0112-KDIL1-2.4012.217.2026.2.AK
Uznanie usług za kompleksowe.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 maja 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia czy część stała i część zmienna czynszu najmu stanowić będzie jedno wynagrodzenie za świadczenie kompleksowe stanowiące łącznie jedną podstawę opodatkowania dla usług najmu świadczonych na podstawie umów najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6.
Uzupełnili go Państwo pismem z 17 lipca 2026 r. (wpływ 17 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(…) (dalej jako: Spółka) realizuje inwestycję polegającą na wybudowaniu budynku zamieszkania zbiorowego. Decyzja o pozwoleniu na budowę określa przedmiot inwestycji jako budynek zamieszkania zbiorowego – hotel pracowniczy wraz z oczyszczalnią ścieków z odprowadzeniem oczyszczonych ścieków do rowu zlokalizowanego na działce nr (…) (dalej jako: Budynek). W projekcie architektoniczno-budowlanym, na podstawie którego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę wskazano:
1. w zakresie zaliczenia przedmiotu projektu do określonej kategorii obiektu budowlanego wskazano: budynek hotelu pracowniczego: (…) – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego (w rozumieniu przepisów ustawy prawo budowlane).
2. w zakresie zamierzonego sposobu użytkowania oraz programu użytkowego:
Funkcja Budynku
2.1 Funkcja hotelu pracowniczego
Projektowany budynek hotelu pracowniczego pełni funkcję budynku zamieszkania zbiorowego, w którym przewidywany okres pobytu tych samych osób przekracza trzy doby. Przeznaczony jest do zamieszkania przez mniej niż 50 osób.
2.2 Program użytkowy budynku hotelowego
Budynek hotelu pracowniczego jest dwukondygnacyjny. Oprócz strefy wejścia i komunikacji w budynku znajduje się część administracyjno-biurowa, pomieszczenia techniczne i gospodarcze oraz (…) apartamentów: (…) jednoosobowe i (…) dwuosobowych.
2.2.1 Strefa wejściowa i komunikacja
Strefę wejścia stanowi wydzielony pożarowo wiatrołap, który prowadzi dalej do obudowanej klatki schodowej, z której na parterze i na piętrze, przechodzi się poprzez przedsionki do korytarzy.
2.2.2 Pomieszczenia techniczne i gospodarcze
Pomieszczenia techniczne zlokalizowane są na parterze w pobliżu głównego wejścia do budynku. Są to pomieszczenia pompy ciepła dostępne z wiatrołapu i rozdzielnia główna dostępna z klatki schodowej. Rozdzielnia jest zlokalizowana częściowo pod biegiem schodów. Jest ona wydzielona pożarowo. Na końcu korytarzy znajdują się również dwa pomieszczenia gospodarcze.
2.2.3 Część administracyjno-biurowa
Na parterze na lewo od wejścia zlokalizowana jest część administracyjno-biurowa. Składa się ona z dostępnej z korytarza parteru recepcji, z której przechodzi się do trzech pomieszczeń biurowych, pomieszczenia socjalnego i toalety. Część biurowa przewidziana jest dla maksymalnie (…) pracowników. Wysokość pomieszczeń biurowych to min. 3 m. Są one doświetlone światłem dziennym poprzez okna spełniające warunek powierzchni nie mniejszej niż 1/8 powierzchni podłogi. Pomieszczenie recepcji nie jest pomieszczeniem stałej pracy. Czas przebywania w nim osoby obsługującej nie przekroczy 2 godzin bez przerwy.
2.2.4 Apartamenty hotelowe
Apartamenty hotelowe zlokalizowane są zarówno na parterze jak i na piętrze. Zaprojektowano 3 lokale jednoosobowe (dwa o powierzchni (…) m2 każdy, trzeci apartament o powierzchni (…) m2) i (…) lokali dwuosobowych (gdzie każdy z apartamentów ma powierzchnię (…) m2). Lokale jednoosobowe składają się z korytarza, łazienki i pokoju z aneksem kuchennym. Lokale dwuosobowe składają się z korytarza, łazienki, pokoju z aneksem kuchennym oraz drugiego pokoju. Łazienki w apartamentach wyposażone są w prysznic, umywalkę, miskę ustępową i pralkę automatyczną. Wszystkie pomieszczenia w apartamentach mają wysokość min. 2,50 m. Pokoje doświetlone są światłem dziennym poprzez okna spełniające warunek powierzchni nie mniejszej niż 1/8 powierzchni podłogi.
Żaden z apartamentów hotelowych nie będzie wyodrębniony jako samodzielny lokal w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.), dla apartamentów hotelowych nie będą też prowadzone oddzielne księgi wieczyste. W przyszłości jednak Spółka zamierza podjąć działania, których celem jest wyodrębnienie własności poszczególnych lokali, z założeniem księgi wieczystej dla każdego z wyodrębnionych apartamentów i sprzedaż kilku z nich podmiotom trzecim.
Ze względu na to, że działka, na której jest posadowiony Budynek jest zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod teren zabudowy usług nieuciążliwych, to nie mógł na tej działce powstać budynek mieszkalny a zatem Budynek nie jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, ale budynkiem zamieszkania zbiorowego hotelem pracowniczym. Rozwiązania funkcjonalne i techniczne Budynku odpowiadają wymaganiom właściwym dla budynków zamieszkania zbiorowego, a nie rozwiązaniom charakterystycznym dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych. W Budynku dopuszczalne jest wyodrębnianie samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu (np. hotelowe, usługowe). Nie ma zatem możliwości zmiany funkcji Budynku i poszczególnych apartamentów hotelowych na funkcję mieszkalną.
3. Układ przestrzenny oraz forma architektoniczna.
Budynek hotelu zaprojektowano jako zwartą bryłę w kształcie prostopadłościanu o wymiarach (…) m x (…) m i wysokości (…) m, ze strefą wejścia głównego zaakcentowaną niewielkim podcieniem, znajdującym się w centralnej części elewacji południowej, od strony parkingu, oraz uskokiem w elewacji zachodniej. Bryłę urozmaicają balkony zlokalizowane w elewacji południowej i północnej. Budynek jest niepodpiwniczony, dwukondygnacyjny, przykryty dachem płaskim o spadku 3%. Projektowana zabudowa spełnia wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W projekcie uwzględniono (…) miejsc parkingowych oraz dodatkowo (…) miejsce parkingowe przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych.
4. Charakterystyczne parametry obiektów budowlanych.
Budynek zamieszkania zbiorowego – hotel pracowniczy
· powierzchnia zabudowy: (…) m2;
· powierzchnia użytkowa: (…) m2;
5. Liczba lokali mieszkalnych i użytkowych.
W budynku hotelu pracowniczego znajduje się (…) lokali użytkowych: (…) apartamentów hotelowych i (…) lokal biurowy.
6. Sposób dostosowania budynku do potrzeb osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych.
W celu umożliwienia dostępu dla osób niepełnosprawnych przy wejściu do budynku hotelu zaprojektowano chodnik bez schodów i stopni zewnętrznych. Parametry przestrzenne komunikacji umożliwiają poruszanie się osób na wózku inwalidzkim. Wszystkie wejścia i przejścia zaprojektowano jako bezprogowe. Na poziom piętra prowadzi winda przystosowana do potrzeb osób niepełnosprawnych.
7. Informacje o kategorii zagrożenia ludzi oraz przewidywanej liczbie osób na każdej kondygnacji, a także w pomieszczeniach, których drzwi ewakuacyjne powinny otwierać się na zewnątrz pomieszczeń.
Kategorie stref zagrożenia ludzi:
Budynek hotelu kwalifikuje się do kategorii zagrożenia ludzi ZL V.
Pomieszczenie pompy ciepła jako pomieszczenie techniczne powiązane funkcjonalnie z częścią budynku zaliczoną do kategorii ZL V również wlicza się w tą kategorię. Pomieszczenie rozdzielni głównej, w której znajdują się zasilanie urządzeń przeciwpożarowych projektuje się jako wydzielona strefa PM.
Przewidywana liczba osób na każdej kondygnacji:
Parter – do (…) pracowników biurowych i (…) wynajmujących.
Piętro – (…) wynajmujących.
Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Spółka po zakończeniu inwestycji i oddaniu opisanego wyżej Budynku do użytkowania planuje zawieranie następujących rodzajów umów najmu dotyczących każdego z (…) apartamentów hotelowych:
A. Umowa najmu zawarta z osobą fizyczną z przeznaczeniem zajmowanego lokalu na cele pobytu czasowego osoby fizycznej zawierana na terminy roczne z możliwością przedłużenia umowy – dalej jako: Umowa Najmu Typu 1.
B. Umowa najmu zawarta z osobą fizyczną z przeznaczeniem zajmowanego lokalu na cele pobytu czasowego osoby fizycznej zawierana na terminy sześciomiesięczne z możliwością przedłużenia umowy – dalej jako: Umowa Najmu Typu 2.
C. Umowa najmu zawarta z przedsiębiorcą (spółką lub osobą fizyczną będącą przedsiębiorcą) z przeznaczeniem zajmowanego lokalu na cele pobytu czasowego osoby fizycznej będącej pracownikiem, zleceniobiorcą lub kontrahentem najemcy, zawierana na terminy roczne z możliwością przedłużenia umowy – dalej jako: Umowa Najmu Typu 3.
D. Umowa najmu zawarta z przedsiębiorcą (spółką lub osobą fizyczną będącą przedsiębiorcą) z przeznaczeniem zajmowanego lokalu na cele pobytu czasowego osoby fizycznej będącej pracownikiem, zleceniobiorcą lub kontrahentem najemcy, zawierana na terminy sześciomiesięczne z możliwością przedłużenia umowy – dalej jako: Umowa Najmu Typu 4.
E. Umowa najmu zawarta z osobą fizyczną z przeznaczeniem zajmowanego lokalu na cele pobytu czasowego osoby fizycznej zawierana na terminy trzymiesięczny z możliwością przedłużenia umowy – dalej jako: Umowa Najmu Typu 5.
F. Umowa najmu zawarta z przedsiębiorcą (osobą fizyczną będącą przedsiębiorcą) z przeznaczeniem zajmowanego lokalu na cele pobytu czasowego osoby fizycznej, czyli właściciela firmy zawierana na terminy sześciomiesięczne lub roczny z możliwością przedłużenia umowy – dalej jako: Umowa Najmu Typu 6.
W ramach każdego z wyżej opisanych Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6, Spółka jako wynajmujący zapewni najemcy kompleksową usługę najmu, to znaczy w ramach opłaty za usługę Spółka będzie zapewniała nie tylko wynajęcie apartamentu, ale także szereg świadczeń dodatkowych (pomocniczych), które są integralnie związane z usługą główną i nie są świadczone niezależnie. Takimi świadczeniami pomocniczymi będą zapewnienie dostawy mediów (energia elektryczna, woda, Internet, telewizja, odprowadzanie ścieków, ogrzewanie, możliwość parkowania samochodu na miejscu parkingowym przed budynkiem), bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców.
Rozliczenia z tytułu każdej z Umów będą uregulowane szczegółowo w Umowie Najmu danego typu, gdzie zapisane zostanie, że czynsz najmu składa się z elementu stałego (stała kwota miesięczna), dalej jak: Część Stała Czynszu Najmu oraz z elementu zmiennego (równowartość przypadających na dany apartament kosztów z tytułu zużytej energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, możliwości parkowania samochodu na miejscu parkingowym przed budynkiem, przy czym nie jest możliwe korzystanie z miejsca parkingowego bez zawarcia Umowy Najmu), dalej jako: Część Zmienna Czynszu Najmu.
Osoba korzystająca z apartamentu na podstawie jednej z wyżej opisanych Umów Najmu nie będzie miała możliwości zameldowania się na pobyt stały, będzie korzystała z lokalu wyłącznie w celach czasowego pobytu na okres określony w umowie najmu.
Wszystkie umowy dotyczące dostarczania mediów będą zawierane bezpośrednio przez Spółkę z danym dostawcą mediów. Wydanie apartamentu będzie odbywać się w obecności przedstawiciela Spółki i obejmować będzie przekazanie klucza lub karty dostępu, sprawdzenie stanu wyposażenia apartamentu oraz poinformowanie najemcy o zasadach korzystania z apartamentu. Zakończenie najmu nastąpi między najemcą a przedstawicielem Spółki poprzez zwrot klucza lub karty oraz kontrolę stanu apartamentu. Na te okoliczności będzie spisywany protokół zdawczo – odbiorczy. Najemca ponosić będzie odpowiedzialność materialną za wszelkiego rodzaju uszkodzenia lub zniszczenia przedmiotów wyposażenia i urządzeń technicznych powstałe z jego winy w okresie trwania umowy najmu.
W skład usługi kompleksowej świadczonej przez Spółkę dla najemcy wchodzić będzie także bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców.
Dodatkowo Spółka wynajmie przestrzeń biurową w obrębie budynku innemu przedsiębiorcy z przeznaczeniem na cele prowadzonej działalności gospodarczej, przy czym ta umowa najmu nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, jako że w tym zakresie dla Spółki oczywiste pozostaje zastosowanie stawki 23% podatku od towarów i usług.
W obrębie przestrzeni biurowej budynku znajdować się będzie recepcja – rozumiana jako miejsce, w którym najemcy będą mogli się kontaktować z przedstawicielem Spółki, zgłaszać ewentualne awarie lub uwagi dotyczące przedmiotu najmu.
Każdy z (…) apartamentów hotelowych będzie w pełni umeblowany, w skład umeblowania wchodzić będzie także piec indukcyjny do przygotowywania posiłków, lodówka, pralka automatyczna.
Na dzień złożenia niniejszego wniosku Spółka nie posiada formalnie potwierdzonego PKOB ani KŚT dla Budynku, ale został złożony w tym zakresie wniosek do Głównego Urzędu Statystycznego w Łodzi o wydanie opinii klasyfikacyjnej w zakresie zaklasyfikowania Budynku oraz poszczególnych apartamentów hotelowych (po wyodrębnieniu ich własności) do właściwego grupowania klasyfikacji PKOB oraz KŚT.
Spółka planuje wystawiać faktury VAT na najemców z tytułu świadczenia usługi kompleksowej na podstawie Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6, gdzie do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług wejdzie:
· Część Stała Czynszu Najmu;
· Część Zmienna Czynszu Najmu (obejmująca równowartość kwot netto wynikająca z faktur zakupu usług przez Spółkę od dostawców mediów, przypadających na dany apartament kosztów z tytułu zużytej energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, możliwości parkowania samochodu na miejscu parkingowym przed budynkiem).
Na tle opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego polegającego na świadczeniu przez Spółkę kompleksowej usługi najmu polegającej na wynajmowaniu przez Spółkę poszczególnych apartamentów w ramach Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6 powstała kwestia uzyskania interpretacji indywidualnej potwierdzającej prawidłowość włączenia do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów Części Stałej Czynszu Najmu i Części Zmiennej Czynszu Najmu i rozstrzygnięcia czy prawidłowe będzie stosowanie tej samej stawki podatku od towarów i usług do Części Stałej Czynszu Najmu i Części Zmiennej Czynszu Najmu.
Nie jest przedmiotem niniejszego wniosku rozstrzygnięcia jaka to powinna być stawka podatku od towarów i usług. W tym zakresie Spółka złożyła wniosek o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.
Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Spółka prowadzi działalność gospodarczą od 19 lutego 2015 r., gdzie wpisany do KRS przedmiot działalności obejmuje:
A. Przedmiot przeważającej działalności:
· 41, 10, Z – Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;
B. Przedmiot pozostałej działalności:
· 70, 10, Z – Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem holdingów finansowych;
· 64, 20, Z – Działalność holdingów finansowych;
· 70, 22, Z – Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania;
· 74, 90, Z – Pozostała działalność profesjonalna, naukowa i techniczna, gdzie indziej niesklasyfikowana;
· 68, 10, Z – Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek;
· 41, 20, Z – Roboty budowlane związane z wnoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych;
· 7 42 – Roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej;
· 43 – Roboty budowlane specjalistyczne;
· 68, 20, Z – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
W sposób faktyczny Spółka prowadzi aktualnie działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, prowadzenia robót budowlanych, kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych a po oddaniu do użytkowania inwestycji opisanej we wniosku Spółka będzie także prowadzić działalność w zakresie wynajmowania apartamentów na podstawie opisanych we wniosku Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5, Typu 6.
Spółka świadczy usługi we własnym imieniu i na własny rachunek.
1. Umowa najmu przewiduje następujące prawa i obowiązki Spółki jako wynajmującego:
A. Wynajmujący oddaje Najemcy do używania apartament hotelowy (lokal) wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi (dalej jako: Przedmiot Umowy);
B. integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie przez Wynajmującego Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy;
C. wydanie Przedmiotu Umowy zostanie potwierdzone odpowiednim protokołem zdawczo-odbiorczym, określającym Przedmiot Umowy wraz z wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi;
D. Wynajmujący może rozwiązać Umowę przed upływem na jaki została zawarta bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym (skutecznym od dnia doręczenia stosownego oświadczenia na adres Najemcy wskazany jako adres do doręczeń), w następujących przypadkach:
· Najemca zalega z zapłatą Czynszu przez okres wskazany w umowie i pomimo pisemnego zawiadomienia przez Wynajmującego o zamiarze rozwiązania Umowy oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, Najemca nie zapłaci wszystkich zaległych kwot wraz z należnymi odsetkami;
· Najemca wykorzystuje Przedmiot Umowy w celu innym niż określony w Umowie, w szczególności niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszcząc urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku innych mieszkańców, albo w sposób rażący lub uporczywy narusza porządek domowy, w szczególności uporczywie narusza postanowienia Regulaminu Budynku, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, i pomimo pisemnego wezwania oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na usunięcie/zaprzestanie takich naruszeń, Najemca nie usunie/nie zaprzestanie takich naruszeń;
· Najemca podnajmuje Przedmiot Umowy lub udostępnia go do korzystania osobie trzeciej z naruszeniem przepisów Umowy;
· Najemca nie wpłaci kaucji w wysokości określonej w Umowie w terminie określonym w Umowie lub nie dokona jakiejkolwiek dodatkowej wpłaty w celu utrzymania wymaganej wysokości kaucji zgodnie z Umową, pomimo uprzedniego wezwania przez Wynajmującego do wpłaty kaucji lub dokonania takiej dodatkowej wpłaty oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na usunięcie takiego naruszenia;
· z przyczyn leżących po stronie Najemcy, nie dojdzie do wydania Przedmiotu Umowy;
· Najemca nie utrzymuje Przedmiotu Umowy zgodnie z wymogami zapisanymi w Umowie, w szczególności nie wykonuje drobnych nakładów obejmujących drobne naprawy i prace konserwacyjne, jak również bieżące utrzymanie czystości Przedmiotu Umowy, pomimo uprzedniego pisemnego wezwania do usunięcia takiego naruszenia oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na jego usunięcie;
· Najemca narusza przepisy przeciwpożarowe, sanitarne, porządkowe lub zasady bezpieczeństwa obowiązujące w Budynku w sposób stwarzający zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia, Przedmiotu Umowy, innych lokali lub budynku.
E. Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za przerwy lub zakłócenia w dostawie mediów objętych Częścią Zmienną Czynszu Najmu, jeżeli wynikają one z przyczyn leżących po stronie dostawców mediów lub innych podmiotów trzecich, za które Wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności z awarii sieci lub instalacji niebędących w wyłącznym władaniu Wynajmującego, prac konserwacyjnych lub modernizacyjnych prowadzonych przez dostawców mediów, jak również z przyczyn stanowiących siłę wyższą. W takich przypadkach Wynajmujący podejmie racjonalne działania zmierzające do jak najszybszego przywrócenia dostawy mediów, a Najemcy nie przysługują z tego tytułu roszczenia wobec Wynajmującego, w tym roszczenia o obniżenie Czynszu;
F. obowiązek ubezpieczenia Przedmiotu Umowy spoczywa na Wynajmującym;
G. Wynajmujący będzie uprawniony do okresowej, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach również doraźnej kontroli stanu i wyposażenia technicznego Przedmiotu Umowy oraz do określenia zakresu niezbędnych prac i sposobu ich wykonania. Wynajmujący poinformuje Najemcę z wyprzedzeniem o terminie planowanego wejścia do Przedmiotu Umowy. Ponadto Wynajmujący będzie posiadał zapasowy klucz główny do Przedmiotu Umowy.
H. Wynajmujący będzie uprawniony do przeniesienia swoich praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na bank, instytucję finansową lub podmiot powiązany osobowo lub kapitałowo z Wynajmującym.
2. Umowa najmu przewiduje następujące prawa i obowiązki Najemcy jako wynajmującego:
A. Najemca obejmuje w tym celu w posiadanie apartament hotelowy (lokal) wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi;
B. zakaz podnajmu przez Najemcę Przedmiotu Umowy osobom trzecim;
C. Najemca nie może wykorzystywać Przedmiotu Umowy w żadnym innym celu niż określony w Umowie;
D. Najemca zobowiązuje się korzystać z Przedmiotu Umowy zgodnie z Umową oraz spełniać i przestrzegać wszelkich obowiązujących wymogów wynikających z przepisów prawa i obowiązujących norm;
E. warunkiem wydania Przedmiotu Umowy Najemcy jest doręczenie Wynajmującemu oświadczenia osoby trzeciej, wskazanej przez Najemcę, udzielającej poręczenia za zobowiązania Najemcy wynikające z Umowy. Brak doręczenia oświadczenia, o którym mowa w zdaniu poprzednim, uprawnia Wynajmującego do odmowy wydania Przedmiotu Umowy do czasu ustanowienia tego zabezpieczenia;
F. Najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia Umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadku wystąpienia po stronie Najemcy ważnych okoliczności życiowych uzasadniających zakończenie korzystania z Przedmiotu Umowy przed upływem okresu, na jaki Umowa została zawarta. Wypowiedzenie jest skuteczne od dnia doręczenia stosownego oświadczenia na adres Wynajmującego wskazany jako adres do doręczeń. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i powinno wskazywać okoliczności uzasadniające skorzystanie z tego uprawnienia, a Wynajmujący może zażądać przedstawienia dokumentów potwierdzających wystąpienie tych okoliczności, jeśli ich udokumentowanie jest możliwe. Wypowiedzenie Umowy w powyższym trybie nie zwalnia Najemcy z obowiązku zapłaty Czynszu należnego za okres wypowiedzenia oraz uregulowania innych zobowiązań wynikających z Umowy powstałych do dnia jej rozwiązania.
G. Najemca jest zobowiązany do zapłaty Wynajmującemu miesięczny Czynsz Najmu, na który składają się część stała czynszu najmu oraz część zmienna czynszu najmu (dalej łącznie zwane „Czynszem”). Część stała czynszu najmu stanowi stałą kwotę miesięczną w wysokości z góry określonej kwoty brutto, Część Zmienna Czynszu Najmu stanowi równowartość kosztów wynikających z faktycznie zużytych przez Najemcę w danym miesiącu mediów: energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania oraz możliwości korzystania z miejsca parkingowego przed budynkiem (dalej: „Część Zmienna Czynszu Najmu”). Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez zawarcia Umowy Najmu i stanowi integralny, nierozłączny element usługi najmu.
H. W przypadku jakichkolwiek opóźnień w płatności Części Stałej Czynszu Najmu, Części Zmiennej Czynszu Najmu (lub ich części), Najemca będzie zobowiązany do zapłaty odsetek ustawowych za takie opóźnienie w płatności.
I. Najemca będzie zobowiązany utrzymywać Przedmiot Umowy (wraz z wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi) oraz części wspólne, z których Najemca jest uprawniony korzystać, w należytym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym, a także przestrzegać Regulaminu Budynku oraz zarządzeń i innych wytycznych Wynajmującego dotyczących zarządu budynkiem.
J. Najemca zobowiązuje się korzystać z Przedmiotu Umowy zgodnie z zasadami współżycia społecznego, a w szczególności przestrzegać ciszy nocnej w godzinach wskazanych w Regulaminie Budynku.
K. Najemca będzie odpowiedzialny za utrzymanie Przedmiotu Umowy w stanie odpowiednim do uzgodnionego przez Strony sposobu korzystania, z wyjątkiem napraw obciążających Wynajmującego. Drobne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z Przedmiotu Umowy, w tym drobne naprawy i prace konserwacyjne, jak również bieżące utrzymanie czystości Przedmiotu Umowy będą wykonywane niezwłocznie przez Najemcę na jego własny koszt. Najemca odpowiada za zapewnienie właściwego stanu Przedmiotu Umowy, tak aby nie ulegał on pogorszeniu.
L. Bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego Najemca nie może dokonywać żadnych ulepszeń ani modyfikacji Przedmiotu Umowy (jakichkolwiek remontów, malowania, ingerencji w ściany, sufity lub podłogi itp.).
M. W przypadku konieczności wykonania przez Wynajmującego prac remontowych lub modernizacyjnych budynku, w skład którego wchodzi Przedmiot Umowy, niezależnie od tego, czy prace te są obowiązkowe na mocy przepisów prawa, Najemca musi umożliwić ich wykonanie. Wynajmujący poinformuje Najemcę z odpowiednim wyprzedzeniem o planowanych pracach.
N. Jeżeli w Przedmiocie Umowy wystąpi lub będzie groziła jakakolwiek szkoda, w tym szkoda lub groźba szkody dotycząca rur, przewodów, kanałów, instalacji odpływowych, kanalizacji, systemów i urządzeń, Najemca będzie zobowiązany niezwłocznie powiadomić o tym pracowników Wynajmującego znajdujących się w biurze administracji budynku, a jeśli nie będzie to możliwe – powiadomić o tym bezpośrednio Wynajmującego pisemnie lub za pośrednictwem poczty elektronicznej. W przypadku wystąpienia bezpośredniej szkody lub gdy powstała szkoda grozi rozszerzeniem się, Najemca będzie zobowiązany niezwłocznie powiadomić o tym pracowników Wynajmującego znajdujących się w biurze administracji budynku (lub – w przypadku braku takiej możliwości – Wynajmującego bezpośrednio) oraz niezwłocznie podjąć odpowiednie środki w celu uniknięcia lub ograniczenia (dalszej) szkody w Przedmiocie Umowy. Powyższe będzie miało zastosowanie w szczególności, jeżeli szkoda wystąpiła lub grozi wystąpieniem w wyniku warunków atmosferycznych.
O. Najemca będzie odpowiedzialny za wszelkie szkody w Przedmiocie Umowy powstałe w wyniku zawinionego niewykonania przez Najemcę jakiegokolwiek obowiązku wynikającego z niniejszej Umowy. Na potrzeby niniejszego punktu przez Najemcę rozumie się również wszelkie osoby trzecie przebywające w Przedmiocie Umowy za jego zgodą lub wiedzą.
P. obowiązek ubezpieczenia wszystkich rzeczy ruchomych stanowiących własność Najemcy i znajdujących się w Przedmiocie Umowy od pożaru, zalania i kradzieży spoczywa na Najemcy, a Wynajmujący nie ponosi w tym zakresie żadnej odpowiedzialności.
Q. W przypadku awarii lub innej sytuacji nagłej zagrażającej Przedmiotowi Umowy, innym lokalom, budynkowi lub bezpieczeństwu osób, Najemca zobowiązany jest niezwłocznie umożliwić wejście do Przedmiotu Umowy Wynajmującemu, jego pracownikom lub osobom przez niego upoważnionym;
R. Bez uprzedniej, pisemnej zgody Wynajmującego, Najemca nie może podnająć Przedmiotu Umowy ani udostępniać go do korzystania osobom trzecim pod jakimkolwiek tytułem i na jakichkolwiek warunkach, nawet nieodpłatnie lub okresowo.
S. w ostatnim dniu Okresu Najmu lub w dniu rozwiązania Umowy, Najemca zwróci Wynajmującemu Przedmiot Umowy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem stopnia zużycia wynikającego z prawidłowej eksploatacji (prawidłowego użytkowania), opróżniony ze wszystkich urządzeń, wyposażenia i innych rzeczy wniesionych przez Najemcę do Przedmiotu Umowy.
T. Zwrot Przedmiotu Umowy zostanie potwierdzony protokołem zdawczo-odbiorczym, który przedstawi stan Przedmiotu Umowy w dniu jego zwrotu Wynajmujące mu. Protokół zostanie sporządzony według tego samego wzoru co protokół zdawczo-odbiorczy. W przypadku gdy Najemca nie zwróci Przedmiotu Umowy zgodnie z powyższymi postanowieniami, Wynajmujący będzie uprawniony do naliczenia odszkodowania za bezumowne korzystanie przez Najemcę z Przedmiotu Umowy w wysokości równej wysokości czynszu, jaki Wynajmujący mógłby uzyskać z tytułu najmu Przedmiotu Umowy. Odszkodowanie naliczane będzie w proporcjonalnej wysokości za każdy dzień zajmowania jakiejkolwiek części Przedmiotu Umowy po dniu, w którym Przedmiot Umowy powinien zostać zwrócony Wynajmującemu. Ponadto Najemca będzie nadal zobowiązany do pokrywania wszystkich udokumentowanych kosztów związanych z korzystaniem z Przedmiotu Umowy, obliczonych proporcjonalnie do liczby dni w miesiącu, w którym Najemca bezumownie dysponował Przedmiotem Umowy.
U. W przypadku gdy Najemca nie usunie swoich rzeczy z Przedmiotu Umowy, Wynajmujący będzie uprawniony do ich usunięcia i przechowania w magazynie lub do ich utylizacji na koszt i ryzyko Najemcy.
V. Najemca zobowiązuje się przywrócić Przedmiot Umowy do stanu, w jakim znajdował się przed rozpoczęciem użytkowania, tj. do stanu bardzo dobrej używalności.
W. W przypadku gdy Najemca nie doprowadzi Przedmiotu Umowy do stanu określonego w powyższych ustępach, w szczególności nie wykona wskazanych powyżej prac, Wynajmujący będzie uprawniony do doprowadzenia Przedmiotu Umowy do takiego stanu, a następnie do obciążenia Najemcy kosztami poniesionymi przez Wynajmującego w związku z pracami związanymi z doprowadzeniem Przedmiotu Umowy do odpowiedniego stanu, jak również odszkodowaniem za czynsz, który mógłby zostać uzyskany za okres, w którym Wynajmujący doprowadzał Przedmiot Umowy do odpowiedniego stanu (utracone korzyści).
X. W celu zabezpieczenia wszelkich ewentualnych roszczeń Wynajmującego wobec Najemcy wynikających z Umowy, Najemca wpłaci Wynajmującemu kaucję w wysokości określonej w umowie.
Y. Najemca zobowiązuje się zwrócić Przedmiot Umowy w stanie posprzątanym. W przypadku niewykonania tego obowiązku, Wynajmujący będzie miał prawo potrącić z kaucji kwotę odpowiadającą wysokości poniesionych przez niego kosztów sprzątania.
Wyżej wskazane prawa i obowiązki Wynajmującego i Najemcy występują dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
3. Dodatkowe uwarunkowania jakie występują tylko w Umowie Najmu Typu 3 i Typu 4 wyglądają następująco:
A. W zakresie praw i obowiązków Wynajmującego:
· Wynajmujący jest uprawniony do odmowy dopuszczenia do korzystania z Przedmiotu Umowy osoby, która nie została zgłoszona zgodnie z Umową, nie posiada ważnego skierowania do zamieszkania (w przypadku Osoby Korzystającej będącej pracownikiem Najemcy), odmawia potwierdzenia swojej tożsamości lub której pobyt naruszałby Umowę, Regulamin Budynku, przepisy prawa albo bezpieczeństwo lub porządek w budynku.
· Wynajmujący może rozwiązać Umowę przed upływem Okresu Najmu bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym (skutecznym od dnia doręczenia stosownego oświadczenia na adres Najemcy wskazany jako adres do doręczeń), w następujących przypadkach:
· Najemca zalega z zapłatą Czynszu za okres wskazany w umowie i pomimo pisemnego zawiadomienia przez Wynajmującego o zamiarze rozwiązania Umowy oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, Najemca nie zapłaci wszystkich zaległych kwot wraz z należnymi odsetkami;
· Osoba Korzystająca lub inna osoba przebywająca w Przedmiocie Umowy za wiedzą, zgodą lub z polecenia Najemcy lub Osób Korzystających, wykorzystuje Przedmiot Umowy w celu innym niż określony w Umowie, w szczególności niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszcząc urządzenia przeznaczone do wspólnego użytku innych mieszkańców, albo w sposób rażący lub uporczywy narusza porządek domowy, w szczególności uporczywie narusza postanowienia Regulaminu Budynku, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, i pomimo pisemnego wezwania oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na usunięcie lub zaprzestanie takich naruszeń, Najemca lub Osoba Korzystająca nie usunie nie zaprzestanie takich naruszeń;
· Najemca dopuszcza do korzystania z Przedmiotu Umowy osoby inne niż Osoby Korzystające zgłoszone Wynajmującemu zgodnie z Umową albo podnajmuje Przedmiot Umowy lub udostępnia go osobom trzecim z naruszeniem przepisów Umowy;
· Najemca nie przekazuje Wynajmującemu listy Osób Korzystających, aktualizacji tej listy lub dokumentów skierowania do zamieszkania (w przypadku Osób Korzystających będących pracownikami Najemcy), pomimo uprzedniego wezwania i wyznaczenia dodatkowego terminu na wykonanie tego obowiązku;
· Osoba Korzystająca odmawia opuszczenia Przedmiotu Umowy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu Umowy (lub cofnięciu skierowania albo zakończenia jego okresu – w przypadku Osoby Korzystającej będącej pracownikiem Najemcy), a Najemca nie doprowadzi do opuszczenia Przedmiotu Umowy przez tę osobę niezwłocznie, nie później niż w terminie 24 godzin od wezwania przez Wynajmującego;
· Najemca lub Osoba Korzystająca narusza przepisy przeciwpożarowe, sanitarne, porządkowe lub zasady bezpieczeństwa obowiązujące w Budynku w sposób stwarzający zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia, Przedmiotu Umowy, innych lokali lub Budynku.
B. W zakresie praw i obowiązków Najemcy w Umowie Typu 3 i Typu 4 występują dodatkowo poniższe:
· Najemca jest przedsiębiorcą i zawiera umowę najmu w celu zapewnienia czasowego pobytu w Przedmiocie Umowy wskazanym przez siebie osobom fizycznym – pracownikom, zleceniobiorcom, współpracownikom, kontrahentom, wspólnikom oraz członkom organów Najemcy będącego spółką (dalej jako „Osoby Korzystające”). Osoby Korzystające nie są stroną Umowy.
· Najemca ponosi wobec Wynajmującego odpowiedzialność za działania i zaniechania Osób Korzystających jak za działania i zaniechania własne;
· Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Osobom Korzystającym możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego przez Osoby Korzystające nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
· Najem Przedmiotu Umowy następuje wyłącznie w celu zapewnienia czasowego pobytu Osobom Korzystającym, wskazanym przez Najemcę. Korzystanie z Przedmiotu Umowy nie służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych Najemcy ani Osób Korzystających i nie uprawnia Najemcy ani Osób Korzystających do zameldowania się w Przedmiocie Umowy na pobyt stały.
· Najemca zobowiązany jest przekazać Wynajmującemu, najpóźniej w dniu wydania Przedmiotu Umowy, listę Osób Korzystających oraz – w przypadku, gdy Osobami Korzystającymi będą pracownicy Najemcy – kopię lub potwierdzenie skierowania do zamieszkania wydanego każdej z tych Osób przez Najemcę. Lista powinna obejmować co najmniej imię i nazwisko Osoby Korzystającej, numer dokumentu tożsamości albo inny uzgodniony identyfikator, okres skierowania (wyłącznie w przypadku Osób Korzystających będącymi pracownikami Najemcy) oraz dane kontaktowe Najemcy w sprawach dotyczących danej Osoby Korzystającej. Liczba Osób Korzystających jednocześnie z Przedmiotu Umowy nie może przekraczać liczby miejsc przewidzianych dla danego lokalu zgodnie z (...). Najemca zobowiązuje się niezwłocznie, nie później niż w terminie wskazanym w Umowie przed planowaną zmianą Osób Korzystających, poinformować Wynajmującego o tej zmianie oraz przekazywać zaktualizowaną listę tych Osób.
· Najemca nie będzie korzystał z Przedmiotu Umowy osobiście. Do korzystania z Przedmiotu Umowy uprawnione są wyłącznie Osoby Korzystające wskazane Wynajmującemu zgodnie z Umową. Najemca zobowiązuje się zapewnić, że z Przedmiotu Umowy nie będą korzystać żadne inne osoby, w szczególności osoby niezgłoszone Wynajmującemu.
· Najemca ani Osoby Korzystające nie mogą wykorzystywać Przedmiotu Umowy w żadnym innym celu niż określony w Umowie.
· Najemca oświadcza, że Osoby Korzystające będą korzystać z Przedmiotu Umowy zgodnie z Umową oraz przestrzegać wszelkich obowiązujących wymogów wynikających z przepisów prawa i obowiązujących norm. Najemca zobowiązuje się ponadto zapewnić, że każda Osoba Korzystająca przed rozpoczęciem pobytu zapozna się z Regulaminem Budynku oraz wynikającymi z Umowy zasadami korzystania z Przedmiotu Umowy.
· W przypadku zawarcia przez Najemcę Umowy na cele czasowego pobytu pracowników Najemcy, wymagane jest przekazanie Wynajmującemu przez Najemcę kopii lub potwierdzenia skierowania pracownika do zamieszkania w Przedmiocie Umowy. Przekazanie skierowania musi nastąpić najpóźniej w dniu wydania Przedmiotu Umowy.
· Najemca zobowiązany jest zapewnić, że Osoby Korzystające będą utrzymywać Przedmiot Umowy (wraz z wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi) oraz części wspólne, z których Osoby Korzystające są uprawnione korzystać, w należytym stanie technicznym, higienicznym i sanitarnym, a także zapewnić przestrzeganie przez Osoby Korzystające Regulaminu Budynku oraz zarządzeń i innych wytycznych Wynajmującego dotyczących zarządu budynkiem.
· Najemca zobowiązuje się zapewnić, że Osoby Korzystające będą korzystać z Przedmiotu Umowy zgodnie z zasadami współżycia społecznego, a w szczególności będą przestrzegać ciszy nocnej w godzinach wskazanych w Regulaminie Budynku.
· Najemca będzie odpowiedzialny za utrzymanie Przedmiotu Umowy przez Osoby Korzystające w stanie odpowiednim do uzgodnionego przez Strony sposobu korzystania, z wyjątkiem napraw obciążających Wynajmującego. Drobne nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z Przedmiotu Umowy, w tym drobne naprawy i prace konserwacyjne, jak również bieżące utrzymanie czystości Przedmiotu Umowy będą wykonywane niezwłocznie przez Najemcę na jego własny koszt. Najemca odpowiada za zapewnienie właściwego stanu Przedmiotu Umowy, tak aby nie ulegał on pogorszeniu.
· Bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego Najemca ani Osoby Korzystające nie mogą dokonywać żadnych ulepszeń ani modyfikacji Przedmiotu Umowy (jakichkolwiek remontów, malowania, ingerencji w ściany, sufity lub podłogi itp.).
· Najemca zobowiązuje się zapewnić, że w przypadku, w którym w Przedmiocie Umowy wystąpi lub będzie groziła jakakolwiek szkoda, w tym szkoda lub groźba szkody dotycząca rur, przewodów, kanałów, instalacji odpływowych, kanalizacji, systemów i urządzeń, Osoby Korzystające niezwłocznie powiadomią o tym pracowników Wynajmującego znajdujących się w biurze administracji budynku, a jeśli nie będzie to możliwe – powiadomią o tym Najemcę, który przekaże tą informację bezpośrednio Wynajmującemu pisemnie lub za pośrednictwem poczty elektronicznej.
· W przypadku wystąpienia bezpośredniej szkody lub gdy powstała szkoda grozi rozszerzeniem się, Osoby Korzystające będą zobowiązane niezwłocznie powiadomić o tym pracowników Wynajmującego znajdujących się w biurze administracji budynku (lub – w przypadku braku takiej możliwości - Najemcę, który będzie zobowiązany powiadomić Wynajmującego bezpośrednio) oraz niezwłocznie podjąć odpowiednie środki w celu uniknięcia lub ograniczenia (dalszej) szkody w Przedmiocie Umowy. Powyższe będzie miało zastosowanie w szczególności, jeżeli szkoda wystąpiła lub grozi wystąpieniem w wyniku warunków atmosferycznych.
· Najemca ponosi wobec Wynajmującego pełną odpowiedzialność za działania i zaniechania Osób Korzystających, jak za działania i zaniechania własne. Odpowiedzialność ta obejmuje w szczególności odpowiedzialność za zapłatę Czynszu i innych należności, szkody w Przedmiocie Umowy, wyposażeniu, urządzeniach, częściach wspólnych budynku, innych lokalach, mieniu Wynajmującego, mieniu innych najemców lub osób trzecich, naruszenia Regulaminu Budynku, zakłócanie porządku, naruszenia zasad bezpieczeństwa oraz koszty usunięcia skutków takich działań lub zaniechań.
· Najemca ponosi odpowiedzialność za działania i zaniechania osób trzecich, które przebywają w Przedmiocie Umowy, budynku lub jego częściach wspólnych za zgodą, wiedzą lub przyzwoleniem Osób Korzystających, jak za działania i zaniechania własne, niezależnie od tego, czy Najemca wiedział o obecności tych osób lub wyraził na nią zgodę. W szczególności Najemca ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody, koszty, naruszenia Umowy, Regulaminu Budynku, porządku domowego, zasad bezpieczeństwa oraz praw Wynajmującego, innych najemców lub użytkowników budynku spowodowane przez takie osoby.
· Najemca zobowiązuje się niezwłocznie, nie później niż w terminie 24 godzin od wezwania Wynajmującego, doprowadzić do opuszczenia Przedmiotu Umowy i budynku przez Osobę Korzystającą, która rażąco lub uporczywie narusza Umowę, Regulamin Budynku, zasady bezpieczeństwa, porządek domowy, prawa innych najemców lub użytkowników Budynku, albo której dalszy pobyt stwarza ryzyko szkody, zagrożenie dla osób lub mienia bądź istotną uciążliwość dla Wynajmującego lub innych osób.
Sprawa celu wynajęcia została określona w poszczególnych umowach w następujący sposób:
Umowa Najmu Typu 1:
Najem Przedmiotu Umowy następuje wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z wykonywaniem pracy, działalności gospodarczej, nauką, odbywaniem stażu, szkolenia, realizacją kontraktu lub inną uzasadnioną potrzebą czasowego pobytu. Korzystanie z Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały.
Umowa Najmu Typu 2:
Najem Przedmiotu Umowy następuje wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z wykonywaniem pracy, działalności gospodarczej, nauką, odbywaniem stażu, szkolenia, realizacją kontraktu lub inną uzasadnioną potrzebą czasowego pobytu. Korzystanie z Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały.
Umowa Najmu Typu 3:
Najem Przedmiotu Umowy następuje wyłącznie w celu zapewnienia czasowego pobytu Osobom Korzystającym, wskazanym przez Najemcę. Korzystanie z Przedmiotu Umowy nie służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych Najemcy ani Osób Korzystających i nie uprawnia Najemcy ani Osób Korzystających do zameldowania się w Przedmiocie Umowy na pobyt stały.
Umowa Najmu Typu 4:
Najem Przedmiotu Umowy następuje wyłącznie w celu zapewnienia czasowego pobytu Osobom Korzystającym, wskazanym przez Najemcę. Korzystanie z Przedmiotu Umowy nie służy zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych Najemcy ani Osób Korzystających i nie uprawnia Najemcy ani Osób Korzystających do zameldowania się w Przedmiocie Umowy na pobyt stały.
Umowa Najmu Typu 5:
Najem Przedmiotu Umowy następuje wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z wykonywaniem pracy, działalności gospodarczej, nauką, odbywaniem stażu, szkolenia, realizacją kontraktu lub inną uzasadnioną potrzebą czasowego pobytu. Korzystanie z Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały.
Umowa Najmu Typu 6:
Najemca jest przedsiębiorcą i zawiera Umowę wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z wykonywaniem działalności gospodarczej, realizacją kontraktu lub inną uzasadnioną potrzebą czasowego pobytu. Korzystanie z Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały.
Powyższe oznacza, że w żadnej Umowie Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6 nie zostało określone, że apartamenty będące przedmiotem umowy są wynajmowane wyłącznie w celach mieszkaniowych.
Dla Umowy Najmu Typu 1 świadczeniem głównym jest oddanie Najemcy do używania apartamentu będącego przedmiotem umowy wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi. Wynika to z umowy najmu, której zapisy wskazują, że zapewnienie możliwości korzystania z apartamentu jest najważniejszym świadczeniem jakie nabywa Najemca, a bez tego głównego świadczenia pozostałe świadczenia nie miałby uzasadnienia gospodarczego.
Dla Umowy Najmu Typu 2 świadczeniem głównym jest oddanie Najemcy do używania apartamentu będącego przedmiotem umowy wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi. Wynika to z umowy najmu, której zapisy wskazują, że zapewnienie możliwości korzystania z apartamentu jest najważniejszym świadczeniem jakie nabywa Najemca a bez tego głównego świadczenia pozostałe świadczenia nie miałby uzasadnienia gospodarczego.
Dla Umowy Najmu Typu 3 świadczeniem głównym jest oddanie Najemcy do używania apartamentu będącego przedmiotem umowy wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, przy czym osobą, która korzysta z usługi jest wskazana w Umowie Osoba Korzystająca wskazana przez Najemcę. Wynika to z umowy najmu, której zapisy wskazują, że zapewnienie możliwości korzystania z apartamentu dla Osoby Korzystającej jest najważniejszym (głównym) świadczeniem jakie nabywa Najemca a bez tego głównego świadczenia pozostałe świadczenia nie miałby uzasadnienia gospodarczego.
Dla Umowy Najmu Typu 4 świadczeniem głównym jest oddanie Najemcy do używania apartamentu będącego przedmiotem umowy wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, przy czym osobą, która korzysta z usługi jest wskazana w Umowie Osoba Korzystająca wskazana przez Najemcę. Wynika to z umowy najmu, której zapisy wskazują, że zapewnienie możliwości korzystania z apartamentu dla Osoby Korzystającej jest najważniejszym (głównym) świadczeniem jakie nabywa Najemca a bez tego głównego świadczenia pozostałe świadczenia nie miałby uzasadnienia gospodarczego.
Dla Umowy Najmu Typu 5 świadczeniem głównym jest oddanie Najemcy do używania apartamentu będącego przedmiotem umowy wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi. Wynika to z umowy najmu, której zapisy wskazują, że zapewnienie możliwości korzystania z apartamentu jest najważniejszym świadczeniem jakie nabywa Najemca a bez tego głównego świadczenia pozostałe świadczenia nie miałby uzasadnienia gospodarczego.
Dla Umowy Najmu Typu 6 świadczeniem głównym jest oddanie Najemcy (którym jest przedsiębiorca) do używania apartamentu będącego przedmiotem umowy wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi. Wynika to z umowy najmu, której zapisy wskazują, że zapewnienie możliwości korzystania z apartamentu jest najważniejszym świadczeniem jakie nabywa Najemca a bez tego głównego świadczenia pozostałe świadczenia nie miałby uzasadnienia gospodarczego.
Odnosząc się do poszczególnych rodzajów Umów Najmu objętych wnioskiem Spółka stwierdza co następuje:
Wszystkie świadczone w ramach Umowy Najmu Typu 1 usługi prowadzą do wykonania świadczenia głównego: najmu wskazanego w umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z (...).
Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem.
Korzystanie z przedmiotu Umowy Najmu Typu 1 na podstawie tej Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały. Jak stanowi Umowa Najmu Typu 1 integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wszystkie świadczone w ramach Umowy Najmu Typu 2 usługi prowadzą do wykonania świadczenia głównego: najmu wskazanego w umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z (...).
Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem.
Korzystanie z przedmiotu Umowy Najmu Typu 2 na podstawie tej Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały. Jak stanowi Umowa Najmu Typu 2 integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wszystkie świadczone w ramach Umowy Najmu Typu 3 usługi prowadzą do wykonania świadczenia głównego: najmu wskazanego w umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Osoby Korzystającej, związanych w szczególności z wykonywaniem pracy, nauką, odbywaniem stażu, szkolenia, realizacją kontraktu lub inną uzasadnioną potrzebą czasowego pobytu.
Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem.
Korzystanie z przedmiotu Umowy Najmu Typu 3 na podstawie tej Umowy nie uprawnia do zameldowania się Najemcy ani Osoby Korzystającej w nim na pobyt stały. Jak stanowi Umowa Najmu Typu 3 integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wszystkie świadczone w ramach Umowy Najmu Typu 4 usługi prowadzą do wykonania świadczenia głównego: najmu wskazanego w umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Osoby Korzystającej, związanych w szczególności z wykonywaniem pracy, nauką, odbywaniem stażu, szkolenia, realizacją kontraktu lub inną uzasadnioną potrzebą czasowego pobytu.
Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem.
Korzystanie z przedmiotu Umowy Najmu Typu 4 na podstawie tej Umowy nie uprawnia Najemcy ani Osoby Korzystającej do zameldowania się w nim na pobyt stały. Jak stanowi Umowa Najmu Typu 4 integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wszystkie świadczone w ramach Umowy Najmu Typu 5 usługi prowadzą do wykonania świadczenia głównego: najmu wskazanego w umowie lokalu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z (...).
Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem.
Korzystanie z przedmiotu Umowy Najmu Typu 5 na podstawie tej Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały. Jak stanowi Umowa Najmu Typu 5 integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wszystkie świadczone w ramach Umowy Najmu Typu 6 usługi prowadzą do wykonania świadczenia głównego: najmu wskazanego w umowie lokalu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z (...).
Integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem.
Korzystanie z przedmiotu Umowy Najmu Typu 6 na podstawie tej Umowy nie uprawnia do zameldowania się w nim na pobyt stały. Jak stanowi Umowa Najmu Typu 6 integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem. Korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wszystkie czynności świadczone w ramach każdego z typów Umów Najmu (Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6) objętych wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej zmierzające do wykonania świadczenia głównego - czyli: najmu wskazanego w danej umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy lub Osoby Korzystającej, związanych w szczególności z (...)
· są ze sobą powiązane tak ściśle, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość, którą jedynie sztucznie można by podzielić.
Dotyczy to także korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem, gdzie zgodnie z każdą z Umów Najmu (Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6) integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy i Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem a korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Wyżej opisane uwarunkowania będą występować dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Świadczenia pomocnicze służą do pełnego zrealizowania świadczenia zasadniczego (głównego) i bez tych świadczeń pomocniczych nie można wykonać czynności głównej, co dotyczy:
· zapewnienia mediów (energii elektrycznej, wody, internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania), jak i obsługi przez recepcję, utrzymania części wspólnych Budynku;
· zapewnienia możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem, jako że integralną częścią usługi najmu w ramach każdego z Typów Umów Najmu objętych wnioskiem jest zapewnienie Najemcy i Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem i jako że korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy Najmu.
Wyżej opisane uwarunkowania będą występować dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
W ramach zawartych Umów Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6 z tytułu realizacji czynności, o których mowa we wniosku Spółka będzie otrzymywać jedno wynagrodzenie w postaci Czynszu Najmu, które obejmuje wszystkie świadczone usługi, przy czym Czynsz Najmu będzie się składał z:
· Części Stałej Czynszu Najmu (w wynagrodzenie to będzie wkalkulowane także wynagrodzenie za korzystanie z miejsca postojowego oraz wynagrodzenie za administrowanie Budynkiem, obsługę recepcyjną, sprzątanie i utrzymanie części wspólnych Budynku);
· Części Zmiennej Czynszu Najmu (obejmującej równowartość kwot netto wynikającą z faktur, rachunków, dokumentów rozliczeniowych, wskazań urządzeń pomiarowych, a także innych danych pozostających w dyspozycji Wynajmującego, umożliwiających ustalenie kosztów mediów przypadających na Przedmiot Umowy, dotyczących kosztów z tytułu zużytej energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, opłaty administracyjnej).
Fakturowanie Części Stałej i Części Zmiennej Czynszu Najmu będzie następować na koniec każdego miesiąca obowiązywania umowy na podstawie jednej faktury VAT za dany miesiąc, faktura będzie zawierała jedną pozycję będącą sumą Części Stałej Czynszu Najmu i Części Zmiennej Czynszu Najmu, a w rezultacie zastosowana zostanie jedna stawka podatku od towarów i usług i będzie to stawka określona w uzyskanej dla danego Typu Umowy Najmu decyzji o Wiążącej Informacji Stawkowej.
Wyżej opisane uwarunkowania będą występować dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
W ramach zawartych Umów Najmu z tytułu realizacji czynności, o których mowa we wniosku Spółka będzie wystawiać faktury VAT dokumentujące wykonanie świadczenia w danym okresie. Fakturowanie Części Stałej i Części Zmiennej Czynszu Najmu będzie następować na koniec każdego miesiąca obowiązywania umowy na podstawie jednej faktury VAT za dany miesiąc, faktura będzie zawierała jedną pozycję będącą sumą Części Stałej Czynszu Najmu i Części Zmiennej Czynszu Najmu, a w rezultacie zastosowana zostanie jedna stawka podatku od towarów i usług i będzie to stawka określona w uzyskanej dla danego Typu Umowy Najmu decyzji o Wiążącej Informacji Stawkowej.
Wyżej uwarunkowania będą występować dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Zakresem pytań dotyczących Umów Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6 objęte są opisane we wniosku koszty, których równowartość składać będzie na Zmienną Część Czynszu Najmu, czyli będzie to równowartość kosztów wynikających z faktycznie zużytych przez Najemcę w danym miesiącu mediów: energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, opłaty administracyjnej.
Czyli dla każdego Typu Umów Najmu będą to te same rodzaje kosztów, wyżej wymienione.
Wynagrodzenie za korzystanie z miejsca parkingowego przed Budynkiem, za bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców – będzie wkalkulowane w kwotę Części Stałej Czynszu Najmu.
Najemcy nie będą mieli możliwości wyboru świadczeniodawców mediów objętych zakresem pytań Spółki. Taki brak możliwości wyboru świadczeniodawcy mediów będzie występował dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Najemcy i Osoby Korzystające będą mieli możliwości decydowania o ilości zużytych mediów objętych zakresem pytań Spółki i będzie to dotyczyło następujący mediów:
· energia elektryczna, woda, ogrzewanie, odprowadzanie ścieków – co wynika, że w zakresie tych mediów występować będzie zależność, że ilość zużytych mediów jest zależna od intensywności ich wykorzystania przez Najemcę i Osoby Korzystające i ma wpływ na wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Spółkę (im wyższe zużycie tych mediów, tym wyższa będzie Zmienna Część Czynszu Najmu).
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Z tytułu nieterminowego regulowania należności za zużyte media dla każdego rodzaju Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6, w umowie najmu danego typu przewidziana jest taka sama konsekwencja:
· w przypadku jakichkolwiek opóźnień w płatności Części Stałej Czynszu Najmu, Części Zmiennej Czynszu Najmu (lub ich części), Najemca będzie zobowiązany do zapłaty odsetek ustawowych za takie opóźnienie w płatności.
· Spółka może rozwiązać umowę najmu przed upływem Okresu Najmu bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym, gdy pomimo pisemnego zawiadomienia przez Wynajmującego o zamiarze rozwiązania Umowy oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, Najemca nie zapłaci wszystkich zaległych kwot wraz z należnymi odsetkami.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Z tytułu nieterminowego regulowania należności za czynsz wraz z mediami (czyli Części Stałe i Zmiennej Cześć Czynszu) dla każdego rodzaju Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6, w umowie najmu danego typu przewidziana jest taka sama konsekwencja: Spółka może rozwiązać umowę najmu przed upływem Okresu Najmu bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym, gdy pomimo pisemnego zawiadomienia przez Wynajmującego o zamiarze rozwiązania Umowy oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, Najemca nie zapłaci wszystkich zaległych kwot wraz z należnymi odsetkami.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Spółka obciążając najemców kosztami za dostawę mediów takich jak energia elektryczna, Internet, woda nie będzie doliczała dodatkowej marży. Wartości netto z faktur od dostawców mediów (w części przypadającej za dany okres na danego najemcę) oraz wartości z innych dokumentów nie zawierających w sobie podatku VAT wejdą do Części Zmiennej Czynszu Najmu rozumianej jako wartość netto Części Zmiennej Czynszu Najmu.
W zakresie kosztów odprowadzania ścieków należy wskazać, że Budynek nie jest podłączony do miejskiej sieci kanalizacyjnej, ale posiada własną oczyszczalnię. Koszty odprowadzania ścieków wchodzące do Części Zmiennej Czynszu Najmu nie będą więc refakturowanymi kosztami usług nabytych przez Spółkę od podmiotu trzeciego, ale będą kalkulowane w podziale na poszczególne Umowy Najmu i z uwzględnieniem faktycznego zużycia wody (ilość zużytej wody determinuje ilość odprowadzanych do oczyszczalni ścieków). Koszty odprowadzania ścieków będą kalkulowane przez Spółkę z uwzględnieniem faktycznych kosztów utrzymania własnej oczyszczalni ścieków (w tym jej amortyzacji) oraz marży zysku Spółki.
W zakresie kosztów ogrzewania należy wskazać, że Budynek jest podłączony do własnych (Spółki) pomp ciepła. Koszty ogrzewania będą zatem ustalane na podstawie dostępnych danych o zużyciu kalkulowane w podziale na poszczególne Umowy Najmu. Koszty ogrzewania będą kalkulowane przez Spółkę z uwzględnieniem faktycznych kosztów utrzymania własnej infrastruktury grzewczej (w tym jej amortyzacji) oraz marży zysku Spółki.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Najemcy i Osoby Korzystające będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów oraz wysokości kosztów eksploatacyjnych w zakresie dotyczącym następujący mediów:
· energia elektryczna, woda i odprowadzanie ścieków, ogrzewanie, odbiór śmieci – co wynika, że w zakresie tych mediów występować będzie zależność, że ilość zużytych mediów ma wpływ na wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Spółkę (im wyższe zużycie tych mediów, tym wyższa będzie Zmienna Część Czynszu Najmu).
W przypadku Internetu opłaty przypadające na poszczególne Umowy Najmu będą stałe.
Podobnie w przypadku opłat administracyjnych opłaty przypadające na poszczególne Umowy Najmu będą stałe, ale opłaty administracyjne będą wliczane do Zmiennej Części Czynszu Najmu.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Stosowane rozliczenie będzie obiektywnie odzwierciedlało faktyczne zużycie poszczególnych mediów przypadającej na przedmiot danej umowy najmu w zakresie: energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, ogrzewania, odbioru śmieci.
W przypadku Internetu i opłat administracyjnych - opłaty przypadające na poszczególne Umowy Najmu będą stałe.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Zasady naliczania opłat dodatkowych (w tym za utratę kluczy, rezygnację z rezerwacji lub nieodebranie Przedmiotu Umowy w terminie) określać będzie Cennik Opłat Dodatkowych stanowiący załącznik nr 5 do Umowy do każdego typu Umowy Najmu. Wysokość opłat dodatkowych będzie kalkulowana z uwzględnieniem doliczonej marży.
W sposób nieregularny pojawiać się będą dodatkowe opłaty za usługę wymiany zepsutego elementu wyposażenia (np. mebla czy lodówki) czy odmalowania ściany. Za tego rodzaju usług Spółka będzie obciążać danego Najemcę w wysokości poniesionych kosztów powiększonych o marżę zysku.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
To Najemcy i Osoby Korzystające (a nie Spółka) będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów w zakresie dotyczącym energii elektrycznej.
W przypadku Internetu opłaty przypadające na poszczególne Umowy Najmu będą stałe, niezależnie od ilości Kilobajtów „zużytych” w ramach korzystania z Internetu.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Najemca nie będzie miał możliwości samodzielnego zawarcia umów na dostawę Internetu i energii elektrycznej z wybranym przez siebie dostawcą a tym samym najemca nie będzie miał możliwości samodzielnego rozliczania się z dostawcami Internetu i energii elektrycznej.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Najemca nie będzie miał możliwości wyboru opcji usługi z miejscem parkingowym (postojowym) lub bez takiego miejsca. Każdy z typów Umów Najmu jakie będą zawierane stwierdza, że integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie Najemcy i Osobie Korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem a korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu Przedmiotu Umowy na podstawie Umowy.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Spółka nie będzie przypisywała do konkretnej Umowy Najmu konkretnego miejsca parkingowego (postojowego). Z zawarciem Umowy Najmu będzie związane prawo do korzystania z dowolnego miejsca parkingowego przed Budynkiem.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Nie ma odrębnego wynagrodzenia za korzystanie z miejsca parkingowego (postojowego). Koszt ekonomiczny korzystania z miejsca parkingowego (postojowego) będzie wkalkulowany w Część Stałą Czynszu Najmu.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
W przypadku nieskorzystania przez korzystającego z miejsca postojowego, cena za usługę udostępniania lokalu nie będzie niższa.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Pomiędzy elementami wchodzącymi w skład świadczenia będącego przedmiotem wniosku będzie występować zależność powodująca, że elementy te nie będą mogły być wykonywane odrębnie. Zależność ta polega na tym, że zgodnie z Umową Najmu każdego typu nie ma możliwości korzystania tylko z Przedmiotu Umowy bez korzystania z miejsca parkingowego (postojowego) albo odwrotnie: tylko z miejsca parkingowego (postojowego) bez korzystania z Przedmiotu Umowy. Najemca nie ma też możliwości wyboru samodzielnie dostawcy mediów. Wszystkie te świadczenia stanowią zatem gospodarczo jedną całość a ich rozdzielenie (teoretycznie możliwe) nie zostało dopuszczone w Umowach Najmu a zatem należy te świadczenia traktować jako nierozerwalnie związane w jedną całość: świadczenie kompleksowe.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Elementy składające się na świadczenie główne (najem wskazanego w umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się w nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem wskazanych szczegółowo w Umowie Najmu) i świadczenia pomocnicze (to jest: zapewnienie dostawy mediów do apartamentu będącego przedmiotem najmu, usługa najmu miejsca parkingowego (postojowego), bieżące utrzymanie i sprzątaniem części wspólnych budynku, obsługa techniczna obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługa recepcyjna i administracyjna najemców) są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie rzecz biorąc tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość sprzedawaną nierozłącznie.
Ścisły związek między tymi świadczeniami polega na tym, że nie można korzystać ze świadczenia głównego nie korzystając jednocześnie ze świadczeń pomocniczych. Świadczenia pomocnicze są ściśle związane ze świadczeniem głównym i w aspekcie gospodarczym tworzyć będą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość sprzedawaną nierozłącznie. Najemca nie będzie mógł nabyć od Spółki wyłącznie jednego z ww. elementów opisanych świadczeń. Ten brak możliwości nabycia jednego z wymienionych świadczeń w oderwaniu od pozostałych świadczeń przesądza o ścisłym związku między świadczeniem głównym a świadczeniami pomocniczymi.
Opisana powyżej zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu Umowy Najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6.
Usługi składające się na świadczenie główne i świadczenia pomocnicze będą prowadziły do realizacji określonego celu, który został opisany następująco:
· w Umowie Najmu Typu 1, Typu 2 i Typu 5 jako: zaspokojenie potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy, związanych w szczególności z (...).
· w Umowie Typu 3, Typu 4 (gdzie Najemcą będzie przedsiębiorca) jako: zapewnienie czasowego pobytu w Przedmiocie Umowy wskazanym przez Najemcę osobom fizycznym – (...).
· w Umowie Najmu Typu 6 jako: zaspokojenie potrzeb związanych z czasowym pobytem Najemcy będącego (...).
W tym zakresie występować będzie opisane wyżej zróżnicowanie celu między poszczególnymi typami Umów Najmu.
Pytanie
Czy prawidłowe jest stanowisko, że Część Stała Czynszu Najmu i Część Zmienna Czynszu Najmu (fakturowane na koniec każdego miesiąca obowiązywania umowy, objęte jedną fakturą i jedną pozycją na fakturze) stanowić będą jedno wynagrodzenie za świadczenie kompleksowe stanowiące łącznie jedną podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ustawy o podatku od towarów i usług, dla usługi kompleksowej świadczonej na podstawie Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Spółki Część Stała Czynszu Najmu i Część Zmienna Czynszu Najmu (fakturowane na koniec każdego miesiąca obowiązywania umowy, objęte jedną fakturą i jedną pozycją na fakturze) stanowić będą jedno wynagrodzenie za świadczenie kompleksowe stanowiące łącznie jedną podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ustawy o podatku od towarów i usług dla usługi kompleksowej świadczonej na podstawie Umów Najmu Typ u 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6.
Zdaniem Spółki podstawa opodatkowania podatkiem od towarów i usług opisanej we wniosku usługi kompleksowej świadczonej na podstawie Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6 powinna obejmować Część Stałą Czynszu Najmu i Część Zmienną Czynszu Najmu.
Usługa opisana we wniosku świadczona na podstawie Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6 jest zdaniem Spółki tzw. usługą kompleksową. Zdaniem Spółki świadczenie opisane we wniosku zapewniane przez Spółką na podstawie każdej z Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6 do Typu 6 będzie świadczeniem złożonym (kompleksowym), bowiem składać się będzie z różnych czynności, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu. Na świadczenie złożone składa się zespół różnych czynności (usług), prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne czynności pomocnicze. Natomiast czynność należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania świadczenia zasadniczego. Pojedyncza czynność traktowana jest zatem jak element świadczenia złożonego wówczas, jeżeli cel świadczenia czynności pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez czynności pomocniczej. Cechą charakterystyczną jednego świadczenia kompleksowego jest nierozerwalność jego poszczególnych elementów. Również w sytuacji, gdy świadczeniobiorca nie może otrzymać jednego elementu świadczenia bez innego, przemawia to za jednym świadczeniem kompleksowym. Ponadto wskazówką świadczącą o istnieniu jednego świadczenia kompleksowego jest też jednolity cel gospodarczy transakcji. Jeżeli przeciętnemu świadczeniobiorcy zależy właśnie na połączeniu kilku świadczeń, przemawia to za istnieniem jednego świadczenia kompleksowego. W świetle orzecznictwa TSUE jedno świadczenie kompleksowe występuje zatem wtedy, kiedy wszystkie elementy świadczenia są niezbędne dla osiągnięcia jego celu. Świadczenie kompleksowe ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy, dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego (lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego). Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić tak, że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy - wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa (lub więcej), niezależnie opodatkowane świadczenia.
Z przedstawionego opisu usług świadczonych na podstawie Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6 wynika, że Spółka będzie udostępniać apartamenty hotelowe wraz z miejscem parkingowym (postojowym) oraz z zapewnieniem dostawy mediów (energia elektryczna, woda, Internet, telewizja, odprowadzanie ścieków, ogrzewanie) i bieżącym utrzymaniem i sprzątaniem części wspólnych budynku, obsługą techniczną obiektu, nadzorem nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługą recepcyjną najemców. Najemca nie będzie miał możliwości wyboru pomiędzy najmem apartamentu hotelowego z miejscem parkingowym (postojowym) lub bez miejsca parkingowego (postojowego), nie będzie miał też możliwości wyboru dostawcy mediów. Miejsce parkingowe (postojowe) stanowić będzie element towarzyszący usłudze najmu apartamentu hotelowego. Z powyższego wynika, że udostępnianie najemcy apartamentu hotelowego będzie powiązane z udostępnianiem miejsca parkingowego (postojowego) i z zapewnieniem dostawy mediów do wynajmowanego apartamentu hotelowego i bieżącym utrzymaniem i sprzątaniem części wspólnych budynku, obsługą techniczną obiektu, nadzorem nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługą recepcyjną najemców. Nie będzie możliwości nabycia któregokolwiek z tych świadczeń niezależnie od drugiego – będą to świadczenia nierozerwalne związane.
Zdaniem Spółki w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze świadczeniem składającym się z:
· elementu głównego, tj. usługą najmu apartamentu hotelowego;
· oraz ze świadczeń pomocniczych, to jest z zapewnieniem dostawy mediów do tego apartamentu, usługą najmu miejsca parkingowego (postojowego), bieżącym utrzymaniem i sprzątaniem części wspólnych budynku, obsługą techniczną obiektu, nadzorem nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługą recepcyjną najemców.
Oferowane przez Spółkę elementy usługi złożonej, będą ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie rzecz biorąc, w aspekcie gospodarczym, tworzyć będą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość sprzedawaną nierozłącznie. Najemca nie będzie mógł nabyć od Spółki wyłącznie jednego z ww. elementów.
Czynsz najmu będzie składać się z Części Stałej Czynszu Najmu i Części Zmiennej Czynszu Najmu, przy czym wynikać to będzie wyłącznie z tego, że zużycie mediów w poszczególnych miesiącach będzie zmienne, więc wysokość wynagrodzenia za wykonanie usługi kompleksowej powinno uwzględniać rzeczywistą wartość zużytych mediów a nie stałe wartości. To jednak nie zmienia faktu, że najemca może nabyć wyłącznie kompleksową usługę jako całość. Należy stwierdzić, iż Spółka oferować będzie świadczenie kompleksowe, gdyż opisane elementy są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną, nierozerwalną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.
Celem klienta (najemcy) będzie nabycie kompleksowej usługi najmu apartamentu hotelowego wraz z możliwością korzystania z miejsca parkingowego (postojowego) i zapewnieniem dostawy mediów do apartamentu hotelowego, a nie jednego z elementów tej usługi. Z uwagi na cel realizowanego przez Spółkę świadczenia kompleksowego – elementem dominującym będzie usługa najmu apartamentu hotelowego, a udostępnienie miejsca parkingowego (postojowego) i zapewnienie dostawy mediów do apartamentu hotelowego i usług utrzymania i sprzątania części wspólnych budynku, obsługi technicznej obiektu, nadzoru nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługi recepcyjną najemców – ma w tym przypadku charakter pomocniczy.
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez odpłatne świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy, należy natomiast rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Powyższe przesłanki usługi kompleksowej jakie zdaniem Spółki występują w stanie faktycznym opisanym we wniosku wskazują, że w modelu rozliczeń z najemcami opisanym we wniosku o wydanie interpretacji wartość Części Zmiennej Czynszu Najmu stanowić będzie obok Części Stałej Czynszu Najmu element kalkulacyjny jednego wynagrodzenia za kompleksową usługę najmu świadczoną na podstawie Umów Najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6 i stosownie do art. 29a ust. 1 w związku z ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z ust. 6 winna być wliczona do jednej podstawy opodatkowania usługi najmu apartamentu hotelowego.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z cytowanym art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są m.in. wszelkie postacie energii, w tym energii elektrycznej, gazu i energii cieplnej oraz chłodniczej. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.
Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Definicja świadczenia usług stanowi dopełnienie definicji dostawy towarów. To pozwala stwierdzić, że opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają wszystkie czynności odpłatnego obrotu profesjonalnego.
Pod pojęciem usługi należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie). Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą towarów w myśl art. 7 ustawy.
Każde świadczenie niebędące dostawą towarów polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania stanowi zatem co do zasady usługę w rozumieniu ustawy, niemniej jednak muszą być przy tym spełnione następujące warunki:
· w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
· świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).
Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przy czym z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (z wyjątkiem przypadków ściśle określonych w art. 7 ust. 2 oraz w art. 8 ust. 2 ustawy).
Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.
Na podstawie art. 8 ust. 2a ustawy:
W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” usług. W związku z tym nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.
Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE. L Nr 347 ze zm., str. 1.) W przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.
Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.
Aby czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.
Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.
Stosownie do art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Jak stanowi ww. przepis:
Podstawa opodatkowania obejmuje:
1) podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
2) koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Zgodnie z art. 29a ust. 7 ustawy:
Podstawa opodatkowania nie obejmuje kwot:
1) stanowiących obniżkę cen w formie rabatu z tytułu wcześniejszej zapłaty;
2) udzielonych nabywcy lub usługobiorcy opustów i obniżek cen, uwzględnionych w momencie sprzedaży;
3) otrzymanych od nabywcy lub usługobiorcy jako zwrot udokumentowanych wydatków poniesionych w imieniu i na rzecz nabywcy lub usługobiorcy i ujmowanych przejściowo przez podatnika w prowadzonej przez niego ewidencji na potrzeby podatku.
Kwestię zawierania umów reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.), zwana dalej Kodeksem cywilnym.
Zasada swobody umów zapisana jest w art. 3531 Kodeksu cywilnego:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania, a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo są zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Realizują Państwo inwestycje polegającą na wybudowaniu budynku zamieszkania zbiorowego. Decyzja o pozwoleniu na budowę określa przedmiot inwestycji jako budynek zamieszkania zbiorowego – hotel pracowniczy wraz z oczyszczalnią ścieków z odprowadzaniem oczyszczonych ścieków do rowu zlokalizowanego na działce nr (…). W budynku dopuszczalne jest wyodrębnienie samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu (np. hotelowe i usługowe). Są Państwo czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Po zakończeniu inwestycji i oddaniu opisanego we wniosku budynku do użytkowania planują Państwo zawieranie następujących rodzajów umów najmu dotyczącego każdego z 19 apartamentów hotelowych. Umowa Najmu Typu 1 – (...). Umowa Najmu Typu 2 – (...). Umowa Najmu Typu 3 – (...). Umowa Najmu Typu 4 – (...). Umowa Najmu Typu 5 – (...). Umowa Najmu Typu 6 – (...). W ramach opłaty za usługę, będą Państwo zapewniali nie tylko wynajęcie apartamentu, ale także szereg świadczeń dodatkowych (pomocniczych), które są integralnie związane z usługą główną i nie są świadczenie niezależenie. Takimi świadczeniami pomocniczymi będą zapewnienie dostawy mediów (energia elektryczna, woda, Internet, telewizja, odprowadzanie ścieków, ogrzewanie, możliwość parkowania samochodu na miejscu parkingowym przed budynkiem), bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców. Rozliczenia z tytułu każdej z umów będą uregulowane szczegółowo w umowie najmu danego typu, gdzie zapisane zostanie, że czynsz najmu składa się z elementu stałego (stała kwota miesięczna) oraz z elementu zmiennego (równowartość przypadających na dany apartament kosztów z tytułu zużytej energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, możliwości parkowania samochodu na miejscu parkingowym przed budynkiem, przy czym nie jest możliwe korzystanie z miejsca parkingowego bez zawarcia umowy najmu. Wszystkie umowy dotyczące dostarczania mediów będą zawierane bezpośrednio przez Państwa z danym dostawcą mediów. Wydanie apartamentu będzie odbywać się w obecności Państwa przedstawiciela i obejmować będzie przekazanie klucza lub karty dostępu, sprawdzanie stanu wyposażenia apartamentu oraz poinformowanie najemcy o zasadach korzystania z apartamentu. Zakończenie najmu nastąpi między najemcą a Państwa przedstawicielem poprzez zwrot klucza lub karty oraz kontrolę stanu apartamentu. Na te okoliczności będzie spisywany protokół zdawczo-odbiorczy. Najemca ponosić będzie odpowiedzialność materialną za wszelkiego rodzaju uszkodzenia lub zniszczenia przedmiotów wyposażenia i urządzeń technicznych powstałe z jego winy w okresie trwania umowy najmu. W skład usługi kompleksowej świadczonej przez Państwa wchodzić będzie także bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców. Każdy z (…) apartamentów będzie w pełni umeblowany, w skład umeblowania wchodzić będzie także piec indukcyjny do przygotowywania posiłków, lodówka, pralka automatyczna. Planują Państwo wystawiać faktury VAT na najemców z tytułu świadczenia usługi kompleksowej na podstawie umów najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6, gdzie do podstawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług wejdzie: część stała czynszu najmu i część zmienna czynszu najmu (obejmująca równowartość kwot netto wynikającą z faktur zakupu usług przez Państwa od dostawców mediów, przypadających na danych apartament kosztów z tytułu zużytej energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, możliwości parkowania samochodu na miejscu parkingowym przed budynkiem). Wskazali Państwo, że świadczenia pomocnicze służą do pełnego zrealizowania świadczenie zasadniczego (głównego) i bez świadczeń pomocniczych nie można wykonać czynności głównej, co dotyczy zapewnienia mediów (energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania) jak i obsługi przez recepcję, utrzymania części wspólnych Budynku. Zapewnienia możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem, jako że integralną częścią usługi najmu w ramach każdego z typów umów najmu objętych wnioskiem jest zapewnienie najemcy i osobie korzystającej, możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem i jako że korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu przedmiotu umowy na podstawie umowy najmu. Jednocześnie w uzupełnieniu wskazali Państwo, że w ramach zawartych umów najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6 z tytułu realizacji czynności, o których mowa we wniosku, będą Państwo otrzymywać jedno wynagrodzenie w postaci czynszu najmu, które obejmuje wszystkie świadczone usługi, przy czym czynsz najmu będzie się składał: z części stałej czynszu najmu (w wynagrodzenie to będzie wkalkulowane wynagrodzenie za korzystanie z miejsca postojowego oraz wynagrodzenie za administrowanie budynkiem, obsługę recepcyjną, sprzątanie i utrzymanie części wspólnych budynku. Części zmiennej czynszu najmu (obejmującej równowartość kwot netto wynikającą z faktur, rachunków, dokumentów rozliczeniowych, wskazań urządzeń pomiarowych, a także innych danych pozostających w dyspozycji Wynajmującego, umożliwiających ustalenie kosztów mediów przypadających na przedmiot umowy, dotyczących kosztów z tytułu zużytej energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, opłaty administracyjnej. Fakturowanie części stałej i części zmiennej czynszu najmu będzie następować na koniec każdego miesiąca obowiązywania umowy na podstawie jednej faktury VAT za dany miesiąc, faktura będzie zawierała jedną pozycję będącą suma części stałej czynszu najmu i części zmiennej czynszu najmu. W ramach zawartych umów najmu z tytułu realizacji czynności, o których mowa we wniosku, będą Państwo wystawiać faktury VAT dokumentujące wykonanie świadczenia w danym okresie. Fakturowanie części stałej i części zmiennej czynszu najmu będzie następować na koniec każdego miesiąca obowiązywania umowy na podstawie jednej faktury VAT za dany miesiąc, faktura zawierać będzie jedną pozycję będącą sumą części stałej czynszu najmu i części zmiennej czynszu najmu. Wskazali Państwo, że zakresem pytań dotyczących umów najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6 objęte są opisane we wniosku koszty, których równowartość składać się będzie na zmienną część czynszu najmu, czyli będzie to równowartość kosztów wynikających z faktycznie zużytych przez najemcę, w danym miesiącu mediów: energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, opłaty administracyjnej. Dla każdego typu umów najmu będą to te same rodzaje kosztów, wyżej wymienione. Najemcy nie będą mieli możliwości wyboru świadczeniodawców mediów objętych zakresem Państwa pytań. Taki brak możliwości wyboru świadczeniodawcy mediów będzie występował do każdego rodzaju umowy. Najemcy i osoby korzystające będą mieli możliwości decydowania o ilości zużytych mediów objętych zakresem Państwa pytań i będzie to dotyczyło następujących mediów: energia elektryczna, woda, ogrzewanie, odprowadzanie ścieków – co wynika, że w zakresie tych mediów występować będzie zależność, że ilość zużytych mediów występować będzie zależność, że ilość zużytych mediów jest zależna od intensywności ich wykorzystania przez najemcę i osoby korzystające i ma wpływ na wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Państwa (im wyższe zużycie tych mediów, tym wyższa będzie część zmienna czynszu). Opisana zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu umowy. Z tytułu nieterminowego regulowania należności za zużyte media dla każdego rodzaju umowy najmu, w umowie najmu danego typu przewidziana jest taka sama konsekwencji: w przypadku jakichkolwiek opóźnień w płatności części stałej czynszu najmu, części zmiennej czynszu najmu (lub ich części), Najemca będzie zobowiązany do zapłaty odsetek ustawowych za takie opóźnienie w płatności. Spółka może rozwiązać umowę najmu przed upływem okresu najmu bez wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym, gdy pomimo pisemnego zawiadomienia przez wynajmującego o zamiarze rozwiązania umowy oraz wyznaczenia dodatkowego terminu na zapłatę, nie zapłaci wszystkich zaległych kwot wraz z należnymi odsetkami. Spółka obciążając najemców kosztami za dostawę mediów takich jak energia elektryczna, Internet, woda nie będzie doliczała dodatkowej marży. Wartości netto faktur od dostawców mediów (w części przypadającej za dany okres na danego najemcę) oraz wartości z innych dokumentów nie zawierających w sobie podatku VAT wejdą do części zmiennej czynszu najmu rozumianej jako wartość netto części zmiennej czynszu najmu. W zakresie kosztów odprowadzania ścieków, budynek nie jest podłączony do miejskiej sieci kanalizacyjnej, ale posiada własną oczyszczalnię. Koszty odprowadzania ścieków wchodzące do części zmiennej czynszu najmu, nie będą więc refakturowanymi kosztami usług nabytych przez spółkę od podmiotu trzeciego, ale będą kalkulowane w podziale na poszczególne umowy najmu i z uwzględnieniem faktycznego zużycia wody (ilość zużytej wody determinuje ilość odprowadzanych do oczyszczalni ścieków). Koszty odprowadzania ścieków będą kalkulowane przez Państwa z uwzględnieniem faktycznych kosztów utrzymania własnej oczyszczalni ścieków (w tym jej amortyzacji) oraz marży Państwa zysku. Budynek jest podłączony do Państwa pomp ciepła. Koszty ogrzewania będą ustalane na podstawie dostępnych danych o zużyciu kalkulowane w udziale na poszczególne umowy najmu. Koszty ogrzewania będą kalkulowane przez Państwa z uwzględnieniem faktycznych kosztów utrzymania własnej infrastruktury grzewczej (w tym jej amortyzacji) oraz marży Państwa zysku. Najemcy i osoby korzystające będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów oraz wysokości kosztów eksploatacyjnych w zakresie dotyczących następujących mediów: energia elektryczna, woda i odprowadzania ścieków, ogrzewanie, odbiór ścieków – wynika, że w zakresie tych mediów występować zależność, że ilość zużytych mediów, tym wyższa będzie zmienna część czynszu najmu. W przypadku Internetu opłaty przypadające na poszczególne umowy najmu będą stałe. W przypadku opłat administracyjnych opłaty przypadające na poszczególne umowy najmu będą stałe, ale opłaty administracyjne będą wliczane do zmiennej części czynszu najmu. Stosowne rozliczenie będzie obiektywnie odzwierciedlało faktyczne zużycie poszczególnych mediów przypadającej na przedmiot danej umowy najmu w zakresie energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, ogrzewania, odbioru śmieci. W przypadku Internetu i opłat administracyjnych – opłaty przypadające na poszczególne umowy najmu będą stałe. Opisana zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu umowy. Zasady naliczania opłat dodatkowych (w tym za utratę kluczy, rezygnację z rezerwacji lub nieodebranie przedmiotu umowy w terminie) określać będzie cennik opłat dodatkowych stanowiący załącznik do umowy każdego typu umowy najmu. Wysokość opłat dodatkowych będzie kalkulowana z uwzględnieniem doliczonej marży. W sposób nieregularny pojawiać się będą dodatkowe opłaty za usługę wymiany zepsutego elementu wyposażenia (np. mebla czy lodówki) czy odmalowania ściany. Za tego rodzaju usługi Spółka będzie obciążać danego najemcę w wysokości poniesionych kosztów powiększonych o marżę. Najemcy i osoby korzystające będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów w zakresie dotyczącym energii elektrycznej. W przypadki Internetu opłaty przypadające na poszczególne umowy najmu będą stałe, niezależne od ilości kilobajtów „zużytych” w ramach korzystania z Internetu. Najemca nie będzie miał samodzielnego zawarcia umów z dostawcą Internetu i energii elektrycznej z wybranym przez siebie dostawcą a tym samym najemca nie będzie miał możliwości samodzielnego rozliczania się z dostawcami Internetu i energii elektrycznej. Najemca nie będzie miał możliwości wyboru opcji z miejscem parkingowym (postojowym) lub bez takiego miejsca. Każdy z typów umów najmu jakie będą zawierane stwierdza, że integralna częścią usługi najmu jest zapewnianie najemcy i osobie korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem, a korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu przedmiotu umowy na podstawie umowy. Nie będą Państwo przypisywać do konkretnej umowy najmu konkretnego miejsca parkingowego (postojowego). Z zawarciem konkretnej umowy najmu będzie związane prawo do korzystania z dowolnego miejsca parkingowego przed budynkiem. Nie ma odrębnego wynagrodzenia za korzystanie z miejsca parkingowego (postojowego). Koszt ekonomiczny korzystania z miejsca parkingowego (postojowego) będzie wkalkulowany w część stałą czynszu najmu. W przypadku nieskorzystania przez korzystającego z miejsca postojowego, cena za usługę udostępniania lokalu nie będzie niższa. Pomiędzy elementami wchodzącymi w skład świadczenia będącego przedmiotem wniosku będzie występować zależność powodująca, że elementy te nie będą mogły być wykonywane odrębnie. Zależność ta polega na tym, że zgodnie z umową najmu każdego typu nie ma możliwości korzystania tylko z przedmiotu umowy bez korzystania z miejsca parkingowego (postojowego) albo odwrotnie: tylko z miejsca parkingowego (postojowego) bez korzystania z przedmiotu umowy. Najemca nie ma możliwości wyboru samodzielnie dostawcy mediów. W Państwa ocenie wszystkie te świadczenia stanowią zatem gospodarczo jedną całość a ich rozdzielenie (teoretycznie możliwe) nie zostało dopuszczone w umowach najmu, a zatem należy te świadczenia traktować jako nierozerwalnie związane w jedną całość: świadczenie kompleksowe. Elementy składające się na świadczenie główne (najem wskazanego w umowie apartamentu wraz z całym wyposażeniem i urządzeniami się z nim znajdującymi, w celu zaspokojenia potrzeb związanych z czasowym pobytem i świadczenia pomocnicze są ze sobą tak ściśle powiązane, że tworzą z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość sprzedawaną nierozłącznie. Wskazali Państwo, że ścisły związek między tymi świadczeniami polega na tym, że nie można korzystać ze świadczenia głównego nie korzystając jednocześnie ze świadczeń pomocniczych. Świadczenia pomocnicze są ściśle związane ze świadczeniem głównym i w aspekcie gospodarczym tworzyć z ekonomicznego punktu widzenia jedną całość sprzedawaną nierozłącznie. Najemca nie będzie mógł nabyć od Spółki wyłącznie jednego z ww. elementów opisanych świadczeń. Ten brak możliwości nabycia jednego z wymienionych świadczeń w oderwaniu od pozostałych świadczeń przesądza o ścisłym związku między świadczeniem głównym, a świadczeniami pomocniczymi.
Państwa wątpliwości dotyczą określenia czy część stała i część zmienna czynszu najmu stanowić będzie jedno wynagrodzenie za świadczenie kompleksowe stanowiące łącznie jedną podstawę opodatkowania dla usług najmu świadczonych na podstawie umów najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5 i Typu 6.
Wskazali Państwo w odpowiedzi na wezwanie, że zakresem Państwa pytania dotyczącego umów najmu Typ 1, Typ 2, Typ 3, Typ 4, Typ 5 i Typ 6 objęte są opisane we wniosku koszty, których równowartość składać się będzie na zmienną część czynszu najmu, czyli będzie to równowartość kosztów wynikających z faktycznie zużytych przez najemcę w danym miesiącu mediów: energii elektrycznej, wody, Internetu, telewizji, odprowadzania ścieków, ogrzewania, opłaty administracyjnej. Czyli do każdego typu umów najmu będą to te same rodzaje kosztów, wyżej wymienione. Wynagrodzenie za korzystanie z miejsca parkingowego przed budynkiem, za bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców – będzie wkalkulowane w kwotę części stałej czynszu najmu.
W sprawie brak jest podstaw do traktowania opłat za media (zużycie energii elektrycznej, wody), którymi Państwo obciążają najemcę jako elementu kalkulacyjnego opłaty czynszowej za usługę najmu. Nie można uznać, że dostawa mediów jest nierozerwalnie związana z usługą najmu lokalu, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu.
Najemcy i osoby korzystające w każdym typie umowy będą mieli wpływ na wielkość zużycia mediów oraz wysokość kosztów eksploatacyjnych (energia elektryczna, woda). W zakresie tych mediów występować będzie zależność, że ilość zużytych mediów ma wpływ na wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Państwa (im wyższe zużycie tych mediów, tym wyższa będzie zmienna część czynszu najmu). Stosowne rozliczenie będzie obiektywnie odzwierciedlało faktyczne zużycie poszczególnych mediów, tym samym najemca nie ma możliwości samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii elektrycznej i wody.
Powyższe wskazuje, że jeśli obciążanie za media – tj. energię elektryczną i wodę następuje według faktycznego ich zużycia, to powinno być traktowane odrębnie od zakwaterowania.
Zatem obciążenie najemcy, odrębnie od usługi najmu, kosztami mediów tj. zużycia wody, energii elektrycznej (odrębnie każdego) stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu, w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W przypadku Internetu opłaty przypadające na poszczególne umowy najmu będą stałe, niezależne od ilości kilobajtów zużytych w ramach korzystania z Internetu. Najemca nie będzie miał możliwości samodzielnego rozliczania się z dostawcami Internetu.
Zatem w świetle powyższego wskazać należy, że w przypadku obciążania Najemcy kosztami związanymi z opłatami za Internet brak jest podstaw do traktowania ww. opłat jako elementu kalkulacyjnego opłaty za usługę najmu. Usługa Internetu nie tworzy bowiem obiektywnie tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowi kompleksowej usługi najmu lokali. Zatem usługa najmu powinna być opodatkowana według stawki właściwej dla poszczególnych czynności, a nie dla usługi najmu.
Także w przypadku telewizji brak jest podstaw, aby uznać, że jest to dostawa nierozerwalnie związana z najmem lokalu, a ich rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Nie tworzą one bowiem obiektywnie, tylko jednego niepodzielnego świadczenia, tj. nie stanowią kompleksowej usługi najmu.
Najemcy i osoby korzystające, będą mieli możliwości decydowania o ilości zużytych mediów: ogrzewania i odprowadzania ścieków. W zakresie tych mediów występować będzie zależność, że ilość zużytych mediów jest zależna od intensywności ich wykorzystania przez Najemcę i Osoby Korzystające i ma wpływ na wynagrodzenie za usługę świadczoną przez Państwa (im wyższe zużycie tych mediów, tym wyższa będzie zmienna część czynszu najmu). Opisana zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu umowy. Budynek nie jest podłączony do miejskiej sieci kanalizacyjnej, ale posiada własną oczyszczalnię. Koszty odprowadzania ścieków wchodzące do części zmiennej czynszu nie będą refakturowanymi kosztami usług nabytych przez Państwa od podmiotu trzeciego, ale będą kalkulowane w podziale na poszczególne umowy najmu i z uwzględnieniem faktycznego zużycia wody (ilość zużytej wody determinuje ilość odprowadzonych do oczyszczalni ścieków). Koszty odprowadzania ścieków będą kalkulowane przez Państwa z uwzględnieniem faktycznych kosztów utrzymania własnej oczyszczalni ścieków (w tym jej amortyzacji) oraz marży zysku Spółki. W zakresie kosztów ogrzewania należy wskazać, że budynek jest podłączony do własnych (Spółki) pomp ciepła. Koszty ogrzewania będą ustalane na podstawie dostępnych danych o zużyciu kalkulowane w podziale na poszczególne umowy najmu. Koszty ogrzewania będą kalkulowane przez Państwa z uwzględnieniem faktycznych kosztów ogrzewania własnej infrastruktury grzewczej (w tym amortyzacji) oraz marży Państwa zysku.
Należy wskazać, że najem lokali i związane z nimi ogrzewanie i odprowadzanie ścieków, nie stanowią jednego świadczenia złożonego, lecz odrębne i niezależne od usługi najmu, tj. usługę najmu oraz czynności dostarczania ww. mediów do lokalu.
W przypadku, gdy faktyczne wydzielenie i oddzielne rozliczenie mediów obiektywnie odzwierciedla ich zużycie, to świadczenia te powinny być traktowane jako odrębne i niezależne od usługi najmu.
W przypadku opłaty administracyjnej świadczenie to będzie elementem kompleksowej usługi najmu, ponieważ będą Państwo w tym przypadku dostarczać Klientowi jedno świadczenie, a nie kilka odrębnych.
Wskazali Państwo, że najemca nie będzie miał możliwości wyboru opcji usługi z miejscem parkingowym (postojowym) lub bez takiego miejsca. Każdy z typów umów najmu jakie będą zawierane stwierdza, że integralną częścią usługi najmu jest zapewnienie najemcy i osobie korzystającej możliwości korzystania z miejsca parkingowego zlokalizowanego przed budynkiem a korzystanie z miejsca parkingowego nie jest możliwe bez jednoczesnego najmu przedmiotu umowy na podstawie umowy. Opisana zależność będzie występowała dla każdego typu umowy najmu. Spółka nie będzie przypisywała do konkretnej umowy najmu konkretnego miejsca parkingowego (postojowego). Jednak z zawarciem umowy najmu będzie związane prawo do korzystania z dowolnego miejsca parkingowego przed budynkiem. Nie ma odrębnego wynagrodzenia za korzystanie z miejsca parkingowego (postojowego) będzie wkalkulowane w część stałą czynszu najmu. Opisana zależność będzie występowała identycznie dla każdego typu umowy najmu.
W opisanym przypadku oba świadczenia nie są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Z opisu sprawy wynika, korzystanie przez najemcę z lokalu nie jest uzależnione od wynajęcia konkretnego miejsca postojowego, a otrzymuje on jedynie prawo do korzystania z dowolnego miejsca parkingowego przed budynkiem.
Pozwolenie na parkowanie w dowolnym miejscu nie musi bezwzględnie towarzyszyć korzystaniu z danego lokalu. Mimo, że najem miejsca postojowego może towarzyszyć korzystaniu z najmowanego lokalu, to nie jest świadczeniem niezbędnym. Najem miejsca postojowego w żaden sposób nie wpływa na sposób użytkowania lokalu – nie ułatwia bowiem najemcy lokalu korzystania z tego lokalu. Czy najemca wynajmie razem z tym lokalem miejsce postojowe czy nie, to z lokalu korzysta dokładnie w ten sam sposób.
Z drugiej strony najem lokalu nie wpływa na sposób korzystania najemcy z miejsca postojowego. Celem najmu lokali jest zapewnienie czasowego pobytu najemcy, a celem najmu miejsca postojowego jest zapewnienie miejsca do parkowania samochodu, zapewnienie większej wygody korzystania z samochodu i zwiększenia bezpieczeństwa samochodu. Należy więc stwierdzić, że co do zasady ww. świadczenia służą osiągnięciu różnych celów i żadne z nich nie służy lepszemu osiągnięciu celu przez to drugie świadczenie.
Wobec powyższego należy stwierdzić, że Państwa przychody z tytułu opłat pobieranych od najemców i osób korzystających na terenach stanowiących Państwa własność, stanowią samodzielne, odrębne świadczenie od wynajmu lokalu.
Natomiast za kompleksowością świadczonych usług polegających na bieżącym utrzymaniu i sprzątaniu części wspólnych budynku, obsługę techniczną obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługę recepcyjną najemców, przemawia fakt, że gdyby klient nie nabywał świadczenia głównego to nabycie ww. dodatkowych usług świadczonych przez Państwa na podstawie umowy byłoby pozbawione sensu ekonomicznego. W konsekwencji nie sposób uznać, że bieżące utrzymanie i sprzątanie części wspólnych budynku, obsługa techniczna obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługa recepcyjna najemców za świadczenia niezależne, gdyż wykonanie ich w oderwaniu od świadczenia głównego (najmu) byłoby bezzasadne, w związku z czym, podzielenie świadczonej usługi na kilka osobnych usług miałoby charakter sztuczny.
Podsumowując, stwierdzam, że opisana we wniosku część stała czynszu i część zmienna czynszu najmu dla umów najmu Typu 1, Typu 2, Typu 3, Typu 4, Typu 5, Typu 6 nie będą stanowić jednego wynagrodzenia za świadczenie kompleksowej usługi najmu, ponieważ koszty, którymi obciążają Państwo najemców, takie jak: energia elektryczna, woda, Internet, telewizja, ogrzewanie, odprowadzanie ścieków, korzystanie z miejsca parkingowego przed budynkiem stanowią odrębne świadczenia od wynajmu lokalu, tym samym nie będą stanowić łącznie jednej podstawy opodatkowania w rozumieniu art. 29a ustawy. Natomiast opłata administracyjna, usługi polegające na bieżącym utrzymaniu i sprzątaniu części wspólnych budynku, obsługa techniczna obiektu, nadzór nad prawidłowym funkcjonowaniem infrastruktury oraz obsługa recepcyjna najemców stanowią element kompleksowej usługi najmu, tym samym będą stanowić łącznie jedną podstawę opodatkowania w rozumieniu art. 29a ustawy.
Tym samym, oceniając całościowo Państwa stanowisko należało uznać je za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym i zdarzeniem przyszłym. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
Rozliczaj podatki zgodnie z przepisami — w programie TaxMachine
Interpretacje pomagają zrozumieć przepisy; TaxMachine pomaga je zastosować w praktyce — prowadzi księgi, liczy podatki i generuje deklaracje, a stawki, druki i przepisy aktualizuje na bieżąco.
- ✓ Księga przychodów i rozchodów, ryczałt oraz pełna księgowość
- ✓ Faktury i e-faktury KSeF, JPK_V7 i JPK_KR
- ✓ PIT, CIT, VAT i inne deklaracje + wysyłka e-Deklaracje z pobraniem UPO
- ✓ Środki trwałe i amortyzacja, płace i ZUS
- ✓ Automatyczne aktualizacje stawek, druków i przepisów