dotychczasowemu dzierżawcy w celu powiększenia prowadzonego gospodarstwa rolnego.	Jest to nabywca gruntu użytkowanego dotychczas rolniczo.
Działka nr B	Ma zostać sprzedana dotychczasowemu dzierżawcy nabywającemu działkę nr A/25.	Względem działki nr B nie podejmowano odrębnych czynności przygotowawczych; w szczególności nie była przedmiotem podziału geodezyjnego.

 

Na samym wstępie prostuje Pani opis zdarzenia przyszłego w zakresie dotyczącym działki nr A/23 oraz czynności opisanej pierwotnie jako odpłatne zniesienie współwłasności. W pierwotnym wniosku wskazano, że część działki nr A/23 obejmująca grunt użytkowany przez rolnika może zostać sprzedana dotychczasowemu dzierżawcy, natomiast pozostała część tej działki ma przypaść jednej ze współwłaścicielek w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności. To sformułowanie wymaga sprostowania.

Wskazuje Pani, że działka nr A/23 została już podzielona na działki nr A/24 oraz nr A/25. Działka nr A/25 ma zostać nabyta przez dotychczasowego dzierżawcę w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Działka nr A/24 ma zostać nabyta przez drugiego rolnika, również w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Nie dojdzie zatem do odpłatnego zniesienia współwłasności w zakresie działki nr A/24.

Doprecyzowuje Pani ponadto, że dotychczasowy dzierżawca nabywający działkę nr A/25 ma nabyć również działkę nr B. Działka nr B była objęta pierwotnym wnioskiem jako część nieruchomości, która w chwili nabycia składała się z działek ewidencyjnych nr B i nr A/6. Względem działki nr B nie były podejmowane żadne odrębne czynności przygotowawcze, w szczególności działka nr B nie była przedmiotem podziału geodezyjnego ani innych czynności zmierzających do jej uatrakcyjnienia. Jej planowana sprzedaż dotychczasowemu dzierżawcy ma służyć powiększeniu gospodarstwa rolnego nabywcy.

W związku z powyższym zdarzenie przyszłe opisane pierwotnie jako odpłatne zniesienie współwłasności dotyczące pozostałej części działki nr A/23 należy obecnie rozumieć jako planowaną sprzedaż działki nr A/24 na rzecz drugiego rolnika w celu powiększenia gospodarstwa rolnego.

W odpowiedzi na wezwanie uzupełniła Pani opis sprawy w następujący sposób.

Ad 1 lit a – inicjatywa posadowienia infrastruktury na działce nr A/6

Na wstępie doprecyzowuje Pani, że użyte we wniosku sformułowanie dotyczące istniejącego przebiegu napowietrznej linii elektroenergetycznej niskiego napięcia oraz dwóch nitek sieci wodociągowej (…) mogło być nieprecyzyjne i przez to mylące. Pani intencją było wyłącznie wskazanie, że zgodnie z mapą geodezyjną przez nieruchomość przebiegają istniejące historycznie elementy infrastruktury.

Sformułowanie to nie miało oznaczać, że infrastruktura ta została wykonana, sfinansowana albo doprowadzona z Pani inicjatywy lub obecnych współwłaścicieli. Infrastruktura ta istniała przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią i nie stanowiła nakładu poniesionego przez Panią ani przez obecnych współwłaścicieli.

Napowietrzna linia elektroenergetyczna niskiego napięcia znajdująca się na działce nr A/6 istniała już przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Wnioskodawczynię. Nie została ona posadowiona z inicjatywy Wnioskodawczym ani na jej wniosek. Wnioskodawczym nie budowała tej linii, nie finansowała jej budowy ani nie podejmowała czynności związanych z jej doprowadzeniem. Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy tej infrastruktury. Odnoga tej linii doprowadzała energię elektryczną do istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich i siedliska znajdujących się na działce nr A/6.

Sieć wodociągowa (…) znajdująca się na działce nr A/6 również istniała już przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią. Nie została ona posadowiona z Pani inicjatywy ani na Pani wniosek. Nie budowała Pani tej sieci, nie finansowała jej budowy ani nie podejmowała czynności związanych z jej doprowadzeniem. Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy tej infrastruktury. Sieć ta była związana z historyczną obsługą wodociągową istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich, siedliska i domu mieszkalnego.

Sieć wodociągowa (…) znajdująca się na działce nr A/6 również istniała już przed nabyciem udziału w nieruchomości przez Panią. Nie została ona posadowiona z inicjatywy Pani ani na Pani wniosek. Nie budowała Pani tej sieci, nie finansowała jej budowy ani nie podejmowała czynności związanych z jej doprowadzeniem. Obecni współwłaściciele również nie ponosili kosztów budowy tej infrastruktury. Sieć ta była związana z historyczną obsługą wodociągową istniejących wcześniej zabudowań gospodarskich, siedliska i domu mieszkalnego.

Nie posiada Pani dokumentów pozwalających na wskazanie konkretnego podmiotu, osoby albo organu, z którego inicjatywy historycznie posadowiono wskazane elementy infrastruktury. Wskazuje Pani jednak jednoznacznie, że infrastruktura ta istniała przed nabyciem przez nią udziału w nieruchomości oraz nie została wykonana, sfinansowana ani doprowadzona przez Panią lub obecnych współwłaścicieli.

Działka/grupa działek	Planowany sposób rozporządzenia	Nakłady na uatrakcyjnienie	Procent wartości danej działki/grupy
A/24	Sprzedaż na rzecz drugiego rolnika w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.	0 zł	0%
A/25	Sprzedaż na rzecz dotychczasowego dzierżawcy w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego.	0 zł	0%
B	Sprzedaż na rzecz dotychczasowego dzierżawcy, tj. nabywcy działki nr A/25, w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Względem działki nr B nie podejmowano odrębnych czynności przygotowawczych, w szczególności podziału geodezyjnego.	0 zł	0%
A/7 – droga wewnętrzna	Działka przeznaczona na obsługę komunikacyjną; droga nie została utwardzona.	0 zł	0%

Odrębnie Pani wskazuje, że wspólny koszt geodety wyniósł (…) zł. Przy odniesieniu tego kosztu do szacunkowej wartości całości działek objętych planowanymi czynnościami, wynoszącej około (…) zł, koszt ten stanowi około 0,88% tej wartości. Koszt ten nie jest jednak rzeczywistym nakładem na uatrakcyjnienie poszczególnych działek i nie był przypisany do żadnej konkretnej działki.

Rodzaj kosztu/nakładu	Kwota	Szacunkowa wartość całości	Procentowy udział w wartości całości	Wyjaśnienie
Nakłady na uzbrojenie działek	0 zł	ok. (…) zł	0%	Pani ani obecni współwłaściciele nie uzbrajali działek.
Nakłady na wykonanie przyłączy	0 zł	ok. (…) zł	0%	Nie wykonywano przyłączy na potrzeby sprzedaży.
Nakłady na utwardzenie drogi / wykonanie zjazdów	0 zł	ok. (…) zł	0%	Wydzielona droga nie została utwardzona; nie uzyskiwano decyzji o lokalizacji zjazdu.
Nakłady na ogrodzenie, niwelację, roboty budowlane lub instalacyjne	0 zł	ok. (…) zł	0%	Nie ponoszono takich kosztów.
Koszt pośrednika nieruchomości	0 zł	ok. (…) zł	0%	Nie poniosła Pani kosztów pośrednika.
Wspólny koszt usług geodety dotyczący technicznego podziału nieruchomości jako całości	(…) zł	ok. (…) zł	ok. 0,88%	Koszt geodety nie stanowił nakładu na uatrakcyjnienie poszczególnych działek i nie był przypisany do konkretnej działki.
Łączne koszty poniesione przez Panią i kwalifikowane jako koszty techniczne związane z podziałem	(…) zł	ok. (…) zł	ok. 0,88%	Kwota obejmuje wspólny koszt geodety; nie obejmuje kosztów osób trzecich ani przyszłych nabywców.

 

Powyższe zestawienie ma charakter pomocniczy. Nie oznacza ono, że ponosiła Pani odrębne nakłady na poszczególne działki. Rzeczywiste Pani nakłady na uatrakcyjnienie poszczególnych działek wyniosły (…) zł. Wspólny koszt geodety dotyczył wyłącznie technicznego podziału nieruchomości jako całości.

Wskazuje Pani również, że nie uwzględnia w powyższym zestawieniu kwot ponoszonych przez osoby zainteresowane nabyciem lub rozliczeniem konkretnych części gruntu, jeżeli kwoty te nie stanowiły Pani kosztu ani Pani nakładu na przygotowanie działek do sprzedaży.

Podsumowując:

·      nie ponosiła Pani nakładów na uzbrojenie działek;

·      nie ponosiła Pani nakładów na wykonanie przyłączy;

·      nie ponosiła Pani nakładów na utwardzenie drogi;

·      nie ponosiła Pani nakładów na ogrodzenie działek;

·      nie ponosiła Pani nakładów na wykonanie zjazdów;

·      nie ponosiła Pani nakładów na roboty budowlane lub instalacyjne;

·      nie ponosiła Pani kosztów pośrednika nieruchomości;

·      poniosła Pani wyłącznie wspólny koszt geodety związany z technicznym podziałem nieruchomości.

Koszt geodety nie stanowił nakładu na inwestycyjne przygotowanie działek ani ich profesjonalne przygotowanie do sprzedaży.

Sprostowanie opisu zdarzenia przyszłego przedstawione w piśmie z 17 sierpnia 2026 r. (wpływ 19 sierpnia 2026 r.)

Działka nr A/7 została wymieniona w opisie stanu faktycznego jako działka wydzielona na potrzeby obsługi komunikacyjnej pozostałych działek budowlanych. Doprecyzowuje Pani, że działka nr A/7 stanowi nieutwardzoną drogę wewnętrzną zapewniającą obsługę komunikacyjną działek nr A/8-A/21 oraz trzech działek, które zostaną wydzielone w przyszłości z działki nr A/22.

Działka nr A/22 ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. W konsekwencji grupa działek budowlanych objętych planowanym sposobem sprzedaży będzie obejmowała działki nr A/8-A/21 oraz trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22, czyli łącznie 17 działek budowlanych.

W przypadku sprzedaży całego kompleksu jednemu nabywcy przedmiotem sprzedaży będą Pani udziały w działkach nr A/8-A/21, w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22 oraz w działce nr A/7 stanowiącej drogę wewnętrzną. Sprzedaż udziałów w działce drogowej będzie częścią tej samej transakcji co sprzedaż udziałów w całym kompleksie działek budowlanych.

Jeżeli z powodu braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę dojdzie do sprzedaży poszczególnych działek budowlanych, wraz z każdą z nich zostanie sprzedany udział wynoszący 1/17 w działce nr A/7. Wielkość udziału odpowiada liczbie 17 działek budowlanych obsługiwanych przez drogę wewnętrzną.

Niniejsze sprostowanie nie wprowadza dodatkowego zdarzenia przyszłego. Działka nr A/7 jest zbywana w ramach tych samych wariantów transakcji co obsługiwane przez nią działki budowlane, a wskazanie trzech działek powstałych z działki nr A/22 doprecyzowuje jedynie przedmiot tych samych planowanych czynności. Liczba zdarzeń przyszłych objętych wnioskiem pozostaje zatem bez zmian

Pytania (ostatecznie sformułowane w piśmie z 10 lipca 2026 r. oraz z 17 sierpnia 2026 r.)

1.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziału w nieruchomości rolnej obejmującej działkę nr A/25 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

2.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziału w działce nr A/24, powstałej z podziału działki nr A/23, na rzecz nabywcy będącego rolnikiem, w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego, będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

3.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, bez korzystania z usług pośrednika, będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

4.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, przy skorzystaniu z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami, bez podejmowania przez pośrednika czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości, będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

5.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziałów w poszczególnych działkach nr A/8-A/21 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr A/7 stanowiącej drogę wewnętrzną, dokonywana wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę, bez korzystania z usług pośrednika, będzie oznaczała, że działa Pani przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

6.  Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż przez Panią udziałów w poszczególnych działkach nr A/8-A/21 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr A/7 stanowiącej drogę wewnętrzną, dokonywana wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę, przy skorzystaniu z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami, bez podejmowania przez pośrednika czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości, będzie oznaczała, że działa Pani przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, w odniesieniu do wszystkich czynności objętych pytaniami nr 1-6, nie będzie działała Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a planowane czynności nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Pani działania mieszczą się w sferze wykonywania prawa własności oraz zarządu majątkiem prywatnym.

Stanowiska szczegółowe:

Do pytania nr 1

Planowana sprzedaż udziału w nieruchomości stanowiącej działkę nr A/25 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Do pytania nr 2

Pani zdaniem, planowana sprzedaż przez Panią udziału w działce nr A/24, powstałej z podziału działki nr A/23, na rzecz nabywcy będącego rolnikiem, w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego, nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Czynność ta, tak jak pozostałe czynności objęte wnioskiem, będzie stanowiła rozporządzenie udziałem w majątku prywatnym, nabytym w drodze spadku, bez podejmowania przez Panią działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Do pytania nr 3

Pani zdaniem planowana sprzedaż udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy i bez korzystania z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Sprzedaż będzie stanowiła rozporządzenie udziałami w majątku prywatnym.

Do pytania nr 4

Pani zdaniem planowana sprzedaż udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, przy ograniczonym skorzystaniu z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tej czynności w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Rola pośrednika będzie ograniczona do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami i nie obejmie działań administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych lub infrastrukturalnych.

Do pytania nr 5

Pani zdaniem planowana sprzedaż udziałów w poszczególnych działkach nr A/8- A/21 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr A/7, dokonywana wyłącznie w razie braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu i bez korzystania z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Sprzedaż poszczególnych działek pozostanie zastępczym sposobem rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Do pytania nr 6

Pani zdaniem planowana sprzedaż udziałów w poszczególnych działkach nr A/8- A/21 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr A/7, dokonywana wyłącznie w razie braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu, przy ograniczonym skorzystaniu z usług pośrednika, nie będzie oznaczała, że działa Pani przy tych czynnościach w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Ograniczona pomoc pośrednika nie zmieni prywatnego charakteru planowanych czynności.

Wnosi Pani ponadto o uwzględnienie powyższego doprecyzowania również we wszystkich fragmentach rozbudowanego uzasadnienia jego/jej stanowiska dotyczących sprzedaży działek nr A/8-A/22. Odwołania te należy rozumieć jako obejmujące działki nr A/8-A/21, trzy działki, które zostaną wydzielone w przyszłości z działki nr A/22, oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, zbywaną w całości wraz z całym kompleksem albo w udziale wynoszącym 1/17 wraz z każdą pojedynczą działką budowlaną. Pozostała argumentacja i ocena prawna przedstawione w rozbudowanym uzasadnieniu pozostają bez zmian.

Działka nr A/7 pełni funkcję drogi wewnętrznej służącej wyłącznie obsłudze komunikacyjnej działek budowlanych. Jej zbycie w całości wraz z całym kompleksem albo w odpowiednich udziałach wraz z poszczególnymi działkami budowlanymi pozostaje elementem tych samych planowanych czynności.

Uwzględnienie działki drogowej nie zmienia przedstawionej we wniosku oceny, że będzie Pani rozporządzała składnikami majątku prywatnego i nie będzie działała w charakterze profesjonalnego handlowca.

W konsekwencji wszystkie czynności objęte pytaniami nr 1-6 pozostaną poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ramy prawne opodatkowania podatkiem od towarów i usług

Punktem wyjścia dla oceny skutków podatkowych planowanych czynności jest ustalenie, czy dokonując ich, będzie Pani działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są m.in. osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2. Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności działalność producentów, handlowców lub usługodawców oraz czynności polegające na wykorzystywaniu towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wykładnia powyższych przepisów powinna uwzględniać art. 9 i 12 dyrektywy 2006/112/WE oraz utrwalone orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W szczególności w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunał wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a o uznaniu danej osoby za podatnika można mówić dopiero wówczas, gdy podejmuje ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Także w orzecznictwie krajowym podkreśla się, że ocena ta nie może opierać się na analizie pojedynczych okoliczności, lecz wymaga uwzględnienia całokształtu działań podatnika. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w utrwalonej linii orzeczniczej tylko ciąg okoliczności może wskazywać na zorganizowany charakter świadczący o profesjonalnym obrocie nieruchomościami (I FSK 1433/22,1 FSK 2011/22,1 FSK 1258/22).

Ponadto, zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, o opodatkowaniu nie przesądza formalny status podmiotu ani sam fakt dokonania sprzedaży, lecz to, czy w odniesieniu do konkretnej czynności działa on w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji dla oceny planowanych czynności kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy całokształt Pani działań przybiera postać aktywności porównywalnej do profesjonalnego obrotu nieruchomościami, czy też mieści się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym. Dalsza część uzasadnienia odnosi wskazany test do konkretnych okoliczności niniejszej sprawy.

Charakter nabycia nieruchomości: spadek i majątek prywatny

Ocena planowanych czynności wymaga uwzględnienia, że udział w nieruchomości został nabyty przez Panią w drodze dziedziczenia, a więc w sposób niezależny od zamiaru handlowego lub inwestycyjnego.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że nabycie nieruchomości do majątku osobistego, bez zamiaru jej dalszej odsprzedaży, przemawia przeciwko uznaniu późniejszej sprzedaży za działalność handlową. Jak wskazał NSA w wyroku z 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 916/13: „Skoro bowiem wnioskodawca nabył te działki do swojego majątku osobistego, bez zamiaru ich dalszej odsprzedaży, to poprawny jest pogląd, że ich sprzedaż nie jest działalnością handlową”. Znaczenie mają również okoliczności życiowe i majątkowe, w jakich podatnik dokonuje zbycia. W doktrynie wskazuje się, że przy ocenie skutków podatkowych sprzedaży majątku prywatnego należy uwzględniać także okoliczności życiowe podatnika oraz indywidualne cechy przedmiotu sprzedaży, w tym sytuację, w której podatnik wyzbywa się majątku nabytego niezależnie od zamiaru handlowego, a sposób sprzedaży jest dostosowany do realiów rynkowych.

W tym kontekście istotne jest stanowisko wyrażone w literaturze, zgodnie z którym podatnik, który odziedziczył składnik majątku, może zbywać go w sposób dostosowany do realiów rynkowych – także częściami, jeżeli sprzedaż całości napotyka trudności – bez automatycznego różnicowania skutków podatkowych takich transakcji wyłącznie z tego powodu.

Stanowisko to koresponduje z najnowszym orzecznictwem NSA, w którym wskazano, że działania właściciela mogą stanowić: „czynności podejmowane w ramach normalnego zarządu majątkiem prywatnym, właściwe dla osoby należycie dbającej o własne interesy” – wyrok NSA z 30 września 2025 r., sygn. akt I FSK 1851/22.

W niniejszej sprawie udział w nieruchomości został nabyty w drodze spadku, bez zamiaru dalszej odsprzedaży na etapie nabycia. Sprzedaż nie była wówczas planowana ani realnie możliwa z uwagi na stan prawny i właścicielski nieruchomości. Planowane czynności są następstwem późniejszej potrzeby uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami oraz racjonalnego rozporządzenia majątkiem prywatnym.

W konsekwencji okoliczności nabycia udziału w nieruchomości oraz przyczyny planowanego zbycia przemawiają za uznaniem, że czynności objęte wnioskiem mieszczą się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Współwłasność nieruchomości i cel uporządkowania stosunków majątkowych

Planowane czynności należy oceniać z uwzględnieniem tego, że nieruchomość pozostaje we współwłasności dziewięciu osób fizycznych będących członkami rodziny. Taka struktura własnościowa wyklucza swobodne, jednostronne podejmowanie decyzji przez jednego współwłaściciela i wymaga uzgadniania sposobu postępowania z nieruchomością.

Podejmowane działania nie stanowią realizacji samodzielnego przedsięwzięcia handlowego, lecz są następstwem struktury współwłasności.

Czynności te miały służyć stworzeniu warunków do zgodnego z rzeczywistą wartością udziałów uporządkowania stosunków majątkowych pomiędzy współwłaścicielami, a nie organizacji przedsięwzięcia nastawionego na obrót nieruchomościami.

W orzecznictwie przyjmuje się, że dążenie do zniesienia współwłasności i uporządkowania relacji majątkowych pomiędzy współwłaścicielami nie stanowi samo przez się działalności gospodarczej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, dążenie do zniesienia stanu współposiadania (...) nie są okolicznościami wskazującymi na podjęcie działalności gospodarczej" (wyrok NSA z 7 października 2011 r., I FSK 1289/10).

W odniesieniu do Pani szczególne znaczenie ma również to, że w ramach odpłatnego zniesienia współwłasności ma ona występować jako osoba, której przypadnie część nieruchomości, z obowiązkiem dokonania rozliczeń odpowiadających wartości udziałów pozostałych współwłaścicieli. Czynność ta nie będzie stanowiła rynkowego nabycia nieruchomości w celu dalszej odsprzedaży, lecz element wewnętrznego rozliczenia współwłasności. Nie wiąże się ona z poszukiwaniem kontrahenta, organizacją sprzedaży, działaniami marketingowymi ani angażowaniem środków właściwych profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami.

W konsekwencji działania podejmowane przez współwłaścicieli należy traktować jako czynności służące uporządkowaniu współwłasności i relacji majątkowych, a niejako przejaw zorganizowanego modelu działalności handlowej w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sam fakt wspólnego działania wielu współwłaścicieli nie ma charakteru rozstrzygającego dla uznania istnienia zorganizowanego przedsięwzięcia gospodarczego, jeżeli działania te wynikają z konieczności uzgodnienia sposobu wyjścia ze współwłasności oraz uporządkowania relacji majątkowych.

Dzierżawa nieruchomości a brak wpływu na ocenę planowanej sprzedaży

Okoliczność, że część nieruchomości była i jest przedmiotem odpłatnej dzierżawy, nie stanowi sama przez się podstawy do uznania, że planowana sprzedaż będzie dokonywana przez Panią w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT dla uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą. Ocena ta wymaga uwzględnienia całokształtu okoliczności i nie może być oparta wyłącznie na jednym elemencie stanu faktycznego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych jednoznacznie przyjmuje się, że sam fakt dzierżawy nieruchomości nie przesądza o tym, że jej sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny:

„Dzierżawa nieruchomości nie może być uznana za świadczącą o tym, że podmiot dokonując sprzedaży działek, działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług” (wyrok NSA z 13 czerwca 2023 r., I FSK 227/20).

Analogiczne stanowisko wyrażono również w orzecznictwie, wskazując, że:

„Dzierżawa nieruchomości a następnie zawarcie umów przedwstępnych sprzedaży działek, nie mogą być uznane za świadczące o tym, że podatnik, dokonując sprzedaży działek, działa w charakterze podatnika VAT”. (wyrok NSA z 3 marca 2023 r., I FSK 48/20).

W niniejszej sprawie dzierżawa nie była elementem zorganizowanej aktywności gospodarczej Wnioskodawczyni, lecz wynikała z zastanego sposobu korzystania z nieruchomości i miała charakter pasywny. Jej celem było utrzymanie gruntu w użytkowaniu rolnym i zapobieżenie jego degradacji, a nie prowadzenie działalności ukierunkowanej na obrót nieruchomościami lub ich przygotowanie do sprzedaży.

Istotne jest również, że dzierżawa nie była powiązana z żadnymi działaniami o charakterze inwestycyjnym lub organizacyjnym, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym przygotowaniu nieruchomości do obrotu. Nie stanowiła ona elementu modelu sprzedażowego, lecz funkcjonowała niezależnie od planowanych czynności zbycia.

Dzierżawa jest jednym z elementów opisanego stanu faktycznego i powinna być oceniana łącznie z pozostałymi okolicznościami, w szczególności z brakiem wykorzystania nieruchomości w Pani działalności gospodarczej, brakiem działań inwestycyjnych oraz brakiem zorganizowanego modelu sprzedaży. W Pani ocenie, w takim ujęciu dzierżawa nie uzasadnia przyjęcia, że przy planowanej sprzedaży będzie działała Pani jako podatnik VAT.

Uzyskanie warunków zabudowy i podział nieruchomości jako czynności techniczne służące uporządkowaniu współwłasności

Samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału nieruchomości nie stanowi jeszcze podstawy do uznania, że właściciel działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Czynności te wymagają oceny w rzeczywistym kontekście sprawy, tj. z uwzględnieniem celu, w jakim zostały podjęte, oraz tego, czy towarzyszył im dalszy ciąg działań właściwy profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie przyjmuje się, że: „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca” oraz, że „czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej” (wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10).

Analogicznie w orzecznictwie krajowym podkreśla się, że sama aktywność polegająca na uzyskaniu decyzji administracyjnych i dokonaniu podziału gruntu nie ma charakteru właściwego wyłącznie podmiotom profesjonalnym. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny: „wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki nie jest działalnością, która charakteryzuje wyłącznie podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami" (wyrok NSA z 21 grudnia 2022 r., I FSK 850/18).

W realiach niniejszej sprawy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i dokonanie podziału wynikało z braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ograniczeń podziału w trybie rolnym oraz potrzeby uporządkowania współwłasności i umożliwienia rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Czynności te miały zatem charakter techniczny i organizacyjny. Ich celem nie było rozpoczęcie przedsięwzięcia inwestycyjnego ani przygotowanie nieruchomości do profesjonalnego obrotu, lecz stworzenie prawnej i faktycznej możliwości wyjścia ze współwłasności w sposób odpowiadający zróżnicowanej atrakcyjności poszczególnych części nieruchomości. Istotne znaczenie ma również to, że alternatywą dla takiego sposobu działania pozostawałoby sądowe zniesienie współwłasności, które byłoby z natury rzeczy bardziej sformalizowane, czasochłonne i wymagałoby zaangażowania biegłego geodety oraz rzeczoznawcy majątkowego. Skorzystanie z instrumentów administracyjnoprawnych umożliwiających uporządkowanie stanu nieruchomości nie może być zatem utożsamiane z podjęciem działalności handlowej tylko dlatego, że rozwiązanie to było bardziej racjonalne i praktyczne niż droga sądowa.

Skala podziału nie wynikała z inwencji inwestycyjnej, lecz z obiektywnych parametrów nieruchomości i struktury współwłasności. Nieruchomość obejmowała areał blisko (…) ha i pozostawała we współwłasności 9 osób, przy czym z uwagi na brak MPZP, ograniczenia podziału w trybie rolnym oraz zróżnicowaną atrakcyjność poszczególnych części gruntu konieczne było przyjęcie takiego sposobu podziału, który umożliwiałby realne i porównywalne rozliczenie współwłaścicieli.

Dodatkowo istotne jest, że współwłaścicielami są członkowie rodziny, co determinowało wybór rozwiązania pozwalającego na polubowne i efektywne uporządkowanie stosunków majątkowych, bez konieczności prowadzenia sformalizowanego postępowania sądowego o zniesienie współwłasności. W tym kontekście przyjęty sposób działania stanowił racjonalną i organizacyjnie uzasadnioną alternatywę dla trybu sądowego, a nie przejaw działalności o charakterze inwestycyjnym.

Istotne jest również, że zakres podjętych działań administracyjnych nie obejmował całego obszaru nieruchomości. Decyzje o warunkach zabudowy dotyczyły jedynie części gruntu, natomiast współwłaściciele nie podejmowali działań zmierzających do objęcia całego terenu jednolitym, dalej idącym procesem inwestycyjnym. W realiach niniejszej sprawy oznaczałoby to również konieczność wejścia w szerszy ciąg decyzji administracyjnych, w tym związanych z decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Brak podjęcia takich działań potwierdza, że aktywność współwłaścicieli miała charakter ograniczony, techniczny i porządkujący, a nie charakter profesjonalnego przygotowania całej nieruchomości do obrotu lub inwestycji.

Rozstrzygające jest przy tym, że po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i dokonaniu podziału współwłaściciele nie podjęli dalszych działań właściwych profesjonalnemu przygotowaniu nieruchomości do obrotu. Nie uzyskiwali pozwoleń na budowę, warunków przyłączenia do sieci, ani decyzji o lokalizacji zjazdu, nie uzbrajali terenu, nie budowali infrastruktury i nie ponosili nakładów zwiększających standard handlowy nieruchomości.

Samo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału nieruchomości nie ma charakteru rozstrzygającego dla uznania tych czynności za działalność handlową, nawet jeżeli wpływają one na zwiększenie funkcjonalności lub potencjalnej atrakcyjności nieruchomości. W realiach obrotu prywatnego działania te mogą mieć charakter racjonalny i porządkujący, podejmowany w celu umożliwienia zgodnego z prawem oraz ekonomicznie porównywalnego rozliczenia współwłaścicieli, a nie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego lub profesjonalnego przygotowania nieruchomości do obrotu.

W konsekwencji w niniejszej sprawie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy oraz dokonanie podziału nieruchomości należy oceniać jako czynności techniczne i organizacyjne związane z uporządkowaniem współwłasności, które – rozpatrywane samodzielnie – nie uzasadniają przypisania Pani statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Brak działań profesjonalnych charakterystycznych dla handlowca (katalog negatywny)

Dla uznania, że dana osoba działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług przy sprzedaży nieruchomości, konieczne jest ustalenie, że podejmuje ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez podmioty profesjonalne.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (wyrok z dnia 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181/10). Na gruncie krajowym podkreśla się, że ocena ta musi uwzględniać całokształt działań, a nie pojedyncze ich elementy. Jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny, o działalności gospodarczej może świadczyć dopiero „ciąg okoliczności” oraz istnienie „zorganizowanego zespołu czynności, świadczącego o profesjonalnym charakterze działań”, a nie pojedyncze czynności oceniane w oderwaniu od całokształtu sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie wskazał również, że należy odróżniać działania właściciela od aktywności profesjonalnego podmiotu, tam, gdzie nie następuje logika maksymalizacji zysku w czasie charakterystyczna dla przedsiębiorcy: „Dostrzegalna była nieregularność sprzedaży. Skarżący oraz pozostali współwłaściciele sprzedawali działki, gdy zgłosił się do nich kupiec. Profesjonalista podzieliłby od razu całość nieruchomości (...), utwardził wydzielone drogi, uzbroił teren (...) i sprzedawał jako kompleksowo zorganizowane siedlisko (...). Trudno przyjąć, aby profesjonalny deweloper (...) aż tak bardzo rozwlekał w czasie swoją działalność” (wyrok NSA z 11 grudnia 2025 r. I FSK 2070/22).

W realiach niniejszej sprawy brak jest zarówno angażowania środków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, jak i zorganizowanego zespołu czynności o takim charakterze. Po Pani stronie i pozostałych współwłaścicieli nie występują w szczególności:

1.  uzbrojenie terenu oraz inwestycyjne przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (brak: działań infrastrukturalnych, w tym brak budowy lub utwardzenia dróg, brak wykonywania zjazdów oraz brak innych nakładów zwiększających standard handlowy nieruchomości);

2.  decyzje, uzgodnienia i czynności właściwe dla przygotowania przedsięwzięcia inwestycyjnego (brak: decyzji środowiskowej, pozwoleń na budowę, warunków przyłączenia do sieci, decyzji lokalizacji zjazdu i innych decyzji administracyjnych typowych dla profesjonalnego przygotowania terenu);

3.  nakłady, które mogłyby zostać przedstawione jako element biznesplanu lub modelu inwestycyjnego nastawionego na maksymalizację zysku w czasie;

4.  zorganizowane zaplecze sprzedażowe (brak: biura sprzedaży, struktury organizacyjnej lub stałej obsługi właściwej przedsięwzięciu handlowemu);

5.  profesjonalne działania marketingowe (brak: dedykowanej strony internetowej, strategii marketingowej, wizualizacji inwestycji czy innych środków typowych dla sprzedaży prowadzonej w sposób zawodowy);

6.  wykorzystywanie nieruchomości w działalności gospodarczej;

7.  powtarzalność i ciągłość właściwa działalności handlowej, skoro planowane czynności dotyczą jednego składnika majątku nabytego w drodze spadku;

8.  podział ról i funkcji pomiędzy współwłaścicielami w sposób charakterystyczny dla przedsiębiorstwa (tj. brak modelu działania, w którym poszczególne osoby pełniłyby funkcje właściwe przedsięwzięciu gospodarczemu lub uczestniczyły w zyskach inaczej niż wynika to z udziału we współwłasności);

9.  wykorzystanie doświadczenia zawodowego innych współwłaścicieli do zorganizowania profesjonalnego procesu przygotowania gruntu do sprzedaży;

10.  korzystanie z profesjonalnych pełnomocników, doradców lub podmiotów zewnętrznych w celu zorganizowania procesu inwestycyjnego albo profesjonalnej komercjalizacji nieruchomości; udział geodety ograniczał się do czynności technicznych związanych z podziałem, zaś ewentualny udział pośrednika ograniczyłby się do funkcji ofertowo-informacyjnej.

Dopuszczalne formy poszukiwania nabywcy ograniczają się do zwykłych ogłoszeń oraz ewentualnej współpracy z pośrednikiem w zakresie prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Tego rodzaju działania nie mają charakteru profesjonalizującego, skoro – jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 grudnia 2025 r., I FSK 2070/22 – „W obecnych czasach ogłaszanie oferty sprzedaży na popularnych portalach sprzedażowych jest tak powszechne i łatwe, że nie powinno już być automatycznie odczytywane jako działanie charakteryzujące przedsiębiorcę- profesjonalistę”.

Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, a planowane czynności nie mają charakteru powtarzalnego ani ciągłego w sposób właściwy działalności handlowej. Sprzedaż ma charakter nieregularny, uzależniony od zainteresowania nabywców, a podstawowym wariantem pozostaje zbycie całości nieruchomości.

Okoliczności te odpowiadają modelowi działania opisanemu przez Naczelny Sąd Administracyjny jako właściwy dla właściciela wykonującego prawo własności, a nie dla profesjonalnego uczestnika obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji brak jest nie tylko pojedynczych działań charakterystycznych dla handlowca, ale przede wszystkim brak jest ciągu i zorganizowanego zespołu czynności, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze aktywności.

Samo dążenie do uzyskania korzystnej ceny sprzedaży nie ma charakteru rozstrzygającego dla uznania, że właściciel prowadzi działalność handlową, jeżeli nie towarzyszy mu angażowanie środków, nakładów i organizacji typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. O profesjonalnym charakterze aktywności nie przesądza bowiem sam zamiar racjonalnego rozporządzenia majątkiem, lecz dopiero wystąpienie zorganizowanego modelu działania właściwego handlowcowi.

Planowane Pani działania stanowią zatem przejaw zwykłego wykonywania prawa własności i racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.

Model sprzedaży nieruchomości: priorytet zbycia całości jako okoliczność przemawiająca przeciwko zamiarowi handlowemu

Przyjęty przez Panią oraz pozostałych współwłaścicieli model sprzedaży nieruchomości stanowi istotną okoliczność przemawiającą przeciwko uznaniu planowanych czynności za działalność gospodarczą. Model ten odpowiada schematowi racjonalnego wyzbywania się majątku prywatnego, a nie prowadzeniu zorganizowanej działalności handlowej.

W realiach niniejszej sprawy podstawowym i preferowanym sposobem rozporządzenia nieruchomością pozostaje sprzedaż całego kompleksu działek jednemu nabywcy przez wszystkich współwłaścicieli. Dopiero w przypadku braku możliwości dokonania takiej transakcji – wynikającego z realiów rynkowych – dopuszczana jest możliwość sprzedaży poszczególnych działek.

Nawet w takim przypadku sprzedaż nie przybiera postaci zorganizowanego modelu detalicznego. Nie jest planowane angażowanie środków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, a preferencją pozostaje dalsze dążenie do zbycia pozostałej części nieruchomości jako całości.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej jednoznacznie wskazano, że: „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży (...) nie ma charakteru decydującego oraz, że „dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych” (wyrok z 15 września 2011 r., C-180/10 i C-181 /10).

Jednocześnie w najnowszym orzecznictwie podkreśla się, że działania zmierzające do dostosowania sposobu sprzedaży do realiów rynkowych oraz uzyskania możliwie korzystnej ceny nie stanowią same przez się działalności gospodarczej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny: „W orzecznictwie podkreśla się zresztą, że czynności takie [jak podział] zmierzające do ułatwienia/ przyspieszenia sprzedaży oraz uzyskania jak najwyższej ceny nieruchomości nie muszą świadczyć o profesjonalnym obrocie nieruchomościami, stanowią bowiem racjonalny i dopuszczalny zarząd majątkiem prywatnym” (z 11 października 2024 r. I FSK 228/21).

W niniejszej sprawie ewentualna sprzedaż poszczególnych działek nie wynika z przyjętego modelu działalności handlowej, lecz stanowi rozwiązanie subsydiarne, wymuszone wyłącznie brakiem możliwości sprzedaży całości nieruchomości jednemu nabywcy. Wielość potencjalnych transakcji stanowi zatem konsekwencję uwarunkowań rynkowych oraz struktury nieruchomości, a nie realizację z góry przyjętej strategii biznesowej. W tej kwestii, jak i wcześniejszego uzyskania warunków zabudowy i podziału nieruchomości okoliczności zbieżne są ze stanem faktycznym przedstawionym w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 stycznia 2026 r. I FSK 256/23. Sąd odnosząc się do stanowiska doktryny aprobuje prywatny charakter działań takich jak podział nieruchomości i sprzedaż mniejszych działek, jako mające „nie tyle doprowadzić do zwiększenia rynkowej atrakcyjności działek, co umożliwić ich sprzedaż wobec ustawowych trudności z pozyskaniem nabywcy”.

W konsekwencji przyjęty model sprzedaży – obejmujący w pierwszej kolejności próbę zbycia całego kompleksu, a sprzedaż pojedynczych działek jedynie jako wariant subsydiarny – nie tworzy modelu profesjonalnego obrotu nieruchomościami, lecz odpowiada racjonalnemu sposobowi rozporządzenia majątkiem prywatnym.

Ocena łączna całokształtu okoliczności

Ocena skutków podatkowych planowanych transakcji sprzedaży wymaga zbadania Pani całokształtu działań i pozostałych współwłaścicieli pod kątem tego, czy tworzą one zorganizowany i profesjonalny model aktywności porównywalny do działań handlowca w obrocie nieruchomościami, czy też pozostają przejawem zwykłego wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym, uwarunkowanym okolicznościami życiowymi, sposobem nabycia oraz cechami nieruchomości.

Norma i metoda oceny

Punktem wyjścia jest utrwalona linia orzecznicza Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 TSUE jednoznacznie wskazał, że „sama liczba i zakres transakcji sprzedaży (...) nie ma charakteru decydującego”, a także że „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki (...) sama z siebie nie jest decydująca”. Jednocześnie Trybunał podkreślił, że o działaniu w charakterze podatnika można mówić dopiero wtedy, gdy sprzedający „angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców”.

Na gruncie krajowym Naczelny Sąd Administracyjny konsekwentnie przyjmuje, że przy ocenie sprzedaży nieruchomości należy uwzględniać działania sprzedającego „w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno” (wyrok z 30 kwietnia 2021 r., sygn. akt I FSK 1269/18), a na aktywność handlową musi wskazywać ciąg okoliczności, „a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (por. wyroki NSA: z 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13)“ (wyrok z 15 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 90/17).

Z przywołanego orzecznictwa wynika, że status podatnika VAT nie powinien być oceniany przez mechaniczne sumowanie pojedynczych okoliczności, takich jak podział nieruchomości, liczba działek, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, dzierżawa, korzystanie ze zwykłych działań ofertowo-informacyjnych czy ilość transakcji. Istotne jest ustalenie, czy okoliczności te - rozpatrywane łącznie i w rzeczywistym kontekście sprawy – tworzą spójny oraz zorganizowany model aktywności właściwy profesjonalnemu obrotowi nieruchomościami, czy też pozostają w sferze zarządu majątkiem prywatnym.

Ocena całokształtu działań w realiach niniejszej sprawy

W realiach niniejszej sprawy taki profesjonalny układ działań nie występuje. Przeciwnie, wszystkie relewantne okoliczności tworzą spójny obraz zarządu majątkiem prywatnym.

Po pierwsze, nieruchomość weszła do Pani majątku w drodze spadku, a więc bez handlowego lub inwestycyjnego zamiaru na etapie nabycia.

Po drugie, nie prowadzi Pani działalności gospodarczej, więc nieruchomość pozostaje poza sferą działalności gospodarczej.

Po trzecie, działania współwłaścicieli są determinowane koniecznością uporządkowania współwłasności dziewięciu osób i uregulowania stosunków majątkowych, a nie realizacją samodzielnego przedsięwzięcia handlowego.

Po czwarte, dzierżawa części nieruchomości miała charakter zachowawczy, służący utrzymaniu gruntu w odpowiednim stanie i zapobieganiu jego degradacji, a nie komercyjnemu przygotowaniu nieruchomości do obrotu.

Po piąte, uzyskanie warunków zabudowy oraz dokonanie podziału miały charakter techniczny i porządkujący, wynikający z braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaleceń geodezyjnych oraz potrzeby uporządkowania sposobu zniesienia współwłasności.

Po szóste, po Pani stronie brak jest działań typowych dla zawodowego obrotu nieruchomościami, takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury, organizacja zaplecza sprzedażowego czy prowadzenie profesjonalnych działań marketingowych.

Analizowane łącznie działania nie tworzą więc ciągu czynności handlowych, lecz ciąg czynności wymuszonych stanem współwłasności, brakiem planu miejscowego oraz potrzebą zachowania i uporządkowania majątku prywatnego.

Znaczenie okoliczności potencjalnie obciążających

W sprawie występują również elementy, które – rozpatrywane odrębnie – mogłyby zostać uznane za przemawiające za uznaniem Pani za podatnika VAT, w szczególności: podział nieruchomości, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wielość potencjalnych transakcji oraz korzystanie ze zwykłych form informowania o sprzedaży. Okoliczności te, oceniane samodzielnie, nie mają jednak charakteru rozstrzygającego i wymagają analizy łącznej z pozostałymi elementami stanu faktycznego.

Po pierwsze, sam podział nieruchomości nie przesądza o działalności gospodarczej. Jak wskazał TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10, sam podział gruntu przed sprzedażą nie jest decydujący. Po drugie, sama liczba planowanych transakcji ani ich etapowanie nie stanowią samodzielnej podstawy do uznania Pani za podatnika VAT.

Po trzecie, również na gruncie uchwały NSA z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, należy przyjąć, że ani formalny status podmiotu, ani wielokrotność czynności nie mogą przesądzać o opodatkowaniu, bez ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot występował w charakterze podatnika VAT.

Po czwarte, działania ofertowo-informacyjne, które we współczesnych realiach są powszechnie dostępne również dla osób prywatnych i stanowią zwykły sposób poszukiwania nabywcy, nie mogą same przez się przesądzać o profesjonalnym charakterze aktywności sprzedającego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 grudnia 2025 r., sygn. akt I FSK 2070/22, „ogłaszanie oferty sprzedaży na popularnych portalach sprzedażowych jest tak powszechne i łatwe, że nie powinno być automatycznie odczytywane jako działanie charakteryzujące przedsiębiorcę- profesjonalistę”, a także „nie sposób uznać, aby takie działania marketingowo-informacyjne upodabniały się do działań profesjonalnego dewelopera”. W realiach współczesnego obrotu nieruchomościami analogicznie należy oceniać korzystanie z usług pośredników, których rola ogranicza się wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Tego rodzaju działania stanowią powszechny i typowy sposób poszukiwania nabywcy również przez osoby prywatne i nie wymagają angażowania środków charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Po piąte, sprzedaż pojedynczych działek nie stanowi przyjętego modelu profesjonalnego obrotu, lecz rozwiązanie subsydiarne, które może zostać wykorzystane wyłącznie w razie trudności ze sprzedażą nieruchomości jako całości.

Po szóste, także dążenie do uzyskania możliwie korzystnej ceny nie przesądza jeszcze o profesjonalizacji działań, lecz może mieścić się w granicach racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym.

Wniosek z oceny łącznej

Przeprowadzona ocena całokształtu okoliczności prowadzi do jednoznacznego wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest:

1.  zorganizowanego zespołu czynności o charakterze profesjonalnym;

2.  ciągu działań właściwego handlowcowi;

3.  angażowania środków podobnych do wykorzystywanych w zawodowym obrocie nieruchomościami.

Konkluzja

Całokształt okoliczności przedstawionych we wniosku prowadzi do jednoznacznego wniosku, że Pani, dokonując planowanych czynności objętych pytaniami nr 1-6, nie będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, interpretowanego zgodnie z wyrokiem TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, o uznaniu danej osoby za podatnika przy sprzedaży nieruchomości decyduje to, czy podejmuje ona aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi.

Jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 marca 2023 r., sygn. akt I FSK 48/20, „dla uznania działalności związanej ze sprzedażą nieruchomości za działalność gospodarczą istotne i decydujące znaczenie mają okoliczności faktyczne towarzyszące tej działalności”. Taki zespół czynności w niniejszej sprawie nie występuje.

Przeciwnie, planowane czynności stanowią przejaw zwykłego wykonywania prawa własności oraz racjonalnego zarządu majątkiem prywatnym „właściwe dla osoby należycie dbającej o własne interesy”.

W konsekwencji planowane transakcje sprzedaży udziałów w nieruchomości, w tym udziałów odpowiadających wydzielonym działkom, pozostają poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług, ponieważ nie będzie Pani działała przy ich dokonaniu jako podatnik VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie posiadany przez Panią udział:

·      w działce nr A/25 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy;

·      w działce nr A/24, powstałej z działki nr A/23, na rzecz nabywcy będącego rolnikiem;

·      w kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zatem na gruncie przepisów ustawy również zbycie udziału w towarze (np. współwłasność nieruchomości), stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r. sygn. akt I FPS 2/11.

W oparciu o powyższe przepisy zbycie nieruchomości gruntowej (działki), a także udziału w prawie własności działki, jest traktowane jako odpłatna dostawa towarów.

Należy zaznaczyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że nabyła Pani w drodze dziedziczenia udział w nieruchomości. Nieruchomość w momencie nabycia składała się z działek nr B i nr A/6. Działka nr A/6 jest w znacznej części zadrzewiona i zakrzewiona. Część nieruchomości była i jest oddana do używania miejscowemu rolnikowi na podstawie ustnej umowy dzierżawy zawartej jeszcze przed nabyciem udziału przez Panią. Dzierżawa ma charakter odpłatny, a wynagrodzenie z tego tytułu podlega rozliczeniu pomiędzy współwłaścicielami. W lutym 2025 r. Wójt Gminy wydał decyzje ustalające warunki zabudowy i zagospodarowania terenu części działki nr A/6 przewidujące zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Po uzyskaniu tych decyzji działka nr A/6 została podzielona na działki ewidencyjne: nr A/23, działkę nr A/7 przeznaczoną na obsługę komunikacyjną oraz działki ewidencyjne o przeznaczeniu mieszkaniowym: nr A/8, nr A/9-A/21 oraz nr A/22, przy czym działka nr A/22 ma zostać podzielona na trzy mniejsze działki. Działka nr A/23 została już podzielona na działki nr A/24 oraz nr A/25.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziału w działce nr A/25 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy oraz sprzedaży udziału w działce nr A/24, w działkach nr A/8-A/21, w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22 i w działce nr A/7 (pytania nr 1-6).

Z wniosku wynika, że część działki nr A/6 była i jest przedmiotem dzierżawy. Działki mające być przedmiotem sprzedaży powstały z podziału działki nr A/6.

W świetle art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 339 ze zm.):

W myśl art. 4 pkt 3 ww. ustawy:

Ponadto, zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 219 ze zm.):

Wobec tego – mając na uwadze ekonomiczny aspekt transakcji i oceniając pojęcie „gruntu” w kontekście przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług – należy stwierdzić, że towarem – stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 pkt 6 ustawy – jest geodezyjnie wyodrębniona działka gruntu.

Stosownie do art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Podkreślić należy, że dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie umowy dzierżawy powoduje wyłączenie nieruchomości z majątku prywatnego. Taki sposób wykorzystania przez Panią udziału w działce nr A/6 spowodował, że udział w tej nieruchomości był wykorzystywany w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku prywatnego. Tym samym, sprzedając udział w działkach powstałych z podziału działki nr A/6 nie dokona Pani zbycia majątku prywatnego, ale majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

W sprawie istotny jest wskazany wcześniej wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek prywatny muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Udział w działce nr A/6 choć nabyty przez Panią w drodze spadku do majątku prywatnego był i jest przez Panią dzierżawiony. Mimo że część nieruchomości była oddana do używania miejscowemu rolnikowi na podstawie ustnej umowy dzierżawy zawartej jeszcze przed nabyciem udziału przez Panią, kontynuuje Pani tę dzierżawę. W Pani ocenie dzierżawa wynikała z zastanego sposobu korzystania z nieruchomości i miała charakter pasywny, a jej celem było utrzymanie gruntu w użytkowaniu rolnym i zapobieżenie jego degradacji, a nie prowadzenie działalności ukierunkowanej na obrót nieruchomościami lub ich przygotowanie do sprzedaży. Wynagrodzenie z tego tytułu podlega rozliczeniu między współwłaścicielami. Nie można działalności związanej z dzierżawą interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. A jak wyżej wskazałem czynność dzierżawy spełnia przesłanki uznania jej za świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym, czynność ta spowodowała, że udział w tej działce oraz w działkach wydzielonych z tej działki utracił charakter majątku prywatnego.

W związku z tym, planowana przez Panią sprzedaż udziału w działkach powstałych z podziału działki nr A/6 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sytuacji tej nie zmieni fakt, że nabywcą będzie jeden lub kilka podmiotów. Na kwestię tę nie wpłynie również okoliczność, że skorzysta Pani z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami.

Podsumowując, stwierdzam, że w związku z:

·      planowaną przez Panią sprzedażą udziału nieruchomości rolnej obejmującej działkę nr A/25 na rzecz dotychczasowego dzierżawcy;

·      planowaną przez Panią sprzedażą udziału w działce nr A/24, powstałej z podziału działki nr A/23, na rzecz nabywcy będącego rolnikiem, w celu powiększenia prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego;

·      planowaną przez Panią sprzedażą udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, bez korzystania z usług pośrednika;

·      planowaną przez Panią sprzedażą udziałów w całym kompleksie obejmującym działki nr A/8-A/21, trzy działki powstałe z podziału działki nr A/22 oraz działkę nr A/7 stanowiącą drogę wewnętrzną, jednemu nabywcy, przy skorzystaniu z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami, bez podejmowania przez pośrednika czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości;

·      planowaną przez Panią sprzedażą udziałów w poszczególnych działkach nr A/8-A/21 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr A/7 stanowiącej drogę wewnętrzną, dokonywana wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę, bez korzystania z usług pośrednika;

·      planowaną przez Panią sprzedażą udziałów w poszczególnych działkach nr A/8-A/21 oraz w trzech działkach powstałych z podziału działki nr A/22, każdorazowo wraz z udziałem wynoszącym 1/17 w działce nr A/7 stanowiącej drogę wewnętrzną, dokonywana wyłącznie w przypadku braku zainteresowania nabyciem całego kompleksu przez jednego nabywcę, przy skorzystaniu z usług pośrednika ograniczonych wyłącznie do prezentacji oferty i kontaktu z potencjalnymi nabywcami, bez podejmowania przez pośrednika czynności administracyjnych, inwestycyjnych, budowlanych, uzbrojeniowych ani innych działań zmierzających do podniesienia standardu lub wartości nieruchomości

będzie Pani działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Czynność ta będzie każdorazowo stanowiła odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytań oznaczonych we wniosku jako nr 1-6 uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie z opisem sprawy podanym w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie sprawy. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

W interpretacji udzielono odpowiedzi w zakresie zadanych pytań i przedstawionego stanowiska. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. W szczególności kwestia ta dotyczy podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży przez Panią udziału w działce nr B.

Ponadto, interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pani, a nie wywiera skutków prawno-podatkowych dla pozostałych współwłaścicieli.

Odnosząc się do powołanych przez Panią we wniosku wyroków sądów administracyjnych wyjaśniam, że wskazane wyroki zostały potraktowane jako element Pani argumentacji. Są to jednak rozstrzygnięcia odnoszące się do indywidualnej sprawy i co do zasady wiążą one stronę postępowania w konkretnych, indywidualnych sprawach, nie rozciągając swojego oddziaływania na inne, choćby podobne lub zbieżne sprawy. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w tej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.