0112-KDIL1-1.4012.592.2026.2.AB

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 13 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT planowanej sprzedaży działek. Uzupełnił go Pan pismem z 20 lipca 2026 r. (wpływ 20 lipca 2026 r.) oraz pismami z 20 sierpnia 2026 r. (wpływ 20 sierpnia 2026 r.) i 21 sierpnia 2026 r. (wpływ 26 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, podlegającą nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, nie prowadzi żadnej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Od roku 2017 jest właścicielem nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej (…) położonej w (…), oznaczonej w operacie ewidencyjnym jako działka gruntu o numerze 1.

Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o dokonanie podziału dotychczasowej działki na 9 mniejszych działek. W dniu (…) czerwca 2025 r. została podjęta przez Radę Miejską Gminy uchwała r w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w (…). Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa (…).

Następnie zgodność projektowanego podziału gruntu z ustaleniami wyżej wymienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została stwierdzona w postanowieniu z dnia (…) października 2025r. wydanym przez Burmistrza Gminy.

W konsekwencji powyższych ustaleń w dniu (…) stycznia 2026 r. została wydana prawomocna i ostateczna decyzja o podziale tej nieruchomości gruntowej. Dotychczasowa działka o numerze 1 została podzielona na nowe działki o mniejszej powierzchni i podanych numerach: 1A o powierzchni (…) ha, 1B o powierzchni (…) ha, 1C o powierzchni (…) ha, 1D o powierzchni (…) ha, 1E o powierzchni (…) ha, 1F o powierzchni (…) ha, 1G o powierzchni (…) ha, 1H o powierzchni (...) ha, 1I o powierzchni (…) ha. Wskazaną wyżej działkę Wnioskodawca otrzymał w 2017 r. wyłącznie dla celów prywatnych.

W związku z niemożnością zagospodarowania tak dużej przestrzeni postanowił dokonać podziału gruntu na 9 mniejszych działek.

W ostatnich latach sytuacja życiowa wnioskodawcy uległa zmianie, co poskutkowało podjęciem decyzji o planie budowy domu jednorodzinnego dla zaspokojenia potrzeb życiowych zarówno jego, jak i jego rodziny.

Wnioskodawca w żadnym stopniu nie działa w sposób marketingowy, zamierza jedynie sprzedać posiadane działki poprzez wystawienie w sieci ogłoszenia, ponieważ koszty inwestycji budowlanej znacznie przekraczają jego aktualne możliwości finansowe.

Uzyskane środki ze sprzedaży działek posłużą wyłącznie dla celów osobistych, gdyż zostaną w pełni przeznaczone na sfinansowanie wszelkich potrzeb związanych z budową domu.

Wnioskodawca ma już nabywców na dwie działki i zamierza sfinalizować ich sprzedaż w sierpniu 2026 roku.

Uzupełnienie opisu sprawy

1.  Na pytanie:

„W jakim celu i na podstawie jakiej umowy nabył Pan działkę nr 1?”,

odpowiedział Pan:

„Przekazanie gospodarstwa przez rodziców – umowa darowizny”.

2.  Działka 1 była wykorzystywania w celu zamieszkania oraz część rolnicza na uprawę zboża.

Działki powstałe po podziale: 1I – była wykorzystywania w celu zamieszkania oraz część rolnicza na uprawę zboża.

Działki 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H nie były uprawiane.

3.  Wnioskodawca nie prowadził gospodarstwa rolnego na działkach 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H.

4.  Nie będzie zbiorów i sprzedaży produktów rolnych z działek 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H.

5.  Działki 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy.

6.  Wnioskodawca nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej. Nie był i nie jest podatnikiem VAT.

7.  Na pytanie:

„Czy przeznaczone do sprzedaży działki były/są/będą do momentu sprzedaży wykorzystywane przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której był/jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT? Jeśli tak, prosimy opisać, dokładnie które i w jaki konkretnie sposób je Pan wykorzystywał/wykorzystuje? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki z podaniem jej numeru ewidencyjnego.”,

odpowiedział Pan:

„Nie dotyczy. Nie jest podatnikiem VAT”.

8.  Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

9.  Na pytanie:

10.  „Czy miał Pan wpływ na zapisy przeznaczonych do sprzedaży działek wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jaki konkretnie.”,

odpowiedział Pan:

„Nie”.

11.  Na terenie, na którym znajdują się działki 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H obowiązuje Plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Gminę.

12.  Wnioskodawca nie wie czy w przyszłości będzie konieczność zawierania umowy przedwstępnej. Zależy od potrzeb potencjalnych kupujących. Jedna umowa była zawarta do działki 1C, ponieważ kupujący potrzebował takiego dokumentu do uzyskania kredytu.

13.  Na pytanie:

„Czy po zawarciu ewentualnej umowy przedwstępnej strona kupująca działkach przeznaczonych do sprzedaży dokonywała/dokona inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to proszę wskazać na konkretnie której działce, jakich inwestycji dokonała/dokona? Informacji proszę udzielić odrębnie dla każdej działki z podaniem jej numeru ewidencyjnego.”,

odpowiedział Pan:

„Wnioskodawca nie jest w stanie przewidzieć, co zamierza strona kupująca.”

14.  Wnioskodawca nie udzielił ani nie udzieli pełnomocnictwa osobie trzeciej do działań w jego imieniu w związku z planowaną sprzedaż ww. działek.

15.  Wnioskodawca w przyszłości planuje wydzielić jeszcze 3 nowe działki budowlane.

16.  Wnioskodawca utwardził działkę 1H - dojazd do działek 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G. Koszt wyniósł (…) zł.

17.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie usług deweloperskich.

Pytanie

Czy sprzedaż w ciągu roku kalendarzowego przez Wnioskodawcę 5 lub większej liczby działek powstałych w skutek podziału większej nieruchomości gruntowej w celach prywatnych stanowić będzie odpłatne zbycie majątku osobistego mieszczącego się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym?

Czy w związku ze sprzedażą wyżej wymienionych działek wnioskodawca będzie zakwalifikowany jako podatnik podatku od towarów i usług (VAT), o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź na pierwsze pytanie powinna być twierdząca, natomiast na drugie pytanie zdecydowanie przecząca.

Według Wnioskodawcy, prywatna sprzedaż działek należących do Wnioskodawcy ma charakter jedynie okazjonalny, zmierza do uzyskania płynności finansowej i w żadnym stopniu nie ma charakteru zawodowego ani ciągłego.

Sprzedaż kilku działek, powstałych w skutek podziału gruntu nie może stanowić podstawy do istnienia samej w sobie działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (VAT).

Duża liczba działek wynika wyłącznie z podziału większej nieruchomości, którą Wnioskodawca posiadał dla celów prywatnych, więc sprzedaż ich nie może czynić z niego przedsiębiorcy. Wnioskodawca uważa, że czynności których zamierza się podjąć, a mianowicie sprzedaż działek będących w moim posiadaniu, są czynnościami mieszczącymi się w granicach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym dążącym do racjonalnego zarządzania majątkiem osobistym.

Pogląd ten znajduje odzwierciedlenie w wyroku WSA w Kielcach z 27 czerwca 2024 r., sygn. akt I SA/Ke 219/24.

Stanowisko to akcentowane jest także w doktrynie prawa podatkowego, które trafnie wskazuje (…) w glosie do wyroku NSA z 04.07.2023r. (sygn. akt I FSK 427/23).

W ocenie Wnioskodawcy, planowana sprzedaż działek nie powinna podlegać VAT, ponieważ dokonuje jej jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT. Sprzedaż dotyczy majątku prywatnego. Czynność nie ma charakteru zawodowego, ciągłego ani zorganizowanego, nie podjęto w tym celu działań marketingowych. Nie zlecono czynności osobie trzeciej.

Na uzasadnienie stanowiska Wnioskodawca przytacza stanowisko zawarte w orzecznictwie.

1.  NSA w wyroku z 11 września 2024 r. I FSK 20/21 wyraził pogląd, że: „o działaniu jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą nie mogą świadczyć jedynie: podział nieruchomości, wytyczenie drogi wewnętrznej czy też wielokrotność transakcji sprzedaży. Te okoliczności są działaniami, które podejmuje się również w ramach obrotu zaliczonego do zarządu majątkiem prywatnym”.

2.  NSA w wyroku z 11 października 2024 r. I FSK 228/21 uznał, że: „Jakkolwiek pojęcie działalności gospodarczej zdefiniowane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter bardzo szeroki to nie może ona doprowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana jest z działalnością gospodarczą”.

Zdaniem Wnioskodawcy, zawierając umowę sprzedaży, będzie rozporządzać majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Nieruchomości gruntowe, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, stanowią towary, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów.

Jednakże nie każda dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Warunkiem koniecznym jest, aby czynność została wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Według art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przy czym podkreślenia wymaga, że aby dana sprzedaż podlegała opodatkowaniu VAT powinna być dokonana przez osobę, która w ramach tej transakcji występuje jako podatnik VAT.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) zostało zaprezentowane stanowisko, zgodnie z którym sam fakt dokonania czynności przez podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT nie oznacza, że czynność ta podlega opodatkowaniu VAT, możliwe jest bowiem, że w danej transakcji podmiot ten nie występuje w roli podatnika VAT (wyrok TSUE z 4 października 1995 r. C-291/92, Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht).

W konsekwencji to, że w transakcji uczestniczy podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT czynny nie jest wystarczające do uznania, że w tym konkretnym przypadku występuje on właśnie w roli podatnika VAT.

Do oceny czy w danej transakcji sprzedawca działek występuje jako podatnik VAT istotne są okoliczności i warunki, w jakich dochodzi do transakcji potencjalnie podlegającej opodatkowaniu.

W wyroku NSA z 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt I FSK 1589/18 Sąd stwierdził, że: „3.6 Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, które może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z tych okoliczności”.

Kluczowe znaczenie dla oceny charakteru planowanej transakcji ma orzecznictwo TSUE, w szczególności wyrok z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 (Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów) oraz C-181/10 (Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie). W powołanym wyroku TSUE stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Trybunał podkreślił jednoznacznie, że sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. TSUE wyraźnie wskazał, że „okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz.UE.L Nr 347 str. 1 z późn. zm.).

Za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Poglądy wyrażone przez TSUE zostały konsekwentnie potwierdzone w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2025 r., sygn. akt I FSK 2198/21, NSA jednoznacznie stwierdził, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Sąd podkreślił, że na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu pojedynczych z nich. NSA w przywołanym wyroku wyraźnie wskazał, że za działania nie wykraczające poza zarząd majątkiem prywatnym należy uznać sytuacje, w których podatnik nie podejmował działań charakteryzujących profesjonalistę działającego na rynku obrotu nieruchomościami, nie wykonał czynności mających na celu uzbrojenie gruntu, ogrodzenie wydzielonych działek, wyposażenie ich w media lub przyłącza do mediów. Sąd podkreślił, że za tego typu działania nie można również uznać okoliczności, że zamiar sprzedaży działek został uzewnętrzniony w lokalnej telewizji, gdyż poszukiwanie nabywcy nieruchomości poprzez zamieszczenie ogłoszeń nie jest działaniem wyróżniającym podmioty prowadzące działalność gospodarczą. NSA zaznaczył, że: „aby coś sprzedać i znaleźć kupca, każdy sprzedający musi w jakiś sposób wyrazić wolę sprzedaży i takiego kupca znaleźć”.

W świetle przywołanych regulacji prawnych oraz orzecznictwa sądów europejskich i polskich, należy stwierdzić, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym brak jest jakichkolwiek przesłanek pozwalających na uznanie, że planowana przez wnioskodawcę sprzedaż działek będzie stanowiła działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami można uznać jedynie takie zachowania, które charakteryzują się ciągiem aktywnych działań typowych dla profesjonalnych podmiotów działających na tym rynku, takich jak deweloperzy czy przedsiębiorcy zajmujący się zawodowo handlem nieruchomościami.

W przypadku Wnioskodawcy nie podjęto żadnych takich działań.

W szczególności Wnioskodawca:

·      nie dokonał uzbrojenia terenu w jakiekolwiek media (przyłączenie do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energii elektrycznej, gazowej),

·      nie zbudował żadnej infrastruktury technicznej,

·      nie wygrodził działek,

·      nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek,

·      nie występował o wydanie pozwolenia na budowę,

·      nie prowadził działań marketingowych ani reklamowych,

·      nie angażował pośredników w obrocie nieruchomościami,

·      nie zawierał umów przedwstępnych z potencjalnymi nabywcami,

·      nie udzielił ani nie zamierza udzielać pełnomocnictw nabywcy do dokonywania czynności związanych z nieruchomością.

Całkowity brak powyższych działań jednoznacznie wskazuje, że Wnioskodawca nie angażował środków podobnych do wykorzystywanych przez profesjonalnych deweloperów czy przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Nieruchomość pozostawała w stanie naturalnym, bez jakichkolwiek zmian infrastrukturalnych czy organizacyjnych, które mogłyby świadczyć o przygotowaniu jej do profesjonalnej sprzedaży. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego bez zamiaru odsprzedaży, a podział dokonano wyłącznie w celu ułatwienia przyszłych dyspozycji rodzinnych, nie zaś w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

Od momentu nabycia do dnia dzisiejszego nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana do celów zarobkowych. Podział nieruchomości na działki został dokonany w celu racjonalnego zarządzania majątkiem rodzinnym i umożliwienia elastycznego dysponowania poszczególnymi działkami.

Reasumując, planowana przez wnioskodawcę sprzedaż działek powstałych w wyniku podziału nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ:

1.  Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

2.  Wnioskodawca nie podejmował żadnych aktywnych działań typowych dla profesjonalnych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami, takich jak uzbrojenie terenu, budowa infrastruktury, działania marketingowe, angażowanie pośredników, zawieranie licznych umów przedwstępnych.

3.  Podział geodezyjny został dokonany wyłącznie w celu racjonalnego zarządzania majątkiem rodzinnym. Wszystkie koszty podziału zostały poniesione przez Wnioskodawcę z własnych środków, bez udziału finansowego potencjalnych nabywców.

4.  Sprzedaż ma charakter jednorazowy i wynika ze zmiany planów życiowych. Nie stanowi elementu ciągłej, powtarzalnej działalności handlowej.

5.  Wnioskodawca nie wykorzystywał nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych – przez cały okres posiadania nieruchomość pozostawała niezagospodarowana i nie generowała żadnych przychodów.

6.  W ramach planowanej transakcji Wnioskodawca nie udzielał ani nie zamierza udzielać jakichkolwiek pełnomocnictw nabywcy do dokonywania czynności związanych z nieruchomością.

7.  Całokształt okoliczności wskazuje jednoznacznie, że planowana transakcja stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą wymagającą opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu należy również wskazać, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, istotne jest, czy w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku prywatnego.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z wniosku wynika, że:

-     nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego na przedmiotowych działkach;

-     działki 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu ani dzierżawy;

-     nie prowadził Pan i nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest Pan czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług;

-     jest Pan rolnikiem ryczałtowym;

-     nie udzielił Pan ani nie udzieli pełnomocnictwa osobie trzeciej do działań w Pana imieniu w związku z planowaną sprzedaż ww. działek;

-     nie prowadzi Pan działalności w zakresie usług deweloperskich;

-     nabył Pan działkę nr 1 umową darowizny;

-     działka 1 była wykorzystywania w celu zamieszkania oraz w części rolniczo, na uprawę zboża;

-     działki powstałe po podziale, czyli działka nr 1I była wykorzystywania w celu zamieszkania oraz część rolnicza na uprawę zboża, natomiast działki 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, 1H nie były uprawiane;

-     w związku ze zmianą sytuacji życiowej, podjął Pan decyzję o planie budowy domu jednorodzinnego dla zaspokojenia potrzeb życiowych zarówno Pana, jak i Pana rodziny;

-     w żadnym stopniu nie działa Pan w sposób marketingowy, zamierza Pan jedynie sprzedać posiadane działki poprzez wystawienie w sieci ogłoszenia, ponieważ koszty inwestycji budowlanej znacznie przekraczają Pana aktualne możliwości finansowe. Uzyskane środki ze sprzedaży działek posłużą wyłącznie dla celów osobistych.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż w ciągu roku kalendarzowego przez Pana 5 lub większej liczby działek powstałych w skutek podziału większej nieruchomości gruntowej w celach prywatnych stanowić będzie odpłatne zbycie majątku osobistego mieszczącego się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym, oraz czy w związku ze sprzedażą wyżej wymienionych działek będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji, czy sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroku TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowane odpłatne zbycie 5 lub większej liczby działek – ze wskazanych w opisie sprawy – powstałych w ramach podziału większej nieruchomości, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Pana za podatnika tego podatku. Z zawartego we wniosku opisu sprawy, jak i uzupełnienia nie wynika bowiem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Mimo że dokonał Pan podziału geodezyjnego nieruchomości stanowiącej działkę nr 1, w wyniku którego powstały działki stanowiące przedmiot wniosku oraz utwardził działkę 1H – dojazd do działek 1J, 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 1G, to nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowane odpłatne zbycie działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan jednak – jak wynika z opisu sprawy – innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek. Zatem, mając na uwadze informacje zawarte w treści wniosku, nie można uznać, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek zachowa się Pan jak handlowiec.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie nie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to odpłatne zbycie majątku osobistego, tj. 5 lub większej liczby działek – ze wskazanych w opisie sprawy – powstałych w skutek podziału większej nieruchomości gruntowej będzie mieściło się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym. W związku ze sprzedażą wyżej wymienionych działek nie będzie Pan zakwalifikowany jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowanie

Sprzedaż w ciągu roku kalendarzowego przez Wnioskodawcę 5 lub większej liczby działek – ze wskazanych w opisie sprawy – powstałych w skutek podziału większej nieruchomości gruntowej w celach prywatnych, stanowić będzie odpłatne zbycie majątku osobistego mieszczącego się w zwykłym zarządzie majątkiem osobistym. W związku ze sprzedażą wyżej wymienionych działek nie będzie Pan działał jako podatnik podatku od towarów i usług, wykonujący działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, a w konsekwencji, sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

-     stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

-     zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

W myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

W świetle art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie podkreślam, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·      Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·      w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·      w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.