0112-KDIL1-2.4012.241.2026.2.MŁ

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 25 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT dostawy działki nr (…).

Uzupełnił go Pan pismem z 6 sierpnia 2026 r. (wpływ 7 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca Zainteresowany (dalej także: „Wnioskodawca”) jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca, w oparciu o wpis do CEiDG, prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, zarejestrowanym dla celów VAT.

Przeważającą działalnością gospodarczą Wnioskodawcy jest działalność sklasyfikowana pod kodem PKD 68.32.C - pozostała działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie, gdzie indziej niesklasyfikowana. Ponadto Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie przygotowania terenu pod budowę (PKD 43.12.Z), wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), działalności w zakresie architektury (PKD 71.11.Z), działalności fotograficznej (PKD 74.20.Z), jak również pozostałej działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej, gdzie indziej niesklasyfikowanej (PKD 74.99.Z).

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę nr (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Powierzchnia nieruchomości wynosi (…) ha.

Wnioskodawca nabył przedmiotową nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej (…). Nabycie nieruchomości nastąpiło nieodpłatnie od rodziców Wnioskodawcy. Tym samym, w związku z nabyciem przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Po nabyciu nieruchomości Wnioskodawca wprowadził ją do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierzał wykorzystać nieruchomość do celów prowadzonej działalności gospodarczej, tj. do realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu, w którym miała być prowadzona działalność edukacyjna - (...).

Przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem (...) jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w klinie zieleni. Na obszarze oznaczonym symbolem (...) dopuszcza się również budowę budynków gospodarczych oraz garażowych.

W ewidencji gruntów działka nr (…) oznaczona jest symbolem „Bp” - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, w części o powierzchni (…) ha, oraz symbolem „RVI” – grunty orne klasy VI, w części o powierzchni (…) ha.

Nieruchomość jest obecnie zabudowana budynkiem w stanie surowym, zdewastowanym w ponad 70%, znajdującym się w takim stanie od ponad 20 lat. Budynek ten stanowi samowolę budowlaną. W budynku nie jest zameldowana żadna osoba ani na pobyt stały, ani na pobyt czasowy. Budynek nie był i nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej Nieruchomość od wielu lat pozostaje nieużytkowana, natomiast znajdujący się na niej budynek pozostaje niezamieszkały, również przez cały okres posiadania nieruchomości przez Wnioskodawcę. Wnioskodawca nie czynił na nieruchomości żadnych nakładów ani nie ponosił wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Wnioskodawca uzyskał decyzję nr (…) z (…), wydaną z upoważnienia (…), następnie uzupełnioną postanowieniem z (…), zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę i rozbiórkę. Decyzja ta obejmuje budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z częścią usługową i niezbędną infrastrukturą oraz rozbiórkę obiektów budowlanych na terenie nieruchomości (…), tj. na działce ewidencyjnej nr (…), arkusz (…), obręb (…). Wnioskodawca uzyskał zatem pozwolenie na rozbiórkę istniejącego budynku oraz pozwolenie na budowę nowego obiektu. Zamiarem Wnioskodawcy było wyburzenie istniejącego obiektu i realizacja nowej inwestycji, która miała służyć prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca podjął jednak decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości zostanie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Przed dokonaniem planowanej dostawy Wnioskodawca dokona rozbiórki budynku znajdującego się obecnie na nieruchomości. Na moment dokonania dostawy na nieruchomości nie będzie znajdował się budynek ani budowla w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zamiarem Wnioskodawcy jest dokonanie dostawy nieruchomości po przeprowadzeniu rozbiórki istniejącego obiektu.

Pytanie ostatecznie sprecyzowane w piśmie z 6 sierpnia 2026 r.

Czy planowana przez Wnioskodawcę dostawa opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT 2 i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie przedstawione w piśmie z 6 sierpnia 2026 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, planowana przez Wnioskodawcę dostawa opisanej we wniosku nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ani art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jak wynika z powyższego zarówno budynki, budowle oraz ich części, w tym także grunt spełniają ustawową definicję towaru.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą. Wnioskodawca nabył nieruchomość położoną (…) w drodze darowizny od rodziców, a następnie wprowadził ją do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Zamiarem Wnioskodawcy było wykorzystanie nieruchomości do realizacji inwestycji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca uzyskał również decyzję nr (…) z (…), następnie uzupełnioną postanowieniem z (…), zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę i rozbiórkę.

Na nieruchomości znajduje się obecnie budynek w stanie surowym, zdewastowany w ponad 70%, stanowiący samowolę budowlaną. Wnioskodawca wskazał jednak, że przed dokonaniem planowanej dostawy dokona rozbiórki budynku znajdującego się obecnie na nieruchomości. Na moment dokonania dostawy na nieruchomości nie będzie znajdował się budynek ani budowla w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Rozpatrując powyższe w pierwszej kolejności należy ustalić, czy przedmiotem planowanej dostawy będzie grunt zabudowany czy niezabudowany.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądów Administracyjnych, sam fakt, że w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu - tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14.

W wyroku z 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.

W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

W rozpatrywanej sprawie Wnioskodawca wskazał, że przed dokonaniem planowanej dostawy dokona rozbiórki budynku znajdującego się obecnie na nieruchomości, a na moment dokonania dostawy na nieruchomości nie będzie znajdował się budynek ani budowla w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Uznać zatem należy, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie grunt niezabudowany. O statusie sprzedawanej działki decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności przeprowadzony przed dostawą proces rozbiórki usytuowanego na działce obiektu. Skoro na moment dostawy na nieruchomości nie będzie znajdował się budynek ani budowla, dostawa dotyczyć będzie gruntu niezabudowanego.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Przy czym, w świetle art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem (...) jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w klinie zieleni. Na obszarze oznaczonym symbolem (...) dopuszcza się również budowę budynków gospodarczych oraz garażowych.

Ponadto Wnioskodawca uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany, obejmującą budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z częścią usługową i niezbędną infrastrukturą.

Tym samym na moment dostawy nieruchomość będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W rezultacie planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT obejmuje wszystkie towary, tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: (i) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, (ii) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Wprawdzie w analizowanej sprawie Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości, ponieważ nieruchomość została nabyta nieodpłatnie w drodze darowizny, jednakże nieruchomość nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, a zamiarem Wnioskodawcy było wykorzystanie jej do realizacji inwestycji związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca uzyskał również pozwolenie na budowę i rozbiórkę w celu realizacji nowej inwestycji.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że znajdujący się na nieruchomości budynek pozostawał przez cały okres posiadania nieruchomości niezamieszkały i nieużytkowany oraz nie był w żaden sposób wykorzystywany przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość podlegała natomiast czynnościom zmierzającym do realizacji inwestycji oraz przygotowania gruntu pod nową zabudowę, w szczególności poprzez uzyskanie decyzji zatwierdzającej projekt zagospodarowania działki i projektu architektoniczno-budowlanego oraz pozwolenia na budowę i rozbiórkę istniejącego obiektu.

Tym samym nie można stwierdzić, że nieruchomość była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, w analizowanej sprawie nie jest spełniony jeden z warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT niezbędny do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie. W rezultacie planowana dostawa nieruchomości nie będzie korzystała również ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Reasumując, w opinii Zainteresowanego, planowana dostawa opisanej we wniosku nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej dla gruntu stawki podatku od towarów i usług, tj. według stawki podstawowej (23%) - na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Przeważającą działalnością gospodarczą Pana jest pozostała działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie. Ponadto prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie:

·      przygotowania terenu pod budowę,

·      wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

·      architektury,

·      działalności fotograficznej,

·      pozostałej działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej, gdzie indziej niesklasyfikowanej.

Jest Pan właścicielem nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…), którą nabył Pan na podstawie umowy darowizny od rodziców. Nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT. Po nabyciu działkę nr (…) wprowadził Pan do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. Zamierzał Pan nieruchomość wykorzystać do celów prowadzonej działalności gospodarczej, tj. do realizacji inwestycji polegającej na budowie obiektu na którym miała być prowadzona działalność edukacyjna – (...). Nieruchomość obecnie zabudowana jest budynkiem w stanie surowym, zdewastowanym w ponad 70%, znajdującym się w takim stanie od ponad 20 lat. Budynek stanowi samowolę budowlaną. Budynek nie był i nie jest wykorzystywany przez Pana do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość od wielu lat pozostaje nieużytkowana, natomiast znajdujący się na niej budynek pozostaje niezamieszkały. Nie czynił Pan żadnych nakładów ani nie ponosił wydatków na jej ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Uzyskał Pan pozwolenie na rozbiórkę istniejącego budynku oraz pozwolenie na budowę nowego budynku na terenie działki nr (…). Pana zamiarem było wyburzenie istniejącego obiektu i realizacja nowej inwestycji, która miała służyć prowadzonej działalności gospodarczej. Podjął Pan decyzję o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Sprzedaż zostanie poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej. Przed dokonaniem planowanej dostawy dokona Pan rozbiórki budynku znajdującego się na działce nr (…). Na moment dokonania dostawy na nieruchomości nie będzie znajdował się budynek ani budowla.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa działki nr (…) wskazanej we wniosku, będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W związku z powyższym – jak Pan wskazał – nieruchomość, którą planuje Pan sprzedać, została przez Pana nabyta na podstawie umowy darowizny. Po jej nabyciu zamierzał Pan wykorzystać działkę nr (…) do realizacji inwestycji polegającej na budowie (...), czyli do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Z tego względu wprowadził Pan wspomnianą działkę do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nieruchomość ta ma bezpośredni związek z Pana przedsiębiorstwem. Tym samym spełnione zostały przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Sprzedaż składników majątku wchodzących w skład majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Biorąc zatem pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że planowana przez Pana sprzedaż działki nr (…), zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez Pana jako podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a czynność dostawy opisanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy również, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r., w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, w świetle orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Zatem ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, działka zaklasyfikowana jest jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w klinie zieleni oraz dopuszcza się budowę budynków gospodarczych i garażowych.

Tym samym, działka nr (…) będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)  brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku działkę nr (…) nabył Pan od rodziców na podstawie umowy darowizny. Nabycie działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

W konsekwencji sprzedaż ww. działki nie może korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, więc należy wskazać, że transakcja sprzedaży wskazanej w opisie sprawy niezabudowanej działki nr (…) będzie stanowić transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując stwierdzam, że sprzedaż przez Pana działki nr (…), będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, wykonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W odniesieniu do tej transakcji wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Transakcja ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub pkt 2 ustawy.

Wobec powyższego, Pana stanowisko należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związana przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pan ponosi ryzyko związane ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno – skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.