0112-KDIL1-1.4012.519.2026.4.MG

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 czerwca 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 15 czerwca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w roku 2026 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz ustalenia, czy będzie mogła Pani dokumentować czynsz najmu pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT, korzystając ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Uzupełniła go Pani pismem z 21 lipca 2026 r. (wpływ 21 lipca 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pozostaje Pani w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Wraz z małżonkiem jest Pani właścicielką lokalu użytkowego położonego w (...). Lokal stanowi składnik majątku wspólnego małżonków. Pani małżonek prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Pani nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Pani małżonka, a wydatki dotyczące lokalu nie były rozliczane w tej działalności, ani nie odliczano z tego tytułu podatku VAT. Zawarła Pani umowę najmu wskazanego lokalu użytkowego ze spółką A, NIP (...), KRS (...), która nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Lokal jest przeznaczony do wykorzystywania przez najemcę na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Umowa najmu została ukształtowana w ten sposób, że jedyną stroną umowy po stronie wynajmującego jest Pani, jako osoba fizyczna. Pani małżonek nie jest stroną umowy najmu, nie występuje jako wynajmujący, nie świadczy usługi najmu oraz nie jest uprawniony do pobierania czynszu. Pani małżonek złożył wyłącznie zgodę na oddanie lokalu w najem przez Panią, z uwagi na fakt, że lokal należy do majątku wspólnego małżonków. Po stronie najemcy umowa została podpisana przez pełnomocnika powołanego uchwałą zgromadzenia wspólników najemcy, zgodnie z zasadami reprezentacji właściwymi dla zawierania umów z członkiem zarządu Spółki. Zgodnie z umową najmu czynsz będzie pobierany od dnia 1 lipca 2026 r. i będzie wynosił (...) zł miesięcznie. Czynsz będzie płatny na Pani rachunek bankowy. Ponadto, uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie. Przychody z obu najmów zamierza Pani rozliczać, jako przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty administracyjne związane z lokalem, w szczególności czynsz administracyjny do wspólnoty/spółdzielni, będzie ponosiła Pani, jako wynajmująca. Najemca przepisał na siebie licznik energii elektrycznej i będzie ponosił koszty energii elektrycznej bezpośrednio wobec dostawcy. Inne ewentualne media lub opłaty zależne od faktycznego zużycia przez najemcę będą rozliczane zgodnie z umową najmu. Przewiduje Pani, że wartość sprzedaży Pani w roku 2026, obejmująca również przychody z najmu lokalu, nie przekroczy limitu uprawniającego do korzystania ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Zamierza Pani korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zamierza Pani opodatkować przychody z najmu lokalu, jako przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wraz z małżonkiem złoży Pani właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że całość przychodu z najmu lokalu stanowiącego majątek wspólny będzie opodatkowana przez Panią.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.    Umowa najmu lokalu użytkowego ze spółką A została zawarta przez Panią w dniu 13 listopada 2025 r.

2.    Nigdy nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani jednoosobowej działalności gospodarczej.

3.    Uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie. W zakresie tego najmu, o ile stanowi on sprzedaż w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, korzystała i korzysta Pani ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ wartość Pani sprzedaży nie przekraczała i nie przekracza ustawowego limitu. Ze zwolnienia tego korzysta Pani od dnia 20 lipca 2020 r. do chwili obecnej.

4.  Nie utraciła Pani prawa do zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ani nie zrezygnowała Pani z tego zwolnienia.

5.    Obecnie korzysta Pani ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

6.  Na pytanie o treści: „W związku z informacją, że zgodnie z umową najmu lokalu użytkowego czynsz pobierany będzie od 1 lipca 2026 r., to czy przewidywana przez Panią wartość sprzedaży (w proporcji do okresu najmu) przekroczy w trakcie roku 2026 kwotę 240 000 zł (bez kwoty podatku)?”, wskazała Pani, że:

„Przewidywana przez Panią wartość sprzedaży w roku 2026, w proporcji do okresu najmu lokalu użytkowego od dnia 1 lipca 2026 r., nie przekroczy kwoty 240 000 zł bez kwoty podatku.

Zgodnie z umową najmu, czynsz za lokal użytkowy będzie pobierany od 1 lipca 2026 r. i będzie wynosił (...) zł miesięcznie. Przewidywany przychód z tego tytułu w roku 2026 wyniesie (...) zł, tj. (...) zł miesięcznie za okres od lipca do grudnia 2026 r.

Dodatkowo uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie, tj. (...) zł rocznie.

Łącznie przewidywane przychody z najmu w roku 2026 wyniosą (...) zł”.

7.    Nie będzie Pani wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług.

Pytania

1.    Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w związku z zawartą umową najmu lokalu użytkowego, w której jedyną stroną po stronie wynajmującego jest Pani jako osoba fizyczna, to Pani będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do tej usługi najmu w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

2.    Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym będzie Pani mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do usługi najmu lokalu użytkowego, jeżeli wartość Pani sprzedaży w roku 2026, obejmująca również przychody z tego najmu, nie przekroczy limitu uprawniającego do tego zwolnienia? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

3.    Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym będzie Pani mogła dokumentować czynsz najmu pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT, korzystając ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, stanowisko przedstawione we wniosku jest prawidłowe.

Ad 1.

Uważa Pani, że w opisanym zdarzeniu przyszłym, to Pani będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu najmu lokalu użytkowego.

To Pani jest jedyną stroną umowy po stronie wynajmującego, działa Pani we własnym imieniu, będzie Pani pobierać czynsz i wykonywać świadczenie polegające na oddaniu lokalu do używania najemcy.

Najem jest odpłatnym świadczeniem usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 tej ustawy podatnikiem jest podmiot wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, w tym wykorzystujący towar w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Fakt, że lokal stanowi składnik majątku wspólnego małżonków, nie oznacza, że podatnikiem VAT z tytułu najmu będzie Pani małżonek. Małżeństwo nie jest podatnikiem VAT. Pani małżonek nie jest stroną umowy, nie występuje jako wynajmujący, nie pobiera czynszu i nie świadczy usługi najmu. Złożył jedynie zgodę na zawarcie przez Panią umowy najmu, co wynika z ustawowej wspólności majątkowej. Sam fakt, że Pani małżonek prowadzi działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT, nie powinien wpływać na Pani rozliczenie tej konkretnej usługi najmu.

Ad 3-4.

Uważa Pani, że będzie mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, jeżeli wartość Pani sprzedaży w roku 2026 nie przekroczy ustawowego limitu oraz nie wystąpią przesłanki wyłączające zwolnienie, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT.

Czynsz z lokalu użytkowego będzie wynosił (...) zł miesięcznie i będzie pobierany od 1 lipca 2026 r., czyli w roku 2026 wyniesie (...) zł. Dodatkowo uzyskuje Pani przychód z najmu mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie, tj. (...) zł rocznie. Łącznie przewidywane przychody z najmu w roku 2026 wyniosą (...) zł, a więc nie przekroczą limitu zwolnienia podmiotowego z VAT.

W konsekwencji, będzie Pani mogła pobierać czynsz bez doliczania VAT, wskazując przy dokumentowaniu należności podstawę zwolnienia, tj. art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa dnia z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236), zwanej dalej „Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym”.

Na mocy art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Jak wynika z art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości (np. lokalu użytkowego) wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Stwarza to dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokona czynności podlegającej opodatkowaniu.

Jeżeli zatem przedmiotem np. najmu jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje najmu we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik VAT.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że:

·    Pozostaje Pani w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska.

·    Wraz z małżonkiem jest Pani właścicielką lokalu użytkowego. Lokal stanowi składnik majątku wspólnego małżonków.

·    Pani małżonek prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

·    Pani nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest Pani zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

·    Lokal nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej Pani małżonka, a wydatki dotyczące lokalu nie były rozliczane w tej działalności, ani nie odliczano z tego tytułu podatku VAT.

·    13 listopada 2025 r. zawarła Pani umowę najmu lokalu użytkowego ze Spółką, która nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT.

·    Lokal jest przeznaczony do wykorzystywania przez najemcę na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

·    Umowa najmu została ukształtowana w ten sposób, że jedyną stroną umowy po stronie wynajmującego jest Pani, jako osoba fizyczna.

·    Pani małżonek nie jest stroną umowy najmu, nie występuje jako wynajmujący, nie świadczy usługi najmu oraz nie jest uprawniony do pobierania czynszu.

·    Pani małżonek złożył wyłącznie zgodę na oddanie lokalu w najem przez Panią, z uwagi na fakt, że lokal należy do majątku wspólnego małżonków.

·    Nigdy nie była Pani zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani jednoosobowej działalności gospodarczej.

·    Uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie. W zakresie tego najmu, o ile stanowi on sprzedaż w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, korzystała i korzysta Pani ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ wartość Pani sprzedaży nie przekraczała i nie przekracza ustawowego limitu. Ze zwolnienia tego korzysta Pani od dnia 20 lipca 2020 r. do chwili obecnej.

·    Nie utraciła Pani prawa do zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ani nie zrezygnowała Pani z tego zwolnienia.

·    Zgodnie z umową najmu czynsz będzie pobierany od dnia 1 lipca 2026 r. i będzie wynosił (...) zł miesięcznie. Czynsz będzie płatny na Pani rachunek bankowy. Przewidywany przychód z tego tytułu w roku 2026 wyniesie (...) zł, tj. (...) zł miesięcznie za okres od lipca do grudnia 2026 r. Dodatkowo uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie, tj. (...) zł rocznie. Łącznie przewidywane przychody z najmu w roku 2026 wyniosą (...) zł.

·    Przewidywana przez Panią wartość sprzedaży w roku 2026, w proporcji do okresu najmu lokalu użytkowego od dnia 1 lipca 2026 r., nie przekroczy kwoty 240 000 zł bez kwoty podatku.

·    Nie będzie Pani wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług.

·    Zamierza Pani opodatkować przychody z najmu lokalu, jako przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wraz z małżonkiem złoży Pani właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że całość przychodu z najmu lokalu stanowiącego majątek wspólny będzie opodatkowana przez Panią.

Wątpliwości Pani w pierwszej kolejności dotyczą kwestii uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).

Zaznaczyć należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795):

Zatem, najem jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Tym samym, oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej lokalu użytkowego lub rzeczy skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego wynajmu.

W świetle przepisów ustawy działalnością gospodarczą jest każda czynność najmu, czy dzierżawy niezależnie od tego, czy wynajmujący działalność tę zarejestrował, czy nie i niezależnie od tego czy przedmiot najmu (dzierżawy) stanowi w jego działalności środek trwały.

W konsekwencji, najem lokalu użytkowego stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i świadczony jest w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponownie należy podkreślić, że na gruncie przepisów ustawy oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nic nie uprawnia do wniosku, że  wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem VAT przez jednego z małżonków (odpłatne świadczenie usług, sprzedaż towarów, import itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a  przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.

Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka.

Na gruncie ustawy VAT za podatnika należy uznać ten podmiot, który wykonuje najem we własnym imieniu i na własny rachunek. Jeżeli przedmiotem najmu jest rzecz stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku VAT będzie ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu, czyli ten, który dokonuje wynajmu we własnym imieniu, a więc który jest stroną czynności prawnej. W rozpatrywanej sprawie umowa najmu ww. lokalu użytkowego – jak wynika z opisu została zawarta przez Panią 13 listopada 2025 r., Pani małżonek nie jest stroną umowy najmu, nie występuje jako wynajmujący, nie świadczy usługi najmu oraz nie jest uprawniony do pobierania czynszu. Ponadto, Pani małżonek złożył wyłącznie zgodę na oddanie lokalu w najem przez Panią, z uwagi na fakt, że lokal należy do majątku wspólnego małżonków. Zatem to tylko Pani będzie posiadać przymiot podatnika VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w związku z wykonywaniem tego najmu.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika jednoznacznie, że ww. lokal użytkowy będzie w całości wykorzystywany wyłącznie przez Panią na cele prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, to wyłącznie Pani będzie miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Tym samym, czynność najmu lokalu użytkowego przez Panią Spółce będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Podsumowanie

W związku z zawartą umową najmu lokalu użytkowego, w której jedyną stroną po stronie wynajmującego jest Pani jako osoba fizyczna, to Pani będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w odniesieniu do tej usługi najmu w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Zatem, czynność najmu lokalu użytkowego przez Panią Spółce będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 8 ust. 1 ustawy.

Tym samym, przedstawione przez Panią stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Pani wątpliwości dotyczą również kwestii możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w odniesieniu do usługi najmu lokalu użytkowego, jeżeli wartość Pani sprzedaży w roku 2026, obejmująca również przychody z tego najmu, nie przekroczy limitu uprawniającego do tego zwolnienia (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz ustalenia, czy będzie mogła Pani dokumentować czynsz najmu pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT, korzystając ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Podkreślić należy, że zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności obniżone stawki podatku lub zwolnienie od podatku, a także zwolnienie podmiotowe od podatku dla pewnej grupy podatników.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W  związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

-        świadczenie usługi na własny rachunek,

-        charakter mieszkalny nieruchomości,

-        mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak  któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i  w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Jak już wyżej wskazałem, zwolnione od podatku VAT są wyłącznie usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek na cele mieszkaniowe. Tak więc, usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze użytkowym (np. lokalu użytkowego) nie mogą korzystać z  takiego zwolnienia i są opodatkowane właściwą stawką podatku VAT, bowiem ani w ustawie, ani w  rozporządzeniach wykonawczych do ustawy ustawodawca nie przewidział zwolnienia dla usługi najmu lokali użytkowych.

Zatem, w sprawie nie są spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT dla świadczonej przez Panią usługi najmu lokalu użytkowego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Jednocześnie, wskazać należy, że jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu ww. lokali, będzie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, jeżeli spełni Pani określone warunki.

W świetle art. 113 ust. 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2025 r.:

Natomiast w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2026 r. art. 113 ust. 1 ustawy stanowi:

Na mocy art. 113 ust. 2 ustawy:

W oparciu o art. 113 ust. 5 ustawy:

Jak wynika z art. 113 ust. 9 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 10 ustawy:

Na mocy art. 113 ust. 11 ustawy:

Na podstawie art. 113 ust. 13 ustawy:

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że podatnik może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie i według zasad określonych m.in. wyżej przytoczonymi przepisami, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy.

W opisie sprawy wskazała Pani, że:

·    13 listopada 2025 r. zawarła Pani umowę najmu lokalu użytkowego ze Spółką, która nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Umowa najmu została ukształtowana w ten sposób, że jedyną stroną umowy po stronie wynajmującego jest Pani, jako osoba fizyczna. Pani małżonek nie jest stroną umowy najmu, nie występuje jako wynajmujący, nie świadczy usługi najmu oraz nie jest uprawniony do pobierania czynszu.

·    Lokal jest przeznaczony do wykorzystywania przez najemcę na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

·    Pani małżonek złożył wyłącznie zgodę na oddanie lokalu w najem przez Panią, z uwagi na fakt, że lokal należy do majątku wspólnego małżonków.

·    Zamierza Pani opodatkować przychody z najmu lokalu, jako przychody z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Wraz z małżonkiem złoży Pani właściwemu Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że całość przychodu z najmu lokalu stanowiącego majątek wspólny będzie opodatkowana przez Panią.

·    Zgodnie z umową najmu czynsz będzie pobierany od dnia 1 lipca 2026 r. i będzie wynosił (...) zł miesięcznie. Czynsz będzie płatny na Pani rachunek bankowy. Przewidywany przychód z tego tytułu w roku 2026 wyniesie (...) zł, tj. (...) zł miesięcznie za okres od lipca do grudnia 2026 r.

·    Przewidywana przez Panią wartość sprzedaży w roku 2026, w proporcji do okresu najmu lokalu użytkowego od dnia 1 lipca 2026 r., nie przekroczy kwoty 240 000 zł bez kwoty podatku.

·    Uzyskuje Pani przychody z najmu prywatnego mieszkania w wysokości (...) zł miesięcznie. W zakresie tego najmu, o ile stanowi on sprzedaż w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, korzystała i korzysta Pani ze zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ wartość Pani sprzedaży nie przekraczała i nie przekracza ustawowego limitu. Ze zwolnienia tego korzysta Pani od dnia 20 lipca 2020 r. do chwili obecnej.

·    Nie będzie Pani wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponownie należy zaznaczyć, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy jest zwolnieniem podmiotowym, co oznacza, że jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika. Skoro, jak wyżej wskazano, będzie wykonywała Pani działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali, to sprzedaż z tej działalności powinna być wliczana do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że wartość świadczonej przez Pani usługi najmu lokalu użytkowego Spółce, stanowiącej odpłatne świadczenie usługi w ramach prowadzonej w tym zakresie przez Panią działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, każdorazowo będzie podlegać wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Ponadto na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Według art. 106b ust. 3 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Faktura jest dokumentem wystawianym dla potrzeb dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Dane, które powinna zawierać faktura zostały określone w art. 106e ustawy:

Dokumentowanie wskazanych w tych przepisach czynności stanowi generalnie konsekwencję innych przepisów ustawy, które wskazują jakie czynności podlegają opodatkowaniu. Natomiast, ponownie należy zaznaczyć, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Podmiotami zobowiązanymi do fakturowania są podatnicy, którzy wykonują działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Do wystawienia faktury zobowiązani są, co do zasady, wszyscy podatnicy podatku od towarów i usług, zarówno podatnicy czynni, jak i zwolnieni, wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy. Faktura jest dokumentem potwierdzającym wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu.

W ustawie o podatku od towarów i usług przewidziano pewne wyjątki, gdy podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury. Dotyczy to dokumentowania sprzedaży zwolnionej od podatku m.in. na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy (zwolnienie podmiotowe). W takim przypadku tzw. podatnik zwolniony podmiotowo nie musi wystawić faktury, chyba że nabywca tego zażąda. Wystawienie faktury na żądanie nabywcy jest wymagane, jeśli żądanie to zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę. A contrario, jeżeli żądanie zostało zgłoszone po terminie, wtedy podatnik nie ma obowiązku wystawienia faktury. W takim przypadku, na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług, nie ma obowiązku udokumentowania takiej transakcji.

Jeśli jednak podatnik wystawi dokument, to dokumentem tym powinna być faktura, gdyż stanowi udokumentowanie czynności podlegającej opodatkowaniu VAT zgodnie ze wskazaną już wyżej argumentacją. Tożsamy sposób postępowania będzie stosował podatnik zwolniony, który z własnej woli dla innych celów będzie dokumentował daną czynność zwolnioną.

W myśl art. 106e ust. 1 pkt 19 lit. a ustawy, w przypadku, gdy podatnik dokonuje dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku m.in. na podstawie art. 113 ust. 1 i 9, to na fakturze wskazuje przepis ustawy o VAT albo aktu wydanego na podstawie ustawy o VAT, na podstawie którego stosuje zwolnienie od podatku.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa, stwierdzić należy, że jeśli wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła u Pani w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł oraz w związku z faktem, że nie utraciła Pani prawa do zwolnienia określonego w art. 113 ust. 1 lub ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług, ani nie zrezygnowała Pani z tego zwolnienia, jak również nie wykuje i nie będzie Pani wykonywała czynności, o których mowa w art. 113 ust. 13 ustawy o podatku od towarów i usług, to będzie Pani mogła w roku 2026 korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy.

Zaznaczyć jednocześnie należy, że do ww. limitu zwolnienia podmiotowego powinna Pani wliczyć całą osiąganą wartość sprzedaży z tytułu najmu prywatnego mieszkania i najmu lokalu użytkowego Spółce.

Wskazać również należy, że Pani, jako podmiot świadczący usługi najmu lokalu użytkowego – który jest przeznaczony do wykorzystywania przez najemcę na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – Spółce, korzystając ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy będzie mogła dokumentować czynsz najmu pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT.

Podsumowanie

Będzie Pani mogła korzystać ze zwolnienia podmiotowego z podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w odniesieniu do usługi najmu lokalu użytkowego, jeżeli wartość Pani całej sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła u Pani w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł. Jednocześnie będzie Pani mogła dokumentować czynsz najmu lokalu użytkowego Spółce pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT, korzystając ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 3 i nr 4 uznałem jako prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Wskazuję również, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zaznaczam więc, że ta interpretacja dotyczy tylko Pani i nie wywołuje skutków podatkowych dla Pani męża. Pani mąż chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinien wystąpić z osobnym wnioskiem o jej wydanie.

Ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Jednocześnie zaznaczam, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie sprawy oraz własnym stanowisku, które nie zostały objęte Pani pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii ustalenia wartość sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Ta interpretacja rozstrzyga wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania Pani za podatnika podatku VAT z tytułu świadczenia usługi najmu lokalu użytkowego (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); możliwości skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy w roku 2026 (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) oraz ustalenia, czy będzie mogła Pani dokumentować czynsz najmu pobierany od 1 lipca 2026 r. bez doliczania podatku VAT, korzystając ze zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy (pytanie oznaczone we wniosku nr 4). Natomiast wniosek w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie załatwiony odrębnym rozstrzygnięciem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·      Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·      Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·         Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·         w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·         w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej