0112-KDIL1-1.4012.654.2026.1.EK

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 4 sierpnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 i 4 na rzecz „potencjalnego kupującego 1” oraz „potencjalnego kupującego 2”.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

A (dalej: „Wnioskodawca”) jest rolnikiem indywidualnym zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2023 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 941, dalej jako: „ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego") prowadzącym osobiście gospodarstwo rolne.

Wnioskodawca nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu odpowiednich przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 592, dalej jako: „ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych” lub „updof”) i nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Jest on podatnikiem podatku rolnego oraz podlega ubezpieczeniu społecznemu rolników w Kasie Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS). Jedynym źródłem utrzymania Wnioskodawcy jest prowadzone gospodarstwo rolne.

Wnioskodawca z dniem 20 sierpnia 2019 r. zrezygnował ze statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 775, dalej jako: „ustawa o podatku od towarów i usług” lub „ustawa o VAT”). Od wskazanej daty Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, rozliczającym podatek od towarów i usług na zasadach ogólnych.

Od 3 września 2011 r. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim i posiada dwoje małoletnich dzieci. Małżonka Wnioskodawcy jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę.

18 stycznia 2018 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców, na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego, do majątku osobistego grunty rolne o łącznej powierzchni 18,03 ha. W skład darowanych nieruchomości wchodziła między innymi działka ewidencyjna nr 5 o powierzchni około 3,86 ha, której dotyczy złożony wniosek. Od momentu nabycia grunty te były wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

14 października 2021 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców, również w drodze darowizny do majątku osobistego, kolejne grunty rolne o powierzchni 6,34 ha wraz z siedliskiem. Powierzchnia gospodarstwa wzrosła do 24,37 ha. Wskazane grunty od momentu nabycia były wykorzystywane przez Wnioskodawcę wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

5 października 2021 r. Wnioskodawca sporządził odręczny testament, w którym rozporządził posiadanym majątkiem. Celem sporządzenia testamentu było uporządkowanie spraw rodzinnych, majątkowych i sukcesyjnych.

14 stycznia 2022 r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabył grunt rolny o powierzchni 3,75 ha za kwotę (…) zł. Zakup został sfinansowany częściowo ze środków własnych, a częściowo z kredytu. Po tej transakcji powierzchnia gospodarstwa wyniosła 28,12 ha. Nabyty grunt od początku był wykorzystywany wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

1 marca 2023 r., niezależnie od woli oraz działań Wnioskodawcy, weszła w życie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej również jako: „MPZP”) obejmująca działkę ewidencyjną nr 5, położoną w obrębie geodezyjnym (...) w gminie (...). W wyniku uchwalenia MPZP grunt został przeznaczony pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz dróg wewnętrznych. Zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa działka jest sklasyfikowana jako grunt rolny oznaczony symbolem „R”.

W związku z planowanym uporządkowaniem spraw rodzinnych, majątkowych i sukcesyjnych związanych z testamentem sporządzonym przez Wnioskodawcę w 2021 r. oraz faktem zmiany wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Wnioskodawca podjął działania zmierzające do geodezyjnego podziału działki nr 5. Zamiarem Wnioskodawcy było wydzielenie części nieruchomości odpowiadających planowanemu podziałowi majątku rodzinnego. Jednakże w toku prac geodeta poinformował jednak, że z uwagi na przebieg dróg wewnętrznych wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział zgodny z intencjami Wnioskodawcy nie jest możliwy.

29 marca 2023 r. Wnioskodawca złożył wniosek do urzędu Gminy o podział geodezyjny nieruchomości, którą była działka ewidencyjna nr 5. Decyzją z 19 maja 2023 r. zatwierdzono projekt podziału, w wyniku którego powstały działki nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz 7.

Działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,5623 ha stanowią wąski, skrajny, nieregularny fragment pierwotnej nieruchomości. Z uwagi na ich kształt oraz przebieg planowanej drogi wewnętrznej ich wykorzystanie rolnicze było znacznie utrudnione. Chociażby wjazd na ten obszar ciężkim sprzętem rolniczym (ciągnikiem z maszynami towarzyszącymi, kombajnem) jest skrajnie utrudniony i nieefektywny ekonomicznie.

Pozostałe działki ewidencyjne nr 4, 6 i 7 odpowiadały pozostałej części dzielonej nieruchomości.

Po dokonaniu podziału wszystkie wydzielone działki nadal były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

Koszty podziału geodezyjnego (takie jak wynagrodzenie geodety, opłaty urzędowe) zostały pokryte z prywatnych środków Wnioskodawcy. Wydatki te nie były ujmowane w rozliczeniach działalności rolniczej ani nie stanowiły podstawy odliczenia podatku VAT.

18 grudnia 2023 r. Wnioskodawca sporządził testament w formie aktu notarialnego obejmujący cały swój majątek. Zgodnie z jego treścią działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 zostały przeznaczone dla małżonki, natomiast działki ewidencyjne nr 4, 6 i 7 – dla dzieci Wnioskodawcy, przy czym każde z dzieci zostało powołane do udziału wynoszącego 1/2 w każdej z tych działek. Testament obejmował również pozostałe nieruchomości wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. Celem Wnioskodawcy tak jak wcześniej było uprządkowanie spraw rodzinnych, majątkowych i sukcesyjnych.

We wrześniu 2023 r. do Wnioskodawcy zgłosił się właściciel sąsiedniej nieruchomości (dalej: „potencjalny kupujący 1”), prowadzący działalność gospodarczą, z propozycją nabycia działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3. Inicjatywa zawarcia transakcji wyszła wyłącznie od „potencjalnego kupującego 1”. Wnioskodawca nie poszukiwał nabywcy przed otrzymaniem tej propozycji ani nie oferował przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie podejmował żadnych działań o charakterze reklamowym, marketingowym ani innych czynności zmierzających do znalezienia potencjalnego nabywcy.

Wnioskodawca zdecydował się podjąć rozmowy dotyczące ewentualnej sprzedaży wskazanych działek wyłącznie z uwagi na ich niesymetryczny kształt, który ograniczał ich przydatność w jego ocenie.

Po uzyskaniu informacji o zamiarze nabycia przedmiotowych działek przez „potencjalnego kupującego 1” Wnioskodawca uznał, że w przypadku dojścia transakcji do skutku środki uzyskane ze sprzedaży mógłby przeznaczyć na zakup gruntu rolnego o większej powierzchni oraz wyższej przydatności rolniczej z perspektywy prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Kierując się takim zamiarem, Wnioskodawca rozpoczął, we własnym zakresie i w sposób niezorganizowany, poszukiwania odpowiedniego gruntu rolnego spełniającego wskazane kryteria. Poszukiwania były podyktowane wyłącznie zamiarem ewentualnego odtworzenia majątku gospodarstwa rolnego po sprzedaży wskazanych działek.

Na potrzeby planowanej inwestycji Wnioskodawca wyraził zgodę na udostępnienie nieruchomości „potencjalnemu kupującemu 1” wyłącznie na cele projektowe – był to wyraźny warunek „potencjalnego kupującego 1”, który przed podjęciem decyzji o zakupie chciał zweryfikować możliwości techniczne i planistyczne nieruchomości. Wszelkie czynności związane z przygotowaniem inwestycji były prowadzone przez „potencjalnego kupującego 1” na jego koszt i ryzyko. Rola Wnioskodawcy ograniczała się wyłącznie do wyrażenia zgody na udostępnienie nieruchomości i miała w tym zakresie całkowicie bierny charakter.

W maju 2024 r., w wyniku prowadzonych we własnym zakresie poszukiwań, Wnioskodawca znalazł grunt rolny (nieruchomość gruntowa, którą stanowi działka ewidencyjna nr 8, obręb geodezyjny (...), gmina (...)) o powierzchni 5,05 ha, który odpowiadał jego potrzebom pod względem powierzchni oraz przydatności rolniczej. Strony uzgodniły cenę sprzedaży na kwotę (...) zł i zawarły umowę przedwstępną, na podstawie której 11 lipca 2024 r. Wnioskodawca uiścił na rzecz sprzedającego, będącego osobą fizyczną, kwotę (...) zł tytułem zaliczki. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został określony na 31 sierpnia 2025 r.

Kwota zaliczki została w całości sfinansowana z prywatnych oszczędności Wnioskodawcy, pierwotnie gromadzonych z przeznaczeniem na zakup mieszkania dla dzieci. Decyzja o zaangażowaniu tych środków wynikała z faktu, że na tym etapie Wnioskodawca pozostawał z „potencjalnym kupującym 1” w pełnym porozumieniu co do planowanej sprzedaży działek nr 1, 2 i 3. Strony uzgodniły podpisanie umowy przedwstępnej oraz wpłatę zadatku w sierpniu 2024 r., wobec czego Wnioskodawca, działając w zaufaniu do poczynionych ustaleń, zakładał, że środki uzyskane ze sprzedaży w krótkim czasie zrekompensują zaangażowanie jego prywatnych oszczędności.

14 sierpnia 2024 r. Wnioskodawca zawarł z „potencjalnym kupującym 1” przedwstępną umowę sprzedaży działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3 za cenę (...) zł. Kupujący uiścił zadatek w wysokości (...) zł, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 31 października 2024 r.

24 października 2024 r., pozostając w uzasadnionym przekonaniu, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta zgodnie z ustaleniami stron, Wnioskodawca nabył także grunt rolny (nieruchomość gruntowa, którą stanowi działka ewidencyjna nr 374, obręb geodezyjny (...) o powierzchni 1,96 ha za cenę (...) zł. Zakup ten został sfinansowany częściowo ze środków pochodzących z otrzymanego zadatku, a częściowo z prywatnych oszczędności Wnioskodawcy, pierwotnie gromadzonych z przeznaczeniem na zakup mieszkań dla dzieci. Nabycie tej nieruchomości stanowiło element reorganizacji majątku Wnioskodawcy poprzez zastąpienie jednego składnika majątku, uzyskanego uprzednio w drodze darowizny, innym składnikiem majątkowym.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3 w terminie do 31 października 2024 r. nie doszło z przyczyn finansowych leżących po stronie „potencjalnego kupującego 1”. Wyłącznie na jego wniosek strony zawarły aneks do umowy przedwstępnej, przedłużając termin zawarcia umowy przyrzeczonej do 28 lutego 2025 r., a „potencjalny kupujący 1 ” uiścił dodatkowy zadatek w kwocie (...) zł. Również ten termin nie został dotrzymany z przyczyn leżących po stronie „potencjalnego kupującego 1”, wobec czego strony zawarły kolejny aneks, wyznaczając termin zawarcia umowy przyrzeczonej na 31 sierpnia 2025 r., a kupujący wpłacił kolejny zadatek w wysokości (...) zł.

Wnioskodawca, pozostając w przekonaniu, że sprzedaż zostanie ostatecznie sfinalizowana, a jednocześnie będąc zobowiązanym do wykonania umowy przedwstępnej z 11 lipca 2024 r. dotyczącej nabycia gruntu rolnego (nieruchomość gruntowa, którą stanowi działka ewidencyjna nr 8, obręb geodezyjny (...), gmina (...)) o powierzchni 5,05 ha, przeznaczył na ten cel kwotę (...) zł pochodzącą z otrzymanego zadatku, zaciągnął kredyt w rachunku bieżącym w wysokości (...) zł oraz zaangażował pozostałe środki własne, w tym oszczędności pierwotnie gromadzone na zakup mieszkania dla córki. W konsekwencji, 28 sierpnia 2025 r. wykonał postanowienia umowy przedwstępnej i nabył wskazaną nieruchomość gruntową.

Do zawarcia z „potencjalnym kupującym 1” umowy przyrzeczonej sprzedaży działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3 w terminie wyznaczonym na 31 sierpnia 2025 r. ostatecznie nie doszło ponownie z przyczyn leżących po stronie „potencjalnego kupującego 1”.

W celu zabezpieczenia płynności finansowej gospodarstwa rolnego, spłaty powstałych zobowiązań kredytowych oraz odzyskania środków przeznaczonych pierwotnie na cele mieszkaniowe córki, Wnioskodawca został zmuszony do podjęcia decyzji o wystawieniu na sprzedaż działki ewidencyjnej nr 4 o powierzchni 1,7486 ha. Decyzja ta była następstwem niewywiązania się przez „potencjalnego kupującego 1” z pierwotnie ustalonych terminów zawarcia umowy przyrzeczonej i wynikającego z tego pogorszenia sytuacji finansowej Wnioskodawcy. Ogłoszenie dotyczące sprzedaży zostało zamieszczone przez Wnioskodawcę samodzielnie na ogólnodostępnym portalu internetowym.

W odpowiedzi na zamieszczone ogłoszenie do Wnioskodawcy zgłosił się potencjalny nabywca (dalej: „potencjalny kupujący 2”) – podmiot prowadzący działalność gospodarczą – który wyraził zainteresowanie nabyciem działki nr 4 na potrzeby własnej inwestycji komercyjnej. Planowane wykorzystanie nieruchomości przez „potencjalnego kupującego 2” pozostaje poza zakresem działań i decyzji Wnioskodawcy.

Na dzień składania wniosku strony nie zawarły jeszcze umowy przedwstępnej, jednak Wnioskodawca rozważa jej zawarcie w najbliższym czasie. Umowa ta zostanie ukształtowana w sposób, który nie będzie nakładał na Wnioskodawcę obowiązku podejmowania jakichkolwiek aktywnych działań związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

W szczególności Wnioskodawca nie udzieli „potencjalnemu kupującemu 2” ani osobom przez niego wskazanym żadnych pełnomocnictw do działania w jego imieniu przed organami administracji publicznej, urzędami lub gestorami sieci. Wszelkie decyzje administracyjne, w tym ewentualne decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia, uzgodnienia będą uzyskiwane przez „potencjalnego kupującego 2” we własnym imieniu, na własny koszt i ryzyko kupującego. Jedyną zgodą udzieloną przez Wnioskodawcę będzie oświadczenie o zgodzie na dysponowanie nieruchomością przez „potencjalnego kupującego 2” na cele projektowo-budowlane.

Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do uzbrojenia terenu, doprowadzania infrastruktury technicznej, wykonywania prac budowlanych, podejmowania działań marketingowych ani występowania o jakiekolwiek decyzje administracyjne związane z planami inwestycyjnymi „potencjalnego kupującego 2”.

Jednocześnie „potencjalny kupujący 1”, po poinformowaniu go o możliwości utraty wpłaconego zadatku w łącznej wysokości (...) zł, zadeklarował dalszą wolę realizacji transakcji dotyczącej działek nr 1, 2 oraz 3. Strony planują zawarcie kolejnego aneksu do umowy przedwstępnej, na podstawie którego termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie przesunięty do stycznia 2027 r. Zgodnie z ustaleniami stron, z dotychczas wpłaconego zadatku kwota (...) zł zostanie przeznaczona na bezzwrotną opłatę za przedłużenie terminu zawarcia umowy, w związku z czym wysokość zadatku zostanie ustalona na kwotę (...) zł.

Podjęcie rozmów z „potencjalnym kupującym 2” oraz planowane zawarcie umowy przedwstępnej dotyczącej działki nr 4, przy jednoczesnym kontynuowaniu realizacji umowy z „potencjalnym kupującym 1”, wynika wyłącznie z konieczności zabezpieczenia płynności finansowej Wnioskodawcy oraz ograniczenia ryzyka związanego z dalszym prowadzeniem transakcji wyłącznie z „potencjalnym kupującym 1”, który wielokrotnie nie wywiązywał się z dotychczasowych ustaleń, co doprowadziło do pogorszenia sytuacji finansowej Wnioskodawcy. Opóźnienia po stronie „potencjalnego kupującego 1” doprowadziły do zaangażowania prywatnych środków Wnioskodawcy oraz konieczności skorzystania z finansowania zewnętrznego przy realizacji zakupu nieruchomości gruntowej, którą stanowi działka ewidencyjna nr 8 (obręb geodezyjny (...), gmina (...)).

Wnioskodawca wskazuje jednocześnie, że zarówno istniejąca umowa z „potencjalnym kupującym 1”, jak i planowana umowa przedwstępna z „potencjalnym kupującym 2” będą miały charakter wiążący. Wnioskodawca nie będzie posiadał jednostronnej możliwości odstąpienia od tych zobowiązań, w związku z czym możliwe jest, że obie transakcje zostaną ostatecznie zrealizowane.

Ewentualne środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele prywatne Wnioskodawcy, tzn. w pierwszej kolejności na spłatę zadłużenia związanego z finansowaniem zakupu gruntów rolnych i odzyskanie stabilności finansowej. Pozostała część środków zostanie przeznaczona na cele rodzinne, w tym na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych dzieci Wnioskodawcy, a ewentualne nadwyżki zostaną zachowane jako prywatne oszczędności stanowiące zabezpieczenie finansowe rodziny Wnioskodawcy.

Środki uzyskane ze sprzedaży nie będą przeznaczane na zakup kolejnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, prowadzenie działalności deweloperskiej ani działalności polegającej na profesjonalnym obrocie nieruchomościami.

Jednocześnie należy wskazać, że od chwili nabycia przedmiotowych nieruchomości w drodze darowizny Wnioskodawca nie dokonywał uzbrojenia terenu, budowy dróg wewnętrznych, doprowadzenia mediów ani nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej tych nieruchomości. Nie prowadził również szeroko zakrojonych działań reklamowych ani marketingowych związanych z ich sprzedażą oraz nie korzystał z usług profesjonalnych pośredników w obrocie nieruchomościami.

Jedynym działaniem podjętym przez Wnioskodawcę było zamieszczenie ogłoszenia dotyczącego sprzedaży działki nr 4, które zostało podjęte wyłącznie w następstwie problemów z realizacją transakcji z „potencjalnym kupującym 1”. Gdyby pierwotnie zakładana sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 została zrealizowana w ustalonych terminach, Wnioskodawca nie miałby potrzeby podejmowania tego działania.

W celu pełnego przedstawienia stanu faktycznego Wnioskodawca wskazuje ponadto, że:

a)  nieruchomości gruntowe stanowiące działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz 7 (powstałe w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 5) nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także nie podlegały amortyzacji;

b)  wskazane wyżej nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych umów o charakterze odpłatnym;

c)  Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości gruntowych poza nieruchomościami opisanymi w stanie faktycznym niniejszego wniosku.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 oraz 4 na rzecz „potencjalnego kupującego 1” oraz „potencjalnego kupującego 2” będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie stanowiła wyłącznie wykonywanie prawa własności (rozporządzanie majątkiem prywatnym), pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 oraz 4 wydzielonych z nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny od rodziców nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ stanowi ona rozporządzenie majątkiem prywatnym, a nie dostawę towarów realizowaną w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy jest odróżnienie czynności wykonywanych w ramach działalności gospodarczej od czynności związanych ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Tu podkreślić należy, iż status podatnika VAT należy oceniać odrębnie w odniesieniu do konkretnej czynności, z uwzględnieniem charakteru oraz zakresu działań podejmowanych przez podatnika w związku z jej realizacją. Samo posiadanie statusu czynnego podatnika VAT nie oznacza automatycznie, że sprzedaż składnika majątku prywatnego następuje w ramach działalności gospodarczej.

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, osoba fizyczna dokonująca sprzedaży gruntów nie staje się podatnikiem VAT wyłącznie z tego powodu, że dokonuje podziału nieruchomości lub sprzedaje kilka działek. O uznaniu jej za podatnika decyduje dopiero podejmowanie aktywnych działań porównywalnych do działań producentów, handlowców lub deweloperów. Warto w tym miejscu zaznaczyć również, że TSUE orzekł, iż „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto mając na względzie stanowisko TSUE prezentowane w wyroku w sprawach C-180/10 i C-81/10 sam fakt dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości nie może być utożsamiany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podział nieruchomości nie był elementem zorganizowanego procesu przygotowania nieruchomości do profesjonalnego obrotu, lecz miał charakter techniczny i wynikał z potrzeby uporządkowania sytuacji majątkowej Wnioskodawcy oraz racjonalnego zarządzania posiadanym majątkiem prywatnym.

Kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie Wnioskodawcy, opisana w stanie faktycznym planowana sprzedaż działek nr 1, 2, 3 oraz 4 stanowi rozporządzenie majątkiem prywatnym, gdyż:

A.  Nabycie nieruchomości gruntowych w drodze darowizny przed uzyskaniem statusu czynnego podatnika VAT.

Działki będące przedmiotem sprzedaży zostały otrzymane w drodze darowizny w styczniu 2018 r., czyli w okresie, gdy Wnioskodawca był rolnikiem ryczałtowym i nie posiadał statusu czynnego podatnika VAT. Oznacza to, że działki te nie mogły zostać nabyte w celu wykorzystywania ich w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, ani też Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu.

Co więcej w tym czasie, i w kontekście darowizny od rodziców, Wnioskodawca nie mógł mieć zamiaru przeznaczenia tych gruntów na działalność handlową czy deweloperską. Ich przeznaczenie było ściśle związane z dziedziczeniem/kontynuacją tradycji rodzinnej, a nie z wejściem w obrót nieruchomościami.

Przedmiotowe działki od chwili darowizny stanowiły majątek osobisty Wnioskodawcy i nigdy nie zostały przeznaczone do działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Jednocześnie odnosząc się do faktu, iż Wnioskodawca obecnie jest podatnikiem VAT czynnym przywołać należy orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego nie może przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT lub nie.

Konsekwentnie, zaznaczyć należy, że Wnioskodawca nie prowadzi profesjonalnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jego działania opisane w stanie faktycznym są dokonywane jednorazowo i sprowadzają się do wyzbycia majątku osobistego.

B.  Brak aktywnej i zorganizowanej działalności handlowej nieruchomościami.

Wnioskodawca nie inicjował uchwalenia MPZP ani zmian w jego zakresie. Sam fakt, że nieruchomość objęta jest obecnie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej przez właściciela. Uchwalanie MPZP jest przejawem władztwa planistycznego gminy i pozostaje całkowicie niezależne od działań oraz woli Wnioskodawcy.

Wnioskodawca nie podejmował działań zmierzających do zwiększenia wartości nieruchomości poprzez zmianę jej przeznaczenia lub uzyskania decyzji administracyjnych.

Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował działań o charakterze inwestycyjnym (np. uzbrajanie terenu, budowa ogrodzenia, budowa dróg wewnętrznych, intensywne prace przygotowawcze pod budowę) wykraczających poza zwykłe utrzymanie nieruchomości.

C. Brak profesjonalnych działań marketingowych.

Inicjatywa sprzedaży działek ewidencyjnych nr 1, 2, 3 wyszła wyłącznie od sąsiada („potencjalnego kupującego 1”). Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań reklamowych lub marketingowych oraz nie korzystał z usług profesjonalnych pośredników sprzedaży nieruchomości.

Natomiast podjęcie decyzji o sprzedaży działki nr 4 jest następstwem niewywiązania się przez „potencjalnego kupującego 1” z pierwotnie ustalonych terminów zawarcia umowy przyrzeczonej. Konsekwentnie intencją sprzedaży działki ewidencyjnej nr 4 jest trudna sytuacja finansowa Wnioskodawcy (konieczność ratowania własnej płynności finansowej i budżetu rodzinnego). Tutaj również Wnioskodawca nie podejmował działań marketingowych mających na celu podniesienia wartości działki ewidencyjnej nr 4 w oczach potencjalnego kupca. Wnioskodawca ograniczył się wyłącznie do samodzielnego zamieszczenia ogłoszenia na ogólnodostępnym portalu internetowym.

W tym miejscu odnośnie ogłoszenia na ogólnodostępnym portalu internetowym należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/ Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej. (...) Korzystanie z (...) portali internetowych przy sprzedaży nieruchomości przemawia raczej za tym, że skarżąca nie zajmuje się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Trudno przy tym wyobrazić sobie w jaki inny sposób mogłaby znaleźć potencjalnych nabywców działek”.

D. Intencja sprzedaży.

Intencja sprzedaży działek wynika z trudnej sytuacji finansowej Wnioskodawcy, a nie z planu na zorganizowany i stały obrót nieruchomościami. Jest to więc sprzedaż incydentalna, wymuszona okolicznościami, a nie elementem planowanej działalności gospodarczej.

Co więcej, Wnioskodawca w przyszłości nie planuje dalszej sprzedaży pozostałych nieruchomości otrzymanych w drodze darowizny, a także nabytych działek ewidencyjnych nr 8 oraz 374. Konsekwentnie, w przypadku Wnioskodawcy widać, iż nie planuje on cyklicznej sprzedaży wielu działek.

Należy również podkreślić, że grunty zostały nabyte w drodze darowizny od rodziców, a nie w ramach działalności inwestycyjnej lub handlowej. Okoliczność ta, w połączeniu z brakiem podejmowania przez Wnioskodawcę aktywnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami potwierdza, że nieruchomości te stanowiły majątek prywatny Wnioskodawcy.

E.  Brak zamiaru działań podobnych do deweloperskich.

Wnioskodawca nie podejmował i nie zamierza podejmować żadnych działań, które świadczą o profesjonalnym obrocie nieruchomościami (np. inwestycje w media, aktywny marketing, podział nieruchomości ukierunkowany na przygotowanie jej do profesjonalnego obrotu, uzyskiwanie warunków zabudowy z własnej inicjatywy). Celem sprzedaży jest zapewnienie płynności finansowej, a nie generowanie zysku z handlu gruntami.

F.  Przeznaczenie środków ze sprzedaży.

Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na cele osobiste Wnioskodawcy i nie będą służyły prowadzeniu działalności w zakresie obrotu nieruchomościami ani nabywaniu kolejnych gruntów w celu ich odsprzedaży.

W świetle powyższego, działania Wnioskodawcy związane z darowanymi działkami mieszczą się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności i zarządzania majątkiem prywatnym, a nie w zakresie działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Zatem sprzedaż tych działek nie powinna być objęta podatkiem od towarów i usług.

Takie podejście potwierdza interpretacja indywidualna sygn. 0112-KDIL1-3.4012.573.2025.4.MR z 30 września 2025 r., gdzie: rolnik, prowadzący gospodarstwo rolne i również jednoosobową działalność gospodarczą (w ramach tej jednoosobowej działalności gospodarczej jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT), dokonał zbycia działek objętych MPZP nie podejmując aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zgodził się ze stanowiskiem, iż to właśnie brak takich aktywnych działań jest kluczowy i konsekwentnie w danym stanie faktycznym sprzedaż ta stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym, a nie działalność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Ponadto powyższa argumentacja znajduje odzwierciedlenie także w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 oraz 4 na rzecz „potencjalnego kupującego 1” oraz „potencjalnego kupującego 2” będzie stanowiła wykonywanie prawa własności (rozporządzanie majątkiem prywatnym), pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej: „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami grunt (działka) spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, która podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast art. 15 ust. 4 ustawy stanowi, że:

Przy czym zgodnie z art. 2 pkt 15 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Mając na względzie definicję działalności gospodarczej zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy, należy uznać, że działalność rolnicza, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy, mieści się w pojęciu działalności gospodarczej.

Zatem rolnik, w świetle przepisów ustawy – co do zasady – posiada status podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (działalność rolniczą). Co istotne, w sytuacji gdy rolnik dokona rejestracji i uzyska miano podatnika podatku VAT czynnego, oznacza to, że prowadzi on działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie – celem wyjaśnienia – należy przytoczyć orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C-181/10. I tak, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W powyższym wyroku Trybunał stwierdził również, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Okoliczność, że osoba ta jest „rolnikiem ryczałtowym” w rozumieniu art. 295 ust. 1 pkt 3 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, jest w tym zakresie bez znaczenia.

Jednakże co ważne, wskazane orzeczenie Trybunału odnosiło się do rolnika, który korzystał ze zwolnienia od podatku VAT. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaży działki należącej do przedsiębiorstwa rolnego dokonuje rolnik będący czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, należy uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą podejmowaną przez podatnika VAT czynnego.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W analizowanej sprawie Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy planowana sprzedaż przez Pana nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 oraz 4 na rzecz „potencjalnego kupującego 1” oraz „potencjalnego kupującego 2” będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy też będzie stanowiła wyłącznie wykonywanie prawa własności (rozporządzanie majątkiem prywatnym), pozostające poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do sprzedaży niezabudowanych działek nr 1, 2, 3 i 4, wydzielonych z gruntu rolnego nr 5, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że:

·   Jest Pan rolnikiem indywidualnym zgodnie z art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prowadzącym osobiście gospodarstwo rolne. Nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu odpowiednich przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie jest Pan wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). Jedynym źródłem Pana utrzymania jest prowadzone gospodarstwo rolne.

·   Z dniem 20 sierpnia 2019 r. zrezygnował Pan ze statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy. Od tej daty jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, rozliczającym podatek od towarów i usług na zasadach ogólnych.

·   18 stycznia 2018 r. otrzymał Pan od rodziców, na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego, do majątku osobistego grunty rolne o łącznej powierzchni 18,03 ha. W skład darowanych nieruchomości wchodziła między innymi działka ewidencyjna nr 5 o powierzchni około 3,86 ha, której dotyczy złożony wniosek. Od momentu nabycia grunty te były wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

·   1 marca 2023 r., niezależnie od Pana woli oraz działań, weszła w życie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmująca działkę ewidencyjną nr 5. W wyniku uchwalenia MPZP grunt został przeznaczony pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz dróg wewnętrznych. Zgodnie z danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa działka jest sklasyfikowana jako grunt rolny oznaczony symbolem „R”.

·   W związku z planowanym uporządkowaniem spraw rodzinnych, majątkowych i sukcesyjnych związanych z testamentem sporządzonym przez Pana w 2021 r. oraz faktem zmiany wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podjął Pan działania zmierzające do geodezyjnego podziału działki nr 5.

·   29 marca 2023 r. złożył Pan wniosek do urzędu Gminy o podział geodezyjny nieruchomości, którą była działka ewidencyjna nr 5. Decyzją z 19 maja 2023 r. zatwierdzono projekt podziału, w wyniku którego powstały działki nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz 7.

·   Działki ewidencyjne nr 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,5623 ha stanowią wąski, skrajny, nieregularny fragment pierwotnej nieruchomości. Z uwagi na ich kształt oraz przebieg planowanej drogi wewnętrznej ich wykorzystanie rolnicze było znacznie utrudnione. Chociażby wjazd na ten obszar ciężkim sprzętem rolniczym (ciągnikiem z maszynami towarzyszącymi, kombajnem) jest skrajnie utrudniony i nieefektywny ekonomicznie. Pozostałe działki ewidencyjne nr 4, 6 i 7 odpowiadały pozostałej części dzielonej nieruchomości.

·   Po dokonaniu podziału wszystkie wydzielone działki nadal były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

·   We wrześniu 2023 r. zgłosił się do Pana właściciel sąsiedniej nieruchomości (dalej: „potencjalny kupujący 1”), prowadzący działalność gospodarczą, z propozycją nabycia działek ewidencyjnych nr 1, 2 oraz 3. Inicjatywa zawarcia transakcji wyszła wyłącznie od „potencjalnego kupującego 1”. Nie poszukiwał Pan nabywcy przed otrzymaniem tej propozycji ani nie oferował przedmiotowych nieruchomości do sprzedaży. W szczególności nie podejmował żadnych działań o charakterze reklamowym, marketingowym ani innych czynności zmierzających do znalezienia potencjalnego nabywcy. 14 sierpnia 2024 r. zawarł Pan z „potencjalnym kupującym 1” przedwstępną umowę sprzedaży działek ewidencyjnych nr 1, 2 i 3.

·   W celu zabezpieczenia płynności finansowej gospodarstwa rolnego, spłaty powstałych zobowiązań kredytowych oraz odzyskania środków przeznaczonych pierwotnie na cele mieszkaniowe córki, został Pan zmuszony do podjęcia decyzji o wystawieniu na sprzedaż działki ewidencyjnej nr 4 o powierzchni 1,7486 ha. Decyzja ta była następstwem niewywiązania się przez „potencjalnego kupującego 1” z pierwotnie ustalonych terminów zawarcia umowy przyrzeczonej i wynikającego z tego pogorszenia Pana sytuacji finansowej. Ogłoszenie dotyczące sprzedaży zostało zamieszczone przez Pana samodzielnie na ogólnodostępnym portalu internetowym. W odpowiedzi na zamieszczone ogłoszenie zgłosił się do Pana potencjalny nabywca (dalej: „potencjalny kupujący 2”) – podmiot prowadzący działalność gospodarczą – który wyraził zainteresowanie nabyciem działki nr 4 na potrzeby własnej inwestycji komercyjnej. Planowane wykorzystanie nieruchomości przez „potencjalnego kupującego 2” pozostaje poza zakresem Pana działań i decyzji.

·   Nieruchomości gruntowe stanowiące działki ewidencyjne nr 1, 2, 3, 4, 6 oraz 7 (powstałe w wyniku podziału działki ewidencyjnej nr 5) nigdy nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a także nie podlegały amortyzacji. Nieruchomości nie były przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia ani innych umów o charakterze odpłatnym.

·   Nie dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości gruntowych poza nieruchomościami opisanymi w złożonym wniosku.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt prowadzenia działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT i wykorzystywania przedmiotowych działek w ramach tej działalności, ma znaczenie dla opodatkowania podatkiem VAT dostawy tych działki. W analizowanej sprawie przedmiotowe działki, tj. nr 1, 2, 3 i 4, są wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu prowadzenia której jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Również działka nr 5 – z której powstały ww. działki – była wykorzystywana w ww. działalności.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że działki nr 1, 2, 3 i 4 nie były wykorzystywane w celach prywatnych (osobistych). Jak wynika z okoliczności sprawy przedmiotem zbycia będą działki, które są wykorzystywane w działalności gospodarczej, z tytułu prowadzenia której jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Zatem nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest/będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działek stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Zaznaczenia bowiem wymaga, że ze wskazanego powyżej orzeczenia C-291/92 wynika, że aby nieruchomości nie stanowiły majątku związanego z działalnością gospodarczą, nie mogą one służyć takiej działalności w całym okresie ich posiadania.

Tym samym, zbycie przedmiotowych działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Wobec powyższego, sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek, które są wykorzystywane w działalności rolniczej, z tytułu której jest Pan czynnym podatnikiem VAT będzie – zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy – dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej przez podatnika podatku od towarów i usług. W konsekwencji dostawa działek nr 1, 2, 3 i 4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując stwierdzam, że planowana sprzedaż przez Pana nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr 1, 2, 3 oraz 4 na rzecz „potencjalnego kupującego 1” oraz „potencjalnego kupującego 2” będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko oceniłem jako nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisem stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.