0112-KDIL1-2.4012.203.2026.4.MŁ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 maja 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 6 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania sprzedaży działki północnej za działalność gospodarczą oraz Pani za podatnika podatku VAT.

Uzupełniła go Pani pismem z 1 lipca 2026 r. (wpływ 2 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni jest właścicielką nieruchomości położonej w (…), składającej się z działek o łącznej powierzchni (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (dalej jako „Nieruchomość”), w którym wyodrębniono dwa samodzielne lokale mieszkalne: lokal na pierwszej kondygnacji o łącznej powierzchni (…) m² oraz lokal na poddaszu o łącznej powierzchni (…) m².

Wnioskodawczyni nabyła własność lokalu położonego na poddaszu (nr 2) na podstawie umowy sprzedaży z (…) zawartej z rodzicami.

Z kolei własność lokalu położonego na pierwszej kondygnacji (nr 1) Wnioskodawczyni nabyła na podstawie zawartej z rodzicami umowy o dożywocie z (…).

Własność obu ww. lokali wraz z częścią wspólną stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni. Do roku (…) Wnioskodawczyni mieszkała tam z rodzicami, a następnie w domu mieszkali jej rodzice do roku (…). Od roku (…) Wnioskodawczyni wynajmuje oba Lokale długoterminowo w ramach najmu prywatnego.

Nieruchomość jest zabudowana wyżej wymienionym budynkiem w części południowej, jej północna część jest niezabudowana. Działka ta zostanie podzielona na dwie części ze służebnością przejazdu i przechodu do części północnej poprzez część południową. W wyodrębnionej części północnej (dalej jako „Działka północna”) planowana jest budowa budynku jednorodzinnego. Na tę inwestycję wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa została zgłoszona oraz został założony dziennik budowy. Inwestorem jest Wnioskodawczyni jako osoba fizyczna.

Po sfinalizowaniu procedury podziału nieruchomości Wnioskodawczyni planuje sprzedać wydzieloną Działkę północną wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym. Wnioskodawczyni nie będzie czyniła na Działce północnej innych nakładów przed zawarciem umowy sprzedaży.

Nabywcą Działki północnej ma być nowopowstała spółka z o.o., której Wnioskodawczyni będzie wspólnikiem i członkiem zarządu (dalej jako Spółka celowa). Spółka celowa dokończy inwestycję w postaci budynku jednorodzinnego.

Wnioskodawczyni wykonuje zawód architekta, jest wspólnikiem i członkiem zarządu sp. z o.o., której przedmiotem działalności jest branża (…) (nie jest to ten sam podmiot co Spółka celowa).

Wnioskodawczyni poza ww. spółką prowadzi działalność gospodarczą wyłącznie w formie spółki cywilnej, która zajmuje się (…) realizowanymi w (…).

Wnioskodawczyni jest właścicielką lokalu mieszkalnego w (…) (zakupionego w roku (…)), w którym zamieszkuje oraz domu letniskowego w miejscowości (…), gm. (…) (nieruchomość zakupiona częściowo w roku (…) oraz w roku (…)). Lokal w (…), w którym Wnioskodawczyni zamieszkuje jest częściowo wynajmowany w ramach najmu prywatnego (składa się z dwóch niezależnych poziomów).

Wnioskodawczyni nie dokonywała dotychczas zbycia żadnej nieruchomości: ani w ramach zarządu majątkiem prywatnym, ani w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Nie zajmuje się tym również spółka, w ramach której Wnioskodawczyni wykonuje zawód (…), ani spółka cywilna.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie Organu wskazała Pani:

Jest Pani właścicielką nieruchomości składającej się formalnie z działek nr 1/3 o powierzchni (…) ha oraz nr 3/3 o powierzchni (…) ha, które objęte są jedną księgą wieczystą nr (…).

Lokale znajdują się na działce nr 3/3. Działka nr 1/3 musi stanowić pozostałość podziałów geodezyjnych/rozgraniczenia. Działka nr 1/3 nie figuruje jednak w ewidencji gruntów, występuje jedynie w księdze wieczystej. Ma marginalną powierzchnię ((…)m²) i bez względu na jej położenie dzieli przeznaczenie z działką nr 3/3. Traktuje Pani obie działki jak jedną nieruchomość. Działka północna, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, powstanie w wyniku podziału działki nr 3/3.

Działka nr 3/3 figuruje w ewidencji gruntów i budynków jako użytek B – tereny mieszkaniowe.

Planowana sprzedaż Działki północnej nastąpi w roku (…).

Od momentu nabycia przez Panią Działka północna była wykorzystywana wyłącznie na cele prywatne – jako ogród przydomowy dla istniejącego budynku mieszkalnego. Działka nie była wydzierżawiana. Aktualnie, jak wskazano we wniosku, działka wraz z lokalami jest objęta umową najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród. Nie zamierza Pani:

1.  Udzielać przyszłemu nabywcy (Spółce celowej) ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działki północnej.

2.  Zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży ze Spółką celową.

Pani jako osoba fizyczna nie chce samodzielnie przeprowadzać kosztownej inwestycji budowlanej o wysokim stopniu ryzyka. Podmiotem, który poprowadzi proces budowlany, dokona sprzedaży wybudowanych lokali i będzie ponosił odpowiedzialność za związane z tym zobowiązania będzie Spółka celowa. Spółka celowa pozwoli na połączenie możliwości finansowych kilkorga wspólników i będzie miała również większe potencjalne możliwości pozyskania dodatkowego finansowania (np. przystąpienia nowego wspólnika) w razie konieczności.

Chce Pani dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości w zamian za zapłatę ceny. Pani celem jest uzyskanie od spółki co najmniej równowartości wartości rynkowej nieruchomości. Aport wiązałby się z przeniesieniem własności nieruchomości na spółkę, a ewentualny zwrot z inwestycji uzależniony byłby od zysku wypracowanego przez spółkę po sprzedaży wybudowanych lokali i będzie podzielony wedle przysługujących wspólnikom udziałów. Nie chce Pani ponosić ryzyka niskiej stopy zwrotu inwestycji, która może przynieść Pani zysk mniejszy niż wartość rynkowa aportowanej nieruchomości. Stąd planowana umowa sprzedaży ma zapewnić, że nie uszczupli Pani swojego majątku, gdyż spółka zapłaci Pani rynkową cenę za sprzedaną Działkę północną.

W chwili obecnej zakładane jest, że po zakończeniu inwestycji Spółka celowa przeznaczy nieruchomość do dalszej odsprzedaży – w postaci wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z udziałami w działce.

Wartość Działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę i projektem budowlanym została oszacowana przez Panią według rynkowych stawek.

Spółka celowa prowadzi działalność (…) polegającą na realizacji (…) i (…).

Środki ze sprzedaży Działki północnej zamierza Pani przeznaczyć na zakup mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe.

Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. We wniosku zostały wskazane nieruchomości, których Pani jest właścicielką, jednak żadna z nich nie jest przeznaczona do sprzedaży.

Planuje Pani nabycie lokalu mieszkalnego w celu realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych, wyłącznie na potrzeby prywatne.

Pytanie

Czy sprzedaż Działki północnej wydzielonej z Nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym powinna być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT i z tego tytułu Wnioskodawczyni będzie uważana za podatnika VAT w zakresie dokonywania sprzedaży Działki północnej?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Działki północnej wydzielonej z Nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym nie powinna być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT i z tego tytułu Wnioskodawczyni nie będzie uważana za podatnika VAT w zakresie dokonywania sprzedaży tej działki. Wnioskodawczyni będzie dokonywała sprzedaży Działki północnej w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Żadna z opisanych powyżej okoliczności nie wskazuje na to, że Wnioskodawczyni w zakresie sprzedaży Działki północnej wydzielonej z Nieruchomości będzie działała w sposób właściwy i z zaangażowaniem środków jakie stosują producenci, handlowcy, usługodawcy (patrz: wyroki TSUE sygn. akt C-180/10 i C-181/10 z 15 września 2011 r.).

Nabycie własności Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie nastąpiło z zamiarem inwestycji, lecz w wyniku przejęcia własności domu rodzinnego Wnioskodawczyni od jej rodziców. Nieruchomość ta przez wiele lat była wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni lub jej rodziców. Oddanie Nieruchomości w najem nastąpiło relatywnie niedawno i stanowi przejaw rozsądnego zarządzania majątkiem prywatnym.

Sprzedając Działkę północną wydzieloną z Nieruchomości Wnioskodawczyni dokonuje zbycia jednego ze składników swojego prywatnego majątku.

Nie ma przy tym znaczenia fakt, że nabywcą Działki północnej ma być spółka powiązana osobowo z Wnioskodawczynią.

Z punktu widzenia Wnioskodawczyni, jako osoby fizycznej, dokonuje ona transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie czyniąc z obrotu nieruchomościami przedmiotu swojej (jako osoba fizyczna) działalności gospodarczej. To czy spółka, której Wnioskodawczyni ma być wspólnikiem i członkiem zarządu, będzie wykorzystywała nabytą nieruchomość do celów działalności gospodarczej, nie może rzutować na status Wnioskodawczyni jako osoby fizycznej w przedmiotowej transakcji.

Przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie będzie podejmować żadnych dalszych działań mogących uatrakcyjnić Działkę północną: nie będzie utwardzała drogi dojazdowej, odgradzała działki, doprowadzała mediów, ustanawiała służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstw dostarczających media. Wszystkie te działania pozostaną w gestii nabywcy.

Wnioskodawczyni nie dokonywała nigdy obrotu nieruchomościami i takie czynności nie wchodzą w zakres wykonywanego przez nią zawodu architekta.

Sprzedaż Działki północnej pozostaje więc w granicach zarządu majątkiem prywatnym i nie przejawia cech prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT. Tym samym Wnioskodawczyni w zakresie dokonywania sprzedaży Działki północnej wydzielonej z Nieruchomości nie może być uważana za podatnika VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie:

·      po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

·      po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działki północnej, która powstanie w wyniku podziału działki nr 3/3 istotne jest czy, w celu dokonania sprzedaży nieruchomości, podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że:

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że:

Trybunał nie uznał za podatnika VAT w rozumieniu prawa UE osoby fizycznej dokonującej sprzedaży gruntu, która prowadziła działalność rolniczą na tym gruncie nabytym ze zwolnieniem od podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, jeżeli nie wykonywała ona dodatkowych czynności (oprócz podziału) w związku z tą sprzedażą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do gruntu będącego przedmiotem sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT. Nie prowadziła Pani działalności z obrotem nieruchomości. Wykonuje Pani zawód (…). Jest Pani wspólnikiem i członkiem zarządu w dwóch spółkach:

·      w spółce z o.o., której przedmiotem działalności jest (…),

·      w spółce z o.o. (dalej jako spółka celowa), która prowadzi (…) i (…).

Prowadzi Pani jeszcze działalność gospodarczą wyłącznie w formie spółki cywilnej, która zajmuje się (…) w (…). Jest Pani właścicielką lokalu mieszkalnego w (…), w którym zamieszkuje. Jest on częściowo wynajmowany w ramach najmu prywatnego. Posiada Pani domek letniskowy w (…). Jest Pani właścicielką nieruchomości położonej w (…) składającej się z działek:

1.  nr 1/3, o powierzchni (…) ha, która musi stanowić pozostałość podziałów geodezyjnych/rozgraniczenia oraz dzieli przeznaczenie z działką nr 3/3,

2.  nr 3/3 o powierzchni (…) ha o łącznej powierzchni (…) ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w którym wyodrębniono dwa samodzielne lokale mieszkalne:

^·       lokal na pierwszej kondygnacji o łącznej powierzchni (…) m² ,

·      lokal na poddaszu o łącznej powierzchni (…) m².

Nabyła je Pani w drodze umowy sprzedaży i umowy o dożywocie z rodzicami. Własność obu lokali wraz z częścią wspólną stanowi Pani majątek prywatny. Do roku (…) mieszkała tam Pani z rodzicami, a następnie w domu mieszkali Pani rodzice do roku (…). Natomiast od roku (…) wynajmuje Pani oba lokale długoterminowo w ramach najmu prywatnego. Nieruchomość jest zabudowana ww. budynkiem w części południowej, jej północna część jest niezabudowana. Zamierza Pani podzielić działkę na dwie części ze służebnością przejazdu i przechodu do części północnej poprzez część południową. W wyodrębnionej części północnej planuje Pani budowę budynku jednorodzinnego. Na tę inwestycję wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę, budowa została zgłoszona oraz został założony dziennik budowy. Inwestorem jest Pani jako osoba fizyczna. Po sfinalizowaniu procedury podziału nieruchomości planuje Pani sprzedać w roku (…) wydzieloną działkę północną wraz z pozwoleniem na budowę oraz projektem budowlanym spółce celowej, w której Pani będzie wspólnikiem i członkiem zarządu. Spółka dokończy inwestycję w postaci budynku jednorodzinnego. Od momentu nabycia działka północna była wykorzystywana przez Panią wyłącznie na cele prywatne – jako ogród przydomowy dla istniejącego budynku mieszkalnego. Nie była przedmiotem dzierżawy. Działka wraz z lokalami objęta jest umową najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród. Nie zamierza Pani udzielać przyszłemu nabywcy ani żadnej innej osobie pełnomocnictwa ani innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w sprawach dotyczących działki północnej. Nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży ze spółką celową. Pani jako osoba fizyczna nie chce samodzielnie przeprowadzać kosztownej inwestycji budowlanej o wysokim stopniu ryzyka. Spółka poprowadzi proces budowlany, dokona sprzedaży wybudowanych lokali i będzie ponosiła odpowiedzialność za związane zobowiązania. Chce Pani dokonać odpłatnego zbycia nieruchomości w zamian za zapłatę. Pani celem jest uzyskanie od spółki co najmniej równowartości wartości rynkowej nieruchomości. Pani zdaniem aport wiązałby się z przeniesieniem własności nieruchomości na spółkę, a ewentualny zwrot z inwestycji uzależniony byłby od zysku wypracowanego przez spółkę po sprzedaży wybudowanych lokali i będzie podzielony wedle przysługujących wspólnikom udziałów. Nie chce Pani ponosić ryzyka niskiej stopy zwrotu inwestycji, która może przynieść Pani zysk mniejszy niż wartość rynkowa aportowanej nieruchomości. Stąd planowana jest przez Panią umowa sprzedaży, która ma zapewnić, że nie uszczupli Pani swojego majątku, gdyż spółka zapłaci Pani rynkową cenę za sprzedaną działkę północną. W planach jest, że po zakończeniu inwestycji spółka celowa przeznaczy nieruchomość do dalszej odsprzedaży – w postaci wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz z udziałem w działce. Wartość działki północnej wraz z pozwoleniem na budowę i projektem budowlanym została oszacowana przez Panią według rynkowych stawek. Środki ze sprzedaży planuje Pani przeznaczyć na zakup mieszkania na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie posiada Pani innych nieruchomości przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży. Działka nr 3/3 wraz z lokalami jest objęta umową najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród.

Pani wątpliwości dotyczą nieuznania sprzedaży działki północnej za działalność gospodarczą oraz Pani za podatnika podatku VAT.

W przedmiotowej sprawie należy ustalić, czy w odniesieniu do ww. sprzedaży ww. działki będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Panią za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Zgodnie z Pani wskazaniem, działka nr 3/3 jest objęta umową najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród.

W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing, itp.).

Istota umowy najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz najemcy. Najemca za oddaną mu w najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Zatem najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano, z wyroku TSUE C-291/92 wynika, że:

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty, czy też wykorzystany w trakcie jego posiadania do działalności gospodarczej.

Należy zatem stwierdzić, że działka nr 3/3, z której zostanie wydzielona działka północna jest objęta przedmiotem najmu, na mocy której najemca może użytkować ją jako ogród, wobec czego nie stanowi Pani majątku prywatnego, gdyż nie była wykorzystywana wyłącznie w celu zaspokajania Pani potrzeb osobistych.

Ponadto nie bez znaczenia pozostają działania podjęte przez Panią jako (…), a wskazujące na zaplanowany proces inwestycyjny związany z budową budynku z lokalami, który obejmuje:

·      podział działki na dwie części ze służebnością przejazdu i przechodu do części północnej poprzez część południową,

·      uzyskaną decyzję o pozwoleniu na budowę budynku jednorodzinnego,

·      sporządzony projekt budowlany,

·      zgłoszoną budowę,

·      założony dziennik budowy.

W związku z powyższymi działaniami – jak wynika z treści wniosku – sama Pani nadała sobie status Inwestora. Co istotne wybrała Pani sprzedaż działki północnej na rzecz spółki celowej zamiast jej aportu z powodów ekonomicznych – nie chce Pani samodzielnie przeprowadzać kosztownej inwestycji budowlanej o wysokim stopniu ryzyka.

W konsekwencji przedstawione fakty jednoznacznie wskazują, że działka północna wydzielona z działki nr 3/3 – stanowiła przedmiot najmu, jak i względem niej podjęła Pani aktywność porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego typu obrotem.

Wobec powyższego, planowana przez Panią sprzedaż działki północnej, która zostanie wydzielona z działki nr 3/3 będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani z tytułu tej sprzedaży będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż przez Panią działki północnej będzie więc czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że w przedmiotowej sprawie występują przesłanki pozwalające uznać Panią w związku z planowaną sprzedażą działki północnej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż działki północnej, która powstanie z podziału geodezyjnego działki nr 3/3, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informuję jednocześnie, że wniosek w zakresie zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.