0112-KDIL1-1.4012.908.2025.2.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-     zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działek B i C jest prawidłowe,

-     zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działki nr A jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

2 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku dostawy nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Uzupełnił go Pan pismami z 4 lutego 2026 r. (wpływ 4 lutego 2026 r.) oraz z datą wpływu 11 lutego 2026 r. – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy (...) prowadzi egzekucję przeciwko dłużnikom małżonkom Y.Z. (NIP (...), REGON (...)) oraz X.Z. (NIP (...)) w sprawie Km (...) z nieruchomości zabudowanej, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział (...) prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) położonej w (...) przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki numer A, B, C o łącznej powierzchni (...) ha, w obr. (…) stanowiącej wspólność ustawową majątkową małżeńską. Nieruchomość oznaczona numerami ewidencyjnymi działek A, B, C o łącznej powierzchni (...) ha sklasyfikowana jest w ewidencji gruntów w sposób następujący: działki A i B jako użytek (...), działka C jako użytek (...).

Nieruchomość ma kształt nieregularny, jest nieogrodzona. Od strony ulicy (…) zlokalizowany jest utwardzony plac oraz parking. Nieruchomość graniczy z plażą miejską przy Jeziorze (…). Nieruchomość od strony plaży zwieńczona jest skarpą porośniętą zielenią o niskiej kulturze utrzymania oraz ma wygospodarowane miejsce na niewielki ogródek. Działki C i B zabudowane są budynkami o funkcji niemieszkalnej, w których realizowana jest funkcja gastronomiczna. Budynek wpisany do gminnej ewidencji zabytków.

Działka nr C zabudowana jest obcymi nakładami (schody wyłożone kostka (...)). Wejście do budynku usytuowane jest na działce D. Działka D nie jest przedmiotem egzekucji. Brak informacji nt. sposobu korzystania z działki D przez właścicieli opiniowanej nieruchomości. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - ulicy (...). Budynki w kształcie litery „L”. Podstawowa bryła wybudowana ok. 100 lat temu, metodą tradycyjną z cegły, betonu i drewna wykorzystywany pierwotnie na łaźnie publiczne o Pu = (…) m². Po 1990 roku przebudowany i przystosowany do funkcji gastronomicznej. Jest to budynek częściowo jednokondygnacyjny, częściowo dwukondygnacyjny. W części wschodniej dobudowano budynek gospodarczy z garażem, obecnie zaadoptowany na cele gastronomiczne. W części zachodniej budynku znajduje się wieża widokowa. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą numer (…) Rady Miejskiej w (...) z (…) 2006 r., ww. działki znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem planu (...).

Szczegółowe oznaczenie U - tereny zabudowy usługowej. Z informacji uzyskanych w dniu (…) 2025 r. od Szefa Krajowej Administracji Skarbowej wynika, że dłużnik Y.Z. posiada nadany NIP: (...) oraz REGON (...), jest aktualnie zarejestrowany jako prowadzący działalność gospodarczą, aktualny adres miejsca prowadzenia działalności: (…), ul. (…), deklaracje złożone przez płatnika: VAT-7 za (...), PIT-36 za 2024 r., PIT-4R za 2024 r. VAT-7 za (...), PIT-36 za 2023, PIT-4R za 2023, VAT-7 za (...). Z rejestru Centralnej Ewidencji i Informacji o działalności gospodarczej wynika, że datą rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej przez Y.Z. jest (…) 1998 r., data zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej to (…) 2025r., data wznowienia wykonywania działalności gospodarczej: (…) 2026r., stałe miejsce wykonywania działalności gospodarczej: (…). Z informacji uzyskanych w dniu (…) 2025r. od Szefa Krajowej Administracji Skarbowej wynika, że dłużnik X.Z. ma nadany numer NIP (...) oraz nie jest aktualnie zarejestrowana jako prowadząca działalność gospodarczą.

Podstawą wpisu własności w księdze wieczystej nieruchomości o nr (...) są: UMOWA SPRZEDAŻY, (…), DECYZJA O PRZEKSZTAŁCENIU PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO W PRAWO WŁASNOŚCI, GKM.(…). Z oświadczenia dłużników złożonego do akt sprawy Km (...) wynika, że w dniu (…) 2025 r. dłużnik Y.Z. jest zarejestrowany jako podatnik VAT, w dniu (…) 2025 r. zawiesił działalność gospodarczą. Nieruchomość została nabyta jako lokal gastronomiczny i w takiej formie jest wystawiana na licytację, prace remontowe wykonywane w lokalu gastronomicznym były opatrzone fakturami VAT przez co podatek ten był odliczany; w momencie nabycia dłużnicy byli spółką cywilną zarejestrowaną do podatku VAT; lokal został nabyty w trakcie licytacji od osoby prywatnej niebędącej podatnikiem VAT; nakłady, czyli wymiana wszystkich okien, drzwi, podłóg, balustrady na tarasie, ogrodzenie ogródka, ocieplenie fundamentów, ocieplenie elewacji od strony ogródka i inne były prowadzone przez kilka lat i przewyższyły 30% wartości początkowej nieruchomości, jednakże dłużnicy nie są w stanie dokładnie przedstawić dokumentów, gdyż 5-letni okres przechowywania dokumentów już minął. Ponadto dłużnicy oświadczyli, że w stosunku do nieruchomości o nr KW (...) nie przysługiwało im prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu.

Uzupełnienie sprawy

Wniosek dotyczy zdarzenia przyszłego, tj. planowanej sprzedaży nieruchomości o nr KW (...) w drodze licytacji publicznej.

1.  Dłużnik był zarejestrowanym podatnikiem VAT od (…) 1998 r., zawiesił działalność gospodarczą (…) 2025 r., dłużniczka była podatnikiem podatku VAT w latach (…); przedmiotem działalności była działalność gastronomiczna – prowadzenie restauracji.

2.  W momencie nabycia nieruchomości dłużnicy prowadzili działalność gospodarczą wspólnie, tworzyli spółkę cywilną, według oświadczenia dłużników nieruchomość nabyta została w drodze licytacji komorniczej.

3.  Nabycie nieruchomości nastąpiło w celu prowadzenia działalności gospodarczej, tj. restauracji przez oboje dłużników.

4.  Do lutego (…) r. nieruchomość wykorzystywany była do prowadzenia restauracji przez oboje dłużników, od marca (…) r. wykorzystywana była do prowadzenia restauracji przez dłużnika Y.Z..

5.  Dłużnik Y.Z. prowadził działalność gospodarczą od (…) 1996 r. do (…) 2025 r. (data zawieszenia działalności), dłużniczka X.Z. prowadziła działalność od (…) r. do (…) r.

6.  Przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez dłużników było prowadzenie lokalu gastronomicznego.

7.  Dłużnik wykorzystywał nieruchomość do prowadzenia lokalu gastronomicznego, dłużniczka wykorzystywała nieruchomość do prowadzenia lokalu gastronomicznego.

8.  Dłużnik nie wykorzystywał nieruchomości do celów osobistych, dłużniczka nie wykorzystywała nieruchomości do celów osobistych.

9.  Dłużnik nie udostępniał nieruchomości osobom trzecim na podstawie np. umowy najmu, dzierżawy użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze, dłużniczka nie udostępniała nieruchomości osobom trzecim na podstawie np. umowy najmu, dzierżawy użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze.

10.  Według oświadczenia dłużników nabycie nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

11.  Nabycie nastąpiło bez podatku VAT.

12.  Dłużnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, dłużniczce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości.

13.  Dłużnik nie wykorzystywał/nie wykorzystuje nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług, dłużniczka nie wykorzystywała/nie wykorzystuje nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

14.  Dłużnicy ponosili nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30 % wartości początkowej budowli/budowli – remont kapitalny lokalu:

a)  nakłady ponosili dłużnik i dłużniczka razem,

b)  dłużnicy ponosili nakłady po nabyciu nieruchomości – remont kapitalny,

c)  ulepszany był cały obiekt,

d)  w stosunku do wydatków na ulepszenie dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenie kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

e)  nie jest znana dokładna data oddania do użytkowania budynków/budowli po ulepszeniu (dłużnicy nie pamiętają),

f)   po oddaniu do użytkowania miało miejsce pierwsze zasiedlenie – nie jest znana dokładna data (dłużnicy nie pamiętają),

g)  pierwsze zasiedlenie nastąpiło w ramach prowadzonej działalności gospodarczej –prowadzenie lokalu gastronomicznego,

h)  między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata,

i)    dłużnicy wykorzystywali ulepszone budynki do prowadzenia działalności gastronomicznej –restauracji,

j)    ulepszone budynki nie były/nie są/nie będą do dnia sprzedaży licytacyjnej udostępniane osobom trzecim na podstawie najmu, dzierżawy itp.

15. Na pytanie:

„W związku z informacją, że:

proszę o wskazanie:

a)  na której działce znajduje się ww. plac oraz parking?

b)  czy ww. plac oraz parking będą spełniać definicję budowli w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), dalej jako ustawa Prawo budowlane?

Informacji proszę udzielić osobno dla placu oraz parkingu. (…)”,

odpowiedział Pan:

„Plac znajduje się na działce E, parking znajduje się na działce F – powyższe działki nie są przedmiotem sprzedaży licytacyjnej.

Plac oraz parking nie są przedmiotem sprzedaży licytacyjnej, a tym samym niniejszego zapytania”.

16. Na pytanie:

„W nawiązaniu do informacji, że:

proszę wskazać:

a)  czy ww. zabudowania były na działce nr C już w momencie zakupu przez Dłużników?

b)  czy na dzień zbycia działki nr C, wchodzącej w skład nieruchomości będącej przedmiotem wniosku, Dłużnicy będą w faktycznym posiadaniu naniesień – schodów – i będą mogli rozporządzać tym mieniem jak właściciel? Proszę o szczegółowe opisanie.

c)  czy ww. schody będą przedmiotem sprzedaży w ramach egzekucji komorniczej wraz z działką nr C? Czy przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt?

d)  kto dokładnie na dzień sprzedaży będzie posiadał prawo do rozporządzania ww. schodami jak właściciel? Czy będzie to Dłużnik, Dłużniczka, czy inny podmiot (jaki?)?

e)  czy ww. schody stanowią część budynku? Jeśli tak, to jakiego dokładnie i na jakiej działce posadowionego.

f)   czy przed sprzedażą dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie schodów pomiędzy Dłużnikiem, Dłużniczką a podmiotem, który poniósł nakłady na wybudowanie tych schodów? Jeśli tak, to na jakiej podstawie prawnej, kiedy dokładnie i dlaczego Dłużnicy rozliczą/rozliczyli ww. nakłady? Proszę szczegółowo opisać.

g)  czy z tytułu nabycia przez Dłużników ww. nakładów przysługiwało Dłużnikom prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

h)  czy nabycie przez Dłużników ww. nadkładów zostało/zostanie udokumentowane fakturą? Jeśli tak, to czy na fakturze była/będzie wykazana kwota podatku VAT?

i)    czy w wyniku rozliczenia ww. nakładów Dłużnicy nabyli prawo do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciel?”,

odpowiedział Pan:

„Wskazał Pan, że schody znajdują się na działce nr A, a nie na działce nr C;

a)  zabudowania znajdowały się na działce A w momencie zakupu działki przez dłużników,

b)  schody znajdują się przy zejściu do plaży miejskiej częściowo na działce nr A należącej do dłużników, schody znajdowały się na działce już w chwili zakupu,

c)  schody będą przedmiotem sprzedaży wraz z gruntem,

d)  dłużnicy nie udzielili informacji kto dokładnie na dzień sprzedaży będzie posiadał prawo do rozporządzania ww. schodami jak właściciel,

e)  schody nie stanowią części budynku,

f)   dłużnicy nie będą rozliczać nakładów poniesionych na schody, znajdowały się one na działce w chwili jej zakupu,

g)  brak informacji, dłużnicy nie udzielili odpowiedzi,

h)  brak informacji, dłużnicy nie udzielili odpowiedzi, schody znajdowały się na działce w chwili zakupu,

i)    dłużnicy nie rozliczyli nakładów”.

17. Na pytanie:

„W nawiązaniu do informacji, że:

proszę wskazać, na czym konkretnie polegała rozbudowa budynku, tj. czy w wyniku rozbudowy doszło do rozbudowy/dobudowy/nadbudowy istniejącego budynku i tym samym w wyniku rozbudowy powstanie zupełnie nowy budynek, czy też w ramach istniejącego budynku (w ramach istniejącej bryły budynku) przebudowano jego wnętrze, dokonano podziału i wyodrębnienia pomieszczeń? Ponadto, proszę o informacje:

a)  czy nakłady poniesione na rozbudowę budynku (budowę budynku gospodarczego z garażem), przekroczyły 30% jego wartości początkowej tego obiektu i stanowią „przebudowę, rozbudowę nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku” rozumianą jako dokonanie istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany wykorzystania środka trwałego lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia?

b) kiedy zostały poniesione ostatnie nakłady przekraczające 30% wartości początkowej budynku oraz w jaki sposób wykorzystywany będzie budynek po poniesionych nakładach, stanowiących „przebudowę, rozbudowę, nadbudowę i zmianę sposobu użytkowania”, do czasu sprzedaży, tj. do jakiej działalności: zwolnionej czy opodatkowanej podatkiem VAT?

c)  czy „budynek gospodarczy z garażem” na moment sprzedaży będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz czy będzie posiadał fundamenty i dach; czy będzie stanowił budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

d)  czy „budynek gospodarczy z garażem” będzie udostępniany przez Dłużników do momentu sprzedaży osobom trzecim na podstawie np.: umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze? Jeśli tak, to w jakim okresie i czy będą to czynności odpłatne, czy nieodpłatne?

e)  czy „budynek gospodarczy z garażem” stanowi u Dłużników środek trwały? Informacji proszę udzielić dla każdego z Dłużników osobno”,

odpowiedział Pan:

„Dłużnicy nie rozbudowali budynku, dokonali jedynie remontu, który nie polegał na przebudowie jego wnętrza ani dokonania podziału i wyodrębnienia pomieszczeń:

a)  budynek gospodarczy z garażem znajdowały się na działce w chwili jej nabycia przez dłużników, remont przekroczył 30% wartości budynku, budynki nie zostały przebudowane ani rozbudowane a wyremontowane,

b)  brak informacji na temat daty poniesienia ostatnich nakładów (dłużnicy nie są w stanie określić), według oświadczenia dłużników było to ponad 2 lata temu, cały budynek wykorzystywany był do działalności gastronomicznej, (…) 2025 r. Dłużnik zawiesił działalność gospodarczą i obecnie w lokalu nie jest prowadzona żadna działalność,

c)  budynek gospodarczy z garażem na moment sprzedaży będzie wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz będzie posiadał fundamenty i dach, będzie stanowił budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

d)  budynek gospodarczy wraz z garażem nie będzie udostępniany przez dłużników do momentu sprzedaży osobom trzecim na podstawie np. umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy cywilnoprawnej o podobnym charakterze,

e)  budynek gospodarczy z garażem stanowi środek trwały dla obu dłużników”.

18. Na pytanie:

„W związku z informacją, że:

proszę konkretnie wskazać przez kogo poniesione były nakłady na prace remontowe (czy przez Dłużnika, Dłużniczkę, czy ich oboje), na kogo były wystawiane ww. faktury, kiedy dokonano odliczenia od ww. wydatków?”,

odpowiedział Pan:

„Nakłady ponoszone były przez obu dłużników, początkowo dłużnicy prowadzili spółkę cywilną, faktury były wystawiane i rozliczane na spółkę, następnie dłużnik Y.Z. prowadził jednoosobową działalność gospodarczą i faktury były wystawiane i rozliczane na zasadach ogólnych, brak informacji, kiedy dokonano odliczenia”.

19. Na pytanie:

„W odniesieniu do działki nr A proszę o informacje:

a)  Jakie dokładnie naniesienia znajdują się na zabudowanej działce nr A? Należy dokładnie wskazać:

-     który obiekt jest budynkiem, a który budowlą lub ich częścią, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na działce nr A.

b)  Jeśli na działce nr A znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

c)  Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

d)  Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części?

e)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)   Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli lub ich części? Należy wskazać dokładną datę.

g)  Czy budynki/budowle lub ich części, przed ich nabyciem przez dłużników, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

h)  Proszę wskazać, czy działka nr A była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużnika czy Dłużniczkę? Jeśli tak, proszę wskazać, w jaki dokładnie sposób i w jakim okresie?”,

odpowiedział Pan:

„Na działce A znajdują się schody”.

20. Na pytanie:

„W odniesieniu do działki nr B proszę o informację:

a)  Jakie dokładnie naniesienia znajdują się na zabudowanej działce nr B? Należy dokładnie wskazać:

-     który obiekt jest budynkiem, a który budowlą lub ich częścią, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na działce nr B.

b)  Jeśli na działce nr B znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

c)  Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

d)  Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części?

e)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)   Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.

g)  Czy budynki/budowle, przed ich nabyciem przez dłużników, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

h)  Proszę wskazać, czy działka nr B była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużnika czy Dłużniczkę? Jeśli tak, proszę wskazać, w jaki dokładnie sposób i w jakim okresie?”,

odpowiedział Pan:

a)  „na działce B znajduje się budynek restauracji (...),

b)  na działce nie znajdują się urządzenia budowlane,

c)  brak informacji dotyczącej pierwszego zasiedlenia budynku (dłużnicy nie pamiętają),

d)  brak informacji w zakresie częściowego zasiedlenia (dłużnicy nie pamiętają),

e)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata,

f)   brak informacji, kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków (dłużnicy nie pamiętają),

g)  brak informacji, czy budynki, przed ich nabyciem przez dłużników, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli (dłużnicy nie wiedzą),

h)  budynek znajdujący się na działce nr B był wykorzystywany w działalności gospodarczej –prowadzenie lokalu gastronomicznego, dłużnik zawiesił działalność w dniu (…) 2025 r”.

21. Na pytanie:

„W odniesieniu do działki nr C proszę o informację:

a)  Jakie dokładnie naniesienia znajdują się na zabudowanej działce nr C? Należy dokładnie wskazać:

-     który obiekt jest budynkiem, a który budowlą lub ich częścią, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.)?

Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na działce nr C.

b)  Jeśli na działce nr C znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane?

c)  Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Należy wskazać dokładną datę.

d)  Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części poszczególnych budynków/budowli, to należy wskazać, w jakiej w części?

e)  Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem poszczególnych budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

f)   Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków/budowli? Należy wskazać dokładną datę.

g)  Czy budynki/budowle, przed ich nabyciem przez dłużników, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli?

h)  Proszę wskazać, czy działka nr C była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Dłużnika czy Dłużniczkę? Jeśli tak, proszę wskazać, w jaki dokładnie sposób i w jakim okresie?”,

odpowiedział Pan:

a)  „na działce C znajdują się budynek gospodarczy wraz z garażem – są to budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

b)  na działce nie znajdują się urządzenia budowlane,

c)  brak informacji na temat tego, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie (dłużnicy nie pamiętają),

d)  brak informacji,

e)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

f)   brak informacji kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych budynków (dłużnicy nie są w stanie udzielić informacji),

g)  dłużnicy nie wiedzą czy budynki były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli,

h)  działka C była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej – działalność gastronomiczna – prowadzenie restauracji”.

22. Na pytanie:

„W sytuacji, gdy którakolwiek z działek będących przedmiotem wniosku będzie niezabudowana, proszę wskazać:

a)  czy na moment sprzedaży, konkretna działka będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, jeżeli tak – to jakie będzie przeznaczenie konkretnej działki zgodnie z tym planem? Czy zgodnie z tym planem będzie to działka przeznaczona pod zabudowę/na działce dopuszczalna będzie możliwość zabudowy?

b)  czy na moment sprzedaży, dla konkretnej działki będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy?

odpowiedział Pan:

„Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą numer (…) Rady Miejskiej w (...) z (…) 2006 r. działki A, B oraz C znajdują się w obszarze oznaczonym symbolem planu (...).

Szczegółowe oznaczenie U – tereny zabudowy usługowej:

a)  zakres dopuszczalnych funkcji i użytkowania:

-     wszelka działalność usługowa z wykluczeniem przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, wymagających sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko, podanych w § 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych kryteriów związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz.U. Nr 257, poz. 2573),

-     mieszkania integralnie związane z prowadzoną działalnością,

-     budynki usługowe i usługowe z mieszkaniem,

-     budynki magazynowe, gospodarcze i pomocnicze związane z funkcjami usługowymi,

-     funkcje i urządzenia związane z funkcją podstawową (drogi wewnętrzne, dojazdy, parkingi, zieleń, elementy małej architektury, sportowe),

-     sieci, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej (z dopuszczeniem lokalizacji masztów i stacji bazowych telefonii komórkowej),

-     parkingi nie związane z funkcją usługową występującą na danym terenie,

-     szalety ogólnodostępne,

b)  prowadzona działalność produkcyjna i usługowa:

-     musi spełniać wymogi obowiązujących przepisów szczególnych ochrony środowiska, w tym w zakresie ochrony wód powierzchniowych i podziemnych oraz hałasu,

-     nie może powodować przekroczenia standardów emisyjnych,

-     oddziaływanie instalacji lub urządzeń nie może powodować pogorszenia stanu środowiska w znacznych rozmiarach lub zagrożenia życia i zdrowia ludzi,

-     zasięg uciążliwości dla środowiska prowadzonej działalności usługowej winien być ograniczony do granic obszaru, do którego inwestor posiada tytuł prawny,

c)  pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi:

-     muszą być wyposażone w techniczne środki ochrony przed uciążliwościami funkcji usługowych,

-     muszą spełniać wymogi norm obowiązujących dla funkcji chronionych,

d)  uwaga:

-     dla danego terenu obowiązują wykluczenia funkcji, jeżeli zostały podane indywidualnie w kartach terenów w § 15 ust. 2;

US - tereny sportu i rekreacji:

a)  zakres dopuszczalnych funkcji i użytkowania:

-     boiska sportowe, urządzenia sportowe i rekreacyjne,

-     budynki sanitarne związane z obsługą funkcji podstawowej,

-     magazynu sprzętu wodnego,

-     drogi wewnętrzne, dojazdy, parkingi,

-     zieleń,

-     sieci, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej (z dopuszczeniem lokalizacji masztów i stacji bazowych telefonii komórkowej),

b)  prowadzona działalność usługowa:

-     musi spełniać wymogi obowiązujących przepisów szczególnych ochrony środowiska, w tym w zakresie ochrony wód powierzchniowych i podziemnych oraz hałasu,

-     nie może powodować przekroczenia standardów emisyjnych,

-     oddziaływanie instalacji lub urządzeń nie może powodować pogorszenia stanu środowiska w znacznych rozmiarach lub zagrożenia życia i zdrowia ludzi,

-     zasięg uciążliwości dla środowiska prowadzonej działalności usługowej winien być ograniczony do granic obszaru, do którego inwestor posiada tytuł prawny,

c)  pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi:

-     muszą być wyposażone w techniczne środki ochrony przed uciążliwościami funkcji usługowych,

-     muszą spełniać wymogi norm obowiązujących dla funkcji chronionych,

d)  uwaga:

-     projektowane inwestycje, wykorzystujące instalacje powodujące emisje zanieczyszczeń do powietrza określone w rozporządzeniu Ministra środowiska z dnia 22 grudnia 2004 r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia (Dz.U. Nr 283, poz. 2839) podlegają zgłoszeniu do Starosty (…) a dla osób fizycznych Burmistrzowi Miasta (...); Instalacje nie wymienione w ww. rozporządzeniu oraz w rozporządzeniu z dnia 22 grudnia 2004 r. w sprawie przypadków, w których wprowadzenie gazów i pyłów do powietrza z instalacji nie wymaga pozwolenia (Dz.U. Nr 283, poz. 2840) wymagają uzyskania pozwolenia na wprowadzenie gazów lub pyłów do powietrza (ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska, Dz.U. Nr 62, poz. 627 z późn. zm.),

-     dla danego terenu obowiązują wykluczenia funkcji, jeżeli zostały podane indywidualnie w kartach terenów w § 15 ust. 2.

23. Na pytanie:

„Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, które są niezbędne do oceny, czy w rozpatrywanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10, 10a ustawy o podatku od towarów i usług, to należy wskazać:

a)  czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana jako Komornika działań?

b)  czy działania te zostały udokumentowane?

c)  czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużników?

Przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Pana czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów, ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzimy jako organ postępowania dowodowego”,

odpowiedział Pan:

„Brak informacji dotyczący niektórych z pytań jest wynikiem podjętych przez Pana działań; działania te zostały udokumentowane; podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania informacji od dłużników”.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 4 lutego 2026 r.)

Czy sprzedaż nieruchomości o nr KW (...) będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, czy też będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania, gdyż zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)  dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)  pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z ustaleń faktycznych wynika, że dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż dwa lata. Dłużnicy użytkowali budynki, wykorzystywali je do prowadzenia działalności gospodarczej, prowadzili restaurację a od czasu dokonywanych przez nich remontów minął okres dłuższy niż dwa lata.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

-     zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działek B i C jest prawidłowe,

-     zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dostawy działki nr A jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów tej ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.

Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236) zwana dalej K.R.O.

Stosownie do art. 31 § 1 K.R.O.:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 K.R.O.:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 K.R.O.:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 K.R.O.:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Z opisu sprawy wynika, że:

-     prowadzi Pan egzekucję przeciwko dłużnikom małżonkom z nieruchomości zabudowanej stanowiącej wspólność ustawową majątkową małżeńską;

-     według oświadczenia dłużników nieruchomość została nabyta w drodze licytacji komorniczej;

-     nabycie nieruchomości nastąpiło w celu prowadzenia działalności gospodarczej;

-     do (…) 2010 r. nieruchomość wykorzystywana była do prowadzenia działalności przez oboje dłużników;

-     w momencie nabycia nieruchomości dłużnicy prowadzili działalność gospodarczą wspólnie, tworzyli spółkę cywilną;

-     do (…) 2010 r. nieruchomość wykorzystywany była do prowadzenia restauracji przez oboje dłużników, od (…) 2010 r. wykorzystywana była do prowadzenia restauracji przez dłużnika Pana Y.Z.;

-     dłużnik Y.Z. prowadził działalność gospodarczą od (…) 1996 r. do (…) 2025 r. (data zawieszenia działalności), dłużniczka X.Z prowadziła działalność od (…) r. do (…) r.;

-     dłużnicy nie wykorzystywali nieruchomości do celów osobistych;

-     nieruchomość nie była udostępniana osobom trzecim.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek A, B i C dłużnicy spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

W analizowanej sprawie nieruchomość o nr KW (...) służyła do prowadzenia przez dłużników działalności gospodarczej – restauracji. Od momentu nabycia nieruchomości, była ona wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast dłużnik był zarejestrowanym podatnikiem VAT od (…) 1998 r., zawiesił działalność gospodarczą (…) 2025 r., dłużniczka była podatnikiem podatku VAT w latach (…).

Wykorzystywanie nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej wskazuje na ścisły związek z prowadzoną, po rozwiązaniu spółki cywilnej, początkowo przez dłużniczkę działalnością gastronomiczną, a następnie prowadzoną tą działalnością przez dłużnika. W takiej sytuacji należy uznać, że przedmiotem planowanej dostawy będzie nieruchomość stanowiąca składnik majątkowy służący prowadzeniu działalności gospodarczej przez dłużnika.

Jak wcześniej wskazano, w momencie nabycia nieruchomości dłużnicy prowadzili działalność gospodarczą wspólnie, tworzyli spółkę cywilną, do (…) 2010 r. nieruchomość wykorzystywany była do prowadzenia restauracji przez oboje dłużników, od (…) 2010 r. wykorzystywana była do prowadzenia restauracji przez dłużnika.

Zatem sprzedaż ww. nieruchomości będzie stanowiła dostawę dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu. W tej sytuacji nie można uznać, że dostawa ww. działki będzie przejawem realizacji prawa do rozporządzania składnikami jednoznacznie związanymi z prywatnym majątkiem.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

Tak więc w rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowa nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków, i została ona początkowo nabyta do prowadzenia działalności gospodarczej przez oboje dłużników, to jednak nieruchomość ta była wykorzystywana od roku (…) wyłącznie w prowadzonej przez dłużnika działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Jak Pan wskazał, od (…) 2010 r. wykorzystywana była do prowadzenia restauracji przez dłużnika. Czyli dłużnik prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego, ma nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Jak wskazano powyżej, małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży nieruchomości, będącej we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie dłużnik będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Skoro bowiem nieruchomość, dłużnik wykorzystywał do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to jest on w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i to on dokona w efekcie dostawy ww. nieruchomości, tj. przeniesienia prawa do rozporządzania nieruchomościami jak właściciel.

W konsekwencji należy wskazać, że dostawa nieruchomości o nr KW (...) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towaru stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem licytacji komorniczej będą działki o nr A, B i C.

W odniesieniu do działki A, z opisu sprawy wynika, że:

·      działka zabudowana jest obcymi nakładami (schody wyłożone kostką (...)),

·      zabudowania znajdowały się na działce nr A w momencie zakupu działki przez dłużników,

·      schody znajdują się przy zejściu do plaży miejskiej częściowo na działce nr A należącej do dłużników, schody znajdowały się na działce już w chwili zakupu,

·      schody będą przedmiotem sprzedaży wraz z gruntem,

·      dłużnicy nie udzielili informacji kto dokładnie na dzień sprzedaży będzie posiadał prawo do rozporządzania ww. schodami jak właściciel,

·      schody nie stanowią części budynku,

·      dłużnicy nie będą rozliczać nakładów poniesionych na schody, znajdowały się one na działce w chwili jej zakupu,

·      dłużnicy nie rozliczyli nakładów.

Należy wskazać, że stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, według którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Stosownie zaś do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie zaś do art. 15 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Analiza wyżej powołanych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

W związku z tym, że ustawa nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Należy zauważyć, że na mocy art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”:

Jak wynika z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 47 § 3 Kodeksu cywilnego:

Przepis art. 48 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego:

Wzniesienie budynku/budowli w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit. Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

W myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego:

W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej ustawa Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zaznaczenia wymaga, że w odniesieniu do działki A, która zbudowana jest obcymi nakładami, wskazał Pan, że dłużnicy nie rozliczyli i nie będą rozliczać nakładów poniesionych na schody, znajdowały się one na działce już w chwili zakupu.

Powołany wyżej przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”.

Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji, pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, ustawy podatkowe nie uznają za przedmiot opodatkowania umów i czynności cywilnoprawnych, lecz rezultaty tych czynności. Tak więc, mimo że na gruncie prawa cywilnego dojdzie do przeniesienia własności obiektu w postaci schodów, jako części składowych nieruchomości, nie zaistnieje jednocześnie dostawa towaru. Podkreślenia bowiem wymaga, że schody są nakładami obcymi, a ponadto – jak Pan wskazał – dłużnicy nie rozliczyli i nie rozliczą nakładów poniesionych na ich posadowienie z podmiotem, który poniósł te nakłady.

Podobną regulację w zakresie dostawy zawiera art. 5 ust. 1 Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L Nr 145 s. 1 ze zm.) oraz w art. 14 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 s. 1 ze zm.). Dostawa towaru nie odnosi się do zbycia prawa własności zgodnie z procedurami przewidzianymi obowiązującym prawem krajowym, lecz obejmuje wszelkie zbycie majątku rzeczowego przez jedną stronę, która upoważnia drugą stronę do dysponowania w rzeczywistości tym majątkiem tak, jakby była jego właścicielem. Pogląd ten jest zgodny z celem Szóstej Dyrektywy i Dyrektywy 2006/112/WE, które zostały opracowane między innymi w celu oparcia wspólnego systemu VAT na jednolitej definicji transakcji podlegających opodatkowaniu. Celowi temu mogłaby zagrozić sytuacja, gdyby warunek zaistnienia dostawy towarów różnił się w poszczególnych państwach członkowskich, jak to ma miejsce w przypadku warunków rządzących przeniesieniem prawa własności w prawie cywilnym. Takie stanowisko znalazło wyraz w wielu orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości, który stwierdził, że pojęcie dostawy towaru nie odnosi się do przeniesienia własności w formach przewidzianych we właściwym prawie krajowym, lecz obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego rozporządzania nim, jak gdyby była właścicielem tego dobra. Cel dyrektywy mógłby zostać zagrożony, gdyby stwierdzenie dostawy towaru, zależało od spełnienia warunków zmieniających się w zależności od prawa cywilnego danego państwa członkowskiego.

Tezy te znajdują potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financiën), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „wyrażenie »dostawa towarów« w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Powyższe wskazuje jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe opisanej we wniosku transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy o podatku od towarów i usług.

Podsumowując więc powyższe należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem dostawy jest grunt, na którym posadowiony jest np. budynek, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym, przez sprzedającego), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

O ile oczywiste jest więc w rozpatrywanej sprawie, że zbycie gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim schodów, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie schody w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że skoro w odniesieniu do naniesienia w postaci schodów – znajdujących się na działce nr A dłużnicy nie rozliczyli i nie rozliczą nakładów z podmiotem, który poniósł te nakłady, to w świetle art. 7 ust. 1 ustawy, w ramach planowanej dostawy, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi naniesieniami jak właściciel.

W rozpatrywanej sprawie nastąpi więc sprzedaż wyłącznie prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr A, a nie ww. nakładów, które stanowią odrębną ekonomiczną własność innego podmiotu. Zatem w istocie ww. schody nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, bowiem obiekt ten nie będzie w ekonomicznym posiadaniu dłużników. Pomimo, że z punktu widzenia prawa cywilnego na nabywcę formalnie przejdzie prawo własności gruntu wraz z naniesieniami, to jednak biorąc pod uwagę rozwiązania przyjęte w ustawie o podatku od towarów i usług, w ramach planowanej transakcji nie wystąpi dostawa towarów w postaci naniesień posadowionych na gruncie – w postaci schodów. W wyniku sprzedaży nieruchomości gruntowej, w odniesieniu do ww. schodów, nie dojdzie więc do przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, co oznacza, że nie zostanie spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy.

W rezultacie, przedmiotem opodatkowania planowanej transakcji sprzedaży zabudowanej działki nr A, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, będzie wyłącznie prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr A.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że działka nr A jest zabudowana naniesieniem w postaci schodów.

Tak więc, w przypadku dostawy gruntowej działki nr A, przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem na działce nr A posadowiony jest obiekt budowlany w postaci schodów.

Dostawa działki nr A nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

Powyższy pogląd znajduje swoje potwierdzenie np. w wyroku NSA z 5 lutego 2019 r. sygn. akt I FSK 44/17, w którym Sąd wskazał:

Jednocześnie w rozpatrywanej sprawie nie wystąpi dostawa towarów w postaci naniesień posadowionych na gruncie – w postaci schód – posadowionych na działce nr A. Tak więc przedmiotem dostawy będzie wyłącznie prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr A.

W takim przypadku nie można więc odnosić się do zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, które obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części, co w analizowanej sprawie nie będzie miało miejsca.

Tym samym w odniesieniu do dostawy działki nr A należy wskazać, że nie będzie mogła ona korzystać ze zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·      towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·      przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, działka nr A nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Dłużnicy wykorzystywali ją do prowadzenia działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT początkowo wspólnie, w późniejszym czasie tylko przez dłużnika.

W konsekwencji, nie został spełniony warunek niezbędny do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż działki nr A, na której znajdują się naniesienia w postaci schodów, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a, ani w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Sprzedaż ta będzie więc opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Mając powyższe na uwadze, Pana stanowisko, zgodnie, z którym sprzedaż nieruchomości nr A będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należało uznać za nieprawidłowe.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem dostawy będą również działki nr B oraz C.

W odniesieniu do działki nr B wskazał Pan, że:

·      na działce nr B znajduje się budynek restauracji,

·      na działce nie znajdują się urządzenia budowlane,

·      pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata,

·      brak informacji, czy budynki, przed ich nabyciem przez dłużników, były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli (dłużnicy nie wiedzą),

·      budynek znajdujący się na działce nr B był wykorzystywany od (…) 2010 r. przez dłużnika w działalności gospodarczej – prowadzenie lokalu gastronomicznego, dłużnik zawiesił działalność w dniu (…) 2025 r.,

·      dłużnicy ponosili nakłady na ulepszenie poszczególnych budynków/budowli lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budowli/budowli – remont kapitalny lokalu,

·      dłużnicy ponosili nakłady po nabyciu nieruchomości – remont kapitalny,

·      między pierwszym zasiedleniem ulepszonych budynków, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W odniesieniu do działki C wskazał Pan, że:

·      na działce nr C znajdują się budynek gospodarczy wraz z garażem – są to budynki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,

·      budynek gospodarczy z garażem znajdowały się na działce w chwili jej nabycia przez dłużników, remont przekroczył 30% wartości budynku, budynki nie zostały przebudowane ani rozbudowane a wyremontowane, nakłady zostały poniesione ponad 2 lata temu,

·      na działce nie znajdują się urządzenia budowlane,

·      pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata,

·      dłużnicy nie wiedzą czy budynki były wykorzystywane przez poprzednich właścicieli,

·      działka nr C była wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej od roku (…) – działalność gastronomiczna – prowadzenie restauracji,

·      w części wschodniej dobudowano budynek gospodarczy z garażem, obecnie zaadoptowany na cele gastronomiczne,

·      dłużnicy nie rozbudowali budynku, dokonali jedynie remontu, który nie polegał na przebudowie jego wnętrza ani dokonania podziału i wyodrębnienia pomieszczeń,

·      brak informacji na temat daty poniesienia ostatnich nakładów (dłużnicy nie są w stanie określić), według dłużników było to ponad 2 lata temu, cały budynek wykorzystywany był do działalności gastronomicznej, (…) 2025 r. Dłużnik zawiesił działalność gospodarczą i obecnie w lokalu nie jest prowadzona żadna działalność.

W tej sprawie nastąpi sprzedaż zabudowanych nieruchomości, tym samym, należy odwołać się do art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ponieważ w tych przepisach ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Powyższe działki są zabudowane budynkami, które były wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, tj. do prowadzenia działalności gastronomicznej (prowadzenie restauracji). Jak Pan wskazał w odniesieniu do wszystkich budynków, tj. w odniesieniu do budynku restauracji znajdującego się na działce nr B, jak i budynków gospodarczych z garażem znajdujących się na działce nr C, pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków, a ich dostawą upłynie dłuższy okres niż 2 lata.

Z powyższego wynika, że sprzedaż budynków znajdujących się na działkach zabudowanych nr B i nr C, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostały spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu, tj. nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od tego momentu do dnia sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Jednocześnie badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy w odniesieniu do działek nr B i nr C jest bezzasadne.

Podsumowując, w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr B oraz nr C, znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa działek B oraz C, na których posadowione są budynki, również będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.

Tym samym, Pana stanowisko zgodnie, z którym sprzedaż nieruchomości nr B i nr C będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Wydając tę interpretację oparto się w szczególności na informacji, że podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, a także że działania te zostały udokumentowane w aktach sprawy. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.